ハワイ大学での講義

私の娘でハワイ大学の歴史学部の教授で、現在、日本歴史のうち近代史を教えることになったので、私が建設省時代に取り組んだ「部落問題と在日朝鮮人問題」について７５分の講義をしました。その準備には思った以上に時間をかけることになりました。
部落問題と在日朝鮮人問題は、日本の近代史の中の鍵を握っている歴史であるにもかかわらず、政府も教育界もタブーとして、全く扱っていない問題でもあります。日本人の感覚は、今回、野田首相が韓国大統領李明博と会談したときの慰安婦問題に象徴されています。外交的には、慰安婦問題が解決積みのことを李大統領は当然、十分知っています。しかし、それでも国内的に大きな社会問題となっていることへの配慮をせず、野田首相はあえて外交的には解決済みということを繰り返し、会談は成果の得られないものになりました。

戦前までの「部落問題」と「朝鮮人問題」

戦時中、日本政府は、朝鮮人を奴隷として扱い、落盤の頻発する主として北海道の炭鉱や京浜地帯の軍需産業で、たこ部屋に入れ、厳重な監視の下に酷使しました。
明治政府以来、部落民は四民平等といいながら、その戸籍の頭に、行政が｢新｣の文字を書き足して｢新平民｣と書き、｢新平｣と蔑称をつけ、江戸時代からの部落の皮革や食肉の仕事を奪い取る一方、職業機会を奪い差別をしました。やむなく、売春、やみ商売、芸能・娯楽・サービスの世界でしか職業を選べない状態が続きました。
日本軍が東南アジアに戦線を拡大するとき、慰安婦として日本国内の部落関係者と並んで、朝鮮から強制徴用された女性たちが、慰安婦として、組織的に戦地に送り出されました。

政治・行政で部落民や朝鮮人の差別をしてきた日本政府は、彼等の人権を無視した扱いをする一方で、いつもその差別扱いをしてきた人たちからの報復、反乱に脅えていました。差別の構造を不当と考える社会主義思想は、差別をされた人たちの怒りに火をつける導火線のように怖れていました。差別されている部落民や朝鮮人と社会主義者との関係を分断しようという対策は、日ごろから官憲によって計画され、行動が準備されていました。
関東大震災時に｢朝鮮人が井戸に毒を投げ入れた｣というデマが流され、多数の朝鮮人が検束され、射殺されました。朝鮮人は日本語の濁音の発音がうまくできないということで，それを言わせ、朝鮮人と認定し、惨殺し、苦しめました。そのとき同時にでっちあげられた事件が大杉栄、幸徳秋水を初めとする当時の社会主義者をほとんど網羅する形で検束し、「天皇殺害事件をでっち上げ、幸徳秋水や多数の社会主義者が死刑に処せられるという事件がありました。これこそ政府がいつも報復に脅えていた証拠に違いありません。

第２次世界大戦中のと「部落問題」と「朝鮮人問題」

ハワイのパールハーバーの奇襲攻撃で始まった第二次世界戦争は、途中で、日本軍がソ連に戦争（ノモンハン事件）を仕掛け、手痛い敗北を喫しました。ソ連は西部戦線で手一杯で、日本にも満州にも攻撃を拡大しませんでした。そのため、日本政府及び軍は、「ソ連は基本的に親日である」勘違いし、関東軍を東南アジア戦線に振り向け、｢鬼畜米英｣と米国に最大の敵愾心を向けてきました。そして、戦線の状況が悪化するに従い、天皇陛下の安全を確保するために、ソ連に天皇の保護を打診し続けました。ソ連は最後まで回答を留保し、ぎりぎりになって日本の要請を拒否しました。そこで日本政府および日本軍のやったことは、皇居の長野県の松代の地下への移転と、皇居周辺に天皇の皇居からの脱出を図るための東京湾に抜ける地下秘密道路の建設でした。この機密大土木工事は、軍の手で機密事項として進められ、その秘密を隠蔽するために工事に関係した朝鮮人労働者は、全て殺害されました。証拠隠滅のためであり、戦後の天皇の訴追を免れるためでした。

私が３年間働いていたインドネシアでも、「泰緬鉄道建設のためインドネシア人の強制徴用があり、１０世帯に１世帯程度の比率で犠牲者がいるので、人里はなれたところへの旅行には気をつけたほうがよい」というアドバイスを現地のインドネシア人から何度も注意されました。日本の近代化は、欧米諸国の植民地政策と奴隷活用をそっくり真似たもので、それにより富と労働力を奪い、日本の近代化、経済成長ができたといってよいといえます。「日本による３年半の植民地支配は、オランダによる３５０年の植民地支配よりはるかに残虐であった」（インドネシア共和国国定高等学校教科書）と言う記述があります。

第２次世界大戦後の「「部落問題」と「朝鮮人問題」

連合軍司令長官マッカサーは、ソ連が北海道分割を要求してきたとき、社会主義国（ソ連、中国、北朝鮮）と対決するためには、日本のような強力な軍事国家の仕組みを利用する以外の途はないと考えました。そこで日本の軍事産業を含む戦時中の部落民と朝鮮人の奴隷支配の仕組みを米国の極東戦略のもとに組み直そうとしたのです。北海道の炭鉱労働者の８０%以上が朝鮮人に担われており、軍需産業の多くが朝鮮人労働力によって担われていたため、マッカサーは、マニラから日本政府に対して、「朝鮮人を戦勝国民として扱わず、戦敗国民として扱え」という命令を出し、国内に拘束することを日本政府にやらせました。

部落民と在日朝鮮人は、基本的に奴隷として扱われ、自由を得た人たちも職業選択で差別され、闇商売、芸能界・性産業、パチンコ・博打、屠殺・食肉、廃品回収業、汚物処理、といった一般の職業から差別された産業で活動するほかありませんでした。経済が拡大するにつれ、政治、経済、金融界が、国家的な産業政策、国土総合開発計画として、政府の財政及び金融を通して、官主導の成長をしました。

高度経済成長に伴なう「部落問題」と「朝鮮人問題」

政治家と官僚たちは巨額な税収を背景に財政主導の公共事業、産業政策を行い、その実現のために闇の世界を使うことで、その政治行政目的を早く実現しようとしました。田中角栄流の政治手法は｢闇将軍｣ともいわれたとおり、闇の産業を組織化し、その政治目的を実現し、党利党略を駆使して、利権政権を私物化し、私利私欲を拡大しました。

そのうちに、それまで闇の世界の中におかれて、資金力を持つようになった人が、その資金力で拝金主義の表の政治家や官僚を支配するだけではなく、やがて、自らが表の世界に現れ、政治、経済を支配するようになってきました。アメリカのかつてのマフィアや、アラブの政治、戦前の軍国主義政治の構造も全て基本は同じ構造に乗ってやってきました。このような歴史認識で、近代史を「部落問題と朝鮮人問題」の視点から説明しました。講義は娘の解説を挟むことで、受講者には興味深い話として聞いてもらえたようでした。

ハワイの親戚旅行

親戚旅行としてのハワイは、初めにハワイ島で２泊、オアフ島で２泊を過ごしました。全体で３００余の島からできているハワイは８つの主要な島が西から東に向けて、プレートテクとニックス（大陸移動説）どおり、地下のマグマが島を造り、順次西に運ばれています。そのため、西の島ほど土壌が熟成し、植生も動物も多様化するとともに複雑化し、熟成していきます。しかし、火山で生まれた島は、海の潮に襲われて、島は西に向かう歩で小さく削り取られていきます。ハワイがプレートに乗って日本の領土に来る頃には、全て海面下に崩れてしまうということでした。キャラウエイ火山は、新しい東のハワイ島にあり、ダイヤモンドヘッドは休火山になり、オアフ島にあります。

ハワイ島のような新しい島は、東側と西側での気候がまったく違い、東はマグマが冷えた状態ですが、西は、高温多雨に恵まれ、巨大な樹木のジャングルを形成しています。また、火山で急峻な土地であるため、高地は涼しく、温帯地方の高原野菜がある反面、水面に近いところは溶岩や砂浜で、背の低い蛸足の潅木の密集地もあります。自然が多様で神秘的であるため、昔から多くの民話があるところで、踊りも歌も、音楽も大変豊かなところです。ポリネシアセンターやハイヤットハワイアンセンターなどハワイの民族族芸能を観光客に見せるとこともたくさんあり、日本からも、米国本土からも大量の観光客が繰り返し訪れる全島が豊かな観光資源の満ち溢れているところです。

私たちの親戚旅行の中に車椅子利用の人もいましたが、ハワイではハンディキャップを感じさせない対応を市民がやってくれ、観光に出かける上での障害になることはありませんでした。日本からの観光客だけではなく、その昔、日本から移住した人たちが３世、４世といった時代になっています。たとえば、ハワイ島にはヒロを中心に、現在の人口数１８万人と同じ数の１８万人の日本人が移住し、日本の衣・食・住文化の生活文化もこの地に根付いており、懐かしさや、親しさを感じることのできるところです。

カメハメハ王がハワイの統一を果たし、英国の強力な指導の下に現在の国旗に象徴されているような８つの島の連合体としての国造りがされました。王侯貴族たちは英国に留学し、英国の血と英国文化をこの国の誇りとして受け入れ、国民によい政治を行ったと説明されているとおり、英国のよき文化があちこちに見られます。建築や住宅文化に関しては、ホノルルの市街地にある非常に興味ある特色を見ることができました。基本的には米国大陸同様、住宅による資産形成の考え方は強く、それが都市資産を詰めに改善する動機になっていることが分かりました。

住宅地の価値は、最終的には住み手によって左右されます。ここの居住者はばらばらに住宅を選定しているようでいて、実は個性的な要求に応えてインテリアはそれぞれ変化していきます。多様な生き方をする人が増えるほど、住宅地全体の多様性が生活の豊かさを高め、隣同士でまったく違うライフスタイルを尊重し合う住宅地ができ、住む人に多様な生活を楽しめるようになります。居住者の生活の多様性が、住宅地として資産価値を高めようとすることでは結束するため、相乗効果が発揮されます。
（特定尾非営利活動法人　理事長　戸谷英世）

皆さんこんにちは。

新春住宅産業セミナー

１月１８日(水)に、３年ぶりにHICPM近畿支部でHICPMの新春住宅産業セミナーを開催しました。実は、下ＨＩＣＰＭ事務局長の猪谷さんが身体を壊し、リタイアされて以来、近畿支部では近畿能力開発大学校の田島教授が、年間２回ほどHICPMと共同で研修をしましたが、それ以外は実施できませんでした。昨年東京でNAHBリモデリングショウの報告会をしたとき、報告会参加者の反応がよかったので、それを近畿でもやろうと考え、近畿支部の理事の皆様に持ちかけました。それが新年になって、突然１８日に開催ということになり、近畿支部理事・幹事４人が中心となり、セミナーを実施することになりました。

竹山教授の現状分析と警告

支部長の竹山教授には、学者の立場から、「現代の住宅産業をどのように理解するべきか」というテーマで話して頂きました。｢調査のないところには、発言権なし｣という言葉を学者として実践している竹山さんは、「近年の住宅産業階の動向をデータを使い冷静に見て、工務店はハウスメーカーに食われていきます。このまま放っておくと、やがて工務店はハウスメーカーに食い尽くされていきます。｣ということをデーターから導き出し、皆さんの関心を惹きました。その説明の中で、ハウスメーカーの「生き残りにかけるハングリーな努力」が営業成果に繫がっているということを竹山さんは鋭くしっかり指摘していました。

竹山教授の提言

竹山教授の「工務店がハウスメーカーに食われている」という指摘は、非常に重要だと思います。その指摘に基づき、「ハウスメーカーの作る住宅と工務店の造る住宅とは異質なものでなければいけない」から、工務店の生き残りのためには、特性を発揮できるものを開発しなければならないという結論でした。竹山教授は、「住宅生産は、工業化の方向ではなく、地方的なものでなければならない」という示唆し、「大企業ではできないものを探すべきだ」と、取組みの方向を提案しました。また、「住宅の平面計画においても４寝室住宅こそ中心的な平面計画として取り上げなければいけない」という持論を語ってくれました。

現状の社会経済環境（戸谷の認識）

日本の住宅産業が世界の経済、日本の経済と非常に強く結びつくようになった理由は、TPPやFTAのような国際的な自由化政策と深い関係があります。私は、先進工業国がそれらによって惹き起こされる問題が、失業の増大となり、また、税収の縮小による国債依存の財政になっていることを説明しました。そして、金融危機が生まれているグローバルな認識が、工務店の長期の経営をする上で重要性を持っていることを指摘しました。

現在、世界を揺るがしているユーロ危機、日本の国債危機という財政と金融危機との関係で、住宅産業のおかれている外部環境を考えるべきです。国民の所得が縮小している中で、当然住宅産業において、購買力の縮小という住宅産業の経営基盤に大きな影響を与える問題が重く押しかかってきています。全ての中心が家計支出の縮小傾向が継続的に進行している中で、住宅生産コスト削減が産業界最大の問題となっています。

ＮＡＨＢとＨＵＤとの戦いから導き出された教訓

その中で先週初め米国共和党のロムニー大統領候補者が、かつて米国のロムニー住宅都市開発省（HUD）長官であったことに関係しメールを作成しました。当時、住宅生産工業化に対抗して全米ホームビルダー協会（NAHB）が建設現場の生産性を高めることにより、工場生産政策に勝利した歴史的事実を紹介しました。

（１）   米国の国民が求めている住宅は、HUD（住宅都市開発省）が進めた工場生産住宅も、NAHBが供給しようとしていた住宅も基本的に同じでした。それは、国民の住生活要求を満足させることで社会的に基本的に同じであるからです。求められる住宅は住宅地環境で、土地と切り離された住宅ではありません。工務店は、ハウスメーカーと同じ住宅（環境）を供給して、競争で勝てる能力を如何に蓄えられるか。そのためには住宅地計画と住宅地経営に取り組むことをおいてありません。

（２）   NAHB（全米ホームビルダー協会）がHUDに勝利した理由は、同じ住宅を工場生産より安く供給させることができたからです。その勝利の武器はCMであり、同じ住宅で住宅の販売価格も、価格構成（粗利、材料費、労務費）が同じ住宅であっても、工期の短縮で高い生産性を上げたものほど、工務店は、期間当たりの粗利を高め、建設労働者は、期間あたりの賃金総額を高められました。そこで、今年の３月からHICPMビルダーズマガジンで入門CM講座を開講することにしました。

地価を住宅取引きに持ち込むな

日本では、政府が金融機関と一体となって、不当な地価（公示地価）操作をやることにより、金融機関の信用を不当に「水ぶくれ」強化し、固定資産税及び都市計画税といった地方財政収入を不動産所有者の犠牲の下に守ってきました。その結果、国民は確実に値下がりする土地を高い価格で買わされ、高い土地関係税負担をさせられ、資産を失い、消費を圧迫させられてきました。住宅産業関係者は住宅を購入し又は住宅を賃借してくれる人たちの負担で、自らの生活の糧を得ている自覚があるならば、最低限住宅の販売で、住宅購入者が大きな損失を被らないようにしなければなりません。

ガーデンシティとリースホールドによる都市開発

そのもっとも直接的な方法が、リースホールドによる住宅販売です。それは日本の似非｢定期借地｣のように、地主に建設廃棄物を押し付けるための借地をさせるのではなく、世界のリースホールドのように、熟成する住宅地を形成し、地主にも、住宅所有者にも、「住宅によって、資産形成が出来るリースホールド」でなければなりません。そのためには、「ガーデンシティ」の提唱者エベネッツァ・ハワードが明言しているように、「開発地単位に有機的な環境を形成管理できるよう、一人の法人土地所有者がいて、そのうえで１人の法人住宅地管理者（HOA）による経営管理がされなければならない。」ことを指摘しました。

ＣＩＤと「向こう３軒両隣」

カリフォルニア（米国）では最小単位の開発（CID:Common Interest Development））は、2戸からといい、英国のプリンス・チャールズは、｢コモン・グリーン（共有緑地）｣を囲んだ６戸であるといいます。それを日本語に訳すと｢向こう３軒、両隣｣です。これは複数の住宅群が協力すれば、環境形成に相乗効果による環境利益が拡大することを指しています。

国民の所得が急激に収縮しているときに、居住者の生活空間（容積）を、同じ費用で最大に造る方法として、デュプレックス、フォープレックスなどのアタッチドハウスを建てることにより、材料と労務量を最小限にします。そして、同じ材料と労務を使って最も短い期間で住宅を建設することにより、安価で優れた住宅を造ることができます。このことを米国はもとより、世界の優れたホームビルダー経営から学ぶことを説明しました。

美しいブリックを使った住宅の秘密

HICPMの大熊監事のブリックプロダクツ東京の常務取締役の黒瀬さんが、同社の設立から現在までの歩みを総括し、日本でのブリックの拡大の可能性を展望して見せてくれました。そのうえで、ブリックの販売をする中で学んできたことをブリックの担ってきた文化を、ブリックプロダクツ東京の関係した住宅事業との関係で分かりやすく説明し、ブリック建築の魅力や面白さを３０分の講義時間で興味深く伝えて、日本には、ますます今後ブリック住宅が広がる土壌のあることを示してくれました。

注文住宅のためのホームプランシステム

その講演に続き、夢現設計室社長の前野理事から、工務店の注文住宅販売を優れた住宅設計を効率的に利用する方法として、「カストマイズして利用できるホームプラン｣を、これまで挑戦して、纏めきれなかったものを、今年中半までには纏めるとして、これまで取り組んできたサステイナブルハウスによるホームプランの作業を説明されました。この作業は、モット具体的な作業をしないと皆さんには取り扱える確信が持てない感じがしました。前野社長の無限設計室では、これまで何度も挑戦してきたテーマであるので、今回は必ず纏め上げると決意の程を語ってくれました。

創作住宅と注文住宅

前野社長の説明を受けて、戸谷が｢注文住宅｣は創作住宅ではなく、「ノスタルジアを感じるクラシックな住宅デザイン」（ＨＩＣＰＭホームプラン）の中から消費者がその感性に合うものを注文すると理解するべきではないと認識を改めるべき提案を行いました。住宅購入者が自分の感性に合うアイデンティティを感じる住宅を選択することが注文住宅です。機能や性能という内容は時代の文明水準に対応するものであり、同じ文明水準にあれば、基本的に共通し、その優劣を争うことには、住宅販売上、左ほど大きな意味はありません。

試行錯誤の中で見つけた工務店経営

ハイランドの社長の岩本理事が、HICPMが１９９９年にサステイナブルハウスの取り組みを始めたときから勉強をし、一歩一歩、歩んできた試行錯誤の歴史を説明しました。映像で紹介された岩本社長の実践した多くの事例には、それぞれ手抜きをせず、最善を尽くしてきた仕事の後が見え、セミナー参加者には、岩本社長のような努力を惜しまぬ探究心の大切さを聞くことができ、仕事の取り組み方もわかり、大変盛り上がりました。

新春セミナーの総括

最後に近畿能力開発大学校の教授の田島幹事がセミナーの総括と質疑応答の取りまとめました。住宅産業経営の原則は、社会経済の変化により変化するように見えながら、経営の原則は、住宅産業、住宅地経営、住宅設計いずれにおいても基本は変りません。社会経済環境に合わせ多様な対応をしますが、対応の原則は変わらないことをHICPMのこれまでの取り組身が説明していると総括しました。HICPMがCMと｢ニューアーバニズムによる三種の神器｣の経営教育を、今年の社会経済環境の下で取り組むことを要約した総括でした。

これからの展開

セミナー後、多数の参加者が夜遅くまで酒を酌み交わして、驚くほど真面目な議論を楽しんでいました。こんなセミナーをまたやろうということでした。「全国各地でこのようなセミナーが開催できるといいな」と思い、ＨＩＣＰＭでは、これまでの技術の蓄積と情報とを生かして、何とか会員との交流だけではなく、学習したいと考える工務店との交流と技術移転をしていきたいと思っています。現在の経済環境を考えて、基本的には、実費で採算が取れるベースでやりたいと考えていますので、学習をご希望の方はお問合せください。。

（NPO法人住宅生産性研究会　理事長　戸谷英世）

これまでのHICPMの取り組みを振り返って
今年のHICPMの取り組みについて、これまでの経験をふまえ、年末から「今年はどうしようか」と考えてきました。今年はHICPMが創設されて１７年目に入りました。その準備期間を含めますと２０年になります。当初はNAHB  (全米ホームビルダー協会)プレスから出版されていた｢スケジューリング・フォー・ビルダーズ｣（龍源社刊「CPMのすべて」）を翻訳出版し、１９６０年代の米国の住宅産業発展の原点に立った運動を始めました。

ジョージ・ロムニーとOBT
現在米国の共和党大統領選挙で先頭を走っている元マサチューセッツ州知事ウイラード・ミット・ロムニーの父親が、元アメリカンモーターズ社長からミシガン州知事を経験し、当時の連邦住宅都市開発省（HUD：Housing and Urban Development Department）長官に抜擢されたジョージ・ロムニー長官でした。
ロムニー長官の提唱した政策が、OBT（オペレーション・ブレーク・スルー：「突破作戦」）でした。この政策は、その１０年前の５０年代、米国の住宅生産と住宅地開発をするため、自らを「住宅産業のGM(ジェネラルモーターズ）になる)と公言し、住宅産業を根底から変革したウイリアム・レビットによる生産方式を、さらに高い生産性の実現を目指し、住宅生産を工場に持ち込もうとした取り組みでした。その成果は、モーバイルホームやモジュラーホームとして大量に米国の住宅市場供給されました。

レビットハウス、レビットタウン
レビットは、｢私は住宅生産のGM（ジェネラルモータス)になる｣と宣言したとおり、住宅の生産にOM（オペレイションマネジメント：生産管理）方法を取り入れ、真このやり方を全面的に変革しました。「建設現場を工場にする｣ため、現場に搬入する資材は、当日使う材料以外は現場には搬入させず、現場労働者が最も働き易い環境を造り、かつ、住宅供給を住宅地全体の流れ作業による「材料に代わって、労働者が流れ作業で住宅生産をする」方法（レビットタウン）を開発しました。材料は現場での加工をせず、既製品の組立てを中心にする住宅生産方法を米国の農務省林森林研究所（フォレスト・ラボ）とNAHBの建築研究所（ビルディング・リサーチ・センター）と共同で開発しました。それが、現在の２×４工法（レビットハウスともプラットフォーム工法）と呼ばれる住宅生産工法です。

｢HUD詣で｣と内田元亨の「住宅産業論」
HUDがはじめたOBT(突破作戦）は、レビットが住宅団地で実施したことを、再度、自動車生産同様に、工場で住宅を生産しようとしたのです。当時、日本の住宅産業関係者は、建設省及び通産省の官僚を同行させ、「HUD詣で」と言われたように、門前市をなす勢いでHUDに出かけ、工場で住宅生産をする方法を見学に出かけました。
しかし、HUDに出かけても、そこには見せるようなものはなく、米国の住宅産業を見るならば、NAHBのビルダーズショウの時期に合わせて訪米すれば、米国の住宅産業界がわかるといわれ、その時期に訪米しました。NAHBのビルダーズショウに来た際、住宅建設現場を見た人たちは米国の住宅産業を見てその豊かさに驚きました。日本の住宅産業関係者はHUDとNAHBとが同じ組織であると勘違いするほどでした。
カラーベストやコンクリートブロック、カラー鉄板、波板鉄板やアスベスト板さまざまな材料を見つけ、日本に持ち帰り、新建材として広く販売しました。通産省の官僚内田元亨は、その驚きを日本の将来の住宅産業の姿として『住宅産業論』にまとめ、「中央公論」(１９６７年)に発表しました。「住宅産業」という言葉が始めて登場したときです。

NAHBとHUDとの闘い
しかし、当時米国ではHUDの進める「OBTによってホームビルダーは仕事を奪われる」との危機感がNAHBに拡がり、その対抗措置が議論されていました。その結果、到達した結論は、その後の米国の住宅産業の「礎(いしずえ)を築く」と言って良いものでした。

「OBTによる住宅政策は、住宅の生産性を上げ、消費者の住宅費負担を引き下げようとする政策であるから、その目的とする所は正しい。NAHBが同じ目的を、HUDに勝る形で実現するためには、OBTの上げる成果以上の高い生産性を、現場で実現する他にない。」

その実現は、「レビットハウス及びレビットハウスの生産方法に、工場生産管理技術であるOM(オペレイションマネジメント）の技術を導入することしかない)ということになりました。HUDとNAHBの闘いは、１９９２年のクリントン大統領の時代にゴア副大統領が推進したPATH(Partnership for Advancing Technology in Housing ：住宅エネルギー政策)を進めるに当たり、過去のHUDがOBTで犯した政策の誤りを認め、NAHBの政策を評価し、PATHに対し、NAHBの協力を求めるというNAHBの全面的勝利で幕を閉じました。

CPM(Critical Path Method:限界生産工程管理)
当時OM（Construction Management）の技術として、最も進んでいると考えられた技術が、デュポンのポラリス潜水艦の操作技術として開発されていたCPM・CPN（クリテイカル・パス・メソッド／クリティカル・パス・ネットワーク）でした。そこでCPM・CPNの技術を住宅生産に読み替える仕事が、ジョージア大学のジェリー・ハウスホールド教授に依頼されました。そこで取り組まれたホームビルダー向けの教科書が「スケジューリング・フォー・ビルダー」だったのです。
当時のNAHB の副会長をやっていた方が、私がNAHBの版権を取って日本で翻訳本を出したことをNAHBから耳にして、来日の際、私を訪問してこられ、CPM・CPNがホームビルダーの体質改善に如何に重要で、大きな役割を果たしたかを話してくれました。

CMの導入となったHICPMとNAHBの相互協力協定
この図書がきっかけとなり、千田さん(元理事・事務局長)、近藤さん(元理事長)と協力し、その後、HICPM（Housing Institute of Complete Project Management） とNAHB（National Association of Home Builders）とが相互協力協定を締結することになりました。そして、CM(コンストラクションマネジメント）に関し、NAHBの多数のテキストを翻訳・出版し、日本の工務店がCMの３つの管理技術：原価管理（CC：Cost Control）、工程管理（CPM： Critical Path Method）、品質管理（TQM：Total Quality Management）を学べるようにしました。しかし、日本ではCPMの技術もCMの技術もコンサルタントやセミナー屋の金儲けになってしまい、本来工務店が苦労して身につけるべき管理技術を、 「口先だけの飾り」として使い、結果的にその利益を消費者に今まで還元できないままできました。そのため、既に汚されてしまったCC(コンストラクションマネジメント）の技術を、原点に立ち返り学習してもらう取り組みを、ここ数年間、実施してきました。受講者には高い満足が見られましたが、その実効が挙げられず、参加者は低迷しています。

求められている学習の機会
その理由を昨年末から考えてきました。判明したことは、工務店の方々が、真面目に自力をつけるため苦しい勉強をし、試行錯誤を繰り返しながら、テキストに決められた原則を現実に読み替えて実践する本来の努力をしていないか、または、受講者は学習したCMをやりたいと願っても、会社として実践できないということでした。
工務店が、住宅建設業の基本となる経営管理技術（CM）を基本的に知らないのです。現実は、CMの学習をせず、代わって、新材料、新工法、新デザイン、政府と一緒になった「消費者の利益」を口実にした「性能表示」や「瑕疵保証」、「長期優良住宅」、「エコポイント」といった｢騙しの技術｣に終始していることでした。
護送船団方式で、役人の天下り先や、政治家のパーティーの金集めと一体となったその実態は、業者と官僚、政治家の金儲け本位の政策が、消費者の利益に優先し、住宅産業を汚染してきたためであることが再確認されました。

平成２３年のHICPM｢住宅産業講座｣
HICPMはそれらの護送船団に立ち向かっても、「蟷螂（かまきり）の斧」であることは、これまでも何度も経験してきたことです。しかし、住宅購入者の利益を守ろうとする工務店にとって取り組むべきことは、消費者に「住宅を取得することで、自らの資産形成を実現」し、高い信頼を受けて健全なホームビルダー経営をする技術を身につけることです。
そのためには、CMを実践している米国の事例に倣って学ぶことをおいてありません。HICPMはその設立の趣旨どおり、まともな工務店経営をしようとする工務店に対し、必要な住宅建設業経営管理（CM）技術を、何時でも提供する役割を果たすところが必要だと言う認識になりました。

この認識に立って、今年も工務店の学習塾として、通年的なCM(建設業経営管理)セミナーを開催することにしました。その半年分のセミナー開催予定を、先週、メールマガジンで発信したほか、ホームページに掲載することにしました。実際に工務店経営をされている方も、自らの経営を改善するために、体系的な学習をされるよう、この機会に２月から毎月開催する｢住宅産業講座｣にご参加ください。
（住宅生産性研究会　理事長　戸谷英世）

第１．セミナーのテーマ
セミナーのテーマは、以下の４テーマに関し、毎回その開催時期に合わせて、具体的テーマを定めて実施します。

１．工務店経営の基本となるCM(コンストラクションマネジメント)
工務店経営改善の技術（粗利を拡大し、職人の賃金を向上する技術）

２．消費者が憧れる洋風住宅のデザイン
ノスタルジアを感じることのできるクラシックデザイン

３．「リースホールドによる住宅地経営」と「ランドスケーピング・住宅地開発技術」
住宅地全体を有機的な経営管理をする「１土地法人による土地経営」

４．「ニューアーバニズムの理論」と「住宅地経営管理技術」
住宅購入者が住宅を取得することで資産形成ができるHOAによる住宅地経営

第２．セミナー開催日時
基本的に毎月１回第３または第４木曜日とする。
セミナーは、午後１時から午後５時まで（途中休憩を含む）
CM    住宅デザイン    土地経営・管理    ニューアーバニズム（事例）
3月２ 2日    CMの全体像、

住宅様式の学習方法

土地の権利、

リースホールド

ニューアーバニズムとは

4月19日

CC(原価管理)

クラシックデザイン

土地利用とPUD

工場町からガーデンシティ

5月１0日 （５月１７日を、１週間繰り上げ、変更しました）

CPM/CPN
（時間管理）

機能主義デザイン

タウンハウス  とランドプランニング

ガーデンシティ

５月21日

TQM(品質管理)

ポストモダンデザイン

アタッチドハウス

ガーデンサバーブ

7月19日

CMによる利益

TNDデザイン

ランドスケーピング

ニューアーバニズム（TND）

７月１９日

まとめ（CM,ホームデザイン様式、住宅地のデザイン、住宅地の経営）

第４．セミナー会場
住宅生産性研究会セミナールーム（東京都千代田区飯田橋２－１３－３仁藤ビル）

第５．参加費用
HICPM会員：３，０００円
一般　参加者：５，０００円

第６．お問合せ
HICPM住宅生産性研究会（電話）０３－３２３０－４８７４、（FAX）03-3230-2557
E-mail：info@hicpm.com

バルチック歓待がこの力に本会に長旅をやってきた話は、司馬遼太郎著「坂之上の雲」で連日視聴者をＴＶの前に釘付けにしていた話です。それで、私もロシアとバルト三国の関係は歴史的によいと勘違いしていました。実際はその逆で、バルト三国の人たちはソ連によって、抑圧されていたことを聞き、大変な歴史のあるところであることを改めて聞かされました。

この地はヨ六派大陸銃弾が行われるより以前から、海路によって、地中海からの交易路が作られており、中世にはハンザ同盟の造られた土地になります。海に面下この地は公益上も、軍事上も大きな意味をもつ国として、ロシア、ドイツ、ポーランドなどのヨーロッパの大国に、いつも脅されていた国でした。これらの国には、早くから地中海文化が伝わり、この地を反映させてきたのでした。

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－Ａ・Ｈ・マックムルド：縦形の渦巻状になった葉っぱのデザイン

３．カレントトピックス：

－－原子力発電所事故、終戦処理、耐震偽装

４．若本修治のレポート

－－地域経済の活性化と住宅供給

５．黒瀬洋のレポート：レンガを使った住宅事例紹介（工藤建設）

特集：バルト三国（リトアニア、ラトビア、エストニア）と建築デザイン

－－都市全体が歴史的建築物の歴史的デザイン精度の高いモデルの集積と言っても過言ではない国である。ロシア、ソ連、ドイツ、スウェーデン、ポーランドなど周辺国からの強い影響を受けた国である。中でもラトビアの首都リガにはユーゲントシュチール（アールヌーボー）デザインの街並みが、多分世界最大級規模で、現存している姿は圧巻である。

１０．竹山清明の街並み講座

－－滋賀県での街並み景観の改善計画

１１．澁谷征教による「街造り」講座：

－－住宅デザインのポイント

１２．図解。建築のディテール

－－キャビネット&カウンタートップ

１４．長期優良住宅実現の途・住宅資産形成のための「３種の神器」

－－工場町からサステイナブルコミュニティ

１６．アメリカンハウススタイル

－－ネオクラシック・リバイバル様式

１８．新　コンストラクションマネジメント

－－ＴＱＭ＊ＺＤ（ゼロディーフェクト）の取り組み

１９．読者からの質問：

－－専有、共有、全共有、準共有、区分所有

２０書籍注文書・編集後記

グリーンツーリズム

１月９－１０日、信州のグリーンツーリズムの法人設立準備検討会に参加してきました。過去１０年間に亘り、都会の人や子供達に、農村セラピー協会による取り組みをしてきた上田市武石「信州せいしゅん村」(村長小林一郎)から呼ばれ、地元の蓼科でご活躍の安江さん、街づくり運動をしておられる斉藤さんほか５人の方々と一緒に、農村街造りについて研究してきました。

アグリカルチュラル・アーバニズム

３年ほど前、私が｢アグリカルチュラルアーバニズム｣というHICPMコピーサービスの冊子(１，０００円)を、安江さんにお送りしたところ、関係者にご覧頂き、街造りと街運営の仕方に共感を得られたので、急遽、１泊２日の勉強会が開催されることになりました。現地は、快晴で、眺望も良く、素晴しい自然の環境を享受することができました。

現地の視察と意見交換を、食事と入浴、睡眠時間を挟んで、９日午前１０時半から１０日午後４時まで、連続３０時間の意見交換の旅でした。結構疲れましたが、お集まりになられた方達は、皆真剣で、これまで多くの苦い経験を乗り越えてこられただけに、議論を闘わせ、充実した時間を楽しむことができました。

ガーデンシティと村興し

議論の中心は、現代の日本人にとって、都市空間と農村空間をエベネツアー・ハワードの提案にあわせてどのように学ぶべきか、という視点で検討する問題提起をしました。都市か、農村か、それともガーデンシティか、という３肢１択ではなく、都市と農村という２つの生活モードを、時間空間の利用として、双方を同じ世帯がＩＴのネットワークで都市生活と農村生活を選択的に享受できる「デュアルモードの村造り」という議論です。

サステイナブルコミュニティ

フランスの｢自由時間都市｣の対応として、政府が開発した機能と性能中心の｢ラングドック・ルシオン｣と歴史文化を生かした｢グラン・モット｣の開発とを比較し、歴史文化という４次元の都市・農村開発の重要性を理解するとともに、アリゾナで実施された「アグリトピア｣の実践例について説明しました。そして、ピーターカルソープが提案した｢サステイナブルコミュニティ｣の本質が、｢豊かな生活文化を享受できる都市造り｣であることの再認識をしてもらいました。

税収と交付税

私は、これまで財政健全な東京都における開発許可に関し、多くの行政事件訴訟に関係し、東京都や都下の多くの市(交付金の不交付団体)が、財政を強化するという大義名分の前に、小泉内閣が実施した「規制緩和」と称する「都市計画法及び建築基準法違反の幇助をしてまで、住民税と固定資産税の増収をするための違反建築容認」をしてきた醜い姿を見てきたため、地方公共団体は、｢税収増を最優先に拘（こだわ）る｣と大きな思い込みをしてきました。今回もその思い込みで議論をしていたところ、信州の皆さんからは｢失笑｣を買ってしまいました。

交付団体ほど潤沢な財源となる不思議

財政上、交付金の交付団体では、税収が減少すればするほど、交付金は加速度的に拡大するため、税収が減少するほど地方財政は楽になるようになっている、という信じられない現実を見せ付けられました。そのため、交付税の交付団体では、財政赤字を生むことがないように財政を絞り、その結果、社会施設や文化施設、スポールリクリエーション設備の整備ができない状況にあるのに対し、税収が少ない赤字財政の交付税の交付団体では、さらなる施設整備に費用を掛け、財政赤字を拡大し、潤沢な交付金によって豊かな施設整備ができている、という事実をきかされました。

「働く」より、「寝ていたほう」が、「収入の多くなる」国：日本

全く同じことが、個人の生活レベルでも、真面目に働いて現金収入月額１２万程度の仕事をすると、それにより、「それより高い失業保険が得られなくなる」ので、「働きたくても、働けない」という話や、生活保護を受けている人も、「高い生活保護費を得るために、生活保護費より収入額の安い仕事には就かない」、という結果、生活保護費受給者が急増している話も議論されました。

企業に対する｢利益補助金｣の出るおかしな国：日本

同様に、日本では、これまで原子力発電と石油代金を安く設定し、電気代を安く設定できたため、バイオ、太陽光、風力による電量生産を経済的に不可能にしてきた、という話にまで拡大しました。
私が曖昧にしか理解していない話が、関係者の政治批判という形で提起され、大変面白い議論とすることができました。長期優良住宅補助金や、エコポイントなど、政府の目玉補助金は例外なく、政治献金や集票のための業者の利益拡大補助金でしかないということを再確認する話でしかないという結論でした。

温故知新

また、夜の１２時を回るまで話し合った話は、４００年前の温泉地における中風治療のリハビリテイションの街造りの話と、ドイツから日本に来たベルツの温泉治療が話し合われました。いずれも、これからの村おこし、町興しには、｢温故知新｣の大切さを考えるべきであるとの問題提起もありました。
学生達のように、土地の環境にあった事業を展開するためには、どうしても事業をする土地の文化生産性を調べることが必要であることを議論し、昔の古文書を調べなおすことの重要さを考えさせられました。

ベクトルをそろえる取り組み

１０日には全員で８名の集会になり、小林さんの司会運営で、私の問題提起を基に午前中議論をしました。昨夜遅くまで議論した内容を、今回は８名の場で、より拾い立ち何の人の中で議論することで、一層具体的な取り組みを考える前進となったと思います。これから紆余曲折があると思いますが、できるだけの支援をしていきたいと思います。
(ＮＰＯ法人住宅生産生研究会　理事長　戸谷英世)

１．開催趣旨
住宅産業全体が「新設住宅」供給時代から「既存住宅」供給流通時代に大きく軸足を移動させようとしています。この時代に当たり、新築住宅中心に経営を進めてきた工務店経営は、どのような方向に進むべきか。来るべき住宅産業のすすむべき方向に向けて既存住宅市場が新築住宅市場の４－５倍と成熟している欧米の住宅産業の経験から、新築住宅工務店は、米国の経験から、何を学ぶべきかを学ぶことが必要である。
セミナーは、ＨＩＣＰＭ会員を中心に、広く会員以外にも広報し、質疑応答を重視し、「３．学習内容」を共通の議論の課題として、参加者にとって実践的な研究会を開催する。

２．実施計画
（１）開催日時
平成２３年１月１８日（水）午前９：４５から、午後１７：００まで（終日）
（２）場所
大阪市中央区北宝寺町４－２－１０東明ビル２０３、７階
（当日場所確認問い合わせ先：(有)夢現設計室お６－６２８２－５２０１
（３）申し込み先：ＨＩＣＰＭ理事(関西支部主催セミナー担当幹事岩本愛一郎)
ＨＩＣＰＭセミナー事務局：(有)ハイランド(ＴＥＬ：０７８－５９５－１２２０)

（４）セミナーの次第(内容は「変更することがあります」ので、予めご了解ください)
第１部．午前中の部：住宅産業と方向転換：住宅地経営
１０：００－１１：００（質疑応答時間を含む）
竹山清明(ＨＩＣＰＭ副理事長、関西支部長、京都橘大学教授
演題「２０１２年の住宅産業の展望と工務店の取り組むべき課題」
１１：００－１３：００
戸谷英世(ＨＩＣＰＭ理事長)
演題「リースホールド・アタッチドハウス・究極の注文住宅」
１３：００－１４：００
昼食・休憩
第２部．午後の部：注文住宅の営業と建設工事
１４：００－１４：４５
前野敏昭(「夢現設計室」社長)
「新築住宅市場への挑戦｢注文住宅のためのホームプランシステム｣
１４：４５－１５：３０    
戸谷英世：講演｢サステイナブルコミュニティの実現｣
映像を中心とした海外情報と荻浦情報セミナー
１５：３０－１６；００
岩本愛一郎(｢ハイランド社長｣
「小規模工務店の取り組み｢ハイランドの経験からの提案｣
１６：００－１６：３０
司会：田島幹夫近畿能力開発大学校教授
参加者による討論
（５）参加費用
ＨＩＣＰＭ会員：５、０００円（資料代金を含む）、非会員：６，０００円
資料１：｢サステイナブルコミュニテイの実現｣（ＨＩＣＰＭ刊１、５００円）、
資料２：ＦＨＡ｢新しく住宅を購入する人のための１００のＱ＆Ａ｣（ＨＩＣＰＭ刊１，５００円）

３．本セミナーにおける学習内容
（１）福岡県糸島市で㈱大建が、９９年リースホールドによるＡＣ不要の微小気象を造る人工地盤を利用した低層高密度（グロス開発密度１００％）アタッチドハウスをニューアーバニズムによるランドスケーピングで建設し、経営管理する事業の教訓。
（２）ＮＡＨＢリモデラーショウとシアトルリモデリングツアーでは、「三種の神器」によるＨＯＡによる住宅地経営管理が、住宅による資産形成を実現し、リプレース（住み替え）とリモデリング増改築・模様替え）、住宅の仲介事業を拡大させている状況の教訓。
（３）工務店の経営利益は、「建設サービス業」としての利益から、「不動産製造業」と言う本来の産業形態に戻り、日本的な言葉での住宅生産では「段取り８分に仕事２分」で、「薄利多売」による総利益の拡大である。それがＣＭの「生産性の向上」であることの確認。
（４）住宅販売は、実は、単体としての「住宅」ではなく、住環境としての環境の担い手の一部としての「住宅」販売でなければならない。環境としての住宅地の実例を身体で体験することが実務を進める人に重要であることを国内外の研修ツアーでの学週の必要性。
（５）キャピタルゲインの時代からキャピタルロスが発生している時代に、住宅購入者に損失を与えず、土地所有者に国債の３－５倍の配当を約束する法人による土地経営を進め、地主の利益を増すための土地経営を工務店が実施するリースホールド事業の展開の必要性。
（６）住宅のデザイン及び住宅地（街並み景観）のデザイン作りとして、モデルホームプランによる住宅及び街並み景観形成の事例や、レンガ建築による住宅は、シンプルでビューティフルなデザインを学習する上で、実務的で、極めて適切なモデルであることの確認。

世代差による人生観
個人差もあるとは思いますが、人間は時代によって「大きく違って育てられる」というように思えます。私の世代を挟む前後の２世代（１９３０－１９５０生まれ）を見ると、私より前の年代は、戦前教育と戦後教育という１８０度転換した教育を受け、教育に対して懐疑的です。私の年代は、民主教育というのが何か分からないけれど、戦前の抑圧された教育の反対の自由ということが重要だといわれ、「民主主義は正義が実現する社会になる」という気持ちを持たされた世代です。私の年代の後になると、朝鮮戦争が始まり、「民主教育に国家の利益というものが上に乗りかかり、権力志向が次第に強まった」時代志向が強まったように思います。それを決定的にしたのが、６０年日米安全保障条約だったと思います。その闘争においては、全学連の指導者たち（私たちの前の世代）が、右翼と裏で手を結んでいたこともあり、純粋に学生運動に取り組んでいた私たちには、大きな失望を与えました。それでも、私は自分たちが受けた教育から、その誤りを直さなければと思ってきました。しかし、その後の学生運動は、歴史が示したように、大きく乱れました。

６０年日米安保後の半世紀の時代
６０年日米安全保障条約以降の｢期待される人間像｣のもとで教育を受けた世代、つまり、私の子どもの世代以降は、さらに多様化し、時代感覚に敏感な人もいれば、時代に振り回される人もいれば、時代には無関心な人もいます。しかし、多数の人は、人生にとっての人道的正義とか、社会的正義とか、基本的人権に関する主義主張に対するこだわりが弱まり、政治に対する無関心が広がっています。現在の社会を見ると、時代に対して最も感受性が高く社会正義に対して反応するはずの学生運動が全く停滞しています。

私の学生時代には優秀な学生は、政治に対し敏感で、政府に対して批判的でした。学生の中に政権政党を支持している学生を見つけることは不可能でした。１０年後の世代の鳩山由紀夫や菅直人のように学生時代に女子大生を追っかけ、マンジャン三昧や、私と同世代より少し前の黒川紀章や雅之の世代の芸術家風をふかせるノンポリ（政治に無関心な）学生もいました。その種の学生は世慣れして、要領よく政治に関心をもたず、当時も真面目な学生達からは信頼されず、だらしのない学生と学内では相手にされませんでした。

批判精神こそ教育の基本だ、と考えていた時代でした。ノンポリであることは、言い換えれば現実の政治の肯定派で、社会の中で国家の抑圧者を意識しない身勝手で社会性のない者と思われていました。国民の負担で高等教育を受けながら、社会性を持てず、教育を単に自分の利益本位のためと考えるのは、それは間違いです。現実の政治を肯定し、権威に対し、批判精神を教えることのできない教育も間違いです。

体制批判こそ健全な国民感覚
今の学生は、政治には関心が薄く、批判的ではありません。政府が作った枠組みの中で体制順応方の取り組みに満足しています。「国家と国民との関係を、対立と理解していない」ように思えます。国家が国民に対し憲法で決めた約束を守ると信じ、国民は憲法で定められた基本的人権が守られるはずであると真面目に考えている人が多いようです。

現実には、国家はそれを支配する人間の利益を保護し、国民の利益を憲法どおり守ってはいません。日本では、｢護送船団｣の構成する者が国家を私物化し、国民の利益を自分たちの利益中心にしています。国家を国民のためにするか、それとも護送船団の利益のためにするかをめぐる闘いは、行政闘争、司法闘争として争わなくては勝ち取れません。

批判精神を育成しなかった理由は、教育の場にある教師たちが、政府の人事支配の中で、基本的に政府の政治目的を実現する政府の｢期待される人間｣を造るようになり、憲法に照らし政府を厳しく批判する教育をしていないことにあります。学生時代から政権政党の側に立ち、「体制内改良｣を主張し、社会人になってからも政治家、官僚、業界の護送船団を形成し、そこで自分も利益を得て社会に影響をもとうとする人たちが社会に指導者になっています。御用学者がその仕組みをもっと悪くしています。

憲法で、「国家と国民が結んだ社会契約を実現する」際、立法、行政、司法の権力を行使する権力者（国家）と、納税義務を負いその枠組みの中で生活しようとしている国民の利益が対立していることを見ても明らかです。国家権力に対し、国民の利益を憲法に照らしてしっかり守らせるということこそ、教育の基本に据えなければ、国民は守られません。
体制批判は、国家権力が、護送船団を構成する利益集団によって、国民の利益に反しているという批判であり。その批判こそ民主教育の中心に置かれなければならないものです。

回復力・復元力を失っている日本
今の学生も、社会人も、人生の方向に自信を失っています。昨年はNHKが「坂の上の雲」を繰り返し放映していた。皆様も、あの時代の生き方に大きな共鳴するものを感じたのではないでしょうか。共鳴した部分は、軍国主議とか愛国主義ではなく、秋山兄弟や子規たちが、個人の夢を、社会の夢、国家の夢、世界の夢といったいろいろな夢と結び付けてその実現のために努力したことに対してです。
それらの夢はお互いに矛盾する場合もあるが、社会性を持って｢夢の実現のために自己を犠牲にすることをいとわない｣ところに人々の心を揺さぶるものがあると考えます。自己の利益ではなく、社会的な利益の追求をする姿に、多くの人は共感を覚えると考えます。社会性は、社会の広がりによって社会的利益の内容は変わってきます。
日本の利益とロシアの利益は真っ向から対立していました。しかし、その対立は避けられない対立であったかというと、本当はそうではありませんでした。両国は国家対立を戦争で解決しようとしました。その解決方法が帝国主義的対立解決であったというだけです。帝国主義的解決には、戦争に走る以外に道はありません。

国民のために武力を使わない解決と私の今年の｢一年の計｣
ギリシャ神話の話ですが、アリストファネスは｢女の平和｣の中で、男性の好む戦争の犠牲になる敵味方の女性の団結を訴えました。男性の性的要求を拒否することで戦争を終わらせたのです。また、レーニンは、国家間の帝国主義的対立で起こされる戦争の犠牲になるのは国民であることを明確にしました。そして世界の労働者が団結し戦争をしないように訴え、戦争のエネルギーを、国内の政権を覆すロシア革命に向かわせました。

故マハトマ・ガンジーや、故バーツラフ・ハベル・チェコ大統領のように、徹底した非暴力により国家間の問題を解決しようとした人も、現実にいました。特に現代において、ハベル大統領は、現実政治で、武力を使わずに実践し、ソ連の圧力を跳ね返しました。
しかし、日本では、日本国憲法は粗末にされ、その思想と共通するハベル大統領の業績は、世界のジャーナリズムでの扱いと違って、小さく扱われ、日本を代表する閣僚は葬儀に参列しませんでした。それが日本の政治感覚です。

世界は、経済的な環境が悪化し、それが世界の武力的緊張を高めることで利益を上げようとする産業からの要求があり、国家はその業者の利益のために狂奔することになります。日本では現在、軍需産業と表裏の自動車産業の要求や、多くの輸出産業の市場拡大の要求を、国家の軍事力で拡大するうえで役立つ帝国主義的な政策が大きくなっています。

政治は、経済政策を前面に出して進められ、経済成長を無批判に受け入れる国民が多くなり、国全体が政治に対し、批判精神を失っているためです。目下、国家の経済政策のため、地方財政政策のためという屁理屈で、憲法違反の都市再開発事業がやられています。明らかな法律違反が指摘されても、地方政府も国も産業界も違反を国の間違った護送船団の利益を優先する政治のため、容認してきました。
日本の国の基本として決めた日本国憲法に違反した行政処分を容認している社会の中に、民主主義を破壊し、戦争にまでつながる環境を作らせていると危惧せざるを得ません。

新年に当たり、私は｢国民の憲法で保障された利益を守るために、住宅産業がまともな仕事をするように、司法と行政に襟を正すようさせる闘いを継続する｣という「一年の計」を立てました。皆様も｢一年の計｣をお立てになられたこととおもいます。良い１年でありますようにお祈りしています。
（NPO法人住宅生産性研究会　理事長　戸谷　英世）

上記当事者間の東京地方最判所立川支部平成２３年（ワ）第６９７号所有権移転登記等請求事件につき、同裁判所が平成２３年１２月２１日に言い渡した判決は不服であるから控訴を提起します。

第１．原判決の（主文）の表示
１．被告坂元克郎は、原告に対し、別紙物件目録１記載の不動産について、平成２３年１　　    月１５日売買を原因とする所有権移転登記手続きをせよ。
２．被告坂元克郎は、原告に対し、没し物件目録１記載の不動産を明渡せ。
３．被告伊藤綾子は、原告に対し、別紙物件目録２記載の不動産について、平成２３年１　    月１５日売買を原因とする所有権移転登記を完了せよ。」
４．被告伊藤綾子は、原告に対し、別紙物件目録２記載に不動産を明渡せ。
５．訴訟費用は彦倉の負担とする。
６．この判決は、第２項、第４項に限り仮に執行することができる。

第２．控訴の趣旨
１．第２原判決を取り消す。
ただし、原判決中、２，４，６に関しては、明渡し断行仮執行が立川支部執行理の下で強制的に執行され、原判決自体意味の廃判決となっているので、控訴するわけには行かない。
２．被控訴人の請求を棄却する。
３．訴訟費用は、一審、二審とも被控訴人の負担とする。

第３．控訴の理由は要約すると、以下の３点である。
１．被控訴人である諏訪２丁目住宅管理組合は、その認可までの経緯を検討して、マンション建て替え円滑化法第４条（基本方針）、第９条（設立認可）、第１２条（組合認可の基準）および第１５条（時価補償）、第７５条（補償金）及び建物区分所有法第６２条並びに国庫補助均等的施下法等に違反して認可されたもので、憲法２９条に違反し、法律上正当な権限を行使する資格を持たない団体である。建て替え組合は、法律上その正当性を証明できない限り、法律上強制権を行使して建て替えを実施する権限ない。

２．披控訴人が供託した１、１７０円の供託金は、マンション建て替え円滑化法第１５条及び第７５条の補償額に違反した供託金または建物区分所有法第６２条に違反し、建て替え事業で権利変換を求めない人に対する強制的に地区外に排除する者にたいする時価補償金ではない。よって、この供託金によって、控訴人２人の財産を剥奪することはできず、控訴人のマンション所有権を、強制的に被控訴人に移転することはできない。

３．マンション自体は、既に披控訴人によって取り壊されているため、その権利回復は不可能になっているため、被控訴人が損害賠償を行うのならば、被控訴人が東京地方裁判所立川支部の裁判において証拠として披控訴人が提出した甲第８号証を根拠として、控訴人一人につき補償金として、３，１５９万円を目安とし、それに加え、目下、控訴人が仮設居住を余儀なくされている費用５００万円及び、披控訴人が控訴人に与えた心身両面に渡す多大な損失に対する慰謝料５００万円を加算した総合計４，１５９万円に対し、日歩５銭の延滞利息を含めて控訴人に支払え。

第４．本事件に関係する日本国憲法、マンション建て替え関連法及び国庫補助事業
１．一審において控訴人の主張が認められなかった理由
２人の控訴人は、善良に納税義務を果たし、３０年以上前から日本の将来の経済環境も考えて自らの人生設計してきた。マンションを「終の棲家」として取得し、約１０年前に住宅ローンを支払い終え、内部をリモデリングし、毎月５千程度の住宅管理費の支払いで、月額１２万円の年金生活で、病院通いをしながらも自力で、ささやかながら豊かな生活を送ってきた。現在強制立ち退きをさせられたこれまでの半分程度の狭いアパートで、月額４万円もの家賃（これまでの住居費負担の１０倍）を支払って定住できる住宅を見つけるまでの仮住まいを余儀なくされている。供託された供託金では、これまでと同様なマンションは購入できず、供託金は、移転補償金、仮住まいを含むと、法律で定めている補償金の３分の１強にしかならない。なぜ、日本国憲法下の法治国において、建て替えによって利益を追求している被控訴人によって、建て替えの犠牲を強制される控訴人が、浮浪者同然の状態に貶められようとしているか、一審判決はその不条理さ、理不尽さが裁判で全く認識されなかったことにある。その原因は以下の５点であると考える。
第一は、法律を蹂躙して進められている本建て替え事業が、法律に明確に違反していることを、控訴人が裁判官に準備書面として説明したが、それが一審裁判では、事実上審理の対象にされず、裁判官に説明できなかったことにある。
第二は、最初から被控訴人の要求を認め、その予見の下に、裁判官が法律を立法趣旨、立法の背景及び文理解釈にさかのぼって正確に理解しようとせず、かつ、行政処分は正しいという前提に縛られて被控訴人の論理を前面的に受け入れたことにある。
第三は、控訴人には、専門的知識経験がなく、かつ、代理弁護人を立てる経済的能力がなく、事実上、本訴訟を維持するに足りる専門知識を有する補佐人がいたにも拘らず、一審裁判官は控訴人からに補佐人申請を再三にわたり根拠なく拒否し、控訴人の裁判を受ける権利は抹殺することに公判の時間を割き、控訴人の求める審査をしなかった。
第四は、代理人弁護士による示談による解決に絞り、控訴人に出入り人弁護士の雇用を強要した。控訴人にはその指揮に応じられず、ついに、裁判官忌避が申請された。裁判期間の過半は、裁判官忌避の審査に費やされ、実質審理はされていない。
第五は、その間に行われた民亊保全法による明け渡し断行仮処分が執行され、控訴人は酷暑の８月１２日に自宅マンションから暴力的に放逐され、約１週間野宿を余儀なくされた。その結果、事実上、控訴人の求める審理は全くやられず、判決は被控訴人の訴状の繰り返しで、最初から裁判官は被控訴人の請求どおりの判決をする予断どおりのはんけつなった。これは、法治国の裁判としてあってはならないことである。

２.法治国の秩序を信じてきた控訴人
日本における裁判は、日本国憲法で定める国家と国民との契約に基づき、私有財産権の保護を含む基本的人権を国家が守るという前提で国民に納税義務が課せられ、法律に照らして適正な裁判を受ける権利が認められている。また、憲法の下に作られた法律は、いずれも憲法の枠組みの中で、それぞれの法の目的を実現するものである。
控訴人は、法治国日本を信じ、本建て替え事業の経緯を最初から見てきて、本建て替え事業自体が、法律に違反を積み重ねて進められたものという確信があった。そこでこの事業は、行政により阻止されると信じてきた。しかし、多摩市及び東京都知事は、逆に、違反を幇助して、法律違反の建て替え事業を認可してきた。その原因をよく調べてみると、国土交通省住宅局の建て替え事業の補助金を交付する担当官自身が、法律違反を容認する指導をし、本建て替え事業を違法に実施させた経緯があることが分かった。
そこで、控訴人は最後の望みを司法に賭け、法治国のジャッジとして、法律に照らして事実審査をしっかり実施し、違法の事実を明らかにしてくれると信じていた。しかし、その信頼は裏切られた。それは、第一審の判決を見る以前に、人権を無視した明け渡し断行の強制執行が行われ、野宿を強いられたことではっきりした。しかし、それでも日本は法治国であると信じて控訴審に臨むことにした。

３．憲法第２９条とマンション建て替え円滑化法
マンション建て替え円滑化法はその立法に当たり、憲法第２９条の私有財産権の保護の規定との関係で、それまでの「マンションの老朽化等に条件を建て替え条件から外す」代わりに、「民主的な組合員の手続きが行われるという条件が守られるならば、組合員の５分の４以上の賛成があれば強制的に建て替えをできるようにする」ことになった。
その規定が「第４条の基本方針」である。その基本方針の内容そのものを、判例や英米法における判例を束ねた慣習法と同じ形で作られたのが、「二つの民主的な手続きを定めたマニュアル」である。
このマニュアルでは、住宅管理組合の組合員独自の予算で作成したマニュアルで定めた建て替え計画に基づいて、｢建て替えに絞って検討をする｣ことを組合員の５分の４以上の賛成で決定する｢建て替え推進決議｣を締結することにより、建て替えへの取り組みを組合合意として建て替え事業計画を進めることができると定められた。
その後、組合員の意向を正確に反映した建て替え事業計画を立てることをするために、国は、優良建築物等整備事業補助金制度を利用して、上記｢建て替え推進決議｣を補助条件にして３分の２の補助率で国庫補助金を交付できるようにした。
その「補助金を使ってまとめた建て替え事業計画」を組合員の共通の建て替え事業の認識として扱い、その事業計画に対して組合員の賛否を図り、その５分の４以上の賛成でもって、最終的な｢建て替え決議｣をするべきことがマニュアルで定められた。
この２つの５分の４以上の賛成決議、｢建て替え推進決議｣及び｢建て替え決議｣の手続きを踏んだうえで、マンション建て替え円滑化法第１５条及び第７５条で定めている「、建て替え事業に参加することのできない者に対する損失補償、並びに、その敷地の利用権と建物の区分所有権それぞれに関し、時価補償する」ことが定められた。この規定により、建て替え事業によって利益を受ける組合員は、建て替え事業に参加できない者に対して「適正な損失補償」をすることで、「強制権を持った事業をすることができる」とする法律を制定した。

４．マンション建て替え円滑化法と優良建築物等整備事業補助金
この法律制定の関連改正として建物区分所有法の改正が行われ、第６２条における｢建て替え決議｣も時価補償もマンション建て替え円滑化法と不可分一体の運用を前提に定められたものである。一審判決で、建物区分所有法の｢建て替え決議｣の条件を列挙している。しかし、憲法第２９条に適合すると判断できる条件として、「第４条の基本方針｣の規定が置かれ、第４条の内容としてマニュアルに定められた。よって「建て替え決議｣は、マニュアルで定めた条件を満足するべきことは、同法の立法の国会審議、衆参両院の付帯決議を見れば明白である。同マニュアルは、行政指針や法律に基づく行政命令ではなく、判例や慣習法同様、第４条の手続きが、「マニュアルの内容として定められた」とする条文の暗黙裡 (Implied clause)の理解がされているものである。
しかし、被控訴人は、多摩市の紹介もあり、本件マンション建て替え事業を実施するに当たり、江戸川マンション事業でNHK・TVで一躍、「建て替え専門業者」として売り出した訴外旭化成ホームズ㈱と接触を持つことになった。そして、被控訴人は、組合員に隠れて「建て替え事業者になるという了解」を与え、その前提で組合のコンサルタントになった。
被控訴人はコンサルタントの指導を受け、国庫補助金を詐取横領して建て替え事業を実施しようと計画し、組合総会で補助金詐取するための準備決議をさせた。組合員には、｢政府が建て替え推進事業を進めているので、『建て替え推進決議』という名称の決議を５分の４の組合員の賛成で総会議決すれば、建て替えをするか、修繕をするかどうかという検討をすることが出来、その補助金には紐がつかない｣と説明して決議をさせた。
その背景には、マンション建て替え円滑化法が制定され、優良建築物等整備事業補助金による事業実績を作るためにあせった国土交通省住宅局INU市街地建築指導室長(現在住宅局付審議官)が、東京都及び多摩市長を訪問し、マンション建て替え事業推進のために補助金の受け入れ制度の整備を要請し、｢建て替え推進決議｣の形式が整っていれば補助金は支給するといって、法律(マニュアル)違反を容認することで事業推進した事実がある。同室長は、その後、不正な補助金交付決定であったとする組合員の追及に対し、補助金申請書に添付された「建て替え推進決議｣は、多摩市及び東京都を経由したもので、それを正しいと信じる以外になく審査しようがない、と開き直った。

５．｢建て替え決議｣の前提条件となる国庫補助事業
被控訴人による国庫補助金申請は、まさに、コンサルタントの指導どおり、マニュアルに定めた｢建て替え推進決議｣の実体のない名称だけの「決議｣を添付し、組合総会の議決を経ないで申請された。その異常さを見て、多摩市長から補助金交付申請に冠する総会決議を求められた。しかし、組合員の隠れて隠密裏になされた申請であるため、総会決議は存在しない。そこで建て替え推進を謀略的に進めた組合幹部が、総会決議はないが、「理事長の執行権」と言い訳をつけた謀議文書｢意思決定原義｣を多摩市に提出し、「総会決議と同様なもの」として扱って欲しいと要求した。多摩市長は違反を承知して、国庫補助金の交付申請を行い補助金の詐取した。そして、被控訴人はそれを訴外旭化成ホームズ㈱に、マンション建て替え反対者の切り崩し工作費と、旭化成ホームズのやりたい建て替え事業計画作成に使わせた。その被控訴人が求める業務に使われた国庫補助事業の合計金額は、５億１千２百７十万円である
訴外旭化成ホームズ㈱が纏めた建て替え事業計画は、それが完成した段階で組合員の意向調査を実施した段階で、約３０%以上の組合員が反対の意向を示した。そのため、被控訴人は、この「国庫補助金を受けた建て替え事業成果」は、「建て替え決議」には利用できないと考えて、その成果をもとにした｢建て替え決議｣をしないことにした。
先の補助金の使用が国庫補助金等適正化法に違反しているという理由で、被控訴人、多摩市長、旭化成ホームズ㈱が刑事告発を受け、多摩中央警察署から書類が東京地方検察庁立川支部に送られ、被告発人に訴追の危険性が高まった。そこで、刑事事件として起訴されない工作として、この事業が円満に別の業者に担わせる工作が必要であった。

６、法律に違反した｢建て替え事業者選定競技｣
それに代わる方法として、法律に定められていない違法な業者選考方法として、多摩市で多くの事業をやり、多摩市と関係の深い東京建物㈱に事業を担わせる「裏約束」のもとでのカモフラージュコンペであった。
マニュアルで定めているやり方は、先ず組合員が希望する建て替え事業計画を立案し、｢建て替え決議｣として決定して後、建て替え事業の実施を希望する建設業者を公募して、その中から選考する方法である。業者の選考を事業計画と言った意図して行うやり方には、事業計画事態に組合員の建て替えの意向が十分反映されないとして、マニュアルでは認めていない方法である。しかし、被控訴人が、訴外多摩市長及び旭化成ホームズ㈱を表向き不正を行った者ではなく、建て替え事業から撤退させることと、建て替え事業を強行することであった。そこで新しい不正な芝居を考えた。
被控訴人は、不動産研究所に働きかけ、組合員の財産である土地の評価で不当な操作を依頼し、通常であれば考えられない土地価格の減価率を持ち出してその評価を７８%に落とし、そこで生み出した費用１戸当たり３５０万円と通常の引越し等の費用を合算して｢１戸当たり５００万円の移転等補償金を支給する｣という条件で建て替え業者として選考されるように東京建物㈱に提案させることにした。その結果、東京建物㈱は、組合員から圧倒的な支持を得て建て替え業者に選考された。

７．「建て替え事業者の選定」と「建て替え事業内容」と｢建て替え決議｣
多摩市長と旭化成ホームズ㈱が刑事訴追を免れる環境が出来、建て替え事業のできる業者が東京建物以外に存在しなくなったとき、東京建物㈱は、被控訴人との間でかねてより約束していたとおりの筋書きでの条件変更の提案を組合員に持ちかけさせた。
｢リーマンショックによる経済環境の変化による１戸当たり５００万円の移転等補助金の支給はできなくなった。もし補償金を要求されるなら、東京建物㈱は事業から撤退せざるを得ない｣
案の定、建て替えについてきた組合員は脅え、組合幹部は｢東京建物㈱の申し出は、全面的に呑むしかない｣と組合員を説得した。組合員が怯んだ隙を見て、建物の区分所有法第６２条に基づく一括建て替え事業としての｢建て替え決議｣を強行したのである。
一審判決で示された｢当裁判所の判断｣は、マンショ建て替え円滑化法及びその関連改正された建物の区分所有法の立法の背景、経緯、文理を全く省みず、単に、被控訴人の主張をそのまま記載しているもので、まともな審理を尽くしていない証拠である。
このような不当な｢建て替え決議｣であったため、被控訴人も東京都知事の認可に不安を抱いたに違いない。２２年３月に｢建て替え決議｣を実施し、東京都知事に建て替え事業組合の認可申請を行った。マニュアルによれば、「建て替え決議時点で建て替えをしないことが組合として確定したのであるから、修繕積立金は、その時点の所有者に返戻する」ことが定められている。しかし、被控訴人は、建て替え組合の認可申請をしながら、修繕積立金を返戻しないだけではなく、逆に徴収し続けた。

８．東京都知事による建て替え組合の認可
それは、違反を積み上げてきた被控訴人には、「建て替え組合の申請をしても、東京都知事からの組合認可が得られるという確信が持てなかった」のではないかと考えられる。被控訴人は、東京都知事の組合認可（２２年１２月）の得られる見通しが得られた認可の得られた１ヶ月前の２２年１１月まで組合員から修繕積立金を不当に聴取し続けた。
東京都知事の組合認可は、マンション建て替え円滑化法の多くの条文に違反しているが、中でも、第１２条に定める「組合認可の基準(第１０号)」に違反して認可した。
控訴人は、国土交通大臣に対し「東京都知事の建て替え組合認可は法律に違反した認可である」と不服審査請求をしたが、却下された。現在、国土交通大臣の却下処分は法律に照らして間違っているとする行政事件訴訟として東京地方裁判所で係争中である。
この裁判において、裁判長は、「国土交通大臣の不服審査請求の却下という手続きにしか立ち入れなく、東京都知事の認可の事実まで踏み込めない」という趣旨の発言をして結審した。もし、このような裁判に終始するとしたら、｢違反はやり得｣という不条理な社会となってしまい、国民の司法に対する信頼は失われることになる。

第５．控訴理由の根拠及び説明
１．東京地方裁判所立川支部による不当裁判
（１）法治国の司法を信じてきた国民の裁判を受ける権利を蹂躙した裁判所
控訴人２人の諏訪２丁目住宅管理組合員は、下記のような行政的に容認された違法な建て替え事業を司法が許すことはないと信じ、また、法廷で憲法が国民に保障した裁判を受ける権利が保障されると信じ、「控訴人が法定で陳述した主張の事実確認はされるもの」と信じていた。しかし、控訴人が主張した被控訴人が犯した違反の事実関係に関し、東京地方裁判所立川支部の一対の裁判、即ち、木目田裁判官(所有権移転裁判)及び村田裁判官(明け渡し断行仮処分民亊保全裁判)は、いずれも全く審理の対象にせず、その判決は、東京都知事のなした認可自体が第８，１で指摘するとおりの法律違反を犯し、建て替え組合を認可したものである。
一審判決文中、「第３　当裁判所の判断」は、被控訴人の言いなり主張を容認したもので、事実関係としての認識が間違っている。中でも国が定めた２つのマニュアルは、立法時に憲法第２９条の抵触しない民主的な合意のやり方として、マンション建て替え円滑化法第４条の内容を定めたもので、判例や慣習法と同じ位置づけのものである。定められた組合員共通の検討を前提にした「５分の４以上」の賛成による強制権付与の根拠を定めたものである。つまり、国、東京都及び多摩市が違反を幇助してきた行政による処分を、司法もまた、追認するものでしかなかった。

（２）補佐人の参加を拒否した控訴人不在の裁判
控訴人二人はいずれも高齢者であるとともに、一人は極度の難聴で公判についていけない上、これまでの人生で本訴訟関係法との関係もなく、法令の知識経験も不足していることから、法定で専門的知識を有する者の保佐が必要であった。この裁判に補佐人がつかなければ、日本国憲法で明記した裁判をする権利は保障されず、人権は守られない。控訴人らはこの裁判に危険を感じ、民事訴訟法第６０条にもとづく補佐人を申請した。しかし、木目田裁判官は、控訴人からの補佐人の申請に対し、納得の行く理由もなく却下した。木目田裁判官は、法廷での内容のある審理はせず、補佐人の承認申請を却下することと、被控訴人の主張を控訴人に押し付けようとするだけのやり取りに終始した。
所有権移転の不当性を指摘した控訴人の要求に対し、裁判官は、被控訴人に控訴人が求める答弁または反論をさせず、また、控訴人に対し、被控訴人に所有権移転をしない主張を審理の対象とすることは一度もなかった。
木目田裁判官は、最初から最後まで、「被控訴人の主張を認めよ」と控訴人を強要することに終始した。難聴の控訴人が筆談を求めているにもかかわらず、それに応じず、聞こえない控訴人の耳元で甲高い声でヒステリックに怒鳴るだけで、控訴人には何も伝わらないというおよそ公平な裁判とは言えない非民主的なものであった。
そして、判決には控訴人の主張は、原告適格がないことと、建て替えに参加できない者に対して行うべき時価補償について、正確に理解されていない。マンション建て替え円滑化法の制定にあわせて建物区分所有法が関連改正されたという経緯で、５分の４で行う強制権の付与につながる「建て替え決議」は、第４条の内容を定めたマニュアルに従うことがなければ，憲法第２９条の違反となることは立法時に議論されたことである。

（３）弁護士雇用の強要
控訴人にとって、本所有権移転請求と明け渡し断行仮処分決定の２つの訴訟は｢青天の霹靂｣で、何一つ準備のされていない段階で開始された。控訴人は、依頼できる弁護士の当てもなければ、弁護士を雇用する費用自体がなく、かつ、訴訟中途で、自宅マンションからの強制排除により仮居住家賃がこれまでの住居費負担の１０倍に上昇した結果、生活が切迫した。しかし、法律上、自宅マンションを所有しているということで生活保護の対象にならず、弁護士を雇用するための助成も受けられないことが明らかになった。
そこで本訴訟に依頼できる適切な能力と控訴人の状況を理解できる弁護士を無償で雇用することは全く望めない状況にある。そこで、かねてより本建て替え事件の法律違反を問題にし、「建て替えの反対」ではなく、｢法治国としての秩序が守られるべきこと｣を求めて建て替え問題に関係した戸谷に協力も求めた。戸谷は弁護士資格を保有しないが、中央官庁で住宅、建築、都市行政と同時に、政府提案立法業務に携わった経験を持ち、内閣法制局の審査で政府の説明側の立場を勤め、これまで、東京高等裁判所や最高裁判所に対して、弁護士の求めに応じて意見書を提出した経験がある。そのほか、目下多数の行政事件訴訟に専門的な立場で取り組んできた住宅・都市および不動産にかんする国家資格を有する専門家である。その娘が同じ住宅団地で生活していた関係があって、控訴人のおかれた状況に十分理解があることから訴訟の補佐を依頼することにした。

（４）所有権移転訴訟と並行して行われた明け渡し断行仮処分訴訟
所有権移転請求訴訟と並行して行われた民亊保全法に基づく「マンション明け渡し断行仮処分」では、｢供託金を供託したので、控訴人はその自宅マンションを明渡せ｣と債務者の立場に立たされ、また、本民事訴訟法では｢その所有権を被控訴人である建て替え組合に移転せよ。｣として、債務者または被告の立場に立たされた。そこで、控訴人は、供託金の前提となった建て替え組合の法律上の正当性に対して、あらためて審理の対象にするように、いずれの裁判でも要求した。しかし、いずれの裁判においても、控訴人が要求したにも拘らず、裁判官は最初からそれを審理の対象にせず、裁判官自身が｢被控訴人の主張を認め、示談にせよ」迫り、「示談とするためには、当事者では話がし難い」から、控訴人は代理人弁護士を依頼するよう裁判官の指揮という形で｢弁護士を雇え｣という脅迫を繰り返した。補佐人は代理人ではなく、しかも、戸谷は、示談に持ち込もうとする木目田裁判官の裁判指揮は、被控訴人の言いなりの法廷指揮で、控訴人の利益を損なうものと判断し、控訴人の主張をできるだけ正確に準備書面に纏め、控訴人を法定外で補佐した。木目田裁判官にとって戸谷は邪魔であったので、法定内での保佐人としての酸化を拒絶津市法定に入れない姿勢を崩さなかった。

（５）供託金の額と時価補償の額
民事保全法による審尋に当たって、控訴人が被控訴人から供託された供託金は、事実上、法律で定めた時価補償額の３分の１の額にしかならず、それでは控訴人は路頭に迷うしかないと判断された。そこで裁判官に対し、控訴人は「被控訴人である組合の供託金では、控訴人は都市難民にさせられる」という悲痛の訴えをした。それに対し木目田裁判官は「控訴人らは被控訴人の訴状を認めること以外の選択はない｣と言う趣旨の発言を繰り返し、村田裁判官は、薄ら笑いを浮かべて、｢本件の供託金は、補償を対象にするものではない。供託人で路頭に迷うことがあっても、それも仕方がないこと｣と言い切った。この裁判官による明渡し仮処分断行決定により、以下の悲劇が惹き起こされた。（供託金として、マンション建て替え円滑化法第１５条及び建物区分所有法第６２条で定めている時価補償の考え方は、｢第８、４．マンション建て替え円滑化法の補償金とその供託｣のとおりである。）

（６）仮処分と最判所による強制執行
同裁判官は、建て替え事業が三つの関係法（マンション建て替え円滑化法、建物の区分所有法、国庫補助金等適正化法）に違反して被控訴人が実施を請求した明渡し断行仮処分を全面的に認める決定をした。その決定後１週間目の、真夏日の続く酷暑の８月１２日に、控訴人は自宅マンションから東京地方裁判所立川支部の執行吏により、「明け渡し執行仮処分に対する異議申し立ての決定及び所有権移転決定以前」に、控訴人坂元（男性、８４歳）及び同伊藤（女性、７９歳）が、非人道的なやり方で、人権を無視して追い出された。
控訴人坂元は野宿を強要され、同伊藤はビジネスホテルに避難を余儀なくされた。二人の控訴人は、法律違反の東京都知事による組合認可により債務者の立場に立たされた。いずれの控訴人も被控訴人に対し、直接的に債権者に債務を負っていたわけではない。
１週間前になされた「明渡し断行仮処分決定｣に対しても異議申し立てをし、それが受理されていたということは、債務者としての地位も法律上確定していたわけではない。法務局人権委員会は、最判所の決定に対し保護はできないといい、警察署は控訴人が｢裁判所の判断が確定していない段階では、刑法上の「推定無罪」に相当する「推定非債務者」であると主張し、非債務者に対する暴力事件として刑事事件としての被控訴人を刑事告訴したが、民事事件では、組合認可という「公定力」が優先するといって告訴に応じようとしなかった。法務局も警察も守るべき者が、主権者・国民であることを基本的に忘れ、非人道的扱いを放置し、被控訴人・不正業者の利益幇助にまわっている。

（７）理解できない「控訴人が犠牲を被らなければならない理由」
控訴人は、建て替えを強行する債権者の利益追求の犠牲者で、法律上の違反を侵してはいない。法律違反を犯しているのは被控訴人である。控訴人が、法律の違反者である被控訴人によって、このような犠牲を強いられなければならない理由は一体、何か。
被控訴人が利益を追求するために、控訴人が被害を受けているのであって、マンション建て替え円滑化法制定の国会でも、マンション建て替えに参加できない人には、適正な補償をすることで、憲法第２９条の私有財産権の侵害にはならないとされた。
本件の場合にも、係争中の問題処理に、緊急な工事を先行する逼迫する必要があれば、控訴人らに仮住居を提供して明渡しの執行をすることが、マンション建て替え円滑化法の立法趣旨に沿う対応ではなかったか。
被控訴人は、控訴人に対して、東京地方債版書立川支部は、仮処分決定後、控訴人に対し１週間しか、仮住居を探す余裕も、引越しの準備をする時間も与えず、あたかも「長期にわたる請求に応じなかった債務者」か、または、「犯罪者にであるかのように強硬な強制排除」を実施した。
同じ住宅団地で、数ヶ月前から明け渡しを求められていた訴外賃貸居住者には、本件の代執行から約１ヵ月後まで、移転先を探す余裕として、同一団地での居住の猶予を与えていた。仮処分断行は、老人差別と同時に、この代執行の緊急性に正当性がなかったことを証明している。

（８）正当性のない裁判官の仮処分決定と控訴人の生活破壊
本事件の二人の控訴人は、３０年ほど前にマンションを取得し、２０年でローンを支払い終え、人生の終末までの快適な生活のために、住宅ローンの完済後、住宅の内部を快適にリモデリングしてきた。そして、月額５千円弱の住宅団地管理費のみの住居費負担で、人生の終末まで、他人に遠慮することなく、長年住み慣れた自宅マンションで年金（月額１２万円）だけで豊かな生活のできる人生設計をしてきた。控訴人の二人は、これまでのマンションで、経済的不安もなく、何不自由なく、十分豊かな生活を送ることができ、建て替え自体の必要を認めていなかった。建て替えマンションに自己負担しなくて権利変換を受けられても、新しいマンションに入居すれば、エレベーターがつき、共益費や駐車場代等維持管理費が高額になり、控訴人にとっての高額な修繕積立金や管理費を考えると、経済的に生活が成り立たないことが明らかになった。

（９）人生の生活設計全体を狂せてきた原因者の責任
現在、控訴人の二人は強制排除されたため、仮住居で生活を始めたが、これまでのマンションの半分程度の面積の１室居住で、家賃は月額４万円もする。そのうえ、一人の控訴人は病気で入院中の弟の面倒を看、自らも通院をしているため、生活は緊迫している。もう一人の控訴人は難聴で通院をし、マンションを奪われた現在の生活は火の車で、これからの生活は困窮を極め、長生きすればするほど経済的に追い詰められ、健康上の不安と、事故による臨時支出の不安は拡大し、早晩、生活自体を継続できなくすることは明らかである。それはマンション建て替え事業が法律に違反して強行され、事業施行者が正当な時価補償をしてないために起きている問題である。
国会の審議を紐解けば明らかなとおり、マンション建て替え事業は、これまで平和に暮らしてきた人を都市難民として貧困な状態にする事業ではないはずである。

（１０）時価補償額の算定
マンション明け渡しのために供託された供託金は、「マンション建て替え円滑化法第１５条及び区分所有法第６２条の規定で定める時価補償の規定」によれば、それは、「土地の利用権」と「区分所有権」に対し、「時価補償する」費用でなければならないことを明記している。木目田裁判官が判決で、「当裁判所の判断、２　本件各建物の時価について」では、被控訴人の主張を繰り返しているだけのもので、控訴人が答弁書で提出した内容に対し、全く応えていない。つまり、「裁判所の判断」は、法律の立法趣旨、法律の分離、不動産補償理論のいずれに照らしても説明責任を果していないものである。
マンション建て替え円滑化法第１５条に従って時価補償額を計算すると、建て替え組合の最判所に提出した鑑定資料によっても、２，６５９万円相当の財産になる。その他の関連する補償額を加算すれば、総額は、３，１５８万円になる。
それに対し、東京地方裁判所立川支部の裁判官は、補償の理論に関する初歩的な知識がなく、「第１５条は被控訴人が言う時価で、控訴人が主張する補償の理論は適用できない」として、「１，１１７万円の供託で足りる」とした建て替え組合の主張を、東京地方裁判所立川支部は全面的に認め、これまでの二人の控訴人である老人の生活を崩壊させようとしている。本事件における所有権移転は、控訴人の既存のマンションに対して適正な時価による補償がされないでいて、所有権の移転ができる理屈はない。
この時価補償の内容は、建て替え事業計画内容として多摩市及び東京都が十分新調に審査すべき内容であるにも拘らす、多摩市及び東京とは、杜撰な審査しかしないで組合認可を被控訴人の言いなりにやったのである。（｢第７、３．本事件における時価補償の算定｣に詳述）

（１１）修繕積立金の詐取横領
被控訴人は、「建て替え事業の組合決定時点」及び「東京都知事が建て替え組み合の事業認可」をした時点で組合に委託していた修繕積立金（１戸当たり１１１万円）を、組合員全員に返礼すべきであった。しかし、被控訴人は、本マンション建て替え事業が法律に違反しているとして反対している控訴人に対して、「供託金が供託された瞬間に、マンションの所有権は被控訴人に移ったので、修繕積立金も組合のものになった」という修繕積立金に関するマニュアルの説明に反する不当な理屈で詐取横領してしまった。
一方、建て替え賛成組合員には、区分所有権の変換とは別に、取壊しマンションの修繕積立金を建て替え決議時点のマンション所有者には支払っている。
このような不当な差別をした理由は、控訴人を更なる兵糧攻めをし、苦痛を与えるためである。つまり、被控訴人は、控訴人が供託金を時価補償とは認められず、供託金には手をつけられないでいる事情を知り、かつ、自宅マンションから強制排除され、年金生活で一挙に住居費が１０倍に拡大し、生活が火の車になり、歯を食いしばっている控訴人に支払うべき修繕積立金を詐取横領して苦しめているのである。マンション建て替え円滑化法は、個人の財産を強制的に取り上げて実施する事業であるから、この事業で泣く者が出ないようにと言うことで、衆参両院での付帯決議がなされた立法の趣旨は、無残にも被控訴人により蹂躙されている。

（１２）東京地方裁判所立川支部による「未必の故意」
被控訴人建て替え組合から、控訴人は民事保全法では債務者の立場に立たされ、または、所有権移転訴訟では被告の立場に立たされた。いずれの裁判にあっても、「法律に違反して認可された建て替え組合自体に、債権者としての適格および原告としての適格はない｣と言う控訴人の主張を覆すことができなければ、債権者、又は、原告である立場を主張することはできない。しかし、東京地方裁判所立川支部の２つの裁判では，控訴人の法律違反の事実の指摘がされたにもかかわらず、その主張に対して事実確認もせず、被控訴人に反証をさせる義務を課さず、｢裁判官は訴状及び準備書面により、被控訴人の主張を全面的に認め、予見を抱き、それで裁判して何が悪い｣と控訴人に開き直った。その上で、裁判所の決定が非人道的な控訴人を野宿に追い込む非人道的な結果になる強制執行し、控訴人を野宿させると言う日本国憲法に違反する「人道に反する罪」を「未必の故意」として犯した。

第６．「行政処分の誤りを審理するよう求めている裁判」で、「行政処分に誤りがないことを前提とする裁判官の判決」
（１）憲法が国民に認めた裁判を受ける権利
両裁判とも、裁判官は憲法に違反して、控訴人求める「正当な裁判を受ける権利」を次のように蹂躙してきた。
建て替え組合が、「違法な手段で建て替え組合の認可を得た事実」を、審理の対象にせず、
「訴状及び準備書面により裁判官が得た予見により裁判を指揮することは、裁判官の裁量権限である｣といい、国民が求める事実確認すらせず、建て替え組合の主張どおりの内容を「オウム返し」で「最判所の判断」とする被控訴人に偏った社会的な説明責任を果していない裁判、つまり、控訴人の裁判を受ける権利の蹂躙と言う憲法違反を犯してきた。

（２）補佐人不在では維持できなかった一審裁判
中でも所有権移転裁判に置いては、木目田玲子裁判官は、控訴人の再三再四に亘り、補佐人請求を却下し続け、少なくとも難聴である控訴人、伊藤綾子は筆談を求めたのに、何一つその要求に応えず、無意味な公判を余儀なくされた。裁判官が被控訴人の言いなりの裁判を実施したため、補佐人自体はいてもいなくても同じ結果になった。しかし、傍聴人として毎回出廷していた戸谷が、閉廷後、公判内容と、披講訴人の答弁の分析と準備書面を取り纏め、毎週１回、２時間平均かけて、控訴人とその内容検討を繰り返し、両控訴人に裁判所でのやり取りの解説と準備書面の取りまとめをすることで、控訴人には、裁判の経緯が解り、少なくとも控訴人としての意見は最判所に提出することができ、裁判を辛うじて維持できたといって良い。

（３）「覆水盆に帰らず」となったときの損失補償
控訴人は、本建て替え事業が三つの法律に違反して勧められてきた事実を指摘し、建て替え事業自体を実施してはいけないと主張してきた。しかし、東京地方裁判所立川支部の裁判官は、本事件及び建物明渡し断行仮処分において、被控訴人に対し係争中であっても、東京都知事の認可が得られた事業であることにより、事業施工を優先した。この係争中の事件に対して、法律違反の嫌疑を控訴人が提起しているにもかかわらず、｢公定力｣を背景に、裁判官は法律違反の事実の究明（審理）を怠り、被控訴人の違反事業による不利益の追及を幇助し、被控訴人が建て替え工事の実施を容認してきた。その結果、控訴人は本訴訟で正義が認められたとしても、その権利である取り壊されたマンションの復活を実現することは不可能になってしまった。

（４）所有権移転はありえない「時価補償違反」
これまで善良な納税者であり、自らの人生設計を終末まで展望して作ってきた控訴人の老人二人が、建て替えによって利益を上げる業者及び建て替え賛成の組合員の利益、並びに、税収増を望む多摩市、事業税収を求める東京都のために、残酷にも難民に陥れられなければならない理由はない。控訴人の財産権であるマンションの所有権移転を、「時価補償をしないで奪い取る所有権移転」を認めることはできない。日本国は資本主義経済を基本とする自由主義経済の国である。その国のルールは憲法以下関係法律で定められている。その法律に根拠を置かないで国民の財産権を奪うことはできない。

（５）憲法で定めた基本的人権の尊重と補償の理論
控訴人が、現実的に要求できることは、この事業によって奪われた「平和で、経済的にも年金生活者に受け入れられるこれまでに控訴人が努力し築いてきた「生活設計してきた生活の回復できる補償」である。それは、マンション建て替え円滑化法第１５条及び、建物区分所有法第６２条で規定されている時価補償が確実に実現することである。
建て替え事業に参加し、権利変換を受ける「建て替え賛成者の既存権利」と｢建て替えに参加できない者の既存権利｣を同じ（同額）と計算していることは、法律に照らし間違っている。即ち、自宅を建替える人にとって、「既存の住宅」は取壊しの対象である取り壊し費用が必要となる「マイナスの資産」（本事業の場合被控訴人は１戸当たり８６万円必要であると見積もっている。）である。
一方、控訴人が自宅に生活し続ける価値を認めて、本件の場合、インテリアを改装し、エアコンを新設し、快適な生活環境を造ってきた控訴人にとって、その住宅は高い効用を発揮しているマンションである。その住宅を控訴人の意思に反し、建て替え事業によって、建て替え利益を得ようとする被控訴人が、控訴人のマンションを手に入れるために、マンション建て替え円滑化法第１５条及び建物区分所有法第６２条に明記されているとおり、土地の利用権と区分所有権に対して時価補償をしなければ、控訴人の損失は償われず、控訴人の損失を補償しない状態で、控訴人のマンションを手に入れることはできない。その計算は公共事業の損失補償基準要綱（閣議決定）に倣ってしなければならない。

第７．本事件における時価補償額の算定
控訴人としては、本事業が被控訴人の希望通り進めようとする際、マンション建て替え円滑化法に違反していても、どうしても建て替え事業を実施したいという場合には、既に控訴人のマンション自体が取り壊されてしまっているわけであるから、復元は不可能で、補償によってしか控訴人の損失を償うことはできない。そのための適正な「損失補償」が、本裁判に置いて提示されない限り、控訴人の権利が侵害されることになる。
東京地方裁判所立川支部で、被控訴人が法定に提出した７月２０日付甲８号証は、明らかに控訴人を愚弄し、被控訴人の不当な主張を繰り返すものでしかない。このような証拠は、被控訴人の不当性を立証するもので、裁判所はこの証拠を、不正を証明する「証拠として認めること」をしなければならない。つまり、甲第８号証を現状に沿って評価内容を正しく修正すれば、そこに補償の条件が示唆されている。それは以下の理由による。

（１）建て替えに応じる者の現在資産額
被控訴人が被告に提示するべきマンション価格は、マンション建て替えを前提にしない通常のマンション流通がされているときの「時価」でなければならない。しかし、本鑑定書の価格は、取り壊しをした権利変換を受ける組合員の平均資産価値、つまり、更地価格から既存マンション取り壊し費用を差し引いた額を６４０戸で除した平均値として計算している。この価格はマンション建て替えに賛成した組合員の現在資産額の計算である。
一方、控訴人の時価補償額の土地の利用権は、更地価格であって、そこからマンション取り壊し被用を差し引く前の価格でなければならない。

（２）正当性が認められない土地評価の減価率
本開発地の更地価格の評価としての比準価格の査定は、この土地の規模と開発計画の弾力性を考慮しなければならない場合に適用される。しかし、本敷地の法地部分や、規模の大きい不整形地等を理由にする減価率は、適用する余地はない。実際になされた開発計画を見れば明らかな通り、それらの理由により、この地に指定されている都市計画決定された法定容積一杯の開発が出来ていない事実はないからである。即ち、土地利用が死刑によるできていないという理由で７８％に減額しなければならない理由はなく、ここで採用されている減額補正は適切ではない。よって、標準価格を格差修正する必要はなく、比準価格は、７，２８０百万円ではなくて、減額修正をしない前の、９，３３８百万円としなければならない。

（３）傍証となる東京建物による既存マンションの権利販売額
よって、９，３３８百万円を、全住宅６４０戸で除した１戸当たり平均土地価格は、１、４５９万円である。一方、現在、建て替えを実施する東京建物㈱が、建て替え後のマンションを販売のために、一般不動産市場に対し、東京建物㈱が先に購入したマンションの購入者に、権利変換により新規マンションを提供する販売促進事業を実施してきた。そのときの権利変換を得られるとして名義上の従前住宅所有者となる権利として、１戸当たり１，５７０万円で既存マンションを販売している。東京建物㈱野考える既存マンションの権利と、更地土地の価値との差額は１１１万円である。これはマンションの取り壊し費用として、事項(４)で示された８６万円を差し引くと、その差はわずか２５万円となる。誤差１．５%である。

（４）建て替えに参加しない人から奪うことに正当性のない既存マンション除却費
建物解体撤去費用、１戸当たり８６万円は建て替えを希望する人にとっては必要な費用であるが、明け渡しを求められる人の住宅購入費から控除するものではない。

（５）区分所有権の価値
それに代え、区分所有権の価値とは、マンションを手放すことを要求されている控訴人たちにとって、補償の対象になる価値のことである。控訴人にとって、既存マンションは現実に効用を発揮しているものであり、その提供している効用を実現するために、現在存在するマンションと同一のデザイン、機能、性能を実現するものを現時点で建築した場合の費用を推定再建築費と言委、それが補償理論に基づく「補償されるべき価値」である。現在の取り壊された程度の低い品質のマンションであっても、その推定再建築費用は、低く見積もっても、２０万円／㎡は必要であるとして、９００万円となる。
二人の控訴人は、この所有するマンションを、それぞれ終末まで快適に生活することのできるマンションとするため、住宅ローンを支払い終えたとき、ＡＣ（エアコン）を新設し、インテリアをやり変え、快適な生活環境にリモデリングしており、そのための費用として、それぞれ３００万円程度支出しており、それらに対しても当然補償されなければならない。

（６）土地の利用権と区分所有財産の価値
上記（２）及び（５）より、被控訴人が控訴人に対し時価補償すべきマンション建て替え円滑化法第１５条、又は、建物区分所有法第６２条に基づく土地の利用権と区分所有権の合計した不動産買収費用としては、甲第８号証を根拠に控訴人が補償されるべき額を計算するとすれば、１戸当たり平均額が、１，４５９万円＋９００万円＋３００万円＝２，６５９万円支払わなければならない。

（７）移転補償費等
さらに、本件の場合、建て替え希望者は強要されて明け渡す（買収に応じる）ものであるから、不動産の売買および引越しに伴う費用をそれらと別途に補償するべきことは、過去の民亊紛争処理と同じである。東京建物は、業者選定に当たり、その費用として、業者選定に当たり居住者に仮住居保証を含んで、１戸当たり５００万円の補償金を支給すると約束していた。

（８）控訴人に支払うべき時価補償額
以上の経緯を考えると、原告は被告に対して明け渡しを求めるならば、引越料を含んで、東京建物の論理としても、平均値として、被告には、住宅補償額として、上記（５）＋（６）＋（７）の合計額として、２，６５９万円＋５００万円＝３、１５９万円以上の額を提示するのが当然である。

第８．マンション建て替え円滑化法違反の補償金とその供託
被控訴人は、控訴人同様、｢円滑化法第１５条第１項に基づき、被控訴人により本件建物の区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求されたものである｣といっている。しかし、それが建て替え賛成者の現在のマンションを取壊して更地にしたときの価格であるかのような主張をしているが、それは第１５条の時価ではない。
仮にマンション建て替え円滑化法上正当性のある建て替え組合であったとしても、この買取価格は、同法第１５条で定める時価という補償金として法律上適正なものではない。また、既に説明したとおり、建て替えに賛成した者の権利額と、建て替えに賛成できない者の補償額とは、同じ時価でも、計算内容は異なる。つまり、マンション建て替え円滑化法第58条（権利変換）に関する資産額の評価（第63条）と第75条（補償金）に関する補償資産の評価（第62条）の算定に関し、第62条および第63条の文言上は同じように記載されているが、その実態は別の内容である。

（１）    建て替えによる権利変換に関する既存資産の評価
建て替えを希望する者にとっては、マンションに限らず、すべての建築物の建て替えに関し、既存の建築部分はすべて建設廃棄物として取り壊しと廃棄物処理費用及びこの地区から強制退去をする人に対する補償費用を必要とするマイナスに資産である。その結果、更地の土地と、使用しなくて済むようになった修繕積立金が資産として残ることになる。その計算は以下のとおりである。
現在の鑑定評価額は、｢建て替えによる権利変換に関する既存資産評価｣ではないか。
（第63条による建て替えにより権利変換を受ける人の資産）＝（更地の年評価額）+（修繕積立金）－（既存マンション取り壊し及び建設廃棄物処理費用）－（強制的に地区外に排除する人に対する補償費用）

（２）    この地区から強制的に排除される人びとに対する補償金
強制排除される人は、現在の住宅が彼等の生活をするうえで十分満足のいく効用を提供している住宅である。そのように考えているため、建て替えに賛成しない人たちは、既存マンションを取壊さないでそこに居住し続けたいと希望している。建て替えを強制することで、これらの人たちは、現在、彼等にとって十分効用を発揮している住宅を奪われるわけであるから、「彼等が、現在享受している住宅」と「同じ効用を提供している住宅」を提供するための費用を補償しなければならない。この補償の理論は、「公共事業の施行に伴う損失補償基準要綱」（閣議決定）に倣って行われなければならない。つまり、現在の「明け渡しを求めている住宅」を現時点で、「建設するために必要な費用」を補償するということである。そのためには、土地を取得して、現在のマンションと同じ設計内容の住宅を現時点で建設したらいくら必要であるかと言う費用をもって、計算した推定再建築費として見積ることになる。
（補償額）=（団地の敷地更地の評価価格）+（現在のマンションの推定再建築費＋修繕積立金）全体の640分の1となる。
なお、（マンション建築物の現在価格）+（修繕積立金）=（推定再建築費）の関係があるが、現在の修繕積立金は使用しないことになったものであるから、建て替えを実施することを住宅管理組合が決定した時点で、「マンションを所有していた者全員の組合員に均等に分配」しなければならない。

参考資料：諏訪２丁目住宅建て替え事業「違反」の経緯
第１．建て替え組合認可にかかるマンション建て替え円滑化法違反の事実
（１）「マンション建て替え円滑化法」による強制規定と憲法第２９条との調和
マンション建て替え円滑化（平成１４年６月１９日施行）は、マンション建て替えを円滑に進めるため、それまでのマンションの老朽化条件を取り外し、「住宅所有者の５分の４以上の合意が得られれば、基本的に強制的な建て替えができる」とする法律として制定され、建物区分所有法も関連改正された。この改正どおりの施行が、憲法２９条に適合するとされている。
マンション建て替え円滑化法では、憲法２９条との関係から第４条基本方針を定め、その内容を２つのマニュアルとして定めた。このマニュアルは、単なる運用指針ではなく、英米法における控訴審判決を束ねた「慣習法」や日本の最高裁判所の「判例」同様、第４条の基本方針そのものを定める内容として作成された。その内容とは、マニュアルで定めた民主的手続きを経て５分の４の賛成を２段階のプロセス、即ち、「建て替え推進決議」（組合自身の費用での作業を基にして、建て替えに絞った検討をする決議）と｢建て替え決議｣（組合員の意向を反映した国庫補助金を受けて立案した建て替え事業計画に基づいて、建て替えを実施する決議）の手順を取るべきことにより、憲法との調和が図られたとした。

（２）第１段階：「建て替え推進決議」：修繕か、建て替えかを決定するマニュアル
建て替え事業は、先ず、組合の費用でもって、建て替え事業の大雑把な計画を立てて、権利がどのように変換されるかの概要を知った上で、組合員全員が組合として「建て替えに絞って検討をする」と言う意思決定をする。それを「建て替え推進決議」と言う。この推進決議が行われた組合に限り、組合員の要望を反映した実際に実施しようとする建て替え事業計画に進むことになる。この事業計画は、実際の建て替え事業の実質的な内容を決定するものであるから、国は｢優良建築物等整備事業補助金制度｣を適用して、事業計画の作成に要する費用の３分の２を国庫補助することにした。つまり、「建て替え推進決議」は国庫補助金交付条件となった。

（３）幹部国家公務員が指揮した｢優良建築物等整備事業補助金｣詐取横領の事実
諏訪２丁目建て替え事業では、国土交通省住宅局ＩＮＵ市街地整備室長（現在、住宅局付きの審議官）が東京都及び多摩市に出向き、市長に対し名目としての「建て替え推進決議」をすれば国庫補助金の形式上の書類が整ったことになるので国は補助金を交付すると口頭で約束し、東京都及び多摩市に国庫補助金受け入れ制度の整備を命じ、建て替え事業の実績作りを指揮した。
諏訪２丁目住宅管理組合に入った「建て替え事業者となる約束」を裏で得ていた建て替えコンサルタント旭化成ホームズ㈱は組合を指導して、組合総会では「国は建て替え推進をしているから、建て替え推進決議を５分の４以上の賛成で行った組合には、紐の付かない国庫補助金を交付する制度ができた」と組合員を騙して、「建て替え推進決議」を行わせた。
そして、諏訪２丁目住宅管理組合理事長名で、平成１６年７月、ニセの「建て替え推進決議」を添付して、５億１千２百7十万円のうち８百万円の国庫補助金申請を行った。その費用で、組合と建て替え事業者となる裏約束を得ていた旭化成ホームズ㈱は、建て替え反対者の切り崩し工作と、同社が希望する建て替え事業の設計図書を作成し、その計画に従うように組合員を説得した。

（４）多摩市による国庫補助金詐取幇助
国庫補助申請には、建て替え事業をする総会決定が必要な書類であるが、総会決定も理事会決定も存在しない。多摩市の質問に答えて提出した補助金申請の裏付け資料は、建て替え推進組合幹部が、「理事長の代表執行権」なる「法律上根拠のない権限の行使」を理屈とするものである。それは組合理事長以下一幹部６名が共同謀議を証明する「意思決定原義」で、民法及び区分所有法に違反した組合の意思決定であった。多摩市は組合に申請の正当性の根拠を求め、その事実を知ったが、同時に総会及び理事会の賛成が得られないことを知り、違反を承知の上で国に対し、東京都知事を経由し国庫補助金申請を行い、組合の国庫補助金の詐取を幇助した。

（５）補助金等適正化法違反の行政訴訟と刑事告発
旭化成ホームズ㈱は、「江戸川マンションの建て替え事業を実施した実績」を売り物に、自社の計画した建て替え事業計画をばら色に描き、建て替え反対者を孤立化させることに国庫補助金を湯水の如く使った。その中で危機を感じた２名の組合員は、国庫補助金の不正申請と交付を問題にし、多摩市会計監査委員会に不服審査申請をした。しかし、監査委員会は違反の事実を認めたものの、建て替え事業をする方向は市として認めているとして、審査請求は却下された。
その後、組合員は東京地方最判所に行政事件訴訟法に基づく補助金等適正化法違反の訴訟が提訴をしたが、原告の主張する事実確認はされず、「国庫補助金は目的どおり使われている」と言う多摩市長の主張を東京地方裁判所は全面的に認めて、原告の訴えを却下した。
その決定に先立ち、提訴した二人の組合員は平成１８年１月国庫補助金の不正交付申請と交付事実を問題にして、｢優良建築物等整備事業補助金詐取事件」として、多摩市長、旭化成ホームズ㈱社長及び諏訪２丁目住宅管理組合建て替え推進理事等を告訴・告発していた。多摩中央警察署は告発事件として扱ったが、行政事件訴訟の結果、原告敗訴であったことから、原告らの告発事実の操作の要求にもかかわらず、着手していた捜査を打ち切っていた。

（６）第２の段階：「建て替え決議」：建て替えを実施するためのマニュアル
「マンション建て替え円滑化法第４条の内容を定めたマニュアル」では、マンション建て替えを実行に移すための最終の判断は、組合員の建て替え要求を反映した建て替え事業計画に基づき、５分の４以上が賛成する「建て替え決議」により、強制的な建て替え事業が可能になると定めている。つまり、「建て替え決議」は、実態のある事業計画を前提にした裁決と定めている。それまで、多摩市長の東京地方裁判所で、「旭化成ホームズ㈱が国庫補助金を受け、組合員の意向を受け作成した建て替え事業計画に基づいて｢建て替え決議｣をすると説明した。
しかし、諏訪２丁目の場合、国庫補助金を投入して作成した建て替え事業計画での裁決を求めれば５分の４以上の賛成は見込めず、「建て替え決議」の裁決をすれば、法律上は、強制建て替えはできないということになった。

第２．優良建築物等整備事業補助金の詐取横領及び３２億円の詐取横領
（１）国庫補助金適正化法違反を曖昧にし、責任を取らない手口
しかし、旭化成ホームズ㈱の作成した建て替え事業計画では、組合員の３０％余の賛成が得られないことが明らかになった。そこで、建て替え事業を「ごり押し」した組合幹部は、旭化成ホームズ㈱の作成した事業計画によらない「別の方法」で、建て替えを実施しようと考えた。
偶々、先の刑事告発していた建築物に関し、国庫補助金を受けた５億１千２百７十万円を使った成果が放棄されたわけであるから、「国庫補助金等適正化法違反は、証明された」ことになった。そのため、多摩中央警察署は、多摩市長、旭化成ホームズ㈱社長及び建て替え推進組合幹部の国庫補助金等適正化法違反を認め、組合員の告発どおり東京地方検察庁立川支部に書類を送検した。
訴追を恐れた多摩市長は、「再選を断念」し、旭化成ホームズ（株）は「事業からの撤退」を明確にした。しかし、補助金の不正横領が表向き「判らないようにする方法」として、旭化成ホームズ㈱が作成した事業計画より「より組合員によい計画が現われた」ことにし、多摩市との関係の深い東京建物㈱を決め、形式的な業者の提案コンペ（競技設計）が実施された。

（２）組合員を騙した移転補償金（１戸当たり５００万円）
東京建物㈱は組合員全員に、「１戸当たり５００万円の移転補償金を給付する」という条件を提示し、組合員は圧倒的多数で東京建物㈱を建て替え業者として選考した。この５００万円のうち３５０万円は、虚偽の理屈を口実に７８%の減額をすることで組合員の土地を不当に安い価格で購入できるように工作し、騙し取ったものである。つまり、諏訪２丁目の建て替え用地は、１００%利用できる土地であるが、不動産研究所に依頼し、｢標準各地と比較した増減か要因｣という理屈で組合員の財産を過小評価したもので組合員の財産の詐取横領である。残りの１５０万円は２度の引っ越しその他移転引越し関係の補償金である。

（３）東京建物と組合幹部による３２億円の詐取横領
旭化成ホームズ㈱が無事舞台を降り、多摩市長も再選出馬しなくなり、建て替え事業の不正の張本人が舞台から消えたことを確認したかのように、東京建物㈱はかねてから組合幹部と申し合わせたとおり、「リーマンショックの影響で５００万円の補償金は給付できない。それを要求するならば建て替え事業から撤退する｣という通告をしてきた。組合幹部は、「東京建物㈱の要求を無条件に呑むことをしなければ、建て替え事業はできなくなる。」と組合員に脅し、組合員が怯んだ虚を衝いて、建物区分所有法第６２条による「建て替え決議」を平成２２年３月２８日に実施した。この決議で東京建物㈱は３２億円（５００万円×６４０戸）を｢濡れ手に粟｣したのである。

第３．東京都知事の建て替え組合認可の違法性
（１）マンション建て替え円滑化法違反による東京都知事の建て替え組合認可
諏訪２丁目住宅管理組合が、建物区分所有法第６２条を根拠に行った｢建て替え決議｣は、マンション建て替え円滑化法第４条で定めた基本方針で定めたマニュアルで定めた｢建て替え決議｣としてやるべき内容（組合員の建て替え要求を反映した事業計画として優良建築物等整備事業補助金５億１千２百十万円を使った事業計画）に基づいた｢建て替え決議｣の採決ではなく、その実体のない名称だけの｢建て替え決議｣である。よって、「建て替え推進決議」同様、法律要件としての実態を踏まえない名称だけの決議であるから、それによって建て替え事業に強制権を与えることはできない。そのように考えていたから、まさか、東京都知事による認可は得られないと多くの組合委員は考えていた。
諏訪２丁目住宅管理組合自身が、平成２２年３月に実体のない「建て替え決議」をしながら、平成２２年１１月までの間、既存マンションの存続を前提にした修繕積立金を徴収してきた。その理由は東京都知事の認可に不安を抱いていたためであろうと考えられる。

（２）建て替え組合認可申請書を審査しないでなされた認可
東京都知事の組合認可は、マンション建て替え円滑化法第１２条に定める建て替え組合認可の基準に違反して認可された。それは上記の建て替え決議自体が、第４条の内容を定めたマニュアルに規定された建て替え決議の実体を元にしていないだけではなく、第１２条第１０号で念押しのために定めてある第４条に定める｢基本方針｣に適合している条件に違反していたのである。
さらに、組合が東京都知事に申請した組合人は申請書には事業計画が添付されていたが、その中で、建て替えに参加することのできない組合員に対するマンション建て替え円滑化法第１５条（建物区分所有法第６２条）時価補償額は、約３，１５９万円でなければならないにもかかわらず、その３分の１弱の１，１１７万円であるとした。そのような時価補償をしない不当で不合理な事業計画を多摩市長が経由庁として審査して上申し、それを東京都知事が違法に承認した。
その供託により、その後、建て替え事業に参加できない２人の老人を暴力的な方法で自宅マンションから追い出し、酷暑の真夏日（８月１２日）から一週間野宿を余儀なくさせたのである。

（３）修繕積立金の詐取横領
建て替え組合は、本建て替え事業を実施することを決定したことに伴い、これまで積み立ててきた修繕積立金を組合員に返戻することになった、しかし、建て替え事業に賛成しなかった４人のうち二人の組合員には、組合員に対しては、建て替え決定後に建て替え組合が供託金を供託したから、その供託財産とともに修繕積立金は建て替え組合のものになったといい、または、別の二人で１住戸を保有していた者には、東京都知事の組合認可後組合の提示した買い取り価格の異常な低価格を嫌って、不動産市場で売却したから修算積立金を受ける権利は書滅しているといって、詐取横領している。国土交通省が全国市街地再開発協会を使ってまとめて基準でも、「建て替え決議」を組合が実施した日にマンションを所有していた者に支払うべきことと定めている。
以上

「国債大国」日本は大丈夫か
個人の家計で考えれば、所得の２，５倍の家計支出を続けていて、その将来が成り立つわけはありません。国債比率がこのように高いにも拘らず、なぜ円高が続いているかという説明は、国債の消化が日本の場合には、国家が護送船団方式で金融機関を支配し、金融機関に対し国債を購入させ、また、政府がその一般会計の２倍以上の規模の財政投融資によって、郵便貯金、生命保険、国民年金、厚生年金を運用する中で、これらの国民の広義の貯蓄を、「国債の購入」に当ててきました。その結果、海外の金融機関や外国に日本国際を購入させないで消化しているため、海外から見ると、日本は海外に対しては、信用力の高い「無借金国」です。

国民の１４００兆円が国の返済不能の借金証書に
分かりやすく言えば、日本の国債、つまり、国の借金のほとんどが、国民の預金を使って肩代わりされているのです。日本では個人の貯蓄が大きいといわれますが、その貯蓄の中には、通常の金融機関に対する貯蓄のほかに、各種保険や各種年金、各種証券や各種株券の全てが含まれています。そして、これらの金融機関に預託されている国民の貯蓄は、その運用機関が国(主として国債を発行してきた財務省)から天下り人事で支配され、半強制的に国債の買取を強制されてきました。その国債の保有残高が２００兆円に昇っており、建設国債３０兆円と赤字国債の発行は毎年２０兆円に拡大するため、５年後には、３００兆円に拡大することが予想されています。

「税は何処に使われているか、」日本と欧米の基本的な違い
一方、国民の貯蓄総額１，４００兆円に比べると、まだ国債の消化能力は十分あるとされることが、日本の信用力には、まだ十分余裕があるという説明です。そのうえ、消費税率は、軒並みに２０％を越える高水準にある欧米に比べ、日本は５%と低い水準にあることをもって、日本の担税力には、未だ十分余裕があると説明されています。しかし、消費税の高いヨーロッパの工業先進国では、「国民の生活基盤の整備に必要な家計支出で負担するもの(支出)は、国家で集める税によってその共通する部分は、基本的に、支出をする」という考え方があります。国家から国民に、納税と税支出の関係が解り易く説明され、税負担が大きくなっても家計支出が減少するということで、税額が絶対額として大きくなっても、それを納得して受け入れてきています。税が国民の収入から国民と無関係なところに使われるものとして奪われているという感覚はありません。

税金は「護送船団関係者の食料費」に消費されている日本
日本の場合には、税収は公共事業、医療・薬事事業、福祉事業、景気刺激のための補助事業、軍需産業、などいずれも国家の経済政策その他役人が主導権をもって、財政支出で支えてきた産業支援のための支出になっています。それは住宅産業も同じで、国民の住宅購買力の支援と言うのは口先だけで、その実体は、産業、政治、官僚で構成される住宅産業界を自分の利益を守る地盤(護送船団)と考えている人たちの利益誘導を可能にする税金支出でしかありません。説明としては、国民の住宅水準を維持向上させるための住宅産業補助金と言っていますが、それは決して住宅を購入する国民に還元されるものではなく、それらの産業を廻って、最終的には護送船団の構成メンバーに利益が還流する仕組みになって、採集の国民のところまで行き届かないようになっています。そのため、税金として現在以上に高くすることは、それだけ国民の家計支出を圧迫するだけになり、事実上、国民には、「これ以上増税を受け入れることは、不可能な状態」になっています。

｢税と福祉の一体改正｣の本質
野田内閣は、その税収の内容が、「国民からの収奪にしかなっていない」という説明を、｢税と福祉の一体的改正｣と、あたかも今回に限り、「増税分は国民の福祉に仮って使う｣と説明しています。その説明は、裏を返せば、これまでの徴税は、「国民のためではなく、護送船団の構成員の利益のため」と言うことにもなります。しかし、今回の消費税の増税が国民のためではなく、やはり、「護送船団の利益に使うべきだ」という政治と官僚の強い圧力があるため、国民の税負担の苦しみを「徐々に進める」といっただましの策がエスカレートするように講じられています。表向きは景気刺激、国債発行額の縮小、国民福祉の拡大と言った建前を説明し、それを御用学者に賛美歌として歌わせて、税痛を少し筒高めていくやり方を取ろうとしています。御用学者も護送船団の仲間として国民の利益を奪う仲間の一部です。福島原発では、御用学者の果たした役割がばれてしまいましたが、これは御用学者に共通したことです。

｢国民の貯蓄を返済不能が危惧される国債購入に充てる｣正当性
そのようにしても、国債残高の急増に対し、政府は表向き、消費税の拡大で、国債発行額の拡大を押え、国債残高の膨張を抑えようとしています。しかし、それは国債の減少分を国民に消費税として税負担で拡大しようとするだけで、見せ掛けの手品でしかありません。そのような手品をしても、なお、国債残高は拡大し続けます。その国債は税収で対応できず、その消化のためには、さらなる赤字国債の発行は避けられません。そこで、これまで同様、国民の貯蓄を国民の知らぬ間に、各種貯蓄を集め運用管理している郵貯、厚生年金を始め、各種金融機関、各種保険、各種保険機構に天下りしている官僚ＯＢが、｢資産運用｣を口実の財務省の指導で国債を買い続けることになります。

国民の貯蓄による国債買い支えの限界
その国債が確実の返済が出来る間は、約束の金利を支払ってくれる優良債権ですが、国民の貯蓄残高を国債が食いつくし、国民の貯蓄によってその国債を買い支えることができなくなったときには、国債は破綻(デフォルト)することになるのです。その時期が何時やってくるかは、国民の貯蓄の内訳とその運用の実態と国債残高の増加の傾向を見れば、容易に想定することができます。多分、今の状況ですすめば、国民の貯蓄総額１，４００兆円の中で、国債の購入に向けられる余裕はその３分の１にも満たない額と考えられますので、そんなに長くもつことはできません。仮に大きく見積もって利用可能額が４５０兆とすれば、１０年とか、長くても２０年持つかどうかと言った期間になると思います。

政治とは、国民の生活の将来に向けての舵取り
野田内閣のやろうとしている、「マニフェストをなぜ変えなければならないか」と言う長期展望を捨て、目先の政権維持のため、護送船団と言う取り巻きの利益を拡大することに財政を湯水の如く使い、国民からは消費税を拡大し、国債を発行し手国民の貯蓄を使い続ける財政は、あまりにも自分勝手な政策ではないでしょうか。国際的な支持を高めるために、中国国債を買い、ビルマを始め発展途上国にはＯＤＡを使い、国際的な関係を国民の借金で進め、延命を図ろうとして目先の国際的指示をとるいるやり方には、賛成できません。

今年の民主党の政治を総括すると
民主党内閣は、東日本大震災で始まり、年末まで被災地は、全く手つかずの状況です。建てられた仮設住宅だけが、護送船団の利益のための公共事業で、住宅は建てられて利益を得た者の建て逃げで、仮設住宅は空き家が一杯です。護送船団関係者の利益のために赤字国債の大発行で今年を締めくくろうとしています。そこにはひとかけらも国民の生活実感が政治として反映されていないように感じられます。国民の目をあっちこっちに振り回して、ジャーナリズム向けの仕事をしてきただけの政治です。しかし、悔しいのは、その体たらくの民主党に、適切な対応、批判をどの野党もできていないことです。日本に政治はなく、官僚が中心となった護送船団だけが国内を荒しています。来年に向け何らかの対策を考えなければと思っています。

(ＮＰＯ法人住宅生産性研究会理事長　戸谷英世)

皆さんこんにちは。

法治国の恥

「法治国」のはずの日本は、どうなっているのでしょうか。目下、私が関係している裁判についてお話しましょう。建築基準法及び都市計画法違反の事実が明らかな日本で最も高額な賃貸マンション、ラ・ツアー・ダイカンヤマは、日建設計、住友不動産及び渋谷区が結託し、｢建築基準法と都市計画法違反｣を「違反ではない」と渋谷区長が言い、開発許可にも、建築確認に違反した建築物を建ててきました。もし、建築基準法を正しく適用したら以下の行為がどうして可能になるのでしょうか。

「嘘は大きいほど真実味を帯びる｣(ヒトラー顔負け）」の違反のデパート

（１）法律上、延べ面積1万8千㎡しか建てられない建築物が、どうして、約１万㎡以上の2万9千㎡も大きな延べ面積の建築物が建てられるのでしょうか。それによる不正利益は、少なく見積もっても、１００億円になります。

（２）用途上、機能上、構造耐力上、一般構造上、一体の一棟の建築物が、地下階に造られた「一体の２階」の構造の上に、１０塔（棟）のマンションとして建設され、どうして｢一階平面を建築面積とする１０棟の建築物｣として扱うことができるのでしょうか。

（３）開発許可を受けようとすれば、当然設けなければならない開発道路と。その開発地から、幅員９メートルの道路まで取り付ける道路部分を｢一団地の住宅｣とすることで、そのすべてを｢道路｣ではなく「敷地｣の扱いを何故認めることができるのでしょう。

（４）開発許可が下り、開発行為が始められる前に、建築敷地の実体が存在していない状態（建築敷地が未整備の段階）で、どうして敷地を確認し、建築確認済み証の交付ができ、建築行為の着手を許すことができるのでしょうか。

（５）「一つの玄関、一つのレセプション、一つの廊下」を通らなければ、１０の住宅（塔）棟に出入りすることのできない確認申請上｢一棟の建築物｣を、工事最終段階で｢設計変更｣という形式で、最終段階で｢連絡廊下｣が造られ一体の建築物に変身している。

（一体、渋谷区長はこの建築物は、「１０の建築物」、または、｢一の建築物」のいずれと判断しているのか。多分、「どちらでもかまわん」と知らぬ顔の半兵衛を決めている。｣

（６）開発許可と同時に始められた建築工事がされ、開発許可の内容を確認することができないのに、どうやって開発許可の完了公告が出せるのでしょうか。開発許可による完了公告と、ほぼ同時期に、確認に関する工事検査済み証が交付されている。

官民癒着の違反開発と違反幇助の｢護送船団方式｣

開発許可や、建築確認に関し、渋谷区長は大手業者に対しては、違反業者の立場を擁護して違反幇助に努め、部下の役人たちは、基本的に卑しく、違反業者に卑屈になって好意的に対応します。その理由は、財政が厳しい現在、固定資産税収が上がる仕事と、住民税の拡大する事業に対しては、積極的に誘導するようにする指示を受けているからです。

一方、大手業者は違反で得た不正利益を政治家に献金をし、また、役所の外郭団体に帰属し、役人のOBの骨拾いをする費用を不正利益から負担しています。支部役職員は区長の覚えや、関係する政治家の引きで昇進します。役人全体が自分たちの｢ムラ(村)の利益｣のために組織的に取り組んでいます。指定確認検査機関はこの制度ができたとき以来、懸念されたとおり、不正幇助を営業手段にしているため、不正は拡大こそすれ、少なくなる様子がありません。

｢法律解釈｣と行政関係者が言っている法律施行は、いつもダブルスタンダードで、自分に利益をもたらす人に対しては緩和（脱法）できる解釈を持ち込み、国民一般で、特に行政に楯突いているように思える人に対しては、厳しく法律解釈をし、国民の利益を削ぐように適用しています。今回の手品のやり方は、次のような方法です。

｢違反開発｣の手品のからくり

第一段階のからくりの序曲（思い込ませの方法）：

手品師は、敷地に１０棟のマンションの１階平面図と、１０棟のマンション塔(棟)があります。配置図をご覧になればお分かりのとおり、１０棟のマンションにはそれぞれ対応する敷地があり、建蔽率、容積率ともに建築基準法に定められた法定基準値に適合しています。つまり、建築確認申請は、「１０の建築物」として行います。

第２段階のからくり（手品の中心）：

１０棟のマンションは、「一団の土地」にあります。よって、建築基準法第８６条に定める「一団地」をなしていますから、開発地全体を｢一の敷地｣として扱うことが出来ます。この手続きは、国土交通省も｢都市施設としての都市計画決定をしなくても特定行政庁の権限で、地域地区の都市計画決定を蹂躙してよい｣と法律違反を認めているので、その例に倣って「一団地」の扱いをします。（敷地の地下の建築物をこの手品では見せません。）

種も仕掛けもありません。第８６条という「一団地の魔法」を掛けますと、敷地内の｢開発道路｣も「取り付け道路」も、ご覧のとおり、見事、すべて「通路」になり、法律上の「敷地｣になって、容積を５６%も大きくできるようになりました。」

（渋谷区長、住友不動産、日建設計共同制作手品の「種」の解説です。

第３段階のからくり（手品の仕上げ）

このマンションは、起伏のある敷地に建っていますので、その地形を利用し、マンションの周囲に空堀を掘り、地下建築部分であっても光を取り入れ住宅を建てることができます。

（からくりは、本当は、空堀ではなく、地盤面の切り下げです。建築基準法では、建築物の高さを地盤面の高さから計測します。建築物が土地と接する部分の高さが地盤面です。）

しかし、この建築物では空堀を造り、その空堀を盛り上げて外からマンションの高さを高く見えないように計画しています。空堀を囲む周辺道路は幅員４メートル未満の２項道路ですので、４m.に拡幅しても道路からの仰角で、高層階を見えないように造りました。平均地盤面を操作しても、とても法定高さ（１２メートル以下）には納まりません。

それでも、法律に適合する｢ウルトラC｣として、「総合設計制度」を使います。

総合設計制度

｢総合設計制度｣は、建築基準法第３章（｢一敷地一建築物｣の規定で、第５９条の２を根拠にする規定です。第２段階で、都市計画決定として｢一団地の住宅施設」の都市計画決定をせず、都市計画法第８条（地域地区）を無視して第３章規定を適用しなかったと同様のやりかたです。今回は、第６章雑則第８６条｢一団地の総合計画｣という扱いをしていたことを｢忘れてもらって、第３章規定の第５９条の２を根拠とする総合設計精度を適用します。

第５９条の２は、開発地の周辺地に対して、周辺地には存在せず、周辺地が希望し利用できる空地を提供した場合には、開発地を含む意団の地区としての法定容積率の範囲で容積と高さの移転緩和ができるという趣旨の扱いができる、いう条文です。

そこで、｢一団地の総合的住宅計画｣に呪文を掛けますと、｢一団の土地｣が、｢一建築物のために一一敷地｣に変身し、第５９条の２が適用できるようになります。そこで全ての仕上げがきれいにできあがりました。

しかし違反を重ねてきたこの事業では、法律の趣旨などどうでもいいことで、第５９条の２により特定行政庁権限で｢総合設計制度｣を使ってできることは、「何でも認めてしまえ」、

「建築物の高さも、事実上、２０m.にもなりましたが、地盤面の操作をして、１８mに納め、適法な建築としてたてることができました。どうですか、皆さん、第２種住居地域にふさわしい高さに見えるはずです。｣

東京地方裁判所及び東京高等最判所の判断

行政事件訴訟法に基づく裁判に当たって、裁判官は行政に関する知識経験が不足している上、行政法規の背景になっている都市、建築、住宅に関する専門知識を持たないため、基本的に市井の一般国民と同じ素人の恣意的判断を予見として抱き、法律ではなく、通達、内部規則、行政実例、行政庁の判断に従って裁判をしてきました。それでいて、法律の専門家であるという「歪んだ誇り」で裁判に臨むため、枝葉末節的な法律論理をごり押ししようとしてきました。

開発許可処分の違反や確認処分の違反を争うという場合、その違反として争われていることではなく、処分の争える期間は、｢処分の確定時期まで｣という法律に根拠のない土俵を先に決め、処分が確定したら｢その処分自体を訴える期日が過ぎた｣ので訴えることはできないという、驚くべき判例を最高裁判所が作ってきました。そのため、本裁判でも。東京高等最判所は、処分の違反の事実を審理せず、処分を行政が確定したので、裁判所はその審理自体をする必要はない、という馬鹿げたことをやっています。行政処分が確定したことは、違反の事実が確定しただけのことで、国民の訴えの利益は全く消滅していません。

目下最高裁判所への上告審の準備中です。どこまでやれるか、原告サイドとしては、反省のない最高裁判所の判事たちに、いかに憲法違反の恥を国民の前にさらしているかということを自覚させなければなりません。

司法、行政関係者及び行政学者の方ででご意見、反論をお持ちの形はご縁了なさらないでお申し出下さい。

（NPO法人住宅生産性研究会　理事長　戸谷　英世）

２０８年に米国の住宅バブル経済は崩壊しました。当初は数年で回復するといわれた住宅バブルは、リーマン・ブラザーズが倒産するというショックで、ハードランニングしたので、「バブルのおミを早期に出し切ったので、日本とは違って、その回復は以外に早くできる」といわれていました。しかし現実の米国では、毎年のように「翌年の半ばには」と言う希望的観測が上げられ続けてきましたが、５年目にはいっていて、まだ新築住宅戸数は、年間５０万戸台で低迷し、最盛期の２００万戸と比較すれば４分の１の低水準です。しかし、米国の中で内部的には大きな動きが起きているのです。その一つがリモデリング市場に起きていました。今回は特にワシントン州におけるリモデラーツアーに参加して具体的な動きを知ることができましたので、その報告をすることにしました。

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－－Ａ・Ｈ・マックムルド：キャビネット１８８５－１８８６

３．カレントトピックス

－－－「荻浦ガーデンサバーブ」のリースホールドとＨＯＡ　：現在から将来に向けて、ＴＰＰを始めとする自由化政策が進行している時代、つまり、国内の雇用機会が縮小し、地価が下落をし続けている時代は、消費者の購買力自体が縮小しているため、消費者に土地を販売することは、それ自体が、地価下落の損失を住宅購入者に与えることを意味している。「荻浦ガーデンサバーブ」は、住宅購入者に地価下落の損失を与えないためにもリースホールド事業に取り組んだ。

４．若本修治のレポート：持続可能な住宅地の開発とは、

－－－日米の住宅に対する取り組みと考え方の違いを紹介したレポート

５．黒瀬　洋のレポート住宅にレンガを使った事例紹介

－－－西日本ホームズ

６特集「米国のリモデリングとニューアーバニズム

－－－米国の住宅産業はニューアーバニズムの影響が色濃く反映されていて、アウトドアリビングのためのポーチは住宅の接客空間であるとともに、家族のリビング空間の一部として、リモデリングの大きな柱となってきている。

低迷している米国の住宅産業界にあって、リモデリングは、人びとの生活要求と所得に応えて、住み替え（ムーブアップ、ムーブダウン）を繰り返しているが、優れた住宅地は、住み替えを通して住宅地自体が資産価値を高める方向に動いている。リモデリング派居住者の住み替え要求に応えて、活発に行われていて、シアトルの中のクイーンアン、マグノリア、バラードと言う地区は、そこで生活したい需要に押されて、大きなリモデリング需要が活発に活動している。

１０．竹山清明の街並み講座：

－－－ポート・ドゥ・モントレユ社会住宅のデザイン詳細

１１．澁谷征教による「街づくり講座」

－－－住宅デザインのワンポイント

１２．図解建築ディテール（５４）

－－－キャビネットとカウンタートップ

１４．長期優良住宅実現の道・住宅資産形成のための「三種の神器」第２１回

－－－ＴＮＤ［シーサイドとケントランド」とニューアーバニズム

１６．アメリカンハウススタイル：

－－－セカンド・イタリアン・ルネッサンス・リバイバル様式

１８。新・コンストラクションマネッジメント講座

－－－ＴＱＭ：表人家、規格化、単純化、共通化及び平準化

１９．読者からの質問（７５）

－－－住宅瑕疵担保責任保険制度の怪

２０．書籍注文、編集後記

「サステイナブルコミュニティの実現｣(NPO法人住宅生産性研究会刊行、定価￥１，５００）

の中で紹介されている事業の総括的な、そして最初の本格的なニューアーバニズムの進んだ取り組みである。アサヒグローバル㈱の「泊山崎ガーデンテラス」（四日市）および工藤建設㈱の「ガーデンヒル」（横浜）で実現できなかった夢を実現しようとした事業です。

その概要は、以下に紹介するとおりのプロジェクトです。先に実施した２つのプロジェクトは、いずれもＨＩＣＰＭがコンサルタントとして計画を担当したもので、第１回長期優良住宅(まちつくり部門）で国土交通省が認定したものです。このいずれの事業もこれまでのわが国で取り組まれた住宅地経営事業としては最も優れた事業の一つであると確信しています。
｢荻浦ガーデンサバーブ｣は、多分、現在ニューアーバニズムによる計画として、わが国で最も進んだ計画で、今回の研修参加者は、工事中のもっと見分かりやすいところを研修でき勉強でき、満足度も高く、年末の忙しい時間を割く価値のあった研修になったのではないかと思っています。

㈱大建の住宅産業取り組みの経緯とＨＩＣＰＭとの関係
事業を実施した㈱大建は、九州において長年にわたり、公共事業の中の補償事業を実施した企業ですが、３年ほど前、公共事業の先行きを考え、新しい事業として日本の中で遅れている住宅産業に取り組む決意をし、まず、国内外の住宅産業と住宅事業の調査から始めました。住宅生産性研究会との接点が生まれたきっかけは、㈱大建の松尾社長が、地元の革新塾（経営塾）とＨＩＣＰＭの共同のセミナーで共通する｢消費者を中心に考える｣、「米国の社会の資本主義社会としての合理性と先進性に学ぶ｣という共通した視点があり、住宅生産性研究会の指導を素直に受け入れられた素地ができたためと思います。

欧米の住宅産業による経験の学習
松尾社長は、GKK/HICPM研修ツアーで、米国のニューアーバニズムにより開発された多くの住宅開発を見学し、さらに、住宅地開発の原点とも言うべき英国でレッチワース・ガーデンシティ、ハムステッド・ガーデンサバーブ、ハーロー・ニュータウンを繰り返し訪問しました。その理論と１００年以上の歴史を経た現在の住宅地経営の状況を見学しました。その後、さらに、環境都市フライブルクで英国のガーデンシティに倣って開発されたガルテンシュタットやヴォーバンのビオトープを見学しました。このように世界の工業先進国の１５０年の住宅産業の進んできた住宅地経営を学ぶことにより、理論と実践の成果を等身大の消費者の感覚で経験しました。

㈱大建の社内の一体的住宅産業参入の体制作り
さらに、松尾社長は、HICPMが約１０年間にわたり実施したハウジングアンドコミュニテイ財団において実施した「資産形成を実現する住宅地開発研究」に参加しました。そこで現在世界が取り組んでいる最先端の住宅地開発理論を日本に応用する研究に参加し、現代の住宅産業の課題の勉強もしました。それとともに、会社内幹部とカリフォルニアに出かけ、米国内では最も土地の高度利用をしている住宅地を見学する一方、社員にも米国のニューアーバニズムによる住宅地の見学ツアーに参加させ、会社として進むべき方向を社員に明確にすることをしたことが、｢急がば回れ｣の取り組みになりました。

㈱大建が会社の総力を発揮させた方法
住宅生産性研究会は、この｢荻浦ガーデンサバーブ｣プロジェクトの最初から顧問として参画し、計画の立案から工事の施工まで、これまでの会員に対するアドバイスやコンサルタントでできなかった｢夢｣を、この事業で実現しようと考え、㈱大建と一体的に取り組んできました。
まず、社員の知識の向上と、社員のもてる能力の発揮できるようにすることが最初の取り組みでした。「仕事は人がするものである｣ということを、今回ほど学んだことはありません。
松尾社長が社員の多様な能力を発揮できる環境づくりをし、多様な社員の力が同じ方向性を持って相乗効果を発揮し、これまで事業を組み立ててきたといえます。会社の方向付けを社員がはっきり確認するようにできたのは、松尾社長のリーダーシップと並んで、畑専務が「住宅地の模型」を作ることで具体的な事業のイメージを社内で共通でき、河野プロジェクトリーダーが確信を持って事務的な纏め、中でも福岡県との対応をしっかりやってきたことがあります。

「荻裏ガーデンサバーブ」の計画概要

住宅所有者の住宅による資産形成
福岡県糸島市で㈱大建が開発中の「荻の浦ガーデンサバーブ」は、居住者の世帯年収(年収約６００万円)の３倍以下の価格(平均１９００万円台)で「資産価値の維持向上できる住宅」(住宅所有者が売買差益の得られる住宅)の建設を進めてきました。
敷地２，７００㎡の土地に、半地階を断熱型枠を使い蓄熱機能を持った「鉄筋コンクリート造の船」として、軟弱地盤でも地震に強い構造の人工地盤として造っています。人工地盤の上部には、木造２階建てのタウンハウス１８戸（延べ面積約１５０㎡）が敷地境界線に接して建設しています。

タウンハウスによる土地の高密度利用と雨水のビオトープ循環利用
タウンハウスにより通常の宅地分譲であれば１２戸が最大の敷地に、１８戸の住宅(１住戸に１台の自動車駐車場つき)を建設する土地の高密度利用が可能になり、その敷地内部には約４００㎡の泉水のある２段の池をもったビオトープのある公園を計画することが可能になりました。さらに、公園の地下には１００トンの敷地内降雨と家庭で使用した雑排水の一部を貯留するタンクを設置し、敷地内のビオトープの水源として活用しています。各住宅にアプローチする道路は、幅員６メートルの浸透性舗装と芝で覆われた緑道に、この地域に昔から生育する在来種の樹木の並木を取り入れ、在来種の鳥や小動物昆虫の計測できる森の緑で囲むように計画しています。敷地の南側には、太陽光発電パネルが４５メートルの長さに設けられています。

地域の動植物によるエコロジカルな体制の強化
道路内部にも、樹木により立体的な森林公園にし、開発敷地の全体の３分の１は、事実上公園になるように計画されています。その中央には地下タンクから汲みあげられた水が流れ始める水源池を造ります。そこには、地域の水生植物、動物、鳥類、昆虫などの生息を促し、休息する場所となるように計画されています。開発地自体は米国に調査に出かけ、ニューアーバニズムの経験を学び、リースホールドによる住宅地経営の原点を英国に出かけて学び、環境としフライブライクに出かけ、ビオトープを取り入れた街造りを学び、糸島市の荻浦の地域の自然環境と人間の絆の回復プロジェクトとして展開されました。

九州大学との共同研究
水と緑の計画は、地元の九州大学との共同研究として取り組まれてきました。これまでの地域開発により環境破壊が進んできた反省に立ち、開発により地域の環境回復をするという逆転の発想で、小さな開発ごとに破壊された環境を修復連結し、サステイナブルコミュニテイの実現が進められています。大学には研究費用や研究能力があっても、研究対象とする実験体を造る費用は少ない状況です。住宅開発業者自身が実験体になることで、大学と民間事業者双方が望んでいる国民のニーズに応えた実験が可能になりました。

微小地区の気候形成とエアコンを必要としない住宅計画
豊かな緑による炭酸同化作用により太陽熱消費と、地中の水の蒸散により気化熱が奪われ、この敷地の微小気候として、地方気象台発表に気温より２℃程度気温が引き下げられます。また、断熱型枠を利用したコンクリートの船の外殻蓄熱、建築物のエンベロップ（外殻）の断熱および屋根のアルミ鏡版による遮熱（反射）により、外部気温より３℃引き下げられます。その効果を合算することで、真夏日でもエアコンに頼らない住宅の提供が期待されています。この計画は、ヒートアイランドを逆転した発想が計画として実践されています。

住宅地経営管理協会と黒子になったデベロッパー
本計画では、住宅所有者全員参加の住宅経営管理協会が形成され、住宅地を計画し建設してきた開発業者を環境の維持管理会社として、開発後も、継続的に維持管理の行政部門を専門知識と経験で担います。そのことによって、入居時に約束された住宅地の熟成を果たし、多くの人たちの憧れの住宅地とすることができます。その結果、需要者が常に供給者を上回る売り手市場が形成され、不動産価格（資産価値）が上昇する良循環が形成されることになります。

資料の有償頒布と現地見学開設の有償サービス
現在計画され建設工事が進んでいる現場を多くの人達に見ていただきたいと思い、今回現地見学研修を企画し、２５名の参加者がありました。私はもっと多くに人たちに見学して欲しいと思っています。そこで㈱大建にお願いしまして、「資料代を見学者に負担していただいて、見学者に説明サービスをしてくださるよう」にお願いしました。また、「現地の出かけることができなくても、基礎資料サービスを有償でして欲しい」とお願いしました。
松尾社長からは、｢お役に立てていただけるなら喜んで協力いたしましょう｣と快く受け入れられましたので、本メールマガジン読者の方々に置かれましては、是非、本計画にご関心をもって、まず、資料をお取り寄せいただくか、ご都合がつけば、現地にお出かけになられたらと思っています。

なお、㈱大建の連絡先は、：電話番号０９２－８２０－３９００、住所、福岡市早良区南相丁目９番１２号、広報担当者名、橋本広大

GKK（グローバル研修企画）には、来年には、また、工事の節目と、完成段階での研修ツアーを計画してもらおうと思っています。そのときはまたご案内をすることにします。

ＰＳ
「蓼科便り」で安江さんが、ｙｏｕｔｕｂｅ（ユーチューブ）で「英国ドイツ街造り」で、ＧＫＫ－ＨＩＣＰＭツアーの現地報告に、＋ＨＩＣＰＭの岡田さんが作成したビデオ編集に、に安江さんが解説を加えた西欧住宅・都市・建築セミナーが掲載されていますので、ご覧になってください。

今回の㈱大建の｢荻浦ガーデンサバーブ｣セミナーの松尾社長のセミナーを聞いて、小林さんが｢戸谷さんの説明よりずーと分かりやすかった｣と言わせたと同様に、画像と解説によって、私のセミナーより分かり易いものになっていると私自身、｢わかりやすい｣と評価しています。

修繕積立金の詐取横領

12月1日には、東京地方裁判所立川支部で、諏訪２丁目建て替え組合による「修繕積立金の詐取横領に関する民事訴訟」の公判がありました。マンション建て替え円滑化法による強制建て替えにより、自宅マンションから追い出された二人を含み、同じ住宅団地に住んでいた私の娘は建て替え反対者なので、支払われるべき修繕積立金が支払われていません。
建て替え反対者は、これまで、建て替え組合がマンション建て替え円滑化法と建物区分所有法、優良建築物等整備事業補助金制度に関し、国庫補助金等適正化法に違反しているので、最終的には、行政がストップを掛けて、事業が出来なくなると考えていました。

国土交通省指導の違反事業

本建て替え事業は、国土交通省の指導に従い、旭化成ホームズ㈱が建て替えコンサルタントとして、多摩市、建て替え推進の住宅管理組合幹部らを指導し、国庫補助金を詐取し、それを建て替え事業反対者の切り崩し運動に使い、建て替え事業を推進しました。建て替え反対者の中には、組合から誹謗中傷され、その妻が病に倒れ、死亡し、絶望して転出したケースもありました。
また、旭化成ホームズの切り崩し工作、＜親が死んでも相続する住宅は建て替えたものでなければ資産とならない＞と、非同居の子供世帯が洗脳され、建て替えを余儀なくされ、団地の人間関係がばらばらになり、団地に住むことに未練がなくなり、転出した人もいます。

まさか行政法により行政機関の許認可なしでは強制権が付与されない法律の下にあって、法律を蹂躙し、法律で定めた実体のある条件を満たしていない名称だけの｢建て替え推進決議｣及び「建て替え決議｣というニセの文書を使って東京都知事の許認可が下りることはないと建て替え事業反対者達は事業を甘く見ていました。しかし、その経緯をよく調べてみると国土交通省の担当のI室長が、自らの事業実績を作るために陣頭指揮を取っていたわけですから、東京都や多摩市もそれに従ってきたということで進められてきました。

時価補償をしない建て買え事業

また、建て替え組合が建て替え反対者を追い出すため、反対者のマンション買い上げ価格を、まともな損失補償基準要綱で算出すれば、3,500万円程度補償しなければならないマンションに対し、1,100万円程度という情報を流し、「損をするのがいやならば、建て替えに賛成せよ。」といわぬばかりの締め付けをしました。その結果、組合提示の買い上げ価格より高ければと、一般の中古住宅市場でマンションを売却して転出していった人もいます。

それにも拘らず、東京都知事は建て替え組合に認可を与えました。その法律違反を指摘して国土交通大臣に不服審査を要求しましたが、却下されました。そこで行政には自浄作用がないことが分かったので、一部の組合員は、行政事件訴訟をやってきました。しかし、司法は行政法に疎いため、行政に追従し、今回のように行政がリーダーシップをとって違法をやっているときは、司法は行政の言いなりで、全く手が出せないでいます。司法自体、事件を迅速に処理することで、裁判官は昇進をすると考え、真実の解明と言う審理をやろうとしていません。そのため、結果として敗訴となりました。

行政従属の司法

法律違反のマンション建て替え事業であっても、国や東京都が違反を幇助して認可を与えてしまえば、マンション建て替えは進められます。世の中では「正義は勝つ」とか「日本は法治国ですから、行政が法律に違反したことを証明すれば、司法は法律どおりの判決をする」と考える楽天的な傾向があります。しかし、司法の実体は、もっと不明瞭な状態です。私自身、「法治国に対する幻想｣を持ち、法律に照らして適正な主張をしてきましたが、悉く期待は裏切られ、後になって司法と行政の本質を再認識する悔しさを再三にわたり、味あわされてきました。

現在進んでいる諏訪2丁目住宅団地の建て替え事業は、国が建て替え推進政策を進めるに当たり、当時の国土交通省住宅局I室長が、建て替え事業の筋書きを書いたものでした。マンション建て替え円滑化法が制定され、優良建築物等整備事業補助金での建て替え予算が計上されました。Ｉ室長は、マニュアルの内容にある「建て替え推進決議」をしなくても、名称だけの「建て替え推進決議」さえあれば、国庫補助金を交付すると明言し、多摩市長と東京都の担当部長を強要して、補助金受け入れ態勢を整備させることで始まった事業です。交付された補助金は最初から旭化成ホームズ㈱が建て替え事業者となる前提での設計図書の作成と、建て替え事業実現のための団地住民工作費として使われました。

結果として、旭化成ホームズ㈱の作成した5億2千7百万円かけた建て替え計画には30%以上の組合員が賛成できないことが判明しました。そこで建て替え推進組合幹部は、補助金を投入して作成した建て替え計画を反故にし、東京建物㈱に実質的に建て替え事業を禅譲することにしました。東京建物㈱には「１世帯当たり500万円の移転等補償金を支給する」という条件を出させて、圧倒的多数で東京建物㈱が選考されたのです。

建て替え業者による移転補償金の詐取

建て替え組合の業者決定直後、東京建物は、かねてより組合幹部と申し合わせていたとおり、「リーマンショックの影響で500万円の移転補償金の支給はできない、それでいやならば、東京建物㈱は事業から撤退する。」と組合員に通告してきました。すでに建て替えに向かって準備をしていた組合員は、事業途中で投げ出されました。そこで、組合員が怯んだ隙を見て、建物区分所有法第62条による「建て替え決議」を強行したのです。それにより、東京建物は合計32億円をやすやすと「濡れ手に粟」したのでした。

500万円の補償金の裏を調べると、権利変換の対象となる既存敷地の評価において、１世帯当たり約３５０万円の不当な減額評価が隠し込まれていました。また、国庫補助金の不正交付に関して、組合員は国庫補助金不正交付関係者を刑事告発していました。旭化成ホームズ㈱が国庫補助金を得て作成した建て替え計画が反故にされ、国庫補助金等適正化法違反が明確になった段階で、多摩中央警察署から東京地方検察庁立川支部に書類送検せざるを得なくなりました。
検察官は、「被告発人・多摩市長に関し、私服を肥やしていた訳ではないので被告発人から外し、旭化成ホームズが国庫補助金の不正使用をした事実は明らかであるから起訴できる可能性は高い」として、多摩市長を被告発人から外すよう検察官から誘導されました。それにたいし、告発人は、補助金の不正使用の犯行の事実が認められるということで同意しました。結果は不起訴とされ、検察審査会に不服申請をしたが後の祭りであったのです。推測ではあるのですが、多摩市長と検察官の間での駆け引きで、市長が再選に立候補しない条件で不起訴にしたのではなかったろうかと考えられます。

修繕積立金の詐取・横領の手口

修繕積立金は東京都知事が建て替え組合を認可した時点で、既存マンションに修繕積立金を使用することがなくなったわけですから、組合は、その時点での住宅所有者に預かり金である修繕積立金を返戻する義務が発生しています。そこで、建て替え組合は東京都知事が組合を認可した時点での建て替えに賛成した組合員全員に修繕積立金を支払っています。しかし、組合は２人の建て替えに参加できない住民の建物に供託金を積んで明け渡し断行仮処分を請求し、裁判所がその決定をしたから、所有権は移動しているので、修繕積立金の請求権も自動的に移動していると主張し、横領してしまいました。
東京都知事が建て替え組合を認可して時点以降、既存マンションの権利変換はあっても、修繕積立金は修繕する対象自体がないので、区分所有権と一緒に移動することは理論的に起こりえません。そこで、この件に関し、修繕積立金の詐取及び横領の罪で刑事告訴を行うことにいたしました。
(NPO法人住宅生産性研究会理事長　戸谷英世)

コウハウジングの取り組み
信州の八ヶ岳の見える高原で、農業をしながら、晴耕雨読の生活にインターネットを活用しておられました。Yさんはこれまでサステイナブルコミュニティに大きな関心をもち、信州に、欧米のサステイナブルコミュニティの調査をしてこられた方を講師に呼んでセミナーを実施し、自らも頻繁に欧米に出かけ、輸入住宅を建設するなどを通して、理想の実現に取り組んでこられた方です。しかし、その取り組みも、この経済の低迷する時代に、身動きがとれず、本業の住宅開発はあきらめ、コウハウジングなど欧米で草の根的に取り組んでいる事業を、同志を集めてやれないかという模索の段階のようでした。

アグリカルチュラルアーバニズムとアグリトピア
私が数年前まとめて出版にはこぎつけることが出来ず、コピーサービスとして対応している「アグリカルチャーアーバニズム」のレポートを、事前にYさんに送付して読んでもらっていました。その内容に対し、大変興味をもたれ、中でも、ビルダーズマガジンにも紹介した「アグリトピア（アリゾナ）」について、もっと知りたいということでした。Yさんの年齢は６０台半ばですが、フットワークもコンピューターの活用もご熱心で、いろいろな情報を集めておられるということは、事業推進者として優れたプランナーにめぐり合えば、新しい仕事に取り組める基本的な条件を備えているということと思います。

ニューアーバニズムによる「三種の神器」：荻浦ガーデンサバーブ
しかし、HICPMで纏めた「サステイナブルコミュニテイの実現」という冊子に登場する国内での事例になる事業を組み立てるようにするためには、欧米の事例の背後にある土地と建築物との関係、都市開発の制度、都市関係法制度、都市の理論、ニューアーバニズムによる「三種の神器」といったより基本的な知識と技術を学ぶことが必要になります。
私自身、福岡県の㈱大建の「荻浦ガーデンサバーブ」の開発を社長の松尾さん以下社員の方々と足掛け３年取り組んできました。松尾さんには、私と一緒に、米、英、独と欧米に出かけ、「欧米の都市の論理と実際」を見聞してもらい、具体的事業の計画作成から事業の実施段階まで、社員を巻き込んで全体で取り組み、それは目下も進行中です。
開発に当たって、九州大学との「緑」と「水」に関する二つの住環境に関する共同研究も取り入れ、HICPMと共同して取り組み、多分、２０戸弱ですが、住宅地開発では、日本でも最も先端的な、欧米の進んだレベルと肩を並べることのできる事業が実施できています。

HICPMのやってきたアシスタント
その中でHICPMの果たしている役割は、まず、欧米の優れた住宅地開発事例が事業として成立している必然的理由を解明し、それを㈱大建の事業の中に読み替えて、具体化していることです。次に、それと併せて、現在の日本のおかれている住宅産業の基本問題（住宅購買能力の縮小と、異常な高値硬直化している地価を住宅価格に反映させない方法）として欧米で取り組んできたリースホールドやアタッチドハウスの技術に取り組むことです。そして、断熱型枠を利用したコンクリートの船(人工地盤)、AC（エアコン）を使わないで済む微小地形の環境形成や地下の恒温性を利用した地下水循環やビオトープのパッシブソーラーとアースシェルター技術、といった問題を取り入れるうえでの事業の理論と法律上の実践に関する相談役になっていることです。

HICPMからYさんへのアドバイス
私が今回、Yさんへのアドバイスで一番重視したことは、どのような取り組みをする場合も、「その事業を、どこでやるのか」という場所（立地）をまず決め、「開発事業地全体を一人の土地法人の下で経営管理すること」が、第一に必要であるということでした。
住宅地開発の住宅建設も全て、「土地を加工する事業であるから、まず、事業をする土地を確保することが全ての事業の始まりです。その土地は土地所有者（土地管理法人）に、住宅地経営により、十分満足できる配当として地代を支払い、不要な税金を支払わないようにすることです。そのためには、住宅経営事業地は、一人の土地法人の所有する土地とすること」が条件となります。基本は、エベネッツアー・ハワードが、「ガーデンシティ」の中で提唱した「都市経営の方法」に立ち返らなければなりません。

「三種の神器」
その次には、その住宅地に生活してもらう対象者を明確に決めることです。その後は、入居対象者の支払い能力と、その生活文化要求を具体的に明らかにし、そのニーズに応えることです。その際、これまでの都市開発及び都市経営の中で試行錯誤がなされ、そのひとつの結論として、「ガーデンシティの理論」を現代に読み替えた「ニューアーバニズム」による計画論に立って、街造りを計画します。
その計画は、開発地の歴史と文化、そこに入居を予定する人たちの担っている歴史と文化を組み合わせた開発の「ストーリー（開発のコンセプト）」と「ヴィジョニング（形と衣装による空間のデザイン）」を基にして、町のハードな計画（マスタープランとアーキテクチュラルガイドライン）を作成します。そして、ハードな計画に対応した強制力を行使できる住宅地経営管理のソフトなルール（CC&RS）を作ります。それを住宅地経営管理協会（HOA）が都市経営を行い、そのHOAの裏方として住宅地開発業者が都市経営管理の実質的な行政を担うということが不可欠となります。

最良のテキスト：HICPM刊「サステイナブルコミュニテイの実現」
口で言い、文章で書くことは簡単なことですが、実際にこの簡単なことが、多くの人の力をあわせない限りできません。日本の大学で都市工学や建築工学を学んだ人にはできません。欧米の人文科学として大学で学習する都市学や建築学で学ぶと同じことを試行錯誤しながら実施することになります。
HICPMで刊行している「サステイナブルコミュニティの実現」（オールカラー：￥１５００）は、ニューアーバニズムの理論をわが国で実践しようとして取り組んだ約１２年の軌跡を理論と実践とを照合して解説した冊子で、多分、日本の工務店にとって、既存の住宅地開発のテキストの中では、日本で唯一の実践的なテキストではないかと自負しています。

現地見学会と研修セミナーのご案内
「荻の浦ガーデンサバーブの現地見学会」は１２月７日GKK・HICPMの研修ツアーとして実施しますが、少し大人数になるので、事業を実施している㈱大建の松尾社長以下、社員の方から事業主として「生の経験談」を参加者に提供できるように、質疑応答と現場の開発の見学を通して、うまく参加者に学習してもらえるように工夫されています。当日はその事業を説明した資料とCDなどの資料を配布してもらうことにしています。
１１月２９日にはシカゴのマコーミックセンターで開催されたNAHBリモデラーショウとシアトルで解されていた「リモデラーツアーの研修旅行報告会」をHICPMセミナールームで開催します。最新の米国住宅産業情報をお伝えすることができると思います。
詳細な情報はGKKのホームページをご覧ください。
なお、Yさんの長野での晴耕雨読の活躍ぶりは、パソコン情報の「蓼科だより」を検索してごらんください。「蓼科だより」は一週一回無料配信されております。
（NPO法人住宅生産性研究会理事長　戸谷英世）

最終準備書面（マンション建て替え円滑化法と裁判制度の限界）
原告は、十分な審理を尽くさないまま、結審となったことに対し、国民の裁判を受ける権利が尊重されていないと感じている。そこで、判決言い渡しに先立って、最終口頭陳述で言及できなかったことを以下に陳述する。判決を決定するに当たって原告の主張を十分斟酌されるよう要給する。

１．原告が被告の法律違反を証明してきたこと
11月18日に結審となった本裁判において、「原告が本裁判で争った筋書き（マンション建て替え円滑化法、建物区分所有法、優良建築物等整備事業補助金と国庫補助金適正化法）」に対する不誠実な被告答弁の対応と、憲法で定められた国民の裁判を受ける権利が侵害されないようにする判決を求めました。それに対し、裁判長が説明されたことで、原告が理解できたことは、
「裁判では形式的な手続き上のことしか扱えず、原告の求めている裁判は本裁判ではできない。」
と言うことであった。
原告は東京都の建て替え組合認可自体が実体のない虚構の「建て替え推進決議」及び「建て替え決議」を前提にしてなされたものであり、その違法な二つの決議の上でなされた東京都知事の認可は、法律上の正当性はない。そしてそれは建て替え組合認可の基準「マンション建て替え円滑化法第12条第10号」に抵触していることを事実関係及び証拠で説明してきた。

２．被告（国）の「裁判軽視と審理無視」と裁判所の「行政対応の容認」
本裁判の被告は国であり、東京都を指導する立場にあり、裁判官が原告である国民が裁判費用を負担して裁判を受ける権利を行使しているわけであるから、行政処分の事実確認をすることは当然であり、その審理が尽くされるものと信じていた。
しかし、本裁判で原告の陳述に対し、被告である国は、事実認否の形で、「行政の不利なところは、否認、または、争う」根拠を示さず、裁判においてその審理をしないまま、裁判官が結審を宣言した。そして、被告に求めた釈明に対する回答もなく審理の十分されていない段階での結審の宣言に原告は驚き、口頭陳述で上記の原告の取り組みと、国（行政及び司法）は国民に対し説明責任を果たすべきことを陳述した。

３．最判所の取り扱う範囲の限界について
しかし、裁判官の最終の説明は、裁判所では「基本的に不正をなさない」と言う前提に立つ公権力の行使（行政手続き）が、多摩市、東京都、国土交通省とこれだけ積み重なってきているため、事実関係の審理は本裁判ではできず、手続き上、不服審査の適合性しか裁判の対象にはできない」、という趣旨が説明されたように、原告には判断された。
それでは憲法で国民に保障された原告が求めている裁判を受ける権利が守られていないことになる。それだけではない。「建て替え推進」という行政目的の実現のために、行政権は、マンション建て替え円滑化法および建物区分所有法に違反し、かつ、優良建築物等整備事業補助金制度の目的に違反して５億２，７００万円支出した。国庫補助金等適正化法に照らして違反してきた事業であったことを、原告は裁判において明らかにしてきた。原告が、国を相手に訴えるべき行政事件訴訟法に基づきおこなった訴訟に対し、司法は原告の訴えを無視し、三権分立の民主国家において、行政の不正を裁かず、結果的に行政の不正を追認することになった。それは司法の果たすべき役割を否定する自殺行為である。つまり、司法のこのような対応は、行政（国、東京都、多摩市）の不正が司法により容認されることを意味し、行政事件訴訟自体を否定することになる。　長過ぎ、述語が分からない。

４．国民に法律違反の不利益がかかっていることからの救済はできるのか
原告の主張は、基本的に行政処分の段階で、法律に照らして事実確認できることばかりであり、本来であるならば、裁判官は被告に対し、行政のなした事実関係を、「否定、または、争う」、とした場合、その根拠を明確にさせて、釈明をさせるべきである。
裁判官自身が原告の立場に立って、行政の不正な処分を争うとした場合、これまでの国が法律違反を容認して、東京都、多摩市を指揮し、不正な建て替えのリーダーシップを取り、形式的な文書のみで違反を指導してきた事業推進に対して、どの段階でどのような対応ができるのか。
東京都知事の認可に対し異議を申し立て、東京都知事の認可に対し国土交通大臣に対して不服申請をしても、東京都知事及び国土交通大臣は、説明責任を全く果たしていない「却下」の決定しかなされていない。
憲法で定められた国家と国民の社会契約は、最低限、行政法の適正な施行である。それが実現されなくてよいのか。もし実現できるというのならば、どのような方法があるというのか。その国民を不正な行政から救済する方法を判決において明らかにされたい。

５．裁判長及び裁判官に対する要求
裁判長及び裁判官は本裁判の判決において、被告の国に対し、以下のことを命じるようにすることを要求する。
（１）    東京都に対し、これまでの処分を精査し、国に対し本建て替え事業で原告が問題にしている事実関係の説明責任を関係者に対し果たさせるべき行政指導をすること。
（２）    国庫補助金の交付に関しては、すでに刑事告発事件で書類送検されているので、特に厳重に調査をし、補助金返還を含んで法律に照らし誤りを是正すること。
（３）    行政は憲法以下日本国の法令に照らし、その処分（既得権補償と強制立ち退きによる人権侵害）が原告に対して権利の蹂躙がないかを調べ、適切な対応をすること。
（４）    東京地方裁判所立川支部による裁判及び執行吏による強制執行の事実を調べ、真夏日にマンション住民をその住宅から追い出し野宿を余儀なくさせた人権侵害と、それに掛かった費用を被害を受けた住民に負担させた不当な司法権の濫用を調べること。
（５）    裁判費用は、被告である国が支払うこと。
本件は現在の行政追従の最判所の態度を前提としたもので、その改善が求められない限り控訴してもほとんど同じ経緯をたどることになるので、お金と時間のムダ使いになってしまうため、控訴をどうするか考え中である。判決は、新年の２０日である。皆さんはこの裁判をどうお考えですか。
（NPO法人　住宅生産生研究会　理事長　戸谷英世）

日米同盟の基本枠組み
日本の高度経済政策を支えたものは、池田内閣による所得倍増計画でした。この所得倍増計画は、「パイを大きくしてから分配しよう」と言う政治的キャッチコピーで政府が推進した自由化政策の説明で、現在、結果的に見ると池田内閣の説明した形で、日本は自由化政策により経済を拡大し、国民は豊かになりました。この池田内閣の説明は、1960年安全保障条約で日米対等の同盟になるよう安保条約の改正を前提にした経済政策でした。日米対等ということは、50年日米安保では、東京裁判の結果を認めて、日本は憲法第9条（戦争放棄）を基本条件としてサンフランシスコ講和条約で、日本は社会主義圏からの軍事的脅威から日本を守るために米国の軍事力に依存する見返りとしての対応でした。つまり、米国経済として、農産品と石油の経済的弱点を日本が支援することで対等の同盟関係としたのです。

炭鉱の閉山と農業構造改善
日本は炭鉱を閉山してエネルギー源は石油としました。農業は、米作以外は自由化し、その後、構造改善政策の結果、日本の農業耕作面積は半減しました。基本的に日本の農業は国家として農産物の自給体制を放棄することになりました。炭鉱の閉山と農業構造改善で生み出された失業者が10年以上にわたり、都市の工業生産のための低賃金労働として供給されたため、10%以上の経済成長を可能にしました。
その経済成長を支えたものが、石油輸入関税を利用したガソリン税でした。それを利用した税収の増大で、特に、ガソリン税は、国土の道路のネットワークを作る列島改造を推進する原動力になりました。列島改造を進め、国家全体を「土建国家」に変え、公共事業による地価高騰、株価高騰による相乗効果が高度経済成長を推進し、最後はバブル経済を生み出すことになりました。
GNP(GDP)を経済政策の中心の据えたスクラップアンドビルドが現在の日本の巨大な経済を作ってきました。農業は建設業に変化し、農業が崩壊させられながらも、農業地域は列島改造で潤い、農家は公共事業により、資産を「濡れ手で粟」とすることになりました。

TPP時代の条件変化
60年安保時代には、先進工業国は資本集約的産業を担い、発展途上国は労働集約的産業を担う、という「南北問題」が国際経済関係を律していました。しかし、現在は発展途上国の教育水準が高まり、労働力として先進工業国の労働力と比較して、全く遜色のない労働力となっています。先進工業国の資本にとって、もっとも重要な利潤追求のためには、低賃金労働力を利用した産業に対し資本を投下により、製造業としての最大利潤を得ようとしてきました。つまり、金融資本は、高い利潤を得ることのできる「低賃金労働力を得て生産をしている企業または低賃金労働力の利用のできる地域」に投資をしようとしてきました。
金融資本が先進工業国から発展途上国に移動しているとことで、先進工業国からは労働の場、雇用の機会が失われているのです。当然、失業者が増大し、賃金自体が発展途上国と平準化する方向で賃金が下落せざるを得ないというのがTPPの経済環境です。
国内的に見れば、間違いなく先進工業国においては雇用機会が縮小し、賃金水準が悪化することになります。しかし、TPP全体としては、先進工業国でも発展途上国からの生産品が輸入されることで、安い物資が購入することができるようになります。そのため、TPPの圏域全体としての経済活動は活発化し、その経済規模の拡大が先進工業国に対する需要として景気を良くすることになります。しかし、安い輸入品を加工し、輸出できる競争力を持てる経済成長が、先進工業国の国民にどのようなタイムラグを経て反映するかが分かりません。

直接利益を受ける金融機関と大企業
目下TPPを推進している金融機関と大企業は、低賃金国の労働者を利用できる業種ばかりです。金融機関は発展途上国で安い労働力を利用して大きな利潤を上げる産業、企業に投資し、安い労賃によって得られた利益を金融を通じて手にすることができます。その利益を国内に持ち帰るために、国境と言う障壁をなくするため、TPPと言う自由化を推進する政策を指示することになります。
一方、トヨタ、ニッサンなどの自動車産業など世界規模となった企業はこれまですでに低賃金を提供できる発展途上国に生産拠点を移し、大きな利潤を上げてきました。これらの国際的な企業にとっては自社の利益拡大のためには労働力の利用だけではなく貿易、為替、関税の全てにおいて国京の障壁をなくすることで利益を拡大できるTPP参加を推進してきました。彼等は自社の利益が急拡大することが国家としての富の拡大と言っていますが、実はこれらの国際的な大企業自体を見ると、いずれも国内の労働機会を縮小し、国内の賃金を絞り、企業規模としては国内が小さくなっているのです。発展途上国に送る生産に国内生産が押されているのです。
TPP参加国の経済規模の拡大は、中国やロシアの経済圏との政治、経済、軍事バランスの関係で推進すべきであるという議論が底辺にありますが、TPP全体の将来像をしっかり国民に説明することがない限り、今後の国内では実体経済の悪化と、疑心暗鬼の不安が払拭できないため社会的にも政治的にも混乱を招くことは必至です。

住宅産業との関係
失業率の拡大、労賃の低下という一般的な傾向は、TPPの参加により、自由化の実効が上がるにつれて、60年安保時代から農村に起こった過疎化現象と同じような現象が起きることになります。当然、住宅産業はその影響を受けることになります。国民の購買力の低下に対応した住宅を供給するためには、これまでのような「建設サービス業」と言った重層下請け構造による住宅産業は崩壊せざるを得なくなります。「一層下請け」とCM技術を実践する業者以外は成立できなくなります。
日米の住宅生産性を比較すると、日本は米国の２．５分の一、つまり40%程度である、といろいろの調査機関の報告にあります。これは同じ住宅を同じ期間内に建設できる速度を表しています。日本の生産性を米国の生産性まで向上することができた工務店は、売り上げ総額や粗利総額が大きくなります。それは工務店の利益が向上するだけではなく、建設労働者の賃金が２．５倍になることでもあります。
しかし肝心の消費者全体が失業と賃金低下に追いやられることになるわけですから、それらの守秘者の購買力にあった住宅を供給するような努力を工務店もしない限り生き延びることは出来ません。そのためにはCM(コンストラクションマネッジメントの建設業者として不可欠な経営管理技術を身につけなければなないのです。

住宅産業との関係でTPPの議論を
かつて、１９８６年、プラザ合意の後、前川レポートを軸に、輸入住宅が取り組まれました。日本の円高が昂進し、当時と基本的に同じ経済環境になっています。しかし、その当時と同じような議論はほとんどされていません。それはこれまで輸入住宅に取り組みながら、それを目先の利益に走って、住宅産業体質改善の問題として取り組んでいないためでした。
TPP の住宅産業への影響は間接的であっても、住宅価格自体が非常に大きいため極めて大きく、住宅産業関係者は十分注意を払ってみていかなければならない問題です。
（NPO法人住宅生産性研究会　理事長　戸谷英世）

２．インターナショナル・アーツアンドクラフツ

－－－Ａ／Ｈマクムルド：壁の装飾のためのデザイン

３．カレントトピックス

－－－低濃度放射能による内部被爆：福島原子力発電所の周辺で低濃度放射能による問題が大きな問題になっている理由を紹介した。

４．若本修治のレポート

－－－風通しのいい住まいがほしい？

５．黒瀬洋のレポート

－－－レンガを使った住宅の事例紹介：田村建設

６、特集：アタッチドハウスと「荻裏ガーデンサバーブ」

本報告書では約３５年ほど前住宅金融公庫が米国のタウンハウスの十世紀に倣って２×４工法タウンハウスも出る事業を展開した。それは、米国で２×４工法とドライウウォール工法とが、木造大火建築物を実現することになって、ランドプランニングを用いた２かける工法によるタウンハウスによる高密度で優れた住宅地を安価な価格で供給することができることになって、爆発的に拡がった。この成果を住宅金融公庫は日本の住宅地開発に適用しておおきなせいかをあげた。その秘密はアタッチドハウスにすることにより、じゅうらいまでの住宅地開発に比べ５０％－１００％余分に住宅を供給することができて、地下による影響を減少することに成功したことにある。

ＨＩＣＰＭはこれまで、住宅地の環境形成と住宅地経営をするためにニューアーバニズムによる「三種の神器」による開発を推進してきた、横浜の「ガーデンヒル」、四日市の「泊山崎ガーデンテラス」など、の優れた計画をさらにもう一歩前進させた計画として福岡権威都市まで「荻裏ガーデンサバーブ」として目下開発中である。この計画のいてもアタッチドハウスを採用することで優れた開発の実現を成功裏に進めている。本号では３０年前に住宅金融公庫が進めた２×４工法によるタウンハウスとランドプランニングと現在「荻浦ガーデンサバーブ」を比較してアタッチドハウスとしての取り組む必要を解説した。

１０．竹山清明の街並み講座

－－－ポート・ドゥ・モントレユ社会住宅の街並み

１１．渋谷征教による「まちづくり」講座

－－－住宅デザインのポイント

１２．図解　建築のディテール（５３）

－－－キャビネットとカウンタートップ

１４．長期優良住宅の道・住宅資産形成のための「三種の神器」

－－－第２０回、ビレジホームとアースシェルターﾄﾞ・ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ

１６．アメリカンハウススタイル

－－－チューダー様式

１８．新コンストラクションマネジメント講座　第２４回

－－－建設現場の工事監理

１９．読者の質問　（７４）

－－－長屋とタウンハウスとアタッチドハウス

２０・編集後記

第Ⅱ部　手続論

第１章    原告適格の理論-―都市計画法及び建築基準法第３章に関係する不服審査請求
の原告適格の範囲-―　　　　　　　　　　　　　　　                                                    ７２頁
第２章　行政不服審査請求機関　―最高裁判所の２判例批判―　　　　　　　  ８４頁
第３章　行政事件訴訟の条件：審査会前置の前提                                               ９２頁
第４章　行政の｢不作為｣と不服審査請求　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    ９６頁　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
第５章　都市計画法による開発許可権者　　　　　　　　　　　　　　　　　　     　１１０頁

はじめに
現在、東京都において、都市計画法第３３条に違反した開発が「開発許可不要」として違法に容認され、又、超高層マンションや超高層ビルが都市計画決定された法定容積率の２倍もの容積及び高さで、特定行政庁の例外許可を受けて実施されている。その理由は、バブル経済の崩壊により、不良債権が金融機関を苦しめ、土地所有者の経営基盤を奪ってしまったことから、政治的に土地を規制している容積率及び高さを緩和して、不良債権となった土地に、それを回復する分だけの容積率を加算する政治的対応が求められたからである。
小泉内閣による規制緩和の多くは、拙速的にできる法律改正と、法律上の改正もなく、また都市計画法と建築基準法との関係を確かめずに、建築基準法が都市計画法で決めた「強制できる枠組み」（都市計画決定で与えられる公共性）の限界を逸脱する許可を行政上認めたものである。これはいずれも、都市計画決定に裏付けられた計画公権（「計画高権」とも言う）と、都市計画法と建築基準法とが姉妹関係にあるという法律の構成を無視し、又は、蹂躙して、開発許可、都市再生事業、総合設計制度、総合的設計制度、高さ制限の緩和などの行政が行われたものである。
その結果、既存の建築基準法及び都市計画法の全体体系を十分吟味せずに、一連の緩和を実現するためだけに、牽強付会な解釈を持ち込んで拙速的に行われたため、既存の法律体系に多くの矛盾を持ち込むことになった。そして、都市計画法の枠組みを逸脱した建築基準法行政が、都市計画決定と切り離した特定行政庁の許可によって、一人歩きできるかのように行われることになった。そして、建築基準法行政は、姉妹法体系として都市計画法と建築基準法とで構成された公共性の法律構成と矛盾する｢糸の切れた凧｣のように、特定行政庁限りで都市計画決定を解除できるかのような事態へと行政が変質することになった。
当面の経済的な利益の追求という政治的な要求に応える現実の行政と、都市計画決定という長い期間で健全な都市を形成するために立法され、維持されてきた法律の条文に明記された法律の体系と、その都市計画決定を実現するための建築規制を排除する小泉内閣の「規制緩和」立法・行政体系との矛盾となって、その皺寄せが国民生活に及んでいる。
現実の開発事業は、不良債権問題処理の政治主導の規制緩和という錬金術により、開発許可制度を実質上骨抜きにして、容積率と高さ緩和を受けて、不良債権は軒並みに良債権となった。そして、大不良債権土地を保有していた都市再生機構をはじめ、多くの土地を保有するデベロッパーの経営基盤が改善された。そこに米国の住宅バブルで生まれた潤沢な資本が、外資ファンドの投資と言う形で活発な開発事業を誘発した。しかし、規制緩和は、拙速的な対策で、目先の土地の高度利用を許容するものであったので、既存の都市計画法の空間秩序は蹂躙された。その皺寄せは、開発周辺の都市域の環境の悪化、交通の渋滞、災害危険の増大、都市活動の不経済という形で及んでいる。
都市計画法か、建築基準法か、いずれの行政の正当性を重視するかについて、具体的な行政運用で混乱が生まれている。事実上、政治と業界は、末端の建築規制を緩和する方向を求めている上、行政全体がバブル経済以後、それまでの行政に対する自信を失っているため、経済を活性化するという政治家の要請に応えて、行政主導で現場での違反容認実績を積み上げて、都市計画法の体系を蹂躙する方向に進んでいる。
都市計画法の蹂躙は、現実の都市計画を蝕み、国民の生活環境を悪化させている。行政庁の法律運用が法律に違反しているとして、多くの住民たちが、行政不服審査法及び行政事件訴訟法に基づいて行政不服審査請求や、行政事件訴訟を起こしても、それを扱う開発審査会、建築審査会は、いずれも処分庁の主張を追認するだけであり、行政事件訴訟においてまで、審査会と同様、｢行政の実態が容認し、社会的に実積がある｣として、行政の処分または不作為を追認してきた。その背景には、行政法学者の多くが行政OBで、現役時代に法律の現場追随解釈を正当化する解説を書き、それが行政法学の場で批判されず、かつ、行政法に対する司法及び法曹界の知識の貧弱さがあることが指摘される。
そのため、司法及び法曹界は、行政法をまじめに取り組もうとせず、官僚が書いた行政をやりやすくするための解説を法律の条文以上に尊重し、過去の現状追認の法律違反容認の判例を、あたかも法律の条文のように利用していることにある。日本は成文法の国であり、まず、第一に重視するべきものは法文自体である。英米法で慣習法と言うのは、控訴審の判決であって、日本のように初級審の判例や、法律を無視した行政通達や行政解説が法律に優先されている自体を改めなくてはいけない。それを改め、適正な対応をするためには、都市計画法と建築基準法の原点に立ち返り、立法趣旨、立法の経緯及び法律の文理解釈を踏まえて、現行法秩序の遵守されるべき基本を明らかにして、法律の正しい施行を回復することである。
本検討作業は、成文法国の基本に立ち返るための検討で、都市計画法と建築基準法の法律の文理に照らして、法施行の正しい姿を明らかにすることを目的としている。
（現象として現れてきた違反事例）
渋谷区富ヶ谷、鶯谷、目黒区青葉台２丁目、板橋区常盤台、世田谷区千歳烏山、文京区湯立て坂、関口、町田市玉川学園、玉川学園8丁目、玉川学園６丁目、稲城市平尾、茨城県守谷、

第Ⅰ部　実体論

第１章    　都市計画法と建築基準法は姉妹法の関係

１　土地の私的利用と空間の社会的利用の矛盾
民法第207条は、「土地の所有権は法令の制限内において、その土地の上下に及ぶ」と規定している。土地の所有権は相隣関係、都市計画規制や航空規制などのように、都市空間の社会的な利用が、法令により規制されている場合以外は、排他独占的に使用できる規定がある。これは、「土地は私的に所有される」という性質と、都市空間は光、風、雨、熱、電磁波、太陽光だけでなく、自然界の動植物は自由に敷地の境界に縛られることなく往来している、つまり「都市空間は社会的に利用される」という性質の矛盾を調和させるための都市計画法という都市空間の秩序を定めた行政法上の根拠である。

２　まず都市計画法に基づく都市計画決定がある
都市計画法は、都市空間の社会的な利用について、都市計画決定により「住民の合意の計画確定」をすることで、都市計画決定内容を計画実現及びその後の都市空間管理を確実にするために私権を従属させることのできる「公共性」を付与している。この計画決定に強制権を付与した権限を「計画公権」（「計画高権」ともいう）と呼ぶ。
都市計画法では、専門的な知識を駆使して都市空間の社会的利用計画を立案し、それを国民が利用者の立場から主権者としての意見を述べ、都市計画決定に至る国民の合意形成の民主的な手続きを定めることで、その決定について、主権在民の立場に立った都市空間の合意形成という行政法上の立法行為であると考えられていて、場合によっては、私有財産を収用することのできる高い公共性を付与していると行政法上されてきた。

３　大正８年（1919年）の市街地建築物法と都市計画法
現行の建築基準法は、昭和25年（1950年）制定当時から、その前身である大正８年（1919年）に制定された市街地建築物法と都市計画法との関係を、そのまま踏襲してきた。即ち、建築基準法第３章は、都市計画法と一体の関係を持って作られ、都市計画法によって都市計画決定された都市の基本計画（マスタープラン）を、都市計画決定により付与された公共性を背景にした強制規定、即ち、建築基準法第3章で建築物とその敷地の関係としての建築設計指針（アーキテクチュアルガイドライン）による規制を通して実現するという法律構成である。このように都市計画を、都市計画法と市街地建築物法の2法によって実現するという世界に例を見ない法律構成となった理由は、明治時代に端を発する。
明治時代、わが国は、不平等条約の改正（関税自主権の獲得、領事裁判権の廃止等）をするため、欧米に対して、欧米先進国に遜色ない近代国家であることを示すべく、ソルボンヌ大学の法学部主任教授（ボアソナード）を招聘して、民法を始めとして、人権を重視する近代法体系の整備に取り組んだ。ボアソナード民法は、「民法出て、忠孝滅ぶ」といわれて陽の目を見ることはなかったが、明治政府は、法律体系の整備に取り組む一方で、外国人が居住し、又は出入りする都市（横浜関内、築地、銀座等）に、西洋風の近代都市のデザインによる市街地を建設した。
その延長線上で、近代首都東京の都市計画に取り組んだものが東京市区改正条例である。当時の都市計画は、農村整備に使われた｢農区改正｣に対立する概念として、都市計画のことを｢市区改正｣と呼んでいた。都市計画（市区改正）については、当初、英国やフランスをモデルとして考えていたが、やがて、岩倉具視欧米調査団の海外視察の結果、日本がモデルにするべき西欧はフランスではなく、封建的な色彩の濃いプロシャ（後のドイツ）であることが、明治政府の認めるところとなった。
そこで、ビスマルクの建築顧問（エッケ、ベックマン）が招聘され、首都計画を作成するとともに、内務省を中心に、ドイツの都市計画法（バオゲゼッツ）と、建築法（バオオルドヌング）とを、保健衛生と医療との関係から受け入れることになり、それらを国の指導者階層が駆使できるようにするために、高等教育の中にドイツ語教育が採り入れられた。
陸軍軍医総監医学博士森林太郎（鴎外）が、内務省と一緒にドイツに出張し、伝染病対策を都市計画・建築規制との関係で学ぶためにバオオルドヌング（建築法）の調査に出かけた。それがその後の大阪府建築取り締まり規則に利用され、やがて市街地建築物法に反映されることになる。
明治末期に大阪北で発生した火災の後に、その事後対策として取り纏められた大阪府建築取締規則は、当時の内務省がドイツで学んだ都市計画法（バオゲゼッツ）と建築法規（バオオルドヌング）を国内で実践したものである。このような経緯を経て、1919年、それまで英国やフランスをモデルに検討してきた「東京市区改正条例」の検討成果として、都市基盤となる都市施設と土地利用計画を定めた都市計画法、ドイツの｢建築線｣行政から都市計画に従った建築規制、防疫対策として欧米で施行され、建築法規で規定されていた建築物の安全と衛生とを扱う市街地建築物法が、一体不可分の関係にある法律として制定されることになった。
このように、都市計画決定された地域地区の基本計画（マスタープラン）に対応して、建築物を市街地建築物法の敷地と建築物との関係の規制として定めた建築設計指針（アーキテクチュアル・ガイドライン）で規制するという都市計画と建築規制の一体不可分の法律関係の施行構造を、1919年の両法の制定当時から｢姉妹法の関係｣と呼んでいた。このように｢姉妹｣というよりも、都市計画法と市街地建築物法の二法で一体的に都市計画を実現する「シャムの双子」のように、分離することのできない法体系を持っている例は、世界中で他に例はない。
このように都市計画法と市街地建築物法を二分することになったもう一つの大きな理由は、日本の民法が作成されたときに、欧米では例を見ない土地と建築物をそれぞれ独立した不動産として扱い、独立した登記ができるようにしたことが挙げられる。土地はそれ単独では効用を発揮できず、そこで予定された工作物の建設により、初めて都市的土地利用の効用を発揮できる。不動産事業の社会科学的性格は、土地の開発造成から工作物の建設までが一体不可分の不動産加工事業である。欧米では、建築不動産その理論どおリの一体的な取り扱いをしているのに対し、日本では法律により、本来社会科学的には一体不可分として扱うべき建築不動産を、土地と建築物とを、それぞれ、分離できるとして民法を制定したところに、不動産評価を含む取り扱いの狂いが生まれている。

４　昭和25年（1950年）建築基準法制定におけるGHQの影響
昭和25年（1950年）、それまで警察行政（都道府県警務局建築行政課）として施行されてきた市街地建築物法が廃止され、それに代わって、新しい時代に適合する法律の整備が求められた。当時の市街地建築物法を改正して、新しい建築法規の立法に取り組んだ戦災復興院建築局（その後、昭和21年からの建設院を経て、23年に建設省となる）の伊東局長、内藤監督課長、前田事務官、小宮技官が、基準法制定に取り組んだ。
昭和24年、GHQ（連合軍総司令部）は、国内の米軍の兵舎の建設を的確に行うために、米国のUBC（統一建築法規）を持ち込んで、基地の建築物の建設に使用した。そして、日本政府の関係者に対しても、米国の建築法規を提示して、日本の山林から製材させ、米国から石膏ボードを輸入し、ツーバイフォー工法によって米軍兵舎を建築させた。その関係から、日本の政府関係者の中にも、米国のUBCを読む機会が生まれ、市街地建築物法の改正に取り組む関係者に、新しい考え方が採り入れられることになった。
当時の日本では、GHQの存在は、戦前の天皇以上の行政監督権限あったが、連合軍司令長官であったマッカーサー元帥は、その占領政策に独自の考え方を持って臨んだ。マッカーサーは、既に日本が敗戦になる以前から、日本の国家再建を彼の考える理想の実現として考えていたと言われている。そして、当時旅客船１艘分のニューディール派約1000人を日本に招聘した。
ポツダム宣言受諾に当たり、日本政府の最大の関心は｢国体維持｣、つまり、天皇制の護持であった。マッカーサーは天皇制を護持した形で、米国が1929年の世界恐慌から立ち直ったニューディール政策の経験を、日本で民主主義を上意下達の方法により再現しようと考えた。GHQが占領政策で与えた民主主義に対して、日本国民は２・１ストのような形で占領政策に抵抗することで革命が実現できるといった幻想に振り回されたことを見てマッカーサーは｢日本を8歳の子ども」に例えた。
GHQの取り組んだ占領政策は、基本的に、国民の自発性に働きかける方法で、財閥解体をはじめ、軍国主義な復活を完全に破壊すると共に、国民が中心となる民主国家の建設であった。その占領政策のやり方は、驚くほど日本人の自主性を尊重する形で、日本の国情にあった創意工夫を掘り起こそうとするものであったが、日本の国民の民度自体がその期待に対応できず、結果的にマッカーサーの期待に応えた回答ができず、GHQの指示が強行に示されるといった結果に終わったとも言われている。つまり、それが戦後の民主主義は、指導された民主主義であって、国民が勝ち取ったものではなかったといわれる由縁である。
当時、建築基準法の立法作業も同時に進められ、戦後復興に必要な民間の活力を生かす行政法として、建築基準法は、建設業法や建築士法とともに｢建築三法｣と呼ばれていた法律の制定作業の全てに共通していた。建設業法はその後、行政による公共事業の業者管理の法律として利用されることになったが、当初は、民間建築事業のためとして作られた。
米国が日本の関係者に示した米国の関連法規を、GHQは将来の日本が持つべき法律の一つのモデルと考えて、それらを日本の関係者に示して、日本人による自発的な民主法規の制定を促した。しかし、現在の時点で考えてみると、当時の日本の関係者には、それらが十分理解できなかったのではないかとも考えられる。
特に米国のUBCは別として、建設業法や、建築士法のうち、業者登録以外の工事請負契約業務の履行に関する法律は、控訴審判決を整理分類し、編集した慣習法（コモンロウ）であることから、建築関係法に関する慣習法自体を読みこなせることがなく、その成文法化には多くの困難が伴ったようである。
昭和25年の建築基準法制定当時には、建設院は建設省になり、伊東局長、内藤指導課長、川島事務官、前川技官が、内閣法制局による建築基準法の法制審査を受けていた。GHQの審査は、この国内の法律の法令審査を受けたものについて、審議の前に国会で審査を受けることになっていたが、事前に非公式にGHQの意向を打診することもやられていた。

筆者は、当時の伊東局長の下で建築基準法の検討に携わった前田事務官や川島事務官が住宅局長や調査官時代に住宅局に勤務し、断片的ではあったが当時の取り組みの話を聞くとともに、小宮技官及び前川技官には、建築基準法第５次改正時の建築審議会委員及び建築指導課長という直属の上司として仕え、法律制定当時の話をよく聞かされた。

５　建築基準法と昭和４３年(１９６８年)新都市計画法の制定
昭和25年の建築基準法は、市街地建築物法が県庁所在地など都市計画区域にしか適用されなかったのに対し、全国適用となり、法律の構成も、全国適用になる第２章（単体規定）と、都市計画区域にのみ付加される第３章規定（集団規定）の体系として作られた。昭和25年、市街地建築物法は一旦廃止されて、新規に建築基準法が制定された。都市計画区域に関しては、従来までの都市計画法と市街地建築物法との関係はそのまま、都市計画法と建築基準法第３章の関係として踏襲されることになった。
日本の経済成長は、60年に日米安全保障条約体制になって以来、池田内閣による所得倍増計画と自由化政策の展開により、経済成長に押された都市集中は急激な速さで進行していった。都市化の発展により、都市の基盤整備としての都市施設の建設が経済成長に追いつかないことが社会問題化した。それを受けて、都市計画法の全面的改正が取り組まれることになった。そのとき、建設省における都市計画法の検討は、ニュータウン開発や都市のスプロールに大きな成果を挙げた大都市ロンドンの都市計画制度、中でも計画許可制度に倣うことが最も有効であると判断された。
建設省は、新都市計画法制定のため、多数の職員を英国に留学させるとともに、英国の都市計画行政研究者を招聘して、英国の都市計画法体系を中心に学ぶことが行われた。都市計画法改正担当者は、英国での都市計画や都市計画事業の経験者で纏められた。中でも英国の計画許可（プランニングパミッション）制度は、日本の都市開発を制御する上で有効な制度と考えられたことから、都市施設の整備と開発を調和する制度として、集中的に検討されて、新都市計画法が制定されることになった。その概要は次の通りである。
①英国の計画許可制度（プランニングパミッション）に倣った。
②開発許可に関する不服処理機関として開発審査会制度を新設した。
③開発許可の内容の登録制度により、開発内容を維持させることとした。
④都市計画区域内の調査を５年ごとに行い、計画内容の検討を義務付けた。
⑤都市計画施設予定地の建築禁止と、計画決定地の買い取りを義務付けた。

６　昭和43年（1968年）の新都市計画法の施行
昭和43年（1968年）制定された新都市計画法は、日本の都市化の急激な進展に対して、都市基盤施設、都市開発、建築活動が、調和をもって進めるためには、既成市街地と市街化を積極的に進める区域と、農地として保全する区域と市街化を抑える市街化調整区域とに区分（線引き）することになった。この都市開発区域の線引きとともに、都市計画法第29条による開発許可制度が、英国の計画許可（プランニングパーミッション）制度に倣って創設された。それは一定規模（1,000㎡）以上の敷地に建築物を建設しようとするときには、その予定建築物のための土地の整備と都市環境への影響が、法定都市計画と既存の都市の開発の実体と調和して行われるように、予定建築物の計画内容が、その敷地に期待されているように整備されるような開発として成されている計画であることを審査し、許可する制度として、開発許可制度が整備された。
その開発行為を予め、都市計画法第33条に定める｢開発許可の基準｣に適合することを審査して許可する｢開発許可制度｣により、その開発がまず、その敷地に定められている都市計画決定の内容に適合する計画であることが求められ、次いで、既存の都市に矛盾を発生することがないようにすることが審査され、都市施設が未整備なところでは、開発業者が、その負担により、自己完結的な開発にするか、または、その開発を受け入れられるような都市施設の負担をすべきことが求められることになった。開発許可基準として定められた基準は、道路、公園、下水道、上水道（都市計画法の条文上の公共施設ではない）、河川、学校その他の公共施設にわたるものであって、それらの審査は、開発申請者が開発許可申請に先立って、開発の関係する公共施設の各行政法上の権限を有する施行者によって審査させることとし、審査に合格した場合には、その開発業者に対して開発の同意を与えることとした。そして開発許可権者は、開発許可申請書に添付された同意書が開発許可の基準に適合していることの証明書であることを審査して、開発許可を与えることとした。
都市計画行政は、都市計画の民主化を促進するために、それまでの建設大臣（国）が直接施行する体制から、都道府県知事に機関委任事務として、その実施主体が移された。しかし、都市計画法と建築基準法との関係は、開発許可制度により土地整備が行われない限り、建築行為をしてはならないことになった。
そのため、開発許可制度による開発計画及び開発工事が完了し、検査に合格して、都市計画法第36条に定められた完了公告が出されるまでは、第29条の係る開発許可による計画の実体は形成されていないという法律の構成に従って、建築基準法による確認申請に当たって、審査するべき建築基準関係規定に開発許可どおりの開発行為が完了した敷地につてしか、確認申請を受けつけてはならないことになった。
建築基準法で定めている確認制度では、建築計画段階と工事段階のいずれの場合も、都市計画法との関係においては、それらが建築基準関係規定（建築基準法施行令第９条第十二号）に適合していることを「都市計画法第２９条第１項」と定めている。これは都市計画法第３章第１節、開発行為等の規制の冒頭の条文で、第２９条から第３６条に定める工事完了公告までの事務を含んでいる規定である。
このように新都市計画法が制定されても、開発許可以外の都市計画法と建築基準法との姉妹法の関係は、そのまま踏襲されることになった。つまり、都市計画で決定したことを建築基準法第３章の規定による建築行政により実現するという関係は、基本的に維持されたのである。

７　新都市計画法による計画と建築基準法による建築規制（第３章規定）
都市計画法と建築基準法は、大正時代に都市計画法と市街地建築物法が制定されたときに、市街地建築物法の適用区域は大都市、今で言う都市計画区域に限定されていた。そこでは、都市計画法によって、建築物のあるべき計画として許容できる枠組みを決め、それに対応して、市街地建築物法では個々の建築物の建築規制を行うという法律構成をした。
都市計画法による手続きにより都市計画決定された内容自体が公共性の高い（計画公権に裏付けられた）ものであるとされることから、都市計画決定された都市の基本計画（マスタープラン）としての地域地区（都市計画法第８条）を、個々の建築行為で実現する建築計画に対する建築設計指針（アーキテクチュアル・ガイドライン）としての建築規制（建築基準法第３章）の強制力は、都市計画決定によって付与された計画公権を根拠にしたものである。この強制力は、憲法第２５条及び第２９条を憲法上の根拠として、国民に対し直接的に国家が保障する建築物の安全及び衛生を保障した単体規定（建築基準法第２章の規制）とは違って、同じく憲法第２５条及び第２９条を憲法上の根拠としながらも、直接的には、都市計画法による都市空間利用の都市計画決定による民主的合意を根拠に構成される計画公権を背景にする公共性である。

８　建築基準法第３章規定の公法規制ができる法的根拠
都市計画区域内の住民のコンセンサス（共通理解）の下で、都市計画決定がなされた都市空間の利用内容自体が、社会的に住民に高い利益を提供する「公共性、公益性」のある土地の都市空間の利用として、国民の私的権利に優先すると位置づけられた。この都市計画決定による計画内容に対する建築基準法第３章の強制権を裏付けている公共性が、計画公権（「高権」とも言う）と呼ばれているものである。
都市計画決定に対する違反及び建築基準法第3章規定に違反は、いずれもそれぞれの行政が違反是正をする義務を負っていて、それを履行するまでの間は行政による不作為が継続していることになる。よって、行政による不作為に対して、行政庁による不作為による公共の利益を奪われた国民には、違反が是正されるまでの間、エンドレスに行政の不作為を是正する要求をすることが出来ることになっていて、そこには時効は存在しない。また行政法違反を放置しておけば、その上に違反行為が重なることになり、その是正が一層難しくなることから、行政法違反は可及的速やかに是正されなければならない緊急を要する問題である。
市街地建築物法時代は、都市計画法の施行区域と市街地建築物法の施行区域は同じで、建築規制の強制権は、都市計画法と市街地建築物法との両法による都市空間利用の公共性と、国民の生命と財産の保護のために国家が保障すべき建築物単体の安全性の両方の法律に根拠を置くと考えられていた。
この構成が昭和25年（1950年）の建築基準法の制定で、同法が全国適用になり、都市計画区域以外にも共通に適用になる「全国一律適用となる第２章の単体規定」と、都市計画区域を対象にする付加規制を定めた｢都市計画区域に適用となる第３章の集団規定｣によって構成されることになった。
そこで、第２章に対する行政法としての強制権の根拠は、憲法第25条及び第29条で、国家が国民に約束した「安全で、衛生的で、文化的な生活環境と財産権」の保障をするとした社会契約事項に憲法上の根拠を求める直接的な安全規定として具体化された。
それに対し、第３章の公法規制は、同じ憲法の規定を前提として「都市計画法に基づく都市計画決定を行った計画内容は、憲法の定めた公共性のある計画内容」であることによって、それを実現するために建築基準法第３章の公権力を行使できるという法律構成をとってきた。つまり、建築基準法第３章は、都市計画法で公共性を与えられた都市計画決定の実現として、公共性が認められているものである。建築基準法施行者である特定行政庁に付与された例外許可権限も、都市計画決定された範囲内で、その建築敷地の特殊条件に合わせて個別に微調整するための例外許可であって、都市計画決定と基本的に矛盾する例外許可が出来るような法律構成に放っていない。
都市計画決定したことに関して、建築基準法の第３章(都市計画区域等における建築物の敷地、構造、建築設備及び用途第４１条の２～第６８条の９)において｢一敷地一建築物｣の原則に基づき建築物を強制的に建築規制する法律構成を取っているため、都市計画法第１１条で定めた「一団地の住宅施設」のような都市計画決定をした都市施設に関しては、第６章雑則、第８６条で定めることになっている。しかし、都市計画決定をしていない「一団地の住宅施設」に対し、第86条で「一敷地一建築物」の原則を、基本的に排除することは出来ない。
都市計画法第８条で定めた地域地区の範囲で、計画内容により具体的に詳細に定める地区計画については、都市計画による地区計画に対応する建築規制は、建築基準法第68条の２を根拠とした条例により、建築規制の内容を定めるようにしている。地区計画は地域地区として都市計画決定された範囲内での地区の詳細計画であって、都市計画法計画決定に矛盾することがあってはならない。
同様な例は、建築基準法第５９条の２を根拠にした総合設計制度である。総合設計制度は第３章の規定であって、「一敷地一建築物」の原則に立って取り扱われ、都市計画決定された地域地区と矛盾する運用は許されない。特定行政庁に許された総合設計制度による許可権の範囲は、都市計画決定された地域地区の建築規制を敷地の近隣関係の範囲で微調整することまでであって、都市計画決定内容として定められた第3章規定を逸脱してはならない。

９　都市計画に関する欧米の考え方（土地と建築物の関係）
（１）都市を分析する３つの視点
日本は欧米の近代都市計画を学んだといってはいるが、そこで実際に日本で使われている技術は都市工学だけであって、都市歴史学や都市文化学や都市デザイン学といった人文科学としての、世界で共通した都市計画学や建築学はやられていない。同様に、都市経営学、都市施設管理学、都市建設経営学、都市行政学、都市法制史といった基本的な社会科学としての都市関係学を全く学んでいない。都市の機能や性能に関し、それらを工学的に処理する技術として、日本の都市工学が研究され、教育されてきた。
近代都市計画の父といわれるエベネツァー・ハワードの「明日への田園都市」（ガーデンシテイ）という著書は都市関係学者、研究者、行政官、デベロッパー関係者によく読まれている本である。しかし、その中でハワードが最も重視した開発地全体を一元的に計画し、一元的に経営管理しなければならないことが日本では等閑視されてきた。
都市はモザイク画を造るように、都市を歴史文化の集積として人びとが豊かな生活文化を享受出来るような基本計画（マスタープラン）を造ることが求められる。そして、マスタープランどおりに建築物というモザイクを的確に並べていく都市形成の方法として、都市を当初計画した基本計画（マスタ-プラン）どおり建設するために、各敷地に建築物を建築設計指針（アーキテクチュアル・ガイドライン）どおり建築させ、経営管理するために必要な都市の経営管理システムも基本的に学んでいなかった。
現在の日本の都市で、最も基本的な無理解の例は、土地利用計画の最も重要な土地利用規制の基本として、戸建住宅地（シングルファミリーハウス）と共同住宅地（マルティファミリーハウス）という土地利用を渾然一体として扱っていることである。土地利用規制は、都市の空間利用がそれらの土地利用による地代負担能力に左右されることから、土地利用規制区分は、開発密度を基礎とし、戸建て住宅地(シングルファミリーハウス)と共同住宅地(マルテイファミリーハウス)とは、別の土地利用区分とすべきことが、日本では完全に無視されてきた。
都市を考えるとき、次の３つの点から見ることが必要である。この３つの視点は一つの都市の３つの面であって、都市のどの部分をとっても、人文科学、自然科学、社会科学という３つの科学的側面を持っているということである。この３つの視点を総合的に考えて都市住民の生活を豊かにするための都市計画を造ることになる。

（ⅰ）人文科学的視点
都市は生活文化という市民の無形文化を豊かに営む器である。そのためには、都市はその土地が育んできた人類の歴史文化を現代の都市住民の生活文化形成にどのように生かすことが出来るかという視点で都市の空間を評価し、都市空間造りを考えることになる。都市環境といった場合に、人々の文化的帰属性の根拠として最も重視する点が、歴史文化環境である。
都市空間といった場合には、人類がその土地に構築した工作物（建築物を含む）のみならず、人類がこの土地に持ち込んだ植生や動物の全てが人類の歴史文化と関係がある都市文化の産物と考えている。
都市空間を都市計画という観点で扱うときにそれを３次元としてではなく４次元として考えている。つまり、樹木の成長が都市自体の歴史を育む立体空間として視覚に入るものだけではなく、歴史上この場所にあったという時間軸の中に、かつて存在したものや、人々の営みやその遺構が、現代の都市に住む人の生活文化環境になっている。
４次元の歴史のつながりを持った都市空間を、都市住民は自分たちの現代に繋がる歴史として認識し、都市に対する帰属意識を抱くことになる。そこで都市住民が４次元の都市空間を容易に把握し、それを連想することが出来る工作物を造り、土地の名称や地図など文書上に記録することで、都市環境を豊かに享受するようにすることが都市計画の大きな役目である。人文科学的視点とは、このように人々は歴史のつながりの中にあるという視点である。それらのうちの多くは、いずれも現代の人々の都市計画の中に法定都市計画として位置づけられることで、市民が歴史文化とつながりの持てる都市空間とすることができる。

（ⅱ）自然科学的視点
都市がその機能を適正に果たすことが出来るためには、都市の地盤、地理地形、気候気象などの自然環境とともに、そこで人類が都市生活を営むために必要な人間が築造した道路、河川、公園、下水道、上水道、電気、ガス、教育施設、社会福祉施設等の都市生活に必要なインフラが、自然科学的な合理性を持って、安全で衛生的に造られていることが必要となる。そこには都市生活を営むために必要な住宅、商業、工業といった土地利用が行われることになる。西欧人は、これらの建築物（アーキテクチャー）を含む工作物（ビルデイング、バオ）の集積として都市が建設されると考えてきた。
都市に建設される全ての工作物（建築物を含む）や都市施設が、安全で衛生的に造られるためには、物理学、水文学、水理学、林学、化学、植物学、動物学など自然科学の法則を尊重することが求められる。そのため自然環境は、それ自体がエコロジカルな自然体系を尊重して維持管理されるとともに、又、都市の歴史文化環境を、自然科学的に安全に維持管理することが人類の都市文化にとっても、サスティナブルな（持続可能性の高い）コミュニテイを建設するためにも必要であると考えられている。特に緑は2次元での緑被だけではなく、３次元での立体での緑容積が、CO2削減や、空気清浄化や気化熱による気温を含む３次元の都市の微小環境には重要な指標になっている。

（ⅲ）社会科学的視点
都市はそこで政治、経済、文化活動が営まれるところである。都市には多種多様な社会的属性を持つ人々が生活するが、それらの人々が都市で豊かな都市生活を営むためには、それぞれ基本的人権という固有の尊厳と多様なライフスタイルを尊重しあうことをお互いに認識しあえる都市空間を造ることである。そして、人々の生活の基盤であり、個人資産の中で最大の資産である住宅の資産価値が維持向上されることがなければならない。そのために、都市活動におけるお互いの自由で平等な政治、経済、文化活動は尊重されなければならない。そのためには、それらの社会的属性の違う社会階層が、相互に対等で、自由で、公正な競争が出来るような社会的ルールが作られるとともに、そのルールを居住者の自治によって守ることの出来る社会的なシステムがなければならない。
限られた土地の上でおこなわれる経済活動において、経済的に公正な競争が保障されるためには、基本的に地代負担能力の違う土地利用が同じ土地に対して競合することがないように、例えば、商業・業務と住宅や、同じ住居でもシングルファミリーハウス（戸建住宅）とマルテイファミリーハウス（共同住宅）とは、競合しないように土地利用としては分離しなければならない。そして、計画された町を計画されたとおりに利用するルールが作られ、そのルールを遵守しない者に対しては、遵守するように強制することがなければならない。
一般的に、住居、商業、工業といった土地利用も、それぞれ都市空間利用としては異質な土地利用であるから、分離して計画することが必要である。その空間分離の方法は、必ずしも二次元「平面」でなくても三次元（立体）であっても良い。都市が夜間でも賑わいのある豊かな空間であるために、立体用途計画がなされていて、低層階を商業・業務とし、中層階を住宅とする計画が一般的である。しかし、最近の新しい計画論としてミックスﾄﾞユースという用途が違った土地利用でも日常的な生活空間として有機的関係が構成される小規模な商業や業務を住宅地の中に混合するかつての自然発生的な都市空間の良さを復興するニューアーバニズムとしての「徒歩圏で結ばれたコミュニティー作り」の取り組みが始まっている。土地利用が複雑化すればするほど、計画どおりの利用を実現するルールが必要になる。
人間の生活空間は、地上から出来るだけ近い所で営まれるべきだと考えられていて、高層住宅は例外的にしか認められていない。英国では、歴史的に専用の庭を持たない住宅は住宅ではないと考えられていた。そのため４、５階建てのテラスハウス「縦方向に権利が重ならない住宅」（シングルファミリーハウス）が一般的であった。
近年は共同住宅も建設されるようになったが、その都市計画事情の立地地区規制は、シングルファミリーハウス（戸建住宅）地区には建設できなくて、マルテイファミリーハウス（共同住宅）地区に建設されている。さらに、中層住宅までであれば、居住者の地区に対する関心は、シングルファミリー地区ほどではなくても、高層住宅居住者と比較すれば、はるかに高いことが、多くの調査の結果明らかにされている。そのため、都市という人々の生活の場としては、住宅は中層住宅より高いものは望ましくないと考えられている。
都市住宅は、都市の生活空間とのつながりが重要で、地面での生活との関係の少ない高層空間にある住宅は、人間関係の薄い望ましくない空間と考えられている。人間関係の薄い都市空間は犯罪に弱い空間であるとされ、経済活動の盛んな時代に一時高層住宅が建てられた時代もあるが、現在は高層部分を撤去する取り組みが、ドイツ、英国、フランス、などのヨーロッパ各地で取り組まれている。

（２）都市計画（土地と建築物は不可分一体の関係）
都市計画法のことをドイツでは、バオゲゼッツ（bau gesetz）と言う。バオ（bau）とは英語のビルデイングと同義語で、人間の営為によって作られた工作物の全てを指し、建築基準法でいう工作物と同義である。道路や橋梁、トンネルなども全てバオであり、ビルデイングである。しかし、日本ではバオもビルデイングも建築物と言う訳語を宛てるため、バオゲゼッツが建築法と訳されたり、建設法という訳語を当てたりされてきたが、バオゲゼッツというドイツの法律は、間違いなくドイツの都市計画法のことである。
その法律の考え方は、その名前のとおり、土地の上に人工的な工作物（バオ）が建設されるという考え方に立っている。工作物（バオ）が構築される法律（ゲゼッツ）を都市計画法（バオゲゼッツ）という。欧米で理解している土地（素地、造成地、建築物建付け地）の経済的関係は次の通りである。

ⅰ造成地
日本では土地と建築物とは独立した全く別の不動産とされ、不動産登記法では、土地とその上に建つ建築物とは、全く別に自由に取り扱うことの出来る不動産として扱われている。そのような非常識な扱い、即ち、土地と建物とを別の独立した性格を持つものとして登記し、独立した不動産価値評価をする国は、日本だけである。
世界中の国では、土地の上に建築された建築物は、土地と切り離して扱うことが出来ないので、土地と一体のものとして法律上扱われ、土地と一体不可分な不動産として登記されている。その考え方は、全ての土地の上で行なわれる人工的な営為は、宅地造成も、住宅建設も土地（不動産）の加工である。住宅建設は、土地に描かれた下絵（基本計画）に対して、住宅というモザイクを並べることで、住宅は土地の加工・熟成である。土地と建築物それぞれは不可分の関係として土地利用を決定するもので、土地造成と住宅建築とを別の不動産の加工とは考えない。当然その不動産の価値評価は、土地と建築物一体でしか行われない。
たとえば、素地を造成するときに、造成地都市開発計画で設計された土地の加工計画に従って土木用の資材と労務により造成工事が実施され、造成地が完成する。その造成地はもはや素地部分と造成部分とを分離することは出来ない。造成地は全体として造成地であって、そこでなされた造成工事はあたかもキャンバスに絵の具を載せた素地の加工であって、絵の具はキャンバスに塗られた瞬間からキャンバスの一部になってしまう。

ⅱ建築物建付け地
全く同じ理由で、造成地の上に都市計画で定められたマスタープラン（基本計画）にしたがって、そこに定められた敷地単位での土地利用計画に適合した建築物がアーキテクチュラルガイドライン（建築設計指針）に基づいて建築されることになる。この場合、建築物は土地に建てられた瞬間から、あたかも、モザイクの下絵の上にモザイク職人がモザイクを並べて固定するように、モザイクの石はモザイク画の一部になってしまう。欧米の都市計画図書の中に、都市をモザイクに例える記述が頻繁に登場する。土地の上に建築物が建てられて初めて建築物の効用を発揮する。同じ建築物でも立地が変われば、建築物が提供する効用は皆相違する。同じモザイクを使っても、並べ方によってモザイク画は別のものになる。
住宅は土地の上に建てて、土地の一部になってしまう。そして、人々は住宅を購入するが、実はその住宅を購入してその場所（土地）に生活の拠点を置いて享受できる生活環境を購入しているのである。英国や米国で｢住宅を購入するときの最優先条件は何ですか｣と質問して回ったところ、殆ど総ての人が、｢ロケイション(立地)です。｣と当然のように答えてくれた。そして、住宅はその土地に建設されることで土地の一部となり、年収５００万円の人たちのすむところに年収１０００万円の人向けの住宅建てても、年収５００万円の住宅並みにしか取引されない、と説明された。日本でも住宅購入者の行動は、世界の不動産の取り扱いと同じ考え方で住宅を土地と一体に選択し、土地と一体に購入しているのである。

（３）都市計画と建築設計指針で決定する都市空間の公共的利用
都市計画は、市民の豊かな都市生活をする場を創造するために、人文科学、自然科学及び社会科学的観点から、土地利用計画を作成し、そこで計画したとおりの都市が造られるようにマスタープラン（基本計画）に対応した４次元のアーキテクチュアル・ガイドライン（建築設計指針）で都市空間が造られることになる。日本の都市計画法と建築基準法との関係で言えば、都市計画法第８条の地域地区及び第１１条の都市施設の都市計画決定が都市の基本計画（マスタープラン）となり、建築基準法第３章（集団規定）が、都市計画区域内に建築される建築設計指針（アーキテクチュアルガイドライン）となる。
一般の都市開発におけるアーキテクチュアル・ガイドライン(建築設計指針)は、マスタープラン(都市の基本計画)との関係において、歴史的環境に関しては、それを再現したり、又はその記念となる工作物をつくり、若しくは、サイン（標識）として示すだけではなく、歴史的建造物や、歴史的眺望を確保できるように工作物の建設や維持管理するなどの方法において３次元空間で規制やられることになる。
都市空間は光、風、雨、熱、電磁波、太陽光だけでなく、自然界の動植物は自由に敷地の境界に縛られることなく往来している。つまり、都市空間は社会的に利用されているもので、土地の所有者が排他独占的に利用できるわけではない。そのため、所有権が区画されている敷地相互の間でも都市空間利用における使用上での排他的競合関係が生まれることになるため、その調和を図ることが必要となる。
その社会的問題を調和する方法として、都市空間利用に関する社会的利用方法のコンセンサスをつくり、それを私的利用に優先する形で立法化することにしたものが、都市計画法に定めた民主的な手続きによる都市計画決定による土地利用方法の確定である。
都市計画制度が生まれる以前には、英国には、デイード・レストリクション（Deed Restriction）といって、土地利用に関する形態規制を行い、それを公正証書にまとめ登記することで、土地の譲渡があっても、デイードは土地とともに離れることなく、一体的に土地利用を拘束する制度があった。そのため、｢デイードは所有者とともに走る｣とも言われ、デイードがあれば、それで土地利用規制が出来るため、都市計画法を制定しないでデイードだけで都市の空間規制をしている都市もある。
以上説明したように都市空間は私的所有権により支配される土地と建築物により埋め尽くされているが、社会的利用されている都市空間を建築物が排他独占的に利用しているわけであるから、その排他独占的利用には社会的コンセンサスを前提とした都市空間利用のルールが必要となる。そのルールの中で都市計画法という行政法としてのルールが、都市計画法計画決定であり、その内容を詳細に定めたものが地区計画である。また、都市計画法の枠組みの中で土地に権利をもつ者の間で都市空間利用のルールとして定めるものが建築協定である。
都市は長い年月をかけて造られ、住み継がれて行くものであるから、都市空間の利用のルールは、都市居住者が従うことができる民主的なルールでなければならない。そして、長い年月にわたって守られることが必要である。つまり、私有財産であっても、一旦、都市空間に建設され、社会的認知を受けた建築物は社会的存在となって、都市空間の形態及び意匠の担い手になって、街並み景観を構成することになる。
そのような訳であるから、社会的合意を得ないで都市内の工作物や自然を勝手に取り壊し、改変を含む取り壊しをすることができない。取り壊し改変しようとするときには、行政上の許可や住民間での社会的同意を受けるという社会的な了解が必要とされることになる。
都市開発の場合、前面道路に面した壁面(ファサード)や前庭(フロントヤード)は，街並み景観は｢街並みの重要な顔｣としての構成要素である。そのため、英米の都市では土地利用に関し、公正証書により都市開発の基本計画(マスタープラン)戸建築設計指針(アーキテクチュアルガイドライン)という土地利用を拘束するデイード・レストリクション（土地利用制限約款証書）のほか、その住宅地経営管理に関して、開発業者、住宅所有者および住宅地経営管理協会(HOA)が締結する基本契約約款（CC&RS：カベナント・コンデイションズ・アンド・レストリクションズ）により、維持管理を義務付けている。住宅地ごとに住宅資産を守ることを目的にした自治団体として、住宅地経営管理協会（HOA：ホーム・オーナーズ・アソシエイション）が設立され、住宅地の管理ルール（基本契約約款：CC&RS）により、住宅所有者に対してCC&RSを遵守することを強制できることになっている。建築基準法の第４章の建築協定の原型がこの基本契約約款である。基本契約約款は、基本的に民事契約ではあるが、そこにはコモンロウ(慣習法)に裏付けられた強制規定を契約に織り込んでいることで日本の民事契約とは性格が違っており、建築基準法体系に取り入れられた経緯がある。
このように都市空間は、都市住民にとって、人文科学、自然科学、社会科学的に重要な共有する環境財産（宝）として、都市計画決定という計画公権と、契約自由の原則に基づく民事契約を国家が日本では民法が、又は、英国や米国では、慣習法（コモンロウ）を背景にして契約の実現を国家権力で担保することで、都市住民の生活文化を大切に守り育てている。このように都市計画法は、人々の生活文化環境を守るルールなのである。

第２章    　開発許可制度

１　新都市計画法の立法趣旨
開発許可制度は昭和43年（1968年）に新都市計画法が制定されるまでは、わが国には存在しなかった制度である。それまでは建築確認制度だけで建築物の審査がやられていたので、都市計画法制定当時、開発許可の基準のうち、｢用途の制限｣(第３３条第１項第一号)という地域地区(第８条)及び都市施設(第１１条)に関する都市計画決定された都市計画に適合していることを審査する開発許可制度は、これまで建築基準法で行ってきた建築物の確認制度に、屋上屋を重ねる制度ではないかと、建設省内部で住宅局から都市局に対し問題が提起されていた。
しかし、開発許可制度は、もっぱら予定建築物が既存の都市計画法及び都市の既存環境に矛盾を持ち込むことなく開発できるか、どうかを審査して許可する制度あり、法律の条文上では、開発許可と確認事務とは確かに重複しているが、既存の建築基準法による確認制度を骨抜きにはしないという合意が都市局と住宅局との間でなされて、建設省としての見解が纏められた。そこでは、新たに建築物が建設されることで既存の都市施設や都市環境に混乱を与えたりすることがないようにすることを目的として運用されるという合意の下で制定された制度である。
１９６０年日米安全保障条約の改正で、日本が自由化政策を受け入れ、炭鉱の閉産と農業構造改善政策が取り組まれた。農村から都市に流出した失業者が池田内閣による所得倍増計画と結びついて、展開された全国総合開発計画を背景に年間１０％以上の経済成長を１０年以上に亘って実現した。それは、東京オリンピック後の急激な都市集中により、都市計画自体が麻痺寸前に追い込まれた時代であった。新都市計画法の制定は、都市施設に見合った建築物しか建築を許さないことで都市の秩序ある開発を規制誘導してきた英国の都市計画法による「計画許可制度」（プランニング・パーミッション）の経験を取り入れたものであった。

都市化が急速に進むときに、都市施設がそれに追いつかなければ、都市機能は混乱する。そのために、新都市計画法は都市施設の効率的な整備を図るために、都市計画区域を都市の開発の仕方により次の２つの区域に分けられた。
①既に市街地となっている区域と市街地を積極的に形成する区域（市街化区域）。
②市街化をさせないで自然環境を保全する区域と計画的な市街地開発に限り許可するがスプロ－ル開発はさせないとする区域(市街化調整区域)。

２　開発許可の審査対象条件
市街化区域では、積極的に、集中的に、都市施設の整備を図り、市街化区域の熟成を図ることとなった。都市計画法制定時点の一つの目標としては、都市計画法第２９条で開発許可を受けなくてもよいとされる敷地面積1,000平方メートル未満の開発の場合には、どのような高密度な開発に対しても、都市施設は整備されていることが、都市計画の目標と考えられていた。２９条は次のようになっている。

都市計画法第２９条 　
都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（地方自治法 （昭和２２年法律第６７号）第２５２条の１９第１項 の指定都市、同法第２５２条の２２第１項 の中核市又は同法第２５２条の２６の３第１項 の特例市（以下「指定都市等」という。）の区域内にあつては、当該指定都市等の長。以下この節において同じ。）の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。
一 　市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、その規模が、それぞれの区域の区分に応じて政令で定める規模未満であるもの
(以下省略)

そして許可を要する規模は政令である都市計画法施行令第１９条で次のように定められている。

都市計画法施行令第19条　
法第29条第１項第１号の政令で定める規模は、次の表の第１欄に掲げる区域ごとに、それぞれ同表の第２欄に掲げる規模とする。ただし、同表の第３欄に掲げる場合には、都道府県（指定都市等（法第29条第１項に規定する指定都市等をいう。以下同じ。）又は事務処理市町村（法第33条第６項に規定する事務処理市町村をいう。以下同じ。）の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。第22条の３、第23条の３及び第36条において同じ。）は、条例で、区域を限り、同表の第４欄に掲げる範囲内で、その規模を別に定めることができる。
第１欄    第２欄    第３欄    第４欄
市街化区域    1000平方メートル    市街化の状況により、無秩序な市街化を防止するため特に必要があると認められる場合    300平方メートル以上1000平方メートル未満
区域区分が定められていない都市計画区域及び準都市計画区域    3000平方メートル    市街化の状況等により特に必要があると認められる場合    300平方メートル以上3000平方メートル未満
２　都の区域（特別区の存する区域に限る。)及び市町村でその区域の全部又は一部が次に掲げる区域内にあるものの区域についての前項の表市街化区域の項の規定の適用については、同項中「1000平方メートル」とあるのは、「500平方メートル」とする。
1．首都圏整備法第２条第３項に規定する既成市街地又は同条第４項に規定する近郊整備地帯
2．近畿圏整備法第２条第３項に規定する既成都市区域又は同条第４項に規定する近郊整備区域
3．中部圏開発整備法第２条第３項に規定する都市整備区域

現実の都市の都市施設整備水準は低く、首都圏等でも既存の都市施設で対応できない事態が多発することが危惧されていた。そのため敷地面積が500平方メートル以上の開発に対しては、その開発が既存の都市施設で対応できるかどうかを事前に審査し、それに合格したものに開発許可を与えるということになった。
全国的には、さらに都市施設整備水準の低い都市もあることを考慮して、開発許可の対象とする敷地面積を300平方メートルにまで条例で引き下げることができるとした。
（事例:町田市玉川学園）

３　予定建築物によって異なる開発行為の内容
開発許可制度は、予定建築物が建築基準法第３章の用途地域の規定に適合する敷地条件であることが、開発計画として取りまとめられているかどうかを審査することになる。その意味では、開発計画の内容が先ず都市計画法第８条（地域地区）及び第１１条(都市施設)で定めた都市計画決定された都市の基本計画(マスタープラン)を実現するための建築基準法第３章規定に適合していることの審査となる（都市計画法第３３項第１項第一号）。　
さらに、同じ敷地に建築を計画しても、敷地に予定される建築物（都市計画法第３３条第１項第二号のイから二までの建築物の内容）によって都市環境に与える影響は異なる。従って、予定建築物は都市計画決定している都市施設の水準及び都市施設の現況を現状以上に悪化させることがないよう、環境の保全、交通の安全、都市の防災、都市活動の効率等にも適合していなければならない（都市計画法第３３項第１項第二号）。
新都市計画法制定時に、旧建設省住宅局が一番危惧していた点がこの条文(第３３条第１項第一号)であった。開発許可の審査で事実上予定建築物の審査をすることになってしまえば、やがて、建築基準法による建築確認審査で、第３章関係の基準の審査は不要になってしまうのではないかという不安であった。つまり、都市計画法第２９条に基づく開発許可による第３３条第１項第一号で定める開発許可の基準の審査と建築基準法第６条により建築基準法第３章規定の審査とは基本的に重複するからである。
住宅局と都市局でのやり取りの中で、「開発許可の審査といっても、それを実施する能力や訓練を受けた人材が都市行政の中で養成されてきたわけではないので、これまで建築確認事務に携わってきた建築基準行政関係者に開発許可の行政もお願いする以外に、事実上、開発許可行政を行うことはできない。結果的に建築基準行政の仕事が拡大する」という説明で、住宅局をなだめることもやられた。
そして行政事務の整理として、「開発許可では都市施設との関係での大雑把な審査に留めて、建築設計図書で決められる詳細は予定建築物の計画が確定してからの建築確認ですればよい」といった議論がされ、建築基準法第３章に関し、予定建築物として「変更する余地の十分ある物」を対象に形態の大枠を審査し、建築物として確定されたものを対象に審査するものではないということで、住宅局と都市局との行政事務区分の「暗黙裡の了解」がなされた。

都市計画法制定当時の建設省内部の課題
当時、住宅局建築指導課建築指導室で集団規定関係を扱うことになっていて、都市計画法の制定で、建築確認制度が事実上都市計画法の開発許可によってその支配下におかれるという不安が住宅局には漲っていた。それまでの建築行為は、確認済証の交付を行うことで、事実上民間の建築行為を支配することができたが、開発許可制度のなると、確認制度の前に、基本的なことは開発許可で枠組みが決められることになるので、住宅局の権限が削がれるというのが心配の種であった。そこで「開発許可は確認行政の上に屋上屋を架けるものである」という反対意見として、住宅局の意見は纏められた。
しかし、現実問題として社会に起こっていることは、所得倍増から高度経済成長により、無秩序なスプロール開発が進み、関西の川西市や門真市では、田圃の真中に都市施設の整備のないところに建築物が、１週間で建ち並ぶといった都市の混乱が発生していた。都市施設の整備が先行しないと、建築物が所期の効用を果たすことができないという問題ができて、それが都市計画法の制定の社会的要請となっていた。建築行政自体としては、都市施設を整備する権限は持っておらず、開発許可制度を排除することは、確認制度に「屋上屋」をかけるものであるという反対は、できなくなってしまった。そして、その代わり、開発許可制度の対象になる開発に置いては、予定された建築物が確実に建築できる環境を整備することが求められることになった。

４　公共施設の管理者の同意（都市計画法第３２条）
開発計画が、都市計画法第８条で定める地域地区の法定都市計画決定（都市計画法第３３条第１項第一号）に合致していても、現実の都市環境として、開発計画に対応することができないような場合には、既存の都市に皺寄せをしないよう、開発計画に変更を求めることになる。予定建築物の建築が、既存の都市施設の能力、その他都市環境に調和し、軋轢の生じることのないよう計画されたものであるとの審査を経てはじめて許可が受けられることになる（都市計画法第３３条第１項第二号）。
その際、開発許可権者は、予定建築物の計画内容を対象に、道路交通や雨水排水などの公共施設などを含む都市施設の管理者の同意が得られているかを審査する。開発許可権者は、関係する公共施設の管理者が開発計画に同意した計画であることを明らかにした同意書が付されているか、どうかを審査することになる。開発許可権者は、関係部局でなすべき審査をそれらの担当部局に代わって審査し、又は、判断するものではなく、関係部局の審査が行なわれたことを確認して許可するものである。
開発許可権者は、開発事業者が開発許可申請書に添付した公共施設の管理者等の同意書が、都市計画法第３３条第１項にもとづく内容に関し、各行政法上の施行者である関連公共施設の管理者が同意したものであることを確認することが、開発許可権者が開発審査として確認すべき都市計画法第３２条の同意の意味である。条文は次のようになっている。

都市計画法第３２条 　
開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。
２ 　開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為又は開発行為に関する工事により設置される公共施設を管理することとなる者その他政令で定める者と協議しなければならない。
３ 　前二項に規定する公共施設の管理者又は公共施設を管理することとなる者は、公共施設の適切な管理を確保する観点から、前二項の協議を行うものとする。

都市計画法第３２条第１項は、開発敷地に予定されている予定建築物が所期の効用を果たすことが出来るためには、その敷地に関係する公共施設の対応がされていなければならないことから、既存の公共施設との適応性を検討する必要があるとするもので、開発事業者が当然なすべき検討を行うべきことを定めている。
既存の都市に新しい開発が入り込むわけであるから、その公共施設利用に関し既存都市居住者の既得権に影響を与えないわけにはいかない。その影響の程度が既存の市域の住民の既得権にしわ寄せが及ばないように開発業者は必要な計画上の対応をすることを各関係行政施行者の行政責任上審査することを定めたのが第３２条の同意条項である。
その中で、政令で定める協議を義務づけられている管理者は都市計画法施行令第２３条で次のように定められている。

都市計画法施行令第23条　
開発区域の面積が20ヘクタール以上の開発行為について開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、次に掲げる者（開発区域の面積が40ヘクタール未満の開発行為にあつては、第三号及び第四号に掲げる者を除く。）と協議しなければならない。
1．当該開発区域内に居住することとなる者に関係がある義務教育施設の設置義務者
2．当該開発区域を給水区域に含む水道法第３条第５項に規定する水道事業者
3．当該開発区域を供給区域に含む電気事業法第２条第１項第二号に規定する一般電気事業者及びガス事業法第２条第２項に規定する一般ガス事業者
4．当該開発行為に関係がある鉄道事業法による鉄道事業者及び軌道法による軌道経営者

しかし、条文の解釈として２０ヘクタール未満の開発行為は協議が不要という意味ではないことは言うまでもない。例えば、マンション開発の場合、道路の容量やその使用状況から既存道路環境がどのように変化するかということの審査や、開発による雨水の流出係数の変化により都市河川の氾濫の危険性について、流域単位での河川管理者の同意や、下水道負荷の変化に公共下水道が対応できるかといった審査になる。
さらに、その開発事業にとっても、既存の市街地についても、そこで生活する世帯の子供にとっての環境として、学校や幼稚園など都市生活関係施設が開発計画に合わせて適正に整備され、又は、既存施設の利用が不当に圧迫されないことが必要である。そのため、都市計画法第３２条では、公共施設の管理者とそれらの施設が、新たな開発を受け入れることができるかどうかについて関係公共施設の管理者との協議を求めている。

５　開発許可権者と公共施設の管理者の関係
開発許可権者自身は、これらの公共施設の関係行政法の施行者ではないので、各行政法上の判断は、各行政法の施行者の判断に委ねられなければならない。そこで、第３２条第２項で協議を義務付けられていない規模の開発であっても、その行政法上の疑義があるものに関しては、開発許可権者自身に行政上の判断をする権限がないことから、第３２条第１項の規定どおり公共施設の管理者と協議することを開発業者に求めることをさせることになる。
都市計画法第32条こそ都市生活の広がりの中で、予定建築物を建築計画するに当たって開発事業者が、開発事業の受益者のためにも、開発地周辺の人のためにもするべき重要な協議なのである。行政事件訴訟法第９条での原告適格が問題にされているが、それは、「利害関係者以外には訴えの利益、または、不利益はない」ことから問題にされることであるが、都市計画決定に関しては都市計画区域の居住者が全て利害関係を持つが、都市計画法第３２条の公共施設の管理者同意の項目は、ここで見たとおり、開発行為の公共施設利用上の利害関係者の範囲を決定するものである。よって、ここでの関連公共施設の管理者の管理の範囲がそれらの施設の利害関係者の範囲を決めることになる。
都市計画として重要なことは、都市活動を支える都市施設と、そこでの土地利用とが如何にバランスがとれているかということで、開発許可で審査が求められている内容こそ、健全な都市開発や都市経営の視点である。都市施設の機能や規模は、既存の都市計画として開発された部分と、これから開発される都市計画の中に建設される予定建築物との関係で決められるものである。
その中で、都市施設の規模や機能に最も関係のある最大の指標が、容積率である。容積率は、建築物の延べ面積と、直接的に関係する収容人員や、交通量、使用する電気量、ガス量、水道量、雨水量、汚水量、雑排水の量、廃棄物量などに関係するため、学校、道路、公園、上下水道、電気、ガスなどの都市計画法第８条（地域地区）及び第11条（都市施設）、すなわち、都市のインフラ施設、学校教育施設、スポーツ施設、娯楽文化施設、商業業務施設、利便施設、公益施設などとの関係を、開発許可をするにあたり、厳密に確かめなければならない。

６　予定建築物が、都市計画決定に適合するものであることの審査（第33条第1項第一号）
第33条第１項第一号は、「予定建築物等の用途が当該用途の制限に適合していること」と規定し、その敷地で予定されている予定建築物が、その敷地の上に決定されている都市計画決定に適合するものであることの審査を求めている。
条文の骨格を引用しておく。

都市計画法第３３条
都道府県知事は、開発許可の申請があつた場合において、当該申請に係る開発行為が、次に掲げる基準に適合しており、かつ、その申請の手続がこの法律又はこの法律に基づく命令の規定に違反していないと認めるときは、開発許可をしなければならない。
一 　次のイ又はロに掲げる場合には、予定建築物等の用途が当該イ又はロに定める用途の制限に適合していること。
イ　当該申請に係る開発区域内の土地について用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域、流通業務地区又は港湾法第３９条第１項 の分区（以下「用途地域等」という。）が定められている場合当該用途地域等内における用途の制限
ロ　当該申請に係る開発区域内の土地について用途地域等が定められていない場合建築基準法第４８条第１３項 及び第６８条の３第７項 の規定による用途の制限

地域、地区ごとの用途の制限に関する規定であるが、記述は短いがその意味するところは大きい。具体的には、第３章の規定として定められていることは、都市計画法第８条「地域地区」で定めた都市計画決定（マスタープラン）に対応する建築物ごとの敷地を単位に定められた建築設計指針（アーキテクチュアル・ガイドライン）として、建築基準法第３章の規定がある。この第３章の規定は、「一敷地、一建築物」の原則に立って、先ず、予定建築物ごとに幅員４メートル以上の道路に２メートル以上接する固有の敷地が計画されていることを大前提にして、その後各予定建築物が、建築敷地ごとに定められた容積率、建ぺい率、建築物の高さの最高限度等の規定にも適合しているかどうかを審査しなければいけないのである。
都市計画法第８条は次のようになっている。長いが基本の条文なので全文掲載しておく。
都市計画法第８条
都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる地域、地区又は街区で必要なものを定めるものとする。
一 　第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域（以下「用途地域」と総称する。）
二 　特別用途地区
二の二 　特定用途制限地域
二の三 　特例容積率適用地区
二の四 　高層住居誘導地区
三 　高度地区又は高度利用地区
四 　特定街区
四の二 　都市再生特別措置法（平成１４年法律第２２号）第３６条第１項の規定による都市再生特別地区
五 　防火地域又は準防火地域
五の二 　密集市街地整備法第３１条第１項 の規定による特定防災街区整備地区
六 　景観法 （平成１６年法律第１１０号）第６１条第１項 の規定による景観地区
七 　風致地区
八 　駐車場法 （昭和３２年法律第１０６号）第３条第１項 の規定による駐車場整備地区
九 　臨港地区
十 　古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法 （昭和４１年法律第１号）第６条第１項 の規定による歴史的風土特別保存地区
十一 　明日香村における歴史的風土の保存及び生活環境の整備等に関する特別措置法 （昭和５５年法律第６０号）第３条第１項 の規定による第一種歴史的風土保存地区又は第二種歴史的風土保存地区
十二 　都市緑地法 （昭和４８年法律第７２号）第５条 の規定による緑地保全地域、同法第１２条 の規定による特別緑地保全地区又は同法第３４条第１項 の規定による緑化地域
十三 　流通業務市街地の整備に関する法律（昭和４１年法律第１１０号）第４条第１項の規定による流通業務地区
十四 　生産緑地法 （昭和４９年法律第６８号）第３条第１項 の規定による生産緑地地区
十五 　文化財保護法 （昭和２５年法律第２１４号）第１４３条第１項 の規定による伝統的建造物群保存地区
十六 　特定空港周辺航空機騒音対策特別措置法 （昭和５３年法律第２６号）第４条第１項 の規定による航空機騒音障害防止地区又は航空機騒音障害防止特別地区
２ 　準都市計画区域については、都市計画に、前項第一号から第二号の二まで、第三号（高度地区に係る部分に限る。）、第六号、第七号、第十二号（都市緑地法第５条 の規定による緑地保全地域に係る部分に限る。）又は第十五号に掲げる地域又は地区で必要なものを定めるものとする。
３ 　地域地区については、次に掲げる事項を都市計画に定めるものとする。
一 　地域地区の種類（特別用途地区にあつては、その指定により実現を図るべき特別の目的を明らかにした特別用途地区の種類）、位置及び区域
二 　次に掲げる地域地区については、それぞれ次に定める事項
イ　用途地域　建築基準法第５２条第１項第一号 から第四号 までに規定する建築物の容積率（延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。以下同じ。）並びに同法第５３条の２第１項 及び第２項 に規定する建築物の敷地面積の最低限度（建築物の敷地面積の最低限度にあつては、当該地域における市街地の環境を確保するため必要な場合に限る。）
ロ　第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域　建築基準法第５３条第１項第一号 に規定する建築物の建ぺい率（建築面積の敷地面積に対する割合をいう。以下同じ。）、同法第５４条 に規定する外壁の後退距離の限度（低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため必要な場合に限る。）及び同法第５５条第１項 に規定する建築物の高さの限度
ハ　第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域　建築基準法第５３条第１項第一号 から第三号 まで又は第五号 に規定する建築物の建ぺい率
ニ　特定用途制限地域　制限すべき特定の建築物等の用途の概要
ホ　特例容積率適用地区　建築物の高さの最高限度（当該地区における市街地の環境を確保するために必要な場合に限る。）
ヘ　高層住居誘導地区　建築基準法第５２条第１項第五号 に規定する建築物の容積率、建築物の建ぺい率の最高限度（当該地区における市街地の環境を確保するため必要な場合に限る。次条第１６項において同じ。）及び建築物の敷地面積の最低限度（当該地区における市街地の環境を確保するため必要な場合に限る。次条第１６項において同じ
ト　高度地区　建築物の高さの最高限度又は最低限度（準都市計画区域内にあつては、建築物の高さの最高限度。次条第１７項において同じ。）
チ　高度利用地区　建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限（壁面の位置の制限にあつては、敷地内に道路（都市計画において定められた計画道路を含む。以下この号において同じ。）に接して有効な空間を確保して市街地の環境の向上を図るため必要な場合における当該道路に面する壁面の位置に限る。次条第１８項において同じ。）
リ　特定街区　建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限
三 　その他政令で定める事項
４ 　都市再生特別地区、特定防災街区整備地区、景観地区及び緑化地域について都市計画に定めるべき事項は、前項第一号及び第三号に掲げるもののほか、別に法律で定める。

７　予定建築物が既存の都市と調和することの審査（第33条第1項第二号）
予定建築物は、その立地する場所の都市計画及び既存都市施設に与える影響が異なることから、前述した都市計画法第２９条第１項に定める敷地面積以上の土地で予定建築物の計画をしているものは、その予定建築物の内容について、個別に既存の都市計画決定内容および、既存の都市環境の現状との関係で、調和のある開発ができる計画であることを都市計画法第３３条第１項二号は求めている。
たとえ法定都市計画に適合する開発であっても、既存の都市施設の容量が小さすぎて対応することができないときは、開発業者の責任で、既存の都市施設と調和することができるような計画を造らなければならない。

第33条第1項第二号
主として、自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為以外の開発行為にあつては、道路、公園、広場その他の公共の用に供する空地（消防に必要な水利が十分でない場合に設置する消防の用に供する貯水施設を含む。）が、次に掲げる事項を勘案して、環境の保全上、災害の防止上、通行の安全上又は事業活動の効率上支障がないような規模及び構造で適当に配置され、かつ、開発区域内の主要な道路が、開発区域外の相当規模の道路に接続するように設計が定められていること。この場合において、当該空地に関する都市計画が定められているときは、設計がこれに適合していること。
イ　開発区域の規模、形状及び周辺の状況　
ロ　開発区域内の土地の地形及び地盤の性質　
ハ　予定建築物等の用途　
ニ　予定建築物等の敷地の規模及び配置

開発許可制度は、予定建築物を建築する前に、敷地環境を既存の都市環境に調和できるように整備する開発計画を申請させ、それを開発許可権者が開発工事に先立って審査し、許可する行政事務である。そこで、既存の都市と調和するか、どうかを判断する基準が、都市計画法第33条の「開発許可の基準」である。予定建築物は、それぞれ固有の性格を持っており、又、その立地する土地もそれぞれ特殊である。そのため、個々の予定建築物が、それぞれの立地する特殊な敷地環境と調和するか、どうかについて審査することは、現実の開発が既存の都市環境に適合する開発として行われるためには、避けて通ることはできない審査である。
新都市計画法が準備されていた当時、都市人口比率自体が低く、都市施設の整備水準が低かったことから、新しい都市開発が行われると、その開発自体にとって、予定建築物を計画通り利用できないという問題が発生した。大は学校教育施設から、小は上水、下水、電気、ガス、といった問題にまで及んでいた。開発業者の多くは、開発業者自身の開発が単なる物造りと考えて、そこで発生する都市活動に関心が及ばず、全ての開発矛盾を行政機関のサービスの矛盾へ転嫁していた。悲鳴を上げた行政機関は「既存の都市施設に適合しないものを造る場合には、その分は開発業者で負担をするように」と主張した。その規定が第３３条第１項第ニ号である。
この条文では、開発計画が上記のイ、ロ、ハ、ニ、の4項目の事項を勘案して、環境の保全上、災害の防止上、通行の安全上、または事業活動の効率上支障がないようされていることを定めている。ここで、環境と言っている内容は、自然環境だけではなく、歴史文化環境や、社会環境の全てを含んでいる。
なかでも重視されなければならないのは都市の歴史文化環境である。都市はそれ自体が歴史文化の集積であって、都市住民の都市に対する帰属意識やアイデンティティーは、長い歴史をかけて形成されてきた歴史文化環境に支えられている。
都市の歴史文化をどのように都市計画の文化的環境形成の骨組に入れるかは、世界の都市の共通に取り組んでいる課題である。都市住民に帰属意識を育てることのできる都市をつくるために、都市の歴史文化をどのように将来の都市の中に活かしていくかは、都市計画上最も重要な項目である。都市の歴史文化を担うものは建築物や建築物以外の工作物、遺跡、樹木、道路、河川などに時間を加えた４次元の都市空間文化の全てが含まれる。
この条文の適用に当たっては、その開発について個別に、この条件を満足する開発計画であることを、開発事業者が開発許可申請書の中で説明する責任があり（第３０条許可申請の手続）それを受けた開発許可権者は、開発計画がこの条文に適合した内容であることを審査した上、適合していると判断したときは許可をしなければならないと規定している(第33条)。

都市計画法第33条　
都道府県知事は、開発許可の申請があつた場合において、当該申請に係る開発行為が、次に掲げる基準（第４項及び第５項の条例が定められているときは、当該条例で定める制限を含む。）に適合しており、かつ、その申請の手続がこの法律又はこの法律に基づく命令の規定に違反していないと認めるときは、開発許可をしなければならない。

８　排水施設の審査その他(第３３条第１項第三号及び第七号その他）
大規模な敷地が開発されることになると、樹木の伐採と緑被が破壊され、代わって、建築物の屋根と敷地の舗装により、敷地の雨水流出係数が高まり、周辺の土地に溢水や河川の氾濫による被害がおよぶことは、多くの都市災害の事例として社会問題になっている。
東京都では高密度開発の結果、広幅員道路が建設され、上水道や下水道が巨大化した。樹木が伐採され、敷地の過半が雨水浸透のできない建築物の屋根や、道路や敷地全体が舗装化によって、雨水の流出係数が急増大している。そのため、かつて氾濫したことがなかった河川が、通常の降雨でも氾濫するといった神田川にみられる事故や、集中豪雨により下水道で発生した鉄砲水事故が発生している。都市計画法の規定は、そのようなことが起きないように都市施設の体系の中で排水問題を処理することを定めている。これらの雨水管理の問題は河川管理の問題として、河川の管理区域を単位に、河川管理行政の問題として管理されている。そのため開発許可権者は河川管理者の同意を得て開発許可を与えることになる。

都市計画法第33条第1項第三号　
排水路その他の排水施設が、次に掲げる事項を勘案して、開発区域内の下水道法 （昭和３３年法律第７９号）第２条第一号 に規定する下水を有効に排出するとともに、その排出によつて開発区域及びその周辺の地域に溢水等による被害が生じないような構造及び能力で適当に配置されるように設計が定められていること。この場合において、当該排水施設に関する都市計画が定められているときは、設計がこれに適合していること。

そして４号以下でも次のように定めている。

都市計画法第33条第1項第四号～十四号
四 　主として、自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為以外の開発行為にあつては、水道その他の給水施設が、第二号イからニまでに掲げる事項を勘案して、当該開発区域について想定される需要に支障を来さないような構造及び能力で適当に配置されるように設計が定められていること。この場合において、当該給水施設に関する都市計画が定められているときは、設計がこれに適合していること。
五 　当該申請に係る開発区域内の土地について地区計画等（次のイからホまでに掲げる地区計画等の区分に応じて、当該イからホまでに定める事項が定められているものに限る。）が定められているときは、予定建築物等の用途又は開発行為の設計が当該地区計画等に定められた内容に即して定められていること。
イ　地区計画　再開発等促進区若しくは開発整備促進区（いずれも第１２条の５第５項第二号に規定する施設の配置及び規模が定められているものに限る。）又は地区整備計画
ロ　防災街区整備地区計画　地区防災施設の区域、特定建築物地区整備計画又は防災街区整備地区整備計画
ハ　歴史的風致維持向上地区計画　歴史的風致維持向上地区整備計画
ニ　沿道地区計画　沿道再開発等促進区（幹線道路の沿道の整備に関する法律第９条第４項第二号に規定する施設の配置及び規模が定められているものに限る。）又は沿道地区整備計画
ホ　集落地区計画　集落地区整備計画
六 　当該開発行為の目的に照らして、開発区域における利便の増進と開発区域及びその周辺の地域における環境の保全とが図られるように公共施設、学校その他の公益的施設及び開発区域内において予定される建築物の用途の配分が定められていること。
七 　地盤の沈下、崖崩れ、出水その他による災害を防止するため、開発区域内の土地について、地盤の改良、擁壁又は排水施設の設置その他安全上必要な措置が講ぜられるように設計が定められていること。この場合において、開発区域内の土地の全部又は一部が宅地造成等規制法 （昭和３６年法律第１９１号）第３条第１項 の宅地造成工事規制区域内の土地であるときは、当該土地における開発行為に関する工事の計画が、同法第九条 の規定に適合していること。
八 　主として、自己の居住の用に供する住宅の建築又は住宅以外の建築物若しくは特定工作物で自己の業務の用に供するものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為以外の開発行為にあつては、開発区域内に建築基準法第３９条第１項 の災害危険区域、地すべり等防止法 （昭和３３年法律第３０号）第３条第１項 の地すべり防止区域、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律 （平成１２年法律第５７号）第８条第１項 の土砂災害特別警戒区域その他政令で定める開発行為を行うのに適当でない区域内の土地を含まないこと。ただし、開発区域及びその周辺の地域の状況等により支障がないと認められるときは、この限りでない。
九 　政令で定める規模以上の開発行為にあつては、開発区域及びその周辺の地域における環境を保全するため、開発行為の目的及び第二号イからニまでに掲げる事項を勘案して、開発区域における植物の生育の確保上必要な樹木の保存、表土の保全その他の必要な措置が講ぜられるように設計が定められていること。
十 　政令で定める規模以上の開発行為にあつては、開発区域及びその周辺の地域における環境を保全するため、第二号イからニまでに掲げる事項を勘案して、騒音、振動等による環境の悪化の防止上必要な緑地帯その他の緩衝帯が配置されるように設計が定められていること。
十一 　政令で定める規模以上の開発行為にあつては、当該開発行為が道路、鉄道等による輸送の便等からみて支障がないと認められること。
十二 　主として、自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為又は住宅以外の建築物若しくは特定工作物で自己の業務の用に供するものの建築若しくは建設の用に供する目的で行う開発行為（当該開発行為の中断により当該開発区域及びその周辺の地域に出水、崖崩れ、土砂の流出等による被害が生じるおそれがあることを考慮して政令で定める規模以上のものを除く。）以外の開発行為にあつては、申請者に当該開発行為を行うために必要な資力及び信用があること。
十三 　主として、自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為又は住宅以外の建築物若しくは特定工作物で自己の業務の用に供するものの建築若しくは建設の用に供する目的で行う開発行為（当該開発行為の中断により当該開発区域及びその周辺の地域に出水、崖崩れ、土砂の流出等による被害が生じるおそれがあることを考慮して政令で定める規模以上のものを除く。）以外の開発行為にあつては、工事施行者に当該開発行為に関する工事を完成するために必要な能力があること。
十四 　当該開発行為をしようとする土地若しくは当該開発行為に関する工事をしようとする土地の区域内の土地又はこれらの土地にある建築物その他の工作物につき当該開発行為の施行又は当該開発行為に関する工事の実施の妨げとなる権利を有する者の相当数の同意を得ていること。

第３章    開発許可制度の運用実態

１　開発許可制度の蹂躙
都市計画では、都市活動が健全に行われるための文化的環境と、都市生活を支える都市基幹施設（インフラストラクチャー）を含む都市施設の整備が図られなければならない。
都市計画法は、開発される敷地の規模が一定（原則は1,000平方メートル）以上の場合、そこで開発される予定建築物の内容によって、既存の都市施設で満足に負担できないことも起こりうるため、事前に審査して、第33条に定める開発の基準に適合するものに限り開発許可を与えることにしている（第29条）。開発許可の必要条件は、もっぱら開発規模（敷地面積）だけが条件であって、その開発規模を超える全ての開発は、仮に建替え工事として行う開発であっても、それが従前と相違する場合には、開発許可を受けるべきことになっている。（都市計画法制定時の国会における西村栄一大臣と政府委員竹内藤男都市局長の立法趣旨の説明。昭和４２年７月１４日衆議院本会議（巻末資料ⅰ）、昭和４３年４月５日衆議院建設委員会（巻末資料ⅱ）、昭和４３年５月９日参議院建設委員会（巻末資料ⅲ）。）
都市計画法が施行されたとき、都市施設の整備は低い水準にあったので、大規模建築物など予定建築物の種類によって、都市施設として対応することができないことが危惧されたので、地方公共団体の整備状況に合わせて、開発許可の対象面積を300平方メートル以上にまで引き下げることができるとされた（都市計画法施行令第19条）。東京都については、500平方メートル以上の敷地については開発許可を受けるべきことが定められた。しかし、この開発許可を受けるべき規模以上の開発で、しかもその開発内容が都市計画法第33条の開発許可の基準に抵触しているにも拘らず、東京都では「開発許可不要」の名の下に開発許可制度を基本的に否定する都市計画行政が行なわれてきた。

２　矮小化された「開発行為」の定義
都市計画法は、４条１２項に「開発行為」の定義を置いている。それによれば、「開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう」とされる。この「土地の区画形質の変更」として定義したことは何かについては、都市計画法は再定義をしていない。法律を素直に読めば、開発敷地に形を変更したり、そこで建築できる土地利用の質的変更を指していることは明確で、解説は必要ない明確な開発行為の定義である。しかし、東京都は、『開発の手引き』（東京都都市整備局）の中で、この定義された「区画形質の変更」の文言を極めて限定的に解釈し、区画の変更とは、「道路の新設、位置の変更・廃止による区画の変更」であり、形質の変更とは「１メートルをこえる切土・盛土等による形質の変更」であるとしている。
しかしながら、このような解釈は、開発許可の対象を法律に依らないで、又は、法律改正をしないで緩和する意図を持って、牽強付会な解釈を持ち込んだものである。つまり、この解釈は、都市計画法の開発許可制度の趣旨及び文理を法律上の根拠を置かないで逸脱するものであって、誤った運用と言わざるを得ない。
現に、国土交通省の「開発許可運用指針」においても、「法第４条第１２項に規定する開発行為の定義」について、「運用にあたっては、・・・例えば、単に一定規模以上の切土又は盛土を伴わないことのみをもって、『形質』のみならず『区画』の変更にも当たらないとするようなことは、法の趣旨を逸脱するものであることに留意すべきである」と記述しているのである。
前述のとおり、都市計画法が開発許可制度を導入した目的は、開発行為が行われた場合には、従前と異なった規模ないし密度における土地利用が行われることから、これを許可に係らしめることによって、当該開発行為が都市計画や既存の都市環境に適合するものであるかどうかを審査し、良好な市街地の形成を図ろうというものであった。
当然のことではあるが、開発行為の意義の解釈運用は、こうした制度の趣旨に沿うものでなければならないはずである。そうであるならば、開発行為とは、法３３条以下の審査が実質的に必要とされるような、従前と異なる土地の利用行為を意味しているものと解さなければならないはずである。道路の新設や変更があるような場合はもとよりであるが、既存宅地上の建物の建替えで切土・盛土を行わない場合であっても、木造家屋を取り毀して中・高層マンションを建築するなど利用密度が変わるときには、やはり都市計画や既存の都市環境との適合性の審査が必要である。ただし、法は、こうした質的変更を伴うものであっても、規制の対象を一定規模以上（東京都では５００平方メートル）のものに限っていることは既述のとおりである。
ちなみに、日本の都市計画法がお手本としたとされるイギリスの都市許可制度では、開発とは、土地にかかわる建築、土木工事および土地または建物の利用の重大な（ｍａｔｅｒｉａｌ）変更をいい、宅地造成、建物の建築、用途の変更を含むとされている（山口周三著『イギリスの都市計画―計画許可制度の運用』至誠堂、昭和４５年）。こうしたイギリス法も勘案し、前述の立法趣旨に沿って法４条１２号の規定を解釈するならば、「土地の区画形成の変更」というのは、単に土地の形状や道路による区画の変更を指すのではなく、法３３条以下の要件審査を必要とするような、予定建築物が従前の建物とは質的に異なる土地利用の変更を含むものと解すべきである。このような土地利用の質的な変更をも含むという趣旨で、法は「区画形質の変更」という文言を用いているのである。

３　開発行為不存在を違法に容認した「分筆、号筆」の扱い
東京都は、開発行為を土地の造成工事に矮小化している。ここに間違いの出発点がある。
開発行為のうち、都市計画法第３３条に定められた開発許可の基準に抵触するような開発は、都市に混乱を引き起こすことになるため、開発許可の基準に適合するよう、開発許可を受けることを義務づけたのが開発許可制度の趣旨と目的である。従って開発許可の基準に適合させるために必要な工事は、すべて開発行為に含まれなければならない。
法律上、第４条第１２項の開発行為の概念は、第３３条の開発許可の基準対象とする開発行為を含む、より広い概念を指すべきであるにも拘らず、東京都は第３３条より遥かに狭い概念を、開発行為の定義に定め、事実上の都市計画違反を積極的に助長してきた。開発許可逃れをする方便として、開発行為を、土地を１メートルを超えて、切土、盛土する行為、と矮小化する解説と同時に、分筆や合筆は、開発行為ではないといった運用通達が出され、都市計画行政の現場では、土木工事を伴わない開発行為は存在しないかのような都市計画法の骨抜きが公然と行われている。
都市計画法が施行されたとき、最初から開発許可制度は過大な開発費負担を要するものとして、開発許可の対象を縮小する圧力が政治から行政にかけられ、その外堀を埋めたのが「分筆及び合筆は開発許可に入らないとする」法律解釈通達であった。
都市計画法では、敷地面積が１０００平方メートル以上（東京都では５００平方メートル以上）は開発許可を受けなければならないと規定している。これはこの面積以上の敷地は、その敷地に建築される予定建築物によって、既存の都市環境に影響を与える可能性があるから、開発許可の審査が必要だからである。開発敷地が複数の筆で構成されていたり、又は、開発敷地が１筆の土地の一部を使うこともある。これらの敷地の筆を分筆することや合筆することは、敷地面積を増減するものではないので開発許可の対象にしないという法律解釈は正しい。しかし、現実にやられたことは、分筆又は合筆によって、敷地面積が開発許可の対照とする面積以上の場合にも、開発許可は要しないという間違った運用を始めることになった。この解釈通達が、開発許可の対象となる「土地の区画形質の変更」と定義されている開発行為（第４条第１２項）の解釈を、物理的な土木工事であるかのように歪めることになった。
東京都が、開発行為を単なる土地の造成であって、予定建築物の建築とは関係がないという考えで開発許可の行政事務に当たっていることは、分筆又は合筆により敷地面積が開発許可面積を超えても開発許可を要しないとした間違った法律解釈通達をさらに拡大した間違いである。東京都は、開発許可の審査は敷地の造成であって、予定建築物の審査には及ばないから、「敷地の切土又は盛り土をしなければ開発行為ではない」、と法律に根拠のない解釈を『開発許可の手引き』に記したのである。
開発許可が問題にしていることはあくまでも予定建築物による都市施設への影響である。敷地面積が同じでも予定建築物の用途、規模、構造等によって、都市施設に与える影響は大きく違い、敷地の造成工事は必要としなくても、交通量、上水、下水、雨水等の処理に関してその開発を受け入れるためには、敷地の内部または外部の都市施設を改良しなければその開発は認められない場合がある。その審査を一切すり抜ける方法として編み出されたのが、『開発許可の手引き』に明記された「開発行為不存在」を主張する脱法的法律解釈である。
開発事業の中には、結果として特段の区画形質の変更をしなくても予定建築物を建築できる場合もあるが、都市計画法第３３条に定める開発許可の基準と開発計画とを照合しない限り、開発行為の存在の有無は判断できない筈である。開発許可を出すか、開発不許可とするかの判断は、開発許可申請を受けて審査するしかない。
開発許可の要、不要の判断は、開発許可の基準に適合するかどうかの判断で、それは開発許可申請を受けて審査をしなければできない判断である。しかし、それとは全く別の審査の基準を『開発許可の手引き』で定め、｢開発許可不要｣とする判断を法令解釈の名の下ですることは、そもそも都市計画法で予定されていないことであり、明白な法律違反である。

４　横行する｢開発許可不要｣
開発許可制度は、法定都市計画と既存の都市施設の水準に対応することのできない開発は、それに適合するようにすることを開発事業者に求めるものである。「開発許可の基準」に抵触する開発が「開発許可不要」として扱われることなど都市計画法上ありえないことである。
都市計画法第29条で定める開発許可の審査の条件は、同条第１項を受けた都市計画法施行令第19条に示された敷地の面積条件しか定められていない。都知事が同条に規定されている条件と別の定めをする法律上の根拠はない。
開発審査の目的は、開発許可基準に抵触する開発を未然に防止することである。第４条第12項に定義する「開発行為」は、予定建築物を建築する上で必要とされる第33条の開発許可基準に定める、次の２点を含む土地の形質の変更である。
①予定建築物の敷地がそこに定められている法定都市計画に適合していること。
②開発地のおかれている既存の都市施設と調和する開発許可の条件に適合していること。
従って、開発許可の基準に抵触する開発は、都市計画法の実体規定違反となる。つまり、第４条で定義されている「開発行為」すなわち、「区画形質の変更」とは、第33条に定められている「開発許可の規準」に抵触する開発行為を含むものでなければならないのは当然である。現実の「開発許可不要」の行政の中で、第33条で定める「開発許可の基準」に違反した開発が、｢開発許可不要｣とされることで違反の事実を追及されないまま、多数発生している。
（「開発許可不要」の事例：町田市玉川学園、文京区湯立て坂、文京区関口、目黒区青葉台、世田谷区千歳烏山、茨城県守谷）

５　「開発許可不要」の背景
新都市計画法制定時には都市施設に混乱を与えないように、開発許可制度を法令どおり適正に適用することが重視された。しかし、その施行直後から開発業者からは開発負担の重さから、開発許可の適用除外を求める要求が強く、政治からも行政ＯＢの天下り先の開発業者からも「何とかせよ」という圧力がかけられていた。
そこで編み出された「奇策」が、敷地の文筆と合筆であり、開発行為の字句解釈である。前者は、当然開発敷地の面積に影響するものであるから、開発許可の要、不要に重大な関係を持っている。しかし、敷地自体の切り土、盛り土をしなければ、開発審査をしなくてよいといった立法に違反した運用として、外堀を埋める行政として始めた。その上、都市計画法第４条第１２項で定義した「開発行為は、土地の区画形質の変更」であるのでその解釈として、「土地を、１メートルを超える切土、盛土」であるとすれば、「開発行為自体が存在しない」となるので、開発許可の規定はすり抜けられると行政官僚と東京都の職員たちが考え出したのである。
その文書が、東京都都市整備局発行『開発許可の手引き』である。その中で「開発行為」の解説として、「１メートルを超える切土、盛土等により土地の形質を変更すること」という法律上根拠のない基準を作り上げたのである。このように｢手引き｣とすれば、行政の末端の人間にも、法律違反を犯しているという良心の呵責を感じることなく違反をやらせることができる。東京都の行政では、法律より指導通達を、さらに行政現場の運用事例を重視してきたため、法律違反を省みることはなくなってしまっている。
そして、司法や、法曹界も『開発許可の手引き』を法律に優先して扱い、行政担当者や、そのＯＢ、又は御用学者が商業出版社から依頼を受けて書いた「法律解釈」を、法律の条文より優先して扱ってきた結果、誤った行政事件判決となっているのである。実は、この種の法律違反を行政がやっている例は、建築士法や建設業法に違反する建築工事請負標準契約約款にもある。

６　予定建築物を審査の対象としない開発審査
現実の東京都知事による開発許可では、都知事自身は開発許可権者としての権限を放棄し、特別区長や建築指導事務所長なる無権限者に許可行為を行わせている。そこでは、予定建築物自体を審査の対象にせず、例外的に予定建築物を審査したときには、建築基準法第48条の用途だけの審査に限定し、容積率や、建ぺい率、各部分の高さはまったく審査の対象にしないで、法律違反の許可をやっている。
（事例：渋谷区鶯谷、世田谷区千歳烏山、文京区関口）

開発許可の基準は都市計画法第33条第１項第一号において｢予定建築物の用途が当該イ．又はロ．に定める用途の制限に適合していること｣と規定されている。建築基準法の条文の書き方としては、建築基準法第４条の｢建築主事｣のところに示されている通り｢第６条第１項｣と記述されていることは、第７条の建築物の完了検査まで含むとなっているのと同じである。
｢建築物の用途の制限｣は、都市計画法第８条（地域地区）として都市計画決定された都市の基本計画（マスタープラン）を実現するための建築設計指針（アーキテクチュアルガイドライン）を定めた建築基準法第３章の規定を指している。）
「建築物の用途の制限」の規定の適用は、各建築物ごとに道路の接する固有の敷地を定め(建築基準法第３章第１節及び第２節)、その敷地と建築物の容積率、建ぺい率、高さは有機的な関係を持って決められるので、第３章第３節（建築物の用途）から第８節（都市計画区域及び準都市計画区域以外の建築物に敷地及び構造）までの規定を含むものである。
現実の開発許可行政が、建築物の用途を建築基準法第48条に限定することは、予定建築物が、建築基準法第３章の規定に適合するような都市計画決定された敷地と建築物の関係であることを審査することを回避するためである。開発許可の目的は、あくまでも予定建築物を建てることができるような敷地の条件を整備することであって、容積率、建ぺい率及び建築物の高さとの関係を捨象した建築物の用途（建築基準法第４８条）で定める土地利用としての用途だけの審査は、開発許可の審査内容として不十分で、それに限定する意味はない。

７　環境への影響の審査を全くやってこなかった開発審査会
東京都開発審査会は、東京都渋谷区鶯谷の歴史的文化遺産として、旧石器時代から縄文時代までの遺跡が発見されて、それが発掘されたにもかかわらず、東京都および開発業者がそれを歴史的文化として開発計画に活かそうとしない開発計画を許可した事件の不服審査請求に対して驚くべき判断を示した。この事件は開発地に隣接して居住する住民が不服審査請求を申請し、歴史的環境の保全について開発審査会で口頭陳述した。
それに対し、東京都開発審査会の会長は住民の口頭陳述の途中で、「本審査に関係のない話は、適当なところでやめなさい」と発言を遮ったのである。都市計画法に基づいて環境の保全について、開発区域の周辺の状況を審査するべき開発審査をやっている都市計画の処分庁の上級庁としての開発審査会の口頭審査としては考えられない対応である。
つまり、東京都都市計画行政庁はもとより、開発審査会自体が都市計画法第３３条第１項第２号に規定してある環境の保全に、「歴史的文化環境」が含まれる当然のことを、あえて開発業者の利益のために法律の規定を蹂躙しているか、または、法律を理解する能力を持たないで、開発審査会の業務に携わっているとしか言いようがない。もしかすると、日本の都市を支える学問自体が、都市工学と言ったエンジニアリングに偏重し、都市学の基本に、都市市民の生活文化を豊かに営むための歴史文化の集積であるという、人文科学的視点が大学教育に欠落している結果が行政に反映されているのかもしれない。
（事例:渋谷区鶯谷、文京区銅御殿）

８　管理者との協議が整っていない開発許可は33条第1項第三号違反である
開発許可制度は、予定建築物の敷地が、都市計画決定された地域地区の条件に適合し、かつ、既存の都市施設の状況と調和することができる開発計画であることを審査し、開発を許可する制度である。
開発する予定建築物にとっても、その立地する都市環境と調和することがなければ、たとえば、道路、河川、公園、上・下水道はもとより、幼稚園、学校、病院その他の利便施設、都市施設が、予定建築物の期待どおりの受け入れをしなくては困るし、予定建築物を受け入れる地域地区としても、その開発の結果、既存の環境が壊されたり、機能を低下しても困ることになる。開発許可制度は、そのようなことが起こらないように、開発事業者は開発による影響を事前に調査して対応するべきことを定めている。特に、公共施設の管理者との協議として、第32条をおいており、開発許可権者は、開発事業者に対して、行政上の関係者に対しては、できるだけ広く協議をするようにさせ、開発がその地域とトラブルを起こさないようにするべきことを定めている。
しかし、実際の開発は、周辺地区と利害の反するものが多く、公共施設との協議をできるだけしないで済まそうとする傾向が強い。そして、本来ならば第32条の協議は公共施設の管理者の同意を必要とするにも拘らず、開発許可権者が開発業者に対して、恣意的にその協議自体を求めず、関連公共施設の管理者等の同意がなくても開発審査を通過させて許可し、または、東京都が作成した『開発の手引き』に示された法律上に根拠を持たない解釈を根拠にして、｢開発許可不要｣とする判断をして、第29条による開発許可をすり抜けさせる行為が行われてきた。
東京都や町田市では、河川管理者がその開発計画が既存の河川の排水基準に適合しているとの第32条の「同意したこと」の審査をせず、開発許可の中で開発許可権者が、その権限を逸脱して河川管理者の判断によらず、河川管理者でないと法律上の責任を負えない開発許可権者自らの判断で、「開発業者の開発計画でよい」としてしまっている。
町田市の例は開発業者の開発計画は、そこで建築される予定建築物に「雨水調節施設を予定建築物の付属施設」として計画しているというもので、雨水調節機能として足りるものであることと、その管理体制が河川管理の一貫として河川管理者の指揮下に置いて管理されるとの協議は存在していない。河川管理者との協議が整っていない雨水調節施設は開発許可を出すべき条件に適合しない都市計画法第３３条１項三号違反である。
又、このような雨水調節施設を建築物の空間として建設し、管理することは、建築基準法の法域にはなく、特定行政庁の監督を受けない建築物の設備ではない。よって、建築物内に作られた薄い貯留槽をその他の倉庫等の用途に変更することを禁止することは建築基準法行政に置いては不可能である。それらは、一般の建築物の床を、偶々雨水貯留に使うというだけで、河川管理上の河川施設でもない。当然河川管理上の拘束力も及ばない。
建築基準法の法域でもないものを、都市計画施設の代用施設であるとする扱いは、都市計画法の開発許可制度を骨抜きにする違反行為である。建築物と一体的に雨水貯留槽を工作物として建設することは可能である。この場合は建築物の下部に雨水貯留槽という工作物をその開発事業者の所有物又は河川管理者に移管する工作物として開発許可にかかる計画として、河川管理者との同意内容の計画として建設し、開発後の施設管理は、河川管理者の監督下に置かれることでなければならない。なお、予定建築物は、その工作物の上に建設することは可能である。少なくとも、雨水貯留槽は、構造耐力的に建築物と一体として作られることがあったとしても、それ自体は建築物とは独立した工作物として造られ管理されなければならない。
（事例:、町田市玉川学園、世田谷区千歳烏山、渋谷区鶯谷、文京区関口）

９　開発許可と建築確認
建築基準法行政は、予定建築物の敷地が、都市計画法で定める開発許可の条件を具備していることを確認して開始される建築工事に関する行政である。そのため、開発許可を受けた開発工事により造成された敷地が完成してから、建築確認申請が始まることになる。そのため、開発許可が下りても、計画が存在するだけであって、計画通りの実態は存在していない。そのため、確認申請は受け付けられない。
開発許可に関する計画の実体が完成したときは、都市計画法第36条による開発許可による工事が完了し、公告されるときである。開発許可が成されても、第36条に基づく工事完了公告が成されるまでは、開発許可の対象となっている計画内容が実現してはいないし、それが実現する担保自体が存在しない。それまでの間は、都市計画法第37条に基づき、一切の建築工事はしてはならないことになっている。また、第37条により都市計画法施行者に許される例外許可により、建築行為は、開発許可に関係する工事用の建築に限定されており、この開発における予定建築物は含まれないことは、第37条の文理上、明らかである。
都市計画法による開発許可制度では、予定建築物が建築される場合には、建築物の敷地に関する問題は、全て、整備した状態にまで土地整備を完了してから、建築基準法としての行政で対応することになっている。そのため、建築基準法第６条で定める確認では、確認申請内容が建築基準関係規定と照合して適合していることの確認をすることになっている。確認事務に関し、都市計画法との関係については、建築基準法関係規定を定義した同法施行令第９条第十二号で都市計画法第２９条第１項又は第２項と定めている。
都市計画法第２９条は同法第３章第１節開発行為等の制限を定めた節の最初の条文で、同節で規定する開発計画の許可から開発工事の完了までを包含するものである。ここで建築物の確認は、開発許可された工事が第３６条に基づく完了公告がなされたことを確認するもので、開発計画が開発許可の基準に適合していたことで開発行為を許可した段階を指しているわけではない。
つまり、都市計画法第２９条による開発許可による開発工事が完了して、その工事の完了公告が都市計画法第３６条で出されることで、初めて開発許可された予定建築物が建設できる敷地環境が整備されたことになる。開発工事の完了公告されることで、建築確認申請ができるという法律の構成をとることになっている。そのため、当然開発工事の完了公告が出されるまでは、予定建築物の建築など一切の建築工事は禁止するという都市計画法第３７条の条文が置かれている。
建築基準法体系では建築計画の確認申請を受けて審査をすることになる。確認申請自体は架空の敷地を前提にした確認ではなく、実際に建築しようとする場合の計画についての確認申請で、その大前提としての「予定建築物の敷地が、都市計画的に適法であるという開発許可された工事が、計画どおり完了」してなければ、計画を実施する敷地の実体が存在しないことになる。その実体がなければ確認申請自体を受け付けることはできない。仮に確認申請書が提出されたとしても、計画に係る敷地の実体が存在しないため、受理そのものできず、誤って受理したとしても、「確認できない」旨の通知を出すべきことになるという構成をとっている。
開発許可制度と建築行政との関係は、都市計画法の立法に当たって、開発許可による工事が完了して、予定建築物に対応する開発行為が完了して、完了公告をしてからでなければ、第37条に定められたとおり、予定建築物を建築しても良いとされる都市施設の整備事態が建設されていないことが繰り返し説明され、その通りの法律条文になっている。そのため、当然開発許可がなされた段階では、建築基準法第６条で確認することができないことになる。

建築基準法施行令第９条第十二号（建築基準関係規定）
法第６条第１項 （法第８７条第１項 、法第８７条の２ 並びに法第８８条第１項 及び第２項 において準用する場合を含む。）の政令で定める規定は、次に掲げる法律の規定並びにこれらの規定に基づく命令及び条例の規定で建築物の敷地、構造又は建築設備に係るものとする。
（一号 ～十一号　省略）
十二 　都市計画法 （昭和四十三年法律第百号）第２９条第１項 及び第２項 、第３５条の２第１項、第４１条第２項（同法第３５条の２第４項 において準用する場合を含む。）、第４２条（同法第５３条第２項 において準用する場合を含む。）、第４３条第１項並びに第５３条第１項

１０　開発工事が完了していない時点の確認済証の交付は違法
東京都では、開発許可に伴う開発工事が完了していないにも拘らず、開発許可が下りた段階で、建築確認申請を受け付け、確認審査が行なわれ、確認済証の交付がなされてきた。つまり、開発許可に係る工事が完成していなくて、予定建築物の敷地の実体が存在しないにも拘らず、予定建築物の計画と、実体のない開発許可の計画内容だけを照合して、計画同士が照合できたから確認済証の交付をするという違反が横行している。
確認済証自体が、開発許可という計画段階の許可のみの段階で、その実現の担保はなく、実体の土地整備がなされない状態で交付されてきたことは、建築基準法違反を行政がやっていることを意味している。このように開発許可は建築基準法行政により蹂躙されてきたが、都市計画行政自体が、次に述べる都市計画法第３７条但し書で予定建築物の建築を違法に実施することを助けているために発生しているものである。
都市計画法と建築基準法の行政事務の関係は、開発許可に係る工事が完了してからでなければ、建築基準法の行政は開始できないことは、都市計画法の制定時の国会での政府委員の立法趣旨の説明でも明らかであるだけではなく、現行都市計画法第３６条及び３７条にも規定されているとおりである。予定建築物の建築は、その敷地が都市計画上適正な建築環境に整備されていることを、開発許可により審査し、その開発行為を開発許可通りに完成させてからでなければ、建築させてはならないとするものである。
雨水貯留槽を形式的に建築物の内部に計画するということで開発許可逃れをする脱法行為が広く取り組まれているが、それは、実は開発許可による工事を完了する以前に建築工事を着手することを正当化する手段として利用されている。それは先ず開発許可において、予定建築物には事実上十分な雨水貯留槽を設けているとして、河川管理者との協議が不要であるとし、さらに、雨水貯留槽を開発許可と一体にしないわけにはいかないとして、雨水貯留槽と一体の予定建築物の建築工事を都市計画法第３７条に違反して建築させようとするものである。

１１　開発許可による工事と予定建築物の建築工事は全く別物
新都市計画法制定時に、開発許可による工事と建築工事を一体的にやれるようにしないと地下室を設けたりする場合には、造成工事を終わってから地下工事の掘削をすることは不経済になるので、一元的にできないかという問題提起はあった。しかし、開発許可による工事は、都市施設の整備と不可分の関係にあり、開発許可に係る工事が適法になされなかった状態で予定建築物が建築されると、都市計画に適合しない敷地条件での工事となって、取り返しがつかないことになるから、開発許可に係る工事は、工事完了公告として開発行為として行われるべき工事に一区切りをつける必要があるとされた。
しかし、現実の東京都において行われている都市計画行政は、都市計画法上許可してはならない予定建築物の建築を、第３７条に定める建築工事の禁止の条文に違反して、｢建築禁止の制限解除｣と説明して、都市計画施行者が恣意的にできる処分であるとして例外許可を繰り返してきた。
つまり、同条文では、「開発工事を行うために必要な現場事務所、材料置場等の建築については、都市計画の施行者（開発許可権者）が例外許可した場合には建築することができる」とする条文である。しかし、その条文を「開発許可権者に無制限の建築許可をすることができる「建築制限解除」の条文である」との解釈を持ち込んで、予定建築物の建築を認めるという違反を行なっている。
現実の東京都における都市計画法の扱いは、法律条文の文理解釈をせず、開発許可権者がやりたいと思うことであって、例外として許可できるという条文があれば、その字句を根拠に拡大解釈して、法律の構成や文理解釈を無視して権力の行使が行われてきた。開発許可による工事が完了していないのに、第２９条の開発許可証が交付され、第３７条ただし書きを根拠として建築物の建築制限をはずすことで、予定建築物の確認済証が交付され、その建築工事を着工する都市計画法第３７条違反が、開発許可権者の許可で堂々とやられている。
都市計画法第３７条の例外許可は、開発許可にかかる工事をするために工事用に事務所や、材料置き場などの建築物の工事は、建築工事であっても例外的に許可しても良いとするものである。その例外許可される建築物に予定建築物など入るはずはない。しかし、東京都は開発許可が下りてしまえば、その開発許可を根拠に、現実の開発許可による開発が完成していなくても建築確認申請を受理した。
そして、開発計画による工事が実在しないにも拘らず、建築基準関係規定では開発許可証でよいという字句になっているからと言って、確認済証を交付し、都市計画法第３７条の例外許可を｢建築の制限解除｣と称して、同条での規定の内容と全く反対の意味の違反都市計画行政として、予定建築物の建築を許可してきた。東京都のこの違反を正当化する言い訳は、｢地方分権法により、開発許可権者に許された第３７条の許可の範囲は、開発許可権者の裁量の範囲である｣という主張である。

条文の記述の特徴
建築基準法第６条は、予定建築物の計画が建築基準関係規定に適合していることの確認であるが、その建築基準関係規定に関しては、建築基準法施行令第９条第十二号で、都市計画法第２９条第１項又は第２項と記述されている。これは単に第２９条だけを指すのではなく、開発許可に係る一連の行政事務つまり第３７条までを含むことになっている。この建築基準法の条文の作り方は、同法第４条「建築主事」に関し、「第６条第1項に規定による確認に関する事務」という記述しているのと同じである。建築主事の事務は第６条だけではなく、第７条に定める工事完了検査の規定までの一連の事務を指している。都市計画法第３３条第１項第一号いう「予定建築物等の用途」とは、都市計画法第８条の地域地区に関する建築基準法の第３章規定を指す。第３章規定の建築規制は、建築物用途との関係で、容積率、建ぺい率、建築物の高さの制限が関係している。「予定建築物等の用途」という書き方になっていて、建築基準法第４８条の建築物の用途だけを指しているものではないのと同じである。

１２「開発許可不要」を前提とした建築確認済証の交付は違法
東京都町田市で、敷地面積が約５ヘクタールに、１０階建ての高層マンションが１０棟建設する開発が、「開発許可不要」という処分がされることで、都市計画法第３３条に規定する「開発許可の基準」に抵触する開発が行われ、第３３条第１項のみならず、第２項の敷地の接道基準など、実体基準に違反した状態で、建築基準法による確認済証の交付が行なわれ、建築工事は完成した。
確認済証の交付処分を違反であると争った建築審査会は、その処分を適法としたことから、住民は行政事件訴訟法で処分の違法を提訴した。しかし、東京地方裁判所は審査会同様の行政庁の処分を正当であると訴えを却下した。（平成１８年（行ウ）第３２３号及び第１６１号）、平成１９年５月２４日判決言い渡し）その控訴審で判決が下りるときには、既に入居が始まっていて、東京高等裁判所は、「確認済証どおり建築物を建築しなければならないという建築基準法の規定になっていないので、控訴審に係る確認処分を廃棄しても、それは実際建築されている建築物を取り壊せる根拠にはならない。よって、控訴人の訴え自体利益のないものであるから却下されなければならない。」という結果になった。東京高等裁判所の判決自体、建築基準法の論理としては間違ってはいないように見えるが、本当はその判決自体が以下に説明するとおりの法律違反を犯している。
建築物は、確認制度により安全な建築物を実現する制度になっていて、その確認制度がどのようにして安全な建築物を実現することになっているかの東京高裁の理解に間違いがある。
建築基準法第４条「建築主事」に規定があるとおり、建築確認制度とは、建築基準法第６条（建築計画段階の法令照合確認）から、第７条（建築工事検査確認）までの一連の行政事務を指しており、この工事では、工事検査済証の交付が建築基準法に違反して交付されていたのである。建築物の確認制度は、建築基準法第４条に建築主事の事務を明記しているとおり、計画段階から建築工事完了段階までの一連の流れに亘って建築基準関係規定に適合する工事が行われることを、設計図書及び建築工事を建築基準関係規定と照合確認することによって、適法な建築の実現を図っている。確認事務はその間、連続・継続しており、計画確認段階で完成しているわけではない。
控訴人が、建築確認申請の無効を東京地裁に提訴した段階では、まだ工事が始まっていなかった。そのため確認済証の交付の無効の訴えとして成されていた。しかし、この事件の係争中に工事はどんどん進められ、控訴審の判決段階では工事は完成し、マンションの入居は始まっていた。このような段階での控訴人の起こしている「確認済証の交付の無効」の訴えは、当然、確認制度と一連のものとされている「工事検査済証の交付」を含めるものでなければならない。しかし、高等裁判所は、建築基準法の構成が理解できていなかったのか、あえて処分庁を救うためか、法律の「文理解釈をせず」、頑なに「文字どおり適用して」、「確認済証の無効」は、第６条に規定する行政事務に限定して、第７条に規定する工事検査確認事務は、「確認事務ではなく、それとは別の事務」という建築基準法第４条違反の「却下の判決」を下したのである。

１３　違反建築容認は法治国の原則に反する
建築確認制度は、正確に言えば行政処分ではなく、事実確認という行政事務に過ぎない。これは戦前の市街地建築物法時代の建築許可が、警察権の濫用になっていたという反省の基に、建築主事という独立の機関が、建築計画と建築工事と建築基準関係規定との照合確認をするという制度として立法された。しかし、確認済証が交付されない建築物は建築してはならないとする規定と、工事検査済証が交付されない建築物の使用をしてはいけないという規定によって、事実上、確認済証及び検査済証の交付は、許可処分と同様な効力を持ち、建築主事も特定行政庁の吏員という地位を併せ持っていることから、許可と変わらない運用がされてきた。東京地方裁判所の判決は、正にその誤りの上になされた判決である。
建築基準法上、その建築物が建築基準関係規定に違反しているという事実が判明して、既に成された確認が錯誤により確認できないものであったとされた場合には、違反建築物としての処分を下さなければならない、というのが建築基準法の法律の構成である。
建築主事にできる事務は建築基準関係規定との照合であって、それ以降の違反建築物の処分は特定行政庁がなすべき行政事務である。特定行政庁は建築主に対して「違反是正」を求めることになるが、その是正の方法は建築主から提案させるべき問題で、特定行政庁が具体的な指示をする場合には、それ相当の理由と根拠が必要となる。
町田市の事件の建築基準法上の基本問題は、建築確認処分として成されるべき建築計画及び建築工事の「建築基準関係規定」との照合という行政事務の問題である。建築関係規定に関しては、建築基準法施行令第９条に規定されていて、同条第十二号に「都市計画法第２９条第１項」と記載されている。この規定は、開発許可に関する一連の行政処分であり、第２９条から第３７条までを指している。
開発許可申請の審査は、都市計画法第３３条に定める開発許可の基準に適合していることによってなされるものである。開発許可基準に抵触する開発は、実体規定として都市計画法違反の開発である。当然、開発許可に違反した敷地に建築された建築物は違反建築である。東京地方裁判所の判決は、違反の容疑が争われているにも拘らず、同じ実体規定に違反が存在している事実の確認を避け、法律違反の容疑を犯した処分庁のなした違反容疑の建築物の審査を容認するもので、その処分に正統性はない。
この建築基準関係規定のうち、開発許可に関する建築基準法施行令第９条第十二号の内容の確認は、確認処分権者が内容審査をするのではなく、都市計画法の上での開発許可権者がなすべき審査である。つまり、建築主事又は指定確認検査機関が、確認済証を交付する際には、都市計画法で定められた開発許可権者の許可の有無の判断がなされたことを確認することを定めている規定である。この条文が、確認処分において期待している行為は、都市計画法の立法時点の最大の「立法趣旨」である「予定建築物の計画に適合する都市の敷地環境が都市計画決定の内容と、既存の都市施設及び都市環境に調和するものであること」という敷地の条件について、それが整備されたことを確認し、確認審査においては、その敷地以外の建築物の安全検査をするためである。
都市計画法第２９条第１項で定めている開発許可は、字句どおりの開発許可という開発計画の審査事務の完了を指しているものではなく、第２９条で開発許可権者の成した許可の実態が実現し、第３３条の開発許可の基準どおりに完成し、完了検査に合格し、都市計画法第３６条に定める完了公告がなされたものであることを指している。
建築基準法第６条で定める確認済証の交付は、その建築敷地が都市計画法に適合した開発許可どおりの実態があることの確認を求めており、開発計画が開発許可の基準に適合していることを認めて開発許可をなした段階の開発許可の実体が形成されている状態でよいとしてはいない。
都市計画法では、「敷地面積が５００平方メートル以上の場合の敷地の整備は、開発許可を受けなければならない」ことを定めており、それ以外の条件はない。建築主事または指定確認検査機関が「開発許可不要」と判断する権限は法律上なく、もし、開発事業者が「開発許可不要」という申請をしようとするならば、開発許可権者からの「開発許可不要とする権限のある者の処分又は解釈」を文書により提出するか、又は、建築主事又は指定確認検査機関が、直接、開発許可権者に照会し、その正式判断を文書により受けるべきことが条件となる。
裁判所はこのような法律構成を全く無視し、行政事務をぶつ切りにし、結果的に違反建築であっても、既になされた事務の責任は問えないと言っているわけであるが、それは法治国において、「逃げるが勝ち」のようなおかしなことを容認することを意味している。

しかし、町田市のみならず、目黒区青葉台や、茨城県守谷市の高層マンション開発の例も、開発許可権者による「開発許可不要」としてよいとする公式文書は一切ない。
「開発許可不要」とする扱いは、開発許可の基準を満足する開発をしようとすれば、開発許可基準に該当する計画策定のためには多大の開発費用が掛かるので、その費用負担をかいくぐることで不正利益をあげようとするものでしかない。現に町田市の旧ＩＢＭ運動場跡地での高層マンション開発に関しても開発許可の基準に適合するようにすれば、少なく見積もって５０億円以上余分の費用が必要になり、開発業者にとっては道路築造費、公園整備費、雨水貯留施設費に加えて１００戸程度の戸数減としなければならないため、それだけの不正利益が得られた開発である。

第４章    道路に関する法令

１　敷地と道路
開発計画は、その大前提として、予定建築物がその敷地に定められている都市計画決定に調和するものでなければ許可をすることはできない。そこでは、予定建築物とその敷地との関係を定めていることから、開発許可の審査では、基本的に予定建築物ごとの敷地の確定と、敷地と道路との関係を明確にするものでなければならない。

２　開発許可の一般的な技術的細目（都市計画法第33条第2項、同法令第25条）
都市計画法第３３条第２項の｢前項各号に規定する基準を適用するについて必要な技術的細目は政令で定める｣との条項を受けて都市計画法施行令第２５条以下が定められている。その中の最大の技術基準が開発地と道路との関係である。都市計画法施行令第２５条第二号の規定は以下の通りである。

都市計画法施行令第25条第二号
予定建築物等の用途、予定建築物等の敷地の規模等に応じて、６メートル以上１２メートル以下で国土交通省令で定める幅員（小区間で通行上支障がない場合は、４メートル）以上の幅員の道路が当該予定建築物等の敷地に接するように配置されていること。
ただし、開発区域の規模及び形状、開発区域の周辺の土地の地形及び利用の態様等に照らして、これによることが著しく困難と認められる場合であつて、環境の保全上、災害の防止上、通行の安全上及び事業活動の効率上支障がないと認められる規模及び構造の道路で国土交通省令で定めるものが配置されているときは、この限りでない。

都市計画道路の技術基準の基本的な考え方は、まず開発敷地は道路に接道するべきことを定めている。そして開発敷地の接道する道路の幅員については、開発地の交通量で既存道路交通が妨害されないようにするために「予定建築物の用途と敷地の規模」で、都市計画法施行規則第２０条において住宅、住宅以外、第１種特定工作物ごとの区分において、いずれも敷地面積１，０００平方メートル以上の開発では、幅員９メートル以上、敷地面積が１，０００平方メートル未満の場合には、幅員６メートル以上とすると定めている。

都市計画法施行規則第２０条
令第２５条第二号 の国土交通省令で定める道路の幅員は、住宅の敷地又は住宅以外の建築物若しくは第一種特定工作物の敷地でその規模が1,000平方メートル未満のものにあつては６メートル（多雪地域で、積雪時における交通の確保のため必要があると認められる場合にあつては、８メートル）、その他のものにあつては９メートルとする。

３　都市計画法と建築基準法第3章との関係
都市計画法と建築基準法とは、一体不可分の行政として制度化されている。二つの行政の結節点は、「都市計画区域等に存在する全ての建築物は、固有の敷地を定めるべきこと」としている点にある。都市計画区域内の個々の敷地ごとに、敷地と建築物との関係は、都市計画決定した土地利用計画に従って、建築基準法第3章の規定に基づき規制される。結果として、個々の敷地ごとに建築基準法第3章の規定どおりに造られた建築物の集合体としての都市は、都市計画的に調和のとれた環境となる。このような法律の構成をとっているため、都市計画決定された内容を実現するべく、個々の敷地ごとに都市計画決定に対応する建築規制が建築基準法第３章で定められている。

４　都市計画区域内の敷地の基本条件（接道規定）
建築基準法では個々の建築物の敷地は、都市計画法第１１条で定める「都市施設」として幅員４メートル以上の道路に２メートル以上接するべきことと定められている。この都市計画法第１１条第1項第一号に定める「都市施設」としての道路の条件を定めた規定が建築基準法第４２条と第４３条である。関係条文を抜粋しておく。

都市計画法第１１条
都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる施設で必要なものを定めるものとする。この場合において、特に必要があるときは、当該都市計画区域外においても、これらの施設を定めることができる。
一 　道路、都市高速鉄道、駐車場、自動車ターミナルその他の交通施設
(二号以下省略)

建築基準法第４２条 　
この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員４メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、６メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。

建築基準法第４３条　
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第４４条第１項を除き、以下同じ。）に２メートル以上接しなければならない。

第42条の道路は、現実の都市交通としてのネットワーク（網の目）を担う道路としての効用を果たすべきことを前提に、その道路の築造の根拠となる法律が定められている。その際の道路については、それぞれの法つまり道路法 、都市計画法 、土地区画整理法 、都市再開発法 、新都市基盤整備法 、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 、密集市街地整備法等で定められた道路管理者が適正に管理することを前提にしている。特定の法律に基づいて築造された道路以外で、私道であっても、特定行政庁が指定した道路に関しては、特定行政庁が建築基準法の施行業務として、その道路を私的な道路管理ではあるが、道路の効用としてネットワークの一貫と担う都市施設としての道路の効用を維持することを、建築基準法の権限により管理監督することにしている。つまり、建築基準法上の道路は、都市施設としての道路ネットワークの構成道路として、私道であるか、公道であるかを問うてはいない。

５　建築基準法上の道路
（ⅰ）道路法による道路（第42条第1項第一号）
建築基準法で定義されている道路とは、都市計画区域内の建築物の敷地が、都市施設としての交通、防災、利便等のサービスを自動車の交通によって受け入れるために、前述のとおり２メートル以上は道路に接していなければならないとされる幅員４メートル以上の道路をいう。基本的には、すでに道路としての効用を果たすことができるものに限られる。
まず、一般的に公共の道路は道路法によって造られた道路（第42条第1項第一号）がある。

（ⅱ）都市計画法等による道路（第42条第1項第二号）
次に、都市計画法、旧住宅地造成事業法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市住宅供給促進法、密集市街地整備法という、事業法で造られた道路（第42条第1項第二号）がある。これらはいずれも都市開発関係の事業法によって築造される道路である。これらの道路の中で、公共の道路管理者に管理が引き渡されたものは、引き渡された段階で、建築基準法による道路となる。
この中で誤解されるのが、都市計画決定されて行われる新住宅市街地開発法や、都市計画法に基づき、開発許可を受けて都市計画決定されて造られる道路である。これらの事業は、いずれも開発計画の中で土地の管理処分計画が決められていて、事業が完了し、完了公告が出された段階で、その管理処分計画で定められた管理者の土地になる。また、これらの事業で築造される道路は、完了公告が出されるまでは、法律上の実体がないことから建築基準法上の道路ではない。
特に都市計画法による道路とは、｢道路として都市計画決定された道路｣をいい、単に都市計画決定される事業の中で造られた道路は、都市計画法によって造られた道路にはならない。例えば、新住宅市街地開発法（ニュータウン法）に基づく事業では、緑地内の歩道もあり、それらは、公園で管理されることもあるし、道路法で管理されることもある。
また、｢一団地の住宅施設｣で都市計画決定された都市施設として造られた場合には、敷地内の通路となることもあって、都市計画法の道路とはならない。
そのことは、都市計画法による開発許可によって計画された道路についても同じである。それにも拘らず、国土交通省住宅局は、都道府県知事に宛てた通達（国住街第64号平成19年６月20日付、建築基準法道路関係規定運用指針の策定についての＜技術的助言＞）で、｢開発許可を受けて造られる道路は、第42条第1項第二号の都市計画法による道路として扱うものとする｣という建築基準法違反の通達を出した。この通達は、法律上の根拠のない運用通達で、二つの点で建築基準法に違反している。一つは、開発許可による道路は、都市計画法第36条で定められている通り、完了公告がなされるまでは、法律上の実体がないことから建築基準法上の道路ではない。従って先ず法律上の実体がない点で建築基準法に違反している。
もう一つは、建築基準法第４２条第１項第二号の都市計画法による道路は、都市計画決定した道路に限られ、開発許可によって造られたものは、都市計画決定はされておらず、都市計画法上の道路ではないことは法律上明らかである。

（ⅲ）現に存在する道路(第４２条第１項第三号）
都市計画区域に編入されたとき、幅員４メートル以上の道路としての効用を果たしているものも、建築基準法上の道路(第４２条第１項第三号）である。

（ⅳ）事業予定指定道路(第４２条第１項第四号）
道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、大都市住宅供給促進法、または密集市街地整備法により、２年以内に事業が執行される予定のもので、特定行政庁が指定したものは、指定時点で道路としての効用は果たしていないが、建築基準法上の道路（第42条１項第四号）として扱われる。

（ⅴ）位置指定道路(第４２条第１項第五号）
これらの道路以外でも、建築基準法に基づき、建築基準法施行令第144条の４（巻末資料ⅳ）の技術基準に適合する道路を築造し、特定行政庁がその位置を指定した場合には、その道は建築基準法上の道路（第42条第１項第五号）となる。旧市街地建築物法時代に存在したドイツの都市計画法（バオゲゼッツ）に倣った｢建築線｣による道路予定地の道路境界線を用意するこの方法は、1950年建築基準法の制定時に廃止され、第４２条第1項第五号とされた。

建築基準法第４２条第１項第五号
土地を建築物の敷地として利用するため、道路法 、都市計画法 、土地区画整理法 、都市再開発法 、　新都市基盤整備法 、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの（巻末資料ⅴ）

（ⅵ）所謂｢２項道路｣(第４２条第２項）
都市計画区域に編入されたとき、すでに道路としての効用を果たしているが、幅員が４メートル未満の道で、特定行政庁が都市施設としての道路であると指定したものは、法律上幅員４メートルの道路と｢みなされる｣。つまり、道路とみなされた土地は、法律上道路として扱われることになる。この所謂「２項道路｣と呼ばれている道路は、実質的に幅員４メートルの効用を果たしていないが、建築行為が行われる度に道路とみなされた所は道路として整備されるので、都市施設としての道路網に組み入れられてもよいとする考え方である。

建築基準法第４２条第２項 　
この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートルの線をその道路の境界線とみなす。

（ⅶ）自動車が登場する以前の安全な道路システムに対応した道路（第42条第３項）
さらに、都市計画区域に組み入れられたが、徒歩により道路の機能を担ってきた道路については、例外的かつ個別に特定行政庁がその幅員を指定することができる。例えば、車が生活の足になる以前の時代に造られた道路で、併設して水路網や都市防火用水体系があり、徒歩による安全な都市体系が作られたところでは、その区域内には、自動車の進入を排除して、幅員４メートル未満の道路であっても、経験的に安全な通行が維持できるとして、特定行政庁が指定した幅員の道路も例外的に存在する。
都市計画は都市の歴史文化の集積であって、歴史の中で培われた都市空間の文化を、都市が形成された当時のシステムに戻すことで、個性ある歴史景観を生み出すことができる。都市環境を考えるに当たって、現代の自動車交通を前提に、それに対応する道路だけが、唯一無二の都市の機能と固定的に考えてしまう間違った環境の考え方がある。歴史文化環境の保存を前提にして、安全上、機能上、現代の要求に応える方法を考えなければ、歴史文化の集積としての都市を造ることはできない。大阪の法善寺横丁や、東京都中央区佃はその例である。
自動車が登場する以前の交通体系に合わせた生活は、全ての通路をネットワーク化することで可能である。ただその時の条件は｢一団地の住宅施設｣としての都市計画決定があることで、そのシステム全体に公共性を付与することがなければならない。

６　戸建住宅の開発問題
（１）    ４メートル未満の｢２項道路｣による市街地の戸建住宅の開発
都市計画法第３３条「開発許可の基準」第２項｢技術的基準｣に基づき定められた道路の基準は、都市計画法施行令第２５条第二号である。

都市計画法施行令第２５条第二号
予定建築物等の用途、予定建築物等の敷地の規模等に応じて、６メートル以上12メートル以下で国土交通省令で定める幅員（小区間で通行上支障がない場合は、４メートル）以上の幅員の道路が当該予定建築物等の敷地に接するように配置されていること。ただし、開発区域の規模及び形状、開発区域の周辺の土地の地形及び利用の態様等に照らして、これによることが著しく困難と認められる場合であつて、環境の保全上、災害の防止上、通行の安全上及び事業活動の効率上支障がないと認められる規模及び構造の道路で国土交通省令で定めるものが配置されているときは、この限りでない。

その技術基準は、予定建築物の用途開発の規模によって、その敷地の接道すべき道路の幅員は、都市計画法施行規則第２０条で決めている。

都市計画法施行規則第２０条
令第２５条第二号 の国土交通省令で定める道路の幅員は、住宅の敷地又は住宅以外の建築物若しくは第一種特定工作物の敷地でその規模が１０００平方メートル未満のものにあつては６メートル（多雪地域で、積雪時における交通の確保のため必要があると認められる場合にあつては、８メートル）、その他のものにあつては９メートルとする。

都市計画法施行規則第２０条の解説
この条文は、法律の繋ぎ用語「若しくは」と「又は」の読み方の基礎事例である。
都市計画法や住宅関連法では、「住宅」という用途は国民の家計支出で支払われるということで特別な扱いをしているため、この条文でも次のように、Ａ「住宅の敷地」とＢ「『住宅以外の建築物』（Ｃ）若しくは『第１種特定工作物』（Ｄ）の敷地」とに建築物用途による敷地の種類を２分している。法律上は「Ａの敷地」又は「Ｂの敷地」に２分して、「Ｂの敷地」の中の建築物に「Ｃ若しくはＤ」の２種類があるという法律構成になっている。
条文では、「Ａの敷地」または「Ｂの敷地」のいずれの敷地にあっても、その面積が１０００平方メートル未満のものにあっては、敷地の接道する道路幅員は６メートルとするとし、それ以外のもの、つまり面積が１０００平方メートル以上のもの（「Ａの敷地」も「Ｂの敷地］も全てを含んで）は幅員９メートル以上の道に接することを定めている。

そこで予定建築物が住宅であっても、住宅以外であっても、敷地面積が１，０００平方メートル未満の開発である場合は、その開発地での接道する道路幅員は６メートル以上でなければならない。しかし、敷地面積が１，０００メートル以上の開発である場合は、幅員９メートル以上としなければならないと規定してある。しかし、東京都首都整備局の出している『開発の手引』では、都市計画法施行規則に違反して、｢住宅地開発の場合には開発面積の如何にかかわらず、接道道路の付近は６メートル以上｣という都市計画法施行規則第２０条違反の基準を示している。
この条件を満たすことが出来ない開発の場合には、都市計画法第２５条第四号に規定に基づき、その開発地から幅員９メートルの道路まで、開発地から専用取り付け道路を開発地の主要道路を延長して造るべきこととしている。

都市計画法施行令第２５条第四号
開発区域内の主要な道路は、開発区域外の幅員９メートル（主として住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為にあつては、6.5メートル）以上の道路（開発区域の周辺の道路の状況によりやむを得ないと認められるときは、車両の通行に支障がない道路）に接続していること。

接道と接続のちがい
接道とは道路が敷地に接するように配置されていること。接続とは敷地と敷地外の道路をつなぐ道路。

その例外としては、その開発が、専ら住宅の開発である場合には、取り付ける道路の幅員は、９メートルでなくても、６．５メートルでも良いと定めている。つまり、このような開発をしないならば、その開発によってその地域の道路交通は、その開発によって過大の交通負荷を受けるため、第３３条第１項第一号に抵触すると言っている。別の言い方をすれば、抵触する開発はしてはならないということでもある。
しかし、現実に日本の都市は、だだっ広く都市計画区域が設けられ、そこでは｢２項道路｣（都市計画法施行以前に９尺道路（２．７メートル）が造られていて、都市計画法が施行されたとき、建築基準法第４２条第２項により、包括的に特定行政庁が「道路」と指定した。）としての市街地が形成されている。都市計画区域の道路は、都市計画法第１１条第一号に定める都市施設としての道路であり、その幅員４メートル以上の道路である。都市施設としての道路は、建築基準法第４２条の道路である。そこで、建築基準法が施行になったとき（都市計画区域に編入されたとき）、現に道路としての効用を果たしている道路は、実際に幅員として４メートル未満であっても、建築基準法上の道路であるから、その幅員は４メートルあるとみなすとされた。
現実の｢２項道路｣で構成された幅員４メートル未満の道路で造られた町は、その狭い道路幅員と、その道路沿線に構成された発生交通量の少ない緩速自動車走行の戸建住宅地である。そのため、その市街地自体は歩行者と車両共存の都市計画上も住宅地であると考えられることから、都市計画法施行令第２５条第二号但し書きにおいて、そのような開発敷地が幅員４メートルの道路で区画されて、その道路に各予定建築物の敷地が接道するような場合には、建築基準法と平仄を合わせて、そのような開発でよいということを定めている。その規定が都市計画法施行規則第２０条の２の規定である。

（２）開発地周辺に幅員６メートル以上の道路がない戸建住宅地の開発
開発許可を要する開発敷地が広くて、そこの開発道路を建設するばあいには、開発敷地は自動車通行を前提にした開発がなされることから、開発許可を受ける敷地は、幅員６メートル以上の道路として開発することが原則として定められている。しかし、「２項道路」のネットワークとして造られた戸建住宅地のような場合で、各敷地への発生交通量が分されていて、交通量が集約されないような場合には、建築基準法で求めている幅員４メートの道路で十分対応できる。
そのため、｢２項道路｣で造られた既存市街地と連担して、各敷地から直接、幅員４メートルの歩行者、自動車共存道路に取り付けられる市街地を開発することは、都市計画法上、容認している。

都市計画法施行令第２５条第二号ただし書き
ただし、開発区域の規模及び形状、開発区域の周辺の土地の地形、及び利用の態様等に照らして、これによることが著しく困難と認められる場合であって、環境の保全上、災害の防止上、通行の安全上及び事業活動の効率上支障がないと認められる規模及び構造の道路で、国土交通省令で定めるものが配置されている場合には、この限りでない。

都市計画法施行規則第２０条の２ 　
令第２５条第二号 ただし書の国土交通省令で定める道路は、次に掲げる要件に該当するものとする。
一 　開発区域内に新たに道路が整備されない場合の当該開発区域に接する道路であること。
二 　幅員が４メートル以上であること。

この規定の適用にあたっては、その適用される開発地の条件が先ず問われることになる。この条文の適用は、市街地全体が建築基準法第４２条第２項の所謂「２項道路」で構成されているような地区で、かつ、そこで開発される予定建築物が、各住宅が専用敷地を有する住宅（戸建住宅、二連戸住宅、連続住宅）を直接、既存の４ｍ以上の幅員の道路に取り付いている敷地に建築するような場合で、その開発地に接続するそれ以外の道路がないような場合の開発である。
このような場合には、新しく開発されることになる住宅地からの発生交通が、既存の住宅地同様な道路に対して散在的な発生になることが、交通量の平準化の観点から望ましいことから、幅員４メートルで、既存の「２項道路」により形成された市街地と同じ住宅地が形成されることが望まれる。そこでこのような場合には、この開発地に対して幅員４メートルの道路を建築基準法第４２条第１項第五号の道として築造し、その後開発地区全体に対して都市計画法第２９条による開発許可を申請することになる。この開発地区内には道路の築造をする必要はなく、開発地内の交通は、周辺道路に直接サービスされることになる。
しかし、開発許可制度が発足した当時は、開発許可制度により優れた開発をするという行政の高い意欲から、｢開発許可制度により築造する道路幅員は６メートル以上にし、その開発区域内に建築基準法により、｢第４２条第１項第五号道路｣は認めないとする「行き過ぎた行政」もおこなわれていた。
その裏返しとして、東京都町田市や稲城市といった建築基準法による「２項道路」が市街地の過半の地域を構成しているところでは、ともかく開発許可に係る道路は幅員６メートルとする都市ながらも、実質６メートル道路を建設することができないので、開発敷地が道路に接する部分だけ、道路中心線から３メートル後退した道路を造ることで、それを開発許可として築造する幅員６メートルの道という法律に違反した計画で開発許可がなされてきた。しかも、東京都開発審査会は、住民の行った不服審査請求に対して、町田市長や東京都知事（多摩建築指導事務所長に法律に根拠を置かない権限委譲）のなした処分（実質幅員５メートル未満の道路）を道路中心振り分け３メートルの幅を、幅員６メートルの道路とするみなしをして正当であると法律違反を容認してきた。東京都の開発許可で容認してきた「前面道路の中心線から振り分け３メートルの幅を道路」とみなす扱いの法律上の根拠はなく、違反がやられてきた。
そのため、これまで開発許可をしようとする区域内の建築基準法第４２条第１項第五号で幅員４メートルの道路を築造して、その敷地を５００メートル未満の敷地に区分することを、「開発許可逃れの脱法」と言う扱いをする行政庁が多く存在した。｢２項道路で形成された市街地の中に開発許可がおこなわれて、その開発敷地内の幅員が６メートルで、そこからの交通を集める道路が４メートルということになると、交通量の多い道路に、交通量の少ない道路から速度の速い交通が合流することにより危険が増すことになる。交通工学的観点からも、もし都市の部分が｢２項道路｣体系で出来ている区域ならば、そこでの開発も幅員４メートルの歩行者と自動車共存の緩い速度の自動車走行道路として計画することが望ましい。
都市計画法施行令第２５条第二号但し書きは、このような事態を予定して作られた規定である。つまり、開発敷地を｢２項道路｣で構成されているような区域に開発され、その開発内容が戸建住宅地として、幅員４メートルの道路に直接接道して造られる場合には、敷地全体の規模が、開発許可を必要とする規模の開発であっても、その接道する道路は幅員として４メートル以上あればよいと定めている。
この規定の仕方は、建築基準法第４２条第１項第五号の規定と同じような規定の仕方で、開発地を戸建住宅地として開発する場合には、第４２条第１項第五号の道路として接道するように造れば、その開発規模にかかわらず、それ以上の道路は造らなくてもよいと言う規定なのである。

第５章    道路法令の運用実態

１　東京都｢開発許可の手引き｣による道路行政は違法である
前述したように東京都首都整備局の出している『開発の手引』では、都市計画法施行規則に違反して、｢住宅地開発の場合には開発面積の如何にかかわらず、接道道路の付近は６メートル以上｣と、都市計画法施行規則第２０条違反の基準を示していながら、実際の運用では５メートル未満の道路を６メートルという扱いをしてきている。
東京都の開発許可では、建築基準法第４２条第２項の道路で形成された市街地において、都市計画法施行令第２５条第二号ただし書きに適合するよう、先に建築基準法第４２条第１項第五号に規定の道路を築造し、その道路から直接サービスを受ける開発は、この規定の存在を事実上無視し、開発許可を骨抜きにするものとして認めず、開発地に形式上、幅員6メートル以上の図面上に記述のされた道路さえ築造すれば、開発許可の条件は満足しているという扱いとなっている。
東京都による開発許可は、東京都の定めた｢開発許可の手引き｣という都市計画法違反の行政手引きで、開発許可に係る道路幅員は６メートルと定め、その道路の築造は、開発許可において、建築基準法の「2項道路」と同じ｢みなし道路｣の扱いをすることができると、法律上の根拠なしに行っているものである。つまり、開発敷地の接すべき道路幅員6メートルの規定を基本的に蹂躙して、法律上みなし道路の規定でもないにも拘らず、敷地部分だけ中心から３メートル後退しただけの道路としての効用を発揮することのできない空地を造ることで、それを道路に置き換えてやってよいとする法律に根拠のない違法なものである。しかも、その躯体部分だけは道路管理者に移管することがあっても、その隣接地に対して、道路としての後退を義務付けることはできない。
東京都のこの扱いは、町田市、稲城市において、実際に中高層マンションなど、予定建築物から集約的な交通発生が予定される開発において、開発地部分だけが道路中心線から３メートル後退した道路として許可されており、このような開発により都市の交通混乱は一層悪化することになる。町田市及び稲城市のいずれにおいても、開発敷地部分だけの道路について、道路中心線から３メートルの後退をすることで、開発許可が出されているが、それを都市計画違反であると住民は、都市計画法第５０条に基づき不服審査請求をした。
その不服審査請求を受けて、それを開発審査会では、開発事業者が事業採算上の理由で、敷地にサービスする道路を建設することができないという理由を、開発許可権者が認める｢やむをえない理由｣として、ことごとく都市計画法違反を容認してきた。
つまり、幅員６メートル以上の道路による開発をしないならば、地域の道路交通はその開発によって過大な交通負荷を受けるため、第３３条第１項第一号に抵触するといっているのであるが、実際上、建築基準法上「２項道路」で構成された市街地に、蛇が卵を呑んだ形の開発であっても、建築基準法の「２項道路」のような形で、開発の都度、整備されていけばよいというような法律に根拠のない運用を実施している。

２　法律を蹂躙した東京都の開発許可における道路の扱い
東京都では、法律上敷地面積が１０００平方メートル以上の開発にあっては、幅員９メートル以上としなければならない都市計画法施行規則第２０条の規定を無視し、予定建築物が住宅であれば、敷地の規模にかかわらず、幅員６メートル以上あればよいといった法律違反の許可をしている。
法律上、「予定建築物としてマンション建設に相応しい敷地条件を開発することができなければ、その開発はやってならない」、としなければならないにも拘らず、開発許可行政では、開発業者の開発が既定事実として存在し、それを事業採算可能な範囲で、「開発許可権者が認めるやむをえないと認めること事情」として、法律に根拠を持たない運用基準で、法律違反を容認するための例外許可が成されているのである。
一方、現実の都市計画行政では、面積５００平方メートル以上の戸建住宅地を建築基準法第４２条第1項第五号の位置指定道路で開発しようとすると、そのような開発は、「開発許可をすり抜けるものである」と居丈高に犯罪者呼ばわりをして、その開発計画の対象とされる敷地に関しては、建築基準法第42条第1項第五号の道路は認めず、東京都が定めた幅員６メートルの道路を築造させることがやられている。つまり、周辺道路は全て幅員４メートルで緩速車線体系の市街地に、開発地から合流車線だけ幅員６メートルと言う危険な道路築造が、開発許可制度を間違って解釈してやられている。
東京都及び町田市の言い訳は、｢この開発を実現するために、接道する道路全体を都市計画法施行令第２５条第二号に適合するような拡幅は、経済的に困難であり。同様に同令第四号に規定する取り付け往路を造ることは困難であるから、同令第二号但し書きの規定に該当する規定であるとして、｢開発許可権者がやむをえないと認めて許可することの出来る場合である｣と「法律にまったく根拠のない主張」をする。東京都は｢開発許可権者の正当な法律で規定された裁量権の駆使である｣と言う。そして東京都開発審査会がその主張をこれまで追認してきた。
開発許可が開発地周辺の都市との調和を重視せよという立法の趣旨と、法律条文の文言を全く無視した都市計画違反行政が横行している理由は、開発審査会が、開発許可の誤りを正さず、処分庁の処分を正当化することしかやろうとしないためである。そして、開発審査会は、行政の処分を悉く追認してきた。
（事例:町田市玉川学園、多摩画を学園８丁目、稲城市）

東京都は、都市計画法施行令２５条第二号による要件も、同令第四号に規定する要件を満足できない開発に対して、「同令第二号但し書き｣によるとして、法律に違反した開発指導基準要綱を作り、又は開発指針を作り、開発業者の予定建築物として共同住宅の建設を前提に、法律に適合した道路の築造をしないで開発許可を与えてきた。
さらに、その開発道路が計画段階であっても、それが完了して完了公告が出されたものとみなして、建築基準法第６条に違反して、予定建築物の確認申請が受け付けられた。そして、その法律違反の確認申請には、確認済証が建築基準法に違反して交付されている。さらに、その予定建築物は、都市計画法第３７条に違反して、かつ、建築基準法第６条に違反して建築工事をして良いとされている。

３　国土交通省の奇妙な通達
東京都の法律蹂躙に加えて、近年、国土交通省は、東京都の法律違反の事実を追認する形で、法律（建築基準法第42条）に違反して、次のような運用通達を出している。それは、国土交通省住宅局長の指導通達、「建築基準法道路関係規定運用指針」（平成19年６月20日国住街第64号）で、「都市計画法第29条により許可を受けた開発行為によって、同法第33条の基準に適合して整備するものは、同法第42条第１項第二号の道路に当たる」という法律に違反した運用方針を示したものである。そして、この指針を口実に、違反が更に拡大している。
国土交通省自体が、都市計画法制定当時の政府委員（都市局長）国会説明を蹂躙し、かつ、都市局と住宅局との合意で進めてきた開発許可と建築基準法との関係を無視したものである。
建築基準法第42条のこれまでの法解釈は、「道路としての都市計画決定した道路以外は、第42条第１項二号の都市計画道路ではない」とする解釈であった。開発許可はもとより、新住宅市街地開発法（ニュータウン法）として造られた道路も、「道路が完成した段階でその開発計画で定められた道路管理者の道路になるもので、都市計画道路にはならない」とする従来の法律解釈に対して、今回の指針は、「開発許可の中で計画された私道でも、道路は全て、都市計画道路とみなす」といった全く別のご都合主義の法律蹂躙をしたもので、無茶な指針なのである。

第６章「一敷地一建築物」の原則

１「一敷地一建築物」の原則とは
都市計画法によって裏付けられる公共性は、都市空間利用に関する地域地区（都市計画法第8条）及び都市施設に関する都市計画決定であり、都市計画決定の適用は、各敷地と予定建築物との関係として規定されるものであるから、敷地の確定の仕方は、都市計画決定の実現の上で基本的な事項である。そのため「開発行為」の定義で「土地の区画形質の変更」という表現で、敷地の区画決定の重要性を確認している。
敷地とは：　一の建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地をいう。（建築基準法施行令第1条第一号）
都市を都市計画決定通りの都市空間として整備するためには、都市計画区域内の建築物は、それぞれの敷地ごとに、都市計画決定された規制区分に従って設けられた都市計画決定に対応した「一敷地、一建築物」の原則に基づく建築基準法第３章の建築規制を遵守することによって、都市全体として調和のとれた環境をつくることができる。都市計画法と建築基準法による建築規制は、このような｢一敷地一建築物｣の原則の考え方に立っている。例外的取り扱いには次の二種類がある。

（ⅰ）用途上不可分な建築物
学校、旅館、ホテルなどの建築物は、一体的に経営管理されている建築物で、その建築計画上の選択肢として１棟の建築物として造ることもできるし、複数の建築物として建築することもできる。そこで、建築基準法上は1棟として建築しても、複数の建築物として造っても、一つの敷地に建築する上での計画上の違いに過ぎないことから、「用途不可分の経営管理下に置かれた建築物」は、一敷地に複数の建築物として造っても、全体として一つの建築物として扱うことが適当であると法律上判断された。
例えば、学校建築の場合には、学年ごとの教室等、特別教室棟、体育等の全ての建築物は、管理棟と有機的関係の下で用途上不可分の施設として経営されているので、それを１棟で造るか、複数棟で造るかは、計画上の選択肢の問題に過ぎず、建築基準法上では全体を一つの敷地で建築することでよいとした。
同様のことが、ホテルや旅館を計画する場合、客室を、コテッジや、離れを構成して造ることも、１棟の中に集約して造ることは、設計の選択肢として可能な対応である。これらの建築群を一敷地に計画することは、全体が有機的に計画されているため、｢一敷地一建築物｣の建築基準法の考え方に合致するものである。
現実には、「一団の建築物」であるため、個々の建築物には専用の敷地は存在しない。しかし、これらの建築物群が経営上の都合で、複数の敷地に分割管理されなければならない場合には、各分割された建築物は、その敷地ごとに区分され、建築基準法上の、｢一敷地一建築物｣の原則を満足するような「用途変更」の手続きをすることが義務づけられる。

（ⅱ）用途上独立した建築物
建築物の用途として独立した用途の建築物、例えば、住宅又は住戸は、それぞれが用途上独立しているから分離して建築することができる。これらの用途上独立した建築物を構造耐力上一体不可分として造った建築物は、構造耐力的に一体とする「構え」ごとに、１棟の建築物になっている。
「構え」の用例：建築基準法施行令第１２８条の３「地下街の各構えは、次の各号に該当する地下道に２ｍ以上接しなければならない。」

共同住宅や雑居ビルなどの複合建築物はこの例で、いずれも棟単位で一つの建築物となる。構造耐力上分離して独立して建てられる建築物は、建築基準法上はそれぞれ独立した建築物として扱われる。
一方、TV塔の展望台、地下街の「各構え」のように、建築物が高架工作物や地下工作物内に造られる建築物の場合には、これらの建築物は、｢各構え｣ごとに、それぞれ一棟の建築物として扱われる。そして、｢各構え｣ごとの建築物は、構造耐力上安全であると共に、防火上、避難上、居住者が安全に地上に避難できるように造ることが義務づけられている。その方法としては、建築物は高架工作物や地下工作物に構造耐力的に安全に造られているとともに、そこを利用する人たちが、建築物から廊下、地下道、階段により安全に地上階に避難できなければならない。建築基準法は、これらの建築の条件として、廊下、地下道、階段が利用できることを定めている（建築基準法第35条、建築基準法施行令第１２８条の３（巻末資料ⅵ））。

建築基準法第３５条 　
別表第一(い)欄(一)項から(四)項までに掲げる用途に供する特殊建築物、階数が３以上である建築物、政令で定める窓その他の開口部を有しない居室を有する建築物又は延べ面積（同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、その延べ面積の合計）が１０００平方メートルをこえる建築物については、廊下、階段、出入口その他の避難施設、消火栓、スプリンクラー、貯水槽その他の消火設備、排煙設備、非常用の照明装置及び進入口並びに敷地内の避難上及び消火上必要な通路は、政令で定める技術的基準に従つて、避難上及び消火上支障がないようにしなければならない。

これらの避難施設は、利用できるだけでよく、建築物の一部でなければならないとは定めていない。建築基準法では、建築物から地上への安全避難を実現するために、建築物と一体的に造った廊下、階段で避難してもよいし、その他の建築物、又は、工作物の廊下、階段を利用してもよいとする避難の考え方をしている。
同様の趣旨で、共同住宅としての建築基準法施行令第81条第４項に関するエクスパンションジョイントで繫がれた１棟の建築物（「構え」）については、構造計算上それぞれが別の建築物であることになれば、各住戸が用途上独立しているから、構造上独立した部分ごとに独立した建築物になる。その際、廊下、階段については、建築物の各部分で利用できる避難施設があればよく、個々の建築物ごとに固有の避難施設を要求していない。

建築基準法施行令第81条第４項
２以上の部分がエキスパンション・ジョイントその他の相互に応力を伝えない構造方法のみで接している建築物の当該建築物の部分は、前３項の規定の適用については、それぞれ別の建築物とみなす。

「構え」をまたぐ避難上の施設としては、別棟の建築物でも、工作物であっても、建築基準法で規定している条件を具備した安全避難ができる廊下、階段に接続していればよく、そこでサービスを受ける廊下や階段があるからといって、それらによって、別の構えの建築物を一つの建築物にすることはない。避難施設や建築設備を共用しているからということは、それらで繫がれた建築物を一の建築物と扱う理由にはならない。

２　「一敷地一建築物」の例外　―都市施設としての一団地の住宅施設―
一団地として都市計画決定される住宅施設や官公庁施設並びに流通業務団地は、その団地を構成する建築物は、いずれもそれぞれが独立した用途の建築物であって、本来ならば、「一敷地一建築物」の規定に適合しなければならない。しかし、一団地として一体的に計画決定され、管理されている場合、次の２項目に該当するものは、その団地全体が都市施設として、｢一団地の住宅施設｣として都市計画決定される（都市計画法第11条第八号）。
①　それら自体が都市計画決定された｢地域地区制度｣（都市計画法第８条）に基づいて造られたられた都市計画と同等の安全内容を具備するもの。
②    既存の都市計画と調和して計画されているものと都市計画上判断されるもの。

都市計画法第11条第八号
都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる施設で必要なものを定めるものとする。この場合において、特に必要があるときは、当該都市計画区域外においても、これらの施設を定めることができる。
一 　道路、都市高速鉄道、駐車場、自動車ターミナルその他の交通施設
二 　公園、緑地、広場、墓園その他の公共空地
三 　水道、電気供給施設、ガス供給施設、下水道、汚物処理場、ごみ焼却場その他の供給施設又は処理施設
四 　河川、運河その他の水路
五 　学校、図書館、研究施設その他の教育文化施設
六 　病院、保育所その他の医療施設又は社会福祉施設
七 　市場、と畜場又は火葬場
八 　一団地の住宅施設（一団地における５０戸以上の集団住宅及びこれらに附帯する通路その他の施設をいう。）
九 　一団地の官公庁施設（一団地の国家機関又は地方公共団体の建築物及びこれらに附帯する通路その他の施設をいう。）
十 　流通業務団地
十一 　その他政令で定める施設

都市施設とは
都市計画法第11条で定める都市施設について、それらは、必ずしも都市計画決定されたものとは限らず、都市計画決定されたものも、されていないものも、全てが含まれる。都市は、都市計画されたものだけに都市施設を依存するわけではなく、都市計画決定していないものにも、都市施設の機能を分担して受け持ってもらっているのである。都市計画上では、既存の都市施設で不足する場合で、都市計画上必要であるとされる都市施設については、それを都市計画区域内の市民の合意として都市計画決定をすることで、その都市施設を築造する上で、関係権利者の私的財産権を、計画公権（都市計画決定により付与された強制権）を行使してでも、また個人の財産を収用してまでも、その都市施設を実現させることができる。

都市施設として都市計画決定された「一団地の住宅施設」等は、「地域地区制度」の規定に対応して造られた建築基準法第3章の規定に従わなくてもよいという構成になっている。つまり、「一団地の住宅施設」は、都市計画決定によって、都市計画法第8条「地域地区の規定」、つまり第３章規定の適用を除外し、同時にその都市施設の実現に対して計画公権が与えられるという法律構成である。
この構成は、昭和25年（1950年）建築基準法が制定されたとき、GHQの指導に基づき米国の建築法UBC（統一建築法規）の構成に倣ったものである。つまり、「一敷地一建築物」に対して、「一団地の住宅施設」については、全体として都市に調和する開発計画であるということを条件に、建築基準法第３章の規定に対して、都市施設として公共性があるとされた｢一団地の住宅施設｣に対しては、｢一敷地一建築物｣の規定を適用するという一般原則に対し、それと矛盾しない一種の「治外法権」として認められてきた。
都市計画法理論として、「一団地の住宅施設」の取扱いは、いわば、「一団地の住宅施設」として｢面的な広がりを持つ都市空間部分｣として、その都市全体と調和する独立的な都市的環境を維持する自治によって、その都市に成されている環境水準と同等以上に、関係住民の都市環境が維持され、かつ、住民の福利や安全、衛生、利便などが、｢一団地として自足的に保障されている｣という考え方である。
都市計画法第11条第八号の一団地の住宅施設は、全て都市計画決定されるわけではない。一団地の住宅施設の中で、都市計画区域内の都市計画決定をされていない一団地の住宅施設には、当然、建築基準法上の第３章規定が適用される。

３　建築基準法第86条の法律の文理解釈からみた適用の範囲
建築基準法第86条による｢一の敷地とみなすこと等による制限の緩和｣の規定は、建築基準法立法当初から｢一団地の住宅施設｣に対する第３章規定の適用除外の規定として設けられたものである。この条文の適用に当たっては、都市計画法及び建築基準法で対象とする敷地と建築物の関係としての技術的な妥当性というものがある。例えば、都市計画決定をしてきた「一団地の住宅施設」と都市計画決定をしていない「一団地の住宅施設」との間には、敷地規模自体として、後者の敷地規模が前者の一団地の敷地面積を超えることがあってはならないといった技術的常識である。建築物の敷地はあくまでも「一敷地一建築物」の原則を適用することであるべきである。「一団地」とするべきものを「一敷地」とすることはあってはならない。
都市計画法と建築基準法とが姉妹法であることから、都市計画決定された地域地区（第８条）の適用区域にあては、「一敷地一建築物」の原則を排除できず、現行の建築基準法第８６条第８項規定により公告された対象区域は、都市計画決定された「一団地の住宅施設（都市計画法第１１条第１項第８号）」でなければならず、もし、都市計画決定のされない「一団地の住宅施設」に対して、第８６条第８項に基づき都市計画決定を蹂躙することが出来るとすれば、姉妹法の関係で建築基準法第３章に付与されている計画公権を背景にした強制権は、その根拠を都市計画決定によらなくても、建築基準法自体で特定行政庁に付与できるということになり、都市計画法と建築基準法の間の姉妹法の関係は崩壊することになる。

建築基準法第86条（一の敷地とみなすこと等による制限の緩和）
建築物の敷地又は建築物の敷地以外の土地で二以上のものが一団地を形成している場合において、当該一団地（その内に第８項の規定により現に公告されている他の対象区域があるときは、当該他の対象区域の全部を含むものに限る。以下この項、第６項及び第７項において同じ。）内に建築される一又は二以上の構えを成す建築物（二以上の構えを成すものにあつては、総合的設計によつて建築されるものに限る。以下この項及び第３項において「一又は二以上の建築物」という。）のうち、国土交通省令で定めるところにより、特定行政庁が当該一又は二以上の建築物の位置及び構造が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものに対する第２３条、第４３条、第５２条第１項から第１４項まで、第５３条第１項若しくは第２項、第５４条第１項、第５５条第２項、第５６条第１項から第４項まで、第６項若しくは第７項、第５６条の２第１項から第３項まで、第５７条の２、第５７条の３第１項から第４項まで、第５９条第１項、第５９条の２第１項、第６０条第１項、第６０条の２第１項、第６２条第２項、第６４条又は第６８条の３第１項から第３項までの規定（次項から第４項までにおいて「特例対象規定」という。）の適用については、当該一団地を当該一又は二以上の建築物の一の敷地とみなす。

建築基準法86条は、都市計画法でその計画公権を背景に適用されている地域地区の規定の適用を除外するというものである。適用除外は、都市施設として都市計画決定された一団地の住宅施設に対してであり、都市計画決定されていない一団地の住宅施設に対しては、適用除外は及ばない。
このことは、通常、工業専用地域に学校を建設することはできないが、工業専用地区に都市施設としての学校を建設する都市計画決定をした場合には第３章規定の適用は除外される。都市計画決定されたものは、同じ都市計画決定によってしか適用除外はできず、特定行政庁には都市計画決定を除外する権限はなく、都市計画決定の範囲内での調整権限しか与えられていない。
都市計画決定のない一団地の住宅施設を、単に建築基準法第86条のみの改正で、｢一の敷地とみなすこと等による制限の緩和｣という見出しと、それに対応した条文に変えたからといっても、都市計画決定をしていない一団地の住宅施設に建築基準法第3章の規定の適用除外はできない。つまり現行の建築基準法第86条は、都市計画決定された一団地の住宅施設以外に適用することはできないのである。
「一敷地一建築物」の例外として、一団地の計画に対して建築基準法第３章の規定の適用を除外する法律上の担保は、「一団地の住宅施設」としての計画を都市計画で決定するという都市計画法上の手続きを経て、はじめて確保されるのである。都市計画法第11条で定められた都市施設には、都市計画決定をしたものも、しないものもあるが、都市計画決定をした場合には、その都市計画決定は、都市に一般的に適用されている第8条の地域地区の都市計画に優先して適用されることになる。
建築基準法第86条は、都市計画法第１１条に定める都市施設に対応する建築規制を定める条文として作られ扱われてきた。別言すれば、都市計画決定されていない一団地の住宅施設の場合には、建築基準法第86条の特定行政庁の認可または許可を受けたとしても、都市計画決定された内容の適用を除外することはできない。建築基準法第86条の規定のみで都市計画法の公法規制という強制力を排除することはできない。
しかし、現実の建築基準行政では、建築基準法第３章規定として、建築物の用途、容積率、建ぺい率、高さ等が都市計画として決定されているにも拘らず、特定行政庁の許可によって「都市計画決定と相違する計画」を建築基準行政単独の判断で容認することが行なわれている。特定行政庁の許可は、都市計画決定の枠組みの中で、個別の建築物ごとに都市計画決定の立法趣旨に適合させる矛盾が調整できるものに限り、その例外を許可するもので、都市計画決定に矛盾した計画に許可を与えるものではない。法律理論上の根拠として、都市計画決定という計画公権を与えられていないもの以外には、特定行政庁は強制権を行使することはできない。（事例：渋谷区鶯谷、世田谷区千歳烏山、文京区関口）

４「一敷地複数建築物」
第86条を総合的設計制度と名付け、都市計画決定がないのに、その区域を｢特例対象区域｣と定めて、都市計画決定をした都市施設と同等の法律上の扱いをしている建築行政は、都市計画法と建築基準法との基本的関係及び計画公権を蹂躙するものである。特に都市計画決定がされていない一団地の住宅施設にあっては、基本的に「一敷地、一建築物」の原則が尊重されて、建築物ごとに固有の敷地を設定し、その敷地ごとに建築物と建築敷地との関係、つまり、都市計画法第８条（地域地区）として都市計画決定された内容に対する建築基準法第３章の規定が厳密に適用されなければならない。
都市計画法第８条（地域地区）が都市計画決定された市街地では、建築物と建築物の敷地との関係は、「一敷地、一建築物」であるが、それには以下に説明するように、原則を認めながら、事実上は「一敷地、複数建築物」の建築が認められてきた。
①　建築基準法適用地区全体
複数建築物であっても、用途上、不可分であると言うことで、複数建築物でも、一敷地に建築できる。学校建築、旅館、ホテル、工場など。
建築基準法施行令第１条（用途上不可分の関係にある２以上の建築物）
②　建築基準法第３章規定（都市計画法第８条で定めた都市計画決定）の枠内
基本的には「一敷地、一建築物」ではあるが、隣接敷地等と一体的に計画することが出来ると考えられる場合で、旧第５２条の２は、第５９条の２に吸収されている。
旧建築基準法第５２条の２（商業地域内の隣接敷地間における容積率等の移転）
建築基準法第５９条の２（建設敷地周辺の環境整備に貢献した見返りの容積率等の移転）
建築基準法第６０条（特定街区、都市計画決定された特定街区内の容積率等の緩和）
特定街区は都市計画の地域地区として都市計画されることにより、街区単位にスポットゾーニングで特別の容積率、高さを計画決定することになる。
③　第３章規定の適用除外
基本的には「一団地の住宅施設」を都市施設として、として造られるが、「一団地の住宅施設」として都市計画決定されたものは、その都市施設の部分に対しては、地域地区に縛られない「都市の部分」として造ることができる。但し、「一団地の住宅施設」としての都市計画決定を指定ないものは、地域地区に縛られることになる。
建築基準法第８６条（都市計画決定されていない「一敷地とみなす『一団地の住宅施設』」）
建築基準法第８６条（都市計画決定された『一団地の住宅施設』）
法律の条文として建築基準法第８６条は、都市計画決定された｢一団地の住宅施設｣に対する建築規制を規定する根拠条文として置かれていたものであるため、同条文には、｢都市計画決定された一団地の住宅施設｣とは書かれてはいなかった。それならば、この条文を根拠に都市計画決定しない｢一団地の住宅施設｣全てに、特定行政庁の権限で第３章規定の解除をさせることができると考えた。この法律解釈は、法律の裏をかく解釈である。当時｢水平思考｣と呼ばれていた｢脱税を節税｣と言う法律の文言を都合の良いところだけを自分のやりたいことを正当化するために使う牽強付会な解釈である。

５　法定容積率の限度の考え方と決め方
容積率は、都市計画区域内の都市施設（主として、道路、河川、上水、下水、雨水、公共施設教育施設、利便施設、業務施設等）の負荷の大きさを決定する上で基本的な指標となるものである。そのため、都市計画では、地域地区と一体に建ぺい率、容積率、高さ等を有機的に、都市計画決定をして、都市施設への負荷を計画する。都市計画どおりの負荷以下に押さえるために、建築基準法では、建築物ごとに固有の敷地を定めることとして、その敷地とそこに建築される建築物との関係を建築基準法第３章で定め、その基準を遵守させることで、都市全体の都市施設との対応が健全に行くように定めている。
このように、容積率は同じ敷地面積に建築できる建築物の延べ面積の上限を決定する極めて基本的な規制の指標である。容積率は、地価と直接関係するので、開発業者にとっての最大の関心事であり、都市施設のシステムや規模に大きな影響を与えるので、行政側の重要な関心でもある。
事業が実施される都市では、既存の都市施設で対応できない開発については、その開発において既存の都市施設で対応できるような対応策を造るべきことを開発業者に求めて、既存の都市にその能力を逸脱するような開発にならない開発許可の審査を行おうとしている。そのため法定容積率の遵守は、都市計画にとって最も重要な規制と考えられている。容積率は、都市の住民全員の社会的なコンセンサスとして都市計画決定をすることで、その内容に公共性を付与している。
既存の都市は、通常、建築統計上から見ても年間５％以上建て替わることはない。建築基準法第42条第２項の｢みなし道路」についても、建築基準法の立法当時から、毎年５%の建築行為が行われることになるので、｢みなし道路｣は20年後には自動的に全面的に整備されると説明されていた。
都市計画で決められる法定容積率は、既存の開発部分の既存容積率を配慮して、これからの開発可能性と既存都市施設の能力を勘案して決められる。つまり、法定容積率は、都市の成長に合わせて、都市施設の整備改善も進むという前提の下に定められるものである。もし、都市計画区域が、現時点で、一挙に法定容積率限度一杯に開発された場合には、都市施設としては、容量的には対応できない大きさでたちまち都市機能は麻痺することになる。都市計画区域全体に働いている開発の原則は、「一敷地一建築物」で、敷地ごとの法定容積率を厳守することで、都市全体として健全な環境が守られるという法律構成になっている。そのため、敷地ごとに、法定容積率の限度を守らなければならないとする原則を厳密に守らない限り、都市施設は対応できなくなり、健全な都市を造るという公益の実現を図ることはできない。

６　容積率移転の考え方　―　特例容積率、建築基準法旧第52条の２　―-
都市計画法の開発のデザインとして、一団地として開発する場合において、その全体としての開発が、その位置する法定都市計画に対して矛盾せず、調和するように開発されることが確かめられた場合（「一団地の住宅施設」としての都市計画決定）には、「一団地の住宅施設」として、その団地の内部での容積の配分は、団地としての都市計画決定の範囲内で自由にしても良いことになっている。　しかし、都市計画決定されていない都市施設としての｢一団地の住宅施設｣の場合には、｢一敷地一建築物｣の建築基準法第３章の適用を免れることはできない。そこでは、土地利用計画（用途地域）として、許容される限度は、建築基準法旧第52条の２の規定で定められた隣接敷地全体としての容積か、法定容積率限度の範囲での容積率の移転でしかない。

建築基準法旧第52条の２
商業地域に関する都市計画において、この条の定めるところにより特別の容積率を適用できる区域が定められたときは、当該特例容積率適用区域内２以上の敷地に係る土地について所有権若しくは建築物の所有を目的とする地上権若しくは賃借権を有する者又はこれらの者の同意を得たものは、1人で、又は数人共同して、特定行政庁に対し、国土交通省令で定めるところにより、当該２以上の敷地のそれぞれに適用される特別の容積率の限度の指定を申請することができる。
（第２項省略）
３ 　特定行政庁は、第一項の規定による申請が次の各号に掲げる要件に該当すると認めるときは、当該申請に基づき、特例敷地のそれぞれに適用される特例容積率の限度を指定するものとする。
一 　申請に係るそれぞれの特例敷地の敷地面積に申請に係るそれぞれの特例容積率の限度を乗じて得た数値の合計が、当該それぞれの特例敷地の敷地面積に第５２条第１項各号（第五号を除く。以下この号において同じ。）の規定によるそれぞれの建築物の容積率（当該特例敷地について現に次項の規定により特例容積率の限度が公告されているときは、当該特例容積率。以下この号において「基準容積率」という。）の限度を乗じて得た数値の合計以下であること。この場合において、当該それぞれの特例敷地が基準容積率に関する制限を受ける地域又は区域の２以上にわたるときの当該基準容積率の限度は、同条第１項各号の規定による当該各地域又は区域内の建築物の容積率の限度にその特例敷地の当該地域又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計とする。

旧第52条の２では、商業地域の指定のある地域で、隣接敷地間でのみの容積移転を認める特例容積率の規定を定めている。それは基本的に法定都市計画を尊重するという前提で、隣接地までの範囲で、敷地全体の容積率が同じであれば、その中での容積に移転してもよいというものである。

７　建築基準法第59条の２の立法の背景と考え方
建築基準法第59条の２は、都市計画としての整備が遅れている地域に隣接して開発される一定規模以上の開発の場合で、将来の都市計画の発展を見越して出来るだけ計画的に優れた開発を進めることが望まれる、しかし、現状の周辺環境との関係では、周辺の敷地や道路との関係で望ましくない制約を受けるような場合、その計画を将来の都市計画の整備に向けて、より合理的に開発するための手段を提供しようとするものである。
そのための条件として、この開発において、「交通上、安全上及び衛生上支障なく、且つ、その建ぺい率、容積率及びその建築物の各部分の高さ」について、その周辺を含む「市街地の環境の整備改善に資する」内容の建設であると特定行政庁が認めて、許可した場合には、整備改善に貢献した反射的恩典として、建築基準法第3章に定める｢一敷地一建築物｣の例外として「その許可の範囲内に置いて容積率又は建築物の高さの規定による限度を超えるものとすることができる」ことが規定されている。

建築基準法第59条の２（敷地内に広い空地を有する建築物の容積率等の特例）
その敷地内に政令で定める空地を有し、かつ、その敷地面積が政令で定める規模以上である建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、その建ぺい率、容積率及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したものの容積率又は各部分の高さは、その許可の範囲内において、第５２条第１項から第９項まで、第５５条第１項、第５６条又は第５７条の２第６項の規定（巻末資料ⅶ）による限度を超えるものとすることができる。
２ 　第４４条第２項の規定は、前項の規定による許可をする場合に準用する。
この「限度を超えるものとすることができる」との規定の都市計画法及び建築基準法上の考えは、次の通りである。
予定建築物の周辺の環境整備は、当面その内部の力では改善できそうにはない状態であるので、この新しい建築に当たって、周辺地域の環境の整備に資する内容の開発をするならば、当面周辺の市街地で、まだ利用されていない容積部分の一部を、周辺地域が享けることになる環境整備の見返りとして、この開発で使うことを認めると共に、その容積利用の関連で建築物の高さについても一定の譲歩を周辺地区が与えることができる、とするものである。
この規定の考え方は、第52条に対する旧第52条の2の規定である。第５９条の２の文理解釈は、旧第５２条の２の解釈を援用して行わなければならず、その前提として、「一敷地一建築物」の原則を基本的に守り、且つ、「法定容積率の決定」が都市計画決定という行為を経て、公益があるとする「計画公権」（公共性の付与）に裏付けられるものとする、譲れない法律に根拠を置いた理解がある。
この５９条の２に根拠を置く所謂総合設計制度は、基本的に特定行政庁が都市計画決定を尊重して、個別の敷地の条件に合わせて、調整する範囲で法定都市計画の限度を緩和することができるという制度であって、法定都市計画と切り離して、「一敷地一建築物」の原則を前提に定められた建築基準法第３章規定の「各敷地の守るべき都市空間利用」を特定行政庁が自由裁量で決めることができるというものではない。
国土交通省は、総合設計制度に関する「準則」を定めて、形式上は、第５９条の２の法の枠組みと調整すべきことを言い訳のように規定はしているが、その準則で実施できることは、法定都市計画で決められた内容を遥かに上回る容積率を提供することが出来るような内容になっていて、実質的に特定行政庁が都市計画決定を無視することを正当化する「後ろ盾」となっている。
（該当する事例）目黒区青葉台、板橋区常盤台、世田谷区千歳烏山、茨城県守谷

８　『東京都総合設計許可要綱』の制度上の基本問題
『東京都総合設計許可要綱』は、建築基準法第５９条の２を根拠にして、特定行政庁の許可の範囲を定めるもの、という構成をとっている。特定行政庁の取扱いに、「1  趣旨」では「統一的な基準を設ける」（1頁）という意味では、その要綱の内容は別として、行政上の扱いとしては、それなりの意味はある。
平成１３年８月１０日に「地方分権の推進を図るための関係法律の整備等に関する法律」が施行された際、国土交通省は、従前の関係通達については、行き過ぎた行政指導があることを認めて、一切の通達を反故にすることを明らかにしている。
東京都は、その反故にする通達を謙虚に受け止めず、「自治事務化に伴い、通達による拘束は受けないが、従来どおり建築行政の参考として位置づける」（1頁）とした上で、更なる緩和措置を行うように変更し、法定都市計画の法律上の計画公権の意味を無視し、法定容積率や建築物の法定高さの限度を無視した『東京都総合設計許可要綱』を制定した。
要綱は、小泉規制緩和を受けて国土交通省が通達した総合制度許可「準則」を基本に専ら行政内部で作成され、東京都議会で決定されたものでもない。この要綱は法律とは直接何の関係もない行政指導でしかない。これは特定行政庁が法律効果を違法に付与している以外の何物でもない。
その内容が建築基準法第５９条の２に照らして余りにも行過ぎた法律違反を犯している緩和であることに気付いて、「３ 運用方針」では、「この基準は、技術基準として、許可の申請に当たっての必要条件としての性格を持つものであり、許可の条件を十分に充たすものであるか否かは、具体的な計画に即し、総合設計制度の趣旨等を勘案して判断する必要がある。したがって、本制度の運用に当たっては、常に趣旨及び基本目標に照らして総合的見地から行うものとする。」（2頁）と「１ 趣旨」の中で、「統一的な基準」を設けるという趣旨と矛盾して、個別判断の参考であると規定している。ことほど左様な矛盾に満ちた要綱である。

９　『東京都総合設計許可要綱』の運用実態の問題
第５９条の２を根拠にするこの要綱の実際の運用にあたっては、同要綱の内容が同条の規定そのものを具体化した内容として、特定行政庁の指示に従い、建築主事や指定確認検査機関はもとより、開発業者も、設計者も、建築業者も、許可基準要綱で定めた制限が、法律で定めている権利義務を規定している最低基準であるかのように扱ってきた。つまり、開発業者は、この『総合設計許可要綱』として定められている緩和は、開発者の権利であると主張し、行政庁もその主張を全面的に容認している。
この『総合設計制度許可要綱』によって、都市計画決定された法定容積率の２倍もの容積率の緩和が行われたり（東京都渋谷区富ヶ谷、渋谷区鶯谷、目黒区青葉台）、法定絶対高さ10メートル、又は12メートル以下とすべき第二種低層住居専用地域の高さとして、地盤面の違法な操作も認めて６階建て高さ２０メートルのマンションを許容する許可が特定行政庁東京都知事から交付されている（東京都渋谷区鶯谷）。

特定行政庁渋谷区長が東京都総合設計制度許可要綱に基づき認可を与えた事例
計画物件：東京都渋谷区富ヶ谷１丁目５３４番１他、（仮称）クリオ富ヶ谷計画
敷地面積：　　　　　　　　　　　　２，６２５．１３平方メートル
延べ面積：　　　　　　　　　　　２９，０９９．７４平方メートル
（容積率対象延べ面積：　　　　　２０，５５３．４４平方メートル）
容積率除外床面積：　　　　　　　　８，５４６．３０平方メートル
法定容積率：近隣商業地域　　　　　　　　　　４００％
総合設計制度により割り増しを受けた容積率：　３８３％
可能になった全体の容積率：　　　　　　　　　７８３%（法定容積率の１．９６倍）

これらの総合設計許可要綱を根拠にした容積率の緩和及び建築物の高さの緩和は、いずれも都市計画法によってしか与えることのできない計画公権を、その権限のない建築行政が法律によって与えられた権利を越えて不当に濫用しているものである。それだけではなく、建築基準法を根拠にする形式をとっていながら、その実体は、建築基準法の文理上からはあり得ない解釈である。許可の根拠を、東京都という特定行政庁が定めた要綱という体裁に依って、あたかも法律の内容であるかのような誤解を与えるものというべきである。
建築基準法で定めている低層住居という法律概念の中に２０メートル６階建ての建築物が建てられることを認めたら、法律はあってもないと同じである。

第７章　都市計画法と建築基準法の骨抜き

１　地方分権法による都市計画行政と建築基準行政
平成12年（2004年）地方分権法が施行になり、都市計画法も建築基準法のその施行主体が、機関委任事務として都道府県知事に委譲されることになった。これは都市計画行政も建築基準行政のいずれも、国民の生活に近い行政として行われるべきであるとする地方自治の考え方に立つものであるが、都市計画法と建築基準法とのこれまでの関係は、完全に踏襲されているため、同法の｢姉妹法｣としての関係は基本的に維持されていて、何も変化していないはずである。敢えて言えば、行政が住民に近いところで、よりきめ細かに行われるようになることを期待したものであった。都市計画法と建築基準法の二つの法律の関係は、敷地と建築物との関係を「一敷地一建築物」の原則によって、個別の建築敷地それぞれが都市計画決定されたことを遵守することで、都市計画としての目標としての優れた都市環境を形成することを目指してきた。
その関係を切り離して、開発許可による工事が完了せず、まだ都市計画法第３６条による工事完了公告が出されていないのに、建築確認申請書が受け付けられたり、都市計画法第３７条による建築行為の禁止条文の中の開発許可権者による例外許可を、同法で規定しているのと全く逆な｢明らかに法律違反｣の解釈を持ち込んで、予定建築物の建築を認めることが地方分権法への移行を契機に拡大している。

都市計画法第３６条
開発許可を受けた者は、当該開発区域（開発区域を工区に分けたときは、工区）の全部について当該開発行為に関する工事（当該開発行為に関する工事のうち公共施設に関する部分については、当該公共施設に関する工事）を完了したときは、国土交通省令で定めるところにより、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。
２ 　都道府県知事は、前項の規定による届出があつたときは、遅滞なく、当該工事が開発許可の内容に適合しているかどうかについて検査し、その検査の結果当該工事が当該開発許可の内容に適合していると認めたときは、国土交通省令で定める様式の検査済証を当該開発許可を受けた者に交付しなければならない。
３ 　都道府県知事は、前項の規定により検査済証を交付したときは、遅滞なく、国土交通省令で定めるところにより、当該工事が完了した旨を公告しなければならない。

都市計画法第３７条
開発許可を受けた開発区域内の土地においては、前条第３項の公告があるまでの間は、建築物を建築し、又は特定工作物を建設してはならない。ただし、次の各号の一に該当するときは、この限りでない。
一 　当該開発行為に関する工事用の仮設建築物又は特定工作物を建築し、又は建設するとき、その他都道府県知事が支障がないと認めたとき。
二 　第３３条第１項第十四号に規定する同意をしていない者が、その権利の行使として建築物を建築し、又は特定工作物を建設するとき。

２　法律違反の行政運用の始まり
新都市計画法が昭和43年（1968年）に施行され、旧都市計画法による建設大臣が一元的に施行する都市計画行政から、都道府県知事が機関委任事務として都市計画法を施行することになり、建設省は新都市計画法の施行の徹底と、その指導事務自体が処理不可能な大きさになっていた。一方、建築基準行政では、都市計画決定の枠中で一元的に、画一的にやることから、地方に実情に対応できるような自由を求めて、都市計画決定からの建築基準行政の離脱を求めていた。
昭和45年（1970年）建築基準法第５次改正の際、都市計画決定のルーティン化した「一団地の住宅施設」と、市街地環境整備のための空地形成に寄与する開発には、「隣接地として開発見込みのない容積率と高さ」の移転利用を、特定行政庁の裁量に委ね、都市計画決定と切り離してやれることを、建築基準法を担当する住宅局は都市計画法を担当する都市局に対して要求していた。
建築基準法は確認制度により違反建築の出現を未然に防ぐ法律体系を構成していた。しかし、相次ぐ建築事故に対し、その責任は建築基準行政自体にあったにも拘らず、法律に欠陥があるとして、法律の基準強化を繰り返し、ますます法律遵守が困難になってきた。そこで業界は改正前基準での工事施工を求め、駆け込み確認が相次いだ。そのとき建設省は、駆け込み着工までは認めるという違法な緩和措置をとった。それがのちに国立マンション事件を左右した、牽強付会な解釈のとばっちりであった。
国立マンション事件で争われた工事中の建築物とは、現実にそこに存在する、工事の既に行なわれた建築物の部分である。法律が改正されたとき、その部分までは既得権を認めようという規定が建築基準法第３条第２項である。しかし、駆け込み着工と認めるという政治的要求を正当化するために、｢工事中｣と｢建築物｣と言う用語を分解し、｢建築物とは、第２条第一号｣の定義で完成した建築物であるから、｢工事中の建築物は駆け込み着工した建築物の完成形全体を指す｣と牽強付会な解釈を持ち込んでしまった。そして、現実には計画段階の、存在していない建築物で、その建築計画自体が改正法に抵触し、法律上は潜在的に除却義務を負うような工事を、｢既存不適格建築物｣として、まだ存在しない建築部分を、法律に違反して建築させることを、最高裁判所までが正当化してしまったのである。
これまでも繰り返し述べてきたように建築基準法第３章の強制権の法律上の根拠は、都市計画決定による都市空間利用の公共性に対する計画公権である。それは、｢一敷地一建築物｣の原則に基づいて建築基準法第３章を適用することによって実現されるという両法律の考え方である。都市計画決定された都市施設は、地域地区制度と矛盾しないような体系として同じ公共性がある都市計画で決定するものであるから、地域地区制の規定を適用しなくてもよいとするものである。その都市計画決定された｢一団地の住宅施設｣に対する建築規制の条文の根拠として第86条が置かれているのである。

３　住宅局の権力拡大のための詐術
昭和45年（1970年）建築基準法第５次改正当時、住宅局市街地建築課は課長補佐が中心になって、この両方の根拠を無視して、現行建築基準法の条文の文言だけを全体の流れと切り離して牽強付会な解釈すれば、現行法の枠内で、特定行政庁の許可権限内で可能な行政裁量の拡大として行なえると考えた。
「一団地の住宅施設」としての開発事例も一般化していたことから、それらを建築行政で監督できる制度化運用をすることであり、もう一つは、隣接市街地の環境改善に資する空地を提供した場合には、その見返りとして容積と高さを緩和することで、このいずれも都市計画決定をしなくてよい道を拓こうと考えていた。それが「総合的設計制度」（第86条）と、総合設計制度（第59条の２）である。いずれも住宅局の裁量として、建築基準行政によって容積と高さの緩和与えることで、住宅局の業界に対する影響力を拡大することを目的としていた。

４　都市計画法体系の崩壊
この要求は都市局及び住宅局両当事者の要求と合致して、法律上の根拠はないが、行政の内在的制約（各行政内部の所掌範囲の分をわきまえた自制）により「計画公権」は尊重されるとの前提で実行に移された。それが原因で特定行政庁による許可が、その後、地方分権法の施行により、特定行政庁の許可権の濫用が始まった。
開発の緩和を求める政治的な圧力に屈し、法律の条文の中に「特定行政庁の例外許可」の文言さえあれば、なんでも特定行政庁限りでできるという脱線である。法律の文脈や文理解釈に基づいて、おのずから緩和の限界が法文上あるに対して、例外規定による許可権のみを法律の文理と切り離して、開発許可権者や特定行政庁に例外許可をすることを迫ることが多発した。
都市計画法第３７条による例外許可によって、開発許可を得ただけで、予定建築物を着工し、第５９条の２に定められた特定行政庁の許可権を根拠に、総合設計制度の名の下に法定都市計画の２倍もの容積率や高さの緩和を与えてきた。
その緩和を更に徹底したものが、バブル経済崩壊後の小泉内閣による｢都市再生｣による容積率緩和である。小泉内閣は不良債権の解消を、容積率と高さの緩和によってできると考え、政治が建築行政に「政治的な緩和」求めた結果、建築行政は、総合設計制度の要綱や、既存の法律に違反する行政運用通達（平成19年７月22日付建築基準法運用通達）などにより、建築基準法や法定都市計画に違反するところにまでエスカレーションしている。

５　開発行為の違法運用、不正利益の取得を幇助する仕組み
都市計画法による開発許可制度は、健全な都市を形成するために、都市施設の整備水準の低いところで行われる開発に対しては、その開発により、大きな都市施設の整備などの開発費用を負担しなければならない。そのため、開発許可を受けないで造るべき施設の建設を免れ、違法の開発をして不正な利益を手に入れようとする違法行為が、後を絶たない。不正な開発は、「耐震偽装事件や耐火構造偽装事件」に見るように、業者の不正利益が目的である。　
都市計画法・建築基準法の体系は、憲法第25条、第29条で｢国民に国家が保障する｣と約束した｢健康で文化的な生活と都市環境を