メールマガジン

HICPMメールマガジン第585号(2014年11月17日)

掲載日2014 年 11 月 17 日

HICPMメールマガジン第585号(2014.11.17)
みなさんこんにちは
日本・オランダ・アメリカの住宅比較

日本の住宅3.「聖域なき改革」
日本の住宅政策の3つの山

わが国の住宅は戦後の社会経済環境を反映していくつもの山があった。その主な山は、性格が異なる国の住宅政策として、次の3つの特色の違った山に分けられる。
第1の山:欧米に倣おうとしたストックの住宅政策
終戦直後から「居住水準の向上」を政策課題にした住宅建設計画法の施行までの「住宅難解消の住宅の絶対量が不足し、ストックとしての住宅を高めた時代」である。日本には本格的な住宅政策を実施した経験がなく、日本と同じように大きな戦災を受けたヨーロッパ、中でも、戦後住宅政策を重視して国家の復興の中心に据えた「英国の住宅政策」に倣おうとしていた。ストックの住宅を高めて行く政策重視の時代である。この時代に朝鮮戦争が勃発し、日本が米軍の兵站基地として利用されて、かつての重厚長大型の軍需産業が朝鮮特需生み出され復活した。日本の基幹産業が極めて短期間で復興し、雇用が急拡大し、都市化が急速に進み、住宅政策は戦災復興時点とは全く様変わりし、巨大の住宅需要を背景に住宅産業を政府主導で育成した時代である。

第2の山:「居住水準の向上」を掲げたスクラップ・アンド・ビルドのフローの住宅政策
住宅建設計画法による「居住水準向上から住生活基本法」による住宅政策の時代である。この時代の特色は、日本の経済成長に対応して急拡大した住宅需要に対して、既存の日本の建設業が対応することは不可能であると政府が判断して、新たに産業急成長に対応できる「住宅産業近代化」による住宅供給体制とした時代である。日本の住宅政策に最大の影響を与えた政策は、米国の連邦政府が採択したOBT(オペレーション・ブレーク・スルー・:突破作戦)である。米国の住宅政策は、ウイリアム・レビットが「住宅産業のGM(ジェネラルモータース)になる」といい、住宅地全体を住宅生産工場に変え、戦争で破壊された住宅生産体制を変革し、高品質の住宅を流れ作業に変え、適正な価格で供給することに成功した。その状況を見てアメリカンモーターズの社長が連邦政府都市住宅開発庁(HUD)長官に就任し、工場で住宅を生産することでより高品質の住宅を安価に供給する政策を展開した。この政策は住宅供給能力を失っていた日本の住宅政策に大変魅力的で、1967年政府は建設省(住宅生産課)と通産省(住宅産業課)を設立し、住宅工業化政策に倣うことになった。

第1の山から第2の山に移行
最大の住宅政策は、政府主導で住宅産業を育成したことである。第1の山では、ストックとしての住宅を国家の復興と共に蓄積したのに対し、第2の山は、産業活動のニーズに応え、人口の社会移動に合せ住宅供給体制をつくるフロー重視の政策である。ベトナム戦争終結まで、国民の所得自体が軍需景気に支えられ経済活動を支えていく。住宅政策は国民に適正な品質の住宅を、家計支出の適正負担範囲で供給する公共住宅ストック資産形成の概念から、それまで存在しなかった住宅産業によるフローの産業政策への転換であった。日本の住宅政策と言えば住宅産業政策のように考えてしまうほど日本の住宅政策は本来の住宅政策を忘れ、住宅政策をフローの産業政策に変えてしまった。それはハウスメーカーの育成を住宅政策の中心に据えたフローの住宅政策である。
日本の状況を正しく理解するために欧米を引き合いに出せば、社会住宅政策において世界で最も進んでいるオランダでは国民に健康で文化的な生活を保障する住宅が、国民の適正な家計支出の範囲の住居費で供給されることを住宅政策の中心に据えている。米国の住宅政策では所得と住宅価格や家賃の関係を重視し、資産形成に向けての住宅政策をするとともに、住居法では健康で文化的な条件を備えていない住宅を使用禁止する等、ストックの住宅に対する関心が住宅政策の基本にある。

第3の山:「聖域なき改革」の時代:地価を引き上げ土地信用膨張に依存した住宅政策
バブル経済崩壊後の「聖域なき改革」時代である。地価の急落の後、回復する見込みのない「不毛の20年」状態にあった時代、不良債権化した土地資産を良債権化する方法として、法定都市計画の改正による高さ制限の撤廃、延べ面積の拡大を前提にした高層高密度開発による住宅供給拡大の時代である。大都市中心の高地価を前提に土地信用の拡大を図る中高層マンションに移行した時代である。
この時代はバブル経済の崩壊により消滅した土地の価値が回復できないことを前提にして、「バブル崩壊による地価下落の損失を被らない対策」が「聖域なき改革」として考えられた。それは法定都市計画を改正し、建築物の高さ制限と容積率を違法に引き上げることで地価総額としてバブル時代と同額以上の高密度開発を可能にする延べ面積を増大する方法である。「聖域なき改革」は、土地利用計画を根底から変更し、不良債権を良債券化、又は、土地信用を急膨張させることで損失をなくし、そのことにより、「不毛の20年」を引き起こした企業の信用強化を図った。

第2の山から第3の山への移行:住宅産業の中心がハウスからマンションへ
高地価政策の下で住宅産業の中心は住宅(ハウス)産業から住宅不動産(マンション)産業に軸足が移った。住宅(ハウス)販売から住宅不動産販売(土地付きマンション)へと産業の軸が移動した。その供給内容が住宅(単体)から住環境に重点が移り、マンション(住宅不動産)販売能力を向上させることが住宅政策の目的なる時代である。日本では民法の規定により、土地と住宅(建築物)とは独立した不動産として扱われている。しかし、ハウスからマンションに住宅供給の軸足が移った結果、民法上の土地と住宅は別の不動産とする扱いは同じであっても、マンション販売は、事実上、土地と建築物一体の扱いをすることになっている。その結果、住宅ローン額は土地と一体のマンション価格を対象にされ、担保はハウスの場合より土地を一体に扱うことがされた分だけ軽減された。法律上の建物区分所有法と米国のコンドミニアム法とは全く違っていることが、住宅地経営上の違いとなって、資産価値形成上、基本的違いを生んでいる。

住宅(マンション)の価値と住宅ローン
住宅金融公庫が創設以来、住宅ローンで果たした役割が、住宅の価値と融資額との関係を巡ってその後の住宅政策の基本的欠点をつくっていた。住宅金融公庫の金融上の欠点とは、住宅の融資額(ローン対象額)が、住宅会社が希望する住宅の販売価格であって、住宅の価値ではなかった。それは住宅金融公庫が創設された1950年に始まっていた。住宅金融公庫の融資額は、住宅購入者が住宅を購入するために必要な購入額である。しかし、その購入額は、法律上は建築主が請負契約を結んで締結したときの見積額である。請負契約時の見積額は建設業法上の見積額でなければならない。それは市場で決められる取引額として住宅の価値を表すもので、建設業法制定時、GHQは、米国の不動産鑑定評価法をそのまま建設業法第20条の規定としてきた。
しかし、住宅金融公庫の請負工事金額が、建設業法で定めた工事請負金額ではなかった。住宅金融公庫の融資額は請負契約額ではあったが、建設業法に違反した概算額を基にした見積額に対して実施された。実際に融資された住宅には、建設業法で定めた見積額相当の価値がないことを知っていたため、融資対象の住宅だけを担保に住宅金融を実施しなかった。
そのため、住宅金融公庫の住宅ローンでは融資対象にする住宅の他にその土地を担保に抑え、さらに、連帯保証人を立てることを融資条件にした。連帯保証人は事実上債務破産の連鎖事故を発生させた。連帯保証人の成り手が得られ難いことから、住宅金融公庫は連帯保証人に代え、生命保険を担保にした。融資対象の住宅の価値を問題にしなくても十分な担保が得らた結果、住宅の価値を重視しなくてもよくなったことが、住宅の価値と住宅価格の乖離を一層激しくしていった。

住宅価格の決定方式
住宅金融公庫の融資額がその後の「住宅政策の致命的な欠陥」になったのは、工事請負額が建設業法第20条に依らず、建設業界で慣行的に行われていた材工一式による概算額による見積額で済まされたことである。住宅建設計画法時代に入るころまでは、曲がりなりにも行われていた材工分離の見積方式は姿を消し、概算総額を決める見積方式が一般化し、住宅産業政策と結びついた。それが重層下請け方式の施工体制と一体となり、公共事業で行われてきた重層下請け諸経費を材工単価に丸め込む方式にさせられたためである。
世界で一般的な住宅金融(モーゲージ)の場合には、建築主が金融機関に行うモーゲージ(融資)申請を行う場合や建設業者が金融機関に行う工事費融資(コンストラクションローン)の場合には、建設業法第20条で規定していると同じ内容の「材工分離積算」をした見積書が無ければ融資はしてくれない。モーゲージの場合、金融機関はその住宅不動産を担保に融資をし、コンストラクションローンの場合は、工事自体の先取特権(メカニック・リエン)を担保にし融資を行っている。そこで見積もりの内容は、米国の不動産鑑定評価制度における原価方式(コストアプローチ)による計算方式である。米国の金融機関は不動産鑑定制度に基づき算定した価値を根拠に金融を行う。
見積額の中には粗利(マークアップ)が20%に積もられるが、この粗利はローン事故が発生して融資回収をする際、債権回収作業に要する諸経費でもある。つまり、金融機関は実際の融資額は、直接工事費分だけであって、粗利分は融資の対象にはしない。

住宅金融公庫法と同じ年に建設業法が制定されたが、住宅ローン額と建設業法上の見積額とは結び付かなかった。その理由は、住宅政策上、消費者が建設する住宅に必要な融資がされるよう、土地と独立した不動産としての住宅の建設に必要な工事費を融資する考え方で、住宅の価値評価と結びつかない住宅金融を始めた。表向きの説明は、戦後の復興期は資産価値の評価できない住宅に対しても住宅金融をしなければならないため、建築主に住宅の価値を診ないで住宅建設に必要な資金を融資した。その債権保全のために、融資対象である住宅を担保にする外、住宅の立っている土地も担保に抑え、さらに、それに加えて連帯保証人を担保に抑えた。担保総額が極めて大きいため、融資額そのものを厳密に審査しなくても、住宅金融公庫の融資リスクは存在しない。
住宅産業政策の時代に入ると、消費者が希望するローンを供与し、住宅産業が計画通り事業を拡大することに政策の重点が移り、融資を行う住宅金融公庫は過大な担保を取っていることから、融資額が住宅の価値と乖離してもそれを問題と考えなかった。しかし、一般消費者は、住宅金融公庫は政府の金融機関であるから、融資審査合格になったことは、融資対象住宅が融資対象額相当の価値を有している安心感につながって、販売促進の役割を果たした。

建設サービス業という住宅産業政策
わが国の住宅産業政策は、住宅建設業を住宅(建設)製造業としないで、住宅(建設)サービス業と規定した。製造業とサービス業との建設価格の違いは、「製造業は、造原価を基本にする」のに対し、サービス業は、「製造原価+サービス経費の回収を容認するもの」になっている。しかも、サービス経費を別枠で記載せず、製造原価の中に丸め込んで粉飾形状をしている所に住宅販売価格の不明瞭さがある。表向き、政府は建設請負契約の見積書を建設業法上の見積書(略算法)により作成しているものを、建設業法第20条による見積書と見なしている。政府は建設サービス業と産業分類しているため、この見積書を適法と扱っているのかもしれないが、その見積書は産業分類上の扱いに拘わらず、建設業法の扱いとしては違反である。
現在の住宅金融機関において、住宅建設業者が請負契約額の中に広告・宣伝、営業・販売経費を混入させることを容認し、正当化するため、住宅建設業を、建設サービス業という一般の産業分類にない産業分類をしたのかもしれない。もし、建設業が通常の建設製造業であるならば、広告・宣伝、営業・販売に要した経費を製造原価として計上すれば、建設業法違反である。それ以上の問題は、「住宅の価格」が「住宅の価値」よりはるかに高い価格となったため、金融機関の融資担保が連動して過大になっていることである。住宅金融公庫が創立以来の融資担保が適正であるかが吟味もされぬまま、住宅の融資の担保に、融資対象となる住宅以外に、その土地及びローン借受人の生命保険という過大な融資条件だけが、その後、踏襲されている。
粗利比率が拡大した結果、住宅販売価格の高額化と、販売価格よりはるかに低い住宅の価値、販売価格よりははるかに巨額な融資担保という構造が、結果的に住宅の価値と乖離した住宅販売価格を社会的に容認する構造を作っている。そして住宅の価値と乖離した販売価格を住宅金融がそれ相当の価値を有しているかの裏書の役割を担わせている。この矛盾は、ローン破綻が発生した場合、消費者が販売価格と住宅の価値との差額損失を被ることになる。

中古住宅市場を破壊した「建設サービス業」区分をした住宅政策
日本の中古住宅市場は新築住宅市場の30%の規模もない。それだけではなく、新築住宅や建築後の経過年数の短い住宅が中古住宅市場に流通しないことである。その理由は、新築住宅が中古住宅市場に登場するとき、その取引価格には、新築住宅価格の中の広告・宣伝、営業・販売経費は、既に新築住宅の販売のために使い切っているため、中古住宅販売に転嫁できないからである。その結果、中古住宅の販売価格は新築住宅価格の半額程度に下落せざるを得ない。
この考え方は第3の山であるマンション中心の時代に入っても基本的に同じである。マンションは建設サービス業が供給する商品であるから、広告・宣伝、営業・販売経費の全ては住宅販売価格に転嫁され回収されている。それに高額な利益を上げて販売できる理由は、小泉・竹中内閣による「聖域なき改革」による「贋金づくり」の規制緩和が実現できたためである。

「聖域なき改革」と「贋金づくり」
法定都市計画は憲法第29条に定める私有財産権の保障を公共の利益のために行う大きな変更である。しかし、将来の都市計画を実現するためには公共性があるとして憲法第29条第2項の規定を根拠に、法定都市計画の決定で私有財産の保障を制限することができる。この法定都市計画は、国家が将来の都市計画の実現のために必要であると認めて、その実現を国家権力により担保するものである。国家権力により法定都市計画を実現する担保をするため、法定都市計画には「計画公権」が付与されている。そのため一旦法定都市計画を決定したことは、国家権力が私有財産の制限を課したものであるから、国家はその実現を最後まで守る義務がある。
法定都市計画は、それをもし変更をしなければならない場合には、国家権力が介入して決定した私有財産件に対する権利の侵害になるから、その変更によって発生する損失に対して国家は応分の損害賠償(補償)をしなければならない。憲法第29条第3項及び建築基準法第11条に明文が規定されている。そのため、小泉。竹中内閣が行った法定都市計画の変更は、それまで誰も行おうと口にせず、実施しようとしなかった。小泉・竹中内閣はまさに「水平思考」で、常識破りを行うことで社会の暗黙裡の了解を蹂躙したのである。仮に行うとした場合は、規制緩和で利益を受ける者がある反面、不利益を受ける者あるため、憲法第29条第3項により私有財産権の侵害に伴う損失補償を行わなければならない。法定都市計画の変更をする場合には損失の発生の事実を明らかにして、損失補償するべきことが法律上定められている。
小泉内閣は憲法第29条第3項に関してはおくびにも出さず、都市計画法のルーティンの手続きのように法定都市計画の変更を行ってしまった。小泉・竹中内閣が行った「聖域なき改革」でいう「聖域」とは日本国憲法である。憲法違反を、憲法解釈を変更と称して、自由に規制緩和する改革が「聖域なき改革」である。自由主義経済では、自由であることは望ましい。しかし、力の強い者の自由が、力の弱い者の利益を侵害することがないように、憲法で国民の合意が決められている。憲法に決められている合意に基づいて都市計画法や建築基準法などの行政法が決められていて、それに国民全体が従うことで、憲法で定めた国民の自由、平和。平等、福利が実現する。憲法で定めた原則を、憲法改正をしないで政府が憲法解釈の改正で都市計画法改正を行い、規制緩和をすることは、法治国の体制を蹂躙し、「野生の秩序」の社会にすることである。
既存の法定都市計画は、その土地利用計画に合せて道路、公園、下水などの公共施設や、ガス、水道などのライフライン、学校、図書館などの教育文化施設、病院や各種福祉施設、消防署、警察署などの社会の安全施設等の整備が行われてきた。しかし、小泉・竹中内閣による規制緩和は、これ等の都市施設を全く変更しないで延べ面積を拡大し、地価売却益の拡大だけの規制緩和を行った。この規制緩和は、貨幣に投入する金の総量を変えないで通貨量総量を拡大する「贋金づくり」と同じ手法である。その結果、すでに都市再生事業の結果、学校が不足しプレバブ後者の建設や、道路容量が不足し、交通渋滞が発生し、下水道の氾濫や公園の不足が問題になっている。政府が防災対策と言って首都圏に警戒情報を流している首都直下型地震が発生したら、道路の交通事故をきっかけとした都市大火災という2次災害の発生が危惧されている。法定都市計画の改正は、都市施設整備が伴わないという「贋金づくり」の都市の高密度市街地形成である。

第3の山:「聖域なき改革」による土地信用膨張
土地の高密度利用は、それ自体が同じ土地からの発生地代を高めるため、地価の高騰をもたらすものである。地価の高騰は高密度利用を必然化させ、都市災害の際の2次災害の危険性を拡大する。地価の高騰と土地利用の高密度化は都市災害の重大化をもたらす悪循環のシナリオを内在するものである。高地価で資本が集中することは雇用機会も集中することで、そこでは高密度居住が余儀なくされマンション中心の開発をもたらす。このマンション開発が「建設サービス業」として広告・宣伝、営業・販売重視で、高額な住宅を、それをさらに何倍も上回る担保を取って販売される時代を迎えようとしている。国民は高額なローンと高額な担保を押さえられることで「ベニスの商人」からの融資と同等以上の重い融資のため、国民生活は破綻させられることになる。
このようなマンションは販売額だけの価値がないため、中古市場での値崩れは避けられない。国民は住宅を購入することで資産を失い、貧困になっている。そのような国は世界中探しても、日本以外に存在しない。住宅サービス業(マンション業者)と住宅金融業者で構成される住宅産業が巨額の利益を上げ、住宅を購入した消費者の全てが例外なく資産を失っていく。その流れを阻止するためには、まず住宅の価格と住宅の価値を揃えることである。住宅ローンをモーゲージにすることである。「材工分離」の見積を建設業法通り実施させることが行われなければならない。日本の住宅政策そのものが基本的なところで、国民の住宅を憲法第25条に定められた内容を実現することを再確認し、住宅産業に金儲けをさせる産業政策になっているとことを改めることである。

(NPO夫人住宅生産性研究会 理事長 戸谷 英世)



コメント投稿




powerd by デジコム