メールマガジン

HICPMめーるまがじんだい701ごう(2016.12.19)

掲載日2016 年 12 月 19 日

HICPMメールマガジン第701号(2016.12.19)
みなさんこんにちは

住民の反対運動が起きたところで「開発業者が乗ってきた提案
ここ2カ月間住宅地開発が環境破壊となる住民運動の支援を求められた事件に、「行政法上の違反がなければ反対運動は難しい」が、それを困難にしている理由は開発者に技術的な能力経験がないことと、行政機関の環境形成姿勢が欠如していることにあると思っています。そこで、1960年代の米国の住宅地開発の経験を生かした提案を投げかけてみました。期待通り業者は私の提案を検討したいと言ってきました。以下その概要を説明します。

開発業者の最初の開発計画
と京都調布市の生の大きな森林緑地地帯の中の地方道(幅員6メートル)に約20メートルの長さで接道し、高低差が敷地奥行き40メートルの矩形敷地(面積800㎡)の両端で4メートルです。開発業者は中央に幅員4メートルの引き込み道路を計画し、その道路を囲んで6戸のひな壇宅地を計画しました。引き込み道路の両側は2メートル以上の高さの擁壁が築かれ、一般的に行われている宅地開発です。住民たちは8000平方メートルの土地が擁壁で築かれた宅地となって、緑が失われることで環境破壊であると反対していました。

HICPMの提案
私の提案は土地と住宅を一体的に計画する欧米では一般的な物ですが、日本では民法上土地と建築とは別の不動産とされ、その民法規定に平仄を合わす形で都市計画法(開発許可)と建築基準法(確認)行政が行われており、その間は土木と建築行政、業界の大きな「橋のない川」が流れています。そこで、活で福岡県糸島市で(株)大建に取り組んでもらった方法をここに展開してみました。それは都市計画法と建築基準法という縄張りを取り払って、この土地の緑を最大限残して住宅を最大限供給するとどうなるかという問題を設定して提案を行いました。この土地は非常に高額で業者の開発では、1宅地の販売価格は3、500万円になります。HICPMの提案では中央にコモングリーンを計画し、その周囲に8戸の住宅を計画するというものです。

HICPMの計画の鍵:PUD
1950年に建築基準法が制定されたとき、米国の都市計画の仕組みが建築基準法に取り入れられ、その関係で都市計画法が関連改正されましたが、その規定がPUD(Planed Unit Development)で、日本では「1団地の住宅施設」という法律規定となりました。この条文を制定するときに日本では土地収用法の中に同じ用語で強制権を付与する開発を認めており、その開発条件は、「50戸以上の住宅を建設する住宅地開発」です。そこで都市計画法は土地収用法と平仄を合わせて「1団地の住宅施設」は開発に対し強制権が付与される住宅地開発ですが、それ以下の規模に対して強制権は付与されませんが、任意事業として行えることにしました。その法律上の根拠が建築基準法施行令第1条第1号の『用途上不可分の一段の土地』の規定です。このPUDは1960年代の米国の経済成長で地価が高騰し、住宅地開発の最大の関心事は土地開発密度を高めることでした。

「荻浦ガーデンサバーブ」の事業
荻浦ガーデンサバーブでは、敷地面積が2、300㎡のところに通常であれば12戸を収容することが限度でしたので、人工地盤を採用することで18戸を収容することにしました。(その後の検討で24戸まで収容可能な計画を作成しました。)この調布の計画ではその時検討した24戸計画案を参考に8戸の提案をすることにしました。2戸の住宅が住宅地の環境を向上させて、余分に供給できるわけですから、単純に宅地売却益は、7、000万円増額になります。その考え方は、全体が一団地ですから、その敷地全体に対し接道義務が果たされていれば、都市計画法上可能とされるという規定です。そのときの開発上の条件は、開発地全体が一人の経営管理者の下で経営管理されるという条件です。PUD開発では、基本的に「三種の神器」(ハードなルール、ソフトなルール、住宅地経営主体HOA)を有し、CCRS(強制権を付与した民事契約の締結)を条件にしています。「荻浦ガーデンサバーブ」は日本の民法の「契約自由の原則」の規定を根拠に米国の「三種の神器」を禁じ契約で締結することで「一人の傾斜の下での複数棟を1団地扱いをする」ことを可能にしました。

福岡県の無知による妨害と「玉虫色の開発許可申請」
「荻浦ガーデンサバーブ」は4棟のタウンハウス(独立した18戸の住宅が隣地境界線に接して建設される)として計画されました。福岡県の開発許可部局は建築基準法施行令の『用途上不可分の1団地の敷地』という概念が基本的に呑み込めず、私が説明すると理解したと言いますが、数日たつと担当から福岡県では前例がないので認められないということを版年近く繰り返し開発許可申請が停滞しました。そして挙句の果ては、「ともかく開発道路をつくれ」と法律に合わないことを繰り返しました。㈱大建も経営上に影響が表れかねないことになっていたので、福岡県の横暴にも応えられるような「玉虫色の解決」を提案しました。それは、建築基準法施行令第1条第1号に適合するので、基本的に道路問題は無関係であるが、福岡県が開発道路を行政指導で設置せよというのならば、幅員6メートルの道路とは言わず幅員10mの道路でも建設することにするが、その道路は(株)大建が管理し、その道路は事実上駐車場又は公園とするというものでした。㈱大建にとっては開発道路とすることでその土地に対する固定資産税は免除されることを考えました。福岡県は開発道路への接道条件を満足させたと内部的に問題を整理したようでしたが、法律上は確認申請者が『用途上不可分の一段の敷地』を建築基準法上「確認できない」とはできなくて、多分、福岡県内部の確認で破壊発動への接道を認め確認をしたことにしたようでした。そのような玉虫色の解決をしなければ、計画はつぶされていたかもしれません。

高密度「24戸」開発の考え方の援用
今回の事業提案は、私が「荻浦ガーデンサバーブ」の開発後、事後的に検討したもので、(株)大建の事業では検討しなかったものですが、この地区への道路アプローチを人工地盤内に計画する方法です。この計画は、人工地盤と全く独立して地下空間幅員4メートルの通路を計画し、その通路が書く住宅の近い部分にサービスできるように計画しました。複雑になりますので、今回の調布市の計画に話を置き換えて説明します。この敷地は道路に接道する20mの部分にで入口を持つループ状の通路計画を住宅地内の通路は地下通路として8戸の住宅の下部を通過する形で計画します。日本の事例では共同住宅のげた履き構造の下駄部分、又は、地下部分に駐車場をつくるのと同じ計画方法です。その地下通路に接して地下駐車場を計画しますと、その地下駐車場は、結果的に各住宅のビルトインガレージになるという組み立てです。人工地盤として計画された地下工作物は、地盤の一部であって、事実上人工地盤上に建設される住宅と一体的に利用されても、都市計画法上は都市計画法上の工作物であって、建築基準法上の建築物での準用工作物でもありません。

開発許可と確認申請
都市計画法上の開発許可は500㎡以上の開発行為に対して開発許可申請を行うことになっていますから、開発許可は人工地盤上に建設する住宅(予定建築物)を指示できる人工地盤であることを確認できる許可申請書を作成することになります。人工事がんが安全かどうかは都市計画法による開発許可申請の中で審査され許可されることになります。
建築確認は、開発許可で許可われた人工地盤上に予定建築物を建築するという確認申請となります。建築内容として開発許可から建築確認まで時間があって建築計画が変更することがあっても、開発許可受ける条件として予定建築物の荷重条件さえ大きめに計画して許可を受けていれば、その許可を受けた範囲内で自由に建築計画をすることができます。
この場合都市計画法及び建築基準法上つくられている法律関係を、福岡県が確認事務を行う場合違法に妨害をして、すでに開発許可を受けていた人工地盤を認めず、人工地盤を混構造であると言って確認ができないという妨害をしました。当時工期は1年以上遅延し、それも確認がなされなければ、違反建築となるという福岡県の脅しにあって、事実上福岡県の求める混構造とした場合でも安全確認できるという参考資料を作成し、何とか確認にこぎつけました。
私は福岡県の行政事務は開発許可も建築確認も違法であり、行政事件訴訟と提起するべきであると思っていましたが、㈱大建は訴訟をすることは(株)大建として県を敵に回すことになるので差し控えたいということで何もしませんでした。なく子と地頭には勝てないという現代版でした。

NPO法人住宅生産性研究会理事長戸谷英世}



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