メールマガジン

メールマガジン第347号

掲載日2010 年 5 月 4 日

メールマガジン第347号
みなさんこんにちは
資産価値が維持向上している住宅地の調査
4月14日から4月23日までミラノサローネと英国の住宅地を調査に出かけます。最大の狙いは、本物の長期優良住宅を考えることにあります。別の言い方をすれば、何時の時代にも高い需要に支持されているたような住宅を、実際に体で感じ、その必然的理由を論理的に明らかにすることです。

住宅地経営管理の重要性
過去10年間の「住宅の資産形成に関する調査」で、英国や米国の調査に出かけ、資産価値を高める経営は、住宅の販売時点の販売の仕方にあるのではなく、住宅の計画から住宅の建設、住宅の維持管理、住宅の流通を含む住宅地経営にその鍵があることを突き止めました。その成果が「超長期優良住宅地経営管理マニュアル」として纏めたものです。

資産価値のある住宅は、市場で高く評価される住宅
住宅の資産価値は、住宅の取引における需給関係を反映した取引価格として示されるものです。住宅価格は、建設直後は住宅供給者の広報・宣伝のやり方によって、消費者の購買意欲をあおり、引き出し、実際の価値以上に大きく吊り上げられるものであることはこれまでの住宅販売で繰り返されたことです。

住宅需要の高い住宅は推定最建築費で評価
欧米でモーゲージというノンリコースローンが成立している理由は、住宅の不動産評価法(原価方法、相対評価方法、収益還元方法)の信頼性が高いためです。その中心になっている技術が原価方法です。住宅の高い資産価値が維持されるということは、販売時に爆発的な人気があるということではなく、住宅自体が常時需要によって支持されることができるかということです。

新築住宅需要が潜在化している
その鍵を担う条件が最も重要です。住宅は効用を失えば粗大ごみです。新築住宅が消費者の購買力が低下したため、これまでのような消費者を煽り、騙すことでは販売できなくなって、需要が潜在化しています。そのため、住宅産業は、既存住宅のリモデリングに矛先を変えています。それは単に住宅産業が仕事を造るための手段に過ぎず、決して消費者の利益を考えているためではありません。

リモデリングしたら住宅の価値は上がるか
リモデリングすれば住宅の資産価値が向上するという説明は、これまでの性能表示住宅と同様正しくはありません。住宅自身が粗大ごみで、住宅市場で購買力を持っていない住宅は、どれだけリモデリングをしても優良資産に化けるはずはありません。粗大ごみのように住宅市場では全く価値のない住宅に住んでいる人もたくさんいます。これらの人は、その住宅で住み続ける以外方法がありません。そこで、貧乏な人が新しい着物が代えないときには、あたかも破れた着物にでもつぎはぎを当ててでも着ざるを得ないように修繕や模様替えをします。

市場価値のない住宅のリモデリング
そのときぼろ議は着ている人を寒さから守ってくれますが、そのぼろ着は、商品市場で価値のある着物として取引されることはありません。今政府や民主党が言っていることは、破れた古着につぎはぎを当てたら、その古着は商品市場で売ることのできる価値を持つといった「ありえない嘘」を言っているのです。それによって金儲けが出来ると考えた材料業者が盛んに「リフォーム」と英語では修繕や模様替え、増改築の意味を持たない言葉を当てて「リフォーム大作戦」を大合唱しているのです。

リモデリングで価値の上昇する住宅
米国では100年ほど前に建設された住宅を安く購入して、それにリモデリングして、現在その住宅を際建築した場合度同様な価格で販売して大きな利益を上げている事例があります。その事例は、確かに、現代の住宅市場では粗大ごみにちかいになろうとしている時代の生活要求に適合しない住宅を蘇らせる事業です。

蘇生のできる住宅できない住宅
この蘇生事業は、現代の住宅市場では現代の文明には適合しなくて、需要対象になれなくて、粗大ごみ同様の扱いを受けていますが、その住宅を構成している住宅自体の形や衣装が優れていて、かつ住宅に位置又は全部を構成している材料及び工法自体が現代の消費者のニーズに応えることができるため、それらを生かすための組成事業で以前の価値を復活させているのです。

リフォームとは何か
高級着物時をリモデリングして現代的ニーズにあった洋服にリモデリングし、現代風のツーピ-スの着物に仕立て直すのとよく似ています。このような仕立て建て直しを、英語では「リモデリング」といいます。決して「リフォーム」とは言いませんし、「リフォーム」といっても言葉として通じ間せん。この着物でやられていることと同じことが住宅についても言えることは十分に想像してもらえると思います。

資産価値が上がるリモデリング
「リフォームすることで、住宅の資産価値を高めることが出来る」といって、あたかもリモデリングすれば全ての住宅の資産価値が高まるかのような錯覚を与えて、粗大ごみとして住宅市場では全く取引対象にならない住宅にリモデリングをあおることは、決してリモデリングによって資産価値が上がると決まっているわけではないため、明らかに間違っています。

業者の利潤追求のためのリモデリング
住宅の資産価値が上がっても上がらなくても、リモデリングさせれば、資材が売れ、工務店の仕事が増えるわけですから、住宅産業は潤うことになります。しかし、住宅の資産価値が上がる保証もない襤褸家にお金を掛けさえることは、「どぶに銭を捨てると同じこと」で住宅の所有者に大きな損害を与えることになります。生活するうえに必要最小限の修繕は住宅の資産価値があがらなくてもしないわけには行きません。しかし、それは住宅の資産価値が上がることではないのです。

資産価値が上がらなくてもする必要があるリモデリング
資産価値が上がらなくても対応せざるを得ない修繕はあります。しかし、それは必要最小限にするべきで、決して「住宅の価値が高まる」といった幻想を与えてリモデリング工事をさせてはいけないのです。「悪質リフォーム」業者が、これまで多くの消費者に苦痛を与えてきました。しかし、今、政府・民主党のやろうとしていることはそれと基本的に同じことではないでしょうか。

消費者不在の住宅産業
政府が進めているエコポイントにしても、「リフォーム」にしても、消費者にお金を使わせる業者本位の事業量拡大支援の政策であって、それによって消費者の利益はどうなるのかという視点は基本的に存在しないのではないかとしか考えられない。エコポイントをためることで消費者が利益を受けるような説明がされているか、エコポイントの商品を購入するために、まだ使用できる建築物の部分が建設廃棄物になっているという不経済をいったい何年かけてエコポイント商品によって回収できるかという議論はほとんどやられていません。リモデリングによって失われる損失が大きな問題になっていないとは明らかに片手落ちです。

調査結果が楽しみです。
今回、英国の100年以上高い人気を維持している住宅を見ることで、住宅によって生活を支えられている英国の姿を見ることを楽しみにしています。この調査見学の成果はまたメールマガジンやビルダーズマガジンで報告することにいたします。楽しみにしていてください。


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