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井上書院刊『フローの住宅。ストックの住宅』

掲載日2015 年 9 月 7 日

MX-3110FN_20150907_174503_001「日本では住宅を購入すると例外なく資産を失うことになる」

一方、「欧米では住宅を保有することで、物価上昇以上の資産形成ができている。」

この日本と欧米で起きていることにはいずれも必然的な理由がある。日本ではこの欧米で起きていることの必然的な理由を発見して、それを日本で実現することが日本の住宅政策や住宅産業の取り組むべきことではないか。

この結論は、私がHICPMを創設して以来20年余の考えであり、そのため各半世紀にわたって、官僚、公団職員、地方自治体職員、民間健在商事会社などで住宅産業に関係し、この20年は専ら住宅生産性研究会において調査研究をし、そこでまとめた結論である。

この調査研究は中世をベースにしたヨーロッパ(オランダ)中世を持たないが中世を持っているヨーロッパを上まらる住宅都市文化を築いてきた米国と、欧米に倣った国造りをしようとしてきた日本の3カ国の住宅を比較して、何度も現地を放免し調査を繰り返して、何故、日米欧の違いを分析解明した結論である。

欧米は人びとの生活・文化・歴史を豊かに享受にしなければならないとするために、人文科学として住宅・建築・都市をとらえ、常時人びとが満足する生活文化空間として維持管理して、その資産価値を「推定再建築費」として評価できる状態に維持管理しているのに対し、日本では、物づくりの建築工学、都市工学として捉え、経年的に劣化する減価償却する資産と捉えている。住宅・建築・都市は社会科学的にも自然科学的にも、適正な維持管理および修繕をすることにより、建設された内容を恒久的に維持することができるものである。

欧米では住宅の取引を基本的に「等価交換」で行い、その住宅取得をするために利用する住宅金融に関しては、「等価交換金融」で行っているのに対し、日本では住宅価格を「差別化」と言う「不等価交換」を正当化する方法で価格設定することを許し、住宅金融機関がそれを追認する「不等価交換融資」をすることによって、結果的にすべての住宅購入者が「詐欺商売」に合っていると同じ状況に置かれている。

欧米では住宅は「基本的人権を国家が保障するもの」と考え、すべての国民に適正な品質の住宅を家計支出の範囲で取得できることを「社会住宅」政策として賃貸住宅を保障する住宅政策を実施している。一方、持ち家を取得する人は、その住宅を適正に管理経営する方法を実践することで、住宅は物価上昇以上の資産形成を実現することになり、それは個人の生活にとってだけではなく、金融機関の担保価値を高め、金融機関の融資能力を高め、地方自治体の財政力の強化になっている。

欧米と同様な住宅資産価値上昇が日本において見込めるならば、日本の現在の1000兆円の住宅資産によって、毎年50兆円以上のキャピタルゲインが得られるはずである。その資産価値増による額は、は日本の税収と同じ規模である。

本書では米国におけるスラムクリアランス計画により、かつてはブラックホールに吸い込まれていった貧困が、現在、ニューアーバニズムニヨルHOPE&計画で実施されているスラムクリアランス計画では、その都市経営によって、都市が資産形成を進め周辺地域を豊かにする機動力となっている事例(ハイポイント)を紹介している。

日本においても欧米の住宅地経営を学びそれを生かした事業事例も生まれており、その紹介も行っている。住宅地経営という資産増殖の技術はエベネザー・ハワードが発明し、それが欧米社会では改良され続けて現在の資産増殖できる社会を作っている。それは住宅地をつくり居住者が住み続けたいと難が得る環境管理が行われているためである。

ぜひ、本書をご覧になってください。

販売価格2.000円(HICPM会員には会員割引10%
















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