メールマガジン

メールマガジン第471号

掲載日2012 年 9 月 3 日

メールマガジン第471号(9月3日)
みなさんこんにちは

㈱大建が進めている荻浦ガーデンサバーブの事業について中間報告をします。

地盤の液状化に圧倒的に優れたNCZ工法
この事業で開発したNCZ工法とエコロジカルな水と緑と太陽光を利用した住宅地開発技法が、異業種と協力して取り組む新連携事業で、経済産業省が取り組んでいる施策の技術評価を受ける審査があり、今回、その第3回目の審査に立ち会いました。
特に、この中のNCZ工法で築造された人工地盤は、地盤が液状化しても人工地盤上の建築物は、極めて安全であり、これまでにない優れた工法で、審査員の方々も驚いています。実際にこれまで東日本大震災の地盤の液状化による事故に対応して開発された大手ゼネコンによる地盤の液状化対策は、仮説の上に立てられた曖昧な安全計画です。それに対して、NCZ工法は、地盤の液状化に対して、地盤上に建築される建築物の定量的な条件入れて安全設計ができるという点で、圧倒的に優れた計画に対応した工法です。
中でもこの工法が誇ることが出来ることは、開発に当たって、居住者の住居費負担を最小にできることです。NCZ工法による人工地盤は、開発許可として行う工事で、類似の地盤整備工事や地下室を持つ建築物に比較して半額程度の工事費用で構築できる有利性があります。特に、開発許可段階で構築する工事であるため、工期の短縮と敷地内での土量の処理などの計画を実現する建築計画に対応した地盤整備を可能にするものです。

ドイツのBプラン以上に確実な環境基盤技術
荻浦ガーデンサバーブでは、住宅だけではなく住宅地環境づくりに取り組んだことで、欧米の住宅環境形成と同じ技法を開発することに成功しています。ドイツの都市計画法(バオゲゼッツ)で地区詳細計画と呼ばれているB(ベバオウングス)プランを確実に実現する方法を提供していることです。
欧米では都市計画をモザイク画に例え、都市計画(地区計画を含む住宅地環境計画:マスタープラン)は、「モザイク画の下絵」であり、その「下絵」の上に、「モザイクの石」に相当する建築を立てることで、都市計画を実現します。そのためには、各「建築物」又は「地区に建築される建築物群」や「緑」の計画に関し、建築設計指針(アーキテクチュラルガイドライン)により建築を規制することが必要です。
Bプランは、マスタープランを実現する四次元の空間計画といわれています。それは建築物の壁面の位置、建築物の部分の高さ、屋根の形状などの建築物の外殻を決定するとともに、その建築物が担うべき歴史文化デザインに関し、材料や工法を特定し、都市の生活空間として特色ある個性的な空間を決めることになります。
「荻浦ガーデンサバーブ」の計画は、NCZ工法を採用するとき、当然のようにBプランとして決める内容をNCZ工法の設計条件として決めることになります。そのため、一旦、NCZ工法で人工地盤が建設されますと、その上の建築物は、Bプラント同様に制限され、100年たっても基本計画は守られます。欧米の都市は100年の計を立てた都市環境をデザインし、一旦、そこに立てられた建築物を壊すことはありません。都市環境は時間とともに熟成します。資産価値が向上する場合、その建築物を壊す必要はありません。

話題性が著しく高いが、制約の遅れている事業
「荻浦ガーデンサバーブ」は、完成時に全て売れ切れると予想していました。しかし、実際はなかなか売れませんでしたが、その理由が次第に分かってきました。
これまでNHKを始め8つものテレビ番組で報道されたとおり、このプロジェクトは社会的に話題性の高い事業でした。これまでに1、600人以上の訪問客があり、多くの購入見込み客が訪問しています。しかし、これまで日本には存在しなかった資産価値の増殖するプロジェクトであると説明され、社会的な評価もされてきましたが、どのように街が成長するかが理解できず、成約が滞っていました。
㈱大建は訪問客の疑問に答えて、反地下空間や屋根裏空間、アウトドアーポーチの空間利用など具体的に提案を示し、顧客の疑問に答えてきました。そのため、顧客の疑問に回答が与えられ、それを確かめるために連日、訪問客は跡(後)を絶たず、街の環境が日々成長する姿を見ることができます。
人々の入居に先立ち、すずめやツバメが入居を希望し、金魚やめだかが沢山の子供を産みました。花が咲き乱れ樹木が育っているこの住宅地は動植物にとって優れた環境であるだけではなく、人びとの豊かな環境になっています。

歴史文化を伝承する街
糸島市のになってきた糸島富士の見える風景と歴史文化を伝承する住宅地として、荻浦ガーデンサバーブは、隣接する豊かな瓦屋根と白壁で造られた150年の歴史を持つ街並みと調和する住宅地として開発されました。この住宅地には、金魚の生息する池を囲む地元に育つ樹木の繁る庭を囲み、和風の瓦と白壁の隣地境界線に接して立てられたアタッチドハウス(連続住宅)として開発されました。
日本の過去の優れた市街地住宅や、欧米における都市型住宅との計画技法でたてられたタウンハウスの計画技法が使われています。高い居住密度でありながら、居住者の全てがコモングリーンを利用し、水と空気と緑を享受できる住宅地とすることで、マンション並みの価格で独立住宅並みの環境を供給するものです。
多様なライフスタイルの人々がお互いのライフスタイルを尊重し生活するミックストハウジングと、多用な商業・業務・教育文化用途を受け入れたミックストユースを実現できる兼用住宅で造られる街です。ホームオフイス、下宿やアパート、3世代居住も可能です。
日本では最初の本格的なこのニューアーバニズムによる町であるため、来場者に戸惑いがあり、その生活をすぐに想像することが出来ないため、単純に成約にはなってはいません。しかし、何度も訪問し、住宅購入の商談を進め、多様な生活が実現できるという可能性を発見して、来場者が納得して入居を決定していくようです。「資産形成のできる住宅地」という過去の日本の常識で、戦後失われた「日本の住宅があきらめた問題」にチャレンジする事業として、大きな支持を集めています。

成長する住宅地という大実験
私は、毎月1回2泊3日で、現地を訪問し、㈱大建の皆さんと街づくりの試行錯誤を続けてきましたが、この住宅地ほど成長し続けている住宅地を見たことがありません。何度も訪問を繰り返し居住者が決り、この住宅地で期待できる生活を具体的に想像して人びとが集まり、ここでの生活の夢の実現を居住者の生活に合わせて造り上げていくことになると確信します。生活することを、楽しいと感じ、皆が生活したいと感じる住宅こそ、需給関係を反映し取引価格が上昇する住宅、つまり、「資産価値の高まる住宅」となるのです。
暑い夏が終わり秋に入ると、きっと居住者が増え始め、さらに期待の持てる住宅地に育っていくことと楽しみにしています。
その見通しが立つ頃、GKK・HICPMによる研修ツァーを計画したいと思いますので、皆様におかれましては㈱大建のホームページにご関心を持って見守っていてください。
(NPO法人住宅生産性研究会 理事長 戸谷 英世)



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