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HICPMメールマガジン第658号(2016.04.04)

掲載日2016 年 4 月 4 日

HICPMメールマガジン第658号(2016.04.04)
皆さんこんにちは

春爛漫で東京は花見客でいっぱいです。
グローバル研修企画が1年越しで予約を取って4月6日の視察ができるSST(サステイナブル・スマート・タウン)の見学を有効なものに使用と小林さんが用意してくださった資料を何度も読んで検討しました。当日見学してからまたご報告しようと思いますが、この内容は日本政府が希望している住宅政策を実践していると考えたらよいと思います。

「サステイナブル」という言葉の最初のきっかけ
サステイナブルという言葉が日本社会で使われてから、20年近くなります。HICPMが2000年を迎えるに当たって米国とカナダの最先端の住宅政策の取り組みを調査し、「サステイナブルハウス」を開発したことを思い出します。そのときのサステイナブルハウスは、サステイナブルコミュニティを形成するための住宅という意味のサステイナブルハウスで、計画の思想としてはピーターカルソープが、カリフォルニア大学バークレイ校で「サステイナブルコミュニティ」というセミナーを実施し、大きな街造りの考え方をコペルニクス的に転換させていました。

新しい都市計画理論の模索
既に旧聞になっていますので、もう一度、「サステイナブル」という考え方を原点に返って考えるという意味でご説明いたします。戦後世界の都市計画は戦後経済復興という大きな目標に向けて、産業主導の都市計画が実施されていました。その結果、住環境が産業活動の犠牲となる都市が生まれ、それを住民の生活本位に組み替える都市計画を造れないかという考えが社会の中に強くなっていました。産業が重厚長大産業から軽薄短小産業に構造変革された結果、都市計画は港湾を中心にする産業から自由な立地型産業に変質したこともあって、産業立地を自由に行うことができるようになった環境変化もありました。そこで豊かな国民生活の計画を産業立地と切り離して行う可能性が高まった状況を見て、国民生活を優先して考える都市計画の提案と実践が取り組まれました。米国での最初のハビタットがカーター大統領の指揮で行われたミラクル・オブ・ザ・ボーダー(米国とメキシコの国境に現れた奇跡)と呼ばれた「ランチョベルナルド」開発(カリフォルニア州、サンディエゴ))の開発やアーバイン開発(カリフォルニア州ロサンジェルス)はその典型的な試みでした。

ラグナーウエスト
それらの開発を理論化したものが、1980年カリフォルニア大学バークレイ校でピーターカルソープがおこなった「サステイナブルコミュニテイの開発理論」のセミナーでした。元カリフォルニア州で開発行政を担当していたヒル・アンジェデリスは既に行政担当者ではなくディベロッパーとして都市開発に取り組んでいましたが、カルソープのセミナーを聴き、その考え方に共鳴し、ピーターカルソープをそれまで昼が取り組んできたラグナーウエストの開発のプランナーに招聘し、サステイナブルコミュニティ―としてラグナーウエスト(カリフォルニア州、サクラメント・カウンティ)の計画を仕切り直すことにしました。その開発理論を聴いたアップルコンピューターは、そのグループを挙げてラグナーウエストに集団移動することを決定したことで大きな話題となり、その後ランチョベルナルドました。

ハワードの「ガーデンシティ」の現代版理論
サステイナブルコミュニティの計画理論は、豊かな生活環境が営まれる街は、優秀な人材が選ぶ街であるので、優秀な人材を雇用している企業や、優秀な人材を雇用しようとする企業はそこに集まってくるという考え方です。この考え方はエベネザーハワードのガーデンシティの考え方と基本的に共通するものです。「都市計画の目的は何か」と言えば豊かな都市生活の実現です。その意味で、カルソープの都市計画の考え方は、ハワードの「都市はそこに住む人を豊かな生活をさせるところ」という考え方をIT時代に読み替えて発展させたものでした。豊かな都市生活を実現する都市は、常に売り手市場であり続ける都市で、キャピタルゲインを実現し続ける都市です。

日本で使われる「サステイナブル」の用語の意味

日本で言われる「サステイナブル」という言葉は、開発業者が希望する販売を維持し続けるサステイナブル(持続可能性を有する)コミュニテイですが、ピーターカルソープが提案するように都市が住民たちの生活を通して発展し、資産価値の上昇がサステイナブル(持続性を持っている)訳ではありません。都市がサステイナブルの条件をも多雨ためにはそうしなければならないかということに関し、HICPMが2000年を前にアメリカとカナダを調査して回って明らかにしたことは、住宅を取得して人たちが、そこに持続的に住み続けたいと願うコミュニテイであるとともに、何かの事情でそのコミュニテイから退去しなければならなくなったときには、その住宅は購入時より高い価格で、投資利益を回収する形で売却することができなくてはならないと考えました。

サステイナブル:生産コストを引き下げ、購入者の支払い能力の範囲で購入できること
HICPMが当時提案し、全国で合計約1、000戸建設された住宅は、当時130㎡のAC付き高気密高断熱住宅(¥1,300万円)を20%以上カットして、1,000万円を切ってで供給することでした。その様な価格で供給できた住宅は、既存住宅市場で住宅地の熟成を反映して物価上昇分以上の価格で販売できると判断されたからです。実際HICPMで提案したサステイナブルハウスは、全て1,000万円以下で供給することができたわけではなく、2、000万円以上で販売されたものも沢山ありましたが、同一品質の住宅と比較して割安であることもあって販売されました。私達の希望は、この住宅を使ってCMを実践していけば、住宅価格は20~30%のコストカットを実現できるだろうという予測でした。しかし、それ以前に接貴社の成瀬さんと建材と施工を扱う小汐さんがお亡くなりになりサステイナブルハウスを推進することが不可能になってしまいました。

今一度、住宅所有者の資産形成を実現するプロジェクト
サステイナブルハウスに続きの物語を行おうとその後再三試みましたが復活できないできました。私は目下最小限規模のサステイナブルコミュニテイの実践モデルは作成し、それを実現することを通してサステイナブルコミュニテイを実現しようと努力しています。夏休みごろまでにはHICPMビルダーズマガジンにその考え方をご披露したいと思っています。これは、現代の歪んだ固定資産税制度の中で、土地所有者(住宅と土地が一体となったホームオーナーズ)をまず大切にするという欧米の考え方に立って、ハワードが、貴族の領地経営から住宅地経営のヒントを得た原点に立ち返った考え方を現代日本で生かそうとするものです。

「サステイナブルなスマートタウン」の調査を行ってきます
サステイナブルハウスやサステイナブルコミュニテイは、その言葉自身は「持続性のある」という意味で、資産価値が上昇するという直接的な意味はありませんが、言わずもがなのこととして、購入した住宅が既存住宅市場で物価上昇以上の比率で資産価値を上昇し続ける住宅のことをいうことは、少なくとも欧米では常識になっています。そのための条件は、既存住宅市場で常に売り手市場を維持し続けることを言います。それを日本ではそのような条件を有しないことが明らかな住宅に無批判に「サステイナブル」という言葉を関していることです。今月の研修会は、見学するために高額な見学料を鞘腫する所ですので、それだけの内容がある開発であるかについてよく調べて見たいと思います。そしてその見学した結果は、このメールマガジンでご報告したいと思っています。
(NPO法人住宅生産性研究会 理事長 戸谷 英世)



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