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メールマガジン第535号(2013年11月25日)

掲載日2013 年 11 月 25 日

MM第535号(平成25年11月25日)
皆さんこんにちは

日本では新築住宅市場の取引価格が異常に高止まりしています。それは日本政府の住宅政策がハウスメーカーの営業を基本的に支援し、新築住宅を自由市場価格ではなく、ハウスメーカーが操作している「実際の価値の約2倍の価格」を、住宅の価値評価をしない住宅金融制度と結託し追認しているためです。国民がその住宅を購入すれば、確実に資産価値は失われます。ハウスメーカーを支援する不当な住宅政策は工務店経営を汚染し、多くの工務店まで、ハウスメーカー同様に広告・営業宣伝費を販売価格に上乗せし回収する住宅価格の設定を正当と勘違いしています。
そのため、一部の消費者は新築住宅購入をやめ、建築後20年以上経過し、本来の住宅市場価格に戻った住宅を購入し、それをリモデルする動きが顕著になっています。ハウスメーカーはその先を行き、中古住宅を償却資産扱いの残存価格で買い取って、内外装・設備のリフォームという着せ替えを行い、通常の粗利以上の利益を確保し、新築住宅価格の80%で販売を始めています。

住宅の価値が維持向上する仕組み:モーゲージローン
モーゲージローンの国では、金融機関は「住宅ローン債務者が融資期間に、ローン返済不能事故を起こす」前提で、住宅ローンが交付されます。ローン返済不能事故が発生した場合、金融機関は、担保として抑えた住宅を売却して、貸し金を回収します。つまり、モーゲージローンとは、担保に押さえた住宅が融資期間の何時の時点でも、「競売に付したときに回収できる額しか融資をしない」という仕組みの金融です。モーゲージは市場取引価格、つまり、適正な不動産鑑定評価価格を下に実施されるものですから、新築住宅と既存住宅との違いはなく、住宅不動産の価値評価は、その住宅及び住宅地自体の品質を手に入れようとすれば必要となる費用として見積もられます。

日本では、新築か中古かで全く異質な不動産市場を形成していますが、新築住宅が一旦市場で取引され、中古市場に回されますが、そこでの新築住宅と中古住宅の間に取引履歴の有無の違いはあっても、住宅自体の品質に何ら違いも変化もありません。それにも拘わらず、新築住宅と中古住宅には取引価格として30%から50%の差異が付けられることに科学的な合理性はありません。新築住宅と中古住宅の差別を容認している最大の要因は、住宅金融です。わが国の住宅金融は住宅の不動産鑑定評価を適正にしていないで実施されています。最大の科学的な欠陥を生み出す前提は、住宅不動産を土地と建築物とを独立した不動産として不動産登記の扱いをしていることにあります。

そのため、不動産の価値評価を科学的に合理的に実施している国では、土地と建築物を一体不可分の不動産と扱い、融資時点でローン期間内に融資対象物件が、いかなる価格変動を受けるかを審査対象にします。そのために重視されることは、不動産取引きそのものが、公正な権利者間で需給関係を反映した適正価格であるかをエスクロウ(権利者の取引資格:タイトルの確認)と不動産鑑定評価の対象になれる住宅地の環境管理ができているロケーションと住宅地の経営管理の条件下の不動産要件でのアプレイザル(その見積り、相対比較、及び、収益資本還元評価))により、不動産取引の公正さを確認することが重視されます。

住宅地の環境管理条件とは住宅資産が危険に晒されない条件で、一般にはセキュリティの高いことが求められています。セキュリティが高いとは、犯罪に対して強い住宅地です。戦後は新たに郊外開発が急拡大したため、新規郊外住宅地の住宅に防犯対策を高めることが重要視されてきました。そのための対策が、スマートハウス(住宅または住宅地にITを使った防犯施設をつけること)でした。しかし、スマートハウスを取り入れても一般の住宅地と比較しセキュリティが特に優れている結果が得られませんでした。そこで、次ぎの対策として、住宅地を塀で囲い入門規制をするゲーティッドコミュニテイが導入されましたが、その結果はスマートハウスと同じでした。

そこで今度は、「実際に犯罪が少ないコミュニテイ」を調査研究したところ、セキュリティの高いコミュニティは、自動車が個人の生活の足に定着する以前の「徒歩による生活計画された1930年以前に建設された優れたコミュニテイ」で、そこでは現在においても犯罪が著しく少ないことが分かりました。それらのコミュニティの調査に基づいて、その計画理論を抽出し、新しい街造りに取り入れられました。その街づくりがTND(トラディショナル・ネイバーフッド・ディベロップメント:伝統的近隣住区開発)です。TNDで最初に開発されたリゾートコミュニティがシーサイド(フロリダ)でした。その成果は一般的なコミュニテイ、ケントランド(メリーランド)やハーバーランド(テネシー)でも展開されて以降、全米各地で多くのTND開発が取り組まれ、そのいずれもがセキュリテイの高い街であることが確かめられています。ウォルト・ディズニーが開発したセレブレイショウン(フロリダ)は、その代表例になっています。

TNDがセキュリテイの高い街づくりを実現できた理由は、その街の居住者がその街に「わが街」という高い帰属意識を感じられることでした。その基本は、個人の個性を相互に尊重し、居住者が相互にそのライフステージごとのライフスタイルの違いを尊重した生活を営むため、それぞれに合った多様な住宅に居住(ミックストハウジング)し、個性を持った人たちがそれぞれの力を発揮し合える住・商・工の混合した兼用住宅(ミックスとハウジング)を取り入れた住宅地計画と住宅地経営を実施できたことです。居住者がお互いに同じ住宅地に生活することを意識し、「相手の嫌なことはしないとともに相手の喜ぶことをする」住宅地を造ることでした。

人びとの帰属意識が高いことが、人びとがその住宅地の環境を「大切な宝」と考えていることで、TNDによるマスタープラン(基本計画)とそれに合ったアーキテクチュラルガイドライン(建築設計指針)というハードなルールが整備されるとともに、それを居住者が実際の生活で遵守するソフトなルールを持っていることです。そのルール違反に対してはイエローカード(ペナルティ:罰則)とレッドカード(メカニックス・リエン:先取り特権)の強制権を持って実施することを住宅地全体(住民とHOA:住宅地経営管理協会)の間で民亊契約(カベナント)を結んで計画の実行を担保していることで実現されています。このような住宅資産価値が守られる住宅地経営が、米国のモーゲージを支えている住宅環境なのです。

政府(FHA)が債務保証する住宅デザイン
米国だけではなく世界中どこでも人びとが購入する住宅は、購入者が好きなデザインの住宅でなければなりません。その時代に流通している住宅が、機能的にも性能的にもその時代の文明水準を維持することは当然のことで、機能や性能が高いことを住宅の特長のようにいって販売している国は、裏返してみれば供給されている住宅の品質レベルが非常に貧しくて、品質として贋物が出回っている国です。日本の場合は、新築住宅の価格がその実際の価値の2倍も高い価格で販売していますので、住宅の価格がその住宅の販売価格相当の価値がないのではないかという不安が住宅購入者に付き纏っています。そこで「高額な販売価格を正当である」と説明するため、政府は御用学者(政府と一緒になりハウスメーカー中心の住宅政策推進者、東京大学工学部内田祥哉教授)が「性能表示制度の導入により、住宅に新しい価値が認められた。」と言わせ、政府による住宅性能表示による詐欺まがいの住宅販売(性能表示で住宅の経済的価値が上昇)を正当化してきました。

実際の住宅市場で住宅を選択するときは、機能や性能はその文明水準を前提にし、住宅購入者が自分の嗜好にあった住宅を購入します。消費者が選択するデザインには大きく2種類あります。
一つは住宅に関する歴史文化を反映し時代を超えて人びとが支持する住宅の中から、自分の嗜好にあった住宅を選択することです。もう一つは、その時代感覚にあって多くに人が心を惹かれる流行のデザインから住宅を選択することです。前者のデザインをクラシック(伝統)のデザインと言い、後者のデザインをポピュラー(流行)のデザインといいます。前者の住宅は時代を超えて恒久的に需要対象とされるのに対し、後者は時代の経過とともに使い捨てられる住宅となります。デザインさえしっかりしていれば、文明の進化にあわせて住宅はリモデリングされることになります。

日本では、欧米では有り得ないリモデリングが行われています。それは住宅が保有してきた歴史文化や生活文化を削ぎ落とし、住宅を構造的なスケルトン(構造骨組み)に戻して、そこに全く新しい時代を先取りした流行のデザインの内外装をし、建築設備の更新をすることをリノベーションと言って実施されていることです。欧米でも、工場やビルのロフトを住宅空間に改装する事業が、リノベイションと言って行われていますが、歴史文化の装いを持った住宅の衣装をそぎ落としてスケルトンにして、そこに時代感覚を強調した衣装の外装や内装をする町並み破壊の事例はリモデリングとしてはほとんどありません。その理由は、その種の改装は街並み景観を崩すため、都市計画上許可がされないからです。一方、住宅の内装を自分の好みに合わせ改装にすることは、街並み景観の変更という社会的に影響がないため普通に行われています。

金融機関は差し押さえる対象の住宅が、少なくとも、既存住宅市場において融資期間内は住宅需要者の相手にされるように、クラシックな住宅であることを融資の基本条件にします。流行を追った有名建築家の設計した住宅は、既存住宅市場での取引実績を反映して、その融資額はクラシックな住宅の半分以下にされることが一般的です。そのような金融機関の判断が働くために、住宅地環境の次の審査段階では、住宅自体のデザインがクラシック様式であることが審査されます。その住宅は時代を超えて人びとが懐かしさを感じさせる住宅デザインであることが審査されるためです。クラシックデザインの住宅は、爆発的な人気が得られなくても,多数の人に受け入れられます。そのため、クラシックデザインは将来的にも既存住宅市場で確実な需要が得られると判断されます。

1934年全米住居法(NHA)ができた当時には、FHA(連邦住宅庁)が始めたモーゲージの債務保証(MBS)の条件に、「クラシックなデザイン」である条件を入れました。MBSはファニーメイ(FNMA)が買い取り、それを金融市場で売却され住宅ローン資金を回収し、住宅融資を拡大します。MBSが金融市場で取引できる条件こそ、モーゲージの対象にされた住宅が資産価値を維持向上させ続けることができる既存住宅市場で売り手市場を形成できる住宅であることです。現在でも全米ホームビルダー協会(NAHB)が毎年開催するインターナショナル・ビルダーズ・ショウでは、優れた住宅地環境が整備された住宅地に、毎年の住宅産業階の課題をモデルホームにしたTNAH(ザ・ニュー・アメリカン・ホーム)を建設展示販売しています。その中に必ず、「懐かしさ(ノスタルジア)を感じるデザイン(クラッシック)」を設計条件にしています。

いつの時代でも社会的に高い需要で支持された住宅は、その時代の住宅が提供している効用(デザイン、機能、性能)を再現に必要とされる推定再建築費(現時点での土地費、建築材料費および労務費を使って建築し、平均的粗利を見積った費用)として評価されます。つまり、常にその時代の社会的需要に応えられる住宅は、推定再建築費として評価される費用を出さないと手に入れることは出来ません。つまり、高い需要に支持されている住宅の生産コスト(原価)は物価にスライドできるため、結果的に資産価値は下落しません。この条件は米国の不動産鑑定評価制度の基本に「コストアプローチ」(原価見積り方式)として取り入れられています。不動産の価値評価は、住宅ローン(モーゲージ)とリンクし、住宅の資産価値が住宅金融と一体的に連動しています。

エスクロウ(売買当事者のタイトル:資格・権利の確認)とアプレイザル(不動産鑑定評価)
住宅の価値が需給関係で決められる市場原理が適正に作用しなければ、公正な住宅価格は決められません。そのため、自由主義社会の不動産取引で最も重要視されることは公正な市場取引が実施されることです。それは住宅を供給する側と購入する側の双方が不動産取引に際して提示している「タイトル(資格・権利)」条件と、「取引不動産の価値評価(不動産鑑定評価)」が適正に成されることです。取引の内容は売買当事者以外の第3者の立場にある専門的知識と経験を有する者が確認できなければ、その取引が適正であると認められません。欧米の不動産取引はその取引の公正に最大の重要性を置いています。それは不動産取引当事者の利益と直接に関係するだけではなく、不正なタイトルや不動産価格に基づく取引が行われると、その取引は直接取引された物件の周囲にある不動産市場や不動産金融に、信用面と経済面で大きな影響を及ぼすからです。

日本では宅地建物取引業法によって宅地建物取引主任という国家資格を持った者が、取引の仲介または売買をしています。しかし、取引主任は売り手か、買い手かのいずれかの代理人の立場に立って専門知識を使い、不動産取引をしている者で、第3者としての中立で公正な立場には立っていません。それ以上に不動産取引を実施している取引主任者は、不動産取引制度の安定に対する関心より、自分の仲介手数料を手にすることが忙しい立場に置かれています。特に、不動産鑑定評価制度が非科学的であることを悪用して、売り手の弱みに漬け込み安値販売をする傾向が強く、一般に、不動産の安値販売を行い、その販売事例により地域の不動産価格全体を不当に引き下げ、風評不動産価格事故を拡大させます。それは不動産鑑定評価制度が全く非科学的である上、建物を償却資産であるとみなし不動産の価値をその残存価格とする間違った評価をし、それを不動産行政が正当化していることです。さらに、近傍での取引事例重視の不動産評価方法も問題を悪化させています。

欧米における不動産鑑定評価制度は、不動産としての建築物は土地と一体になる社会科学的な考えに立ち、個々の不動産評価を不動産市場で公正な交換を前提に行っています。不動産鑑定評価制度が科学的に信頼できるため、その不動産担保金融(モーゲージ)は公正に行われ、かつ、モーゲージの証券化(MBS)市場が経済合理性の上で安定して取引されています。
日本の不動産業者は、不動産鑑定制度が非科学的でないことを悪用し、立場の弱い売り手や買い手の弱みに付け込み、不当な高値、または、安値で不動産鑑定士に評価をさせ、それを適正な評価と扱ってきました。不動産鑑定制度自体が極めて非科学的にしか作られていないため、非常に幅の広い恣意的な評価がまかり通り、依頼主の言いなりの評価が不動産鑑定士の資格でなされてきました。その評価結果を吟味する制度がないことに、更なる問題があります。

不動産鑑定評価制度の最大の欠陥が、土地と建物を別の独立した不動産として扱う民法と不動産登記法があることです。そのうえ、不動産担保融資の実態はノンリコースローンではなくて、最終的に不動産による担保決済を行わず、借受人の信用(クレジット)で最終決済をするリコースローンになっていることにあります。そのうえ、米国の不動産鑑定評価制度に似た原価方式、相対評価方式、収益還元方式の3つの鑑定評価方法で構成されていますが、その3つの不動産評価方法のすべてについて、その内容は社会学的に見て非科学的で、欧米の不動産鑑定評価制度とは、似て非なるものです。日本では基本的に地価が右肩上がりのときの経済成長トレンド(傾向値)を、政府の意向及び金融機関の思惑を配慮した形で、不動産鑑定士がそれぞれの経験に立って判断するものでした。それは非社会科学的で、合理的な理論の裏付けを欠いでいました。過去のわが国では、社会のトレンドと公共事業を指導する政府施策により、不動産評価制度は結果論的に合理性があると見られてきました。しかし、現在では社会環境の変化にほとんど対応できていません。

かつて、米国の不動産協会において、不動産取引を公正にするために不動産業者の立場はどのようにするべきかの議論がありました。議論の結果、最終的に売買当事者双方の条件が公正であることを確認する中立な第三者の立場を採れなければ健全な不動産取引は実現しない結論になりました。創設された不動産取引関係の確認事務が第3者による社会科学的に見て合理的なアプレイザル(不動産鑑定評価制度)とエスクロウ(不動産取引当事者資格と売買条件の調査制度)により公正な審査を前提にした不動産取引を実施しました。不動産取引当事者の具備している条件を第三者が公正に確認し、住宅の市場価格が需要と供給関係で決まる住宅の価値を表すものとして適正とする制度が生まれました。その背景には、住宅金融が住宅の価値を担保に行うモーゲージ金融制度と切り離して考えることはできません。

日本のように、売買事例優先の不動産価格が売買条件と切り離して一人歩きすると「仲介手数料を得られればよい」不動産業者の都合で、目先の取引を急ぐ売り手、買い手の立場に立った特異な買い叩きや売り逃げのような取引が生まれます。不動産取引業者は仲介手数料を早く手に入れようとすれば、一般的に、住宅価格は引き下がる傾向になります。売り手の多くはお金が必要になり売却する場合には、住宅価格を切り下げても現金が必要であれば売り急ぎます。そして、売り手は不動産取引業者の間違った誘導にしたがって安売りに応じ、不動産価値を無視し取引が一人歩きし、取引価格がその近傍の住宅価格相場を引っ張る危険性が生まれます。その結果、金融機関が手にしている不動産の担保価値を狂わせることになる危険性が高くなります。

その際、不動産取引業者が適正な住宅価格ではなく、異常な安値の取引価格での販売用のチラシを地域にばら撒くことがやられると、それが風評価格を形成し、正当な市場取引きを前提にした市場価格は守られません。不動産取引業者の住宅の資産価値は、住宅金融と連動しなければ、取引される住宅以外の周辺にある住宅不動産の資産価値評価にも影響を与えて、住宅所有者の資産価値を傷つけ、モーゲージを行った金融機関の担保価値を下落させることにもなります。このような不適正な売り急ぎによる不動産価格を容認することは、住宅金融に裏付けされた安定した不動産取引を破壊することになり、モーゲージによる住宅金融をする国では許されません。

エスクロウは自由市場における住宅不動産取引が適正に行われる前提として、不動産当事者の売買条件の内容を売買当事者が確認できるようにするもので、抵当権が設定されているかなど不動産の権利関係を見える形で明らかにするもので住宅の適正取引価格を決定できるために不可欠なものになっています。購入者の側も、不動産購入に当たっては金融を受けることが一般的ですので、不動産購入者の信用礫は重要な調査事項になります。つまり、エスクロウは、不動産取引物件の条件や、不動産価格の鑑定評価と合わせて、住宅購入者の信用が適正であることの信用歴(個人の信用歴・クレジット・ヒストリーのデーターベース)を提供する会社に確かめる仕事も行い、取引の適正化を実現する働きをしています。

不動産取引において第3者機関としてエスクロウとアプレイザルがなされることで、国民は安心して取引に臨めるわけです。ところが日本では売り手、買い手の代理人が専門知識で依頼主の利益を代理して取引をしている体裁をとっていますが、実は、代理人自身の利益を優先した取引がなされたり、売り手であるハウスメーカーが圧倒的な力を行使して実際の価値の2倍の価格で住宅を販売している詐欺商売に近い販売を実施しています。その不正な取引に対し、政府自体が性能表示や瑕疵担保履行を組み合わせた長期優良住宅制度として、ハウスメーカーの詐欺商売を手助けし、正当化し、官僚OBの雇用機会そこに生み出しています。政府が不正取引を助長することに肩をもっていては、住宅取引の公正は、絶対に望めないことになります。この住宅政策の仕組みが、「国民が住宅を購入することで、必ず、資産を失う社会をつくること」になっています。
(NPO法人 住宅生産性研究会 理事長 戸谷 英世)



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