メールマガジン

メールマガジン第386号

掲載日2011 年 3 月 22 日

メールマガジン第386号代官山1
皆さんこんにちは
今日は、特定行政庁・渋谷区長と日建設計と住友不動産の官民3者による都市計画法と建築基準法違反に対し、渋谷区長による不正利益幇助の手口をご紹介いたします。
La Tour DAIKANYAMA FOU RENTは、六本木ヒルズと並ぶ東京都内で最高の賃貸料(109万円ー539万円/1ヶ月)の鉄筋コンクリート8階建ての132戸専用面積(153-500平方メートル)からなる高級賃貸マンションです。このマンションの都市計画法上及び建築基準法上の違反の概要をまず明らかにし、併せてその解説をすることにしました。この解説は「不正のからくり」を法律に基づき解明するものです。これまで裁判所も理解できていない都市計画法と建築基準法の姉妹法の構成とつながりの関係の基本についての説明です。

(1)  建築基準法第55条違反 このマンションは、都市計画法第8条で定める第2種低層住居専用地域(最高高さ12m)に位置していますが、実際に建設された建築物は、高さ20mを超える建築物(建築基準法第55条違反の建築物)を、地盤面を切り下げるなど地盤面を操作する不正な方法で造りました。それでも絶対高さの違反は隠せないので、法律上本計画には適用できない別の総合設計制度を持ち込んで、その制度で定めた基準に適合するといって、「高さ19mには適合する」として適法として建設されました。

(2)  建築基準法第86条違反 この建築物は、「10棟の建築物である」として建築されましたが、その実体は、建築構造上も、機能上も1棟の建築物であって、10棟の建築物ではありません。しかし、1棟の建築物として建築すると、建蔽率及び容積率の規定に違反するため、次のような手口で10棟の建築物として申請しました。しかし、そのような申請では、以下(4)により建築基準法に適合しなくなるため、今度は、「一団地の総合的設計」という法律違反の運用基準を使って、「10棟であっても、敷地は1つ」という2重3重に騙しを仕組んで、「法律適用上の理解不能の取り扱い」の混乱を持ち込むことで、建築基準法第3章規定の適用を免れることとしたものです。

(3)  建築基準法第52条違反 10棟の住宅棟は、ほぼ敷地一杯に計画された建築物の上層階に10棟のマンションとして計画したものです。敷地一杯に建築された建築物の地下部分全体は、駐車場にし、駐車場の上部に造られた10棟のマンションには、その4面から採光を取るために、その周囲に一見独立した住宅棟を取り囲ませています。しかし、10棟のマンションに囲まれた中央に空間(駐車場の屋上)は、各住宅棟を機能的に連絡する廊下が建設され、その廊下から出入りする屋上庭園として造りながら、その廊下部分と屋上庭園部分を存在しないものとして計画しています。屋上庭園を地盤面上の緑地と偽って、建築面積から除外し建蔽率制限をすり抜けた確認申請をしています。「建築物の屋上階を地盤面とすれば、その下の階は近いとなる。」と言う理由で地階とし、建築面積から除外しています。しかし、少なくともかく10棟を連絡する1階の廊下部分は建築面積に参入しないといけません。上記(2)を含み、このような違反を実施するためには、申請者だけの悪知恵だけでは不可能です。特定行政庁・渋谷区長が一緒になって悪知恵を仕組まない限り出来ないことです。

(4)   建築基準法第52条、53条違反 しかし、10棟の建築物を独立した建築物であるとすると、法律上、10棟の各建築物はそれぞれが固有の敷地を持つべきことが定められているため、棟ごとに敷地を区画すると、その指揮と建築物との関係を定めた建築基準法第3章規定に違反します。つまり、建築基準法第52条で定め容積率、建築基準法第53条で定める建蔽率、建築基準法第56条で定める建築物の各部分の高さの規定に悉く抵触します。そこで、都市計画決定されていない「一団地の住宅施設」に対して建築基準法第86条の適用を姉妹法の関係を蹂躙して、唐突に待ちだして、第3章規定には従わなくてもよいという扱いを特定行政庁渋谷区長が法律に違反して承認しました。このような扱いは住友不動産、日建設計だけではできないことであり、渋谷区が共同謀議に参加したから可能になったのです。

(5) 建築基準法第3章違反 「一団地の住宅施設」として都市計画決定されれば、地域地区の規定の適用は受けないことから、建築基準法第3章の第59条の2を根拠条文とされる「総合設計制度」自体が適用することは出来なくなります。「一団地の住宅施設」として都市計画決定がされていなければ、第86条は適用できません。それであるにもかかわらず、86条ができると言って不都合な第3章規定は適用せず、その一方で、本建築物は第3章第59条の2を根拠に総合設計制度による規制緩和を適用できると言って、地域地区として都市計画決定した内容に違反した規制緩和を容認してきました。どうして「一団地の住宅施設」(都市計画法第11条第1項第八号)を前提にした第6章第86条と、地域地区(都市計画法第8条)を前提にした第3章という「二律背反の規定」が恣意的に、どうして「都合の良いところだけ利用できる」のでしょうか。「一団地の住宅施設」としての都市計画決定がされていなければ、第3章の規定に従うことは当然です。「総合設計制度」は、小泉内閣の規制緩和政策として大幅に違反を容認した国土交通省による準則を東京都が制度化したもので、その内容自体が根拠法である第59条の2に違反する内容の緩和規定です。

(6)  建築基準法第3章違反 10棟のマンションは、当初それぞれ独立していると説明され、屋外から10棟それぞれの住戸に出入りできると説明されて確認申請をさせておきながら、完成した住宅は、正面に入り口1箇所からしか出入りはできず、10棟はすべて1階部分に造られた天井の高い広い廊下で結ばれ中庭を見ながら移動するように造られ,この一棟の建築物には不可欠の廊下になっています。その廊下部分は確認申請書に計画されていない空間で、建築面積にも床面積にも参入されていない空間です。申請上はこの廊下部分は存在せず、屋外空間になっています。このマンションが建築基準法上の完了検査終了後、この廊下部分は、1ヶ月以上かけて、「手直し工事」と称して、こっそり建築されたこの建築物にとって機能上不可欠なものです。

(7)  建築基準法第7条違反 このような確認申請に存在せず、建築基準法に違反することが、定期調査によっても違反が明確になる建築計画です。その内容は容易に違反が露出することから、建築行政を騙して住友不動産単独ではできない工事です。おそらく渋谷区長は最初から違反建築物を造ることを住友不動産及び日建設計と共同謀議で決めていたのです。そして、「違反工事に関しては、住友不動産が単独で、自己責任でやったことにしてくれ」という芝居が特定行政庁渋谷区長との了解の下で作られていたと考えられます。そこで渋谷区長は、建築物を当初計画していたとおりに1棟の建築物として廊下で繋ぐ工事は、ただでさえ大増築工事であるため、あらかじめ用意したものを、10棟の建築物の工事完了検査終了後にやることを指示したものです。明らかに1棟の建築物を都市計画法と建築基準法に違反して、法律上不可能な高容積で建築士不正利益を上げることに、渋谷区長、日建設計、住友不動産の3社が共謀して実施した犯罪は、これまでにも例のない大胆な違反で、現在一般的にやられている都市計画法及び建築基準法違反の中でも、特に悪質な犯罪といわざるをえません。

(8) 都市計画法第29条違反 この開発計画は、もともと全体を構造的にも、一つの玄関から屋内廊下で建築物全体を機能的に一体に繋ぐ計画上も1棟の建築物である建築を、あえて10棟の建築物といいながら、再び、なぜか、建築基準法第86条による「一団地の設計」としての認可を受けることがやられています。実は、上記(4)でも説明したとおり、建築基準法第86条は第6章雑則に置かれている規定で、都市計画法第11条第1項第八号により都市計画決定された「一団地の住宅施設」に対する建築規制の根拠条文です。つまり、これまでの86条の規定の適用自体、法律上違反していますが、この開発が1棟の建築物であるとした場合、違反建築物であることが明らかになるため、「一団地の総合設計」はそれを隠蔽する目的を持ったカモフラージュであったのです。10棟の建築物はその外壁面で囲われた独立した建築物であるとして建築面積を計算することをして、建築物の屋上庭園や実際は屋内で廊下によって10棟をつなぐことを開発許可及び建築確認で分からなくして、違反を通してきたのです。

(9)   都市計画法第2章第2節違反都市計画法第11条第1項第八号に定められた「一団地の住宅施設」であっても、都市計画決定されていないものは、都市計画法第8条で定めた地域地区の規定に従うことが義務付けられていて、地域地区の都市計画決定に対応する建築規制が建築基準法第3章に定める集団規定が適用されます。都市計画決定された都市計画法第8条で定めた地域地区は、都市計画決定された時点では、計画が決定されただけで、計画に対応する建築物は実現されていません。都市計画決定を具体的に実現するためには、個別の建築ごとに建築物と敷地との関係を規制する建築基準法第3章規定により実現することになります。しかし、「一団地の住宅施設」として計画的に開発する都市施設が都市計画決定されたときには、建築基準法の「一敷地一建築物」の規定(建築基準法第3章)に従わなくても良いとされ、それ(第3章)に代わる建築規制の根拠条文が、第6章雑則第86条に置かれることになっています。

(10) 都市計画法第37条違反 都市計画法と建築基準法の関係は、東京都では500平方メートル以上の開発では、都市施設が対応できない建築工事を未然に防止するために開発許可を受けることになっています。その開発許可がなされたとおりの開発工事が完了し、完了公告(都市計画法第36条)がされない限り、建築確認申請は受け付けられないこと(建築基準法第6条)となっています。しかし、東京都は、都市計画法第29条に違反して、面積500平方メートル以上の土地の開発に対して、都市計画法違反の「開発の手引き」により、開発許可の基準(第33条)に規定のない「1メートル以上の土地の切盛りをしない開発は開発許可不要」と言う扱いをしてきただけではなく、これまで開発計画に対して許可が与えられた段階で、開発工事の実体がなくても建築確認を受付け、確認済み証を交付してきました。さらに、開発許可による工事が完了するまでは予定建築物を建築してはいけないに規定(都市計画法第37条)に違反して「制限解除」と称して違反工事を容認してきました。この事件も建築工事は開発許可による工事が完了する (都市計画法第36条に定める完了公告が出される) 前に建築工事の完了し、工事検査済み証が交付されました。

(11)  建築基準法第6条違反 工事検査済み証の交付は、10棟の建築物がそれぞれ独立した建築物であるとする状態で行われたが、そのままでは、現在の造られた建築物では、玄関一か所から人びとの出入りを制限し、玄関に箇所で出入りをチェックすると言うゲイテイッドマンションとした「セキュリティ」を売り物にした1棟マンションとして経営管理することはできません。そこで、建築物の完了検査終了後、この建築の機能上、マンションの営業販売で謳っている基本となる屋内での人びとの移動動線(廊下)を1ヶ月近くかけて建築したのです。その結果、建築面積の増大という増築工事を、闇で造り出したもので、そのための準備は、特定行政庁渋谷区長自身が共同して違反を推進したものです。この違反は、計画当初から予定されていて、実際の増築工事もプレハブ工事として、計画どおり、極めて迅速に造られることになったのです。

(12)建築基準法第59条の2違反 特定行政庁・渋谷区長は、東京都が煽動してきた開発許可制度を骨抜きにする行政と、小泉内閣による都市計画法と建築基準法の姉妹法の関係を踏みにじった「総合設計制度」に代表される都市計画及び建築行政が違反の実体です。これらの違反は、これらの2つの法律に、「暗黙裡に了解されている姉妹法の関係に関する明文がないこと」を逆手にとって、特定行政庁の許可権限を拡大解釈して、法律の文理からはありえない規制緩和をしたことを完全に悪用して、住友不動産、日建設計と共謀して、綿密に違反を実現に移したと考えられます。その挙句、どうしても行政上の節目である完了検査に関しては、外部から違反の発見される部分を作らせる前に検査合格を出したのです。しかも、その後の違反も、当初から計画されているとしか考えられないような費用を掛けて行われた違反増築工事です。まさかこれほど「10棟の建築物は、実は建築基準法の大きく違反していた1棟の建築物でした」と言うような「大きな違反」を、住友不動産や日建設計がすることはないだろうと思うほどの嘘をやってのけたのです。「うその大きいほど真実性を持つ」(ヒットラー)顔負けの違反を白昼公然と実施したのです。これが、日本を代表する最高級の賃貸アパートということでも、日本の不動産業界の闇を露見させた事件です。

なお、本事件では渋谷区長という都市計画法上に開発許可権限を持たない団体の庁が都市計画法上の開発許可権者であると僭称して開発許可を実施し、東京都知事はその違反を企てやらせてきた違反者です。その詳細はHICPMホームページ「法令」欄に詳細な説明を裁判所への訴状及び準備書代官山面として提出したものを掲載していますのでご参照ください。本メールの小見出しは、関連する法律条文違反条文等をを示したものです、


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