イベント情報

HICPM月例セミナー(11月10日)

掲載日2011 年 10 月 3 日

2011年 HICPM月例セミナー(11月10日木曜日)

特定非営利活動法人 住宅生産性研究会

セミナーのテーマ「サスティナブルコミュニテイの実現」

―デュプレックスハウス・アタッチドハウス・タウンハウス―

日時:平成23年11月10日(第2木曜日)

PM13:30-17:00

場所:NPO法人 住宅生産性研究会セミナールーム(東京都千代田区飯田橋3-13-2仁藤ビル2階)

参加費:HICPM会員5,000円(テキスト代及び「英国とドイツの住宅CD画像」込み)

非会員7,000円(同上)

テキスト1 : 「サステイナブルコミュニティの実現」(全カラー¥1500円)

テキスト2 : 35年前の住宅金融公庫「2×4工法タウンハウスモデル事業」

セミナーの趣旨目的

高止まりしている地下を前提にして、従来の住宅地開発に対して50-100%開発密度を高める取り組みとして、アタッチドハウスの取り組みは不可欠である。今より35年ほど前、住宅金融公庫が取り組んで2×4工法タウンハウスモデル事業は、途中で消滅してしまったが、そのモデルとなった米国のタウンハウスは、依然、現在欧米を中心に「資産価値のできる街造り」の計画技法として広く取り入れられている。

当時との違いは、1980年代に入り、米国では、アーバニズムによる郊外開発の反省として、TNDの取り組みが始まった。 ニューアーバニズムの源流であるTNDは、そのモデルとして、英国の工場町ポートサンライト、最初のレッチワースガーデンシティ、ドイツの最初のガルテンシュタット、米国のラドバーンやジョージタウンやアレキザンドリアなどを参考にしている。

なぜ、住宅金融公庫が取り組んだ2×4工法タウンハウスモデル事業に脚光を当てる必要があるのかを、過去の経験とその盛衰の理由を考えることから、現代の住宅産業にとって役立てる技術として学ぼうとするものである。

(時代背景)

1.FTA(自由貿易協定)の時代、TPP(環太平洋戦略的経済協力協定)時代と言われる時代になってきました。この時代は高賃金国から低賃金国の資金が移動する時代で、先進工業国は失業率が高まり賃金が下落し、低賃金の発展途上国は、雇用機会が拡大し、賃金が上昇し、消費が拡大するようになります。


(社会経済環境)

2.このような時代には何をやっても駄目だとあきらめる人がいるかもしれませんが、日本人は、海外に逃げ出すこともできませんので、そこには衣食住産業だけは最低限残っています。幸か不幸か日本の住宅・都市ストックは世界の国々と比べて、その所得に対してあまりにも貧しいといわれています。つまり、衣食住産業とは、内需産業で、その潜在的ニーズは大きいのです。


(住宅産業のモデル:ユニクロ)

3.ユニクロがこの時代に大きな成長を果していますが、もし、日本の住宅が、それを取得することで長期預金をするよりも確実に資産価値を高めることができたなら、誰でもが預金をするよりも住宅を購入します。また「売買差益のできる住宅」を供給することができたならば、誰も住宅を建替えようとはしなく、既存住宅市場で流通させます。


(住宅を中心的国内産業としている米国)

4.上記3の社会が英国や米国の住宅産業社会です。年収の2.5倍の住宅ローンで住宅を購入することができ、住宅地経営がしっかりされることで住宅の資産価値が長期預金金利以上に上昇しているため、人びとは預金をするよりも住宅を取得することに向かっている。ホームビルダーは、日本と比較すれば2.5倍の生産性を誇っているために、日本に比較して期間当たりの粗利の労賃も2,5倍獲ていることになる。


(土地神話の後遺症:地価の高止まり)

5.日本の場合、すべての金融は土地神話を背景に、その実態は個人に対するクレジットローンではあるが、金融の構造は土地評価を介在させて土地担保金融としておこなわれ、また、地方公共団体は、固定資産税と都市計画税を所得税と並ぶ基本税源としているため、土地の価格下落に対してアレルギー状態で、地価を高値硬直させる原因となっている。


(不動産取引き時に顕在化する実勢地価)

6.住宅不動産取引きに土地を一体的に売買の対象にすることは、販売時には巨額の広告宣伝費を使って土地を一体として販売するが、既存住宅市場では、住宅のある土地を購入時価格で取引きの対象にすることは不可能で、そのとき、土地の本当の需給市場での価格が顕在化する。要するに巨額な値崩れを起こして、既存住宅販売時に損失が発生する。


(住宅の資産価値を維持向上できる1元的土地経営管理)

7.リースホールドは、住宅不動産取引きに当たって地価を全く顕在化させない。その上と池沼勇者には、土地を管理するに必要な税を含む管理経費の3-8倍の不動産収益を約束する土地の経営管理方法がリースホールドである。ガーデンシティの提唱者エベネッツアー・ハワードが、土地の法人により1元的管理をすることで、土地の熟成をする土地経営管理システムを発明した。その経験が英国のニュータウン経営である。


(リースホールドとフリーホールドによる不動産経営)

8.英国のリースホールドによる住宅地経営管理技術は、米国に置いては、1928年に、J・C・ニコルズとチャーリー・アッシャーの手によって、「持ち地(フリーホールド)・持家」による開発に置いて、借地(リースホールド)による住宅地開発を、「三種の神器」による住宅地経営として、ラドバーン(ニュージャージー州)で実現することになった。英国や米国に置いては、戸建住宅地(シングルファミリーハウス)と定められた土地利用地域には。共同住宅(マルチファミリーハウス)を建てることは都市計画上禁止されている。そのため、地価は個人の家計支出をベースの登記しないようになっている。また同様な理由で、英国ではリースホールドと同時にフリーホールドが共存している。


(「土地の資本化」と「三種の神器」による住宅地経営)

9.高地価を住宅生産性研究会取引価格に反映させず、住宅地を熟成させることで住宅の取引価格を経年的に向上させる「3種の神器」による住宅地経営を実施することにより、

(1)住宅購入者には、家計支出の適正負担範囲で住宅を取得できるようにするだけではなく、住宅取得により資産形成を促進する。

(2)土地所有者には、土地を保有することで資産を失う債務としての土地不動産を、リース代という土地管理費の4倍以上の利益を生む優良資本に変える。

(3)住宅建設業者(工務店)には、土地費用を負担しないで可能の住宅供給を可能にするとともに、建設後の住宅の維持管理・計画修繕・厨芥事業の対象とできる。

(4)金融機関には融資額を建物に限定することにできるため危険が減少し、融資対象物件の市場取引価格が向上することで融資の資産担保価値が向上する。

(5)地方公共団体に置いては、住宅建設が促進される内需拡大とともに、居住者の可処分所得が大きくなることにより購買力が高まり、地方の景気を向上させることになる。



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