メールマガジン

メールマガジン第350号

掲載日2010 年 5 月 12 日

メールマガジン第350号(5月10日)
皆さんこんにちは
先月はその3分の2の20日間は出張に出かけて、休日を入れるとHICPMに事務所へは7日しか出られませんでした。そのためメールマガジンは事務所からしか送れないため、まとめて送ることになって、皆様にはご迷惑であったと恐縮しています。今回も10-11日と福岡にいっていてまた遅れてしまいました。

アメリカ住宅建材セミナー
同様な状態は、ワシントン州主催の米国建材展が今月の24日から山陰と近畿地方中心行われますので今月まで続きます。鳥取(5.24)、岡山(5.25)、神戸(5.26)、大阪(5.27)、京都(5.28)に出かけます。このキャラバン事業は北米の住宅建材の技術と一緒に行うもので、私も今回で確か5回目になると思いますが、HICPM理事の小金沢さんを含め、米国の建材事情に明るい多士多才の講師と一緒の立体的な技術移転セミナーであると思いますのでご参加されるようにお勧めします。詳細は、ワシントン州政府とアメリカ領事館のホームページに紹介されています。

今回の私の講演の中心テーマ
私としては、住宅生産性研究会15周年目の取り組みとして、このキャラバン事業で工務店を取り巻く社会事情が、
(1)「工務店の生き残りのためには工務店自身の経営生産性向上を高める以外に生き残ることができない事実」
(2)「住宅産業経営の中心が、新築住宅販売から、既存住宅の流通、リモデリング、維持管理を含む住宅地経営に中心が移っている」
ことを訴えて参りたいと思っています。

工務店がおり組むべき課題
「住宅の資産価地を維持向上させるための住宅地経営」がこれからの工務店経営の取り組むべき課題であるということは、世界の先進工業国共通の問題であり、日本でも形を変えて、その必要性が「長期優良住宅」として取り組まざるを得なくなっています。しかし、日本の長期優良住宅の政府による取り組みは、全く「名は体をあらわさない」ものといってよく、単に「高い性能評価を受けた住宅を立てろというだけのことで、高い性能を具備した住宅が長期に優良であるとは限らないからです。

世界の「長期優良住宅」の計画と建設
私たちがHICPMを設立してからだけでも15年間、私が大学時代から住宅問題に取り組むようになってから約半世紀、欧米の住宅を文献研究から始まって、最近20年間は、毎年3-6回海外の住宅を自らの目と耳と体で見聞・体験し、文献の調査してきて、はっきり日本の取り組みが間違っていると確信しています。「性能の高い住宅であれば、高い住宅需要によって支持される」ということが本当であれば、高性能住宅を造っている会社は反映し、高性能住宅を購入した人は資産を守ることができるという理屈になります。しかし、現実はそれとは全く違います。
世界の長期優良住宅は、消費者が住みたいと思う住宅地を建設し、長期に亘って確実にその効用が維持できるように守ってきた住宅地にある住宅です。住宅は住宅地環境を構成する部分でしかなく、住宅地環境が健全に管理されていない住宅地にある住宅は、長期優良住宅であるはずはありません。住宅地として定められたマスタープランで定められた土地利用としての建築設計指針(アーキテクチュラルガイドライン)というルールに従って、土地を加工する手段として、住宅が建設されるわけで。マスタープランと切り離して住宅がその土地に建設されることはあってはならないのです。

「長期優良住宅」の維持管理
長期優良住宅は、建設計画されたマスタープランどおり熟成することがなければ、長期に優良であり続けることはできません。「我が家」を大切に思っている人は、「わが町」(アワービレッジ)、「わが街」(アワーストリート)と帰属意識のもてる住生活環境に育てることによってしか、本当に「我が家」守ることはできないことに気付くはずです。そのための住宅の資産価値を高めるシステムを、最初に都市発明家を自称するエベネッツアー・ハワードが「ガーデンシティ」の論文として明らかにし、自ら都市経営をやって見せたのです。その経験は、その後英国のニュータウンに引き継がれました。又、米国では、J・C・二コルズがディードニヨル「資産形成のできる住宅地経営として、カンザスシティのカントリークラブ「持ち地、持ち家」を前提に実践し、全米を惹きつけました。それを下にニュージャジー州のラドバーンで、チャールス・アッシャーとJ・C/二コルズが、住宅地開発業者が中心となって、住宅を購入した住民主体の住宅地経営管理システムを開発し化した。それが、HICPMが国土交通省の依頼を受けて取りまとめた「超長期じゅうたく地経営管理マニュアル」です。これが「住宅経営管理の三種の神器」だったのです。

住宅が長期に優良であるもう一つの条件
それは、「住宅市場で、常に。売買差益を得て取引されること」をおいてはありません。そのためには住宅がいつも市場において売り手市場でなければなりません。言い換えれば、「その住宅を欲しい」と願う人にとって、「その住宅を現時点で購入したらいくらでできるか」という疑問に対して、「その住宅を購入辞典の建設価格より高くかかる」ということがあれば、買う人はその代金を払い、住宅の売り手は売買さえ着替えられることになります。そのメカニズムが、日本以外の工業先進国はもとより、韓国や中国でも働いているのです。
そのような住宅を生産するためには、まず、消費者の購買力の範囲(年収の3倍以下)で住宅を建設することが出来なければなりません。それを実現するためには、日本の工業性産品が世界で大きな力を発揮しているように高品質の住宅を低価格で生産できる生産性を高めることが不可欠となります。

住宅生産生研究会の月例セミナー
実はここで問題にしている二つの課題、「工務店により健全な住宅地経営」と「工務店による住宅生産性の向上」という問題を学習してもらうために、毎週第1木曜日と第3木曜日にHICPMのセミナールームで13:30-17:30までセミナーをやっています。
よく「私のセミナーを聞いたことがあるから、何度聞いても同じだ」という人もいることを知っています。しかし、そのような人は、私のセミナーを聞いたというだけで、私が何を話したかという内容に関しては、基本的に理解できておらず、それを実践できていません。私は、工務店経営で、本当に工務店経営を欧米のホームビルダー並みに向上させたいと願う人には、分かってくださるまでご説明をしたいと思っています。
知った振りにCM(コンストラクションマネジメント),CPM(クリティカルパスメソッド),CC(コストコントロール),TQM(トータルクオリティマネジメント)などの言葉を操ったり、「三種の神器」(HOA(ホームオーナーズアソシエイション),MP(マスタープラン)とAGL(アーキテクチュラルガイドライン,アーバニズム,CC&RS(カベナントコンデイションアンドリストリクションズ)を口にするだけで、それを自らの仕事に生かし実践しない工務店は「滅びに向かう工務店である」というべきだと思います。

今月も「三種の神器」のセミナーに参加者があります
私も積極的のこのセミナーのことを紹介してきましたが、2月以来。毎月3名程度のセミナー受講者が4ヶ月続いています。同じ受講者の複数回受講はまだありませんが、今回はあるかもしれません。私は繰り返しご参加される方には、会員3000円(非会員6000円)で参加してもらいますが、その際には、当日のセミナーにあった資料を必ず差し上げることにしています。
できれば既に土地を手当てしておられる方や、それに近い段階の人が事業のご相談という形で着てくださる都、より実践的な指導・コンサルタントが出来ると思います。質問を重視して、実践的な指導をしたいと思っていますので、受講者に具体的な問題があったほうがセミナーの効果は大きいと思っています。

CMセミナーと「カルロスゴーンの経営の種明かし」
既に5年ほど前になるかと思いますが、カルロスゴーンがニッサンを立て直したとき、経営は経営者の経営管理によって左右されることを日本人のすべてに示しました。日本のジャーナリズムが、ゴーンに対して「ニッサンの建て直しのためには、日本の経営環境の分った人のアドバイスが必要である」といったときに、ゴーんは、「ニッサンとトヨタと人材及び設備に関し、基本的優劣はあると思うか」と尋ねた。記者たちが「優劣はない」と応えるのを受けて、「それではどうしてトヨタが成長し、ニッサンが衰退しているのか」と尋ねたところ、記者たち何も反論できなかった。ゴーんは、「その違いこそ経営である」といって、それまでの経営陣全員を解雇することを条件に、ニッサンの社長に就任し、2兆8千億の有利子債務のある会社を、2年で配当のできる会社に変化させた。私は、そのシステムは工務店経営に共通することであると考えて、「ゴーンの経営の種明かし」をするとともに、工務店経営に適用する冊子を取りまとめ、HICPMで印刷し、600部ほどで販売した。今回5月20日PM13:30-17:30のCM講座で、受講希望者から、このテキストを中心にCMセミナーをやってくれという要望があり、「月例のCMセミナー」として実施することになりました。

その他のご案内
すでにグローバル研修企画のほうからご案内がされていると思いますが、先月末ミラノとロンドンに出かけた報告会を、「ホットな情報として」5月18日にいたします。研修ツアーの目的は、本物の「長期優良住宅」というものを実現する仕組みを、これまでの調査研究の成果を改めて検証することでした。このセミナーでは参加者の多様な語疑問に答えるということに重点をおきたいと思いますので、ご参加の方は多くの疑問を抱えておいで下さい。たくさんの写真をご覧いただけます。


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