能力開発大学校の取り組み
９月４日、５日は近畿能力開発の田島教授の主催で住宅地経営管理のセミナーを大阪で実施しました。田島さんは住宅の資産価値を増進するためには、「三種の神器」による住宅地経営が不可欠な手法であるという私の認識と同じ理解に立って、これまで小論文をいくつか書いてこられました。その認識だけではなく、その認識の上に立って、「三種の神器」の知識を広めようとセミナーを数か月前から準備して、多くの人の参加を勧める取り組みをしてこられました。

期待を裏切った不参加者の言い訳
結果は２日間のセミナーへの参加受講者は３名でした。参加するといっていた人達も会社の中で稟議をあげると、「２日で２万円を越えるセミナーは高いから参加するな」という上司の話や、「業界のセミナーは只か、千円程度のものだ」といった口実で、参加をしないという人達があって、田島さんは教育者の立場で「只の教育はない」ということを分ってもらえるよう説明をして、かなり消耗したようでした。
能力開発大学校の枠組みで、内容も費用も適正な取り組みに対して、設計コンサルタントを業務としてやっている人が、必要な知識を相当な費用を払わないで手に入れられると考えていることに田島さんは嘆いておられました。
以前、当研究会の故成瀬副理事長が、「自分にお金をかけなくてはだめだ」ということを口癖のように言っていたことを思い出します。卑しくもコンサルタントとして依頼者からお金をもらって仕事をする業をするならば、プロの仕事として感心されるだけの知識、技術をあらかじめ持っていなければならないということでした。

悔いのない判断をするための能力の養成
自分に技術や知識が足りないと思う人は、その仕事を悔いのないものにしようと勉強します。私自身も、納得の行く仕事をするために、関係した知識情報はできるだけ集め、それらを適正に料理するための知識や技術をいつも身に付けようと、積極的に勉強に取り組んできました。
しかし、勉強をすればするほど、問題は果てしなく拡大し、分かったことより、分からないことが膨らんでいきます。そのために問題は芋蔓式に拡大し何処までも問題を追っかけることになってしまいます。適正な解決をするためには、永久に解決できない森の中に引きずり込まれるということになります。
それを救ってくれるのが時間です。期限までに割り切らなければならないため、選択可能な範囲での最善を選択し、問題は未解決のまま、解決の割り切りをすることになります。自信を持って割り切ることができるためには、成功に導けるという高い確立の判断ができなければなりません。

日常の蓄積が「いざというとき」の判断
そのとき、どれだけ広い知識を経験との関係を生かせるかで、解決には大きな差が生まれて来ます。日常関係した問題に対してどれだけ情報を集め、整理し、活用できるようにしているかが、判断の大きな岐路となります。
成瀬理事が口癖のように言っていたことは、的確な判断を悔いを残さずにやるための日ごろの心得を言っているのだなといつも思っていました。
今回、田島さんが自分自身の研究を踏まえて、住宅産業界の方に「必要な研修セミナー」を企画し、募集したことに対する反応があまりに理解が得られなかったので、今度からもう一度抜本的に取り組みの仕方を考えなければならない
と言っておられました。しかし、私には、そのような現象自体が、日本の住宅産業界の「技術を必要としない詐欺産業としての住宅産業」の実態だと思います。田島さんが受けた反応を見て、「またか」という感じを受け、これからの対応に関しては田島さんと同じことを考えています。

工務店を食い物にしているコンサルタントの言行
私が住宅産業の取り組みとして、「社会、行政との関係を含む住宅産業関係の情報の分析、社会、経済環境というような問題を工務店も考えないといけない」というと、「そのようなマクロな視点の問題を工務店やリモデラーには考える余地はない」といい、「もっと直接的に儲かる話をしないといけない」といわれたことが何度かあります。
「ＨＩＣＰＭは住宅産業者にいうべきことをやっていなくて、政府や政治家に言うべきことしかいっていない」というようなことを言ってきました。
それらのコンサルタントのやっていることは、政治家を呼んできても、工務店に必要なことではなく、コンサルタントが政治家との関係を持っていることを宣伝し、あたかも政治家を動かしているかのような力をもっているというこけおどしの演出で会員を集めているのが実情です。

ＨＩＣＰＭ会員と真面目な取り組みは大きな救い
日本の住宅産業が消費者を粗末にしてきて、それを反省せず、関係者それぞれの金儲けのためにだけ狂奔し、よく見るとそれらの関係者にとって消費者は単にお金を騙し取るための対象に過ぎず、消費者の利益には全く考えが及んでいないこととが分かりました。
しかし、今回大阪で何人かのＨＩＣＰＭに会員と夕食を一緒にしながらいろいろ意見交換をしたのですが、諸費者に対し適正な住居費負担で住宅を供給しようとすることを真面目に議論し、数は少ないかもしれないが、このような取り組みが、消費者に支持されいつか必ず花を咲かせるときが来ることを願わずにいられませんでした。
そのためにはこれらの消費者の利益を考える取り組みを円滑に推進できるような技術、知識を素直に受け入れてもらい、実践してもらえるような環境づくりを急がなければならないと思いました。

長期優良住宅政策との妥協をしない接点があるか
政府が進める「長期優良住宅」政策は、全く役人のＯＢ雇用のための政策で、「名は体をあらわしていません」が、補助金、減税など国の財政、税制がこの住宅政策を指示する取り組みに限って与えられるということですと、それを受けない住宅産業関係者は不平等な地位に貶められることになるため、「方便」として「長期優良住宅政策」を活用することも考えないといけない」ところに来ているようにも思います。
そこで、１９９９年にＨＩＣＰＭが開発したサステイナブルハウスの取り組みと「長期優良住宅」の取り組みを、理屈の通らない妥協をしないで結びつける方法を目下検討中です
今回大阪のＨＩＣＰＭともそのことに関する意見交換をしましたが、９月中を目途に具体的な取り組みを進めることを考えていますので、楽しみにしていてください。

明日からは福岡の大建に「荻の浦の計画」の推進のために出かけます。松尾社長以下大建職員の真面目な取り組みが私を元気付けてくれています。この事業は背伸びをしないで、時代の必然性を追及した事業として大いに期待しています。
「荻の浦計画」について近くご説明したいと思っています。ご期待ください。
HICPM理事長　戸谷英世

「輸入住宅にこだわった人」は長続きできる
9月1日には、グローバル研修企画とＨＩＣＰＭでの共催で、国内研修ツアーとして、つくばの大創（丸山社長）のこだわりの仕事を見学に行くことにしました。
（バス席にまだ若干の余裕があります。参加ご希望の方は、ＧＫＫ小林の電話番号：０３－３２３０－４８７６、ＨＩＣＰＭの電話番号：０３－３２３０－４８７４まで）

この見学の背景には、７月に実施した神奈川県鎌倉のソウケン（小畑社長）の国内研修ツアーで、「こだわりの輸入住宅」が大きな成果を上げていたことを実感できたことにあります。多くの工務店が、猫も杓子の輸入住宅に取り組み、政府（建設省と通産省）も輸入住宅に力を入れ、ＪＥＴＲＯを中心に輸入住宅が政府主導で取り組まれました。
しかし、あれほど元気だった「輸入住宅」は、「夏草や、兵どもが、夢の跡」で、今の日本では輸入住宅が活気を持っていたことは嘘のような環境になっています。その中で、消費者の誇りに思える輸入住宅にこだわってきた工務店がしっかりと地に根を生やしていることを知り、研修対象にしたのです。

プラザ合意と輸入住宅の取り組みの経済環境
198５年、中曽根首相の時代に、激しい円高に見舞われ、緊急に、米国のプラザホテルで先進5カ国首脳と中央銀行総裁が集まり、金融秩序の再編成のプラザ合意がなされました。その結果、合意したその日1日で、約２０円近く対ドル価格が上昇しました。そして、1ドル２４０円くらいの為替交換比率が、1年間で一挙にⅠ２０円くらいにまで上昇し、さらに、その後、1ドル ８０円台近くまで円高は更新しました。円高が急激に進んだにも拘らず、大手商社を通しての建材価格は、急激な円高を反映させず、商社の利益となっていたので、為替変動による円高差益の還元が社会的に問題になりました。円高環境は輸入品が安くなるので輸入促進になります。

建材から住宅への並行輸入
プラザ合意を受け、日本は輸入促進をすることで国際的なバランス形成に努力するということになりました。日英首脳会談後、英国のサッチャー首相から「スコッチを輸入するよう」に頼まれた中曽根首相が、奥さん同伴で東京のデパートに買い物に出かけ、なぜかフランスのネクタイを購入した記事が新聞を賑わしました。その記事を読んだ住宅金融公庫の河野総裁は、首相がそれほどのパフォーマンスをするならば、それに沿った取り組みを金融公庫としても進めなければと考え、輸入住宅の推進に取り組むことを決定しました。最初は輸入建材の並行輸入（商社による輸入によらず、それと独立並行する流通により、直接外国から為替変動を反映して安く建材を輸入する方法でしたが、日米住宅価格比較をしてみると、ほぼ同じ仕様の住宅を、米国では日本の半額で供給できると判断されたため、住宅の丸ごと輸入がなされることになりました。神戸市住宅供給公社によるＳＶ（シアトル・バンクーバー）ビレッジは、その象徴的モデル事業でした。「円高差益を消費者への還元」をうたって進めたＳＶビレッジは、目標価格で建設することはできず、事業主である神戸市供給公社は大赤字を計上し、その後再び輸入住宅事業に取り組むことはできませんでした。

円高急激更新にもかかわらず、輸入住宅ブームとならない事情
最近の円高は、1ドル120円台から1ドル80円台までになり、ほぼ50％近く円高が進み、1985年当時を思い出させる状況になっています。しかし当時輸入住宅ブームに乗って多くの企業、Ｆホーム、Ｍ物産インターナショナルを始め、雨後の筍のように多数登場しましたが、最高160億円の赤字倒産を起こした会社を筆頭に、多数の会社が輸入住宅に取り組んで失敗しました。
そのため、輸入住宅の取り組みは悪夢になっていて、円高がこれほど昂進しているにも拘らず、輸入住宅の取り組みは芽を吹き返そうとしていません。
輸入住宅の取り組みは、住宅を求めている消費者の要求に応えるためとしてではなく、政治的または行政的要求が先行し、それが住宅供給者の利益追及と結びつく形で上意下達のやり方で、国策として取り組まれたため、「何が輸入住宅の取り組みか」は、輸入住宅ブームが去った後まで明確にはなりませんでした。

特に、ＳＶビレッジを推進した住宅金融公庫及びその下で設計事業を拡大したＩ建築事務所は、アメリカ合板協会（ＡＰＡ）等と協力して、リゾート開発など業者の金儲けになる事業に輸入住宅デザインを使うことでけん引役を買い、「輸入住宅は住宅を高く販売できる小道具」として使っていきました。Ｉ事務所とＭ物産インターナショナルの一体的な輸入住宅の取り組みはその代表的失敗例となり、Ｍ物産はその信用にかけて尻拭いをしました。それが、再び円高になったとき取り組めなくなっている理由です。

刑事事件となった「輸入住宅」経営
以前、輸入住宅が下降線をたどり始めたとき、「輸入住宅」という名前の会社経営が悪化し、資金繰りが厳しくなりました。そのため、営業圏を拡大し、広い地域からの需注を拡大し、契約金による資金調達を図ろうとしました。資金は集まったのですが、営業権の拡大で逆に経営効率が悪化し、悪循環の拡大再生産にはまろうとしていました。
そのとき、ＮＨＫがそれを「詐欺である」と報道しました。その中傷報道のために、契約交渉中の顧客が一挙に離れ、資金繰り不能になり倒産に陥った例がありました。経営者は、詐欺罪として訴えられました。　

当時、被告は、「詐欺の意図はない」と東京高等裁判所に控訴していました。しかし、裁判所は殆ど被告の説明に耳を貸そうとしませんでした。絶望の中でこの業界で公平な判断ができる専門家を探して、私に裁判所での証人になって欲しいと助けを求めてきました。
事情を聞いてみると、当時の輸入住宅に取り組んでいた企業と基本的に同じ経営をやっていることがわかりました。
この企業の経営自体に問題があるとしても、「赤字拡大で倒産することを承知の上での営業である」として詐欺罪で起訴した検察は起訴権の乱用であると考えました。大手輸入住宅会社との比較で、同じことをやっていて容認されている会社は多数あり、この会社だけが、「赤字の拡大は倒産せざるを得ないことと認識していたはず」として、特別に、詐欺を理由に起訴することは、法の上の平等に反する扱いです。しかし、私には被告の証人としての発言をする機会は与えられませんでした。この場合も弁護士が弁護士料をとることが目的の弁護で、被告の立場になっていませんでした。

その会社では、副社長の1級建築士が技術的なことを取り仕切っていました。検察庁は世論を操作したＮＨＫ報道に辻褄をあわせた結果とするため、業界の実情を調べもしないで、副社長を検察の意図通りの事件の筋書きに従うようにたらしこみました。検察官は副社長から検察官の作成した起訴理由どおりの口述調書を取って起訴猶予としました。そして、社長（被告）には、副社長の証言を根拠に4年の懲役を要求し、裁判所はその言いなりの判決をしました。ひどいやり方です。
その頃、日本と米国を繋いでの輸入住宅の取り組みと深く関係していたＫさんに、私から「被告の仕事のやり方」を、多くの輸入住宅に関係した経験を生かして検討してもらうよう依頼しました。Ｋさんの判断も、基本的に私と同じで、「当時のほかの輸入住宅会社のやっていることと何ら変りはなく、もし彼が犯罪者になるならば、殆どの輸入住宅会社は同じ罪を着せられる」という結論になりました。
被告はＫさんに理解してもらえたことで喜び、仮に有罪になっても、出獄したら一緒に仕事をしようと2人は夜遅くまで酒を飲み交わしたそうです。しかし、不幸にも、その翌朝、Ｋさんは脳梗塞で帰らぬ人にとなってしまい、Ｋさんとの未来の関係はすべて消えてしまいました。

「輸入住宅はデザインである」にこだわった丸山さん
大創の丸山さんは、輸入住宅の取り組みが始まった当時から、高橋憲一郎さん（現在建築設計事務所を主宰）を設計者に選び、一貫して輸入住宅に取り組んできました。高橋さんは建築設計が本業で、かつて、ＣＯＦＩ（カナダ林産業協議会）の技術指導者として全国的に指導して回り、特に北海道の十勝では現在のツーバイフォー住宅の取り組みの礎を造ったともいわれる人に指導され、丸山さんは消費者の利益（生活を豊かにできる住空間作り）を考えるデザインにこだわったツーバイフォー住宅に取り組んできました。
高橋さんもそうですが、基本的に消費者目線で仕事をする人たちです。丸山さんは輸入住宅の魅力はそのデザインにあることを早くから認識し、消費者にとって魅力を感じる輸入住宅は何かということを消費者の目で見ようと取り組んできました。

ＨＩＣＰＭの会員として熱心にＨＩＣＰＭセミナーに参加されるとともに、ＨＩＣＰＭが企画するＧＫＫ（グローバル研修企画）との海外研修ツアーには何度か参加されました。そして実際に欧米で長い時代にわたって国民から愛されてきたデザインを熱心に勉強してこられました。建築デザインの勉強は、書籍を通して理論的に勉強することも重要ですが、実際に建築物として、街並みの住環境のにない手として建築されている住宅を見て、それらの住宅が長い歳月に亘って住民たちに支持されている理由を考える、それほどよい学習はないと思います。漫然と街並みを見て歩くのではなく、人びとに愛されている街並みをそこに住んでいる人たちと住宅との関係でその対応関係を理解することが重要です。

つくばの研修ツアーの目的
今回見学する住宅はつくばという土地柄、海外生活経験者や、海外訪問経験者の割合が非常に高く、輸入住宅を見る目の肥えた方々が多数生活しているところです。住宅市場で、大創の丸山さんが、どのように顧客の支持を得てきたかを、建築した住宅との関係で見ることが研修の目的です。
その中の一軒の住宅は、日本でも数少ない国際的な場で大活躍をしているトランペット奏者の住宅です。この音楽家は、自分の納得の行く住宅を造ろうと約３０社ほどの輸入住宅関係会社を訪問し、その仕事を見て、最終的に大創を施工会社として選定しました。建築主の希望と大創の得意とする仕事とがうまくあったということです。
私自身これまで何度か大創の仕事を見てきましたが、丸山さんは建築のディテールにまで、消費者の立場で、やり直しをいとわず、施工者自身としての納得の行くところまで追及するというところが優れたところだと思います。しかも、一人よがりの納得ではなく、そのデザインの起源や発展の生い立ちも考えて、実際にやられている事例に忠実に従おうとするところが立派だと思います。私の指摘に対しても、具体的事例を探して確認して取り組むという姿勢で、鵜呑みで仕事をしません。

輸入住宅はデザインの輸入
ＨＩＣＰＭとＧＫＫがこれまで行ってきた国内及び海外住宅研修ツアーは、視覚的な学習として実際に社会で高い評価を受けてきました。その事例をごらんいただくとともに、それらの住宅や住宅地がどのような社会的、経済的、歴史的背景を持って造られたかを説明し、住宅は民族の歴史文化資産として創らなければならないことを理解していただくのが、研修ツアーの目的です。
輸入住宅をＪＥＴＲＯが定義して、「使用材料のうち６０％以上を輸入建材を使用したもの」といった扱いは、輸入建材促進のＪＥＴＲＯとしては当然の定義かもしれません。しかし、消費者の観点では、仮に１００％国産材を使用したとしても、その建築様式が海外のデザインであれば、それは消費者の観点からは輸入住宅です。つまり消費者の観点からの輸入住宅とは、空間文化輸入の住宅ということだからです。
丸山さんのこだわりはまさにそのデザインにあったのです。日本人は世界中から優れた文化を貪欲に取り入れてきました。そして、それを自分のものにしてきました。

さて９月２日（第一木曜日）の住宅地経営の「三種の神器」のセミナーは、住宅地計画の歴史を振り返り、ＯＨＰの映像で視覚的に理解してもらえるセミナーにしようと計画しています。日時のご都合のつく方はどうぞご参加ください。ＨＩＣＰＭのホームページに詳細が掲載されています。
ＮＰＯ法人住宅生産生研究会　理事長：戸谷　英世

本控訴理由書の原稿に関してもＨＩＣＰＭで作成し、弁護士の取り纏めに当たって協力してきた。そこで最終的に東京高等裁判所に提出された理由書を此処に掲載する。

平成２２年（行コ）第２０７号　開発許可処分無効確認等請求事件
控 訴 人（一審原告）　　竹　居　治　彦　　外　３　名　　　　　　　　
被控訴人（一審被告）　　渋　谷　区　      外　１　名
（原審　東京地方裁判所平成２２年（行ウ）第３５号）
控    訴    理    由    書：頭書事件につき，控訴人らは以下のとおり控訴理由を陳述する。：

平成２２年８月３日
控訴人ら訴訟代理人弁護士      武　　内　　更　　一弁護士　　　升　　味　　佐 江 子弁護士      野　　本　　雅　　志
東 京 高 等 裁 判 所 第 ２ ３ 民 事 部  　御中
記
第１  序
原審の判断理由は，畢竟，控訴人らに本件訴えの原告適格が認められないとの本案前判断のみを理由とするものと言うほかない。
しかし，このような判断は，開発許可処分に対する抗告訴訟の原告適格に関する無理解に基づく違法な判断であり，破棄を免れない。
原審判決は，控訴人らの原告適格について，総論としては，「当該処分を定めた行政法規が，不特定多数者の具体的利益を専ら一般的公益の中に吸収解消させるに留めず，それが帰属する個々人の個別的利益としてもこれを保護すべきものとする趣旨を含むと解される場合」に，当該処分によりこのような利益を侵害される（おそれのある）者は、当該処分の取消訴訟における原告適格を有する」として，さらに，「その侵害利益の有無を判断するに当たっては」「当該処分の根拠となる法令の文言」「当該法令の趣旨及び目的」「目的を共通にする関係法令の趣旨及び目的」をも参酌し，「当該利益の内容及び性質を考慮するに当たっては」，「害されることとなる利益の内容及び性質並びにこれが害される態様及び程度」をも参酌すべきとの，それ自体は特に問題のない前提基準を立てながら，都市計画法３３条１項各号の要件について，本案前の訴訟要件の段階でありながら，自ら稚拙な事実分析に踏み込んで，本案・実体審理というほかない推論を行いながら，これを元に訴訟要件欠缺による形式的却下をするなどという支離滅裂な判断をしている。
これは，極めて異例且つ不当なものであり，控訴人らの原告適格は認められるべきである。
以下詳論する。

第２　判決全体ついての問題点

１　裁判において審理すべき順序の倒錯
既に述べたように，原審判決では，控訴人は，開発許可の処分庁の資格と権限を，「都市計画法上権限のない者(特別区長：都市計画法第２９条違反)のなした処分であり，無効である」ことを指摘している。ところが，原審判決は，開発許可処分自体が都市計画法第２９条に照らして成立するか，しないかの基本問題に言及することを避けて，判決を出している。
しかしながら，都市計画法第５０条の審査請求に対する開発審査会による処分は，開発許可等に関する処分庁の上級処分庁が行う都市計画法上の最終の判断を示すものとして，「開発許可制度と一体的に創設された制度」であり，開発審査会は，多数の開発許可を実施する処分庁の処分に対し，その行政上の判断の誤りを是正する上級処分庁として位置づけられている。
よって，開発許可処分に対して不服がある場合，行政庁としての最終処分庁の判断を受けることなしに（開発審査会の最終的な処分を経ないで），裁判所に提訴することはできない，と規定してある(審査前置の規定)のであり，このような「判断権者の判断を経ない提訴」はそれ自体許されていないのである。にも拘らず，原審判決は、そもそも本件行政処分である開発許可処分について，その権限自体が存するかどうか自体に争いがあるのに，その点についての判断すらせずに本件処分を許容するものであり，極めて不当というべきである。
さらに，原審では，都市計画法に明文化された規定に違反した処分庁のなした開発許可が，法律上の手続きおよび内容の審査をしていないことについても全く問題にしていない。その審査に代わって，裁判官は判断基準とすべき法律の規定を無視して，「法律上に根拠のない」裁判官自身の恣意的な判断によって「 いずれも当事者適格がない者による訴えである」として，本件開発許可処分の都市計画法上の法的正当性に対する審理すらせず，控訴人の求める判断を全て回避して訴えを却下したのである。
このような手法は，控訴人らの法律に根拠を置く裁判を受ける権利を蹂躙したものと評せざるを得ない。

２　行政事件訴訟法の目的と当事者適格の審査
控訴人が求めていることは，あくまで都市計画法と建築基準法という行政法の適法な施行である。行政事件訴訟法上，「開発許可の処分庁が行政法に照らして適正な判断をしていることが証明される」ならば，本事件に関する原告自体が生まれることはない。つまり，もし，裁判所が，行政処分自体に違法な処分がなされていないことを認め，それを立証できれば，この行政事件による「行政上の処分による不利益が発生していない」ことが明らかになることから，行政事件訴訟自体が成立しなくなるという関係にある。本事件の場合も，裁判官自体が暗に，「開発許可処分の違法性を認めている」からこそ，この行政事件訴訟の「訴えの正当性を認めて，審理を実施してきた」とも解し得る。都市計画法に基づき，「開発許可処分自体に違反がない」と判断されるならば，裁判官は，まず「処分の適法性を証明する判断」を下せば，行政事件としては，それ以上の審理をする必要はないのである。
確かに，伝統的法理論においては，裁判における判断は，まず，形式的な訴訟要件である「事件性」，「当事者適格」などの本案前の前提要件を具備して初めて本案判断に入り，その訴訟要件を満たさなければそもそも本案判断をすることすら出来ない，という理解を前提として構築されているので，本案判断を理論的に先行するとして，訴訟要件の具備を確認することなく常に判断することは躊躇されることは理解できる。実際にも裁判制度は，国民の代表が「民意」に基づいて一般的抽象的に定めた立法府における政策的判断を前提に，個別具体的な問題に対して，直接の利害関係を有する者が，具体的・最終的な段階でその直接・個別の利害関係からの主張を尽くして決定する段階の制度であるから，過度に一般的な判断をそこで行うことは出来ず，そこで過度に一般的な意思決定をしてしまうことは，却って，代表者の合意の形成過程（立法権）を経ずに，具体的段階での少数者間の意思決定が他の多数の者を拘束してしまう危険もあり，常に妥当とは思われない。このことは，当事者適格がないと思われる者が訴訟に参画し，そこで敗訴した場合に他の者にも事実上その敗訴の不利益が及んでしまうことから，却って個々の国民にとって不利となる場合もあることを想定すれば容易に理解できるものである。
しかしそのような不利益は，当事者適格の判断における利害関係の直接性について柔軟な判断をして適切な範囲で訴訟参加を認め，その上で実体審理を実効的に行い，既判力については，当事者に不利益な効力について適宜柔軟にその効力の及ぶ範囲を限定することによって十分に対処可能なのであり，最初から当事者適格の範囲を狭く限定して，本案判断が必要な場合にこれを回避することばかりに腐心することは，国民の裁判を受ける権利を実質的に侵害するものとして不当と言うべきである。
そして，いやしくも，法の支配の最終的担い手であり，他に見られないほど高度な身分保障を歴史的にも確立してきた裁判官は，かりそめにも「行政事件訴訟のなじみの客」である被告行政庁に癒着・迎合してはならないことは極めて当然である。したがって，訴訟で「処分庁の違反の事実を明らかにする」ことを恐れて，「処分に違反の事実がある」ことの審理をせず，控訴人の訴えを門前払い(回避）をしたと疑われるような所為は厳に慎まれなければならない。
にも拘らず，原審判決は，これを詳細に読めば明らかなとおり，「本行政処分は果たして適法であったのか，それとも適法ではなかったのか」という法律の適正施行がなされていることに対する裁判所の判断を求めたことに対し，裁判所自体が全くその審理をせず，結論を出していない。これは，国民が法律に照らして正しい行政処分をすることを求めた訴えに対して，裁判所が，訴訟費用を受領しながら，それに見合う裁判事務をしないことを意味し，国民の訴える権利を不当に剥奪したと言うべきである。

３　裁判官の判断と対象
都市開発は，都市施設を始め都市生活文化全般に広く係わっている。開発許可権者は，開発計画が開発許可の基準に適合していることを審査して開発許可をするものであるが，開発許可の基準(都市計画法第３３条)は，開発計画の都市計画行政との関係を広く審査することを求めており，そもそも，その専門行政上の審査および技術的判断が，すべて開発許可権者によって出来る業務であるとは想定されていないのである。
すなわち，関連公共施設を始め，都市生活に関係ある行政機関は，関連行政法を根拠に，それぞれの行政領域ごとに最も技術的に適合した内容の国民生活を守る行政を実施するよう要請されている。よって，新たな開発をしようとする事業者は，開発許可申請に先立って，開発計画の内容が，それらの関連公共施設の管理者の行っている行政と調和する計画内容であるかどうかについて，事前にこれらの関係各分野の専門家である公共施設の管理者の審査を受け(協議し)，実質的に法令の基準（開発許可基準）に適合しているとの同意を受けてから開発許可申請をすることを要求されているのである。
裁判所には，「関連公共施設の管理者としての権限も専門的な技術能力」もなく，「裁判官が関連公共施設の管理者のなすべき判断をした」からといっていて，その判断が法律上適正であることを証明することは出来ないのであり，本件判決のような判断を裁判官がすること自体，裁判官のなすことのできる業務領域を逸脱した非常識な裁判である。
言い換えれば，裁判官の任務は，「都市計画法第３２条に定めてある手続きが適正になされたかの審査を行うこと」であって，関連公共施設の管理者が関連行政法に基づき開発計画内容が適正に計画されていることを，裁判官が直接判断することではないのである。それにもかかわらず，本事件の裁判長は，法律上裁判官に求められてもいない「関連公共施設の管理者のなすべき判断」にまで踏み込んで，関連公共機関自身が行ってもいない判断を，裁判官自らの恣意的な素人判断で行ってしまった。
すなわち，開発許可手続きに違反し，関連公共施設の管理者等から開発許可基準に適合しているかいないかの判断がなされていない同意事項を，裁判官が「開発許可に違反していない開発計画である」と認め，控訴人には関連公共施設に関する不利益は及んでいないから，控訴人には「原告適格はない」と結論付けた。その判断の根拠は裁判官自体の恣意でしかない。このような判断を公然とすることは，裁判官が全能と考えるごとき傲慢さと評さざるを得ず，これは，実質的には，立法権，および行政権を侵奪している越権行為であり，それは司法権自体の自殺行為，引いては近代法国家の司法制度の破壊に至ることは必至の不当な所為である。　

第３　「当裁判所の判断」について

１　同（２）「法３３条第１項１号（用途制限）」について
（１）「予定建築物」と開発許可制度の関係について
原審判決は，控訴人ら（竹居及び三村）の訴えている「地震により倒壊した場合にその生命身体又は財産に危害・損害が及ぶおそれ」という（用途制限違反による）不利益は，「予定建築物が建築されることによりもたらされる不利益」であるから，建築物が実際に建築されない限り発生しない，「本件訴の原告適格はない」と言うものである。
しかしながら，このような立論は，社会科学的に建築物は敷地と一体不可分である事実を無視するものであるだけではなく，開発の許可は開発後の予定建築物の建築を正に「予定」しているのであり，「予定建築物」の建築を離れた抽象的な「開発」自体想定出来ないことを等閑視する不当な見解である。
なぜならば，そもそも開発許可の対象となる「開発行為」とは、「主として
建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう」土地の「区画形質」の変更をいうと明示してあり（都市計画法第４条１２項），（予定）建築物の建築（又は特定工作物の建設）の用に供する目的のものと、都市計画法自身が明文で規定しているのであって，予定建築物と分離した「開発」自体，法は想定していないのである。
そもそも，建築基準法による確認段階で建築物の審査と開発許可段階での審査とでは，審査する行政内容・審査事項が異なるのであり，「審査対象が同じであるものは，建築確認で一括して審査すればよい」という判決理由は，現実の法律の体系を無視した暴論である。
確かに，開発許可制度において，開発許可の基準(その１：第３３条第１項第１号)が建築基準法第３章に関する建築主事の行う確認審査と重複する「審査義務を課する」文言になっていることは，都市計画法の審議過程において再三議論されてきた。しかしながら，開発許可の審査は，開発内容それ自体について，それが既存の「都市施設との関係で適正な開発行為」であるかを事前審査するためのものであり，一方，建築確認は，適正な開発行為・基本都市計画を前提に，個別の建築計画内容がその適正な都市計画決定に適合しているものであるかを審査するものであって，その審査の目的，内容は全く異なっている。だからこそ，１９６８年の都市計画法制定当時，開発許可制度は建築確認制度の「屋上屋ではない」とする行政事務領域の確認が，建設省の都市局と住宅局との間でなされた経緯があるのである。
建設省の両局の共通理解としては，両制度の関係については，開発許可において審査することは，主として既存の「都市施設の負担」との関連で開発内容自体を事前審査するものであり，住宅局の建築行政のもとでの確認では，「具体的な建築物の形態」の審査をする，ということになったのが，制度上・歴史上の事実であり，そもそも，建築確認の段階では都市計画自体が既存都市施設との関連で適正かどうかの審査まで行うことは全く想定されていないのである。原審の判断はこのような法制度の歴史的・構造的理解を欠くものと評するほかない。
両制度は，開発許可，または，確認のそれぞれの処分の段階ごとに，それぞれの法律でそれぞれの審査段階で，法律の規定に的確に対応するべき関係であり，建築確認をするから開発許可段階で審査をしなくても良いとする原審判決を正当化できる根拠は全く存しない。
（２）「用途の制限」（原審判決１７頁－１８頁）の解釈について
原審判決は，また，開発許可に当たって要請される要件である，予定建築物等の用途が建築基準法による「用途の制限」を受けるものであるときは，その「用途の制限に適合していること」を要する，との明文（法３３条１項１号）要件の解釈として，「開発許可の段階での審査は，予定建築物等が建築基準法第３章第３節の各規定が定める『建築物の用途』に関する制限に適合しているか否かに限られ」る，との独自の見解で法文の意味を矮小化し，建築基準法第４８条に規定する『建築物の用途』に形式的に適合するものが申請書に記載されているかどうかだけに限定して判断すれば足りるものであるかの如き判断をしている。
しかしながら，同文言をそのように形式的限定をして解釈することは，開発許可判断を単に形式的な無内容なものにするに等しく全く不合理である。
①「用途制限適合」の意義
そもそも，歴史的にも，実質的にも，都市計画法第３３条第１項第１号に定める「用途の制限に適合していること」という開発許可の基準に於ける「用途の制限」とは，基本的な敷地の土地利用全体計画（規制）それ自体を表現している。よって，「用途の制限に適合していること」という文言は，「その敷地に都市計画決定により定められている土地利用計画」そのものに個別の開発内容である「建築設計指針（アーキテクチュラルガイドライン）」が適合していることを，規定していると解すべきなのである。
敷衍すると，「用途」とは，都市計画決定された「基本計画（マスタープラン）」に示されているとおりに，「予定建築物が，それぞれ固有の敷地を持ち，それぞれの敷地が幅員６（４）メートル以上の道路に接道し，且つ，建築物用途との関係で建築基準法第３章に規定する建蔽率，容積率，建築物の各部分の高さ制限の諸規制に従うべきこと」（これらは同法３３条第１項１号から１４号の各号に明示されている「用途」の主内容である。）という、都市計画決定された基本計画（マスタープラン）そのものを示すものである（これは，都市計画法に根拠を置いて計画決定される「地域地区(都市計画法第８条)」と「都市施設(都市計画法第１１条)」で，一般的に「マスタープラン」と呼ばれている長期的から短期的までさまざまな計画の統合体である。）。
これらの「都市計画決定された基本的内容（用途）」に「当該開発内容」が適合していることを，開発許可制度・開発許可の基準として，「用途の制限に適合していること」，という文言で表現しているのである。
②　開発許可において「用途制限適合」を審査する意義
この開発許可に際して判断される開発行為の基本プランは，個々の建築物が，建築基準法上の「用途」に適合するかどうかを判断するための基準それ自体を予め策定するものである。
すなわち，これは，当該開発計画が，その計画の及ぶ地域地区全体について，既存の地域環境，隣接都市計画との関係で，皺寄せ，弊害が生ずることがないと予め判断される範囲の土地利用計画であるかどうかを，一般的な枠組みとして事前に検討することで，その計画に従って具体的な建築物が建てられる限り，隣接・既存の地域を含めた地域全体のインフラ（これは，今日では「産業や生活の基盤として整備される施設」を意味する。狭い意味では、道路・鉄道・上下水道・送電網・港湾・ダム・通信施設など「産業の基盤となる施設」を、広い意味では学校・病院・公園・福祉施設など「生活の基盤となる施設」全体を意味するものである。）を破壊することがなく，地域全体として調和の取れた都市を構築できるようにすることを目的としている，と想定できる内容のものかどうかを判断して，これに許可を与えるものである。
そして，そのような内容の計画であるとして許可を与えられた開発行為を，その後になされる一般的な「土地開発及びそれに伴う建築物の従うべき枠組み」として設定する行為なのである。
すなわち，都市計画決定された基本計画に基づく開発許可行為は，既存環境との整合性，インフラの整備，既存インフラとのバランスの如何を判断して，この基準内で予定建築物が建築されるのであれば，適正な都市計画が実現される，として策定される，いわば，当該地域地区の建築上の「マグナカルタ」，規範を定立する作業と解すべき制度なのである。
そして，この都市開発の「マグナカルタ」が定立されて初めて，予定建築物がこのマグナカルタに照らして，具体的に適合した建物となっているかの建築確認判断が可能となるのであり，この段階で開発行為の内容が実質的に判断されていなくては，建築確認の段階で判断する基準そのものがないことになり，そもそも建築確認判断自体不可能であるとすらいい得るのである。
③「土地開発と予定建築物との一体性」について
なお，日本では、民法上，土地と建築物とは一応別個の不動産として扱われているが、都市計画理論上、世界中の近代都市計画理論が適用されている国（英国、フランス、ドイツ、米国を始め世界の工業先進国）では、社会科学的にも行政法上も「土地と建築物とは不可分一体」であると解されており，日本でも機能的・社会経済的には不可分一体なものとして解すべきことは共通している。
したがって，都市計画決定された基本計画（マスタープラン）で定められ，規制されるべき都市環境には、単なる土地の開発行為だけでも，予定建築物だけでもなく，建築物が建築されることが予定されている敷地部分の土地の開発行為自体を含めた，都市を構成するすべての建築物全体が含まれるべきであるのは当然である。両者が共に，予め定められた地域地区に関する土地利用計画（マスタープラン）に示される建築の「用途」に関する規制（建築物の用途、建蔽率、容積率、建築物の書く部分の高さ）（アーキテクチュラルガイドライン）に従うことが要請されているのであり，そのための具体的な規制が，土地開発段階の開発許可であり，建物建築段階の建築確認という関係となっているのである。
よって，開発計画で定め，開発許可において審査を受けるべきことは，「都市計画法で遵守すべきとされている条件が満たされているかどうか」(都市計画法第３３条の文理解釈に基づく都市計画決定との整合性)であり，これを審査しないで，「建築基準法第４８条」の文言に限定して審査することは全く意味がない。このように「用途の制限」が都市計画決定された基本計画に適合すべきことを意味することは，都市計画法学の基礎・前提であり，都市計画法上暗黙裡に合意されている。
このように，都市計画法によるマスタープラン(基本計画)と建築基準法によるアーキテクチュラルガイドライン(建築設計指針)とは，「紙の表裏の関係」のように一体不可分の関係にあり，それを両法の「姉妹法の関係」と呼んでいるのである。
（３）　開発許可と建築確認の関係について
原審判決は，また，「予定建築物等が地震に対して安全な構造のものかどうか（同法２０条）や，高さ制限を満たしているかどうか（同法５６条の２）といった点は，建築確認の段階で別途審査すべきことが予定され開発許可の段階では審査されないことが明らかである」などとしている。
しかし，既に明らかなように，開発許可の段階において，既に，予定建築物は，それぞれ固有の敷地を持ち，それぞれの敷地は幅員６（４）メートル以上の道路に接道し，建築基準法第３章に規定する建蔽率，容積率，建築物の各部分の高さ制限を規定し，諸規制に従うべきことが求められている。このように「予定建築物が確実に建築することのできるような開発行為が，建築確認申請に先立って完了していなければならない」とする行政制度こそが，開発許可制度であり，予定建築物についても不可欠の審査内容を有するものなのである。
都市施設は，毎年，たかだか全敷地面積の０・５％以下程度の量の建築行為（都市の成長）に合わせて整備されていくものであり，必ずしも最初から全ての都市計画決定どおりの土地利用に合せて先行整備されるものではない。したがって，開発許可制度は，新たに計画される開発計画が，「既存の都市施設の対応できる範囲」で，または，「既存施設にしわ寄せをしない方法でなされること」を個別的に審査検討し，それに続く個別の建築確認によって，建築計画がその許可された開発行為に従っていることを確認し行く過程で，少しずつ「既存施設を前提にした既存市街地の居住環境の保護と，新規開発の実現との調和」を図ることにしたものである。
このように，開発許可と建築確認とは，両者共に適切な段階で適切な観点から予定建築物についての都市基本計画を実現させるための不可欠の両輪となる制度であり，建築確認だけで予定建築物についての都市計画上必要な審査が尽くされるはずがないのである。

（４）「管理者の同意」の必要性について
原審判決は，「開発許可申請の手続に於いては，予定建築物等の用途を記載した申請書を提出すれば足り，予定建築物等の詳細を明らかにすること求められていないこと（法３０条１項２号）を勘案すると」として，「開発許可の段階での審査は，（形式的な）「建築物の用途」制限に適合しているかに限定される」根拠として，開発許可段階では用途を記載した申請書の提出しか要求されていないことを挙げている（原審判決１８頁上３行から６行）。しかし，このような理解は全く開発許可制度の仕組みについて無知・無理解を曝け出すものという他ない。
法は，開発許可申請手続に際して，単に「用途」を記載した（刑式的な）申請書を提出することをのみ求めているのではなく（もちろんそもそも「用途」の理解自体間違っているのであるが），申請書には法３２条第１項に規定する同意を得たことを証する書面，同条第２項に規定する協議の経過を示す書面及びその他「国土交通省令で定める図書」を添付しなければならない（法３０条２項）としているのであり，開発許可の段階で，既に，現実になされる開発行為及び予定建築物の既存環境への影響を十分に調査・判断できる能力と責務を有する公的団体が事前に環境に対する影響を判断した書類を見て，いわば専門家としての環境影響判断を行ない、それを十分に踏まえた上で開発許可判断を行うべきことを厳しく要求しているのである。
すなわち，都市計画法と建築基準法とは，まず，マスタープランに照らして予定建築物の敷地の整備計画(開発計画)自体が，第３２条の同意書等の添付確認とあわせて，建築基準法第３章規定に適合していることを都市施設との関連で審査されることが強く要請し，その上で，開発許可制度の中で「予定建築物が建築できる敷地の整備」がなされたことを確認した上で開発行為が完了することを求め(開発行為の完了公告：都市計画法第３６条)，その後，予定建築物について，その「敷地が開発許可どおりに完成したこと」を前提に「建築確認申請」を行う，という各段階を経て初めて実効的にマスタープランが実現されていくことを予定しているのである。
したがって，法３０条が，予定建築物の詳細を踏まえて開発許可の可否の判断をすることを求めていないなどという見解は，正に開発許可制度の基本的な構造に対する無知・無理解を露呈する不当な見解という他ない。
（なお，都市計画法制定当時，最も重視されていた審査項目が学校教育施設であった。近時の政治改革での規制緩和の結果，多数のマンションが，第３２条の同意書の審査を免脱して開発許可がなされ，大幅に学校教育施設が不足するという社会問題が起きていることは，法律違反が横行している事例でもあり，開発許可に際しての関連公共施設との適合性審査の免脱により，如何に実際上の自然・社会環境上の弊害が生じ得るかを証明する適例である。）
原審判決で裁判所は，開発許可違反による不利益に対する行政不服申請は，予定建築物の建築確認処分に対して行うことが可能なので開発許可の段階でする必要はないとして，都市計画法第３７条違反および建築基準法第６条違反の建築物の確認申請を前提とした都市計画法および建築基準法の施行を是認し，「開発許可をした内容の開発行為自体が完了せず、建築確認申請の前提になる敷地の物理的環境が形成されていないにもかかわらず、確認申請通りの敷地が既に整備されているとした架空の状態に対して、確認済証を交付する」という法律の構成上考えられない法律違反の解釈を示しており，法治国の秩序無視の不当判決と言わざるを得ない。
（５）　建築確認制度ではカバーし得ない不利益について
原審判決はまた，「原告らは，本件建築物の建築確認の適否を争うことによってその主張する不利益に関する救済を受ける機会を得ることが出来」るから保護に欠けることがない」などとしている。しかし，そもそも，開発行為が予定する予定建築物が原因となって生み出す両法が国民に約束している都市の空間に関して有する利益の侵害という行政法上の不利益は，既に開発許可の段階で生じているのであり，そのような開発許可を前提とする建築段階でいくら審査しても到底その不利益を回避することが出来ないことは言うまでもない。

２　（３）　都市計画法第３３条第１項第２号（空地）について（原審判決１８頁下から６行から）
（１）２号の趣旨の無理解
原審判決は，「その趣旨は，同号で定めるような開発行為を行う場合においては，開発行為を行うもの以外の者が開発区域内に居住するなどして開発行為の成果を利用することになるため，そのような居住者等の利益を特に保護する必要があるという点にあると解される」などという，およそ開発許可制度の趣旨を全く誤解・曲解した実際の法律の規定内容と全く反対の解釈を展開している。
都市計画法立法時に既存市街地に対する新規開発地のしわ寄せの問題が重視されてきたことが開発許可制度の創設された理由（立法趣旨及び法律の文理解釈）であることは，明らかな歴史的事実であり，立法の背景であるし，そもそも，条文構造，制度趣旨から言っても原審判決のような転倒した理解が誤りであることは極めて明らかである。
都市計画法第３３条第１項第２号は，いうまでもなく，既存の都市に行われる開発行為が，予定建築物の内容によって，その開発敷地内部で自己完結しない部分で，都市の環境問題として，環境の保全上，災害の防止上，通行の安全上，または，事業活動の効率上の支障という矛盾(しわ寄せ)として外部化することがあるので、そのようなことがないように開発計画を審査せよとした条文である。裁判所の判断はこのように法律の規定を全く理解しないもので，重大な瑕疵のあるものであると言わざるを得ないものである。
（２）「開発許可の審査内容」（原審判決１９頁中段以降）について
また，原審判決は，「同号は開発区域内の居住者等について，環境の保全，災害の防止，通行の安全，又は，事業活動の効率といった利益を図るために，道路，公園，広場等を設けるべきこととしたもの」（１９頁上から１３行から）と記述し，また，「開発区域内の主要な道路が開発区域外の相当規模の道路に接続するよう設計を定めるべきこととしたのは，開発区域内の空地の配置と道路が適切になされているか，どうか等を判断するに当たり，開発区域外の事情を考慮するべきことにしたものに過ぎず，開発区域外の周辺住民の利益を保護すべきこととしたものとはいえない」（１９頁下から１０行から）などとしている。しかし，この文章の意味自体が，法律の規定内容から逸脱しているだけでなく，文意自体不明瞭で，そもそも「何を言っているかわからない」と言わざるを得ないものである。
開発区域外の道路との接道を，区域内の空地の配置と道路（の接道）とが適切になされていることの判断のために要求されている，などということは，法律論理的にも，文理解釈的にも，都市計画法の規定する「既存の都市環境との調和を図る」との規定とも矛盾逆行するものである。
原審判決文は，単に，「開発区域外の住民たちには訴えの利益がない」という結論を導き出すために，被告の支離滅裂な弁明を，都市計画行政の専門機関の法律上正しい解釈と思い込んで，その内容を法律に基づいて確認することなしに，理解もせずに引用したものにすぎない。
この基本的な誤りは，都市計画法第３３条第１項第２号の条文が「開発区域内の住民の利益を対象にしている」という間違った先入観の下で法律を読んでいるからである。新しい開発が行われることにより，その周辺都市に開発矛盾が転嫁されることを未然に防ぐということが開発許可制度の立法目的となっていることが全く理解されていないことによる。
（３）また，原審判決は，「仮に，法第３３条１項２号について，開発区域外の周辺住民の利益を保護すべきこととしたと解する余地があるとしても，」（１９頁下から４行から）など仮定をしている。
しかしながら，都市計画法は既存の都市居住者の合意で，将来の都市のマスタープランの都市計画決定がおこなわれるもので，既存住民の利益を保護することは言うまでもない都市計画法の大前提であり，裁判官のこのような記述自体，「都市計画法が既存の市街地住民の環境保護をまず尊重すべきとしている」との前提を理解せず，開発事業を優先して考え，そのついでに既存住民のことも考えることが出来るといった「都市計画制度に対する無知・無理解」をさらけ出しているものと評するほかないものである。
（４）原審判決は，さらに付け加えて，「このような(開発による)影響は，広い意味での生活環境の悪化であって，直ちに周辺住民の生命，身体の安全や健康を脅かしたり，その財産に著しい被害を生じさせたりすることまでは想定し難いところである」（２０頁上から２行から）と断定しているが，このような判断は全く根拠のない決め付けに過ぎない。このような判断は，開発事業者の開発計画を都市計画法による開発許可の基準に専門家が具体的に照合して初めて判断できることで，法の専門家に過ぎない裁判官が勝手に「想像し難いところである」と想像をめぐらすべき問題ではない。
現実に都市計画法及び建築基準法が考慮している都市災害は，関東大震災級の大震火災のような大きな天変地異と関係して起きるものを想定しているもので，戦時中の防災都市計画として，同様の観点で，木造火災を遮断するための広幅員道路の建設が取り組まれたのもそのような観点からであった。
ところが，本件のような挟幅員のいわゆる「２項道路」で構成された低密度市街地の中央に，突然，周辺道路環境の整備をしないで高層高密度の巨大共同住宅地が建築された場合，そこからの発生交通量の増大により，周辺の「２項道路」では，路上駐車や，避難を急ぐ車による渋滞で道路は混乱し，一旦交通事故が発生すると，道路自体が機能しなくなる虞がある。したがって，大震火災時や，阪神大震災やハイチ大震災のように，道路交通が機能しないために災害の対策を採ることが出来ず都市災害を拡大させることは必定なのである。
開発許可制度の開発許可基準は，主としてこのような緊急時の対応が出来る都市を作るために作られているのであって，現在の開発行為が完了したからといって直ちに災害が起こるかどうかなどを想定しているものではないし，完成時点の通常時の都市の安全に矮小化して開発許可の審査をしている訳でもないのである。
また，原審判決は，最高裁平成２０年(行ヒ)第２４７号を引用して，「このような生活環境に関する利益は，基本的には公益に属する利益というべきであって，法令に手がかりになることが明らかな規定がないにも拘らず，法が周辺住民等において上記のような影響を受けないという利益を周辺住民等の個別的な利益として保護する趣旨を含むと解するのは困難といわざるを得ない。」などとしている。
しかし，原審の引用する判決は，そのような抽象的な表現はしているが，それは，直接法文の制約目的に現れていない法益，対象者の保護について言及しているだけであって，本件のような明文上明らかな保護対象がある場合の記述では全くなく，正に「適用範囲を逸脱した」不当なものである。実際には，当該判決は，その後に続けて，本来の保護の対象である地域の関係医療従事者については，一定の範囲で，個別的な利益として保護する趣旨を含むとして当事者適格を認めているものであり，原審の引用は正にためにする，誤導のための引用という他ない。

３　（４）法３３条１項６号・９号及び１０号「周辺地域に於ける環境の保全」（原審判決１９頁下段）
（１）　原審判決は，同６号・９号に規定する環境保全の趣旨について，開発区域それ自体の内部の環境を保護しようとする趣旨であるなどという，独善的な立法趣旨を編み出した上で，「環境の保全の利益は，開発地周辺住民にとって，広い意味での生活環境に関するものであって，基本的には公益に属する利益であると言うべきところ，これらに関し周辺住民の個別的利益としてもこれを保護する趣旨を含むと解すべき手がかりとなることが明らかな規定をも見出だすことは出来ない。」などとしている。
しかし，法は，開発許可の基準をきわめて具体的に記述しており，それぞれの関連公共機関がそれぞれの行政基準に照らして、適合しているかどうかの審査をすることを明確に規定しており，「法令に手がかりとなることが明らかな規定がない」などという事実はあり得ない。
実際にも，本件の関連条文である都市計画法第３３条第１項第２号および同条第２項との関連で都市計画法施行令第２５条に於いて規定していることは，敷地面積１０００平方メートル以上の面積の開発の場合には，既存の市街地の交通にしわ寄せをしないように幅員９メートル以上の道路が存在するか（都市計画法施行令第２５条第２号），または幅員９メートル道路を築造することを求めている。それが出来ない場合には開発地からその中の主要道路を延長して直接幅員９メートルの道路に接続すること（都市計画法施行令第２５条第４号）を義務付けている。
さらに，現実の都市における住宅資産価値は，その住宅が所在する都市環境により大きく左右されるものであることは言うまでもない。環境の保全状況如何が住宅・敷地の取引価格に極めて大きく影響することは，不動産鑑定制度上も，一般社会常識上も極めて明確な事実である。実際上も，本事件の控訴人らの住宅取引価格は，歴史遺産の埋設されている住宅地の取引価格が，巨大マンションが建設される今回の開発行為によって，著しく下落させられ，明らかに個人的な不利益をもたらすことになったのであり，原審判決が如何に糊塗しようが，その説明は社会の常識と全く違っている。
また，都市が都市住民にとって歴史文化環境の集積であることに対して疑問を持つ者はいない。都市環境の中でも歴史文化環境は最も重要な環境である。本事件の場合，当地は旧石器時代や弥生時代の東京都区部で最大級の遺跡が発見されたところである。歴史的にも優れた住宅地という条件を具備していることで，ここには全体で２５戸の住宅で構成される豊かな住環境が存在していた。そこは都市計画法に基づく土地利用計画として第２種低層住居専用地域と指定され，建築物の絶対高さ１２メートルの指定がされている土地であった。
この敷地には，多数の樹木がたちならび，都市の自然環境としてだけではなく，都市の歴史文化環境を形成する森を作っていた。控訴人らのこの地区に対する取り組みは，これまで都市生活文化の中で欠くことのできない帰属意識を持てる街の条件として，この地の居住遺跡と森を守ってほしいという要求を伴っていた。都市の中の森林や住宅地のすべてにおいて，社会的に都市の構成要素として評価を受けてきたものについては，これを社会的施設として適切に保護すべきであったのであり，社会的コンセンサスなしで勝手に破壊することが許されることがあってはならない。
（２）　都市計画法第３３条第１項第１０号「騒音・振動等による環境の悪化の防止のための緑化」について
原審判決は，開発許可の基準に関し｢開発許可の申請時点ではそれを具体的に把握することが出来ないという開発許可制度の規制方法からして｣などという裁判官の法律違反の個人的・主観的な単なる感想から，規制の趣旨が述べられている。つまり，裁判官のこの判決に示した見解は，実はこの判決文のすべてを象徴していて，自己中心的に法律の解釈を創造してこれを一方的に開陳する誤りを犯している。自由心証に基づく裁判所の判決といえども，それは法律を離れた客観性のない単なる感想レベルの意思を絶対化するものであってはならない。裁判官の自由心証は，あくまで，法の規定・文言の範囲で，客観的合理性のある論理力の下で，社会通念に従った最低限の論理・通念に従い，純理による厳正な判断として許容される限度で是認されるものに過ぎないというのが，人でなく法の支配を定める近代法での当然の前提である。
原審判決は，その間違った予見に基づいて，「推論に基づく判決文」が書かれている。都市計画法は，都市環境に関する技術を前提にして科学的な規制が行われており，そこで規制しているものはきわめて具体的である。それは第３者が同じ方法で評価すれば，社会的に同じレベルで評価することが出来るように規定されているものである。
都市計画法第３３条で規定する開発許可の基準は，それ自体が開発行為に対する都市環境上のアセスメント(環境影響調査にもとづく開発計画の評価）であって，その評価結果を具体的に把握することが出来なければ，それにより国民を拘束することは法律論的にも困難である。そこで，都市計画法はこれらの評価を，それらの諸関係法を施行する行政機関と協議し，その結果を踏まえて審査するべきことを規定しているのである。
（３）「開発許可における審査資料」について
また，原審判決では，｢開発許可にかかる申請においては，予定建築物等の具体的な形状等が明らかにされないことは，前記判示のとおりであるから｣とのみ記述して，事実上それ以降の判決における説明責任を回避したものとなっている。つまり，この判決文は，法律と行政の実態との両方に違反した開発許可申請の前提まで勝手に崩し，裁判官が勝手な理屈を表明しているだけと評せざるを得ない。
さらに原審判決は，｢予定建築物等がもたらす日影およびビル風による被害の有無及び程度が審査されることは予定されていないといわざるを得ない｣と断言している。しかし，開発許可申請において第３３条第１項第２号では都市環境の評価をすることを開発許可の基準としており（その環境は自然科学的環境にとどまらず，人文科学的環境，社会科学的環境を含むことは，あえて説明するまでもないことであるが），それらの環境評価をなすべきことは法文上当然に要請されているのである（本件では全くやっていないが）。
都市計画法および建築基準法では高さ１２メートル以下にすることを第２種低層住居専用地域として都市計画決定しており，その都市計画決定された計画に対応した建築規制の制限を，行政組織上下位に位置するに過ぎない特定行政庁が，｢総合設計制度」により無視できるという法律上の根拠はない。
「総合設計制度」は、建築基準法上の原則である「一敷地一建築物」を前提にした規制を定める建築基準法第３章の規定（同法５９条の２）の認めるものであり，一敷地一建物の原則の適用範囲内を前提とする狭い範囲での例外的運用を一定の条件・一定の限度内で認めるに過ぎない規定である。
これに対して，本確認で前提にしている「一団地制度」は，建築基準法第６章雑則の第８６条が根拠となるものであり，これは，都市計画法第１１条１項８号に定める「一団地地の住宅施設」として「都市計画決定」をした場合にのみ，初めて認められる規定に過ぎない。すなわち，法は，まず都市計画法第１１条１項８号で「都市計画決定」の一内容として「一団地の住宅施設」という定めが可能なことを示し，既に都市計画の段階で，幅広い観点から，既存環境，周辺環境への影響を総合的に判断して，一定の区域内のインフラを害することがないことを，準立法機関による審査を経る都市計画決定をすることを条件に，そのような総合的・広域的な専門的判断を経て初めて，複数の土地について例外的に合一的取扱いを認めた規定である。
そのような都市計画決定があるときに限って，その具体的内容として，建築基準法適用の段階でも「一団地の住宅施設」としての例外的な扱いが出来るものとして，建築基準法第６章「雑則」において，「一団地」認定が可能なことを建築基準の観点から再度規定したものであり，建築基準法第８６条の規定は，当然「（都市計画法第１１条１項８号により都市計画決定された）一団地」についての例外的規制を定めたものに過ぎないのである。このように，姉妹法関係にある両法令相互の関係上も，相互の条文構造上も，同条項の「一団地」という文言には，当然（都市計画法第１１条１項８号により都市計画決定された），という文言が不文，暗黙裡の前提として付加して読み込まれるべきなのである。
したがって，この建築基準法６章雑則の８６条の規定を，一団地としての都市計画決定が何らなされていない複数の敷地に対して適用をすることはそもそも出来ず，予想もされていないのである。
本件開発許可に於いては，そもそも，本件開発の対象の土地も予定建築物も，「一団地の住宅施設」の都市計画決定を受けていないのであるから、第８６条の「一団地」規定を適用することはそもそも不可能である。この場合、法令上は，この開発において、各住宅棟に関し固有の敷地を定め、そこに第５９条の２の規定をそれぞれ適用するべきことになる。したがって，そもそも本件開発に含まれる複数の敷地全体について，本件開発許可で採用している総合設計制度の適用をすること自体，法令上出来ないのである。
にも拘らず，本件開発行為では，本来適用の出来ないはずの「一団地」規定を適用した上でさらに総合設計制度を重疊的に適用するという法律違反の解釈を強行して本件開発許可を正当化しており，不当という他ない。
また，日影やビル風に関しても，第２種低層住居専用地域で守られている環境を破壊するということになれば，それは制限されなければならない。
ここで環境を破壊しているか，どうかの判断として分かりやすい法律上の判断を示せば，都市計画決定どおりの開発計画であれば日影が及ばないところに，本計画での日影が及んでいるとしたら，そのことだけで法律違反を犯していることが証明されたわけであるから，許可をしてはならない。同様のことはビル風においても適用できる。その評価は，理論的に，または実証的にビル風の影響を評価し，審査すれば出来ることである。

４　　(５)　法３３条１項１号３３条１項１号３号「雨水，下水処理」（原審判決２３頁から２４頁）について
原審判決は，裁判官の一般人としての貧しい上下水道の知識を前提に，素人判断で｢本件開発行為により，本件開発区域から溢水等により，周辺地域に被害が生じるおそれが増したということは困難である｣などと断言している。
しかし，開発前の２５戸で構成されていた住宅地にその６倍近い１３９戸の住宅が詰め込まれれば，下水量はその倍数だけ増大することは極めて明らかであり，局所的な下水量の増大が既存の低層住宅地のインフラに大きな影響を与えないはずはない。また，以前までは森林と緑とが豊かで雨水の流出係数がゼロに近い環境であったものを、マンションと舗装によって地表を覆うことで事実上流出係数１に近い環境にしておいて，裁判官が言うように「影響がない」などということは常識的にもあり得ない。
しかしながら，このような判断それ自体の当否如何以前に，そもそも，このような判断は，専門家である行政主体がその判断をすべき専門的判断であり，これらは，前者(下水道)は下水道事業者が，後者(雨水)は河川管理者が，その能力・地位・立場からする専門的知識に基づいて判断すべきものであるから，そのような判断を非専門家である裁判官が行うこと自体，法の趣旨を踏みにじるものである。
そればかりか，原審判決では，あえて，｢仮に本件開発区域から，溢水等が生じたとしても，それが上記原告らの土地に滞留して，その生命，身体の安全等に対する被害を及ぼす可能性はきわめて低いといわざるを得ない｣，とおよそ行政事件訴訟の判決とは考えられない主観的感想文を垂れ流している。この発言は，｢行政法に違反をしても被害を及ぼす可能性が低いと裁判官が思えばどんな違反を犯してもよい｣といっているに等しい暴論であって、極めて非論理的、非常識なものといわざるをえない。
行政法が，起こり得るべき事態に対して規定している開発許可の基準（第３３条）を，原審判決では，裁判官が法律の規定とその規定の考え方を無視して判断を下している。それは，「行政法自体が必要以上の規制をし，規制内容自体が間違っている」といわんばかりの「関連公共施設の管理者等の同意がなくてもよい」という判断を判決で示してしまっているのである。都市計画法では，開発許可の基準への適合性判断は、「関係行政機関で権限を持った審査を受けること」を前提にしているわけであるから，そのような審査の結果としての｢同意書｣のない開発許可は受け付けてはならないし，仮に受け付けたとしても，処分庁は開発許可申請者に関係公共施設等の管理者の同意を持ってこなければ開発許可は出せないというべきである。裁判官は，都市計画法どおりの手続きを求めればよく，本判決のように裁判官が恣意的に解釈する場面では全くないのである。

５ （６）法３３条１項１号３３条１項１号７号「地盤沈下等」について
原審判決は，ここでも，「本件開発区域の形状，開発行為の内容，本件開発区域と原告らが居住する土地との接合状況および高低差等に照らすと，本件開発行為により，がけ崩れが生ずる恐れがあると認めることは出来ず，上記控訴人らががけ崩れによる被害を受けることが予想される範囲の地域に居住していることと認めることは出来ない」などと述べている。このような判断を裁判官が行うことの不適切性は前項と同様である。

６　(７) 法３３条１項各号「開発工事自体からの騒音・振動等」について
原審判決は，「開発許可の基準には，開発行為のための工事から生じる騒音，振動等を一定の程度以内に制限することを念頭に置いた基準自体が見当たらず，工事自体からの騒音，振動等が生じることにして開発許可が違法となることはないと解さざるを得ない」としている。しかし，控訴人らは，「本件開発許可自体が違法であるから，それに基づいた工事もまた開発許可の基準に違反した違法な工事であることを指摘し，違反を犯した工事で大きな振動騒音被害に巻き込まれているのは不当である」と訴えているのである。開発許可違反であれば，この工事自体をすることが出来ないことは，誰でも理解できるはずである。本件開発許可は，それ自体本来許容され得ない大規模な周辺への侵襲を来す工事を必然的に伴うものであるからこそ否定されるのであり，許可の違法が直接に過大な被害を来す工事をもたらすものであるから，正に違法な許可がそのまま違法な工事を来しているものと解するべきなのである。
しかるに、原審裁判官は、法令違反であるという嫌疑の掛けられている開発許可に対して，その判断を回避するばかりであるのは不当と評する他ない。
現実に開発行為と一体的に建築基準法違反の建築工事が行われている事実を知っていて，この判決はいったい何を目的としてなされているのか。敢えて言えば，犯罪を見過ごしておいて，犯罪の結果生じている被害は犯罪そのものではないから取り締まる規定はない，といっているのと言うに等しい暴論である。

７　(８) 法３３条１項１号３３条１項「具体的利益」（原審判決２３頁から２４頁）
原審判決は，「本件は共同住宅の建築に供する目的で行う開発許可の適否が争われている事案であって，適用法条を(都市施設の事件)と異にし，それぞれの適法とされる要件の定めが異なるから，それぞれの処分に当たって保護されるべきものとされる法律上の利益の内容も異なるといわざるを得ない。したがって，都市計画法上の制度であるという類似性から直ちに，違法な開発行為に起因する騒音，振動その他の影響によって周辺住民が健康または生活環境に著しい被害を受けないという具体的利益が保護されていると解すべきであるとする上記控訴人の主張は，採用できない。」などとしている。
しかし，原審判決内容は，一体，共同住宅の建築目的での開発許可の適否の争いと都市施設の可否の争いによって，具体的に何がどう異なるのか，その相違点により保護内容がどうしてどのように異なるのかについて，全く示すことがなく，ただ，法条・要件が違うからという形式的な理由のみで重大な結論の違いを帰結するばかりで，全くその根拠が示されておらず，妥当ではない。原審判決は，およそ行政法の本質が，憲法で定めている国家と国民との契約履行に関する問題である，という根本的な理解を基本的に欠いているものという他ない。国民は納税義務を果たす代わり，国家は国民に対し行政法で定めた内容を実現する対価的義務を負っている。開発許可処分という「行政処分が法律に違反していることを原因として発生している損失」に対して，行政には保障・補償義務があることは当然のことである。「都市計画決定を行政が実施し，または実施を義務付けられていることに対する行政機関の負うべき義務」の存在に対応する問題である点で問題は共通しており，その具体的な保護利益の考え方にも共通するものがあることは当然である。

８　(９)　開発地と同一都市計画区域内の住民の当事者適格について
（１）　原審判決は，「原告の上記主張は，前記(１)で述べたところに照らして採用の余地はない」という一文で開発地と同一都市計画区域内の住民の当事者適格を一蹴して否定している。
しかしながら，前記(１)では，判決は，抽象的な一般論を示すばかりで，何ら具体的な場合の当事者適格の有無について基準を導くような記述はなく，基本的に控訴人の主張に対して何一つ具体的な回答をしていない。このような国民を無視した説明責任を果たしていない判決は不当といわざるをえない。
（２）　また，原審判決は，「都市計画法は，開発許可の基準に関し，同法３３条第１項各号に定める要件を設けるとともに，予定建築物等の具体的な形態。構造等を想定した上で開発行為及びその後の建築の許否を審査するものとはしておらず，予定建築物等の建築の許否については，建築基準法に基づく建築確認等の段階において行われる仕組みになっていることに照らすと，建築基準法の趣旨および目的や建築確認の際に適用される同法の各規定が，周辺住民の個別的な利益を保護する趣旨を含むものであるとしても，そのような利益を，都市計画法が開発許可の段階においても当然に保護する趣旨であると解釈することは困難であるといわざるを得ない。」などとしている。
しかしながら，この判決の記述は，既に述べた通り，開発許可に関する規定及び建築確認に関する規定とその相互関係について，いずれも間違った説明となっている。開発許可の段階では，予定建築物の敷地に関し都市計画法および建築基準法どおりに開発行為をすることを審査することであり，建築確認は，予定建築物の建築物が既に審査された都市計画など建築基準関係規定に適合することが確認審査される。開発許可段階でも建築計画がしっかり計画されていなければ，そもそも建築確認において実効的な審査をすることは出来ない。開発許可で審査されなかったことは，建築確認段階で審査されることはないのである。判決はこのような法律で規定されたことを基本的に理解していないと言わざるを得ない。
また，原審判決は，「それが構築されるとすれば建築基準法の趣旨及び目的や同法の各規定により保護されるべき周辺住民の個別的利益を害することとなるのが明らかであるといった特段の事由が開発許可の段階に於いて認められるとすれば」別異に解する余地がある，などと弁明的に一言しているが，正に本末転倒，原則例外の逆転論理を示すものと評する他ない。控訴人らは，正に開発許可の段階でそのような判断を下すことが可能で且つそうすべきであり，それが開発許可制度の原則的形態だと正当に指摘しているのである。
（３）　原審判決は，この判決理由を閉じるにあたって「２　以上によれば，その余の点については判断するまでもなく，本件訴えはいずれも不適法であるから，これを却下し，」と総括している。しかし，この最後の説明は，「いずれも不適法」とすることは当然であると記述しているが，その断言を裏付けることを何も説明していない。さらに「その余」といっている中には，「開発許可を行った処分権者の権限問題」も含まれることになるのか，それともならないのか，一向に示すことがないのである。
確かに，前述のように，伝統的法理論においては，裁判に於ける判断は，まず，形式的な訴訟要件である，事件性，当事者適格などの本案前の前提要件を具備して初めて本案判断に入り，その訴訟要件を満たさなければそもそも本案判断をすることすら出来ない，という理解を前提として訴訟は構築されているので，このような判断構造は一面理解できないではない。しかしながら，本件で問題となっている「開発許可をなす権限」をそもそも渋谷区長が有するのかどうかという問題は，個別の実体判断に先立ち，個別の実体判断と切り離して判断が必要且つ可能な問題である点では訴訟要件に類する問題構造の下にある争点である。にも拘らず，原審はこの問題に全く答えることもなく形式的訴訟要件の問題として訴訟を打ち切るという暴挙にでたものである。
しかも原審は，一方では，形式的たるべき当事者適格の問題に対して，そもそも判断権者ですらない裁判官が，素人的な実体判断に介入してまで不自然な当事者適格判断を行い，これを門前払いしたもので，二重三重の意味において不当な判決と言うべきである。
このように，当事者が提訴していることについて何一つ審理をしないでなした原審判決は，形式的には訴訟費用のただ取りであり，内容的には，「国民を愚弄した判決」である，というよりもむしろ，「司法自体を侮辱しその存在価値を喪失せしめる不当な判決」というべきである。
以　上

アウシュビッツの教訓
ポーランド６泊８日の旅では、前回ご紹介しましたが、アウシュビッツを訪ねました。
第２次世界大戦中、約１３０万人のユダヤ人を始めナチの政策に反対又は批判する多数の人間を、ヒットラーは、アウシュビッツを中心にした鉄道網を利用して、ヨーロッパ大陸からかり集めました。そして、その３分の２以上の収容者を登録もせずに収容し、誰を殺戮したかの記録もないままゴミ処理同然の扱いをしていた事実があります。
それを、実際に確認できたことは、大きな衝撃でした。ある時期、ある国で起きたホローコーストいうだけではなく、手を貸し、手を染めた人間社会、人間性への深く問いかけ、それを容認し、又は黙認したわれわれ一人一人に、人間の罪を告発してくるものでした。

ワルシャワに学ぶ
ワルシャワの素晴らしい復興を目の当たりにして、「都市の復興」がこれからの私の取り組みの大きな課題であることを肝に銘じました。
その内容に関しましては、２ヵ月後のビルダーズマガジンの特集記事として報告を予定しています。それはHICPMが毎月第１木曜日に取り組んでいる月例セミナー「三種の神器」と基本的には同じ考え方に立つ「住宅の資産価値が増殖できる都市づくり」の取り組みです。
ワルシャワはヒットラードイツによって都市の９０％以上が破壊されました。ワルシャワの戦後復興は、日本の戦災復興とは全く違った途を歩みました。ワルシャワは、都市が破壊される前にイタリア人の「都市風景画家」ベルナルド・ベロットの描いた町並み景観から考証して、破壊される以前の都市空間を造りました。画家の目を通すことによって、ワルシャワ市民の帰属意識（アイデンティティ）を持てる都市空間文化を回復し、市民の心の傷を癒し、大切にしてきた歴史文化を回復することができたと考えられます。

都市は歴史文化の集積
ワルシャワ市民は、その都市空間や建築空間を自分たちの歴史文化の集積であり、固有の特色を表していると考え、戦災復興事業を自らの「宝」と自覚する都市空間の復元・復興の取り組みを始めました。
HICPMビルダーズマガジンNO．７５号において、かつて、チェコのプラハとドイツのドレスデンを訪問したときの歴史文化を大切にしてきた市民の記録を紹介しました。そのとき、ドナウ川がドレスデン市街地を水浸しにし、水害対策と同時並行的にドレスデン破壊以前の市街地復元の建設工事がやられていることに驚きました。破壊された都市、それが彼らの歴史文化であるという、都市を愛する精神の発露からの活動です。

資産価値が高まる住宅とは
今回のワルシャワ訪問で、私はドレスデンを上回る強い衝撃をうけました。ワルシャワの都市やそれを構成する住宅こそ、市民の帰属意思の基礎となる歴史文化そのものであることを、「市民は、破壊される前の都市空間デザインを求めている」という分かりやすい形で判断したことが理解できました。
「三種の神器」により住宅による資産形成を実現している欧米の住宅地をこれまで調査研究してきたのですが、その原点となるべき考え方をワルシャワの復興は教えてくれています。歴史を経て作られた文化遺産は、ヒットラーの爆撃によって完璧に破壊されてしまいました。一瞬にして壊されましたが、都市は一瞬にできたものではありません。人びとの心の中には大切な宝として残っていて、現実には破壊されても、４次元という時空間を超えて見ることのできる空間なのです。

ワルシャワ復興計画
今回のワルシャワの復興は、４次元空間としてしか見ることのできなかった「破壊を受けて現存しなくなったワルシャワの都市空間」を、現代に生きる市民が、３次元の「実際に住むことのできる都市空間」として、新しく建設（復興）に取り組んだのは、全く当然のことです。
歴史的に造られたものが、歴史の中で市民に捨て去られ、今はなくなっても、それでよいと考えるものであれば、昔のとおりに復現する必要はありません。しかし、ワルシャワ市民にとって破壊された都市空間自体が大切な宝として、現代の生活を営む都市の空間として必要である、と考えたのです。そこが一番重要なところだと私は考えます。

アレックス・カー著「鬼と犬」の視点
日本の戦災復興のように、「過去を不要なごみ」であると認識し、アレックス・カー著「鬼と犬」（講談社刊）の言葉を借りれば、「連合軍の爆撃を免れた日本国民にとって誇ることが出来たはずの歴史文化の集積である都市を、日本人は経済成長や経済的利益の追求のために、片っ端から破壊してきた。そしてＧＤＰが上昇したから富が増えた」と説明し、その経済成長こそ第一に優先すべきであると考えてきました。
日本では、ワルシャワやドレスデン市民と全く違った考え方の取り組みをしてきたのです。
日本が卑しいエコノミックアニマルになって利益追求のために歴史文化を破壊し、金儲けに狂奔してきました。最近になっても、また、小泉内閣の都市計画法と建築基準法の姉妹法の関係を破壊してまで、「バブル経済で生まれた不良債権」を「良債権」化するために、都市空間利用の容積率と建築物高さの規制緩和を「政・官・業」の護送船団方式で実施し、都市再生という口実の下に歴史文化都市の破壊をしてきました。

「政・官・業」癒着の法律違反を容認
都市計画法及び建築基準法違反に、直接的利益を追及する不動産業界、建設業界、財界、金融業界はもとより、立法府に席を持つ公務員である「政治家（国民の代表）ではない政治屋（業界の利益の代理人）」が産業界、業界の不正利益追求のために、法律違反の矛盾だらけの法律改正を政府立法として国会に提案・成立させました。
それを受けて、実際の行政では、政治屋と癒着して立身を考える官僚が率先して、矛盾した都市・建築行政（法律違反を積極的に推進する行政運用）を中央官僚の行政として都道府県に強要してきました。
一方、地方行政（都道府県知事）は、財政力が縮小している中で、税収の拡大と自らの天下りを含む経済的地位を守るために政治屋と癒着し、法律違反の不動産事業をとおして、業界に「不正利益を供与する違法な行政処分」を「適正である」とでっち上げ処分（猿芝居）を与えてきました。
行政は、不正幇助により業者に供与した利益の見返りに、不正利益を上げている業者から利益の一部を行政が巻き上げる方法として、これらの業者を政府の外郭団体の会員に取り込み、その会費で天下り人事の人件費を負担させてきました。同様の方法で政治屋の政治献金とさせて来ました。

処分庁末端の吏員を騙す方法
「敵を欺くためには、身内を欺け」という格言があります。処分庁の職員の中で法律違反を承知して違反の幇助をする人は普通はいません。政・官・業のトップが癒着して決めた法律違反を「適正と信じさせて」、吏員から行政指導させる方法として、まず、法律違反の準則、手引きなどの指導書が作成されます。その後、それを法律に優先する指導書として末端の行政にやらせることで、末端の担当者は「法律違反を犯しているという認識なし」に違反開発を通過させ、不正利益を業者に享受させてきました。
その際、財政危機に瀕していること、天下り環境が厳しくなっていること、を職員に教育し、「箱物建設を促進し、住民を増やすことが税収拡大になる」として、開発担当職員に圧力をかけ続けてきました。

悪代官に泣かされる都市住民
法律違反の行政庁による違法な解釈は、開発地周辺の都市住民に大きな苦しみを与えてきました。行政庁が都市で進めてきた法律違反の処分に対して、住民は法律を根拠に、行政処分の審査請求を開発審査会や建築審査会に提出してきましたが、それらは悉く却下されてきました。
行政機関内部の自浄能力は機能しないので行政事件訴訟を起こしてきました。しかし、司法は政治家や行政官同様、自らの立身出世しか考えておらず、行政事件の被告である馴染みの客である行政庁と癒着して、行政庁擁護の判決を書くことで迅速に裁判事件処理をします。迅速な事件処理をすることにより自らの昇進と、退官後の天下りまたは弁護士事業を考えた行動をしています。
この事実を皆さんに知っていただき、重く受け止めてもらいたいとおもいます。

司法と法曹界の癒着の証拠
私の手元には既に２０件以上の「法律条文に明確に違反した内容で、何とかして馴染みの客である行政庁の違反を違反と断定しないまでも、目こぼししてやる」という卑しさで凝り固まった粗末な裁判所の判決がたまっています。
裁判官には行政法がまともに読めて（理解して）いません。その上、法律を真面目に読もうとしません。判事が判決を書く目的は、ともかく、行政庁をかばうために住民の要求を却下することですから、原告（住民）の訴えが正当であって、それを退けることができないということになると、原告適格がないという理由を持ち出して却下するのです。

「原告適格」という行政事件訴訟法第９条に規定は、処分自体に法律違反がなければ、処分による不利益は発生していないため、原告は存在せず、訴訟自体が成立しない（訴えの利益がなければ訴訟自体が成立しないためです）はずです。しかし、処分に違反があるにも拘らず、原告適格を恣意的に扱って、住民には原告適格がないという判断を恣意的に出すだけで、提訴内容など審査しなくてもよいという裁判をしているのです。

法曹界も住民無視、司法癒着の実情
問題は、住民側の弁護士が、原告を粗末にして卑しい判事の裁判指揮に迎合し、原告に対しては「闘う振り」をして、原告に不利な判決を誘導することによって、裁判所からの弁護士評価を得ようとしてきたことです。原告に対しては、「ひどい裁判官だが、弁護士としては十分にがんばった。しかし、裁判所はこの＜体（てい）たらく＞であるから控訴してもだめでしょう」と言いくるめて、第１審の弁護士料だけをがっちり手に入れるという金儲け主義に走っているのです。

乞うご期待：ビルダーズマガジン第１７０号
小泉内閣の規制緩和で日本の都市のスカイラインは醜く変ってしまった。都市計画法に基づく都市計画決定（都市のマスタープラン）は、個々の建築物をその敷地と建築物との関係を定めた建築基準（アーキテクチュラルガイドライン）を守ることで、具体化される仕組みになっています。
しかし、都市計画決定を守らないで、その計画変更が特定行政庁の許可でできるとした結果が、都市のマスタープランの破壊の原因となっています。都市計画決定と矛盾した開発が「総合設計制度」や「一団地の総合的設計」を特定行政庁の権限でできるという「姉妹法の関係」からは考えられない規制緩和で不正利益の供与がなされています。
つまり、日本の醜い政官業癒着の不正利益追求の犯罪が、都市のスカイラインを変えてきているのです。その現実の醜さをワルシャワと比較することによって、関係者の皆様に種明かしをしたいという気持ちでビルダーズマガジン１７０号の原稿を書き始めています。

「継続は力」という言葉があります。力をつけないと仕事は発展できません
９月以降の第１木曜日（三種の神器）．第３木曜日（CM）の月例セミナーと合わせて、９月１日のGKKと共催の「つくば輸入住宅研修ツアー」にご参加されるようご検討ください。
機会を捉えて、見聞、考えを広め、良い仕事に繋いでくださることを希望しています。
戸谷英世

皆さんこんにちは。お盆はいかがお過ごしでしたか
今年はショパン生誕２００周年記念ということで、日本からポーランド直行便をチャーターして、多数の観光客が「ショパンの足跡を辿るツアー」に出かけました。
私も、HICPMの仕事を（家内の手伝いも得て）何とか一人体制で進める目途がついたので、この機会に長年のこだわりともなっていたポーランドを訪問することができました。

ショパン生誕２００年記念
最近では、住宅デザインの関係の仕事をしていらっしゃる桜井さんから誘われて、時々、奥様であるバイオリニスト劉薇（リュウ・ウエイ）さんのコンサートに出かけることがあります。息子や娘たちのように自ら楽器を楽しむということもなく、年に数度、面白そうなコンサートに出かけるくらいの関心しかありませんでしたが、ショパンというポーランド国民の息子、世界の人々にとっての音楽の英雄、に惹かれて、楽しみに出かけました。
実は、私には、音楽とは別に、第２次世界大戦の中心地もなったポーランドを、その復興も含めてぜひ見ておきたいと思っていました。高校時代に友人が「夜と霧」と言うアウシュビッツの事実を明らかにした本を見せられたときの驚きをその後も永く忘れることができませんでした。

大学と建設省時代が蘇って
その後、大学時代にエンゲルスの「住宅問題」がきっかけで住宅問題に興味を持ち、建設省に入省する決意をしました。その際、住宅政策に関係するようになって、学生時代には彰国社の「建築学体系」などで「雲の上の人」と感じていた市浦健さんや前川国男さんや西山卯三さんと、わたくしの建設省時代に、建築士行政やその関係、住宅白書（汐文社）執筆の関係で直接建築・住宅政策上の問題を議論をしました。今回のツアーで、あらためて市浦さんや前川さんや西山さんから耳にした話を思い出して、これらの先輩達が戦時下で取り組まれたことと、ヒットラードイツの政策との関係を垣間見る結果となりました。

トロッケンバウ（木造乾式工法）
建築の乾式工法を日本に紹介された前川さんのトロッケンバウが、あの「シンドラーのリスト」に登場する第２アウシュビッツの木造家屋に採用されていたことを発見しました。金物を使わずに木材の組み立てだけで建築を造ってしまう工法は、ヒットラードイツが戦時下でバウハウスに求めた大きな要求でした。私が建設省に入省することを決めた後で、ドイツの住宅をバウハウスとの関係で勉強したことを思い出しました。日本でも戦後対策ということで乾式工法の開発が必要だといわれ、その魁（さきがけ）を前川さんが取り組んだという話は大変衝撃でした（いつ衝撃？）。その実物を見た（いつ見た？）ことで、何か大きな得をしたように感じました。

最小限住宅の理論と実践
もう一つは「シンドラーのリスト」にも登場するのですが、伝染病がユダヤ人ゲットーから発生して、それがドイツ人に拡大することを恐れたヒットラーは、ユダヤ人が過密居住をしても伝染病が発生しない程度の過密状態の住宅を「最小限住宅」と呼んで、開発を進めていました。それはたいした学問ではなく、要するに1見、人道上の配慮をしているふりをして、ユダヤ人らを最悪の環境に陥れるためのものだったのです「棺桶ほどの空間があればよい」というのがその結論でした。

「食寝分離」と「就寝分離」
枢軸国の日独伊は、対ソ三国防共協定を締結していたことから、最小限住宅の開発を足並みを揃えて取り組んでいました。日本は、その国家開発のモデルとして先進工業国度ドイツに学ぶということで、陸軍省は当時の住宅営団に関係していた市浦さんと西山さんらに、その開発検討を命じて、まともな研究開発として取り組んだのでした。しかし、西山さんは、その取り組みを、住宅の物理的な規模を自然科学上の衛生で見るのではなく、人間の尊厳としての生活の仕方で捕えようとして、「食寝分離（食事空間と寝室空間の分離）」、「就寝分離（成人男女別就寝）」の原則として纏め、結局陸軍省には使ってもらえず、戦後の公共住宅の居住のあり方の基礎となりました。

「嘘」の口実作り
アウシュビッツには、当時のドイツが考えていた「最小限住宅」というものがどんなものかという事実を見せてくれます。嘘であっても、言い訳の口実になるというヒットラーのやり方は「うそは大きいほど真実味を帯びてくる」という言葉に象徴されています。当時のドイツは約１３０万人以上の者を犯罪者としてアウシュビッツ収容所に収容しながら、収容者の登録記録のある者は、４０万人程度に過ぎません。収用対象者自体の基礎となる人数がでたらめであっても、それらにさまざまな口実を付けて収容所内で裁判を行い、さまざまな処刑を行ったのである。大量殺戮としてガス室送りがよく知られているが、収容所内での見せしめの銃殺や、見せしめ絞首刑を行い、収容者を恐怖に陥れていた。

なぜドイツ人はナチに疑問を持たなかったのか
多数のドイツ人がその狂気の中で、なぜ疑いを持たず、抵抗しなかったのだろうか。未来社刊「白バラ通信」は、当時のドイツにおける反ナチ運動としてインテリゲンチャが取り組んだ数少ない取り組みであるが、ナチの政策が狂っているということがわかっていても抵抗することができなくなってしまった恐怖政治に眼を向ける必要があります。「事大主義（大きなものには巻かれろ）」という姑息な生き方といってしまえばそれまでかもしれない。しかし、実際には、政治の流れを口実として、その中で自分の利益を追求する浅ましい生き方が社会を覆ったからである。

現代の日本に生きているアウシュビッツの病根
それは現代の日本でも、小泉内閣のやった規制緩和に踊った行政、司法の関係者が口をそろえたように違反処分を、法律に照らして容認できる、といい、またどうしても違反を認めざるを得ないときには、その前に「訴えの利益のないものには訴訟する権利はない」という「原告適格」の判断を法律によらず恣意的にやっている現実の中に見ることができます。もっともらしく市民を守ると口にする弁護士の多くが、なぜ裁判所の意向を気にして最高裁判所の違法な判例に楯突こうとしないのか。「口先弁護士」の多くとこれまで付き合ってきて、やっぱりこれらの人達は、戦時中の日本では軍に協力し、すべての責任を時代のせいにし、自らの弁護活動は、自分がうまい飯を食うためにしかやらないということです。安全地帯から「俺は正義の味方だ」といっている口先弁護士たちに「アウシュビッツへいってこい」といいたくなります。

自戒をこめて「弱虫」になるな
アウシュビッツはその極地であるが、学校のいじめから始まって、社会の差別に基づくいじめのすべてが同じ構造の中で成立しており、いじめる側に立つことでしか生きられないとドイツの統治関係者が自己弁護してきた。アウシュビッツは過去の話ではなく、現代の社会にも流れている「差別支配」の構造なのです。私自身のこれまでの生涯を振り返ってみて、「弱虫になってはいけない」と思いつつも、差別する側の立場に身をおいて安全側に立とうとしたことが何度もありました。
今回のアウシュビッツの現場を見ることで、あらためて恥じています。少なくとも法治国である限り、「法律を守る」という共通点まではがんばれるはずである、という考え方が今の私を支えてくれています。

残暑に耐えての学習を
今日は第３木曜日で、早速「ＣＭ」の定例セミナーです。暑い中受講してくれる方々に少しでもお役に立てればと気を引き締めています。
ＨＩＣＰＭとＧＫＫ（グローバル研修企画）との共催、オンザジョブトレーニングの国内研修ツアーでは、輸入住宅にこだわってこられた「つくばの大創」と訪ねます。大創は「輸入住宅」にも大きく取り上げられました。大創の「仕事への 熱いこだわり」に直に触れることができます。9月1日(水)です。ご参加をおすすめ致します。
暑い残暑に耐えて皆様のご活躍を期待しています。
戸谷　英世

開催期日

９月例会：９月２日（木曜日）PM13:30-17:00

９月１日開催予定の第４３回国内住宅デザインセミナー参加者特典

９月１日２日連続してご参加される方には、９月２日（第１木曜日）の月例セミナーを半額にします。

１．本セミナーの趣旨・目的：（８月及び９月の内容は共通とします）

地場に根を張る工務店経営の求められている経営技術
住宅を「建て替えるもの」とするこれまでのわが国の見方から、「住み続けるもの」という国際的な見方に代わりつつあります。
住宅を経年するに伴い、長期預金金利以上に資産価値が上昇するものにするためには、住宅が住宅市場で購入時の取引価格以上の高い価格で取引されるということです。

つまり、住宅の取引価格は、住宅購入者の支払い能力を反映しており、支払い能力を逸脱した価格で購入した住宅は、住宅市場では、住宅購入者の支払い能力まで取引価格は下落を余儀なくされます。

住宅の資産価値が高まることは、住宅需要者の支払い能力の適合した住宅及び住宅地経営管理技術が求められているということです。

住宅地経営管理を適正に実施することのできる工務店は、その既存住宅の取引きの仲介をすることで、新築同様の利益を得ることになります。既存住宅の流通を工務店が主体性を持って扱うためには、住宅需要者がその住宅地に住みたいと願う住宅地経営管理技術を磨かなければなりません。

２．本セミナーの取り上げるテーマ（時間割）

１３：３０－１５：００ 住宅地経営と住宅価格維持向上の関係
何故、欧米の優れた住宅地にある住宅は、資産価値を上げることができているのか、について欧米の実際の事例とそのメカニズムについて明らかにします。

１５：００－１６：００ 日本における取り組み事例とその改善提案

このセミナーの時間には、ＨＩＣＰＭ（住宅生産性研究会）がコンサルタントとして指導して、国土交通省第１回長期優良住宅街並み部門で推薦された２次例を中心のＯＨＰを使って詳細なご説明をします。さらに、その後サラにそれを発展させて取り組んでいる最先端事例と、それ以外の全国各地で取り組まれ成果を挙げられないでいる理由と具体的な改善策

１６：００－１７：００ 英国のレッチワースガーデンシティ、ハムステッドガーデンサバーブの映像を利用した解説
英国のこれらの住宅地の住宅では、その取引価格が一般的な傾向として、２０年間に４倍、３０年間に６倍になっています。その理由を、映像を見ながら解説します。
１７：００－１７：３０　参加者の質問に答えます。ご相談にも答えます。
ご質問がないときには、日本における具体的な取り組みの紹介を致します。

ご参加の方法
参加費用：
テキスト「住宅地経営管理マニュアル」代（会員１０，０００円、一般１５，０００円）のみで受講できます。

既にテキストをお持ちの方は、（会員３、０００円、一般６、０００円）で、追加の住宅地経営管理に関する資料３、０００円相当分差し上げます。
電話、０３－３２３０－４８７４、FAX０３－３２３０―２５５７、Eメール

ソートンプレイスはその代表的な事例であるとともに、米国が官民を阿賀て取り組んでいく環境政策グリーンビルドの実践としてＬＥＥＤ（リーダーしぷ・フォー・エな字・アンド・エンバイロンメンタル・デザイン）の最先端事例として取り組まれたプロジェクトである。不幸にも、この事業が完成したときに米国の住宅バブルが崩壊し、この事業はその影響をまともに受けてしまった。

２.インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－ジョン・ラスキン：どんぐりに木の葉の宝冠

３.カレントトピックス

－－は富山と偉人と民主党の歴史的認識

４.特集：ソートンプレイス：住宅バブル崩壊後の野心的事業

－－コミュニティのプロジェクトは、都市交通、河川環境、ビオトープによる環境改善、鮭の遡上、居住者の生活を中心に置いたニューアーバニズムという現代の新しい都市開発に関係する問題を包括的に取り組んだ意欲的な事業として、これからの都市開発として取り組むべき問題と解決の方向を示した事例である。住宅生産性研究会計画もバブル時代全米をひきつけていたロフトのデザインを駆使たものである。

８．図解。建築のディテール

－－弾性床

１０.長期優良住宅実現の途・住宅生産性研究会資産形成のための「三種の神器」

－－第五回：住宅地の文化生産性：住宅地開発をするためにはその土地が過去から伝代まで如何なる文化を育んできたか、という土地自体の固有の性格として、土地が育んできた文化の歴史を調べることが重要である。

１２.アメリカン・ハウス・スタイル

－－ザ・ヤング・リパブリック様式

１４.新コンストラクションマネジメント講座第９回

－－住宅生産は価値の創造：住宅生産性研究会の価格公正・不変資本と可変資本

１５.読者からの質問（５９）：

－－開発許可に関する原告適確：開発許可処分自体に異邦仮名寝れば、原告適格となる原告は存在しない

１６.書籍注文・編集後記

－－書ｋｓ期割引。新定価の設定

英国と日本の都市計画法の関係
わが国の都市計画法は、英国の都市計画法農村計画法を手本にして作られ、英国の「計画許可（プランニングパーミッション）」が「開発許可」制度として採りいれられました。
1968年の都市計画法立法当時、建設省住宅局の都市局との折衝窓口課に籍をおいていた頃、日本の都市計画法は英国と同じように機能することになる、と信じたことを昨日のことのように思い出します。

法律を国家として守る国（英国）、守らない国（日本）
日本と英国との開発許可の現実がどのようになっているかについて、私は長年こだわってきました。今年、ロンドンで英国の計画許可の実際を見聞し、英国では都市計画法制定時の説明どおりの事務手続きが行われていると聞き、「さすが近代都市計画の本家」と、感激し、昔、英国の計画許可を日本の開発許可に取り入れたときの国会における政府委員の説明を思い出しました。
英国の状況にひきかえ、現実の日本の都市計画行政と建築基準法行政は、当時の竹内藤男都市局長や大塩洋一郎都市計画課長が政府委員として国会で答弁して、国会の議決で法律になった法律内容と全く違った法律施行になっています。
違反した行政機関による法律施行を、裁判所の判事達が、都市計画法が分らないためか、それとも行政に迎合してか、違反処分を追認し、裁判所対する国民の信託に背任していることに憤りを覚えます。

その極端な事例の裁判：渋谷区鶯谷マンション「La Tour DAIKANYAMA」の最終陳述が、７月２８日午前１１時、東京地方裁判所第５２２法廷で行なわれました。結審は９月１日（台風がやってくる２１０日）午後１時１５分、５２５法廷でなされます。その行政事件訴訟の概要を紹介します。

「法律違反のデパート」建築物
東京都渋谷区鶯谷町で第２種住居専用地域（高さ制限１２メートル、建ぺい率６０%、容積率２００%）の都市計画決定がされている地域に、高さ２０メートルを越す８階建て超高額賃貸マンション（容積率５００%、建ぺい率８０%）、全１３９戸賃貸住宅家賃月額１００万円―５００万円が、ほぼ完成し、入居が迫っています。

経団連が「法律上できないので法律改正を要求」
このマンションでは、「開発工事（敷地の整備）が完了していない」時点で「建築計画内容どおりの敷地が、完了した」と指定確認検査機関がみなし、建築確認済み証が交付されました。そのことを渋谷区長が容認しています。
都市計画法が制定以来、経団連が自民党に「工事期間の短縮のため」「開発許可による開発行為と建築工事とを同時並行で進めるようにして欲しい」という法律改正要求を、執拗に何年も繰り返してきました。
しかし、開発許可どおりの開発をしないで建築工事が始められると、手戻り工事をしなければ都市施設の整備ができなくなるので、経団連の要求するような法律改正はできなかったという事実があります。この不可能であったことを、本件では、法律改正が行なわれなかったにも拘らず、本件で行なわれたのです。建築工事が敷地整備工事が完了する前に、建築計画上の敷地条件が計画どおりに完了していないにも拘らず、敷地は完成したとされて確認済証が不正に交付され、建築工事が着工され、開発行為と建築行為が同時並行的に進められてきました。

開発許可の基準に違反した開発計画
この住宅地の敷地がある場所は、第２種低層住居専用地域としての都市計画が決定されており、そこには低層低密度の住宅地としての既存住宅環境を守ることが都市計画決定されてきたところです。当然、この地域の発生交通量が少ないので、町全体が幅員4m未満の「２項道路」として造られた町です。
開発行為をするためには、既存の都市環境を侵害しないように、この開発敷地は、「幅員９メートル以上の道路に接していなければならない」ことが法律で決められています。しかし、そのような幅員の道路はなく、本来開発業者が、幅員9メートル以上の道路を造らない限り、既存の道路は新規開発による皺寄せを受けることになるため、開発を認めてはならないことになっています。

都市災害「耐震火災と水害」の危険
従前は２５戸の戸建住宅が鬱蒼とした樹木に囲まれて建っていた住宅地です。この地域は都市災害にも、豪雨に対しても都市防災的な役割をになうところでもありました。
しかし、現在、開発敷地全体が巨大建築物の屋根と道路舗装で覆われることになったので、市街地豪雨時には、地価に浸透することはなく、一挙に流下するため、たちまち都市水害の危険が及ぶことが危惧されます。
それだけではなく、従前の６倍以上の住戸と１０倍近い建築延べ面積の建築物が出現したために、発生交通量がそのさらに何倍も多くなることが予想されます。その巨大な交通量が幅員4m未満の「２項道路」を利用してこの住宅地にやってきます。そのようなわけですから、「抜け道マップ」を利用した「地域の道路環境を無視した交通」と同様に「地域の生活を侵害する交通」が急増することは、想像に難くありません。
その結果、大震火災時には交通事故が発生し、この地域全体が麻痺し、救急車の消防車も侵入不可能地域になります。

都市計画法上の手続き違反と実体違反
開発許可制度では、既存の都市環境に皺寄せをしないようにする条件下で、開発を認めてもよいとするもので、既存環境に皺寄せをして開発を進めることは禁止されています。既存の都市施設や公共施設が皺寄せを受けないか、どうかは、道路、河川、下水道、学校その他の公共施設の管理者と協議し、同意を得なければ、開発許可申請自体を受け付けてはならないという規定（都市計画法第３２条）になっています。
しかし、本件では関連公共施設の管理者の開発許可の基準で明記してある事項に関する同意書は一切存在しないで開発許可が交付されています。
しかも、法律で定められた技術的基準にことごとく抵触し、道路幅員はもとより雨水調節地、土地利用規制にもことごとく抵触し、開発業者が不正利益を得ることが出来るように計画されています。

開発許可処分と開発審査会
開発許可制度が都市計画法に設けられたときに、開発許可の処分庁の判断には間違いが発生することが予想されるので、処分庁の上級機関として開発審査会が新たに制度化され、そこで行政機関としての最終的判断をすることになりました。本件でも上記のような違反の塊のような開発計画を、処分庁が開発業者の言いなりに許可したので、その違反を住民が、都市計画法第５０条に基づき、不服審査請求を行ないました。
本来開発審査会の目的は都市計画行政の最終的判断をする機関として、処分が法律に照らして適正になされているかどうかを判断しなければならないのに、それを全くせず、審査請求をした住民には「原告適格がない」と言って訴えを却下しました。開発許可処分に違反がなければ、処分による不利益が発生しないため、審査請求人となる原告適格は全く生じません。しかし東京都開発審査会は、業者の違反を幇助するために違反を隠してしまいました。

権限のない澁谷区長は処分
都市計画法では東京都の開発許可は、東京都知事以外はしてはならない、と定めてあります。その例外として都市計画法第２９条では、政令市など「指定都市等の長」に限って東京都知事と同じ開発許可をすることができると規定してあります。そこに規定してない渋谷区のような特別区長に、開発許可権限のないことは法律上明確です。
東京都は地方自治法第２５２条の１７の２を根拠にした東京都知事の行う行政事務の一部を特別区にさせることができるという条例を制定しています。この条例で規定していることは、地方自治法の規定どおり、は東京都知事の名前と公印を使って行う事務を渋谷区の職員にやらせることができるという条例であって、東京都知事の行政権限を渋谷区長に移譲しても良いという条例ではありません。要するに、澁谷区長は都市計画法上の権限のない行政庁であって、その処分自体が法律違反であるのです。

東京都開発審査会の実体
都市は、都市機能や安全衛生が整っていれば豊かな都市生活を提供できるわけではありません。その都市に愛着が持てるためには都市の歴史文化の集積に対し、それを自分達のものと感じることが必要になります。この鶯谷では、東京都でも例外的に巨大な旧石器時代から弥生時代までの住居遺跡が発見されたところです。しかし開発業者にとっては遺跡が発見されたことが迷惑至極とばかりに、形だけ掘り出して、すぐに発掘した遺跡を埋設し、今回のマンションの地下に埋め込んでしまいました。
都市住民は、その都市の歴史文化を知り、それに誇りをもつことで都市を大切にしようという帰属意識が生まれるのです。その歴史遺産を毀損したことに関して、開発許可の基準に環境を尊重する規定が明記されているので、審査請求人が規定違反であることを開発審査会で陳述しました。すると審査会長が審査請求人の発言を遮って、「本件審査請求に関係のない発言はしないで下さい」と言ったのです。審査会長が東京都行政OBであって、行政を正当化する形だけの「茶番」審査会をやって、法律の適正施行など全く考えていません。

司法とは何をやるところか
多くの人たちは、「裁判所は法律施行の番人」として、法治国の法施行を守っていると信じています。そこで、東京都建築審査会の不当な行政処分の扱いを３権分立の立場で、法律に照らして是正してくれると信じて行政事件訴訟を起こしてきました。
しかし、これまで行政事件訴訟で勝訴することは、「らくだが針の穴を通るより難しい」といわれてきました。
その理由は、司法を担当する裁判官に行政法の知識に全く疎い（貧弱である）ことがあげられます。それに加え、裁判に関係する原告弁護士が、行政法知識が貧しい上、謙虚に学ぼうとはせず、原告の依頼に応える専門家としての仕事をして来なかったことが上げられます。
その上これらの弁護士たちは、馴染みの客である裁判官に媚び、原告の訴えたい法律違反の主張を理論的にする努力をせず、裁判官にとって書き易い判決に協力し、弁護士費用を手にすることしか考えていない場合が多いのです。メールマガジン第３６１号ではその一部の話を紹介しました。

このような腐った法曹界の体たらくを良いことにして、裁判官はその権限に属さない恣意的な判断を裁判の審査に持ち込み、公然と違反業者の不正利益幇助をしてきました。
今回の鶯谷の裁判では、原告自身がしっかりして、ご高齢であるにも拘らず、自身の生活を賭けて問題に取り組まれた上、弁護士の方が真面目に法律の文理に真摯に対応してくれ、原告の不利益を法律を根拠に訴え、原告の闘いに全力を尽くしました。

敵は本能寺
裁判においては、原告と被告の争いを、裁判官が法律に照らしてどちらの主張が正しいかを裁くものであると学校では教えられてきました。しかし、日本の裁判官は、江戸時代の大岡越前の守のスタイルを表面だけ模倣して、「自分の判断を絶対とする」絶対的権力者と勘違いし、違法の判断で裁判結果を左右してきました。そのため、多くの裁判の控訴審では、原告と被告の争いではなく、住民である原告対「被告と裁判所」の戦いか、ややもすると被告不在で、原告と栽判所の闘いになっています。
多くの弁護士同様裁判官達は自らの立身を中心に考えており、最高裁判所の政治的な判断に迎合する判決を出してきました。
この戦いは民主主義実現のための闘いであり、国民に情報を公開し、国民の正しい理解を喚起することによってしか是正し得ない問題であるともいえます。　　戸谷　英世

１．セミナーの趣旨・目的
国民の憧れの対象になっている本当の「長期優良住宅」は、政府が言っている「高性能住宅（性能表示）」や「住居履歴の明確な住宅」ではありません。建設されてからどれだけ時間を経過しても、高い需要に支持されている住宅（サステイナブルハウス）です。
７月「輸入住宅スタイルブックＮＯ．２」（ネコ・ハウジング刊）が出版されたのも記念して、欧米の「長期優良住宅」を支えてきたクラシックデザインの基本を、OHPを使って説明しました。好評でしたので、コスト削減を実現するCM(コンストラクションマネジメント）の基本である標準化、規格化、単純化、共通化を進めた無理、無駄、斑のない住宅設計と、高い生産性の向上を結び付ける住宅デザインを中心に工務店経営の柱として活用している欧米のホームプランシステムを学ぶことを目的にしています。

２．セミナーの日時、場所、費用、テキスト
日時：平成２２年９月１６日（第３木曜日）、PM13：00－17：30
場所；NPO法人住宅生産性研究会セミナールーム
費用：HICPM会員、３、０００円、一般、６、０００円
（いずれにも、テキスト代は含まれます。事実上、書籍代のみでのセミナー）
テキスト：「アメリカの注文住宅の分る本」（本の泉社）        ￥２，０００円
：「アメリカの家、日本の家」（井上書院）            ￥１，９００円

３．セミナーの内容
１．顧客の住宅要求に応えられる西欧クラシック建築デザインの使い方
２．住宅の資産価値が維持向上する「長期優良住宅」と輸入住宅のデザイン
３．消費者の年収の３倍以下を実現するサステイナブルハウスの住宅デザイン
４．資産価値の維持されるホームプランシステムと分かりやすい輸入住宅のデザイン
当日は、以下のことを計画しています。

（１）OHP（オーバーヘッドプロジェクター）を使ってクラシックデザイン「アメリカンハウスステイル」の基本を学習します。
（２）クラシックデザインの系譜を、歴史文化の流れに基づき、正しい人文科学に基づく学習法を具体的に説明します。
（３）日本の住宅と欧米の住宅設計との繋がりについて、歴史建築と近代・現代建築の　    ジャポニズム、宇治平等院、プレイリー、帝国ホテル、松風荘、輸入住宅など、    ライト、レーモンド、吉村順三らの系譜を辿って考えます。

（別記）        サステイナブルハウス
サステイナブルハウスは、１９９９年NPO法人住宅生産性研究会が欧米の「経年して資産価値が維持向上している住宅」を調査研究した結果、次の４条件を具備した住宅であることが分りました。サステイナブルハウスの考え方は、米国とカナダの住宅設計の考え方をベースにまとめたものです。過去の住居論と住宅設計論を調べると、吉村順三の設計論が、サステイナブルハウスの設計理論と基本的に同じであることが分りました。

HICPMは、それをわが国で実現できるようにし、全国各地で取り組まれました。しかし、サステイナブルハウスがCM（コンストラクションマネジメント）を実践する基礎（演習モデル）であることが理解されず、ロウコストハウスのモデルと誤解され、全体で１、０００戸程度建設されましたが、期待どおりの活用はされませんでした。

これらの住宅の提供している効用（デザイン：第２の条件、機能：第３の条件、性能、第４の条件）は、「三種の神器」による住宅地経営管理協会の管理下にあることが条件となります。サステイナブルハウス実現の中の最も難しい取り組みの第１の条件である「住宅購買者の年収の３倍以下（住宅ローンが年収の２．５倍以下）の価格」（アフォーダビリティ）の実現で、その鍵は住宅の標準化、規格化、単純化を図り、工務店として、又は住宅産業全体で共通化していくことです。

第１の条件：アフォーダビリティー：購入者の年収の３倍以下の住宅価格
住宅が市場で需要対象であり続けるための基本的な条件は、住宅の購入者が、家計支出の範囲で容易に購入できる（年収の３倍以下）価格で供給されなければなりません。

第２の条件：バリュアブル：クラシックデザイン
住宅は需要者が「好きな住宅」と感じるものがデザインです。デザインとして審美的に優れたものが、時代を超えて支持され、懐かしさを与えるクラシックです。

第３の条件：フレキシブル：オープンプランニング
家族は日々成長し変化し、その成長に合わせて変化するライフスタイルに柔軟に対応できる住宅はフレキシビリティーの高いオープンプランニングを駆使した住宅です。

第４の条件：グリーン：エコロジカル、エコノミカル、セイフティー、
住宅は、土地に定着して土地の一部となり、住宅地の環境の担い手になります。住む人と住宅を含む住む物理的な環境とが調和して、住宅地環境の担い手となります。

半世紀目に、私が投票した人に議席が
今年の参議院選挙で、多分、私が社会人になって投票した人の中から、初めて当選者がでました。一人は参議院全国区民主党から立候補していた前田武志さんです。前田さんは現在の国会議員の中で「国民が住宅により資産を失っていることを残念に思っている」方で、私達がこれまで進めてきた取り組みに協力し合える人として、今回の投票となったものです。先日秘書の三好さんがご挨拶にこられて色々意見交換を致しました。
東京都選挙区では、公務員に対する税金の無駄を省くために賃金の見直しを強く求めている「みんなの党の議員」を選びました。

公務員の退職金は国債で支払え
私は１０年ほど前に、建設省の住宅局から副官房長にまで昇進した上野公成さんにお願いしたことを三好さんにもお話しました。その時代、日本は国債乱発で、国家の借金が急拡大しているときでしたので、「日本の公務員（国会議員、中央官僚、地方公共団体）の退職金は、全て国債で支払うことにしたらどうか、そうすれば、政治家及び行政担当者全員が国債の価値を落とさないように、もっと真剣に国債のことを考えることになる」という話しをしたことがありました。
そのときの上野副官房長の反応は、あまりにも突飛な話ということで、上手く対応することが出来なかったようで、「面白い提案だが、難しいなあ」と言っていました。私は、その提案は決して難しくはなく、国債で退職金を受けても現金化は楽にできるし、特別に公務員の皆さんがその提案に反対する理由はないと考えていました。
それ以来１０年近く経ちますが、まだその提案を捨てきれないままです。その間、私は多くに人にその提案を打ち明けてきましたが、提案を聞いた人は殆どその場限りの対応では、全面支持でしたが、それで終わっています．

公共事業にリースホールドを
今回、三好さんには、「退職金の国債払い」という、以前上野公成さんへの提案に加えて、これも長年口にしてきたことですが、「公共事業用地はリースホールド（定期借地）で行い、公共事業の支払いは国債で行う」という提案を聞いてもらいました。
国家が財政危機にあるとき、借地にすれば、土地代（支出）を使わなくて済めば、それだけ財政はラクになるはずです。
一方、土地所有者にしてみれば、単に土地関係税（固定資産税、都市計画税、相続税）という税の支払いを義務付けられている土地を、「地代という利益を生む土地」に変えられるわけですから、リースホールドによる公共事業に反対する理由はありません。

不動産は「負債」でそれを「資産化する」方法
不動産を資産と思いがちですが、その資産としての意味は、破産などで清算事務を行う場合、その不動産が売却して利益が生まれたときに資産になるだけのことで、土地に対して支払いを義務付けられている税を支払っていなければ、土地を保有することは、その債務を弁済する義務を負う負債でしかありません。その負債は、土地をリースホールドにして、負債を上回る賃貸料を得られるようにしたら、資産に転換できます。国家が公共事業用地を税負担以上の高い賃貸料で借り上げることができれば、地主の負債を帳消しにすることになるわけです。

沖縄の米軍基地はリースホールド
この二つの提案に、三好さんは興味をもってくれましたが、一過性に終わらないといいなあと思ったところです。沖縄の普天間基地の問題も、あの米軍敷地は高いリース代によって国が借り上げていることで、沖縄の地主も沖縄自体の経済も助かっている面が大きいことも経済の事実として知らなければなりません。私達が沖縄の借地問題を経済の現実として考えたとき、その仕組みは日本の公共事業にそのまま適用できることに気付くはずです。

淡路市議会議員の自己研鑽
昨日は、淡路市会議員の竹中議員が上京し、地方財政の勉強に大学の公開講座を受講にこられました。津名町の町議会議員時代から４期１６年の期間を市民に正しい判断をすることができるように情報を公開してきたことが、「彼が市民から支持される議員」という評価になっていると思います。その間のことを知っている人は、彼の成長が「継続は力」を実践してきたことであることを教えられました。

学んで実践すること
竹中さんほど市民の目線で市の政治を見ようと考え、実践してきた地方議員に、私はこれまでで会ったことがありません。彼は、HICPM=GKK研修企画の海外及び国内研修企画に最も多数回参加し、世界の最上級の住宅開発を見学し、それを何とか淡路で実現しなければと考えています。そのためには、「小さく産んで大きく育てる」ことを、「先ず自分から始めよ」と竹中さん自身のもっている土地建物を工夫して、HICPM理事の建築家の力を活用して出来る取り組みから始めています。昨日もその関係の話をしにこられました。

８月定例「三種の神器」セミナーが開催されます
この暑い夏にも拘らず、第１木曜日の定例セミナー「３種の神器」（８月５日）には、数人の参加者がお集まりになるということで、その準備を始めています。このセミナーのキーワーズは、「住宅、土地、住環境、住宅価格、リースホールド、資産、資産管理、土地の資本化、住宅地経営、居住者階層、所得水準、ライフステージ、ライフスタイル、マスタープラン、アーキテクチュラルガイドライン、CC&RS、HOA」等です。
知識を少しでもお伝えるということは、それだけ大変なことでもありますが、その作業を通して、私自身が何を伝えようとしているかをあらためて自覚するようにしています。今回は、どのような受講者がこられるのか、その関心は何処にあるのか、受講してくれて勉強になったと感じ、実践への力となることのできるか、それを考えながら、準備を進めております。

バベルの塔の建築は言葉の統一
これまでのセミナーでも、これらの用語の解釈、理解が人によって大きく食い違っているため、同じ言葉を使いながら、全く違った理解しかできないということが起こっていました。しかも、難儀なことに、私が説明している内容は、私自身が実際に見聞した経験を具体的に思い浮かべながら、その内容を説明しているのですが、それを聞いている人の多くは、実物も、その写真や書籍による説明すら受けたことがないという人の場合、私が伝えようとすることが伝わらないという問題があります。写真、図、など具体的な五感で捕らえることができるようにすることが大切であると考え、セミナーでも映像を多く取り入れることにしています。

学ぶ努力と伝える努力
８月と９月とは、基本的に同じテーマを扱いますが、その内容は参加者のご関心に合わせて、内容は事例を変えてお話しすることにしていますので、受講者には別の講座とお感じになるようなセミナーとなると思います。ご参加なさる方には、できるだけ多くの問題を持参され、講師である私を立ち往生させることを楽しみにしてやってきてください。私は世界で実践されている経験をベースに技術移転をしていますので、多分多くの問題に対してお答えすることができると自信を持っていますが、できないところは私の学習の課題という事でこれからの楽しみになります。私自身、技術移転の効果自身が、「私のチャレンジ」になっています。
戸谷英世

(2)　開発許可処分権者（都計法29条）
渋谷区長は、都市計画法第２９条で明記された開発許可権者ではなく、かつ、地方自治法上開発許可権を東京都知事から権限委譲を受けることが出来ない自治体の長である。地方自治法上、渋谷区として出来る開発許可に関する事務は、都市計画法上の開発許可権者である東京都知事のなすべき開発許可事務の一部を、渋谷区(自治団体)にやらせることが出来るとしただけで、渋谷区長(自治体の長)に東京都知事の開発許可権限の委譲をしたものではない。
処分庁が主張する地方自治法第２５２条の１７の２は、東京都知事の名前と公印を使って行う行政処分の事務を、渋谷区がその事務方として行なってよいという規定であって、地方自治法上、都市計画法で定められた「指定都市等（都市計画法第２９条）の長以外には権限の委譲はできない」ことを定めた規定を緩和できる規定ではない。法律上の権限のない者のなした開発許可処分は、無効とされなければならない。

(3)　開発許可と公共施設管理者の同意（都計法32条）
開発許可権申請者は、道路、河川、下水、公園等関連公共施設や学校教育施設等、鶯谷マンションの建設に伴い関係する公共施設の行政上の権限を持った管理者と、開発許可申請に先立って協議し、その開発内容が既存の周辺都市環境にしわ寄せを与えないこと(都市計画法第３３条第１項第２号及び同条第２項)に定められている技術的事項を協議し、関係行政上既存市街地住民にしわを寄せない開発計画であることを認めて同意を得るべきこと(都市計画法第３２条)が定められている。
しかし、住友不動産はこの規定に違反し、必要な同意を得ないまま(都市計画法第３２条の同意書の添付のされない)、本件開発許可申請をなした。それに対し、都市計画法第２９条条の開発許可権限を有しない渋谷区長が、関連公共施設の管理者の同意書の添付されていない開発許可申請を受け付け、第３２条に関する審査をせずに、処分庁自らの恣意的判断で、申請者に開発許可を与えた。
処分庁は関連公共施設の管理者の同意がなされていることを審査する義務を負っていて、それに変わって同意内容を許可する権限は与えられていない。これは本件開発計画が、関連公共施設につき法律上の権限を有する者による審査を受けることなく、違法に開発許可の審査をすり抜けたものであることを意味する。
それに対し、違反工事の差止めを求めた原告に対し、東京地方裁判所は、関連公共施設の管理者がなすべき関連行政法により審査がなされていないことを、開発許可申請手続きの欠陥（違法）とは判断しなかった。
それに代えて、裁判官は、都市計画法上の行政判断の根拠に依らないで、裁判官自身の恣意的な判断で、いずれの関連公共施設の規定にも違反している事実を無視して、開発許可の処分権者でも、関連公共施設の管理者でもない渋谷区長の判断でよいとした。
裁判長には法廷に提出された陳述に対し審査する権限は与えられているが、行政法上に基準に従って行政機関が判断しなければならない技術的判断について、「法令の定めるとおり公共施設の管理者の同意を受けなければ、開発許可申請自体受理できない」というべきところを、裁判官が恣意的な判断を持ち込んで、「第３２条の同意書がなくても、裁判官の感じで適正である」とすることは３権分立の民主主義の基本を侵犯するものである。

(4)    広義の開発許可と狭義の開発許可（都計法29条）
都市計画決定された基本計画（マスタープラン）と建築基準
都市計画決定は、都市計画区域内に居住する者が、都市の将来的に実現する都市環境を都市の土地利用計画を定め、それを関係者全員が共通の実現目標と考えて遵守することで実現しようとする都市環境の到達目標である。都市計画区域内の居住者は、都市の基本計画（マスタープラン）を都市計画法第８条で定める地域地区という土地利用計画として都市計画決定し、それを個別の建築行為の都度、建築基準法で定めた建築設計基準を建築行政で建築規制し、関係者が規準を遵守することで、都市計画決定を実現することを法治国の国家と国民の契約として信じてきました。

開発許可制度と審査内容
都市計画法で定めている開発許可制度の目的は、予定建築物が都市計画決定した都市の土地利用計画（基本計画：マスタープラン：都市計画法第８条「地域地区」の都市計画決定）どおり建築できるように、予定建築物の計画が、その敷地に定められた土地利用規制（「用途に適合すること」と規定している。）に適合するあることを審査し、その敷地を開発許可の基準(都市計画法第３３条)に適合しているように開発させること(都市計画法第３６条)である。

建築確認制度と審査内容
建築基準法第６条で定める確認申請は、予定建地区物の敷地が都市計画法で定められた開発許可どおり完成していること（都市計画法第３６条による完了公告がなされていること）である。そのことを確認事務では、都市計画法との関連に関し、「建築基準関係規定｣(建築基準法施行令第９条第１２号)との照合をすることを定めている。そこでは、都市計画法との関係として、開発許可にかかる開発行為が完了している開発許可の実体ができていることを「都市計画法第２９条第１項に規定に適合していること」と定めている。

間違った「開発許可」の法律解釈
これは、「開発計画が開発許可の基準に適合していることを審査して、開発許可どおりの開発行為を始めてもよい」(狭義の開発許可)とする都市計画法第２９条が定めている字句どおりの開発許可（開発計画の許可）があれば、開発行為がなされていなくてもよいとするものではない。それは、都市計画法第３章に定める開発許可の目的とする行政処分全体が完了し、予定建築物を建築できる敷地が完成していることを指している(広義の開発許可)。
このことは、都市計画法の立法趣旨の説明からも、都市計画法の文理解釈上からも導かれる。なぜならば、開発許可がなされただけでは、許可された内容の開発行為がおこなわれる保証にはならず、開発工事が完了し、完了検査が行われ、許可された内容どおりの開発行為がなされたことが確認されて始めて当該開発地に安全に予定建築物を建てることが可能となる。よって、開発許可は、完了公告がなされることまでが開発許可の行政事務であるということにならざるを得ないからである。

法律の目的、立法趣旨及び文理に照らして間違っている判例
最高裁判所が、「開発許可という行政事務を開発計画に対する許可で完了し、完了公告以降、開発許可の誤りを訴えることはできない」とした判例を出しているが、開発許可の目的は完了公告がなされることで完了するわけであるから、開発許可の結果が違反であるとする場合には、完了公告がなされて以降に「開発許可（都市計画法第２９条第１項を根拠条文として不服審査請求を行うこと）が都市計画法立法当時以降の内閣法制局の考えで、国会において政府委員により説明され、立法された内容である。

(5)　開発審査会と審査会前置（都計法50条）
審査会の立法の背景
１９６８年に都市計画法が制定されたとき、開発許可制度による開発許可が多数なされることになると考えられた。それによる許可処分の誤りに対する国民の不服に対して、都市計画行政が迅速かつ的確に施行されるように開発審査会制度が作られた。その制度設計は、建築基準法の例に倣って、開発処分権者(開発許可処分庁：本事件の場合、東京都知事)の上級行政機関(上級処分庁：東京都開発審査会)において、行政機関としての最終判断をすることが出来るように開発審査会の規定がおかれた。
そして、行政上の最終判断（開発審査会の裁決）を得ないで、司法への提訴は出来ないこと(都市計画法第５０条)とされた。

審査会の業務の実態
ところが、東京都開発審査会は、審査請求人の求めた「本件の開発処分が都市計画法に違反した処分である」とした審査請求において、根拠となる都市計画法及び建築基準法上の条文を上げて証明したにも拘らず、都開発審査会は審査請求人らの請求内容の審査をせず、訴えの根拠が法律上間違っていることの検討もなく、審査請求人に「原告適格」がないことを理由に審査請求を却下した。
しかしながら、開発審査は、上記のとおり、開発行政の適否を行政庁内部で最終的に点検し、自ら適正な行政を行うことを担保する制度であって、司法審査とは全く異なる。
したがって、当該開発許可に違法性が指摘されている以上は、法治行政の観点から、開発審査会は、自ら職権によって許可処分の違法性の審査を行うべき職責がある。開発許可処分に違反がなければ、原告適格者自体は存在しない。そのため開発審査会は開発処分自体の違法性の有無が審査されなければならない。
当該処分の違法性が審査請求されているにも拘らず、審査請求内容を審査せず、請求人が行政訴訟を出訴し得るか否かの資格とされる「原告適格」の有無を問題として却下することは、開発許可処分の違反か否かを闇に葬ることになり、都市計画違反を容認することになり、都市計画法第５０条条の立法趣旨に照らして許されない。

(6)　原告適格（行事法9条）
都市計画法に照らして違法な開発許可、又は、違法な疑いのある許可が、都市計画法第５０条に照らして、そのまま放置されてよいわけがない。
しかし、これまでの裁判所における審理もまた、開発審査会の審査同様、まず、なされるべき「開発許可処分が都市計画法に照らして正しく行われている」かの原告の求めている「法律の適正施工を実現するための審理をせず、原告適格の審査を中心に不毛の審理を行ってきた。
そして、開発許可処分が違反であるという法律を根拠に置く合法的な判断なしに、原告適格の存否のみを審理しただけで、本案の審査を真摯にせず、訴えを却下した。その後、訴えを却下することを正当化する説明を、判事の恣意的判断で補強することにより、違法な行政処分を容認してきた。
国家と国民との社会契約としての憲法に照らし、行政が適法に施行されていることを司法がチェックするというのが行政訴訟制度の趣旨である。原告適格を有しないと判断された行政事件では、「行政処分の違反があっても、その違反処分は容認してよい」と事実上容認するものであって、法律の適正な施行を求める国民の司法に対する信頼を裏切る裁判といわざるを得ない。

(7)　開発許可と建築確認全体構成（都計法29条から37条、建基法6，７条）
計画許可制度と開発許可制度
わが国では、大正８年に都市計画法と市街地建築物法が「姉妹法」として制定されて以来、日本以外の国で都市計画行政１つの行政としてなされていることが、都市計画法と建築基準法による２つの行政として行われてきた。
英国の都市計画法による計画許可制度に倣って１９６８年に取り入れられた開発許可制度は、日本では次の４段階に分解して都市計画法と建築基準法とに取り入れられた。

開発許可処分（都市計画法第２９条第１項）
まず、都市計画法の「開発許可」では、第２９条から第３６条までの一連の行政事務を完了させることにより開発許可の目的が実現することになっている。つまり、それは、「予定建築物の敷地」が都市計画決定された土地利用計画に適合し、かつ、既存の都市環境にしわ寄せしないものであるという「都市計画決定への適合」と「既存の都市環境に調和」した開発計画が図られていることの「計画」の審査に基づく開発行為実施の着工の許可(第２９条)がなされる。
その後、開発許可された工事が完了した段階で、開発行為が開発許可どおり実施されたことの工事完了検査を行い、検査済み証を交付し、完了公告(第３６条)がおこなわれる。これら開発計画が開発許可の基準に適合しているから開発行為を始めてもよい（都市計画法第２９条）とする段階から、開発行為が開発許可どおりに完了して予定建築物を建築させてもよい（都市計画法第３６条）までの一連の過程を経ることによって、予定建築物のための敷地環境は整備されたことになる。開発許可に関する一連の行政事務を完了して、初めて建築基準法による予定建築物の建築確認ができる段階に入れることになる。

確認処分（建築基準法第６条第１項）
建築確認は、開発許可が終わってからでないとその行政事務を開始してはならず、建築主事のなすべき確認事務（建築基準法第４条）は、予定建築物の計画が建築基準関係規定に適合していることの計画の確認（建築基準法第６条）により、同法第６条第１４項による建築工事の着工が始まる。
予定建築物の計画に対する確認事務は、まず、その敷地が「開発許可」どおりできていることの確認を含み、建築計画が建築基準関係規定に適合していることが確認され、確認済証が交付（第６条）され、建築工事に着手してよいことになる。
その後、建築工事に入って、実際の工事が「計画確認」段階と変更しなければならないことは建築工事では一般的に発生することであるので、軽微な変更に関しては設計変更のための確認申請をしなくても、その建築工事が建築基準関係規定どおり完成していれば良いとされている。建築工事が完了したとき建築主からの完了報告に基づき、その工事が建築基準関係規定に適合していることに対する建築主事の工事検査済み証の交付（建築基準法第７条）を受けて、建築物を供用開始できるまでの行政事務が確認事務に含まれている。建築物が建築基準関係規定に適合していることの確認（建築基準法第６条第１項）には、計画確認（第６条）から工事確認（第７条）までが含まれる。

(8)　広義の確認と狭義の確認（判例と法律）
これまで裁判所は、開発許可処分、または、建築確認処分に関し、開発計画の許可または建築計画の確認によって、開発許可の目的とする開発許可に適合した開発行為が完了していなくても、又は、確認処分の目的とする建築基準関係規定どおりの建築物が完成していなくても、開発許可処分または確認処分としての計画段階の行政処分で行政行為は完結したという判例を出してきた。
そして、開発許可における開発行為の完了公告、または建築確認を受けて以降になされる建築行為は、いずれも開発許可処分または確認処分と独立した行為であるとして、都市計画法第３６条による完了公告の処分がなされた開発許可または建築物の工事検査済証の交付された確認処分に対し、不服審査請求をすることは出来ないという行政法の目的、文理解釈および実務と乖離した裁判を行なってきた。
そこで、これらの法律違反の判例が、「法律に優先する判断」として、その後の行政事件の司法判断をゆがめてきた。「無理を通して、道理を引っ込めさせる」間違った最高裁判所の判決が都市計画行政及び建築行政をゆがめてきたのである。

２．都市計画法と建築基準法の姉妹法の関係
(1)　土地利用計画に関する都市計画法と建築基準法(都計法8条、建基法3章)
土地は私的に所有されているが、その都市空間は社会的に利用されているため、土地の所有権と都市空間の社会的利用の調和を図るため、都市空間の社会的利用（土地利用計画）については、都市計画区域内の住民の合意により、都市計画決定をし、土地の所有者が「排他独占的に利用できる空間と土地利用」と、それ以外の「社会的に利用が保障されるべき空間」とを、「都市計画決定と建築規制」の両行政により、その実現を強制的に守らせることにしてきた。
そして、都市計画決定内容を確実に実現するために、都市計画区域内に存在し、又は、建築される建築物に関して、その建築物と敷地との関係を建築基準（建築設計指針）として建築基準法第３章に定めて、その基準を強制規定として遵守させることで、都市計画決定で定めた都市計画区域内住民のコンセンサス（合意）を実現しようとしている。
その都市計画を強制的に実現する都市計画決定という都市計画鋼を根拠とした住民の合意で決められる一種の立法権公権力を「計画公権」（「高権」ともいう。）という。そして、計画公権は「私権を拘束できる権限」とされ、都市計画法及び建築基準法の強制法を担保する権限であり、その「計画公権」で結ばれる両法の関係を「姉妹法の関係」と呼んでいる。
都市計画決定で定めた「用途に関すること」の内容は、「土地利用計画」を指しており、都市計画法第８条で定める「地域地区」に応じて建築基準法第３章で定められた用途、建蔽率、容積率、建築物の各部分の高さ等の規制内容が、土地利用計画の具体的な内容となっている。都市計画決定を実現するために、建築基準法第３章では、建築物ごとに固有の敷地を定め、その敷地は幅員４m以上の道路に２メートル以上接し、かつ、各敷地と建築物との関係を建築基準（建築設計指針）として定めて、それを強制的に遵守させることで、都市計画決定内容の実現を図ってきた。
都市計画法第２９条に違反して開発許可権者を僭称してきた渋谷区長が一貫して主張する、開発許可の基準における「用途」とは建築基準法第４８条でいう「建築物の用途」を意味するという解釈は、都市計画法と建築基準法の姉妹法の関係を理解していない間違った解釈である。

(2)　「地域地区」（都市計画法第８条）と都市施設（都計法11条）に対応する建築基準法第３章規定と建築基準法８６条
都市計画法と建築基準法との基本的な関係は、都市全体の都市計画決定された基本計画（都市計画違法第８条で定める「地域地区」として都市計画決定した土地利用計画）を、個別の建築物と敷地との関係として、建築基準法第３章規定を強制的に遵守させることで実現するものである。
その例外として、都市計画法第１１条第１項第８号に定めた「一団地の住宅施設」がある。この規定は、「一団地の住宅施設」が都市計画決定された地域地区（第８条）およびそれを実現する建築基準法第３章の規定と同等以上の内容の品質を持つ都市施設（都市の面的環境）として総合的一団地として計画されて都市計画決定された場合には、建築基準法第３章の規定に縛られないで、建築基準法第６章雑則第８６条で個別に審査して建築することが出来るとしたものである。
都市計画法第１１条第１項第８号で定める「一団地の住宅施設」のうち、都市計画決定をしていないものに関しては、計画公権が付与されていなく、建築基準法第３章の規定の適用を免れることはできない。
そのため、建築基準法第３章規定を適用するか、第６章を適用するかは「都市施設としての都市計画決定をするか、いなか」の２者択一であって、その両方の規定の都合の良い規定を選択的に採用し、適用することは、法律の構成上（文理上）ありえない。
然るに、本件では、都市計画決定されていない「一団地住宅施設」に対して、処分庁は、間違った行政実例を根拠に建築基準法第８６条の規定を適用できるとして、本来適用されるべき建築基準法第３章規定を蹂躙した。それでいて、今度は高容積率を実現するために、唐突に、建築基準法第３章第５９条の２を根拠に作られた「総合設計制度」による緩和措置を利用している。同法第５９条の２は、都市計画決定された範囲でしか適用できない規定である。
このような法律違反が横行するようになった理由は、小泉内閣の規制緩和を政治目標にした法律改正を、都市計画法と建築基準法の「姉妹法の関係」を無視して、ばらばらな規制緩和を法律の構成を改めずに矛盾した形で実施したことによっている。
建築基準法第３章の規定は、都市計画決定により遵守を義務付けられた「計画公権」実現の手段である。その第３章の規定を根拠に、都市計画決定された地域地区（都市計画法第８条）に関する都市計画決定された事項を、建築行政で実施する施工主体が、特定行政庁である。しかし、本件では、特定行政庁（渋谷区長）は、都市計画決定された内容（予定建築物ごとの敷地が幅員４m.以上の道路に２メートル以上接していること、第２種低層住居専用地域の高さ限度１２m、建蔽率６０％、容積率２００％、道路幅員に対する建築物の高さ制限、その他）、による制限を、「特定行政庁による例外許可」で蹂躙する総合設計制度の緩和が実施された。
建築基準法第５９条の２は、建築基準法第３章の規定であり、「一敷地１建築物の原則が守られるべき建築基準法第３章の規定である。そこに第８６条（第６章）の都市施設として都市計画決定した場合の「１団地住宅施設」の規定を適用するという法律の文理上ありえない規定の適用をしたものである。
小泉規制緩和により、準則とし「国土交通省で纏められた総合設計制度」は、特定行政庁の権限で都市計画決定された内容に、法律上の根拠（計画公権）を持たないで穴を開けることが出来るとしたものである。この規制緩和は、都市計画法と建築基準法との姉妹法の基本的な関係、つまり強制権の根拠となっている都市計画決定による「計画公権」を蹂躙し、破壊したものである。

(3)　開発許可制度のモデルとなった英国の計画許可
英国の計画許可は、あくまでも既存市街地の都市環境を守ることを前提にした上で、都市計画決定されたマスタープランを尊重し、かつ、既存の都市環境にしわ寄せをしないという制度である。計画許可を実施することについて、計画許可権を有する行政庁は、開発地周辺住民の意見を聞いて行政機関が許可を与えるもので、あくまでも既存都市計画区域の住民の権利を優先する形で運用されている。
わが国の都市計画法に取り入れられた開発許可制度の条文自体は、英国の計画許可の規定を十分忠実に取り入れているが、実際に日本の都市計画行政での運用は、住民の利益（既得権）を犠牲にして、開発業者に住民の既得権を侵害する不正な開発利益を奪う計画が不当な開発許可により、不正利益実現が幇助されている。
単的にいえば、開発許可制度にかかる法律条文の違反が、法律上の開発許可権を有しない渋谷区長により、開発許可の基準に違反する開発計画に行われたことで実施に移されてきた。その度重なる違反を東京都開発審査会のみならず、法律の番人であるはずの東京地方裁判所も法律を蹂躙して、不正利益の追及のための行政法違反を容認してきた。

３．都市計画法及び建築基準法による利益
(1)　都市計画上の利益と計画公権（行政法の強制権）
都市計画決定は、長期間にわたって都市計画区域内の関係者を強制的に縛ることで実現するものであるため、その計画の実現は、私権を拘束できる高い公共性があるとされ、その権限（計画公権）を背景に、建築基準法第３章の強制権が建築基準法に付与されている。都市計画法または建築基準法第３章規定に違反した建築物は、その実現によって、すぐに、自動的に、相隣に被害が及ぶものばかりではない。しかし、それらの違反行為の総体が、都市機能を破壊し、都市景観を乱し、耐震火災や集中豪雨といった都市災害において重大な人命や財産の損壊や都市環境と都市景観の破壊をもたらすことになる。
都市計画決定および建築基準法第３章規定が国民に保障している利益は、１００年に一度発生するかどうかという大都市災害に対して、国民の生命財産の安全や、個々の建築活動を積み重ねて築き上げる都市文化環境の形成という長期的な視点に立った利益の実現であって、個別の開発行為や建築行為が相隣に及ぼす直接的な影響を 問題にするものではない。

(2)　都市計画法及び建築基準法が保護する利益と緊急性（耐震偽装事件との関連）
耐震偽装事件で社会的に最も問題にされた、「建築基準法で国民に保障している安全性」の判断は、１００年に１度発生するかどうかという関東大震災級の大震災事故に対しての国民の安全を問題にした。
その理由は、建築基準法という行政法の期待する安全性という公共の利益に関して、１００年周期の地震に対する安全を確保することを公益であると考えたことによる。耐震強度が不足する建築物が事故を生ずる蓋然性、可能性は決して高くはない。それであるにも拘らず建築基準法に抵触する建築物を取り壊し、または耐震改修させることを強制できる公共性の根拠は、建築物が社会的に利用されるものであることをおいてない。
都市計画決定された内容（都市計画法第８条で定めた「地域地区」土地利用計画）や、都市計画決定を背景にした計画公権に裏付けられた建築基準法第３章を遵守するべきことの利益および不利益は、開発許可または建築確認の対象の直接的な影響による利益を問題にしていない。
そこで問題にしている利益は、都市計画が実現する都市環境が提供する利益を問題にしている。１００年に一度発生するかもしれない関東大震災級の地震に対して国を挙げて耐震対策が取り組まれるのと同じスケールで都市計画決定された内容の実現が図られなければならない。

（３）都市計画法及び建築基準法で国家が国民に約束した計画の実現
都市計画法は、視点を変えてみれば、防災都市計画の実現であり、防災計画として都市市計画決定された内容は、私権を拘束できる計画公権で実施することができるとされて、土地収用法の事業認定を受けたと同様の拘束力を持っている。都市計画決定された内容の実現を優先すべきという法律構成に違反して、都市計画決定を遵守しなくても、司法も行政も「大して大きな不利益を与えては居ない」といい、都市計画区域内住民が、「都市計画決定の違反による不利益」を訴えても、司法も行政も「原告適格はない」という。それでは国家と国民との契約として定められた行政法は、国家により蹂躙されていることになる。それではもう法治国ではない。
以上

「コンストラクションマネジメント技術のもたらす利益の実現」
「住宅の生産性を高めることに成功したNAHBの経験に倣う」
セミナーの趣旨
（１）わが国の住宅建設戸数が年間８０万戸に縮小したことで、工務店の倒産が起こり、住宅産業界はパニックに陥っている。
（２）わが国の住宅ストックの貧しさと、住宅価格の高止まりを考えると、我が国の住宅需要は所得が縮小したため潜在化したのであって、品質の良い住宅が消費者の取得能力で供給されさえすれば、住宅需要は容易に顕在化できる。
（３）住宅産業は、人類の発祥とともに始まり、人類の滅亡まで続く産業である。需要に応えることのできない工務店は父さんに追い込まれる。倒産しないためには、住宅の（４）生産性を高めて、より良い品質の住宅をより安く供給しなくてはならない。
住宅生産性を高めることとはどのようなことで、それを実現したNAHBの経験とはどのような取り組みであったのかを米国の取り組みから学ぶ。

講義時間次第
１３：００－１３：３０　セミナー趣旨説明、参加者からの注文、自由意見交換
NAHBによる工業化住宅との戦いと「TNDの考え方によるホームプラン」、
１３：３０－１４：３０　サステイナブルハウスとコンストラクションマネジメント
アメリカンハウススタイルのﾎｰﾑﾌﾟﾗﾝと「CMHCのホーム２０００」
１４：３０－１５：３０　休憩と質疑応答
「アメリカの注文住宅が分る本」：１０００万円の恒久住宅
１５：３０－１７：００　
アメリカのコンストラクションマネジメント
「NAHBテキスト：アメリカのコンストラクションマネジメント」
１７：００－１７：３０　自由討論

参加費用（資料代３、０００円を含む）
会員３，０００円、非会員６，０００円（会員非会員とも同伴者半額）
参加申込
参加者名
同伴者    会員・非会員の別    会社名    住所    電話番号    Eメール

一つはHICPM第３木曜日のCMセミナー例会です。
洋風住宅デザインの学習
この例会は参加希望者の要請を取り入れて実施するというやり方できましたが、今回は「輸入住宅スタイルブック」の出版を記念して、CMセミナーで資産価値の形成に繫がる住宅デザインの考え方をセミナーとして実施しました。
日本では、住宅デザインというと、複雑な形態を持ち込んだり、時代のトレンドを追いかけるデザインを採用することで、住宅を高く売ることができる、という誤った考え方があります。

住宅デザインとは何か
デザインは、基本的に住宅の個性の違いを表現するもので、そこには垢抜けのしないものもあれば、洗練されたものもありますが、その違いは、直接価格の違いに反映されるものではなく、需要との対応での差となってあらわれます。需要者の目が痩せていれば、「野暮なデザインでも高い価格で販売されている」ことは、「日本の大手ハウスメーカーの住宅が数年で色あせてしまって、粗大ゴミになっていること」を見れば明らかです。
デザイン、機能、性能のいずれの要素もその評価をお金ですることはできないことから、これらの要素を根拠に住宅価格を吊り上げることは間違いです
中でも、デザインは住宅の形と意匠の特性をあらわすもので、同じデザインで、粗末であるとか、歴史文化を踏まえていないものであるとかで、需要の対象にされないということで市場価格として低く評価されることがあっても、デザイン様式として洗練された住宅が、その違いを理由にして価格に直接反映させることは理論的にありえないのです。たとえば、ジョージアンデザインがビクトリアンデザインに比べて優れているということはないのです。

低価格で供給する住宅に優れたデザインを
消費者の購買力が低下しているとき、安い価格でしっかりしたデザインの住宅を供給することは大切であるという認識の下に、「しっかりしたデザインとは何か」を勉強してもらおう、とした企画が今回のセミナーの企画でした。
デザインを学ぶことは、建築の歴史を学ぶことと同じことです。歴史上、多種多様な住宅デザインが誕生してきましたが、それらのデザインは、それぞれ時代の歴史文化と気候風土、政治・経済、貿易などの公益・交流、土地の立地環境や気象条件等を反映して生まれたものです。住宅のデザインは、同じ状態に留まっていることはなく、常に変化しています。私はそれを土地の生み出す文化生産性という言葉で包括的に説明してきました。土地の潜在力として形成されてきた「土地の文化生産性」とそこに生活しようと集まってきた人びとの嗜好や感性との組み見合わせで、新しい住宅デザインが生まれてきているのです。人の嗜好や感性は、人びとが担ってきた歴史文化と、社会経済環境の中で形成されるものです。個人的に相違しているようでいて、嗜好や慣例もまた、歴史文化の流れの中で大きな影響を受けているのです。

建築は民主主義の実現（ライトの４原則の第４）の意味
人間は自分の存在を認めて欲しいと思っており、それば基本的人権といってよい個性の尊重を求める要求といってよいのです。自分を認めて欲しいと言う要求に応えるためには、相手の個性を認めることをおいてありません。それが民主主義の原点なのです
しかし、日本の住宅産業は「住宅の個性の単なる違いを、住宅の優秀性である」と間違った認識の下に住宅販売を「差別化」と言う戦略で販売してきました。朝鮮人、中国人と日本人の違いを、戦前のわが国では日本人の優秀性であると差別をすることで「朝鮮人や中国人を非人間的に取り扱って当然」と言う誤った政治行政を行ってきました。その本質が「差別化」政策だったのです。人間の違いは、人間の価値の優劣を決めるものではないにも拘らず、現代でも学歴、学閥、資格、民族、人種の違いを人間の優劣の判断材料に持ち込もうという動きがあります。住宅のデザインも区別するもので、差別するものではありません。

建築デザイン教育
残念なことに、日本の学校教育で建築デザインを歴史文化遺産という視点で、まともに教育しているところは皆無に近く、「デザインをインスピレーションで生み出すものである」かのような間違った教育が、いわゆる建築雑誌に登場する建築家や教授、講師とした多くの大学で教育されてきました。
和風建築の様式はもとより洋風建築やイスラム建築、中国建築、インド建築、東南アジア建築、ビザンチン建築、北アフリカのベルベル人の建築、中南米のアドベ建築など、数え上げればきりがないほど多種多様な建築文化があります。それらの建築デザイン（フォルム・形態とオーナメント・意匠）をその気候風土、歴史文化、政治経済環境の違いを反映してどのように形成されたかを学ぶことが建築デザインの学習です。

まともなデザインの知識を必要としない国・日本
しかし、日本でそのような教育をしている学校が皆無に近いだけではなく、教えることの出来る教師も文献も貧しい状態です。図書館や建築関係図書販売所に出かけてみると、その貧しさは歴然です。
欧米だけではなく、中国や中近東、インド、オーストラリアの大都市の本屋に行けば、日本の丸善、八重洲ブックセンター、三省堂、紀伊国屋などの本屋とは比較にならないほど豊かなデザインの理論と実践に関する書籍を容易に発見することが出来ます。その理由は、その社会の国民のニーズであり、そのニーズに応えるためには住宅産業関係者に高いデザイン知識、技術、能力が求められているからです。
それに対して、日本では有名建築家の自己中心的で、歴史文化をつまみ食いして、自己中心的な感想をまとめたような建築論、時代におもね、流行の、又は、前衛的と自己主張するデザインで、皮肉なことに、多くのデザインの図集は、それらが発行されたときには、すでに時代から置き去りにされたものばかりです。

１５０枚以上の代表的西欧住宅スケッチ
HICPMの今回のセミナーでは、１００枚以上の歴史上高い評価を得ている住宅建築のスケッチを、時代を追っかけてOHPで見てもらいました。このOHPの原画は、「アメリカンハウススタイル」の著者、ジョン・ミルン・ベーカーが、私がその翻訳書を刊行することになったときに、「使用してよい」として下さったものです。その図版の多くは「アメリカンハウススタイル」の中に掲載されていますが、図版としては小さすぎてよく分からないため、OHPで、壁に大きく映し出して、見てもらいました。
その後、HICPMが進めてきたサスティナブルハウスの全体像を同じくOHPで説明し、引き続きカナダのパークレーンホームが取り組んだ「ディスカバリータウン」のマスタープランと建築ファサードのスケッチを見てもらいました。
大変好評でしたので、同様の内容のセミナーは、会員からのご希望があれば、CMの定例セミナーに取り入れて、少人数でもこれからもやっていこうと考えています。

もう一つの催し物は、グローバル研修企画とHICPMによる国内研修ツアーです。
今回の研修先は、HICPMの会員であり、鎌倉で、輸入住宅デザインに拘って個人住宅中心に取り組んでこられたソーケンホーム（社長：小幡さん）でした。７月１５日にHICPMのデザインセミナーを計画していたので、グローバル研修企画の研修場所としては、それに対応するものとしようということで選択しました。

似非Gメンとゆすり弁護士に負けなかった小幡さん
かつて、明治大学の建築Gメンを名乗り、ジャーナリズムを利用して、悪質な弁護士とつるんで工務店をゆすりたかる不当な摘発というものがありました。小幡社長は、その犠牲者となり、訴訟に持ち込まれる事故に遭遇し、経営破たんの危機にまで追い詰められた経験をした方です。
私もこの事件に関係し、不当な弁護士と戦うことになりました。しかし、民事訴訟に入った段階で、新しく加わった弁護士が、自分の流儀で仕事を進めるため、私を排除しました。メールマガジン第３６０号でも書いたとおり、「弁護士とは、基本的に法律を使ったゆすり」と言ってよい連中です。

西欧建築デザインに拘った小幡さん
小幡社長は、その問題から逃げるのではなく、消費者に対して誠実な問題処理に取り組まれ、自らの木造建築し、二級建築士、一級建築士の資格をとるとともに、西欧建築のデザインを勉強されました。その結果、現在では３人のお子さんのうち２人が、父の取り組んできた住宅建設の仕事の魅力にひかれ、父親を支えて住宅の仕事に取り組んでおられます。その建設された事例をバスツアーとして見学して回ったのですが、基本がしっかりできていて、参加者に大変よい勉強になりました。

変貌した鎌倉山住宅地
その一方で、かつて私が住宅都市開発公団の調査課長時代に、自然と調和した住宅地として参考にしようとしていた鎌倉山のよさは、その後の建て替えで擁壁を高く積み上げて間違った敷地造成が繰り返されて、擁壁だらけの見苦しい住宅地に変貌していました。高級住宅が多いこの地では、高い設計料をとる建築家が関係しているものやハウスメーカーが関係していると判断される住宅が多数ありましたが、その多くは、自己中心的で、鎌倉山の環境破壊に手を貸していると非難されても仕方ないものが多数を占めていました。これらの事例も資産形成のできる住宅建築の反面教師として、参加者に見てもらいました。今回のバスツアーは２０名を越す参加者で高い満足を得てくださったように思います。契印たちが経験交流を通じて力を高めていくものと感じました。

研修ツアーの目的と効果
国内研修ツアーの目的は、HICPM会員相互の経験交流をすることで、お互に学び合うということができます。具体的な事例を通して、事業の置かれている環境を含んで総合的に学ぶということができます。
具体的な住宅及び住宅地の形態や意匠をとおして、どのような技術や、デザインが活かされているかを説明できる「オン・ザ・ジョブ・トレイニング」としての役割を果たすことができると思います。
中には反面教師となっている場合もありますが、実際使われている事例を通して、背景となっている欧米の歴史文化を理解することができます。
車中セミナーでは、できるだけ教室セミナーとの関連を考慮し、教室セミナーでは得られない研修としております。これまで参加者の大きな支持を得て40回近く続いてきました。
毎回テーマを考えて企画していますので、まだご参加なさっていない方にもお勧めしたい学習方法と思っています。一緒に参加された方が同じ事例をどのように評価しているかを知ることで、住宅や住宅地を単なる技術的な問題だけではなく、市場での評価との関係で立体的に理解できます。国内ツアーには、国外研修ツアーに連続する面白さがあると思います。

戸谷　英世

私は今年最初の参加でしたが、それをアイスランドの火山爆発として祝福されて、会場には無事到着できたものの、その後帰国の便が運行せず、英国まで列車と自動車ーフェリーで避難してその後、運航開始して帰国できました。

今回はその内のﾐﾗﾉｻﾛｰﾈを報告することにしました。これまで多くの日本人がﾐﾗﾉｻﾛｰﾈを見るために当地を訪問し、｢ﾐﾗﾉｻﾛｰﾈを見ずしてインテリアを語れない｣と言った報告を受けていましたが、誰の話を聞いてもﾐﾗﾉｻﾛｰﾈをわかり易く説明してくれてはいませんでした。

そこで今回、できるだけ分かりやすくﾐﾗﾉｻﾛｰﾈを紹介することに努めましたので一読下さい。

P2.インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－ジョン・ラスキン「ベネツィアの石」のイラスト

３.カレントトピックス：ハング・パーラメント

４.特集：ﾐﾗﾉｻﾛｰﾈ、世界のインテリアデザインの祭典

ﾐﾗﾉｻﾛｰﾈは、そのメイン会場と並んで、ミラの全体が「ﾐﾗﾉｻﾛｰﾈに巻き込まれている」都市を挙げてのお祭りとなっている。中心会場には会場中央に幅員１０メートル以上の２階建てのプロムナードがあり、その両脇に２４もの中層の展示会場が建ち並んでいて、お子でカテゴリー別お展示を行なっている。トラで磯なる、モダン、デザイン地う３つの大きなカテゴリーに分けられて展示会場は、それぞれが基礎って重厚さ、前衛さ、斬新さを基礎って、参加者もカテゴリーごとに違った集中を示していた。

ミラノサローネは生活文化空間を如何に演出するかという視点で生産者、デザイナー、住宅関係者などが出展し、参加し、盛り上がりを示していた。その基本的な観点は、消費者の満足ということで、消費者に支持されるためにはどのような消費者の生活文化のニーズに応えなければならないかという真面目な、取り組みがなされていた。取り組みは生活空間の提案という形でなされていた。どのような生活要求とそれに対応する空間を提供するかという視点で見ると興味のわく転じである。

８－９.建築のディテール

－－弾力床

１０.新連載：第四回長期優良住宅実現の途

－－ストーリーとビジョニング

すぐr多重宅地開発は、その開発地自身のもつ歴史文化の集積としての立地分析と、その住宅地開発で受け入れようとしている居住者の社会的属性やライフスタイルに現れる居住者の生活要求を受け止めることのできるビジョニング（空間デザイン）が「ストーリーとビジョニング」として用意されなければならない。

１２－１３.アメリカンハウススタイル

－－ジョージアン様式、、ザ・サウス（南部様式）

１４.新コンストラクションマネジメント

－－NAHBピンカース元会長からのメッセージ

１５.読者からの質問

－－「勝ち目のない訴訟」

１６.所建築紀注文、編集後記

皆さんこんにちは！今週末は17,18,19日と連休に入りますのでその前に特別号「弁護士の実体」をお送りします。
先日、私のところに玉川学園の街づくりで、町の破壊を心配してこれまで「町田市の住民不在の行政」に対し、不服審査請求により、その是正に取り組んでこられた方が、沈んだ様子でHICPMの事務所にこられました。ほとんど何もいわれなくて「どうしたのですか」と水を向けますと、「私達の行政訴訟が駄目になるかもしれませんので、ご報告だけでもしなければ」、と思って立ち寄ったところです。
事情を聞きますと、私が推薦した弁護士が、「原告予定者に対して、とても勝てそうな事件ではありませんが、皆さんがそれでもやるというならば弁護団はやってもよいのですが」という事で、その日の夕方、弁護士の事務所で「最終の話し合い」をするということになった、ということでした。その流れのなかで、原告参加を予定していた何人かが脱落して、多分訴訟は不成立になるということでした。

私はかねてから、弁護士という肩書きを持った訴訟請負人は、ほとんどが、「正義をカサに着て、大上段に見得を切る」か、または、「法律の専門家を売り物に、小ずるい事も、悪質なことも、犯罪までも、法律解釈で適法にできる、と売り込む」ことを行動指針にしており、結局は「銭のためだけに振り回されている」と批判してきました。

今回のケースは、事前に、「住民のまちづくりが侵害されていること」を弁護団に話し、「原告団には、余りお金がないので、HICPMとしてできるだけの行政法上の支援をするから、彼らの負担できる範囲で原告団の委任を受けてください」とお願いし、「了解を得て」、取り組みが始まりました。弁護団としてお集まりになった方の顔ぶれから、それ相当弁護料が得られることを期待していたと思います。しかし、その負担できる費用が大きくなりそうにないと感じたからでしょう。私に言わせれば、一種のゆすりと同じで、「金を用意しなければやれない」という言葉を、「勝ち目が薄い」といっていきたのです。

そのように批判している私自身、決してお金と切り離して行動をとってはいません。しかし、私はHICPMの定款に規定された公益的な活動をすると言う看板を掲げていますから、HICPMとして行う仕事には、契約する労働の対価としてお金をもらうことで仕事をし、お金をもらわなければHICPMとしては仕事をしません。
つまり、HICPMの会員になってくださらない人の支援を、私がHICPMの時間を使ってはできませんという行動をとってきました。お金をもらわないときは、個人としてすることにしています。これまで多くの仕事をして感じたことは、「お金を払わないでした仕事」に対しては、多くの場合、「価値がないからお金を払う必要はない」と勘違いして、真面目に私の労働の成果を専門家の業務と評価して受け取らないということがあります。

今回の件は、都市計画法及び建築基準法に照らして明らかに実体違反がある、という事実が、玉川学園の生活にあまりにも危険な環境を生み出しているという事実に関しては、住民だけではなく弁護団もそれを認め、これまでに打ち合わせを繰り返してきました。
私は、「住民が危険だと感じていること」が、「行政法に照らしてどのように違反しているか」ということとして説明することが、これまで行政法の立法及び施行に関係した経験からできる役割と認めていただいて、住民から参加を要請されてきたわけです。

仕事の進め方としては、住民は生活感覚でおかしいと感じていることの多くを、環境に関する行政法の基準に抵触している、ということを証明することです。そこで訴訟として争う立場は「事業の賛否」ではなく、「事業が適法か、違法か」という法治国の原点です。
そのため、都市計画及び建築設計の理論と技術、都市計画法や建築基準法の立法の歴史的背景、｢姉妹法｣としての「法律の構成」と「法律の文理」に照らして検討した結果を提供してきました。その検討結果を弁護士に理解してもらい、それを訴訟専門法律家として法廷で原告住民の主張として裁判官にしっかり理解してもらうというやり方を求めてきました。

しかし、多くの弁護士達は、これらの行政法に関する知識・経験が全く不足しているにも拘らず、謙虚に学ぼうとはせず、書店の行政法解説や、過去の間違った判例を金科玉条の知識として振り回し、私の説明に対してまともな反論をするのではなく、無視して、「戸谷の言っていることを主張しても勝てない」と言い、原告に自分のやりやすいやり方を押し付けて、結果はやはり敗訴を繰り返してきました。国立マンション事件のときだけではなく、町田IBM跡地マンション、千歳烏山マンション、青葉台２丁目マンション等、枚挙に暇がありません。

行政事件訴訟法の取り組みで原告住民が敗訴になる理由の大きな部分が、原告弁護士の小遣い銭稼ぎの感覚で仕事に臨み、自分の権利と利益が侵害されているという原告の気持ちから離れていることにあります。弁護士達は、法律を商売道具にしていますが、法律に対して正しいことをやっているわけではなく、自分らの金儲けのため、依頼主によって「白ともいい、黒ともいう」という「鵺（ぬえ）集団」ということをしっかり理解しておく必要があります。

訴訟をする原告側に問われていることも、何を訴えようとしているのかをしっかり考える必要があります。弁護士はもとより裁判官も法律知識は訴訟手続き以外に関しては非常に貧困です。彼らは自分の立身出征、昇進のためという目先の利益のために、その９０%以上の行動が縛られています。法律の番人として真摯に行動している人は皆無に近いのではないかと思います。

その最大の証拠は、最高裁判所の判例が明らかに法律違反をおかしていることに対して、絶対その判例の誤りを指摘した意見を取り上げようとしないことです。
最高裁判所に楯突くことは、連中にとって立身の妨げになるからです。それでは国民の代表者が国会で議決した法律はどうなるのか、裁判官によって蹂躙されている現実を許すのか。そこで裁判官の否認投票をする理由が生まれているのです。　戸谷　英世

皆さんこんにちは！

今日は、住宅の地下室付の建築物を作る場合の都市計画法上の開発許可及び、建築基準法上の確認について説明をします。

地下室を売り物にしている業者の失敗に事例
先月は、福岡でのリースホールドによる街づくりの開発許可直前の検討をしてきました。この取り組みでは、横浜のK建設の事業で同様の検討をしたときに、その会社の申請業務を一括委任されている業者と意見が対立し、私の意見が採択されず、申請業者の言うなりの開発許可申請が行われ、結局６戸の開発事業で１０００万円程度の巨額の無駄な出費をさせられていました。この問題は都市計画法の開発許可と、建築基準法の確認との問題の狭間（はざま）に生まれた問題です。

英国の計画許可と都市計画法の開発許可
日本の都市計画法では、英国の計画許可（プランニング・パーミッション）の制度を取り入れたのですが、英国では、都市農村計画法で敷地の整備と建築物の建築までを一体の行政事務として実施しています。しかし、日本では、都市計画法と建築基準法第3章とが「姉妹法の関係」で一体的に機能するよう行政事務が両法に分かれています。開発許可において、予定建築物を建築する上での敷地条件の整備をすることになっており、建築基準法では、開発許可による開発行為が完了後、建築物の建築を扱います。

法律を杓子定規に適用した場合の地下室建設
横浜のK建設の場合、「地下空間付の住宅」を得意分野ました。そこで開発許可において、まず地盤を造成し、開発許可の完了公告を受けてから地下の建築工事を始めるという「教科書どおりの手続き」をとることを申請業者は主張しました。
私は、開発許可として完了時点の地盤を最初に造ってしまうことは、造成してから、再度地下空間を造るために造成した敷地を掘削する無駄なことを避けるようにし、基本的に現況の地盤で道路を造り、開発許可を受けておき、建築工事の中で最終的な地盤面を築造するという考え方を持っていました。

地下室建築を前提にしない開発許可制度
しかし、K建設の申請業務を担当する業者は、どうしても開発許可段階で最終地盤を造ることで完了公告を受け、工事により開発許可を受けた地盤を変更できないと主張をしてきました。K建設は、その件に関しては、「常用している申請業者に全面的に依頼している」
と言うことでした。そこで、私はそれ以上のことは言わないことにしました。その結果。K建設は多分大きな出費をすると思っていましたが、どうすることもできませんでした。

法律上のやり方で、経済性の高い方法
今回は2つの方法を考えてきました。ひとつはK建設の場合と同じような方法です。もうひとつの方法は、現状のままの地形を開発許可の地盤とする方法です。現状地盤で開発許可を受けておくわけですから「土地を盛ってから、地下室を部分を掘る」というニ度手間をかけない方法です。現状で開発許可を受けておいて、住宅を地下に埋めて発生した分の土地を盛り土として、開発許可時の地盤面を高めるというやり方です。

法律違反をしない方法
しかし、開発許可時点の地盤面の高さと実際の高さが相違することを指摘されるとして、K建設の申請業者が、横浜市の指導におびえていたことを思い出して、そのような心配をせず、開発許可として法律上の理屈にあった取り組みを実施しようと考えました。そのためには、開発許可の段階で地下工作物を建設することです。それがもう一つの方法です。それは開発許可違反との訴訟の中で、都市計画法と建築基準法の法律構成と文理解釈に忠実に対応したら、どのようになるかという検討の中で見つけた方法です。

予定建築物を開発許可段階で着工する「制限解除」と言う脱法
現在、東京では、住友不動産以下多くの業者が、調節地を作るべき事業で、それを脱法する方法として、建築物の地下貯水槽と言う計画とし、実施することがやられています。しかし、開発許可による工事が完了しない限り予定建築物を建築してはならないという条文（都市計画法第37条）があるため、その規定に違反して工事をしてきました。そのような開発許可違反で不正をやっている業者の違反を、特別区長と言う都市計画法第29条条開発許可権限のない行政庁が、容認してきました。その理屈は、「開発許可に係る工事が完了するまでは予定建地区物の工事をしてはならないという規定に違反した行為」を「制限解除」と法律上に根拠のない法律条文の適用除外によって合法化できると横車でした。

都市計画法第37条第1項ただし書き
「第37条第1項ただし書き」には、開発行為をするうえで必要になる工事事務所や材料置き場のような建築物は例外許可を受けて建築してもよいという規定で、予定建築物を建築してよいということは法律上ありえないことです。そのように法律に書いていないことを、書いてあると説明して、（あたかも法律に根拠を持つものであるような法律解釈をでっち上げ）業者の不正利益を幇助してきました。現在の都市計画法違反の殆ど全てが、東京都自身が開発許可の手引き等の中で違反を容認する審査基準を作り、末端の役人は違反幇助の良心の苦しみを感じさせないで違反幇助をやると言う仕組みになっています。

「地下工作物」の都市計画法の分離に照らした正しい開発許可の方法
法律上正しいやり方は、雨水調節地を河川施設として、河川管理者と協議し、建築物の地下工作物として建設する方法です、この場合、地下工作物としての貯水槽を雨水調節施設として建設することは開発許可の中での開発計画することです。開発行為が完了公告を受けてから、地下工作物の上に建築物を建築すると言うやり方です。地下工作物として造られた雨水貯留層は、河川管理者との第32条同意を受けた河川管理施設として造られますから、建築基準法の地下貯留層のように、その貯水槽部分が建築物の別の床利用に転用される危険性はなく、雨水調節機能を担保できます。このような地下工作物として建設した地下工作物は、土地の有効利用の方法として、その上部に建築物を一体的に建設するだけのことです。予定建築物の下部にそれに耐える地下工作物を作ればよいのです。

地下室を持った住宅に応用した開発許可の扱い
この正しいやり方を地下室付の住宅建設に適用すると次のような手続きになります。その方法は、開発許可制度の中で、予定建築物を建築するために必要な耐力を有する地下工作物を計画します。その予定建築物は、擁壁の建設と同様に、地上住宅部分の建築を構造耐力的に支持することのできる地下工作物であることが開発許可の審査対象になります。そして、その地下工作物は、開発許可の内容として審査され、開発許可を受けてから、開発行為として地下工作物を建設します。

開発許可と建築物の確認
地下工作物が開発許可の工事として完了し、その完了公告の後、予定建築物の確認申請で地下工作物の上に建築する住宅の確認申請がなされます。その際、地下工作物部分を建築の地下室利用をする場合には、建築物と同時に一体的な建築物の確認申請が提出されます。地下工作物を建築物の地下空間として利用する場合には、建築物に用途変更申請をすることになります。もちろん、地下工作物を単なる上部構造の支持材として使い、その空間を建築物として利用しない場合には、確認段階では、全く審査の対象にはなりません。このような対応をする場合、開発許可段階で地盤面を決定することになるため、切り土、盛り土の検討をすべて地下室の計画と一体にすることになります。

都市計画法と建築基準法の姉妹法の関係
わが国の都市計画法と建築基準法の関係は、都市計画という一体の行政行為を2本の法律体系で実施するため、2つの関係行政機関がその姉妹法の関係を理解して法律の適用をしなければなりません。しかし、両行政の隙間をぬって、開発業者が法律の間違った解釈を持ち込んで不正をしようとし、又は、開発許可権者や指定確認検査機関が不正を容認することが日常茶飯事的に行われてきました。

小泉規制緩和政策と言う不正利益の幇助
特に小泉内閣のときには、不良債権となった土地に、都市再生の大義名分と規制緩和という名目で法律違反の運用を行い、不良債権を保有する業者に不正利益を供与してきました。最大の不良債権保有団体がUR（旧都市公団）でした。その結果、規制緩和と。その後の米国の住宅バブルであふれた外資が日本に流入し、わが国開闢以来の長期経済成長があったと説明されています。しかし、経済成長は帳簿上の不良政権の解消で、国民には特段の影響を与えることはありませんでした。国民が実感したものは、都市のスカイラインを変えた超高層建築物の乱立で、既存市街地は一挙に都市空間の高密度利用によって、小さな都市施設に大量の交通量が発生して、大都市災害の危険を増すことになったことです。現実にはこれらのマンションの乱立で学校教育施設の不足や、託児施設や保育施設の不足が問題になっています。

社会問題の発生は法律の欠陥ではなく法律施行の問題
開発敷地内に雨水調節施設が必要になったときには、建築物の地下部分に地下工作物として雨水調節施設を建設できるよう、都市計画法と建築基準法は出来ています。それにもかかわらず、開発許可逃れをするために、指定確認検査機関が開発事業者に不正利益を与える方法として、「開発許可不要」として「建築確認だけで済ませることができる」ことを売り物に、財団法人日本建築センターや日本ERIといった札付きの違反幇助機関が、法律をあえてゆがめ審査事務を受注の営業をしてきました。その挙句、雨水調節能力が不足した開発を、建築基準法の確認事務で審査合格を出すために、河川管理者との同意なしで建築物の地下貯留層の建設でお茶を濁してきたのです。

業者と行政、指定確認検査機関の染み付いた不正強行体質
都市計画法での開発許可手続きを回避できないで事業を進めるときには、開発許可による事業を実際にはしないで、建築工事を始めようとします。そして、法律上の手続きをすればできる事業についてまで，「間違った法律解釈で横車を押す」という悪弊が染みついて、「制限解除」のような『やりたいことは違反でもできるようにする法律解釈』をしているのです。
今回福岡でのD事業に関しては、法律の正しい施行を前提に取り組んでいるもので、その事業の成果が少しでも法治国の法施行に貢献できればと願っています。

戸谷　英世

土地での高い収益事業のできる選択肢としての住宅経営の検討
今回は資産形成を実現する「三種の神器」の研究成果を「大手M商社の国内事業の一つの事業として取り組んではいかがですか」という呼びかけをしました。それに対応して、事前勉強会という形で、その関係者４名がHICPMにおいでになり、午前中一杯私の話を聞いてもらったわけです。
地価は下落し続けており、将来的に人口の減少など「土地需要は基本的に減少の一途を辿る」という経済動向が続いています。その中で、「土地・不動産事業としてどのような可能性があるか」という国内事業を考える上で、「大手商社の取り組むべき重大な一つの課題」に、私の方で一貫して提唱してきましたが、「住宅地経営による国民資産の維持拡大」という世界の工業先進国で当たり前に実現できている理由をもう一度原点に立ち返って考えてもらおうと考えました。日本の健全な住宅産業への回復を取り組むことを「M商社の事業として実施する可能性」の検討でもあったわけです。

住宅地経営にはどのような専門的な知識技術が必要なのか
その翌日は神奈川県の工務店で、目下一番熱心にHICPMに勉強に通ってきている「リースホールドによる住宅地開発を取り組んでいる」T会社のコンサルタント的セミナーです。この会社の「住宅地経営管理協会が住宅地経営を進める上での開発業者又は工務店が取り組まなければなければならない支援業務とはどのようなものか」という質問に答える形のセミナーを実施しました。この工務店の場合、「リースホールドによる住宅地開発でなければ、消費者の資産形成の実現は不可能である」という確信を持っています。土地所有者に「土地を利潤を生むように資本化すること」を説明したいのですが、その工務店のT氏は、住宅地経営という具体的業務と専門的知識が必要であることを、地主に納得のいくように説明できないのが、悩みということでした。
土地所有者は、自らも住宅地経営はできると勘違いしています。土地所有者は土地管理法人に土地を現物出資することで、資本家にはなれます。しかし、住宅地経営は専門的な知識、技術がなければ、そこに住宅を持っている人にもその資産価値を上昇させる住宅地経営者になることはできません。一般の地主であることだけでは、すぐ経営者になることは無理です。そのような説明を、地主に対して具体的にするために「住宅地経営として取り組むべき知識」を得るために、HICPMにやってきたのでした。

不動産保有は債務（デット）、リースして利益が得られる
バブル時代は土地担保金融により、土地はお金に置き換えられ、お金は配当利益を生む資本として利益を土地所有者にもたらしました。土地担保金融は地価が右肩上がりという環境が長期に継続したため、神話化してきました。配当が不動産管理費をはるかに上回っていたため、土地は利益を生む試算と考えられていましたが、その時代でも、不動産自体は税金を中心に管理経費のかかる債務であったことには変りません。
土地担保事業では、事業を清算したときに土地は「資産」として扱われますが、それは清算上「土地売却を前提とした上での資産」に過ぎず、保有している間は税金を支払うことが義務付けられた負債であることには変りません。土地はリースに出し、土地の管理費以上の地代を手にすることができて、初めて経常経費としての資産になるのです。
しかし、土地をリースの出せば必ず利潤を産む資産を形成するものとは限りません。土地を資本化して、その土地での不動産経営により利益を生むことができなければ、土地を資産にすることは出来ません。

大局として住宅地経営は土地の資産家に有効
「衣食住」産業は、人類の発生とともに始まり、人類が滅亡するまで継続する産業であるという観点では、住宅地経営は、それが需要に対応する事業として取り組まれている限り、永久に消滅しない産業である。また、住宅不動産自体は、商業・業務、工業と違い、住宅地経営として適正に行われている限り、同じ場所で半永久的に営まれるものである。わが国でも江戸時代に建築された住宅で現在まで使用され続けている住宅地も、秋田の角館、や、奈良や京都の町など、全国各地に数こそ少ないが存在している。
イタリアのトスカーナ地方には、建設後１０００年を越す住宅地を実際にいくつも見ることができたし、英国のストラットフォードアポンエーボンでは木造で５００年を経過した住宅地を見ることができた。英国のポートサンライトやボーンビル、米国のデュポンやコーラのような１２０年以上経過した工場町が現代開発された高級住宅地以上に高級な住宅地として多くの人びとを惹き付けている例も多数ある。それは建築構造材料によるのではなく、住宅地経営により、人びとが住み続けたいと考える場所になっているためである。これらの住宅は例外なく、住宅所有者に銀行の定期預金以上に高い利回りの資産形成を実現させてきている。

日本の住宅政策の欠点は住宅詐欺集団という護送船団
日本では国土交通省が長期優良住宅政策を推進しているが、その内容は、全く行き当たりばったりな思いつきにすぎない。知識や経験のない大学の教師や研究者を自称する連中から聞きだしたり、提案を受けて思いつき的な目新しい政策としてかかげるだけで、先進工業国の優れた住宅による資産形成を実現している国の住宅産業を研究して、それから学ぶという姿勢は皆無である。
住宅計画は土地の加工という視点で計画するものといった計画理論や、住宅金融を不動産評価と不可分一体で見なければならないという住宅金融の基本的な社会科学的な常識すら持っていない人が、住宅政策に影響を持つ政府の審議会・審査会などに群がる御用学者であり、御用大学教授である。これらの似非知識人を操って、官僚が住宅の政治・行政の重要な地位にあって、業者の利益のための姑息な政策で、国民の住宅に大きな影響を与えていることが、日本の住宅が国民を貧しくさせていることの最大の原因である。嘆かわしい限りである。

国家が介在した悪質な詐欺としての住宅産業政策
もっと分かりやすく言えば、「日本の国民が資産価値のない住宅を高いお金を支払って購入させられている、そのことこそ、国民を詐欺商売に引っかけさせらせているのだ」という事実認識が国民の側に必要なことである。その認識を持たず、「住宅は経年すれば資産価値は下落する」と平気で口にして、国民が住宅を取得して資産を失っていることを当然と考えている連中は、全て詐欺商売に加担していると同じである。
住宅以外の商品で、現在のわが国の住宅産業が消費者にやっているような「大きな損失を与えていれば」、誰でもその商売は「詐欺だ」というに違いない。日本以外の国では「住宅の価値の２階もの価格で販売する」という「やってはならないこと」が、日本だけは性能表示を口実に白昼公然とやられていて、住宅産業が大儲けをしてきた。住宅産業界が政府の指導でやってきたことは、政府が住宅産業と「ぐる」になって、国民を騙してきた以外に考えられないからである。
私が三井物産の方にお話した内容は、欧米では住宅により国民が資産形成を実現してきた歴史とその必然的な理由を解説し、半世紀を超える政府の間違った政策のどこに欠陥があったかを説明し、世界の経験を日本国内でどのように展開するかを「３種の神器」との関係で明らかにすることであった。

わが国の住宅経営
わが国では賃貸住宅経営というアパートの家賃を集めることを経営の中心と考えている住宅産業関係者が多い。地主に１０％の利回りを保証する、家賃保証する、空き家保証をすると盛んに保障という名前をちらつかせて、安心させ、経費と利益だけは抜け目なく取り上げることを住宅経営といってはばからない。大東建託、三井ホーム、大和ホーム、積水ホームなど大手といわれる住宅産業のやっていることは地主の利益といって自分の利益を高め、地主と住宅産業者が共同して店子をブロイラー代わりに搾り取っていることを経営と考えている。
これらの住宅産業が地主と一緒にやっていることは、驚くほど狭くて貧しい住宅を、一見立派な住宅のような名前を付け、意匠を凝らして、借家人の家計支出が圧迫される限度までの高い家賃を取って貸しているということである。
以前は建設費を１０年で元利償還するといったことも平気でやっていたが、さすが最近では１０年という例は少なくなったといわれている。それでも地主に対して１０％の利回りが得られるといった経営計画書を平気で作って「資産形成のための土地活用という詐欺商売」を、「正当性のある事業」であるように説明している有名住宅産業は無数にある。の代弁者となる御用学者も多い。
その裏には家賃の設定が高過ぎて、空き家が大量発生し、利益がないという「欲深地主」の話もあれば、「プロの借家人を困ったアパート経営者のところに回して、維持的に借家人をアパート一杯にして、その後抜けている借家人の説明として、不況や時代の経済環境を理由に、家賃の引き下げをしないと空き家は埋まらないと説明する例も多くなっている。

顧客を絞り込むことが住宅地経営の鍵
住宅地経営の基本は、まず、住宅需要者のうち、どのような社会的属性を持っている者を対象にするか、そして、それらの社会的階層の中のどのようなライフスタイルを持った者を相手にするかということから検討を始めなければならない。
たとえば、日米の現代のアパート経営を比較するとその違いは歴然である。日本ではお金をかけないで作ったアパートで、顧客から「どのように家賃を搾り取るか」、「どのように脱税を合法と見せかけてできるか」しか、地主も住宅産業者も考えていない。顧客を「どのようなキャッチコピーで騙せるか」を考えても、「顧客の生活を豊かにすること」は考えない。
しかし、米国の最近のアパートの中で、フィットネスの施設のない例を見ることは少ない。集合住宅には、その経営として、必ず、生活者の要求を考えて、生活要求に応えて、クラブハウスがあり、フィットネスやプールが付けられている。オバマ政権が医療保険の問題に政権の命運を掛けて取り組んでいる背景には、医療費が高いということから、国民の健康への関心が高まっていることがある。「医療に掛からなくてもよい健康づくり」をどのようにするかが、国民的関心になっている。
フィットネスをアパートの共有施設として持つことは、多くのアパート居住者が安く施設を利用したいと思っていることと、同じ健康問題を考える人達と話し合いが出来ることにある。フィットネスを通じてアパートの人間関係が密になっていくことは、ニューアーバニズムのハードな計画と相呼応して、人間の絆を高め、アパート全体としてのセキュリティが高まることにもなる。
住宅地経営は家賃をとったり、維持管理をしたり、修繕をするということではない。家賃など銀行引き落としにすればできるし、維持管理や修繕は専門業者と住民との関係さえ造っておけば住宅経営の中からはずすことさえできる。居住者の所得の範囲で居住者の要求と対応させて、如何に居住者の要求に応える環境をつくることが出来るのか、ということこそ、住宅地経営の鍵である。その問題は住宅地の計画段階から維持管理の段階まで一貫して考えなければならない問題である。購入した住宅を手放す段階で、「購入時の住宅購入価格より高い価格で、生活してきた住宅を販売できること」が住宅地経営の鍵なのである。
個人の持ち家住宅地の経営管理は、住宅所有者が住宅地経営管理協会という財産価値を維持向上させる自治団体を形成し、その協会が住宅地経営を行うことになる。住宅所有者が全員強制加入する住宅地経営管理協会の経営がうまくいくようにするためには、住宅地開発業者が「３種の神器」としてのしっかりした開発基本計画と経営管理のルールとそれらを適正に実現する協会という仕組みをつくり、支援することが不可欠となる。住宅需要者をどのように絞り込むかにより「３種の神器」の内容は大きく変ることになる。このことが第２日目の工務店に対するセミナーの内容であった。

HICPM会員に「HICPMを気軽な相談の場に」
HICPMは日本の住宅産業と住宅政策の研究だけではなく、世界の住宅産業、住宅地経営に関し広く情報を集め、その知識経験を日本の住宅産業に役立てることができるよう調査研究をしています。現実に取り組まれた事例の中には必然的理由がなくて行われることはありません。HICPMは、優れた欧米の住宅産業の経験を理屈として理解し、それを日本の住宅産業に読み替えることに取り組んできました。それを実践に活かしてもらえるよう、HICPMの会員はもとより関係者にもっと気軽に訪問し、HICPMの知識経験を活用してもらいたいと思っています。会員、非会員のいずれにも相談費用を要求していません。（セミナーについては有料です）そのとき限られた時間で勉強することには限界がありますので、お勧めする図書は購入して真面目に勉強してもらいたいと願っています。

来週７月１５日（第２木曜日）の「西欧住宅デザインセミナー」にご参加を
７月１５日のCM月例セミナーは、「輸入住宅」ムックの出版を記念して、住宅デザインの学び方、応用の仕方に関するセミナーを計画しています。画像を使ったセミナーです。
今回一つの試みとして、一社から複数の方で一緒に参加されて、帰ってからどのように理解できたかを検討してもらうということを考えています。その際には、同伴者は主参加者の会費の５０％とするつもりです。奮ってご参加ください！

皆さんこんにちは！

今回のメールマガジンは、「オランダ(アムステルダム、ライデン、デルフト、ゴーダ)の市街地調査についてご報告します。この調査は、長期優良住宅という日本の住宅政策との比較のうえで、オランダではどのような都市と住宅が国民の生活を豊かに育んでいるかを学ぶことを目的にしています。２０１０年６月２１日から２３日までの３日間、オランダの４都市の街並みと都市内の農村を、ライデン在住の娘のガイドで見て回りました。

アムステルダム
スキポール空港から自家用車とトラムを使って、アムステルダムの市街地に入り、花市場やあちこちの街中の広場、ミュージアムが立ち並ぶ広場など中心市街地の生活をみて回りました。どの広場でも、建築物は広場に向かって個性豊かなファサード見せており、街並み景観を華やいだ空間に作り上げていました。市民はそこに張り出して設けられたカフェで寛ぎ、お茶を飲み、軽食をとり、楽しそうに街の雰囲気を楽しんでいました。その中には観光客も多いには違いありませんが、この町の学生や当地で働いている人もたくさんいました。

アムステルダム中央駅周辺の工事は依然継続中で、５年前に来たときから少なくとも５年以上かけて延々とやっていました。工事は一向に捗らないようですが、オランダ人はそれをなんとも思っていないようです。オランダ人は怠け者ではなく、コンクリート箱物建設に日本のようにこだわらず、日常の国民生活を重視していることにあるように思えました。

街中で最も幅をきかしているものは、自動車ではなく自転車専用路線を疾走する自転車です。これは、オランダ全土に自転車専用路線を持つオランダに共通することだそうです。オランダ人は男性も女性も背丈が高く、その上自転車で体力づくりをしているため、女性も男性と見分けがつかないほど体格はたくましく立派です。自転車の前の荷台に大きな荷物をつけたり、子供を前後に乗せて自転車をこぎ、運河のところで盛り上がっている道路を気にせず、平地を走る速度のままで走っていきます。

夏というのに、風は涼しく、私は長袖のセーターにウインドブレイカーで歩いているのに、オランダ人は上半身裸や、出来るだけ体を太陽にさらせるような姿で自転車に乗り、犬を連れて歩いていました。このような人たちがたくさんいるのに、半裸の本人も周りの人も全くそれを気にかけず、当たり前のように見過ごしているのにも驚きました。理由を聞くと、皆、健康を考えて体を太陽にさらし、日焼けによってビタミンの形成に努めている、とのことで当然の努力をしているという認識でした。紫外線による癌を心配するオーストラリアとは全く違い、日焼けを競い合っているようでした。

街並み景観は、長崎のハウステンボスがアムステルダム市街地の全体を覆いつくしているように見えるほどでした。町中が運河に面していて、どこに行っても、運河の水面と、並木とに面して、個性豊かな2階から５階の中低層建築が並び、みどり豊かな街路樹とレンガの赤い色が面白いコントラストをなした街の景観を作っています。街中の風景のどこを写真にとっても美しい写真が出来るといっても過言ではありません。

街に人が湧き出してきているように思えるほど人通りは多く、街歩きをしていること自体が楽しい様子が分かります。都市の景観(ランドスケープ)が、個性ある建築の集合として作られている様子は、日本の住宅団地のような高密度以上の高密度でありながら、乱雑で粗暴な日本の無政府状態の街並み景観とは全く違った調和とリズムを感じさせてくれています。
日本では住宅産業界では「差別」をすることを最も重要な取り組みと考える住宅営業をしています。しかし、その結果が建てられた住宅相互が醜い差別をし合うことになり、街並みが「差別の街の醜さ」を造っています。それに引き換え、アムステルダムの住宅は、同じ住宅建築は見つけることは不可能なほど、それぞれが個性的です。日本の街並みと比較してみると、「差別と区別」の住宅街づくりの相違の大きさに驚かされます。

オランダの街並みは、各住宅建築の個性の違いを生かして、相互の個性を尊重して街並みが形成されているために、相乗効果が生まれて、街並み全体としての面白さが増幅されています。そのため、市民が自分の住宅を差別的に自負するのではなく、お互いの個性を尊重しあって相乗効果を発揮するようにすることで、自分の住宅をより魅力あるものにしているのです。

アムステルダムの街並み見学の最中に、ちょうどお昼になったので、近くのタイ料理の店で昼食をしました。狭い店内には、人種も民族も違うお客が入れ替わり立ち代りやってきて、言語の違いを全く意識しないかのように、簡単な食事を楽しんでいました。隣の客はオランダで生活しているインドネシア人の女性の二人連れで、私たちもインドネシア語での会話をしばらく楽しむことになりました。高い居住密度で生活しているアムステルダムは、そこでの生活を楽しむ共通の交流の空間が広がっているように感じられました。

ライデン
運河が張りめぐらされたこじんまりとしたライデンの街並みは、シーボルトが持ち帰った膨大な日本研究資料館や日本からの植物の植えられた植物園、ライデン大学を中心に形成され、その周りにも豊かな緑で囲まれ、歴史と文化の凝縮した街並みが形成されています。レンブラントが生まれ育ったライデンは、レンガ建築を主体として何百年もかけて造られ、維持管理され、過去からの遺産と新規の開発との調和が取られてきたことを感じさせてくれます。

ライデンも、既存の市街地の周辺に都市は拡大して造られていますが、それらの街にはインターナショナル様式の現代建築も多数あり、最新の技術や時代感覚のはっきりした前衛建築も見られます。特に、ライデン駅は２0年前とガラッと変って、大きな近代的な商業・業務ビルに再開発されていました。その理由は、駅舎を商業・業務ビルとすることで、列車で駅にやってくる客が、駅ビルで留められ、市内交通量を増大させないで済むというエネルギー節約効果を考えて都市計画をしているとのことでした。

ライデンの建築は都市計画としてのマスタープランが、都市全体の景観を考えて作られているため、既存市街地にしわ寄せをするような建築行為はまったく見られません。市街地内にも新設建築物は結構多く見られます。しかし、歴史文化を基本的に尊重することに最大に優先権が置かれているため、新設建築物が既存建築物が形成したランドスケープを破壊するということはありえないことで、いずれも周辺の建築物との調和を重視して、基本的にレンガのデザインとして建てられています。

一方、インターナショナル様式の建築も多数建設されていますが、いずれも既成市街地の周辺部に建設されていて、都市の景観には相当な配慮がなされています。その結果、開発地と既存市街地の関係といった局地的な土地利用摩擦の問題だけではなく、都市景観という視点で見た場合のライデンの景観という観点でも、歴的景観を破壊するような異常なスカイラインが既存の景観を崩壊するといったことは起っていません。

ライデンでは市民の生活、中でも子供たちの可能性を日常生活の中で開発できるように施設と一体となった専門の人材活用で大切にされていることは、特に都市経営上の特色のように思われました。学校の授業も児童生徒の個別の成長にあわせているだけではなく、放課後の学童保育に関し、学校区の境界を超えて、それぞれの関心や要求に合わせて、親子で相談し、主体的に選択し、取り組むことの出来るスポーツや学習の機会が用意されています。そこには、専門のインストラクターや教師がいて、子供たちの能力と健康を増進させるだけではなく、社会性を高めることに大きな貢献をしている様子を見ることができました。そこでは学校区の枠組みにこだわらない子供たちの要求に対する課外授業施設と運営のシステムが機能していました。

子供たちの小学生高学年の農園を数年前に訪問したが、今回はアグリカルチュラル・アーバニズムの発祥の国という視点で、再度、その活動の実態の変化を確認するために訪問しました。子供たちは草取りや害虫駆除に苦戦をし、個人ごとに責任を持って管理し担当した農地で作った野菜を自宅に持ち帰り、食卓をにぎわしていました。子供の生活の中に農業教育が完全に根付いている様子は、工業先進国が今後取り組むべき農業教育に対する基本的な考え方を気づかせてくれます。

ゴーダ

日本でもゴーダチーズの名前でなじみのあるチーズの集積地であるゴーダは、ライデンから自動車で３０分程度の中世に作られた歴史のあるチーズの街です。今はFIFA（日本と同じ予選リーグ第1位通過）の関係で、黄色と橙色の旗やグッズが街中にあふれていました。トラムの駅から徒歩で５分ほどのところにマルクト（中心）広場があり、その真ん中に市役所が立っています。そして、市役所広場を取り巻く形で店舗が並び、その前に屋外のカフェが作られていて、人びとで賑わっていました。私たちは自動車で中心市街地の近くまで行き、そこに駐車して街中に散策することにしました。

街は、中世時代に作られた商業活動の中心でもあるチーズの計量施設のある広いマルクト広場があります。広場を囲んで街並みが形成され、その街並みを囲む形で運河が作られています。その運河沿いに散策道路が作られ、運河の両側に店舗が並んでいます。運河沿いの道には街路樹が立ち並び、道路面にちかい運河の水面と調和して緑豊かなランドスケープを形成しています。

多くのカフェが道に張り出し、人々がそこに寛いでいる姿があちこちに見られます。どのカフェからも市役所が目前に見え、市役所の壁には、カリオン（鐘楼）の付いた時計台があり、30分おきにカラクリ人形の回るのに合わせて観光客が集まり、興味深げに見つめ写真をとっていました。そしてカリオンの音楽は広場一杯に響き渡っていました。
ゴータには、オランダの中ではもっとも長い木造屋根のゴシック様式の教会があり、大きなステンドグラスが沢山あることで有名です。この教会はマルクト広場のすぐ裏に位置していて、屋根は広場からもよく見え、広場の景観に重厚さを与えていました。

デルフト
ライデンとアムステルダムの中間に、青磁の焼き物（デルフト焼き）の街として知られているデルフトがあります。規模はゴータ同様に、中世に作られた焼き物の商業小都市で、この町にも中心にマルクト広場があります。広場を取り込んで立ち並んでいますが、広場の中心には、高い塔のある新教会と、その広場を挟んで対面する市役所の建築が大きな存在感を持ってで立っています。

デルフトのマルクト広場では、ゴータのように広場の中心に市役所はなく、広場全体がオープンスペースです。市役所は広場を囲む建築群のひとつとして建築されていますが、大きな建築物であるため、存在感は大きいものになっています。この広場も、オープンカフェがすべての店舗の前面に広がっていて、そこで多くの人達が寛いでいました。

このマルクト広場から2街区ほど離れたところに旧教会と呼ばれるゴシック様式の建築があります。この建築の中には、光の画家と呼ばれ日本でも高い人気の画家フェルメールのお墓があります。お墓には、最初に埋葬された場所と最後に埋葬されているところと2箇所あります。フェルメールファンにとっては聖地ともいえる場所です。

レンブラントの住んでいたところもこの近くにあります。デルフトの街にも運河が張り巡らされていて、街のどこを取っても絵画になりです。このような所に生活をしていれば、生活の中で絵心も育っていくのではないだろうかと感じさせられます。

デルフトには、確かに青磁の飾り物や陶器が販売されていましたが、想像していたほど多くの店舗は見られませんでした。しかし、街並みは大変興味深いものがあり、ゴータ同様の中世からの都市ですが、町の個性自体はゴータとはどこか違った魅力ある街でした。その個性の秘密の解明は次回の旅行の楽しみに残しておくことにしました。

オランダの街並み探訪
これまでもロッテルダムのような大都市と並んでハーレムや風車の町キンデルダイクなどの小都市を探訪してきましたが、オランダの小都市は大都市とは違った個性的な魅力が一杯です。いずれの都市も中世に建設され、個性豊かな歴史を築いてきたことによって、魅力のある都市が形成されたに違いありません。

歴史を町の中で感じることが出来る運河と緑と建築文化の豊かさがこれらの町の共通点であるとともに、町の個性の違いになっています。

人々が帰属意識を感じる町である秘密は、同時に人々をひきつける魅力にもなっています。水面より低い土地を利用した都市を守るため、市民が協力して作った町の魅力を再評価し、その歴史文化を大切にした街づくりの考え方を学ぶことが必要だと感じました。

特に低湿地帯で、石材などを手に入れることが困難な環境の中で、堆積した粘土を焼き上げることで石材と同じ恒久的な建材を造り、それにより土地の地質にあった色のレンガを作り、町の個性をそれらのレンガによる建築で生み出したということも個性ある街並み景観形成の歴史勇んだと考えられています。

レンガ建築が日本でも広く受け入れられるようになってきましたが、その原点が中世以来のフランドル地方の街づくりに見られることから、ぜひこれらの街並みから学んでもらいたいと思います。　戸谷　英世

資産価値が持続向上する住宅地を見学しています
このメールが皆様のお手元に届く頃、私はロンドンのガーデンシティ（レッチワース）とガーデンサバーブ（ハムステッド）を見学しており、その後オランダのライデンを見て回ることになります。何百年も大切に使われながら、なお、現在も命の輝く住宅地を見てまいります。これこそ、日本政府の追求しなければならない「長期優良住宅」の育つ環境、のはずです。
その秘密は、既に私の調査で明らかになっているのですが、日本政府が言うような「住宅性能」が高いためではなく、住宅地経営がしっかりできていて、これらの住宅に人びとが住みたいという希望をかけていることによります。「住宅を取得すれば必ず資産価値が向上する」のは、住宅地の経営・環境管理がしっかりなされている場合です。これについては後日ご報告いたします。

HICPM発足以来15年間提唱してきた資産形成のできる住宅
住宅生産生研究会では、今年の2月から、経営の再建に取り組みました。これまでの経営・過去の事業をを全面的に見直すことにしました。その中でHICPMビルダーズマガジンの過去に発行したものに対しても眼を通しています。1995年の創刊です。内容は、かなり詳しく調査しまとめたもので、未だに古さを感じさせません。よろしかったらバックナンバーもご覧になって皆さんのお役に立ててください。もし当研究会にお出での機会がありましたら、是非手にとってご覧頂きたいと思います。

現在のビルダーズマガジンは、当時のものと比較するとページ数は少なくなっていますが、工務店にとってより実践的な内容になっています。過去のものは、より広範囲なホームビルダーの取り組みを取材し、情報として広い範囲のものを取り上げており、現在の工務店にとっても長期的視野を広げるに役立つものであると確信しています。15年前のビルダーズマガジンにも、盛んに住宅の資産価値を高める方法を、欧米の住宅地を調査した結果の報告として記事を書いています。

S・Vビレッジ、ワシントンビレッジは熟成しているか
先週はグローバル研修企画との共催で、住宅地見学研修を行いました。
シアトル・バンクーバー（S・V）ビレッジ、ワシントンビレッジ、ヨドコウのライトによる山邑邸、神戸ガーデンによるサステイナブルハウス、兵庫県による定期借地建売団地などを見学研修しました。年数が経過してから、住宅がどのように市場で評価されているかという姿を見ながら研修をしてもらいました。その中で「住宅地の経営管理」という課題が住宅の資産形成に如何に重要であるかを学んでもらえたと思います。

土地と住宅は一体不可分な不動産

6月17日は「HICPMの会員」である会社の研修があり30名ほどの参加者に住宅による資産形成の話を2時間半ばかり聞いてもらいました。受講者を相手のセミナーは反応を見ながらお話できるので、理解にあわせていろいろの事例を取り入れてお話しすることになります。常に話の展開にあわせて適当な事例を引き出しながらの話すため、自分の頭の中がぐるぐる回り続けているような状態でしたが、今日の話で、受講者の反応を見て理解していただけた、確信の持てたお話を致します。

「住宅」は住宅地環境の構成要素
住宅の資産価値は、市場の需給で決まるという話は、みなさんに理解していただけたと思います。しかし、「住宅を買う」ということを、「土地と一体の住宅を買う」という説明では十分に「私の伝えたいこと」が伝わっていないことが分かりました。「住宅を買うということは、その住宅を購入したとき享受できる生活環境を買うことです」

住宅は「購入しようとしている住宅環境の重要な部分」であるということを理解してもらわなければなりません。そして、住宅を購入した人は、その住宅によって、その帰属する住宅地環境の大切な担い手になるということを理解しなければなりません。
直接購入する住宅の価格を大きく左右する「土地の価格」こそ、「その住宅を除いた住宅地の環境を取得するための価格」であるのです。

住宅環境として主体的に取り扱える範囲
購入する住宅の帰属する開発規模によって、開発業者が想像することのできる住宅地環境の影響範囲が違ってきます。長規模な開発の場合には、その開発によって住宅地環境全体に大きな変化をもたらすことはできません。そのため、既存の住宅環境にたいして開発事業の与えることのできる影響の範囲は限られてきます。代わって、既存環境に影響される程度は大きくなります。そのため住宅を建設するときには、住宅地環境の調査が極めて重要になります。開発規模が大きくなるほど、開発によって形成される住宅地環境の範囲は大きくなります。住宅環境とそこに建設される住宅とは不可分の関係であり、日本の都市開発や住宅建設で考えられているように、「宅地開発」と「住宅建設」とが並行して存在するのではなく、都市開発で定められたマスタープランの実現という宅地開発と住宅建設とが一体となった土地（不動産）の加工によって造られる住環境形成事業なのです。このように住宅は住環境形成事業の一部でしかないのです。

マスタープランとアーキテクチュラルガイドライン
住宅地が住宅で立ち並んだとしても、その住宅地のマスタープランがしっかり形成され、マスタープランに適合したアーキテクチュラルガイドラインどおりに建築が造られるというだけでは、優れた住環境を形成する上には不十分なのです。計画どおりに造られた住宅地が計画通りに使用され管理されることがなければ、計画どおりの環境を提供することはできません。その地区に居住する人が、その環境を「宝」として守るということがなくては、その環境は維持されません。つまり、「住宅地経営」が計画どおり行われることが不可欠な条件なのです。

優れた住宅地ほど破壊の対象になる日本の都市計画
日本では、優れた住宅地と考えられた地域ほど、優れた住宅資産が存在していたにも拘らず、アパート、マンション、ミニ開発によって崩壊させられてきました。それに火付け役は相続税です。相続税を高く取れば取るほど、高い相続税を支払える価格で土地を売却せざるを得なくなるため、既存の優れた住宅は取り壊され、共同住宅に建て替えられることになるのです。そのため欧米先進工業国の都市計画では、戸建て住宅地（シングルファミリーハウス）の土地利用地域には、共同住宅のアパートマンションを建ててはならないことになっています。その近代都市計画の常識が日本では東京大学を筆頭にすべての都市計画教育では教えられていません。学校で勉強したことを正しいと思っている卒業生が社会に入って、大学での間違った学習成果を適用するため、日本の都市計画は優れた住宅地を破壊してきました。その上、自らの破壊行為に全く気付いていないという体たらくなのです。

「優れた住宅地環境を手に入れること」
私たちが一般に住宅を購入することは、優れた住宅地環境を手に入れることを意味しています。住宅は住宅地環境の中で大きな役割を担っていますが、それは、住宅地環境を一方的に享受するものではなく、その住宅の位置している住宅環境の担い手の一部となっているということを理解しなければなりません。この仕組みを最も効率的に生かす方法が住宅地経営管理の3原則「三種の神器」なのです。

7月1日、当研究会での「三種の神器のセミナー」はお休みにします。次回は8月5日に開催予定です。概要は後日ご紹介しますので、学習ご希望の方はどうぞご参加下さい。（セミナーは有料ですが、会員割引ふメールマガジン第356回（6月22日）

BM(ビルダーズマガジン第１６２号で上海国際万国博覧会を紹介しました。その取り組みの思想を明らかにしたのですが、その考え方を依り理解し易いように、わが国の高度成長時代の開発と再開発に関する考え方を、本号で特集記事として扱いました。偶然ですが、ニューズウイーク誌が６月１５日号で現在の中国の下層階級の状態を取り扱っていますが、わが国で私自身経験した高度経済成長あの日本と基本的に変わらない社会の情景を見せられて驚きました。

日本が現在の中国をより良く理解するために日本の高度経済成長時代の考え方と対比して現在の中国を考えてみるということは、重要なことではないかと考えてこの特集記事となったものである。歴史の流れのなかでものを理解することができないと、鳩山由紀夫首相のような誤りを犯すことになります。

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－ジョン・ラスキンの作品

３、カレントトピックス

－－毒入り餃子の「政治的解決」

４．特集記事

－－帝国ホテルと都市再開発

帝国ホテルが日本の高度経済成長のとき何故取り壊されなければならなかったのか、という単純な疑問こそ、日本人の越空間に対する人文科学的な理解を排除した歪んだ理解が基礎になっている。丁度、毛沢東の「造反有理」の文化大革命と共通する思想が、当時の日本のGDP最優先の思想となっていたのです。目先のGDPを拡大することが最も優先されるべき製作となっていたのです。このような考え方を現在の中国は取ってはいません。戦前に作られた外国人租界は、植民地支配の産物ではあったが、中国人労働者が作った文化遺産であるという考え方が、その文化遺産を現代の中国の中に活かして使っていくという考え方が、江沢民以下の上海政治を牽引した人たちの思想である。

現在の日本では、高度経済成長時代のスクラップアンドビルドの考え方を思想的に総括できないでいるのに対して、中国では新しい時代に向けて文化大革命の思想は払拭しているのです。そこににチュ両国の発展能力の違いを見る思いを感じます。本特集では、高度成長時代にGDP最大に向けての国家政策の犠牲となった帝国ホテルの歴史的認識問題を扱いました。

８．図解：建築のディテール：

－－ビニールタイルの施工

１０。新連載：超雨季優良住宅実現の途

－－住宅資産形成の「三種の神器」：「モザイク画の理論

欧米の都市計画では、都市の形成をモザイク画に例えることが多い。なぜモザイク画に例えられるのか、その理由を説明した。マスタープランがモザイク画の「下絵（アート）とすれば、此処の建築物を規制するアーキテクチュラルガイﾄﾞラインは、モザイクの石の植え込み（クラフト）である。

１２．アメリカンハウススタイル：ジョージアン様式、ミドゥル・アトランテイック様式

１４、新コンストラクションマネジメント講座　第７回　ホームビルダー（不動産製造業）に立ち戻れ

１５。読者からの質問（５７）

－－住宅リフォームによる資産価値の向上

１６．書籍注文書、編集後記

一体、日本の木構造はどうなっているのか
その中で、偶然ではありましたが、在来木造構造による2階建て住宅を、地場の真面目な工務店の施工中の現場を見て、大変驚きました。というより日本の木造工法の伝統を破壊してきた「政府及び建築学会の破廉恥さ」に呆れてしまいました。
在来工法において、「応力の伝達材として、金物を使うようになったこと」は私も知っていました。しかし、実際、躯体工事が完成した在来工法の木造を今回ほど念入りにしっかり見たことありませんでした。そのため、これまで金物による緊結に疑問を持ってはいましたが、工務店は法律に照らして適正な工事をしているにも拘らず、これほどひどいとは思っても見ませんでした。今回のように驚いたことはありませんでした。

建築基準法の規定に対する長年の疑問
木材には、弾性があり、金物で締め上げますと、当然のように木材の弾性によって材料の接合が緊張した形でしっかり締め上げられることになります。日本の在来構造とこれまで言われてきたものには、建築基準法の在来工法基準では、木材の筋交い（正しくは「筋違い」と書く）に代わる材料として、木材ではなく、鉄筋の9ミリの丸鋼を使っても、柱の3つわり筋交いと同程度の強度を認める、という扱いがされてきました。
このような建築基準法で規定された木構造で、鉄筋により締め上げられた筋交いにより、木工造は、工事完了時点では、しっかり締め上げられることが確認されてきました。

金物で締め上げられた木構造
しかし、このように鉄筋で締め上げられた構造は、1年経つと木材が締め上げられた形にたわみ、木材も弾性を失います。そして、木材の乾燥が進むとたわんだ状態で弾性が失われるため、鉄筋による筋交いで木構造を締め上げる力を失い、次第に木構造自体が歪み、隙間ができ、接合部には「がた」がきます。
そこで「がた」をさせないように、鉄筋の筋交いをさらに締め上げらざるを得なくなります。すると、木構造は締め上げられることで、その木材の弾性で「がたがた」しなくなりますが、建具直付けの構造が、やがてたわみによる変形が拡大し、建具も狂うことになります。つまり、鉄筋は剛性の違う木構造締め上げることで、短期的に木材の弾性でしっかり締め上げられていますが、やがて、年を追って、たわみ変形により木構造を全体として狂わせていきます。

木造伝統工法と建築基準法
江戸時代中期に完成した伝統的木構造は、木組み（仕口、継ぎ手）により応力を伝達することにし、金物は、仕口、継ぎ手の直接的な応力伝達手段ではなく、仕口や継ぎ手が離れないようにする補助的接合手段に過ぎませんでした。そのために金物により木構造を締め上げ、それにより木材をたわませるということはありませんでした。現在のわが国の在来工法といわれているものは、伝統木構造とは基本的に構造の考え方が違います。そのようなわけで、バラック建築の構造補強筋交いとして建築基準法に取り入れられた「9ミリの鉄筋使用」に関しては、伝統木構造ではなく、バラック構造でして、以前から「強く締め上げすぎると木構造にたわみを作らせる」という批判が以前から提起されていました。

安直な国の判断
しかし、国土交通省は、かねて住宅金融公庫があった当時から、工事時点の構造安定しか考えず、金物による木材のたわみを全く考慮しない構造体形を無批判に採用してきました。その代表事例を今回、広島の優良工務店の建築基準法適合建築物としてみることが出来、真面目な工務店に、このような長期に見た場合に不安の拡大する住宅を、「長期優良住宅」と説明させ、供給させていることに大変驚きました。分かりやすく言えば、金物で締め上げられた在来木構造は、「売り逃げ住宅用（伝統工法のまがいの）木構造」といったほうがよいように思われました。

経年するにつれ金物による変形を受ける木構造
その理由は、この金物締め付け住宅は、住宅引渡し時点は、木材の弾性により緊張感のある構造を維持しています。しかし、経年するにつれ、確実に締め上げられた木材はたわみ、5年たてば累積たわみが進み、木材の弾力性は失われ構造の緊張感は緩むことは必至です。そこで、構造の緩みを締め上げることが必要になり、締め上げることで、建築は変形量を拡大することを余儀なくされます。つまり、建築された時点でしか緊張感を維持できない住宅を造ることになるのです。このことは今 急に発生したり、知られるようになったことではありません。少なくとも木造に関しては、「竹山・西岡論争」として建築会で長年議論してきたことです。私は竹山さんの理屈を支持してきましたが、多くの伝統木造や、在来工法支持者は西岡さんを全面的に支持してきました。果たして、西岡さんの主張と現代の金物工法とどのような関係があるというのでしょうか。

現場の作業を放棄した工務店と大工
しかも、木構造として組み立てられる材料は、全て工場でプレカットされていて、建設現場では、素人で十分できるプラモデルの組み立てという単純労働しかありません。木材が重いといって、クレーンを使ったり、機械にさせる仕事を観察しているだけの仕事しか現場にはありません。このような仕事しかやらない労働者には、技能力を必要にしないことから、米国で言えば、ワーカーとして、時給7ドルくらいしか払えない労働ということになります。つまり現代の在来工法木造現場で必要とされている木造施工技術は、大工の技術ではなく、雑用労働者の技術にしか過ぎません。

工務店の粗利の取り方は間違っている
日本では、工場でプレカットさせた仕事に対して、あたかも建設現場の労働者が加工組み立てしたかのような大工賃金を支払う、といったばかげたことがやられているのです。
同様なことは、ユニットバスやシステムキッチンといったユニットを採用するときにも、材工一式です。これらユニットを全て現場の工事人が作成したかのような粗利を吹っかけて建築主に請求しているのです。これらのユニットが壊れたとき、取り付けの工事人は一切責任を持たないだけではなく、実際上修繕しようとしても、その修繕することもできず、スクラップアンドビルドの対象にするしかありません。

建設現場の職人の賃金は正当か
それでいて、どのような仕事させる大工か職人か分からない状態で、「大工の賃金を上げよ」、「職人の後継者がなくなる」、「伝統的木構造の担い手」などと、口にしています。日本の大工・工務店は、本来の伝統的な大工・工務店の仕事をしているつもりなのであろうか。プレカット業者やその指示を受けて組み立てている現場監督の仕事が、棟梁のやる仕事とは私には思えません。少なくとも私が広島で見た建築基準法に適合した金物締め付けバラック工法は、確実に数年で狂い、経年するにつれ「がた」のくる建築であるといってもよい代物です。

現場で高い生産性を挙げる努力を
米国の建設現場では、材料と建設労働者の労働により、建設現場で住宅を生産しています。建設現場作業を工場に仕事を移さないで、材料の寸法を尊重した設計と、コンストラクションマネジメントを徹底することで、大工やホームビルダーが高い生産性を挙げることのできる仕事をすることに成功し、工場生産住宅に比較しても負けないコストで住宅を供給しています。そのような高い生産性を建設現場で実現できることにより、工務店は高い利潤を上げ、大工など建設労働者は高い賃金を得ているのです。

「建設サービス業」と「不動産製造業」
米国と比較すれが、日本の工務店は、日本国政府が言っているとおりの「建設サービス業」で、つまり「手配師」で、本来の建設業のやるべき、製造業（不動産加工業）としての仕事をしていないのです。実際の生産をしないで、下請け手配をする人は、経費と利益を上乗せする手配業者であって、住宅価格を吊り上げる、という負の仕事をしています。

政府の「長期優良住宅」は噴飯物
私は、このような日本の在来工法の住宅を買わされている消費者が気の毒でなりません。建築行政と建築学会は無責任です。この事実を知っていて、明らかに将来的に欠陥となる住宅を「長期優良住宅」と平気で公言しているのですから、それはもはや確信犯としか言いようがありません。消費者の長期的な住宅保有による損失、という視点で「金物締め付けバラック工法の見直し」を強く要請します。
戸谷英世

鳩山内閣が退陣し、菅内閣が発足
鳩山内閣が退陣を余儀なくされた理由は、いろいろ指摘することが出来ますが、最大の問題は、沖縄の米軍基地の問題でした。鳩山さんは６０年安保時代より後の学生世代だと思いますが、この時代に学生時代を経験した人達には、安保条約に関し国際的に共通できる「日米安保の歴史的認識」が出来ているはずです。

最初の５０年日米安保は、第２次世界大戦の戦争責任を前提にした「東京裁判」の原点（日本国憲法第９条：戦争の放棄）から始まった戦後の日本の軍事防衛方策です。そこには、米ソ冷戦構造下での社会主義国の脅威に対し、日米同盟を必要にした共通認識がありました。中ソ軍事同盟の中で、「日米は、中ソ両国にとって、共通に仮想敵国」と名指しされ、日本は、自由主義国との単独講和（サンフランシスコ条約）を結びました。日本が軍事力を持たないで軍事的侵略から守る方法として、５０年日米安保は米国の極東戦略の一端に組み込まれることを了解し、片務的・従属的関係として結ばれたことから始まっています。

６０年日米安保改正は、日本が朝鮮戦争を通じて経済力を高め、日米の役割分担を決め、日米対等の関係（米軍による日本防衛と日本政府による自由化政策：為替・関税と貿易の自由化：米国農産品輸入と農業構造改善、炭鉱閉山と石油輸入）として改定が行われました。日本からは米国の経済政策を受け入れさせられることに対し「対米従属政策との批判」がある一方、米国では、日本の経済成長が米国の軍事負担の下でなされることで「安保ただ乗り論」が出され、やがて『思いやり予算』に繫がっていきました。

当時の沖縄は、まだ日本に復帰しておらす、米軍の占領下にあったのです。佐藤内閣のとき、最近明らかになった「密約」の元で、沖縄返還が実現しました。その両国間の密約を、佐藤栄作とその家族が隠匿した。外務省は密約の存在も確かめられないといった状態であった。自民党がやっていたことは「安保条約の経緯を知らなかった鳩山さん」以上に国際間の約束を国家が責任ある管理をしていなかったという意味で重大な問題です。米軍基地は日本政府が日本防衛のために日本側から求めて造られた経緯があった。

沖縄の基地問題は日米安全保障条約の基本

日米安保条約（日米同盟）は、社会主義国の脅威があるという両国の認識の下で、サンフランシスコ講和条約と一対のものとして締結されたもので、その基本問題を解決しないで、「沖縄の米軍基地は沖縄県民に大きな苦痛を与えているから撤去する」といっても、日米合意が出来なければ、基地の国外移設が出来ないこと位は一国の総理であれば当然知っているはずですが、鳩山首相は、総理大臣の地位にありながら全く知っていなかった、ことを暴露しました。一体、鳩山さんのスタッフは首相をサポートしていなかったのか。

「日米同盟を機軸」とすると公言した一国の総理大臣が、「その程度のことは学んでおかないといけない」ということすら分かっていなかったのです。鳩山さんも「学生時代にこのことを知っている年代」に入るわけです。当時の真面目な学生なら政治に関心を持ち、当然知っている日米安保を、鳩山さんは何も知らなかったようです。それを知らなかったということは、ノンポリ（政治無関心）のお坊ちゃん学生で、お金を使って女子大生とハイキングやダンスや映画鑑賞・マージャンなどに遊び呆けていたのではないか、と疑わざるをえません。私の時代にも軟派学生は、例外なくノンポリでした。

ギリシャ以上の債務国：日本

自民党の長期政権が、竹下内閣の故郷創生事業に始まり、国家財政を赤字国債を発行しても、選挙のために財政赤字を拡大する政策を始めました。その後のバブル経済の崩壊と小泉規制緩和政策がリーマンショックと結びついて、改善されたはずの不良債権をさらに拡大し、その救済策の中で更なる赤字国債による財政出動をした結果、８００兆円を越す財政赤字を背負うことになりました。その改善の見込みもないうちに、目先の選挙のための児童手当や、公共事業予算の民主党と売り優先方式で配分されてきました。

日本の財政は「国債額が税収を上回る」ところに至り、２１世紀内にどれだけ努力しても財政赤字の解消の見込みは立たない状態になってきています。その状況はEUの通貨危機を引き起こしたギリシャをはるかに上回る財政赤字ということになっています。日本にはEUがギリシャを救済したような支援国はありません。その財政赤字国という事実を、国家の政策として取り扱おうとしない民主党に対し、安保という政治問題と同様に、財政問題も分かっていないのではないいかという不安を感じます。もちろんその元凶を作った自民党には、それ以上に信頼できないことは言うまでもありません。

日本の工務店は信頼できるか

現在実施されている工務店教育としてもっとも優良な研修事業として、４月に行われたワシントン州政府主催の「アメリカ建材セミナー」があります。そのアンケート調査の結果を詳細に分析して、大きな疑問を感じました。確か、今回のセミナー参加者は、これまでになく「勉強しよう」という真面目な態度の参加者が目に付くセミナーでした。しかし、アンケート調査結果から私が受けた分析結果は研修会の印象とは違って２つの大きなグループに分かれていることを示していました。参加者全員は、真面目に「何かを得よう」とすることでは共通はしていました。

約半数の参加者は、日本のやり方に疑問を持ってその改善を望んでいました、しかし、残りの約半数の受講者は、自分自身としては工務店として十分な知識経験を持っているという自負があるが、それでも実際の経営はうまくいっていないので、何か米国のやり方で役に立つもの（ヒント）でも得られないかという態度で参加していました。
これらの参加者は、謙虚に米国の住宅産業のシステムを学ぶという態度がなく、当面使える「何か」を見つけることが参加の目的となっていました。その結果、参加をしても体系的に学ぶというきっかけに出来なかったようです。

参加費用が「ただ」というところも参加者にとって「ただ＝無価値」という潜在的な対応になったような気がします。受講料を取るセミナーでは、参加者は出した費用分は取り戻そうとして勉強します。

学びたいという真面目な工務店

参加者の中の約半数の工務店は、日本で自分たちがやっている「工務店経営」や「住宅地経営」は間違っているというように感じ、改善しなければならないと感じたようでした。これらの人たちは、米国のホームビルダーと日本の工務店が、その経営のやり方でも、住宅地経営のやり方でも、基本的に全く違っていることを感じ、日本の間違ったやり方をどのように改善するかということが分からなくなって、何とかしなければと考えるきっかけとなったようでした。そのきっかけを工務店自身の学習に育てることが求められています。

１９８０年代、輸入住宅政策に便乗して、米国からオシンジャーさんがやってきて、全国でCMのセミナーをやったときと同じ感想を持ちました。オシンジャーさんのせみなーの後を受けて能力開発大学校や住宅新聞社がコンピュータープログラムを使ったCPMを教育することが、一過性に流行りました。しかし、それらの取り組みは一時的なブームで、今はそれらの取り組みは失敗に終わったとしてやられていません。

日本とアメリカの「長期優良住宅」

メールマガジンで「HICPM月例セミナー」のことを繰り返し書いてきましたが、私は、現在わが国の工務店に必要なことを研究し、それを何とか伝えていこうと準備をして「アメリカ建材セミナー」に臨みました。私が行ったこのテーマのセミナーに関し、長期優良住宅とは、その住宅の資産価値が維持向上することで、「資産価値とは住宅市場の需要と供給との関係で決まるもので、住宅固有の価値ではない」ことを説明しました。そして米国では消費者に販売した価格以上で取引されるようにするため、「三種の神器」を使った「住宅地経営」が重要視されていることを説明しました。

日本の住宅政策や住宅産業は、消費者に「自分自身の思いを実現する事業」であるとおだて、支払い能力の２倍以上の住宅を売りつけるため、その住宅を住宅市場で売ろうとするときには、購入時の半額以下になるという間違いの政策であると説明しました。
しかし、「米国住宅産業技術のつまみ食い」にきた受講者は、「消費者向けの営業に使えるヒント」としての「米国の長期優良住宅」の説明が得られなかったと感じて、私の話にたいして「自分の期待したテーマを話していない内容である」と、セミナーの内容が宣伝違うと回答していました。

CM（コンストラクションマネジメント）に対する興味と関心

CMの最大の課題は、工務店の生産性向上に尽きます。工務店は住宅製造業者です。それはその他の工業生産と同様、生産の過程で価値を生み出す労働をしているからです。その基本を短時間（４５分）で説明することは難しいことですから、私のセミナーでは「工期を半分にして２倍の生産性を挙げた場合」の結果を説明しました。どうやら、その説明があまりにも原則を説明したもので、単純化しすぎたことが悪かったかも知れません。「当然過ぎること」と感じたのかもしれません。これまでこの重要なことがわが国で軽視され実践されてこなかったことに気が付かなかったに違いありません。その説明に対する反応はアンケート調査には全く現れていませんでした。

CMを実施するうえでの課題は、住宅の設計自体の中に標準化、規格化、単純化、共通化をし、エンベロップを最小面積にすることを話したのですが、それにもアンケートでの反応はゼロでした。私は長期優良住宅を供給するためには、再販価格が上昇できるようにするためには、初販売の住宅価格が住宅購入者の年収の２，５倍以下の住宅ローンで購入できることが必要であるとして、その方法として、住宅のコストカットとして、米国で皆が取り組んでいることを説明したので、CMをするという利益を説明した訳ではありません。しかし、その反応はありませんでした。要するに、「自分がつまみ食い出来ない」ということ（消化不良を起こすこと）には関心がないということです。

恩師・熊沢五六先生の言葉

熊沢五六先生（名古屋の徳川美術館の館長）は、私の尊敬する数少ない恩師です。半世紀以上昔のことになりますが、先生は私によく「仕事は一人で出来るものではない。一緒に仕事をするときに相手に変化を期待しても無駄となることが多い。あなたが本当に仕事をやり遂げようとするならば、相手が変わることを期待するのではなく、あなたが変わらないといけない」ということを教えてくださいました。そして、「一緒に仕事をする人をあなたの好き嫌いで選ぶのではなく、その仕事を実現するための必要であると判断できた人とは、好きにならなくてもよい。しかし、仕事の実現のために心を開いて話し合える人を友達といい、その友達をどれだけ沢山作ることができるかが仕事を成功に導く途である」ということを教えてくれました。

熊沢先生のおっしゃったことは、国際社会で大きな仕事をしている人を見ると共通な生き方のように思えます。私は、これまで多くのセミナーを実施し、いろいろな人達にお話をしてきました。そして、その都度自分のやり方を改善しなければと考え、取り組んできました。一朝一夕にすべてを変えることはできませんが、自分のできるところで取り組んでいます。今回のセミナー参加者に関しても、受講者は変らないという前提で、私のやり方の工夫をしないといけないと思っています。

輸入住宅のデザイン様式の出版記念セミナー

「輸入住宅・スタイルブック」（私が本の一部の解説の監修をしたムックが発行されました。長期優良住宅にとって重要なことは「懐かしさ（ノスタルジア）」を感じるデザインです。それらには人びとが心のどこかで懐かしさを感じるクラシックなデザインが取り入れられていることです。日本では、建築デザインを歴史文化を扱う人文科学として教育せず、目先の奇抜さを扱う図案やサインと同様なものと間違って考えているように思われます。
この出版を機会にもう一度、住宅のクラシック（歴史文化）デザインの学習か意図してのセミナーを７月１５日（CMの第３木曜定例セミナー）に企画しようと思っています。ご案内（HICPMのホームページのイベント案内）していますので、「工務店の営業に必要なデザイン知識に関する質問を沢山抱えて」ご参加ください。営業の本質は、お客さんの感性を知り、そのニーズにこたえることのできるデザインの住宅を供給することです。

戸谷英世

２．セミナーの日時、場所、費用、テキスト、申込方法
日時：平成２２年７月１５日（第３木曜日）、PM13:00-17:30

場所；NPO法人住宅生産性研究会セミナールーム

講師：戸谷英世（今回使用テキストの著者、監修者）

費用：HICPM会員、３０００円、一般、６０００円

（いずれにも、テキスト代は含まれます。事実上、書籍代のみでのセミナー）

当日配布テキスト：「輸入住宅スタイルブック（World Design House）」 ￥１、５００円．
：「分かりやすい輸入住宅のデザイン」         　　　　　　　   　　　　　　　　　　　　￥３，５００円
：HICPMビルダーズマガジン「欧米のデザインの学び方」　　　　　　　　　　　　￥１，５００円

申し込み方法：NPO法人住宅生産研究会まで電話（０３－３２３０－４８７４）

FAX（０３－３２３０－２５５７）

メール（info@hicpm.com

３．セミナーの内容
１．顧客の住宅要求に応えられる西欧建築デザインの学び方、使い方
２．住宅の資産価値が維持向上する「長期優良住宅」と輸入住宅のデザイン
３．消費者の年収の３倍以下を実現するサステイナブルハウスの住宅デザイン
４．フレキシブルな住宅と分かりやすい輸入住宅のデザイン

当日は、以下のことを計画しています。
（１）OHP（オーバーヘッドプロジェクター）を使って、欧米のクラシックデザインの基本を学習することを予定しています。
（２）セミナー参加者の質問のお答えするような構成を計画しています。
（３）事前に参加者の要求があれば、その要求は出来る限り取り入れます。

（別記）

サステイナブルハウス
サステイナブルハウスは、１９９９年NPO法人住宅生産性研究会が欧米の「経年して資産価値が維持向上している住宅」調査研究した結果、次の４条件を具備した住宅であることが明らかになり、それをわが国で実現しました。
これらの住宅は、その住宅の提供している効用（デザイン：第２の条件、機能：第３の条件、性能、第４の条件）として、住宅地としての健全な住宅地経営の「三種の神器」による住宅地経営管理協会の管理下に置かれていることが条件となります。
サステイナブルハウス実現の中の最も難しい取り組みの第１の条件である「住宅購買者の年収の３倍以下（住宅ローンが年収の２．５倍以下）の価格」（アフォーダビリティ）の実現で、その鍵は住宅の標準化、規格化、単純化を図り、それを工務店として、または住宅産業全体で共通化していくことです。

第１の条件：アフォーダビリティー：購入者の年収の３倍以下の住宅価格
住宅が市場で需要対象であり続けることができるための基本的な条件は、まず、住宅を購入しようとする人が、その家計支出の範囲で容易に購入できる（年収の３倍以下の価格）で供給されなければなりません。

第２の条件：バリュアブル：クラシックデザイン
住宅は需要者にとって、「自分のものにしたい」、「自分の好きな住宅」、と感じることが出来なければなりません。それを決定するものがデザインです。デザインとして審美的に優れたものは、時代を超えて人びとに支持されて、懐かしさを与えてきました。そのデザインをクラシックといいます。

第３の条件：フレキシブル：オープンプランニング
住宅に住んでいる家族は同じでも、家族は日々成長し変化します。家族の成長に合わせて変化するライフスタイルに柔軟に対応できる住空間を提供するフレキシビリティーの高い住宅であるためには、オープンプランニングを生かした住宅が必要です。

第４の条件：グリーン：エコロジカル、エコノミカル、セイフティー、
住宅は、土地に定着して土地の一部となり、住宅地の環境の担い手になります。住む人と住宅を含む住む物理的な環境とが調和して、住宅地環境の担い手となって、そこで住む人に豊かな住宅生活を生み出し、人びとも豊かな生活を営むことができます。

みなさんこんにちは！
先週は鳥取から岡山、神戸、大阪を通って京都まで、アメリカ建材セミナーの講師として毎日「資産形成を実現する住宅」をどのようにして実現するか、というお話をして回りかした。今回のセミナーで気のついたことは、受講者たちの真剣さが高まっているということです。今回のセミナーでは出席した講師たちが訴えていることが「デザインの重要性」であることが共通していたので、相乗効果を発揮することができたということでした。

■アメリカ建材セミナー

受講者の感想を読みましたが、多くのまじめな工務店は勉強する機会を求めているにもかかわらずそのような機会がない、ということでした。ワシントン州政府が実施しているこのセミナーは、わが国では例外的な優れた研修セミナーだと思います。わたくしも皆様にメールマガジンでご案内をしましたが、お忙しいためか、私の研究会の会員参加は通算で１５名程度でした。私が知る限り、現在工務店のために実施されている建設業者としての能力を向上させることを真面目に考えたセミナーとしては、最も優れた内容を持つ研修会の一つと評価しています。

半日間という時間的制約があるにもかかわらず、具体的な映像と建材を直接手にとって、具体的で技術的な説明が受けられるということで、入門講座としてだけではなく、実践的な実務教育にもなっています。お集まりの方にはアンケート調査を行っていますが、受講者の満足度はきわめて高く、このセミナーが長期にわたって続いてきた理由を説明していると思います。私自身もこの４－５年関係してきましたが、２人の１時間セミナー講師となっている小金沢さんと私と、６人の１５－２０分の関連材料講師が、相乗効果を発揮する形で、最新のアメリカの住宅情報と建築技術を行っています。多分、毎回の参加者の反応を見て各講師たちが講義内容を改善して生きたためであると思います。

私は建設業経営の改善のために、今年から毎週第１木曜日と第３木曜日に「住宅地経営管理のための三種の神器」のセミナーと、「住宅経営管理（CM）」のセミナーをそれぞれ５時間づつやっています。それと同じ内容のエッセンスをそのセミナーでも実施して来ました。時間が５分の一ですから、当然その時間に合わせる形で内容も工夫してきましたし、ワシントン州政府の担当者がプレゼンテイション用のスライドをつくって下さったので、限られた時間で効果的な説明ができました。

何処の会場でも、顔見知りの方や、私の書いた本をお読みになった方が少ない数ではありますが必ずいらっしゃって、ご熱心に私の話に耳を傾けてくれていますので、私のほうも励みになって、その期待に応えなければと思っています。私の書いた本も多数ありますが、その内容はいずれも欧米での経験から学ぶことを目的としており、日本と欧米の違いと双方の住宅産業の現実をつくっている必然的な関係を、書籍と実際の現地調査を通じて明らかにすることを目的としています。そして日本より優れた部分をいかにして日本に技術移転することができるのかを明らかにすることが中心点です。
そこには、私の思いつきや、アイデアは基本的に入っておらず、記述のほとんどは誰でもその裏づけを取ることのできる内容となっています。

■住宅産業に求められている学問領域

私が取り扱ってきた領域は、都市と住宅に関し、人文科学（生活文化のデザイン）、自然科学（性能・機能）及び社会科学（生産性・経営）という３つ分野のすべてを取り扱ってきました。これまでHICPMの１５年の活動を経験して、住宅産業を構成するこの３つの領域を正しく理解して取り組むことができない日本の現実に直面し、悪戦苦闘が続いております。一番がっくりする経験は、私の話や著書を読んだ人が、それだけで３領域のことはもうわかったように思い込んで、それ以上の勉強をしないことです。私自身、今でもほとんど毎日これらの３つの分野に関して本を読んだり、考えたり、原稿を書いたり、講義録を作ったり、と形はいろいろですが、その都度、新しい発見や新しい取り組みの理論と実践をするための知識を学んでいます。
僭越ですが、皆さまにおかれましても是非 謙虚に学び勉強することをお勧めいたします。

今回のセミナーでは、事前に用意した大筋とあわせて、先般インテリアミラノとロンドンのガーデンシティとガーデンサバーブに出かけたときの新しい発見について、解説の中に取り入れてみました。ひとつは、資産形成が進んでいる住宅地でリモデリングが盛んに実施されている理由の理論です。もう一つは子供の生育と家族の生活に関し、その親子の心の問題が空間デザインと大きなかかわりあいを持っていることです。前者に関する詳しい内容は、ビルダーズマガジン7月発行の１６７号に、「インテリアミラノの報告」として記載する予定です。後者の記事は翌月に第１６８号を予定しております。

多分、私ほど都市と住宅の関係にこだわって文献を読み、現地を訪問し、そこで起きている都市と住宅の環境の実現した必然的理由を調査し、考えてきた人は、そんなに多くはいないと思います。それだけ恵まれた私の経験を何とか多くの人に伝えなければという気持ちが、年々強くなっています。これまでは書籍を出版して参りましたが、最近は出版業界の環境が厳しく、単行本はもとより雑誌や新聞にも原稿を書くという機会はめっきり少なくなっています。それは出版業界だけの問題だけではなく、住宅産業自体が縮小し、その中で「住宅を売らんがための貧しい書物」しか市場で流通しなくなっていることもあります。

■デザインの重要性

街の書店で書籍を探しても、欧米や中国・韓国、シンガポールなど「住宅により国民の資産形成が出来ている国々」にあるような住宅の関係図書を、日本の書店で見つけることは極めて困難になっています。
住宅産業自体の需要が消費者不在の「住宅産業の目先の金儲け」に走っているためです。これは、住宅産業関係の雑誌や新聞にも同様な傾向をはっきり見ることが出来ます。日本の住宅と都市に関する技術は、工学に偏って、歴史・生活文化という人文科学の観点を失っていることからです。住宅は性能だけを追い求め、国民が民族の自信を取り戻すことのできる「心の豊かさ」を感じることのできり空間文化（デザイン）が粗末にされてきました。
衣服を例にして考えてみてください。機能や性能の優れてはいるが、個人の人格を認めようとしない囚人服を着るか、それとも機能や性能は不十分でも、自分の感性にあって、自分らしさを表すことのできる服を選ぶか、という選択です。これと同じ選択が住宅でもなされるべきなのです。住宅関係の学者、研究者、産業界、政府はそれに築いてこなかったのです。基本的人権とは、自分と他人の違いを違いとして尊重することです。衣食住のすべてにおいて、人びとは自分と他人の違いを尊重されることを期待し、それを民主主義と感じるのです。

今回の「アメリカ建材セミナー」では、この「デザイン」というキーワードが全体の流れを形成していたように思われます、消費者が豊かな生活文化を享受するために、いかにデザインが重要であるかということを、多くの建材を取り扱っている人達もそれぞれの立場から説明しました。アンケートにも「デザインがいかに重要であったか理解できた」という回答となっていました。消費者の需要に支えられないものは、粗大ごみです。住宅においてもその資産価値が維持向上できる条件は、その住宅が高い需要に支えられることをおいてないのです。その際、住宅は実はその住宅地の生活環境を象徴するものであって、決して「物としての住宅建築物」単独を指しているのではないのです。

■住宅と土地環境(ロケーション)

欧米で住宅を選択する際の最優先条件は「ロケーション」といいますが、それは、消費者が購入しようとしている住宅は、住宅環境全体を指していて、土地と切り離された住宅ではないということが重要な点です。
住宅を安くつくるといって、売れない区画整理地で、安く叩き売っている土地を購入して、そこに、「土地代を少ししか使わないで住宅が立てられた」といって喜んでいる人がいます。私は、そのような「へた地」に住宅を建設してはいけないと警告してきました。その理由は、土地環境の悪いところに建築した住宅は「どぶにお金を捨てると同じことになる」からです。それは、「ぼろ家を高級建材でリモデリングする」と同じです。所詮、住宅市場で取引の対象にならない「ぼろ家」を、どんなにお金を掛けても、住宅市場では「粗大廃棄物としてしか扱われないこと」には変わりはないからです。
「へた地」や、「ミニ開発地」に新築住宅を建築することも同じことです。いずれも住宅市場では取引の対象にならないため、お金を捨てたと同じ結果になるからです。

住宅を住宅地との関係で理解することが、わが国では全くといってよいほどなされてきませんでした。毎週第１木曜日に実施している「三種の神器」のセミナーは、まさに、この基本問題を取り扱っているのです。住宅地経営の問題は、人びとの全てが住宅地に実際に住んでいるため、分かったつもりでいますが、消費者としての理解では住宅産業者としては全く不十分です。理解しているつもりでいることは、実は大きな錯覚であり、専門業者として住宅産業としての仕事をするためには、住宅地経営に関してしっかりした知識を学習することが必要なのです。

■HICPM月例セミナー

今月もHICPMの月例セミナーとして第１木曜日の「住宅地経営のための三種に神器」と、第３木曜日の「住宅地経営管理のCM(コンストラクションマネジメント)」セミナーは、PM13:30-17:30までHICPM会議室で実施しますので、勉強を希望される方は、自らの課題を持ってご参加ください。お持ちくださった問題には出来る限り時間をかけて検討したいと思っています。
セミナーは有料です。（第1木曜日　会員は10,000円、非会員15,000円　テキスト代含む。リピーターの場合は会費が安くなります）（第３木曜日　会員3,000円、非会員6,000円　資料代含む）　戸谷

アメリカ住宅建材セミナー
今週（24～28日まで）ワシントン州政府主催「アメリカ住宅建材セミナー」が開催されます。そこで、私（戸谷）も講師として、鳥取（５月２４日県民ふれあい会館）、岡山（５月２５日岡山交流センター）、神戸（５月２６日神戸産業振興センター）、大阪（５月２７日大阪産業創造館）、京都（５月２８日国立協と国債会館）の５箇所にセミナーに出かけます。
メールマガジンをお読みの方はもとより、お友達、知人にもご参加されるようお呼び掛けになってください。
受講費用は無料です。１２：３０開場、１３：００開会、１６：３０終了の予定です。この建材セミナーにはこれまで何度か参加してきましたが、米国の住宅産業から設計施工全体にまたがる技術を学ぶ良い機会だと思います。皆様のご参加をお勧めします。

HICPM月例セミナー
先週第１木曜日の「３種の神器」について
「長期優良住宅地経営管理マニュアル」セミナーでは、工務店と設計事務所の管理者のおふたりが参加されました。
住宅を購入した人にとって住宅の資産形成を実現することのできる条件は、その住宅地自体が、いつでも「売り手市場にある住宅地経営」がなされていなければならない。つまり、住宅地経営として、「住宅地を売り手市場としての環境」を造るという経営が求められていることを勉強してもらいました。
その売り手市場となる基本的な条件として、「三種の神器」を具備した住宅地経営をするために、それを可能にする条件として、以下のことを実現する方法を考えてもらいました。
第１．    対象としている住宅購入世帯の購買力の範囲で購入できる価格であること
第２．    対象としている世帯の求めている都市施設が利用できる立地環境にあること
第３．    生活する都市環境が、対象としている人達のライフスタイルに合っていること
第４．    居住者が主体性を持って、生活環境を維持管理し、適正な負担で改善できること
第５．    ルールを遵守しない者に対しては、最終的に国家権力でルールどおり従わせること

「特にこれからの工業先進国全てに共通する環境として、将来的に所得の増大が見込めないときに、住宅産業自体の住宅取引は、これまでのスクラップアンドビルドを進めることは出来ず、既存住宅の流通の比率を高めることになる。既存住宅の流通は、基本的に売買差益が生まれる住宅経営の場合には、住宅は円滑に流通する。それに対して、売買差損が出るような場合には、住宅流通は厳しくならざるを得ません。「三種の神器」を重視した住宅地経営の場合には、住宅地自体が熟成することを前提に運営されることから、住宅の流通は円滑に進むことになる。その際の最大の鍵は、住宅の価格が常に住宅購入者の支払い能力以下で建設されることで、リースホールドによる住宅地経営や、エンベロップ面積を最小にし、標準化、規格化、単純化、共通化を進め、CM技術を駆使して生産性を高めることで、アフォーダブルハウスの建設が可能になります。

先週第３木曜日のCM講座「カルロスゴーンの経営の種明かし」
現在工務店経営の改善をしたいがどのように取り組んだらよいか分からないという工務店が沢山あります。そのような要請に応えて、５年ほど前ニッサンのカルロスゴーンが実施した経営改善の取り組みは、そのまま工務店の問題点の把握とその改善として使うことが出来ると判断しました。そこで、カルロスゴーンが実際に取り組んだ経営改善のやり方を建設業に読み替えて適用する方法を「カルロスゴーンの経営の種明かし」を本に取りまとめたところかなり好評で本がうれました。今回のセミナーはそのリクエストをベースにしたCM講座でした。６名の受講者が７時過ぎまで熱心に議論していかれました。

HICPM/GKKの共催研修旅行報告会
先週は、グローバル研修企画と共催で４月末に実施した「ミラノサローネとロンドンのガーデンシテイ・ガーデンサバーブの旅行報告会」を実施しました、セミナー開催の１週間程前のメールでしかご案内できませんでしたが、５名の受講者があり、映像を中心にこれからわが国でこれらの先進国事例から何をどのように学ぶべきかというセミナーをいたしました。
ミラノサローネに関しては、２ヵ月後のビルダーズマガジンに特集記事を掲載することで原稿を用意していますので、楽しみにしてください。特に、レッチワース・ガーデンシティやハムステッド・ガーデンサバーブでは、「三種の神器」のセミナーでいつも説明しているとおり、熟成した住宅地では、多数のリモデリングが行われていることを確かめることが出来ました。１００年以上も基本的に同じ街並み景観を維持している売り手市場の都市に、その環境に憧れて集まってくる人達は、基本的に従前居住者より所得の高い人という良循環により、住宅の取引価格は上昇し、つまり住宅の価値は上昇しているのです。所得の高い人はその所得に合わせて住宅のリモデリングに取り組むことで、これらの地では多数のリモデリングが取り組まれているのです。

６月の定例セミナーの実施
６月の第１木曜日の「長期優良住宅地経営管理セミナー」
このセミナーでは、先般当研究会で取りまとめた「アグリカルチュラルアーバニズム」を中心的テーマとして「三種の神器」による住宅地経営管理技法のセミナーをしようと考えています。すでにHICPMビルダーズマガジン１６４号「アグリトピア（アリゾナ・フェニックス）」の特集記事でご紹介している内容を中心にご説明しようと考えています。
住宅地開発と農業経営とを融合させるという取り組みは、オランダを中心にヨーロッパやアメリカでは多数取り組まれています。
発展途上国での経済成長の影響で発展途上国自体の食糧消費が拡大します。その結果、食糧を輸入している先進工業国では、自国での食糧確保がこれからますます厳しい状況におかれ、自給率を高める必要に迫られるようになります。
その対策のひとつとして小規模農業でも、都市住民が農村に来て小売価格で農産品を購入、又は食事としていただくグリーンツーリズムは、零細農業経営を可能にします。
一体どのように都市開発と農業経営とを繋ぎ合わせることが出来るのか、農産品の流通を介入させないで、農業と都市住民の利益にこたえる合理的な回答を提起した事業が、アグリトピア（アリゾナ州フェニックス）だと思います。それは流通を排除するグリーンツーリズムの経験を生かした取り組みでした。

６月第３木曜のCM講座「サステイナブルハウスとCM」
１９９９年HICPMが取り組んだ「サステイナブルハウス」は全国各地で取り組まれました。その総戸数は１０００戸以上になったと思います。しかし、サステイナブルハウスは、HICPMの意図と違って、CM技術を高めるものとして理解されず、「無理・無駄・斑」の最小限の設計として受け取られましたが、住宅生産性を高める手段としては取り組まれませんでした。現在多くの工務店が多摩ホームやアキュラホームの登場を見て、「住宅生産性向上」こそ、取り組むべき課題と理解され始めています。しかし、その学習方法が見つからないということで困っている工務店も沢山あります。HICPMではその要請に応えた生産性向上の原点に立ち返ったCMの勉強を、「サステイナブルハウスとCM」として実施しようと思います。
実際に生産性向上に取り組まれた方も、これから取り組もうとしておられる方もこのセミナーにご参加されて、原則としての取り組みを再確認されるとともに経験交流する機会とすることが出来ればと思っています。CM技術は、無理、無駄、斑を発見し、それを生産過程から排除する技術ですから、工務店が取り組んだことに対しては確実に利益が上がる取り組みといってよい効率的な取り組みです。

「天は自ら助ける者を助ける」
日本だけは建設業を建設サービス業という産業として扱われています。しかし、工務店は建築物を生産する製造業であって、工務店を含む全ての製造業は、生産労働によって価値を創造しています。労働生産性を高めることにより、利潤率を高めることが出来ます。
工場生産の場合には、OM（オペレ－ションマネジメント）という生産管理技術により、建設業の場合にはCM（コンストラクションマネジメント）という建設業経営管理技術により生産性の向上が取り組まれてきました。
工務店の経営者は自らCM技術を学び実践することなくして工務店の利益を高めることは出来ません

戸谷英世

皆さんこんにちは
「ミラノサローネとガーデンシテイ研修旅行報告会」のご案内
今週の火曜日、明日（５月１８日）PM13:30-17:30、HICPM・グローバル研修企画の研修旅行「ミラノとロンドンのスライドショウ報告会」をHICPM会議室で開催します。
この研修旅行のテーマは「長期優良住宅を英国のガーデンシテイ及びガーデンサバーブでは、リースホールドによる住宅地経営として、どのようにして実現したか」というテーマです。参加費は資料（英国情報とサステイナブルコミュニテイ）ともで、HICPM会員３０００円、一般は６０００円です。ご興味ある方は、こちら（HICPM：TEL０３－３２３０－４８７４にご連絡の上、どうぞご参加ください。

■　スイス個人旅行の報告
２０１０年４月２７日から５月３日まで、シーズンオフの安いツアーに参加してスイス（５泊７日）へ行って来ました。
最初到着したチューリッヒは、10日前に列車の乗り換えで下車したところです。４月１４日のアイスランドの火山エイヤ・フィヤットーラ・ヨークトル噴火で、北ヨーロッパの空港が離発着禁止措置をとり、４月１５日から２１日まで空港は閉鎖された際のことです
当時、ミラノ・サローネを見学し、ミラノに１７日まで滞在し、飛行機が飛ばないため移動できず、それまでの宿を追い出されました。しかし、17日の宿は旅行社がミラノに用意してくれましたので、18日の早朝ミラノ中央駅からスイスのチューリッヒ乗り換えで、ベルギーのブラッセルに向かいました。その景色を、今度はバスの車窓から、避難民ではなく、観光客の気持ちで楽しみました。

■　最初のスイス旅行、グリンデルワルトへ
チューリッヒ空港からグリンデルワルトまではバスで1時間半ほどの旅でした。車窓からは厳しく切立った高い岩山、その山裾に広がる緑の牧場、放牧されている牛たちの長閑な景色が続き、シャレーと呼ばれるスイスコテッジが立ち並び、ウッドレースを使ったバルコニーに特色があるスイスの景色を眺めました。
厳しい山岳風景と麓に広がる緑の丘陵に、小さな集落が形成され、切妻の破風やバルコニーの手摺子にウッドレースが使われ、森林豊かな山岳国家にきたと感じた。ホテルは高い岩肌の切り立った山岳に囲まれ、内部の部屋は結構広く、インテリアには「無垢の木材」が造作材と家具に使われ、スイスの宿という感じを演出していました。

■　ユングフラウ鉄道の観光
グリンデンワルトでの最初の朝、ホテルの窓の眼前に聳え立つユングフラウの岩肌には、残雪がピンクに光っていた。太陽が高くなると山頂のピンクの色は消え、真っ白な山肌に戻っていった。グリンデルワルトの駅からユングフラウ鉄道で、ユングフラウヨッホ（海抜３４５４メートル、ヨーロッパでケーブルカーが登ることのできる最高の高さ：Top of Europのスフィンクス展望台）に登った。そこからアルプスの白い山々(ユンブフラウ、メンヒ、アイガー、シルバーホルンなど）と、世界遺産のアレッチ氷河を眺望した。
グリンデルワルトから約２０００メートル近くケーブルカーで登る間に、窓からの景色は、牧草地、家畜の見える丘陵、人々の住宅地、雪山へと変わっていった。
途中、クラインシャルデイックの駅からは長いトンネルが２つ続き、トンネルの中の停車駅は、横に刳り貫いた岩山の展望台が造られ、そこから一面に広がる白銀と切り立つ岩山の雪景色と、高山に囲まれた氷河が眺められた。そこでは５分間の写真撮影ができ、観光客が存分アルプスを楽しめるように計画されていた。ユングフラウ鉄道の終点のスフィンクス展望台には、あまりにも早く到着できたために、グリンデルワルトと２０００メートルの高低差があることを感じさせない不思議な空間があった。同じ列車でクラインシャルデイック(２０６１メートル)戻り、散策後、グリンデルワルドに帰った。

■　世界遺産ベルン（スイスの首都）観光
ベルンはスイスの首都で、旧市街地全体がアール川の蛇行で切り離された半島状の地形にあり、地形を見るかぎり、ベルンの町は要塞として造られたようだ。アール河を横断し旧市街地に入る橋からの眺めによっても判断出来た。ベルンは世界遺産に登録され、郵便関係の国際機関もある。ベルンの観光は、旧市街地を近くの公園から遠望し、その後バスで市外地の周辺を回り、ベルンの中心地に入った。旧市街地全体が、あたかも盆栽を見るようにきめ細かい調和を取って作りこまれたことを感じさせてくれた。大伽藍を始め、多数の教会の塔が町全体に散在して建設され、豊かな調和した中層建築によるスカイラインを作っていた。
旧市街地を包み込むように流れる広い川幅のアール河とその岸辺に並ぶ大樹が、広場や噴水などと結びつき、町全体の趣を高めていた。
塔の高さが１００メートルを超す大聖堂を中心に、アーケードのある商業・業務地が張り巡らされ、街並みと官公庁が有機的に繫がり、そこで働く人々の住宅や公園や噴水が街のあちこちに造られ、美しい都市を造っていた。
町の中心にある１２世紀ごろ作られたという時計台は、定時になると多数のからくり人形が役割分担して面白く時を告げていた。その精巧な技術を驚きの目で見守った。

■　世界遺産にふさわしい都市
ベルンの街を構成する建築物は、基本的に砂岩を使った石造建築で、すべての建築物の高さは５－６階以下に制限され、前面道路からの後退規制(セットバック）が守られ、かつ、すべての建築物が審美的に吟味された歴史様式建築として建築されていた。
都市の文化性の高さは、「都市を構成する建築物が、それぞれ誇りを持って建築されていること」をおいてなない。特に都市景観は建築物の形態と意匠が鍵を握る原則を尊重し、安易な建築物の増築を禁止していた。
経済の成長とともに建築物の床需要の拡大に対して、都市景観を変化させない対策として、政府の所有する図書館、中央銀行の所有する金庫、街の商業・業務ビルのすべてで、地下の利用増築のより建築床需要に対応していた。
市民が自分の都市に誇りを持ち、再開発は基本的に禁止され、町が美しく維持管理され、世界遺産の名にふさわしい都市経営をうかがわせた。中心市街地にはアーケードのある建築物が連続して造られ、ショッピングを楽しむことができる。さらに、アール河畔のボートの係留場に面した公園や散策路は、都市の３方にアール河の優れた眺望がある場所に多数設けられ、多くのベルビュー(眺望のよい)レストランやバーが立ち並び、市民の憩いの場所を作っている。カジノも町の中心にあり、権威のたる高級エンターテインメントである。

■　熊を蘇らせたベルンの町
ベルンでは、都市の紋章である熊は、この都市名を付けるに当たって、当地の支配者が最初に狩りをした動物の名前にしたことがその起源だといわれている。今では森林は開発され熊の住める環境はなく、野生の熊はいなくなった。しかし、そこに熊を自然に近い形で生息させようと、熊を都市の中心のアーレ河に面した広く自然豊かな動物園として造り、熊たちに国民の愛情が降り注がれる環境として飼育し始めた。この熊たちがアール河の広い土手の斜面とアール側を自分の王国とばかりに飛びはね、泳いだりする様子を見に、各地から観光バスを連ねてやってきていた。
ガイドの説明によると、国民が音楽鑑賞や舞台鑑賞といった文化的催し物を数千円程度の非常に安い費用で享受できるうらやましい国である。
スイスでは、犬にも乗車券があって、人間並みの扱いをしている。動物を大事にする人間性のある高い熟成社会を感じた。

■　ワイン生産をする世界遺産に指定された小さな村
グリンデルワルドからスイスワインの生産地区、世界遺産ラヴォー地区に出かけた。あたり一体に小規模のぶどう畑が広がり、昔ながらの小規模経営のぶどう酒生産者がぶどう農場の経営と一体的に小規模のぶどう酒生産している。その中の一軒の農家でぶどう酒製造業者のワインの貯蔵庫とお店を見学した。そこにはワインの大樽が２０近く置かれた貯蔵庫に案内され、試飲をしながらワイン作りの話を聞いた。ワインを醸造する大きな樽はオークで造られた年代物で、樽にはそれらが造られた時代のいろいろ絵が描かれ、ワインを造りながらいろいろな物語をしながらワインを造っていたことが伝わってきた。「ぶどうの出来」がワインの質を決めているということや、「ワインをブレンドすること」で熟成した味を作れるということも説明された。
ワイン樽を見学してから、この家の裏手に作られているコンサーバトリー（温室）のレストランで、４種類の赤と白のワインを試飲した。裏庭につくられたコンサーバトリー(温室)からは、その先に広がるぶどう園が見渡せる。その裏庭は、前面道路から見られるこの家のファサードとはまったく違った美しいリアファサード(裏側の庭から見た景観)を眺めて散策し、ワインを楽しめるレストランの庭園になっていた。

グリーンツーリズムに支えられたぶどう酒製造業
多くの都市居住者たちは、このようなブドウ農家の豊かな自然を取り入れた環境の中で、ぶどう酒を飲むことを楽しみにくる人びとに商売をしていた。ヨーロッパで盛んに取り組みがなされているグリーンツーリズムがここにも生きていた。このブドウ農家は、自宅でエンドユーザー（最終消費者）に対してぶどう酒を販売するという消費者直売をすることで、小規模で豊かな経営が出来ている。その住宅、ぶどう酒工場、ブドウ農園、レストランの裏庭には、きれいな花が一杯咲き乱れた庭が作られ、ブドウ畑で仕事をしていても、この住宅は自分にとって誇りの建物に映るに違いない。その外側にブドウ畑が広がりグリーンツーリズムに来た人々も景観を楽しめるに違いない。「ぶどうはまだ小さいが６月ごろになると大きな蔓を伸ばす」、毎日ブドウの生育を楽しみにする豊かな農家の生活を見ることができた。

■　スイスのチューリップフェスティバル
ワイン工場見学をした後、レマン湖湖畔のモルジュという町に出かけ、そこでチューリップフェスティバルを見学した。色とりどりのチューリップが面白い図形に植え込まれ、多くの見学者を喜ばせていた。平日だったが多くの見学者があり、好天気に恵まれて、中でも高齢者や身障者が介護者に連れられて見学している様子は、成熟した社会を見る思いであった。
チューリップの色や形も驚くほど多く、これも人びとがチューリップを改良又は改変して作り出した変種で、それがチューリップ見学者たちを喜ばせていた。チューリップがバブル経済の最初の経済破壊を演出したといわれるだけあって、フェスティバルはその名残を感じさせた。

■　ガソリン車の追放を実現したチェルマット
見学後、チェルマットまで３時間近いバス旅行で沿道の景色を楽しんだ。スイスの中でもチェルマットでは、市内へのガソリン車が乗り入れできないので、観光バスも乗り入れすることは出来ず、途中から電車にのりかえてチェルマットにはいった。チェルマットの街の中には、いかにものんびりしたボックス形の電動自動車が走っていた。空気清浄を保っているわけである。自動車の形まで四角いスピードの出なそうな形に思えるが、この一見古臭い形の自動車を持ち込むことで、住民の意識も高まっているように思えた。その徹底さには、地方分権の強さというか、住民の意識が政治を動かしている先進国らしさを感じた。

■　マッターホルンの眺望
ホテル「シュロッスホテル」からはマッターホルンが眺望できる。夕食後夜のマッターホルンを橋の上から見たが、シェルエットとしての夕景である。翌日はこのホテルから早朝移動して、朝焼けのマッターホルンを見、その後、ユングフラウの展望台に登って、 高地に移動し、マッターホルンを見に出かけた。５時３０分に起床し、町外れの眺望の良いところまででかけ、朝焼けに頂上がピンクに染まるマッターホルンに見に出かけた。期待通りマッターホルンの頂上部分がピンクに変わり、参加者は大変感激をした。

■　木造建築文化の生かし方
チェルマットの市街地を細い小道にまで入り込んで建築物を見て回った。昔からの住宅や倉庫のような木造建築から、現代風に改良した伝統の木造建築、さらには、現代の観光需要に対応する中層高容積のホテル建築で、鉄筋コンクリート造に伝統的な木造建築の詳細を取り入れた木造化粧建築が殆どで、沢山建てられていた。これらの建築は、木造建築の感覚を維持し、不自然さを感じることはない。
現代建築の多くは、観光客やリゾート客を相手にしたホテルなど中層の鉄筋コンクリート建築物が多くなっている。これらの建築物に、伝統的なスイスのシャーレ（山小屋）が、かつての木造建築が担ってきた木造建築のディテールを取り入れられて、建築文化を担っている。
新しく建築された鉄筋コンクリート造の街並みには、伝統的な木造建築詳細を採用し、伝統的な木造による街並みのデザインを壊すことはなく、街並み景観にスイスらしさを導入することに大きな成果をあたえている。

■　スイスアルプスの景観と気象の変化
アルプスの3大名峰のひとつであるマッターホルンは標高3,150メートルあり、ゴルナーグラートの展望台から眺望することができた。天候は快晴で、マッターホルン同様モンタローザをはじめ四周に頂上に雪を頂いた素晴しい山々を見渡すことができた。
多くのスキーヤーが春の雪スキーを楽しんでいた。アルプスの天候は変わり易いということで、マッターホルン観光後、大急ぎで標高3,899メートルにあるマッターホルン・グレイシア・パラダイスのあるクラインマッターホルンの登山口に出かけた。グレイシアパラダイスをみるためロープウエイを乗り継いででかけた。
展望台のあるアルプスの頂上はガスが出始め、これまで私たちが数日間に見たアルプスとは違って、風も強く、ガスが視界を塞ぎ、危険な天候になり、眺望も全く悪くなっていた。スキーヤーたちもこの天候の変化に敏感に反応し困っていた。
最初マッターホルンに登頂したウインパーは、登頂計画を立案後、4年の失敗を経験してから後に8人で挑戦し、登頂に成功した。しかし、登頂した７人のうち4名が帰山の途中に、滑落事故で死亡したという話を聞かされた。今日の気候の変化を見ると、十分想像できることだった。

■　スイスの登山鉄道のたび
早めにホテルに帰り、マッターホルンが眺望できるバルコニーで寛いだ。少し前までバルコニーからみられたマッターホルンは雲の中に隠れ、雨雲によって裾野だけしか見られなかった。
翌朝も曇って前日まで見られたマッターホルンの頂上は雲に隠れていた。
チェルマットの街は、ガソリン自動車乗り入れを禁止していたことから、駅まで歩き、そこから列車に乗った。チェルマットから、マッターホルン鉄道からクールまで４時間３０分の列車の旅であった。クールの駅からの列車の中ではランチボックスが配られ、それを賞味しながらの汽車旅行である。真っ赤な大きなランチボックスの中には、赤ワイン、チーズ、パン、サラミ、バター、ミルクチョコレート、ヨーグルトなどのスイスならではの乳製品が一杯詰まっていた。登山列車で、世界一遅い急行列車を自慢にするユングフラウ鉄道では、急斜面にあったことを説明する斜めに受け板の作られた「登山列車用グラス」が配られた。
列車からの景色は、そのグラスにあらわされたような険しい急斜面で出来た山岳風景と、麓に広がる牧草地と酪農村落風景であった。

■　世界一遅い急行列車の事故
列車のたびは、景色をゆっくり楽しめたが、乗り換え予定駅のクールの数駅前に列車が電気事故により車両が使えなくなり、「世界でもっとも遅い」ことをうたい文句にしていたマッターホルン急行は、ついに予定時間に予定駅につくことをあきらめ、代行の列車に乗り継ぎ、クールについた。しかし、乗り継ぎに時間がかかり過ぎ、あやうく、予定した氷河鉄道ベルニナ線への乗り継ぎができなくなるところであった。しかし、今日は天候が悪く山頂は雲に覆われアルプスの３大、名峰ベルニナアルプスを見られなかった。

■　高級山岳リゾート地・サンモリッツ
ベルニナ観光を終えたところにバスが迎えに来ていて、そこからサンモリッツまでバスで移動した。１日乗り物の中で過ごしたが、天気には恵まれず、曇天で、期待したアルプスの眺望を満喫できなかった。
サンモリッツの街並みは、高級なホテルも林立し、街の中央にある湖からの景色は大変豪華でした。サンモリッツは保養観光地ということでヨーロッパ最高のブティック店が立ち並び、パリやロサンジェルスでショッピングをするような街になっている。私たちの宿泊したホテルは、ステファニーという名の高級ホテルであった。

都市経営の重要さを示す好事例
これで今回のスイス旅行の報告はお終いにする。今回の旅行の中で、ベルンの町は、市民全員が都市景観の守り手として、たゆまぬ都市経営に参画することで、世界遺産にシテイされる町を作ることができるという好事例で大きな成果があったと感じている。
ベルンは優れた都市を人びとの主体的な取り組みで実現しているお勧めしたい「都市経営により資産形成に成功している町」なのです。

HOPE Ⅵは、１９９３年から米国連邦政府・住宅都市開発省(HUD)が新しく取り組んできたプロジェクトです。衰退化しようとしている都市を再生する取り組みで、大きな成果を上げ、事業として高い評価を受けてきました。その中でワシントン州政府が取り組んできたハイポイントは、LEEDによる計画と相乗効果を発揮し、特に優れた事業として単に米国内だけではなく、世界的に評価されている計画です。

この計画内容は是非実物をご覧頂きたいと思い、グローバル研修企画もワシントン州政府と協力して、今年８月の現地見学の計画をしています。

LEEDは、同じく米国政府のPATHの政策の発展系として、全米ホームビルダー協会(NAHB)によるビルトグリーン政策を実践する者として取り組まれてきた環境政策です。多くの日本人は、ブッシュ共和党政権が、｢京都議定書｣に署名しなかったことから、米国の住宅環境政策は遅れているという誤解を持っています。

少なくとも私が知る限り、LEEDによる取り組みは、ドイツを初めヨーロッパ先進工業国を含む世界の何処の国と比べても遜色のない取り組みだと思います。世界で最大規模を誇る米国の住宅産業を背景に住宅・環境対策も優れた取り組みがなされてきたのです。今回は、その取り組みをハイポイントの事業の紹介を含めて１６６号に特集しました。

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－ジョン・ラスキン｢建築７灯｣

３.カレント・トピックス

－－トヨタショック、Toyota and the End of Japan.

４.特集：ハイポイント

－－HOPEⅥ 、LEEDの地域再生総合事業モデル：

過去の米国の住宅政策が、失敗をした事から、１９９３年米国政府は、基本的に政策の変更に取り組んだ。その取り組みは、貧困の原因ごとに区別して対応策を歴史に遡って取り組まなければならないとし、人々の絆を大切にし、地道な生活改善の努力が、全体として都市を蘇えらせる、とした。この取り組みは、米国各地で取り組まれ、大きな成果を上げてきた。その計画技法の中心となったものが、ニューアーバニズムである。詳細はこの記事をご覧下さい

８.図解　建築のディテール（３５）

－－弾力性床材の張り方

１０.新連載　長期優良住宅実現の途：住宅による資産形成のための｢三種の神器｣　第２回

－－住宅不動産鑑定の仕方：世界の工業先進深刻共通で、「日本だけが違っている」不動産鑑定評価方法

１２.アメリカンハウススタイル：アメリカのジョージアン様式

－－ニューイングランド様式

１４.新コンストラクション・マネジメント　第６回

－－コストコントロールと中間省略

１５.読者からの質問

－－「ニューアーバニズム｣に関しての詳細説明をしています。

１６.書籍注文と編集後記

＊ビルダーズマガジンは、月一回発行しております。

お読みになりたい方は、送り先（〒、住所）、氏名、冊数）を　ご明記の上　ファックスをお送りください。

住宅生産性研究会　ファックス　０３－３２３０－２５５７　　戸谷　英世

１冊１，５００円です。年間購読ご希望の場合は年間（１１~１２冊で）１５，０００円となります。

アメリカ住宅建材セミナー
同様な状態は、ワシントン州主催の米国建材展が今月の２４日から山陰と近畿地方中心行われますので今月まで続きます。鳥取（５．２４）、岡山(５．２５)、神戸(５．２６)、大阪(５．２７)、京都(５．２８)に出かけます。このキャラバン事業は北米の住宅建材の技術と一緒に行うもので、私も今回で確か５回目になると思いますが、HICPM理事の小金沢さんを含め、米国の建材事情に明るい多士多才の講師と一緒の立体的な技術移転セミナーであると思いますのでご参加されるようにお勧めします。詳細は、ワシントン州政府とアメリカ領事館のホームページに紹介されています。

今回の私の講演の中心テーマ
私としては、住宅生産性研究会１５周年目の取り組みとして、このキャラバン事業で工務店を取り巻く社会事情が、
（１）「工務店の生き残りのためには工務店自身の経営生産性向上を高める以外に生き残ることができない事実」
（２）「住宅産業経営の中心が、新築住宅販売から、既存住宅の流通、リモデリング、維持管理を含む住宅地経営に中心が移っている」
ことを訴えて参りたいと思っています。

工務店がおり組むべき課題
「住宅の資産価地を維持向上させるための住宅地経営」がこれからの工務店経営の取り組むべき課題であるということは、世界の先進工業国共通の問題であり、日本でも形を変えて、その必要性が「長期優良住宅」として取り組まざるを得なくなっています。しかし、日本の長期優良住宅の政府による取り組みは、全く「名は体をあらわさない」ものといってよく、単に「高い性能評価を受けた住宅を立てろというだけのことで、高い性能を具備した住宅が長期に優良であるとは限らないからです。

世界の「長期優良住宅」の計画と建設
私たちがHICPMを設立してからだけでも１５年間、私が大学時代から住宅問題に取り組むようになってから約半世紀、欧米の住宅を文献研究から始まって、最近２０年間は、毎年３-６回海外の住宅を自らの目と耳と体で見聞・体験し、文献の調査してきて、はっきり日本の取り組みが間違っていると確信しています。「性能の高い住宅であれば、高い住宅需要によって支持される」ということが本当であれば、高性能住宅を造っている会社は反映し、高性能住宅を購入した人は資産を守ることができるという理屈になります。しかし、現実はそれとは全く違います。
世界の長期優良住宅は、消費者が住みたいと思う住宅地を建設し、長期に亘って確実にその効用が維持できるように守ってきた住宅地にある住宅です。住宅は住宅地環境を構成する部分でしかなく、住宅地環境が健全に管理されていない住宅地にある住宅は、長期優良住宅であるはずはありません。住宅地として定められたマスタープランで定められた土地利用としての建築設計指針（アーキテクチュラルガイドライン）というルールに従って、土地を加工する手段として、住宅が建設されるわけで。マスタープランと切り離して住宅がその土地に建設されることはあってはならないのです。

「長期優良住宅」の維持管理
長期優良住宅は、建設計画されたマスタープランどおり熟成することがなければ、長期に優良であり続けることはできません。「我が家」を大切に思っている人は、「わが町」（アワービレッジ）、「わが街」（アワーストリート）と帰属意識のもてる住生活環境に育てることによってしか、本当に「我が家」守ることはできないことに気付くはずです。そのための住宅の資産価値を高めるシステムを、最初に都市発明家を自称するエベネッツアー・ハワードが｢ガーデンシティ」の論文として明らかにし、自ら都市経営をやって見せたのです。その経験は、その後英国のニュータウンに引き継がれました。又、米国では、J・C・二コルズがディードニヨル「資産形成のできる住宅地経営として、カンザスシティのカントリークラブ「持ち地、持ち家」を前提に実践し、全米を惹きつけました。それを下にニュージャジー州のラドバーンで、チャールス・アッシャーとJ・C/二コルズが、住宅地開発業者が中心となって、住宅を購入した住民主体の住宅地経営管理システムを開発し化した。それが、HICPMが国土交通省の依頼を受けて取りまとめた「超長期じゅうたく地経営管理マニュアル」です。これが「住宅経営管理の三種の神器」だったのです。

住宅が長期に優良であるもう一つの条件
それは、「住宅市場で、常に。売買差益を得て取引されること」をおいてはありません。そのためには住宅がいつも市場において売り手市場でなければなりません。言い換えれば、「その住宅を欲しい」と願う人にとって、「その住宅を現時点で購入したらいくらでできるか」という疑問に対して、「その住宅を購入辞典の建設価格より高くかかる」ということがあれば、買う人はその代金を払い、住宅の売り手は売買さえ着替えられることになります。そのメカニズムが、日本以外の工業先進国はもとより、韓国や中国でも働いているのです。
そのような住宅を生産するためには、まず、消費者の購買力の範囲（年収の３倍以下）で住宅を建設することが出来なければなりません。それを実現するためには、日本の工業性産品が世界で大きな力を発揮しているように高品質の住宅を低価格で生産できる生産性を高めることが不可欠となります。

住宅生産生研究会の月例セミナー
実はここで問題にしている二つの課題、「工務店により健全な住宅地経営」と「工務店による住宅生産性の向上」という問題を学習してもらうために、毎週第１木曜日と第３木曜日にHICPMのセミナールームで１３：３０－１７：３０までセミナーをやっています。
よく「私のセミナーを聞いたことがあるから、何度聞いても同じだ」という人もいることを知っています。しかし、そのような人は、私のセミナーを聞いたというだけで、私が何を話したかという内容に関しては、基本的に理解できておらず、それを実践できていません。私は、工務店経営で、本当に工務店経営を欧米のホームビルダー並みに向上させたいと願う人には、分かってくださるまでご説明をしたいと思っています。
知った振りにCM（コンストラクションマネジメント），CPM（クリティカルパスメソッド），CC（コストコントロール），TQM（トータルクオリティマネジメント）などの言葉を操ったり、「三種の神器」（HOA（ホームオーナーズアソシエイション），MP（マスタープラン）とAGL（アーキテクチュラルガイドライン，アーバニズム，CC&RS（カベナントコンデイションアンドリストリクションズ）を口にするだけで、それを自らの仕事に生かし実践しない工務店は「滅びに向かう工務店である」というべきだと思います。

今月も「三種の神器」のセミナーに参加者があります
私も積極的のこのセミナーのことを紹介してきましたが、２月以来。毎月３名程度のセミナー受講者が４ヶ月続いています。同じ受講者の複数回受講はまだありませんが、今回はあるかもしれません。私は繰り返しご参加される方には、会員３０００円（非会員６０００円）で参加してもらいますが、その際には、当日のセミナーにあった資料を必ず差し上げることにしています。
できれば既に土地を手当てしておられる方や、それに近い段階の人が事業のご相談という形で着てくださる都、より実践的な指導・コンサルタントが出来ると思います。質問を重視して、実践的な指導をしたいと思っていますので、受講者に具体的な問題があったほうがセミナーの効果は大きいと思っています。

CMセミナーと「カルロスゴーンの経営の種明かし」
既に５年ほど前になるかと思いますが、カルロスゴーンがニッサンを立て直したとき、経営は経営者の経営管理によって左右されることを日本人のすべてに示しました。日本のジャーナリズムが、ゴーンに対して「ニッサンの建て直しのためには、日本の経営環境の分った人のアドバイスが必要である」といったときに、ゴーんは、「ニッサンとトヨタと人材及び設備に関し、基本的優劣はあると思うか」と尋ねた。記者たちが「優劣はない」と応えるのを受けて、「それではどうしてトヨタが成長し、ニッサンが衰退しているのか」と尋ねたところ、記者たち何も反論できなかった。ゴーんは、「その違いこそ経営である」といって、それまでの経営陣全員を解雇することを条件に、ニッサンの社長に就任し、２兆８千億の有利子債務のある会社を、２年で配当のできる会社に変化させた。私は、そのシステムは工務店経営に共通することであると考えて、「ゴーンの経営の種明かし」をするとともに、工務店経営に適用する冊子を取りまとめ、HICPMで印刷し、６００部ほどで販売した。今回５月２０日PM13:30-17:30のCM講座で、受講希望者から、このテキストを中心にCMセミナーをやってくれという要望があり、「月例のＣＭセミナー」として実施することになりました。

その他のご案内
すでにグローバル研修企画のほうからご案内がされていると思いますが、先月末ミラノとロンドンに出かけた報告会を、「ホットな情報として」５月１８日にいたします。研修ツアーの目的は、本物の「長期優良住宅」というものを実現する仕組みを、これまでの調査研究の成果を改めて検証することでした。このセミナーでは参加者の多様な語疑問に答えるということに重点をおきたいと思いますので、ご参加の方は多くの疑問を抱えておいで下さい。たくさんの写真をご覧いただけます。

皆さんこんにちは
１０日前に立ち寄ったスイス訪問
２０１０年４月２７日から５月３日の５泊７日のスイス旅行について報告いたします。最初到着したチューリッヒは10日前に列車を乗り換えるため、この地に足を下ろしたところです。
４月１４日のアイスランドの火山エイヤ・フィヤットーラ・ヨークトル噴火で、北ヨーロッパの空港が、離発着禁止措置をとり、４月１５日から２１日まで空港は閉鎖されました。そのため、当時ミラノサローネを見学し、１７日まで滞在していたのですが、飛行機が飛ばないため、それまでの宿を追い出されました。17日の仮の宿は旅行社によりミラノで用意してもらい、18日の早朝ミラノ中央駅からスイスのチューリッヒに向かいました。そして、チューリッヒで乗り換えベルギーのブラッセルに向かいました。今日から10日前に同じチューリッヒにいたのですが、窓から眺めた最初のチューリッヒを、今度はバスの車窓から同じ景色を１０日前の避難民の気持ちとは全く違う観光客の気持ちで楽しむことができました。

最初のチューリッヒでのバス旅行
チューリッヒ空港からグリンデルワルトまでは、バスで1時間半ほどの旅でした。車窓からの景色の特色は、高い厳しい姿をした切立った岩山と、その山裾に緑の牧場が広がり、そこに放牧されている牛たちの長閑な景色が続いていました。バスから見える建築物の前面には、シャレーと呼ばれるスイスコテッジのデザインを継承したウッドレースを使ったバルコニーが特色あるスイスの景色を作っているように感じられました。厳しい山岳風景とそのふもとにひろがる緑の丘陵に、小さな集落が形成され、その建築には切り妻の破風やバルコニーの手摺子にウッドレースが使われていることで、森林豊かな山岳国家にきたという印象を受けます。
街を囲んで切り立って高い岩肌の切り立った山岳が囲み、スイスという私の先入観にぴったりの景観を見ることができました。ホテルはなんとなしに田舎っぽい裏寂れた感じですが、部屋は結構広く、インテリアには「無垢の木材」が造作材と家具に使われていて、スイスの宿という感じを演出しています。ホテルは、街中にありました。少しスチームの暖房は今日の気候が暖かくなったという理由で切れていました。

ユングフラオ鉄道の観光
グリンデンワルトでの最初の朝は、６時１５分モーニングコールを受けて窓を開けて、目前に聳え立つアルプスの岩肌に残る残雪が桃色に光っていましたが、太陽が高くなると桃色に光は消え、真っ白な山肌になっていました。８時にホテルを出て、５分足らずのところにあるグリンデルワルトの駅まで歩きました。そこから、ユングフラウヨッホ（海抜３４５４メートル）ヨーロッパでケーブルカーが登ることのできる最高の高さのスフィンクス展望台にユングフラウ鉄道で登りました。そこからアルプスの白い山々(ユンブフラウ、メンヒ、アイガー、シルバーホルンなどの山々と、世界遺産のアレッチ氷河を眺望しました。
グリンデルワルトから約２０００メートル近くケーブルカーで登る間に、窓から見える景色は牧草地と家畜の見える丘陵と、そこに生活する人々の住宅地から、雪山へと大きく変化していきました。途中、クラインシャルデイックの駅からは、長いトンネルが２つ続き、その停車した２つの駅はいずれもトンネルの中にありました。そこでは、岩山の中に屋外の景色を調合できる展望台が夫々３箇所つくられていました。そこではいずれも、それぞれ５分間の写真撮影タイムの停車がとられて、観光局が存分アルプスを楽しめるようになっていました。
そこからは、もはや人々の生活するのどかな村の景色は見ることはできず、一面白銀と切り立つ岩山の雪景色で、一面の開く銀の高山に囲まれた氷河が、ひとつの景色として見られるということも驚きでした。短時間でスフィンクス展望台に立って見渡すことのできた別世界を見て、あまりにも早く到着できたために、そこに２０００メートルの高低差があることを感じさせない不思議な空間がありました。

世界遺産ベルン（スイスの首都）観光
ベルンはスイスの首都である都市で、郵便関係の国際機関もある歴史のある都市です。そのベルンの旧市街地全体が世界遺産の登録を受けているということで、観光ガイド月の見学が行われました。ガイドとは、旧市街地を遠望できる公園で待ち合わせることになりました。その公園は旧市街地とアール川で切り離されたところにあり、まず旧市街地を公園から遠望しました。
ベルンの旧市街地の観光は、バスで市外地の周辺を回ってから、ベルンの中心地に停まり、そこでガイド名案内で中心市街地の観光をしました。旧市街地はアール河が「つ」の字の蛇行する半島状のところに作られていました。地形を見るかぎり、ベルンの町の生い立ちの最初は、たぶん昔の要塞としてこの地形を生かして造られたようでした。
そこに形成された旧市街地は、それを一望することの出来るアール河を横断して旧市街地に入ることの出来る橋からの眺めによっても判断することが出来ました。旧市街地全体が、あたかも盆栽を見るように、都市全体が吟味しながら作られていったきめ細かい調和を感じさせてくれます。
大伽藍を始め多数の教会の塔が町全体に散在して建設され、豊かな調和したスカイラインを作っていました。そして、旧市街地を包み込むように流れる広い川幅のアール河とその岸辺に並ぶ大樹が、広場や噴水などと結びつき、町全体の趣を高めていました。
伽藍の塔の高さが１００メートルを超す大聖堂を中心に、アーケードのある商業・業務地が張り巡らされ、その街並みと官公庁とが有機的につながり、そこに働く人々の住宅や、公園や噴水が街のあちこちに造られていて、美しい都市を造っていました。
町の中心にある１２世紀ごろ作られたというカラクリ時計には多数の人形が役割分担して面白く時を告げるというものでした。午後５時を告げるときにあたり、その精巧な技術を驚きの目で見守ることになりました。

世界遺産にふさわしい都市
街を構成する建築物は、基本的に砂岩を使った石造建築ですが、すべての建築物の高さは５－６階以下に制限され、前面道路からの後退規制(セットバック)がまもられ、かつ、すべての建築物が審美的に吟味されたしっかりした歴史様式建築として建築されていました。都市の文化性の高さは、それを構成する建築物が、それぞれ誇りを持って建築されていることをおいてなないということを感じさせてくれました。
特に都市景観を守るためには、都市に立つ建築物の形態と意匠の重要性が鍵を握っているという原則を尊重し、安易な建築物の増築を禁止することがやられています。経済の成長とともに建築物の床需要が拡大していることに対して、都市景観を変化させないための対策として、政府の所有する図書館、中央銀行の所有する金庫、街の商業・業務ビルのすべてにおいて、地下の利用を図る増築で建築床需要に対応していました。建築物の建て替えなどの再開発は、基本的に禁止されているだけではなく、町がとても美しく維持管理されているところに、市民が自分の年に誇りを持ち、世界遺産の名にふさわしい都市経営をしていることを窺わせることを見ることができました。
中心市街地にはアーケードのある建築物がれんたんして作られ、人々はショッピングを楽しむことができるようになっています。さらに、レマン湖湖畔のヨットの係留場に面した公園は、都市の３方にアール河の優れた眺望があることから、多数、設けられていました。そこには公園や散策路が作られ、多くのベルビュー(眺望のよい)レストランやバーが立ち並び、市民の憩いの場所を作っています。カジノも待ちの中心にありますが、権威のたる高級エンターテインメントのカシノで、日本のパチンコ屋といった大衆娯楽ではないようです。
都市全体が世界遺産の指定を受けている都市として、かって、ベルギーのブルージュを２度ほど訪問したことがあります。ブルージュはヨーロッパの北の玄関であった反映の真最中に河床が上がり、交易船が大きくなり、そのため再興の反映をした都市が突然死するという事態になったのです。そのよさをブルージュの人びとが誇りに思い、守ってきたのとよく似ていることをこのベルンの町でも感じました。

熊を蘇らせたベルンの町
ベルンでは、都市の紋章である熊は、ベルンの都市名をつけるに当たって、統治の支配者が最初に借りをした動物の名前にしようとしたことが都市名の起源が熊だといわれています。今では森林は開発され熊の住める環境はなくなっていることから、野生の熊はいなくなった国です。しかし、そこに熊を自然に近い形で生息させようと、熊を都市の中心のアーレ河に面した広く自然豊かな動物園としてつくりました。そこの熊たちに国民の愛情が降り注がれるような環境として飼育し始めたといったゆとりを感じさせる国でした。この熊たちがアール河の広い土手の斜面とアール側を自分の王国とばかりに飛び歩いたり、泳いだりしている様子を各地からバスを連ねて見にやってきていました。
ガイドさんのお話では、国民が音楽鑑賞や舞台鑑賞といった文化的催し物を数千円程度の日本の２－３割程度の非常に安い費用で享受できることを喜んでいるのを見て、うらやましい国だと思わずにはいられませんでした。同じく、ガイドさんから聞かされたお話として、スイスでは、犬にも乗車券があって、人間並みの扱いをしていることに、高い社会の人間性のある熟成を感じ、ミナそのような社会にたいそう感激したようでした。

ワイン生産をする世界遺産に指定された小さな村
今日は朝からバス旅行です。グリンデルワルドからスイスワインの生産地区、世界遺産ラヴォー地区に出かけました。あたり一体に小さな規模のぶどう畑が広がっていて、そこでは昔ながらの小規模経営で、ぶどう酒生産者が武道農場の経営と一体的に小さな規模でぶどう酒を生産している地区です。その中の一軒の農家でぶどう酒製造業者のワインの貯蔵庫とお店を見学しました。そこではまず、ワインタルが２０近く置かれている貯蔵庫で試飲をさせてもらってから、ワイン作りのお話を聞きました。ワインの醸造する大きなたるはオークで作られた年代ものもありましたが、そこにはいろいろ絵が書かれていて、ワインをつくりながらいろいろな物語を考えながらワインをつくっていることが伝わってきました年毎のワインの出来がワインの質を決めているということや、ワインをブレンドすることで熟成した味を作れるということも説明されました。
ワイン樽を見学してから、この家の裏手に作られているコンサーバトリー（温室）のレストランで、４種類の赤と白のワインを試飲してきました。裏庭につくられたコンサーバとリー(温室)からは、その先に広がるぶどう園が見渡せるだけではなく、その裏庭には、散策できる庭園にもなっていて、お客さんたちがワインを楽しめるレストランになっていました。そのためワインを飲む雰囲気としても素敵な環境できていました。

グリーンツーリズムに支えられたぶどう酒製造業
多分、多くの都市居住者たちは、このようなブドウ農家の豊かな自然を取り入れた環境の中で、ぶどう酒を飲むことを楽しみにやってくることを相手に商売をしているようでした。ヨーロッパで盛んに取り組まれているグリーンツーリズムがここにも生きているのだと思いました。
このブドウ農家は、自宅でエンドユーザー（最終消費者）に対してぶどう酒を販売するという消費者直売をすることで、小規模で豊かな経営が出来ているように思われました。
その住宅、兼、ぶどう酒工場、兼、ブドウ農園、兼、レストランの裏庭には、きれいな花が一杯咲き乱れた庭が作られていて、その外側にブドウ畑が広がってあるものを見学しました。この建築物も裏庭から美しく見ることが出来るように設計されていました。
前面道路から見られる建築物のファサードと名まったく違った裏庭からの景観を重視したリアーファサードが作られていました。裏庭から見るその住宅のリアーファサード(裏側の庭から見た景観)はとても美しいもので、グリーンツーリズムの一巻としてレストランに来た人も、その景観を楽しめるにちがいありません。
それだけではなく、きっとブドウ畑で仕事をしていても、この住宅は自分にとって誇りの建物に映るに違いありません。ぶどうはまだ小さくて６月ごろになると大きな弦を伸ばすということでした。毎日のようにブドウが育っていくことを楽しみにする豊かな農家の生活を見ることができました。

スイスのチューリップフェスティバル
昼食はお魚料理を食べてから、レマン湖湖畔のモルジュという町に出かけ、そこでチューリップフェスティバルを見学しました。そこには色とりどりのチューリップが面白い図形を作って植え込まれ、多くの見学者を喜ばせていました。平日でしたが、多くの見学者があり、好天気に恵まれて、中でも高齢者や身障者の方々が介護者に連れられて見学している様子は、ほほえましい社会運動を見る思いでした。チューリップの色や形も驚くほど多く、これも人びとがチュウリップを改良又は改変して作り出した変種で、それがチューリップ見学者たちを喜ばせていました。チューリップがバブル経済の最初の経済破壊を演出したといわれるだけあって、チューリップフェスティバルはその名残を見せてくれていました。

ガソリン車の追放を実現したチェルマット
今日の見学はそれまでで、そこからチェルマットまで３時間近いバス旅行で沿道の景色を楽しみました。スイスの中でもチェルマットでは、市内へのガソリン車が乗り入れできないことになっていますので、私たちのバスも乗り入れすることは出来ず、途中から電車にのりかえてチェルマットにはいりました。
チェルマットの街の中には、いかにものんびりしたボックス形の電動自動車が走っていました。自動車の形まで四角いスピードのでなさそうな形にしなくてもいいように思えますが、この一見、古臭い形の自動車を持ち込むことで、住民の意識も高まっているように思えました。その徹底さには、地方分権の強さというか、住民の意識が政治を動かしている先進国らしさを感じました。
ホテル「シュロッスホテル」からマッターホルンが眺望できます。夕食後夜の待ったホルンを橋の上から見てきましたが、それはシェルエッと賭しての夕景です。明日はこのホテルから早朝移動して、朝焼けのマッターホルンを見る予定です。その後、ユングフラウの展望台に登って、(高地)に移動し、マッターホルンを見に出かけることになります。

木造建築文化の生かし方
今朝は５時３０分に起床し、５時５０分にマッターホルンに朝焼けにピンクの光が当たるのを見るために出かけました。期待通りマッターホルンの頂上部分がピンクに変わり、参加者は大変感激をしました。朝焼けのマッターホルンは数分で終わりました。
マッターホルンの朝の頂上がピンクに変わった珍しい姿を沢山写真にとってから、チェルマットの市街地を細い小道にまで入り込んで見学して回りました。昔からの住宅や創このような木造建築から、現代風に改良した伝統の木造建築と、さらに、現代の観光需要に対応する中層高容積のホテル建築で、鉄筋コンクリート造に伝統的な木造建築の詳細を取り入れた木造化粧建築が殆どで、沢山建てられたこれらの建築は、全くこれまでの木造建築の感覚を維持し不自然さを感じることなく見ることができました。
現代建築されている建築物の多くは、観光客やリゾート客を相手にしたホテルなどの中層の鉄筋コンクリート建築物が多くなっています。これらの建築物に、伝統的なスイスのシャーレ（山小屋）建築文化を担わせるために、かつての木造建築が担ってきた木造建築のディテールを取り入れることが積極的に実施されています。その結果、これらの新しく建築された鉄筋コンクリート造の街並みには、伝統的な木造ン建築詳細を採用しているため、伝統的な木造による街並みのデザインを壊すことはなく、街並み景観にスイスらしさを導入することに大きな成果をあたえることに成功しました。この木造の建築詳細を鉄筋コンクリート建築に取り入れる成果は、日本の街づくりにおいても、この経験を日本の事情に読み替えて実施すべき課題だと思いました。

スイスアルプスの景観と気象の変化
本日はまず午前中は、アルプスの3大名峰といわれるマッターホルンを標高3,150メートルのゴルナーグラートの展望台から眺望することでした。天候は快晴で、マッターホルン同様モンタローザをはじめ、四周に見られる頂上に雪をいただいたすばらしい景色を見ることができました。多くのスキーヤーたちが春雪スキーを楽しんでいました。アルプスの天候は変わりやすいということも聞いていましたので、マッターホルン観光を終わったら、大急ぎで、早速標高3,899メートルにあるマッターホルングレイシアパラダイスのあるクラインマッターホルンの登山口にある展望台に、グレイシアパラダイスをみるためにロープウエイを乗り継いででかけました。
展望台のあるアルプスの頂上はガスが出始め、これまで私たちがここ数日間に見たアルプスとは違って、風も強く、ガスが視界を塞ぎ、危険な天候になり、眺望も全く悪くなってしまいました。スキーヤーたちもこの天候の変化に敏感に反応し困っていました。
最初マッターホルンに登頂したウインパーは、登頂計画を立案後、4年の失敗を経験してから後に8人で挑戦し、登頂に成功しました。しかし、登頂した７人のうち4名が帰山の途中に、滑落事故で死亡したという話しを聞かされました。今日の気候の変化を見ると、十分創造できることだと感じました。私たちは、快晴の華やかなアルプスとともに厳しいアルプスも経験できてよかったと思っています。

今日は朝から曇っていまして、昨日まで見られたマッターホルンの頂上は雲に隠れていました。チェルマットの街は、ガソリン自動車乗り入れを禁止していることから、私たちのバスも、まず、駅まで歩き、そこから列車に乗ることになりました。チェルマットから、マッターホルン鉄道からクールまで４時間３０分の列車の旅でした。クールの駅からの列車の中ではランチボックスが配られ、それを賞味しながらの汽車旅行ということになりました。
赤い大きなランチボックスの中には、赤ワイン、チーズ、パン、サラミ、バター、ミルクチョコレート、ヨーグルトなどのスイスならではの乳製品が一杯詰まっていました。
登山列車で、世界一遅い急行列車を自慢にするユングフラウ鉄道は、急斜面にあったことを説明する斜めに受け板の作られた「登山列車用グラス」が配られました。列車からの景色は、いずれもそのグラスにあらわされたような険しい急斜面で出来た山岳風景と、その麓に広がる牧草地と酪農村落風景と、観光地が見えました。

世界最遅い急行列車の事故
世界最遅急行列車のたびは、景色をゆっくり楽しめるものでしたが、乗り換え予定駅のクールの数駅前に列車が電気事故により車両が使えなくなりました。世界でもっとも遅いことをうたい文句にしていたマッターホルン急行は、ついに予定時間に予定駅につくことをあきらめることになりました。そこで代行の列車に乗り継ぎ、クールにつきました。しかし、乗り継ぎに時間がかかり過ぎ、あやうく、予定した氷河鉄道への乗り次ができなくなるところでした。
氷河鉄道ベルニナ線に乗り継ぎました。しかし、今日は天候が悪く山頂は雲に覆われアルプスの３大、名峰ベルニナアルプスを見ることはできませんでした。
ベルニナ観光を終えたところにバスが迎えに来ていましたので、そこからサンモリッツまでバスで買えることができました。１日乗り物の中で過ごしたたわけですが、天気には恵まれず、曇天で、期待したアルプスの眺望を満喫することはできませんでした。しかし、これまでの天候が良過ぎたことから、かえって、今日の曇天はこれまでの観光が幸運に恵まれ過ぎていたことを感じさせるものとなったと思います。
サンモリッツの街並みは、高級ブテイックが立ち並び、いかにも高級リゾート地という街並みになっていました。高級なホテルも林立し、街の中央にある湖からの景色は大変豪華なものでした。