メールマガジン

メールマガジン第456号

掲載日2012 年 5 月 16 日

メールマガジン第456号(5月14日)
みなさんこんにちは

本日、私は福岡県の㈱大建に「荻浦ガーデンサバーブ」の事業の状況を検討するために、1ヶ月1回の定例のコンサルタント業務として出かけています。今日(5月16日)2日間の現地指導を終えて帰京し、下書きの見直しをしているところですが、驚く程優れた内容になっているのを見て驚いているところです。目下5月末までに住宅を販売できる状態に完成させて、抽選を実施する予定になっています。この事業は日本におけるニューアーバニズムによる住宅開発事業として、最も意欲的に取り組んだ事業です。できれば入居前に(6月頃)日本の住宅産業関係者に見学できるようにする研修ツァーを実施したいと思います。

欧米の110年以上の住宅産業経験に学ぶ
1900年に自称「都市経営の発明者」ハワードが提唱した「ガーデンシティ」の夢とその実践をニューアーバニズムの計画手法の実践結果を、GKK・HICPMの研修ツアーとして実施した現地研修ツァーに㈱大建松尾社長は出かけ、その理論と実践の成果を実体験をしました。この研修ツァーは、GKK・HICPMの実施してきた住宅地開発のOJT(オン・ザ・ジョブ・トレーニング)です。つまり、欧米の優れた住宅地の調査を実施し、西欧先進国の住宅産業の技術や経験と、欧米各地で実践された110年間のガーデンシティの理論を展開した試行錯誤の結果を現地で研修するものです。松尾社長は、欧米におけるその理論と実践の研修を通して、日本においてこれらの理論を実践できるということに確信を持ちました。松尾社長は、欧米の住宅地経営理論を信じ、その理論と実践とをつき合わせ、それを福岡県糸島の条件に読み替え実践した成果が「荻浦ガーデンサバーブ」です。

「荻浦ガーデンサバーブ」の挑戦
この住宅地の完成した姿をできるだけ早い時期に、現地での研修ツアーを開催できるようにしたいと思っています。現地見学に先立って、今回は、この計画の基本となったことを私の理解している範囲で説明したいと思います。HICPMはこのプロジェクトにたいしては、松尾社長の要請を受けて、欧米の住宅産業の知識・技術と経験を技術移転する役割を担って、最初から㈱大建の顧問として計画に参画し、欧米の住宅産業で実現している日本からみた夢の実現に取り組みました。その基本は、以下のようなことです。

第1.「アメリカンドリーム」を「ジャパニーズドリーム」にすること
「アメリカンドリームとはなにか」と多くのアメリカ人に聞くと、「自分の住宅をもつことだ」と言います。実は日本でも住宅をもつことを「身上をつくること」と言い、「恒産なければ恒心なし」と昔から言われたように、住宅をもつことは個人の経済的な安定基盤をつくることです。人は住宅をもつことによって安心して生活ができます。
住宅は個人の資産の中で最大のものであり、その資産が価値を増殖し続けることができれば、個人の生活は安全になります。そのためには住宅の資産価値が経年的に増殖するような住宅地開発と住宅地経営が必要になります。個人の住宅資産価値の総体が国富です。住宅の資産価値が増加すれば、その純資産の大きさを担保にエクイティー(純資産)ローンが受けられ、個人の生活を豊かにするだけではなく、経済活動を活性化させます。その結果、地方税収を拡大させ、ひいては、国家全体の経済を活性化させることになります。住宅を購入者に、住宅自体が売買差益を生むことのできるように建設し、経営することにより購入者を豊かにすることが、住宅地開発に取り組む第一の目的でした。住宅を購入者を幸せにすることのできる工務店こそ、社会の受け入れる工務店なのです。

第2.安心安全な住環境をつくること(その1:セキュリティ)
日本以外の世界中の住宅産業の関心は、モーゲージ(不動産担保金融)であるため、住宅金融機関は住宅の資産価値が融資期間内に下落しないことに関心をもっています。そのための最大の条件が「セキュリティ」です。自然災害と並んで犯罪と言う社会的安全が保障されない住宅に対しては、居住者が住みたがらなくなり、住宅市場は買い手市場になり、住宅の取引価格は下落しますから、金融機関は担保割れになります。そのため、そのような住宅に対しては融資をしたがりません。
世界の住宅では、販売後の住宅地経営がしっかりおこなわれていない住宅には金融機関がそっぽを向きます。日本では住宅の資産価値を問題にしないで住宅価格がつけられ、巨額な営業販売費をかけて売り抜け、後は手離れのよいようなやり方(詐欺師の手法)が住宅産業の常道です。
ゲーティ ッドコミュニティミュニティとかスマートハウスなど、既に半世紀前に米国で実践され「効果が統計的に証明済み」のハードなセキュリティ対策が、日本では、「こけおどしのセキュリティ対策」とされています。
欧米ではセキュリテイの実現方法は、ニューアーバニズムによる居住者が相互の違いを理解しあって尊重するコミュニテイづくり(「三種の神器」:①ニューアーバニズムによるマスタープランとアーキテクチュラルガイドライン(ハードなルール)、②住民が民事契約として締結した生活環境ルールと住宅地経営管理を、③住民全員参加の住宅地経営管理法人(HOA)が、住宅地開発業者の支援を得て実施しない限り実現できないことが経験的に明らかになり、実践されています。荻浦ガーデンサバーブは、日本で最初のニューアーバニズムによる「三種の神器」による住宅地経営の取り組み事例です。

第3.安心安全な住環境をつくること(耐震火災安全性)
東日本大震災後、地震による地盤の液状化や耐震構造と地震に伴なう都市火災の問題が大きな不安として取り上げられるようになりました。「荻浦ガーデンサバーブ」は地盤の悪い地区で、「最小限の費用」で安全な住宅を建てるため試行錯誤の結果、「NCZ工法」という人工地盤工法を開発しました。これは幅5メートル間隔にコンパートメントを造り、非常に剛性の高い「コンクリートの船」による人工地盤を軟弱地盤に構築することにしました。基本構造として「岩盤と同様の構造的な強度ももっている人工地盤」を構築することができました。その地盤上に木造2階建て住宅を建築することにしたため、地震に対し極めて安全な建築となりました。NCZ工法による人工地盤は、コンクリートの巨大な棟が軟弱地盤に停泊している感じで造られていますが、構造的には船底に掛るか荷重を分布荷重に平準化することで、低い地耐力でも十分安全に釣り合っています。
コンクリートの船はその側壁にそって砂利層が造られその底部に集水管が設置され、地下水位が船体底部まで引き下げられることになります。その結果、地震時の地盤の流動化は完全に阻止されます。

仮に地盤が流動化することがあったとしても、その場合には、理論上、地盤が地震で流動化したときには、地盤の地耐力と摩擦支持力が失われ大海原に浮かんだ船のようになります。しかし、NCZ工法では、コンクリートの船として造られた人工地盤が地盤中に潜っていることによって、流動化した泥を排除する分の重量分の浮力が発生することになります。地盤が大揺れになったとしても、人工地盤は軸対称の構造で偏心荷重の状態ではなく、航空母艦が海原にあるような具合で、極めて安全な状態を維持することができます。
コンクリートの船という自重とそのうえに立てられる2階建て木造住宅及びそこに持ち込まれる家具や什器や居住者という積載荷重の合算と浮力とが十分にバランスするよう十分安全に造られています。

人工地盤の上に建築されている木造建築は、米国の建築法規上では、「ファイアーコンパートメント(防火区画)」の技術を使って、耐火建築物としての評価を受けている独立住宅が、隣地境界線に接し、遮音的には固体伝達音の伝播がないように、2,5センチの空隙をもって建てられています。そのため、耐震火災にたいして安全に造られています。

第4.エコロジカルでミューチャルアシスタントのできる環境
これまでの住宅地開発は自然環境を破壊し、エアコンと雨水排水と地盤面舗装によりヒートアイランドを造る環境破壊の住宅地でした。「荻浦ガーデンサバーブ」は、豊かな自然を回復し、昔の自然環境を回復することが、人間にとっても良い環境形成になるという欧米の住宅地開発技術に学び、開発地に降った雨を地下に浸透させ、貯留し、地下の恒温性を利用し、その地下水を各住戸に引くとともに、地上に大きな池を造り、その池の水が住宅地全体の緑を潤し、樹木の炭酸同化作用と水の蒸散による気化熱によって、真夏でも地方気象台発表の気温より3-5度程度低い環境を創り、エアコンを使わなくても過ごせる環境を計画しています。まだ樹木が小さいために、この地域の植生による森が形成されるまでは暫くは計画通りの環境を享受することはできませんが、樹木の成長とともに、次第に昔の自然が戻り、花木や樹木とともに昆虫、魚、鳥などが住みつくオアシスが育てられることになります。居住者のための菜園も計画され、野菜の自給なども可能になるだけではなく、居住者がお互いの違いを尊重しあって、生活することで農業の分担や子育て、介護、子どもの教育、習い事、手に職をもっている人の家内職、ホームオフイス、下宿など兼用住宅、半地階にある50平方メートルの空間を利用してお互いの得意とする能力を生かし、生活の糧の一部を補填することできるところです。街が人々とともに熟成し、限られた経費支出で豊かな生活のできる街が育てられることになります。
㈱大建は、今後下落する地価を考え、住宅を購入者に損失をかぶらせることがないように、土地をすべてリースホールドにし、個人の家計支出の3倍以下で住宅取引きができるとともに、毎月の住居費が公団や後者の賃貸住宅並みの負担で持家をもてるようにしています。この住宅地には多様なライフステージの多様なライフスタイルの人々が居住し、お互いがその異なる生活の仕方を尊重し合えるような街造りをすることになります。その方法としてこの住宅地を開発した㈱大建は、建設後の住宅地経営管理協会という住宅地の一元的な法人住宅管理主体の裏方として、この住宅地を計画し開発したノウハウを駆使して、住宅地の経営管理を下支えし、この地の住宅資産価値の向上に尽します。
㈱大建がやろうとしていることは、欧米工業先進国で110年以上掛けて「住宅による個人資産の向上に成功してきた事例」に倣って住宅地開発と住宅経営に取り組んでいるもので、わが国では誰もやったことのない途ですが、世界には多数の事例がある事業でその読み替えをすることできっと素晴らしい成果を産んでくれることになると思っています。
(特定非営利活動法人 住宅生産性研究会 理事長 戸谷 英世)



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