上記当事者間の東京地方最判所立川支部平成２３年（ワ）第６９７号所有権移転登記等請求事件につき、同裁判所が平成２３年１２月２１日に言い渡した判決は不服であるから控訴を提起します。

第１．原判決の（主文）の表示
１．被告坂元克郎は、原告に対し、別紙物件目録１記載の不動産について、平成２３年１　　    月１５日売買を原因とする所有権移転登記手続きをせよ。
２．被告坂元克郎は、原告に対し、没し物件目録１記載の不動産を明渡せ。
３．被告伊藤綾子は、原告に対し、別紙物件目録２記載の不動産について、平成２３年１　    月１５日売買を原因とする所有権移転登記を完了せよ。」
４．被告伊藤綾子は、原告に対し、別紙物件目録２記載に不動産を明渡せ。
５．訴訟費用は彦倉の負担とする。
６．この判決は、第２項、第４項に限り仮に執行することができる。

第２．控訴の趣旨
１．第２原判決を取り消す。
ただし、原判決中、２，４，６に関しては、明渡し断行仮執行が立川支部執行理の下で強制的に執行され、原判決自体意味の廃判決となっているので、控訴するわけには行かない。
２．被控訴人の請求を棄却する。
３．訴訟費用は、一審、二審とも被控訴人の負担とする。

第３．控訴の理由は要約すると、以下の３点である。
１．被控訴人である諏訪２丁目住宅管理組合は、その認可までの経緯を検討して、マンション建て替え円滑化法第４条（基本方針）、第９条（設立認可）、第１２条（組合認可の基準）および第１５条（時価補償）、第７５条（補償金）及び建物区分所有法第６２条並びに国庫補助均等的施下法等に違反して認可されたもので、憲法２９条に違反し、法律上正当な権限を行使する資格を持たない団体である。建て替え組合は、法律上その正当性を証明できない限り、法律上強制権を行使して建て替えを実施する権限ない。

２．披控訴人が供託した１、１７０円の供託金は、マンション建て替え円滑化法第１５条及び第７５条の補償額に違反した供託金または建物区分所有法第６２条に違反し、建て替え事業で権利変換を求めない人に対する強制的に地区外に排除する者にたいする時価補償金ではない。よって、この供託金によって、控訴人２人の財産を剥奪することはできず、控訴人のマンション所有権を、強制的に被控訴人に移転することはできない。

３．マンション自体は、既に披控訴人によって取り壊されているため、その権利回復は不可能になっているため、被控訴人が損害賠償を行うのならば、被控訴人が東京地方裁判所立川支部の裁判において証拠として披控訴人が提出した甲第８号証を根拠として、控訴人一人につき補償金として、３，１５９万円を目安とし、それに加え、目下、控訴人が仮設居住を余儀なくされている費用５００万円及び、披控訴人が控訴人に与えた心身両面に渡す多大な損失に対する慰謝料５００万円を加算した総合計４，１５９万円に対し、日歩５銭の延滞利息を含めて控訴人に支払え。

第４．本事件に関係する日本国憲法、マンション建て替え関連法及び国庫補助事業
１．一審において控訴人の主張が認められなかった理由
２人の控訴人は、善良に納税義務を果たし、３０年以上前から日本の将来の経済環境も考えて自らの人生設計してきた。マンションを「終の棲家」として取得し、約１０年前に住宅ローンを支払い終え、内部をリモデリングし、毎月５千程度の住宅管理費の支払いで、月額１２万円の年金生活で、病院通いをしながらも自力で、ささやかながら豊かな生活を送ってきた。現在強制立ち退きをさせられたこれまでの半分程度の狭いアパートで、月額４万円もの家賃（これまでの住居費負担の１０倍）を支払って定住できる住宅を見つけるまでの仮住まいを余儀なくされている。供託された供託金では、これまでと同様なマンションは購入できず、供託金は、移転補償金、仮住まいを含むと、法律で定めている補償金の３分の１強にしかならない。なぜ、日本国憲法下の法治国において、建て替えによって利益を追求している被控訴人によって、建て替えの犠牲を強制される控訴人が、浮浪者同然の状態に貶められようとしているか、一審判決はその不条理さ、理不尽さが裁判で全く認識されなかったことにある。その原因は以下の５点であると考える。
第一は、法律を蹂躙して進められている本建て替え事業が、法律に明確に違反していることを、控訴人が裁判官に準備書面として説明したが、それが一審裁判では、事実上審理の対象にされず、裁判官に説明できなかったことにある。
第二は、最初から被控訴人の要求を認め、その予見の下に、裁判官が法律を立法趣旨、立法の背景及び文理解釈にさかのぼって正確に理解しようとせず、かつ、行政処分は正しいという前提に縛られて被控訴人の論理を前面的に受け入れたことにある。
第三は、控訴人には、専門的知識経験がなく、かつ、代理弁護人を立てる経済的能力がなく、事実上、本訴訟を維持するに足りる専門知識を有する補佐人がいたにも拘らず、一審裁判官は控訴人からに補佐人申請を再三にわたり根拠なく拒否し、控訴人の裁判を受ける権利は抹殺することに公判の時間を割き、控訴人の求める審査をしなかった。
第四は、代理人弁護士による示談による解決に絞り、控訴人に出入り人弁護士の雇用を強要した。控訴人にはその指揮に応じられず、ついに、裁判官忌避が申請された。裁判期間の過半は、裁判官忌避の審査に費やされ、実質審理はされていない。
第五は、その間に行われた民亊保全法による明け渡し断行仮処分が執行され、控訴人は酷暑の８月１２日に自宅マンションから暴力的に放逐され、約１週間野宿を余儀なくされた。その結果、事実上、控訴人の求める審理は全くやられず、判決は被控訴人の訴状の繰り返しで、最初から裁判官は被控訴人の請求どおりの判決をする予断どおりのはんけつなった。これは、法治国の裁判としてあってはならないことである。

２.法治国の秩序を信じてきた控訴人
日本における裁判は、日本国憲法で定める国家と国民との契約に基づき、私有財産権の保護を含む基本的人権を国家が守るという前提で国民に納税義務が課せられ、法律に照らして適正な裁判を受ける権利が認められている。また、憲法の下に作られた法律は、いずれも憲法の枠組みの中で、それぞれの法の目的を実現するものである。
控訴人は、法治国日本を信じ、本建て替え事業の経緯を最初から見てきて、本建て替え事業自体が、法律に違反を積み重ねて進められたものという確信があった。そこでこの事業は、行政により阻止されると信じてきた。しかし、多摩市及び東京都知事は、逆に、違反を幇助して、法律違反の建て替え事業を認可してきた。その原因をよく調べてみると、国土交通省住宅局の建て替え事業の補助金を交付する担当官自身が、法律違反を容認する指導をし、本建て替え事業を違法に実施させた経緯があることが分かった。
そこで、控訴人は最後の望みを司法に賭け、法治国のジャッジとして、法律に照らして事実審査をしっかり実施し、違法の事実を明らかにしてくれると信じていた。しかし、その信頼は裏切られた。それは、第一審の判決を見る以前に、人権を無視した明け渡し断行の強制執行が行われ、野宿を強いられたことではっきりした。しかし、それでも日本は法治国であると信じて控訴審に臨むことにした。

３．憲法第２９条とマンション建て替え円滑化法
マンション建て替え円滑化法はその立法に当たり、憲法第２９条の私有財産権の保護の規定との関係で、それまでの「マンションの老朽化等に条件を建て替え条件から外す」代わりに、「民主的な組合員の手続きが行われるという条件が守られるならば、組合員の５分の４以上の賛成があれば強制的に建て替えをできるようにする」ことになった。
その規定が「第４条の基本方針」である。その基本方針の内容そのものを、判例や英米法における判例を束ねた慣習法と同じ形で作られたのが、「二つの民主的な手続きを定めたマニュアル」である。
このマニュアルでは、住宅管理組合の組合員独自の予算で作成したマニュアルで定めた建て替え計画に基づいて、｢建て替えに絞って検討をする｣ことを組合員の５分の４以上の賛成で決定する｢建て替え推進決議｣を締結することにより、建て替えへの取り組みを組合合意として建て替え事業計画を進めることができると定められた。
その後、組合員の意向を正確に反映した建て替え事業計画を立てることをするために、国は、優良建築物等整備事業補助金制度を利用して、上記｢建て替え推進決議｣を補助条件にして３分の２の補助率で国庫補助金を交付できるようにした。
その「補助金を使ってまとめた建て替え事業計画」を組合員の共通の建て替え事業の認識として扱い、その事業計画に対して組合員の賛否を図り、その５分の４以上の賛成でもって、最終的な｢建て替え決議｣をするべきことがマニュアルで定められた。
この２つの５分の４以上の賛成決議、｢建て替え推進決議｣及び｢建て替え決議｣の手続きを踏んだうえで、マンション建て替え円滑化法第１５条及び第７５条で定めている「、建て替え事業に参加することのできない者に対する損失補償、並びに、その敷地の利用権と建物の区分所有権それぞれに関し、時価補償する」ことが定められた。この規定により、建て替え事業によって利益を受ける組合員は、建て替え事業に参加できない者に対して「適正な損失補償」をすることで、「強制権を持った事業をすることができる」とする法律を制定した。

４．マンション建て替え円滑化法と優良建築物等整備事業補助金
この法律制定の関連改正として建物区分所有法の改正が行われ、第６２条における｢建て替え決議｣も時価補償もマンション建て替え円滑化法と不可分一体の運用を前提に定められたものである。一審判決で、建物区分所有法の｢建て替え決議｣の条件を列挙している。しかし、憲法第２９条に適合すると判断できる条件として、「第４条の基本方針｣の規定が置かれ、第４条の内容としてマニュアルに定められた。よって「建て替え決議｣は、マニュアルで定めた条件を満足するべきことは、同法の立法の国会審議、衆参両院の付帯決議を見れば明白である。同マニュアルは、行政指針や法律に基づく行政命令ではなく、判例や慣習法同様、第４条の手続きが、「マニュアルの内容として定められた」とする条文の暗黙裡 (Implied clause)の理解がされているものである。
しかし、被控訴人は、多摩市の紹介もあり、本件マンション建て替え事業を実施するに当たり、江戸川マンション事業でNHK・TVで一躍、「建て替え専門業者」として売り出した訴外旭化成ホームズ㈱と接触を持つことになった。そして、被控訴人は、組合員に隠れて「建て替え事業者になるという了解」を与え、その前提で組合のコンサルタントになった。
被控訴人はコンサルタントの指導を受け、国庫補助金を詐取横領して建て替え事業を実施しようと計画し、組合総会で補助金詐取するための準備決議をさせた。組合員には、｢政府が建て替え推進事業を進めているので、『建て替え推進決議』という名称の決議を５分の４の組合員の賛成で総会議決すれば、建て替えをするか、修繕をするかどうかという検討をすることが出来、その補助金には紐がつかない｣と説明して決議をさせた。
その背景には、マンション建て替え円滑化法が制定され、優良建築物等整備事業補助金による事業実績を作るためにあせった国土交通省住宅局INU市街地建築指導室長(現在住宅局付審議官)が、東京都及び多摩市長を訪問し、マンション建て替え事業推進のために補助金の受け入れ制度の整備を要請し、｢建て替え推進決議｣の形式が整っていれば補助金は支給するといって、法律(マニュアル)違反を容認することで事業推進した事実がある。同室長は、その後、不正な補助金交付決定であったとする組合員の追及に対し、補助金申請書に添付された「建て替え推進決議｣は、多摩市及び東京都を経由したもので、それを正しいと信じる以外になく審査しようがない、と開き直った。

５．｢建て替え決議｣の前提条件となる国庫補助事業
被控訴人による国庫補助金申請は、まさに、コンサルタントの指導どおり、マニュアルに定めた｢建て替え推進決議｣の実体のない名称だけの「決議｣を添付し、組合総会の議決を経ないで申請された。その異常さを見て、多摩市長から補助金交付申請に冠する総会決議を求められた。しかし、組合員の隠れて隠密裏になされた申請であるため、総会決議は存在しない。そこで建て替え推進を謀略的に進めた組合幹部が、総会決議はないが、「理事長の執行権」と言い訳をつけた謀議文書｢意思決定原義｣を多摩市に提出し、「総会決議と同様なもの」として扱って欲しいと要求した。多摩市長は違反を承知して、国庫補助金の交付申請を行い補助金の詐取した。そして、被控訴人はそれを訴外旭化成ホームズ㈱に、マンション建て替え反対者の切り崩し工作費と、旭化成ホームズのやりたい建て替え事業計画作成に使わせた。その被控訴人が求める業務に使われた国庫補助事業の合計金額は、５億１千２百７十万円である
訴外旭化成ホームズ㈱が纏めた建て替え事業計画は、それが完成した段階で組合員の意向調査を実施した段階で、約３０%以上の組合員が反対の意向を示した。そのため、被控訴人は、この「国庫補助金を受けた建て替え事業成果」は、「建て替え決議」には利用できないと考えて、その成果をもとにした｢建て替え決議｣をしないことにした。
先の補助金の使用が国庫補助金等適正化法に違反しているという理由で、被控訴人、多摩市長、旭化成ホームズ㈱が刑事告発を受け、多摩中央警察署から書類が東京地方検察庁立川支部に送られ、被告発人に訴追の危険性が高まった。そこで、刑事事件として起訴されない工作として、この事業が円満に別の業者に担わせる工作が必要であった。

６、法律に違反した｢建て替え事業者選定競技｣
それに代わる方法として、法律に定められていない違法な業者選考方法として、多摩市で多くの事業をやり、多摩市と関係の深い東京建物㈱に事業を担わせる「裏約束」のもとでのカモフラージュコンペであった。
マニュアルで定めているやり方は、先ず組合員が希望する建て替え事業計画を立案し、｢建て替え決議｣として決定して後、建て替え事業の実施を希望する建設業者を公募して、その中から選考する方法である。業者の選考を事業計画と言った意図して行うやり方には、事業計画事態に組合員の建て替えの意向が十分反映されないとして、マニュアルでは認めていない方法である。しかし、被控訴人が、訴外多摩市長及び旭化成ホームズ㈱を表向き不正を行った者ではなく、建て替え事業から撤退させることと、建て替え事業を強行することであった。そこで新しい不正な芝居を考えた。
被控訴人は、不動産研究所に働きかけ、組合員の財産である土地の評価で不当な操作を依頼し、通常であれば考えられない土地価格の減価率を持ち出してその評価を７８%に落とし、そこで生み出した費用１戸当たり３５０万円と通常の引越し等の費用を合算して｢１戸当たり５００万円の移転等補償金を支給する｣という条件で建て替え業者として選考されるように東京建物㈱に提案させることにした。その結果、東京建物㈱は、組合員から圧倒的な支持を得て建て替え業者に選考された。

７．「建て替え事業者の選定」と「建て替え事業内容」と｢建て替え決議｣
多摩市長と旭化成ホームズ㈱が刑事訴追を免れる環境が出来、建て替え事業のできる業者が東京建物以外に存在しなくなったとき、東京建物㈱は、被控訴人との間でかねてより約束していたとおりの筋書きでの条件変更の提案を組合員に持ちかけさせた。
｢リーマンショックによる経済環境の変化による１戸当たり５００万円の移転等補助金の支給はできなくなった。もし補償金を要求されるなら、東京建物㈱は事業から撤退せざるを得ない｣
案の定、建て替えについてきた組合員は脅え、組合幹部は｢東京建物㈱の申し出は、全面的に呑むしかない｣と組合員を説得した。組合員が怯んだ隙を見て、建物の区分所有法第６２条に基づく一括建て替え事業としての｢建て替え決議｣を強行したのである。
一審判決で示された｢当裁判所の判断｣は、マンショ建て替え円滑化法及びその関連改正された建物の区分所有法の立法の背景、経緯、文理を全く省みず、単に、被控訴人の主張をそのまま記載しているもので、まともな審理を尽くしていない証拠である。
このような不当な｢建て替え決議｣であったため、被控訴人も東京都知事の認可に不安を抱いたに違いない。２２年３月に｢建て替え決議｣を実施し、東京都知事に建て替え事業組合の認可申請を行った。マニュアルによれば、「建て替え決議時点で建て替えをしないことが組合として確定したのであるから、修繕積立金は、その時点の所有者に返戻する」ことが定められている。しかし、被控訴人は、建て替え組合の認可申請をしながら、修繕積立金を返戻しないだけではなく、逆に徴収し続けた。

８．東京都知事による建て替え組合の認可
それは、違反を積み上げてきた被控訴人には、「建て替え組合の申請をしても、東京都知事からの組合認可が得られるという確信が持てなかった」のではないかと考えられる。被控訴人は、東京都知事の組合認可（２２年１２月）の得られる見通しが得られた認可の得られた１ヶ月前の２２年１１月まで組合員から修繕積立金を不当に聴取し続けた。
東京都知事の組合認可は、マンション建て替え円滑化法の多くの条文に違反しているが、中でも、第１２条に定める「組合認可の基準(第１０号)」に違反して認可した。
控訴人は、国土交通大臣に対し「東京都知事の建て替え組合認可は法律に違反した認可である」と不服審査請求をしたが、却下された。現在、国土交通大臣の却下処分は法律に照らして間違っているとする行政事件訴訟として東京地方裁判所で係争中である。
この裁判において、裁判長は、「国土交通大臣の不服審査請求の却下という手続きにしか立ち入れなく、東京都知事の認可の事実まで踏み込めない」という趣旨の発言をして結審した。もし、このような裁判に終始するとしたら、｢違反はやり得｣という不条理な社会となってしまい、国民の司法に対する信頼は失われることになる。

第５．控訴理由の根拠及び説明
１．東京地方裁判所立川支部による不当裁判
（１）法治国の司法を信じてきた国民の裁判を受ける権利を蹂躙した裁判所
控訴人２人の諏訪２丁目住宅管理組合員は、下記のような行政的に容認された違法な建て替え事業を司法が許すことはないと信じ、また、法廷で憲法が国民に保障した裁判を受ける権利が保障されると信じ、「控訴人が法定で陳述した主張の事実確認はされるもの」と信じていた。しかし、控訴人が主張した被控訴人が犯した違反の事実関係に関し、東京地方裁判所立川支部の一対の裁判、即ち、木目田裁判官(所有権移転裁判)及び村田裁判官(明け渡し断行仮処分民亊保全裁判)は、いずれも全く審理の対象にせず、その判決は、東京都知事のなした認可自体が第８，１で指摘するとおりの法律違反を犯し、建て替え組合を認可したものである。
一審判決文中、「第３　当裁判所の判断」は、被控訴人の言いなり主張を容認したもので、事実関係としての認識が間違っている。中でも国が定めた２つのマニュアルは、立法時に憲法第２９条の抵触しない民主的な合意のやり方として、マンション建て替え円滑化法第４条の内容を定めたもので、判例や慣習法と同じ位置づけのものである。定められた組合員共通の検討を前提にした「５分の４以上」の賛成による強制権付与の根拠を定めたものである。つまり、国、東京都及び多摩市が違反を幇助してきた行政による処分を、司法もまた、追認するものでしかなかった。

（２）補佐人の参加を拒否した控訴人不在の裁判
控訴人二人はいずれも高齢者であるとともに、一人は極度の難聴で公判についていけない上、これまでの人生で本訴訟関係法との関係もなく、法令の知識経験も不足していることから、法定で専門的知識を有する者の保佐が必要であった。この裁判に補佐人がつかなければ、日本国憲法で明記した裁判をする権利は保障されず、人権は守られない。控訴人らはこの裁判に危険を感じ、民事訴訟法第６０条にもとづく補佐人を申請した。しかし、木目田裁判官は、控訴人からの補佐人の申請に対し、納得の行く理由もなく却下した。木目田裁判官は、法廷での内容のある審理はせず、補佐人の承認申請を却下することと、被控訴人の主張を控訴人に押し付けようとするだけのやり取りに終始した。
所有権移転の不当性を指摘した控訴人の要求に対し、裁判官は、被控訴人に控訴人が求める答弁または反論をさせず、また、控訴人に対し、被控訴人に所有権移転をしない主張を審理の対象とすることは一度もなかった。
木目田裁判官は、最初から最後まで、「被控訴人の主張を認めよ」と控訴人を強要することに終始した。難聴の控訴人が筆談を求めているにもかかわらず、それに応じず、聞こえない控訴人の耳元で甲高い声でヒステリックに怒鳴るだけで、控訴人には何も伝わらないというおよそ公平な裁判とは言えない非民主的なものであった。
そして、判決には控訴人の主張は、原告適格がないことと、建て替えに参加できない者に対して行うべき時価補償について、正確に理解されていない。マンション建て替え円滑化法の制定にあわせて建物区分所有法が関連改正されたという経緯で、５分の４で行う強制権の付与につながる「建て替え決議」は、第４条の内容を定めたマニュアルに従うことがなければ，憲法第２９条の違反となることは立法時に議論されたことである。

（３）弁護士雇用の強要
控訴人にとって、本所有権移転請求と明け渡し断行仮処分決定の２つの訴訟は｢青天の霹靂｣で、何一つ準備のされていない段階で開始された。控訴人は、依頼できる弁護士の当てもなければ、弁護士を雇用する費用自体がなく、かつ、訴訟中途で、自宅マンションからの強制排除により仮居住家賃がこれまでの住居費負担の１０倍に上昇した結果、生活が切迫した。しかし、法律上、自宅マンションを所有しているということで生活保護の対象にならず、弁護士を雇用するための助成も受けられないことが明らかになった。
そこで本訴訟に依頼できる適切な能力と控訴人の状況を理解できる弁護士を無償で雇用することは全く望めない状況にある。そこで、かねてより本建て替え事件の法律違反を問題にし、「建て替えの反対」ではなく、｢法治国としての秩序が守られるべきこと｣を求めて建て替え問題に関係した戸谷に協力も求めた。戸谷は弁護士資格を保有しないが、中央官庁で住宅、建築、都市行政と同時に、政府提案立法業務に携わった経験を持ち、内閣法制局の審査で政府の説明側の立場を勤め、これまで、東京高等裁判所や最高裁判所に対して、弁護士の求めに応じて意見書を提出した経験がある。そのほか、目下多数の行政事件訴訟に専門的な立場で取り組んできた住宅・都市および不動産にかんする国家資格を有する専門家である。その娘が同じ住宅団地で生活していた関係があって、控訴人のおかれた状況に十分理解があることから訴訟の補佐を依頼することにした。

（４）所有権移転訴訟と並行して行われた明け渡し断行仮処分訴訟
所有権移転請求訴訟と並行して行われた民亊保全法に基づく「マンション明け渡し断行仮処分」では、｢供託金を供託したので、控訴人はその自宅マンションを明渡せ｣と債務者の立場に立たされ、また、本民事訴訟法では｢その所有権を被控訴人である建て替え組合に移転せよ。｣として、債務者または被告の立場に立たされた。そこで、控訴人は、供託金の前提となった建て替え組合の法律上の正当性に対して、あらためて審理の対象にするように、いずれの裁判でも要求した。しかし、いずれの裁判においても、控訴人が要求したにも拘らず、裁判官は最初からそれを審理の対象にせず、裁判官自身が｢被控訴人の主張を認め、示談にせよ」迫り、「示談とするためには、当事者では話がし難い」から、控訴人は代理人弁護士を依頼するよう裁判官の指揮という形で｢弁護士を雇え｣という脅迫を繰り返した。補佐人は代理人ではなく、しかも、戸谷は、示談に持ち込もうとする木目田裁判官の裁判指揮は、被控訴人の言いなりの法廷指揮で、控訴人の利益を損なうものと判断し、控訴人の主張をできるだけ正確に準備書面に纏め、控訴人を法定外で補佐した。木目田裁判官にとって戸谷は邪魔であったので、法定内での保佐人としての酸化を拒絶津市法定に入れない姿勢を崩さなかった。

（５）供託金の額と時価補償の額
民事保全法による審尋に当たって、控訴人が被控訴人から供託された供託金は、事実上、法律で定めた時価補償額の３分の１の額にしかならず、それでは控訴人は路頭に迷うしかないと判断された。そこで裁判官に対し、控訴人は「被控訴人である組合の供託金では、控訴人は都市難民にさせられる」という悲痛の訴えをした。それに対し木目田裁判官は「控訴人らは被控訴人の訴状を認めること以外の選択はない｣と言う趣旨の発言を繰り返し、村田裁判官は、薄ら笑いを浮かべて、｢本件の供託金は、補償を対象にするものではない。供託人で路頭に迷うことがあっても、それも仕方がないこと｣と言い切った。この裁判官による明渡し仮処分断行決定により、以下の悲劇が惹き起こされた。（供託金として、マンション建て替え円滑化法第１５条及び建物区分所有法第６２条で定めている時価補償の考え方は、｢第８、４．マンション建て替え円滑化法の補償金とその供託｣のとおりである。）

（６）仮処分と最判所による強制執行
同裁判官は、建て替え事業が三つの関係法（マンション建て替え円滑化法、建物の区分所有法、国庫補助金等適正化法）に違反して被控訴人が実施を請求した明渡し断行仮処分を全面的に認める決定をした。その決定後１週間目の、真夏日の続く酷暑の８月１２日に、控訴人は自宅マンションから東京地方裁判所立川支部の執行吏により、「明け渡し執行仮処分に対する異議申し立ての決定及び所有権移転決定以前」に、控訴人坂元（男性、８４歳）及び同伊藤（女性、７９歳）が、非人道的なやり方で、人権を無視して追い出された。
控訴人坂元は野宿を強要され、同伊藤はビジネスホテルに避難を余儀なくされた。二人の控訴人は、法律違反の東京都知事による組合認可により債務者の立場に立たされた。いずれの控訴人も被控訴人に対し、直接的に債権者に債務を負っていたわけではない。
１週間前になされた「明渡し断行仮処分決定｣に対しても異議申し立てをし、それが受理されていたということは、債務者としての地位も法律上確定していたわけではない。法務局人権委員会は、最判所の決定に対し保護はできないといい、警察署は控訴人が｢裁判所の判断が確定していない段階では、刑法上の「推定無罪」に相当する「推定非債務者」であると主張し、非債務者に対する暴力事件として刑事事件としての被控訴人を刑事告訴したが、民事事件では、組合認可という「公定力」が優先するといって告訴に応じようとしなかった。法務局も警察も守るべき者が、主権者・国民であることを基本的に忘れ、非人道的扱いを放置し、被控訴人・不正業者の利益幇助にまわっている。

（７）理解できない「控訴人が犠牲を被らなければならない理由」
控訴人は、建て替えを強行する債権者の利益追求の犠牲者で、法律上の違反を侵してはいない。法律違反を犯しているのは被控訴人である。控訴人が、法律の違反者である被控訴人によって、このような犠牲を強いられなければならない理由は一体、何か。
被控訴人が利益を追求するために、控訴人が被害を受けているのであって、マンション建て替え円滑化法制定の国会でも、マンション建て替えに参加できない人には、適正な補償をすることで、憲法第２９条の私有財産権の侵害にはならないとされた。
本件の場合にも、係争中の問題処理に、緊急な工事を先行する逼迫する必要があれば、控訴人らに仮住居を提供して明渡しの執行をすることが、マンション建て替え円滑化法の立法趣旨に沿う対応ではなかったか。
被控訴人は、控訴人に対して、東京地方債版書立川支部は、仮処分決定後、控訴人に対し１週間しか、仮住居を探す余裕も、引越しの準備をする時間も与えず、あたかも「長期にわたる請求に応じなかった債務者」か、または、「犯罪者にであるかのように強硬な強制排除」を実施した。
同じ住宅団地で、数ヶ月前から明け渡しを求められていた訴外賃貸居住者には、本件の代執行から約１ヵ月後まで、移転先を探す余裕として、同一団地での居住の猶予を与えていた。仮処分断行は、老人差別と同時に、この代執行の緊急性に正当性がなかったことを証明している。

（８）正当性のない裁判官の仮処分決定と控訴人の生活破壊
本事件の二人の控訴人は、３０年ほど前にマンションを取得し、２０年でローンを支払い終え、人生の終末までの快適な生活のために、住宅ローンの完済後、住宅の内部を快適にリモデリングしてきた。そして、月額５千円弱の住宅団地管理費のみの住居費負担で、人生の終末まで、他人に遠慮することなく、長年住み慣れた自宅マンションで年金（月額１２万円）だけで豊かな生活のできる人生設計をしてきた。控訴人の二人は、これまでのマンションで、経済的不安もなく、何不自由なく、十分豊かな生活を送ることができ、建て替え自体の必要を認めていなかった。建て替えマンションに自己負担しなくて権利変換を受けられても、新しいマンションに入居すれば、エレベーターがつき、共益費や駐車場代等維持管理費が高額になり、控訴人にとっての高額な修繕積立金や管理費を考えると、経済的に生活が成り立たないことが明らかになった。

（９）人生の生活設計全体を狂せてきた原因者の責任
現在、控訴人の二人は強制排除されたため、仮住居で生活を始めたが、これまでのマンションの半分程度の面積の１室居住で、家賃は月額４万円もする。そのうえ、一人の控訴人は病気で入院中の弟の面倒を看、自らも通院をしているため、生活は緊迫している。もう一人の控訴人は難聴で通院をし、マンションを奪われた現在の生活は火の車で、これからの生活は困窮を極め、長生きすればするほど経済的に追い詰められ、健康上の不安と、事故による臨時支出の不安は拡大し、早晩、生活自体を継続できなくすることは明らかである。それはマンション建て替え事業が法律に違反して強行され、事業施行者が正当な時価補償をしてないために起きている問題である。
国会の審議を紐解けば明らかなとおり、マンション建て替え事業は、これまで平和に暮らしてきた人を都市難民として貧困な状態にする事業ではないはずである。

（１０）時価補償額の算定
マンション明け渡しのために供託された供託金は、「マンション建て替え円滑化法第１５条及び区分所有法第６２条の規定で定める時価補償の規定」によれば、それは、「土地の利用権」と「区分所有権」に対し、「時価補償する」費用でなければならないことを明記している。木目田裁判官が判決で、「当裁判所の判断、２　本件各建物の時価について」では、被控訴人の主張を繰り返しているだけのもので、控訴人が答弁書で提出した内容に対し、全く応えていない。つまり、「裁判所の判断」は、法律の立法趣旨、法律の分離、不動産補償理論のいずれに照らしても説明責任を果していないものである。
マンション建て替え円滑化法第１５条に従って時価補償額を計算すると、建て替え組合の最判所に提出した鑑定資料によっても、２，６５９万円相当の財産になる。その他の関連する補償額を加算すれば、総額は、３，１５８万円になる。
それに対し、東京地方裁判所立川支部の裁判官は、補償の理論に関する初歩的な知識がなく、「第１５条は被控訴人が言う時価で、控訴人が主張する補償の理論は適用できない」として、「１，１１７万円の供託で足りる」とした建て替え組合の主張を、東京地方裁判所立川支部は全面的に認め、これまでの二人の控訴人である老人の生活を崩壊させようとしている。本事件における所有権移転は、控訴人の既存のマンションに対して適正な時価による補償がされないでいて、所有権の移転ができる理屈はない。
この時価補償の内容は、建て替え事業計画内容として多摩市及び東京都が十分新調に審査すべき内容であるにも拘らす、多摩市及び東京とは、杜撰な審査しかしないで組合認可を被控訴人の言いなりにやったのである。（｢第７、３．本事件における時価補償の算定｣に詳述）

（１１）修繕積立金の詐取横領
被控訴人は、「建て替え事業の組合決定時点」及び「東京都知事が建て替え組み合の事業認可」をした時点で組合に委託していた修繕積立金（１戸当たり１１１万円）を、組合員全員に返礼すべきであった。しかし、被控訴人は、本マンション建て替え事業が法律に違反しているとして反対している控訴人に対して、「供託金が供託された瞬間に、マンションの所有権は被控訴人に移ったので、修繕積立金も組合のものになった」という修繕積立金に関するマニュアルの説明に反する不当な理屈で詐取横領してしまった。
一方、建て替え賛成組合員には、区分所有権の変換とは別に、取壊しマンションの修繕積立金を建て替え決議時点のマンション所有者には支払っている。
このような不当な差別をした理由は、控訴人を更なる兵糧攻めをし、苦痛を与えるためである。つまり、被控訴人は、控訴人が供託金を時価補償とは認められず、供託金には手をつけられないでいる事情を知り、かつ、自宅マンションから強制排除され、年金生活で一挙に住居費が１０倍に拡大し、生活が火の車になり、歯を食いしばっている控訴人に支払うべき修繕積立金を詐取横領して苦しめているのである。マンション建て替え円滑化法は、個人の財産を強制的に取り上げて実施する事業であるから、この事業で泣く者が出ないようにと言うことで、衆参両院での付帯決議がなされた立法の趣旨は、無残にも被控訴人により蹂躙されている。

（１２）東京地方裁判所立川支部による「未必の故意」
被控訴人建て替え組合から、控訴人は民事保全法では債務者の立場に立たされ、または、所有権移転訴訟では被告の立場に立たされた。いずれの裁判にあっても、「法律に違反して認可された建て替え組合自体に、債権者としての適格および原告としての適格はない｣と言う控訴人の主張を覆すことができなければ、債権者、又は、原告である立場を主張することはできない。しかし、東京地方裁判所立川支部の２つの裁判では，控訴人の法律違反の事実の指摘がされたにもかかわらず、その主張に対して事実確認もせず、被控訴人に反証をさせる義務を課さず、｢裁判官は訴状及び準備書面により、被控訴人の主張を全面的に認め、予見を抱き、それで裁判して何が悪い｣と控訴人に開き直った。その上で、裁判所の決定が非人道的な控訴人を野宿に追い込む非人道的な結果になる強制執行し、控訴人を野宿させると言う日本国憲法に違反する「人道に反する罪」を「未必の故意」として犯した。

第６．「行政処分の誤りを審理するよう求めている裁判」で、「行政処分に誤りがないことを前提とする裁判官の判決」
（１）憲法が国民に認めた裁判を受ける権利
両裁判とも、裁判官は憲法に違反して、控訴人求める「正当な裁判を受ける権利」を次のように蹂躙してきた。
建て替え組合が、「違法な手段で建て替え組合の認可を得た事実」を、審理の対象にせず、
「訴状及び準備書面により裁判官が得た予見により裁判を指揮することは、裁判官の裁量権限である｣といい、国民が求める事実確認すらせず、建て替え組合の主張どおりの内容を「オウム返し」で「最判所の判断」とする被控訴人に偏った社会的な説明責任を果していない裁判、つまり、控訴人の裁判を受ける権利の蹂躙と言う憲法違反を犯してきた。

（２）補佐人不在では維持できなかった一審裁判
中でも所有権移転裁判に置いては、木目田玲子裁判官は、控訴人の再三再四に亘り、補佐人請求を却下し続け、少なくとも難聴である控訴人、伊藤綾子は筆談を求めたのに、何一つその要求に応えず、無意味な公判を余儀なくされた。裁判官が被控訴人の言いなりの裁判を実施したため、補佐人自体はいてもいなくても同じ結果になった。しかし、傍聴人として毎回出廷していた戸谷が、閉廷後、公判内容と、披講訴人の答弁の分析と準備書面を取り纏め、毎週１回、２時間平均かけて、控訴人とその内容検討を繰り返し、両控訴人に裁判所でのやり取りの解説と準備書面の取りまとめをすることで、控訴人には、裁判の経緯が解り、少なくとも控訴人としての意見は最判所に提出することができ、裁判を辛うじて維持できたといって良い。

（３）「覆水盆に帰らず」となったときの損失補償
控訴人は、本建て替え事業が三つの法律に違反して勧められてきた事実を指摘し、建て替え事業自体を実施してはいけないと主張してきた。しかし、東京地方裁判所立川支部の裁判官は、本事件及び建物明渡し断行仮処分において、被控訴人に対し係争中であっても、東京都知事の認可が得られた事業であることにより、事業施工を優先した。この係争中の事件に対して、法律違反の嫌疑を控訴人が提起しているにもかかわらず、｢公定力｣を背景に、裁判官は法律違反の事実の究明（審理）を怠り、被控訴人の違反事業による不利益の追及を幇助し、被控訴人が建て替え工事の実施を容認してきた。その結果、控訴人は本訴訟で正義が認められたとしても、その権利である取り壊されたマンションの復活を実現することは不可能になってしまった。

（４）所有権移転はありえない「時価補償違反」
これまで善良な納税者であり、自らの人生設計を終末まで展望して作ってきた控訴人の老人二人が、建て替えによって利益を上げる業者及び建て替え賛成の組合員の利益、並びに、税収増を望む多摩市、事業税収を求める東京都のために、残酷にも難民に陥れられなければならない理由はない。控訴人の財産権であるマンションの所有権移転を、「時価補償をしないで奪い取る所有権移転」を認めることはできない。日本国は資本主義経済を基本とする自由主義経済の国である。その国のルールは憲法以下関係法律で定められている。その法律に根拠を置かないで国民の財産権を奪うことはできない。

（５）憲法で定めた基本的人権の尊重と補償の理論
控訴人が、現実的に要求できることは、この事業によって奪われた「平和で、経済的にも年金生活者に受け入れられるこれまでに控訴人が努力し築いてきた「生活設計してきた生活の回復できる補償」である。それは、マンション建て替え円滑化法第１５条及び、建物区分所有法第６２条で規定されている時価補償が確実に実現することである。
建て替え事業に参加し、権利変換を受ける「建て替え賛成者の既存権利」と｢建て替えに参加できない者の既存権利｣を同じ（同額）と計算していることは、法律に照らし間違っている。即ち、自宅を建替える人にとって、「既存の住宅」は取壊しの対象である取り壊し費用が必要となる「マイナスの資産」（本事業の場合被控訴人は１戸当たり８６万円必要であると見積もっている。）である。
一方、控訴人が自宅に生活し続ける価値を認めて、本件の場合、インテリアを改装し、エアコンを新設し、快適な生活環境を造ってきた控訴人にとって、その住宅は高い効用を発揮しているマンションである。その住宅を控訴人の意思に反し、建て替え事業によって、建て替え利益を得ようとする被控訴人が、控訴人のマンションを手に入れるために、マンション建て替え円滑化法第１５条及び建物区分所有法第６２条に明記されているとおり、土地の利用権と区分所有権に対して時価補償をしなければ、控訴人の損失は償われず、控訴人の損失を補償しない状態で、控訴人のマンションを手に入れることはできない。その計算は公共事業の損失補償基準要綱（閣議決定）に倣ってしなければならない。

第７．本事件における時価補償額の算定
控訴人としては、本事業が被控訴人の希望通り進めようとする際、マンション建て替え円滑化法に違反していても、どうしても建て替え事業を実施したいという場合には、既に控訴人のマンション自体が取り壊されてしまっているわけであるから、復元は不可能で、補償によってしか控訴人の損失を償うことはできない。そのための適正な「損失補償」が、本裁判に置いて提示されない限り、控訴人の権利が侵害されることになる。
東京地方裁判所立川支部で、被控訴人が法定に提出した７月２０日付甲８号証は、明らかに控訴人を愚弄し、被控訴人の不当な主張を繰り返すものでしかない。このような証拠は、被控訴人の不当性を立証するもので、裁判所はこの証拠を、不正を証明する「証拠として認めること」をしなければならない。つまり、甲第８号証を現状に沿って評価内容を正しく修正すれば、そこに補償の条件が示唆されている。それは以下の理由による。

（１）建て替えに応じる者の現在資産額
被控訴人が被告に提示するべきマンション価格は、マンション建て替えを前提にしない通常のマンション流通がされているときの「時価」でなければならない。しかし、本鑑定書の価格は、取り壊しをした権利変換を受ける組合員の平均資産価値、つまり、更地価格から既存マンション取り壊し費用を差し引いた額を６４０戸で除した平均値として計算している。この価格はマンション建て替えに賛成した組合員の現在資産額の計算である。
一方、控訴人の時価補償額の土地の利用権は、更地価格であって、そこからマンション取り壊し被用を差し引く前の価格でなければならない。

（２）正当性が認められない土地評価の減価率
本開発地の更地価格の評価としての比準価格の査定は、この土地の規模と開発計画の弾力性を考慮しなければならない場合に適用される。しかし、本敷地の法地部分や、規模の大きい不整形地等を理由にする減価率は、適用する余地はない。実際になされた開発計画を見れば明らかな通り、それらの理由により、この地に指定されている都市計画決定された法定容積一杯の開発が出来ていない事実はないからである。即ち、土地利用が死刑によるできていないという理由で７８％に減額しなければならない理由はなく、ここで採用されている減額補正は適切ではない。よって、標準価格を格差修正する必要はなく、比準価格は、７，２８０百万円ではなくて、減額修正をしない前の、９，３３８百万円としなければならない。

（３）傍証となる東京建物による既存マンションの権利販売額
よって、９，３３８百万円を、全住宅６４０戸で除した１戸当たり平均土地価格は、１、４５９万円である。一方、現在、建て替えを実施する東京建物㈱が、建て替え後のマンションを販売のために、一般不動産市場に対し、東京建物㈱が先に購入したマンションの購入者に、権利変換により新規マンションを提供する販売促進事業を実施してきた。そのときの権利変換を得られるとして名義上の従前住宅所有者となる権利として、１戸当たり１，５７０万円で既存マンションを販売している。東京建物㈱野考える既存マンションの権利と、更地土地の価値との差額は１１１万円である。これはマンションの取り壊し費用として、事項(４)で示された８６万円を差し引くと、その差はわずか２５万円となる。誤差１．５%である。

（４）建て替えに参加しない人から奪うことに正当性のない既存マンション除却費
建物解体撤去費用、１戸当たり８６万円は建て替えを希望する人にとっては必要な費用であるが、明け渡しを求められる人の住宅購入費から控除するものではない。

（５）区分所有権の価値
それに代え、区分所有権の価値とは、マンションを手放すことを要求されている控訴人たちにとって、補償の対象になる価値のことである。控訴人にとって、既存マンションは現実に効用を発揮しているものであり、その提供している効用を実現するために、現在存在するマンションと同一のデザイン、機能、性能を実現するものを現時点で建築した場合の費用を推定再建築費と言委、それが補償理論に基づく「補償されるべき価値」である。現在の取り壊された程度の低い品質のマンションであっても、その推定再建築費用は、低く見積もっても、２０万円／㎡は必要であるとして、９００万円となる。
二人の控訴人は、この所有するマンションを、それぞれ終末まで快適に生活することのできるマンションとするため、住宅ローンを支払い終えたとき、ＡＣ（エアコン）を新設し、インテリアをやり変え、快適な生活環境にリモデリングしており、そのための費用として、それぞれ３００万円程度支出しており、それらに対しても当然補償されなければならない。

（６）土地の利用権と区分所有財産の価値
上記（２）及び（５）より、被控訴人が控訴人に対し時価補償すべきマンション建て替え円滑化法第１５条、又は、建物区分所有法第６２条に基づく土地の利用権と区分所有権の合計した不動産買収費用としては、甲第８号証を根拠に控訴人が補償されるべき額を計算するとすれば、１戸当たり平均額が、１，４５９万円＋９００万円＋３００万円＝２，６５９万円支払わなければならない。

（７）移転補償費等
さらに、本件の場合、建て替え希望者は強要されて明け渡す（買収に応じる）ものであるから、不動産の売買および引越しに伴う費用をそれらと別途に補償するべきことは、過去の民亊紛争処理と同じである。東京建物は、業者選定に当たり、その費用として、業者選定に当たり居住者に仮住居保証を含んで、１戸当たり５００万円の補償金を支給すると約束していた。

（８）控訴人に支払うべき時価補償額
以上の経緯を考えると、原告は被告に対して明け渡しを求めるならば、引越料を含んで、東京建物の論理としても、平均値として、被告には、住宅補償額として、上記（５）＋（６）＋（７）の合計額として、２，６５９万円＋５００万円＝３、１５９万円以上の額を提示するのが当然である。

第８．マンション建て替え円滑化法違反の補償金とその供託
被控訴人は、控訴人同様、｢円滑化法第１５条第１項に基づき、被控訴人により本件建物の区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求されたものである｣といっている。しかし、それが建て替え賛成者の現在のマンションを取壊して更地にしたときの価格であるかのような主張をしているが、それは第１５条の時価ではない。
仮にマンション建て替え円滑化法上正当性のある建て替え組合であったとしても、この買取価格は、同法第１５条で定める時価という補償金として法律上適正なものではない。また、既に説明したとおり、建て替えに賛成した者の権利額と、建て替えに賛成できない者の補償額とは、同じ時価でも、計算内容は異なる。つまり、マンション建て替え円滑化法第58条（権利変換）に関する資産額の評価（第63条）と第75条（補償金）に関する補償資産の評価（第62条）の算定に関し、第62条および第63条の文言上は同じように記載されているが、その実態は別の内容である。

（１）    建て替えによる権利変換に関する既存資産の評価
建て替えを希望する者にとっては、マンションに限らず、すべての建築物の建て替えに関し、既存の建築部分はすべて建設廃棄物として取り壊しと廃棄物処理費用及びこの地区から強制退去をする人に対する補償費用を必要とするマイナスに資産である。その結果、更地の土地と、使用しなくて済むようになった修繕積立金が資産として残ることになる。その計算は以下のとおりである。
現在の鑑定評価額は、｢建て替えによる権利変換に関する既存資産評価｣ではないか。
（第63条による建て替えにより権利変換を受ける人の資産）＝（更地の年評価額）+（修繕積立金）－（既存マンション取り壊し及び建設廃棄物処理費用）－（強制的に地区外に排除する人に対する補償費用）

（２）    この地区から強制的に排除される人びとに対する補償金
強制排除される人は、現在の住宅が彼等の生活をするうえで十分満足のいく効用を提供している住宅である。そのように考えているため、建て替えに賛成しない人たちは、既存マンションを取壊さないでそこに居住し続けたいと希望している。建て替えを強制することで、これらの人たちは、現在、彼等にとって十分効用を発揮している住宅を奪われるわけであるから、「彼等が、現在享受している住宅」と「同じ効用を提供している住宅」を提供するための費用を補償しなければならない。この補償の理論は、「公共事業の施行に伴う損失補償基準要綱」（閣議決定）に倣って行われなければならない。つまり、現在の「明け渡しを求めている住宅」を現時点で、「建設するために必要な費用」を補償するということである。そのためには、土地を取得して、現在のマンションと同じ設計内容の住宅を現時点で建設したらいくら必要であるかと言う費用をもって、計算した推定再建築費として見積ることになる。
（補償額）=（団地の敷地更地の評価価格）+（現在のマンションの推定再建築費＋修繕積立金）全体の640分の1となる。
なお、（マンション建築物の現在価格）+（修繕積立金）=（推定再建築費）の関係があるが、現在の修繕積立金は使用しないことになったものであるから、建て替えを実施することを住宅管理組合が決定した時点で、「マンションを所有していた者全員の組合員に均等に分配」しなければならない。

参考資料：諏訪２丁目住宅建て替え事業「違反」の経緯
第１．建て替え組合認可にかかるマンション建て替え円滑化法違反の事実
（１）「マンション建て替え円滑化法」による強制規定と憲法第２９条との調和
マンション建て替え円滑化（平成１４年６月１９日施行）は、マンション建て替えを円滑に進めるため、それまでのマンションの老朽化条件を取り外し、「住宅所有者の５分の４以上の合意が得られれば、基本的に強制的な建て替えができる」とする法律として制定され、建物区分所有法も関連改正された。この改正どおりの施行が、憲法２９条に適合するとされている。
マンション建て替え円滑化法では、憲法２９条との関係から第４条基本方針を定め、その内容を２つのマニュアルとして定めた。このマニュアルは、単なる運用指針ではなく、英米法における控訴審判決を束ねた「慣習法」や日本の最高裁判所の「判例」同様、第４条の基本方針そのものを定める内容として作成された。その内容とは、マニュアルで定めた民主的手続きを経て５分の４の賛成を２段階のプロセス、即ち、「建て替え推進決議」（組合自身の費用での作業を基にして、建て替えに絞った検討をする決議）と｢建て替え決議｣（組合員の意向を反映した国庫補助金を受けて立案した建て替え事業計画に基づいて、建て替えを実施する決議）の手順を取るべきことにより、憲法との調和が図られたとした。

（２）第１段階：「建て替え推進決議」：修繕か、建て替えかを決定するマニュアル
建て替え事業は、先ず、組合の費用でもって、建て替え事業の大雑把な計画を立てて、権利がどのように変換されるかの概要を知った上で、組合員全員が組合として「建て替えに絞って検討をする」と言う意思決定をする。それを「建て替え推進決議」と言う。この推進決議が行われた組合に限り、組合員の要望を反映した実際に実施しようとする建て替え事業計画に進むことになる。この事業計画は、実際の建て替え事業の実質的な内容を決定するものであるから、国は｢優良建築物等整備事業補助金制度｣を適用して、事業計画の作成に要する費用の３分の２を国庫補助することにした。つまり、「建て替え推進決議」は国庫補助金交付条件となった。

（３）幹部国家公務員が指揮した｢優良建築物等整備事業補助金｣詐取横領の事実
諏訪２丁目建て替え事業では、国土交通省住宅局ＩＮＵ市街地整備室長（現在、住宅局付きの審議官）が東京都及び多摩市に出向き、市長に対し名目としての「建て替え推進決議」をすれば国庫補助金の形式上の書類が整ったことになるので国は補助金を交付すると口頭で約束し、東京都及び多摩市に国庫補助金受け入れ制度の整備を命じ、建て替え事業の実績作りを指揮した。
諏訪２丁目住宅管理組合に入った「建て替え事業者となる約束」を裏で得ていた建て替えコンサルタント旭化成ホームズ㈱は組合を指導して、組合総会では「国は建て替え推進をしているから、建て替え推進決議を５分の４以上の賛成で行った組合には、紐の付かない国庫補助金を交付する制度ができた」と組合員を騙して、「建て替え推進決議」を行わせた。
そして、諏訪２丁目住宅管理組合理事長名で、平成１６年７月、ニセの「建て替え推進決議」を添付して、５億１千２百7十万円のうち８百万円の国庫補助金申請を行った。その費用で、組合と建て替え事業者となる裏約束を得ていた旭化成ホームズ㈱は、建て替え反対者の切り崩し工作と、同社が希望する建て替え事業の設計図書を作成し、その計画に従うように組合員を説得した。

（４）多摩市による国庫補助金詐取幇助
国庫補助申請には、建て替え事業をする総会決定が必要な書類であるが、総会決定も理事会決定も存在しない。多摩市の質問に答えて提出した補助金申請の裏付け資料は、建て替え推進組合幹部が、「理事長の代表執行権」なる「法律上根拠のない権限の行使」を理屈とするものである。それは組合理事長以下一幹部６名が共同謀議を証明する「意思決定原義」で、民法及び区分所有法に違反した組合の意思決定であった。多摩市は組合に申請の正当性の根拠を求め、その事実を知ったが、同時に総会及び理事会の賛成が得られないことを知り、違反を承知の上で国に対し、東京都知事を経由し国庫補助金申請を行い、組合の国庫補助金の詐取を幇助した。

（５）補助金等適正化法違反の行政訴訟と刑事告発
旭化成ホームズ㈱は、「江戸川マンションの建て替え事業を実施した実績」を売り物に、自社の計画した建て替え事業計画をばら色に描き、建て替え反対者を孤立化させることに国庫補助金を湯水の如く使った。その中で危機を感じた２名の組合員は、国庫補助金の不正申請と交付を問題にし、多摩市会計監査委員会に不服審査申請をした。しかし、監査委員会は違反の事実を認めたものの、建て替え事業をする方向は市として認めているとして、審査請求は却下された。
その後、組合員は東京地方最判所に行政事件訴訟法に基づく補助金等適正化法違反の訴訟が提訴をしたが、原告の主張する事実確認はされず、「国庫補助金は目的どおり使われている」と言う多摩市長の主張を東京地方裁判所は全面的に認めて、原告の訴えを却下した。
その決定に先立ち、提訴した二人の組合員は平成１８年１月国庫補助金の不正交付申請と交付事実を問題にして、｢優良建築物等整備事業補助金詐取事件」として、多摩市長、旭化成ホームズ㈱社長及び諏訪２丁目住宅管理組合建て替え推進理事等を告訴・告発していた。多摩中央警察署は告発事件として扱ったが、行政事件訴訟の結果、原告敗訴であったことから、原告らの告発事実の操作の要求にもかかわらず、着手していた捜査を打ち切っていた。

（６）第２の段階：「建て替え決議」：建て替えを実施するためのマニュアル
「マンション建て替え円滑化法第４条の内容を定めたマニュアル」では、マンション建て替えを実行に移すための最終の判断は、組合員の建て替え要求を反映した建て替え事業計画に基づき、５分の４以上が賛成する「建て替え決議」により、強制的な建て替え事業が可能になると定めている。つまり、「建て替え決議」は、実態のある事業計画を前提にした裁決と定めている。それまで、多摩市長の東京地方裁判所で、「旭化成ホームズ㈱が国庫補助金を受け、組合員の意向を受け作成した建て替え事業計画に基づいて｢建て替え決議｣をすると説明した。
しかし、諏訪２丁目の場合、国庫補助金を投入して作成した建て替え事業計画での裁決を求めれば５分の４以上の賛成は見込めず、「建て替え決議」の裁決をすれば、法律上は、強制建て替えはできないということになった。

第２．優良建築物等整備事業補助金の詐取横領及び３２億円の詐取横領
（１）国庫補助金適正化法違反を曖昧にし、責任を取らない手口
しかし、旭化成ホームズ㈱の作成した建て替え事業計画では、組合員の３０％余の賛成が得られないことが明らかになった。そこで、建て替え事業を「ごり押し」した組合幹部は、旭化成ホームズ㈱の作成した事業計画によらない「別の方法」で、建て替えを実施しようと考えた。
偶々、先の刑事告発していた建築物に関し、国庫補助金を受けた５億１千２百７十万円を使った成果が放棄されたわけであるから、「国庫補助金等適正化法違反は、証明された」ことになった。そのため、多摩中央警察署は、多摩市長、旭化成ホームズ㈱社長及び建て替え推進組合幹部の国庫補助金等適正化法違反を認め、組合員の告発どおり東京地方検察庁立川支部に書類を送検した。
訴追を恐れた多摩市長は、「再選を断念」し、旭化成ホームズ（株）は「事業からの撤退」を明確にした。しかし、補助金の不正横領が表向き「判らないようにする方法」として、旭化成ホームズ㈱が作成した事業計画より「より組合員によい計画が現われた」ことにし、多摩市との関係の深い東京建物㈱を決め、形式的な業者の提案コンペ（競技設計）が実施された。

（２）組合員を騙した移転補償金（１戸当たり５００万円）
東京建物㈱は組合員全員に、「１戸当たり５００万円の移転補償金を給付する」という条件を提示し、組合員は圧倒的多数で東京建物㈱を建て替え業者として選考した。この５００万円のうち３５０万円は、虚偽の理屈を口実に７８%の減額をすることで組合員の土地を不当に安い価格で購入できるように工作し、騙し取ったものである。つまり、諏訪２丁目の建て替え用地は、１００%利用できる土地であるが、不動産研究所に依頼し、｢標準各地と比較した増減か要因｣という理屈で組合員の財産を過小評価したもので組合員の財産の詐取横領である。残りの１５０万円は２度の引っ越しその他移転引越し関係の補償金である。

（３）東京建物と組合幹部による３２億円の詐取横領
旭化成ホームズ㈱が無事舞台を降り、多摩市長も再選出馬しなくなり、建て替え事業の不正の張本人が舞台から消えたことを確認したかのように、東京建物㈱はかねてから組合幹部と申し合わせたとおり、「リーマンショックの影響で５００万円の補償金は給付できない。それを要求するならば建て替え事業から撤退する｣という通告をしてきた。組合幹部は、「東京建物㈱の要求を無条件に呑むことをしなければ、建て替え事業はできなくなる。」と組合員に脅し、組合員が怯んだ虚を衝いて、建物区分所有法第６２条による「建て替え決議」を平成２２年３月２８日に実施した。この決議で東京建物㈱は３２億円（５００万円×６４０戸）を｢濡れ手に粟｣したのである。

第３．東京都知事の建て替え組合認可の違法性
（１）マンション建て替え円滑化法違反による東京都知事の建て替え組合認可
諏訪２丁目住宅管理組合が、建物区分所有法第６２条を根拠に行った｢建て替え決議｣は、マンション建て替え円滑化法第４条で定めた基本方針で定めたマニュアルで定めた｢建て替え決議｣としてやるべき内容（組合員の建て替え要求を反映した事業計画として優良建築物等整備事業補助金５億１千２百十万円を使った事業計画）に基づいた｢建て替え決議｣の採決ではなく、その実体のない名称だけの｢建て替え決議｣である。よって、「建て替え推進決議」同様、法律要件としての実態を踏まえない名称だけの決議であるから、それによって建て替え事業に強制権を与えることはできない。そのように考えていたから、まさか、東京都知事による認可は得られないと多くの組合委員は考えていた。
諏訪２丁目住宅管理組合自身が、平成２２年３月に実体のない「建て替え決議」をしながら、平成２２年１１月までの間、既存マンションの存続を前提にした修繕積立金を徴収してきた。その理由は東京都知事の認可に不安を抱いていたためであろうと考えられる。

（２）建て替え組合認可申請書を審査しないでなされた認可
東京都知事の組合認可は、マンション建て替え円滑化法第１２条に定める建て替え組合認可の基準に違反して認可された。それは上記の建て替え決議自体が、第４条の内容を定めたマニュアルに規定された建て替え決議の実体を元にしていないだけではなく、第１２条第１０号で念押しのために定めてある第４条に定める｢基本方針｣に適合している条件に違反していたのである。
さらに、組合が東京都知事に申請した組合人は申請書には事業計画が添付されていたが、その中で、建て替えに参加することのできない組合員に対するマンション建て替え円滑化法第１５条（建物区分所有法第６２条）時価補償額は、約３，１５９万円でなければならないにもかかわらず、その３分の１弱の１，１１７万円であるとした。そのような時価補償をしない不当で不合理な事業計画を多摩市長が経由庁として審査して上申し、それを東京都知事が違法に承認した。
その供託により、その後、建て替え事業に参加できない２人の老人を暴力的な方法で自宅マンションから追い出し、酷暑の真夏日（８月１２日）から一週間野宿を余儀なくさせたのである。

（３）修繕積立金の詐取横領
建て替え組合は、本建て替え事業を実施することを決定したことに伴い、これまで積み立ててきた修繕積立金を組合員に返戻することになった、しかし、建て替え事業に賛成しなかった４人のうち二人の組合員には、組合員に対しては、建て替え決定後に建て替え組合が供託金を供託したから、その供託財産とともに修繕積立金は建て替え組合のものになったといい、または、別の二人で１住戸を保有していた者には、東京都知事の組合認可後組合の提示した買い取り価格の異常な低価格を嫌って、不動産市場で売却したから修算積立金を受ける権利は書滅しているといって、詐取横領している。国土交通省が全国市街地再開発協会を使ってまとめて基準でも、「建て替え決議」を組合が実施した日にマンションを所有していた者に支払うべきことと定めている。
以上

２．誠意を全く示そうとしない東京電力
政府は早々に東京電力の責任を政府もかぶるという発言し、「東京電力と政府が一体である」と言う見解を表明したが、全く納得がいかない。東京電力の高額の役員報酬を取っている経営者の経営責任をまず明らかにしなければならない。今回の原子力発電事故の遠因は津浪であったが、直接の原因は福島原子力発電所の計画がずさんであったこと、管理運営がずさんであったことに尽きる。その最大の証拠が事故発生から１ヶ月近く経過しても、事故原因の解明すらまともにできていないことで証明済みである。しかし、その責任を経営者連中は全く感じてはいない。
やくざでも、「まず、誠意を示せ」というが、誠意を示すとは、自分自身のもっているお金を被害者に提出することである。経営者は、役員報酬だけではなく、その個人財産も被害者に差し出すべきである。連中は事故拡大の責任が自分にあることを知っていて、すべての責任を津浪に押し付けることで、自分への責任追及をかわそうとしている「太いやつら」である。

３．政府と東京電力のできすぎたくさい関係
東京電力により、農業者、漁業者のみならず、放射能汚染で大震災後の廃棄物処理も円滑に行かず、その損害は極めて大きい。明らかに放射能被害が発生することを承知しながら放射能を撒き散らしているわけであるから、「犯罪者」である。そして、政府はそれを「容認している」わけであるから共犯者である。今回の事故処理と、責任揉み消しを繰り返してきた関係を見ると、政府（内閣）、通産官僚、東京大学の御用学者、民主党、ＮＨＫらが、如何に東京電力の責任追及をそらすために協力してきたかを見ることができる。
「原因究明」と「責任追及」とは一体不可分のものである。連中は、安全でない状態を、「安全だ」といい、政府が決めた基準を無視して「危険ではない」という、危険基準の１００万倍でも危険でない基準など決めなくても良い。それはそれをかばっている政府の行政基準全体の信用を失わせることである。
基準を決めるときと違った判断を事故が発生し、危険が発生してから犯罪者をかばい国民を危険にさらして平気でいる。「耐震偽装事件」で問題になったときの対応と全く逆の対応である。あの時も東京大学都市工学科の第１期卒業生が解説した指定建築確認機関日本ＥＲＩが建築基準法違、反幇助をやってきた事実の責任追及は全くせず、検査される側のみに責任を押し付け、それを官僚機構が正当化し、建築士法上も建築基準法上も責任追及をされるべき立場にない姉歯と小嶋を刑法上の罪に陥れた。（このホームページ「法令」欄における最高裁判所へ弁護団からの依頼を受け私がまとめた「意見書」参照）。
東電の責任容認または幇助、若しくは擁護関係者は、連中が、如何に多額の金を東京電力からもらってきたかということの証明である。彼等は、東京電力を国民を犠牲にしてまで、庇わなければならないほどの「金をもらってきた」という証明をみせてくれる。

４．東京大学教育が無責任をうむ諸悪の根源
東京大学出身の官僚と、その後の行政における官僚と東京大学との関係を見ると、基本的には東京大学の卒業生、関係者及びそれに摺り寄る事大主義者一族が、「うまい飯を食う」ための国家の私物化をしてきているという感じがしてならない。
東京大学は、政府、官僚、学会、外郭団体民間企業全体に支配ネットワークを造り、同窓会での関係で国家予算を私物化し、行政権力を私物化してきた。

私が中央官僚であった頃、「何故、東京大学卒業生が過半数もの官僚の席を占めているか」ということに疑問を持っていたことがある。その理由は、東京大学卒行政の公務員試験の成績が飛びぬけてよいというわけではなかった。公務員試験に当たって都市工学が創設されたときは特別な試験問題を作り、受験生全員を合格させた例に示されているように、公務員試験さえ合格していたら、２次の面接試験で東京大学卒業生が採用されるという「やくざの関係」が実際にやられてきた。
採用官庁の官僚面接官が東京大学卒業生で、２次試験の前に大学と官僚との間で上が通じているのである。東京大学卒業生たちは、確かに有能な歯車たちであるが、現場を謙虚に見る目をもたず、自分

の既成概念を押し付ける連中がほとんどで、想像力が貧しく、私が知っている東京大学卒業生の中で、現場と権威との間に存在する矛盾を見つけようとする人はほとんどいなかった。
政府の審議会の委員として政府の片棒を担いで「貸し借りの関係」ができているためである。東京大学以外の大学の教授、助教授で審議会の委員となっているうちの過半数が東京大学卒業生であり、大学院など東京大学で人脈を作った子分たちである。
東京大学を国家権力から完全に絶縁しない限り、今回の原子力発電のような事故を止めることはできない。しかし、彼らは、原子力発電反対が世論になると、「昔から原子力発電反対であったと涼しい顔」をして登場してくる連中であって、その間の反省はしない。彼らの反省は自分らの一族の不利益が生まれるようになったときに、その一族に対する反省をしても、国民に対する反省はしない特殊な「やくざ、マフィア」と同じ種族である。

５．ドサクサの火事場泥棒、電鉄会社
ＪＲ，京王、小田急　西武、東急、東武等、すべての私鉄は東京電力の電気供給能力の低下に合わせて運休、間引き運転、社内電気使用制限の証明及びエアコンの停電、駅のエスカレーターやエレベーターの運転停止、改札窓口の一部閉鎖など、そのすべては電力使用縮小である、これらの措置はすべて電力を使わないことで、仕事を縮小しているわけであるから、電鉄会社の「出費の縮小」になっている。そのしわ寄せは乗客の混雑、不便という形になっている。しかし、客の支払う定期券も乗車券の価格据え置きである。つまり電力使用削減分はすべて電鉄会社の便乗「丸儲け」となっている。それにもかかわらず、電力会社は、被害者であるという姿勢で、「電鉄会社として努力して車両を運転してやっている」という東京電力と同じ傲慢な姿勢である。
そのトップにいる連中の多くも東京大学の卒業生である。東京大学、官僚業界のトップを占める経営者（資本家ではない）が自分等の利権や利益のために不当に経営を歪めている。官僚は国民が雇った国家経営の経営者で、国民の雇い人であるにもかかわらず、彼等は「主権在民」という憲法を忘れ、また、株式会社の基本である「株主」という主権者を粗末にして、経営者自身の利益を優先している。主権者を平気で蚊帳の外に追い出して経営者の個人的利益中心を追求するという意味で、東京大学という「雇われ経営者」養成大学の卒業生が、雇い人（国民であったり資本家）の利益の上に自分等に利益をおいてきたのである。

対策
彼等が権力を握っているため、世論が動く必要がある。そのまえの認識として、東京大学卒行政は歯車として精度の高い部品として造られただけで、「東京大学以外でもいくらでもできる教育であると言うことを認識する必要がある。現場を見ると、、これまでオーソライズされてきた権威との矛盾が、日本の制度疲労の原因であり、それを発見できる能力は現場の国民の利益にしっかりと目を向けた人間でないとできない。その教育は東京大学で行なわれていないし、その関係者にその能力があるとはとても思えない。それだからと言ってその他の大学にそれがあるともいえない。しかし、米国の大学や英国やドイツの大学には批判精神が息づいていて、それができる人材がたくさんいる。東京大学が間違った大学教育や研究をやって来たことを反省し、既存の教授陣全員を首きって、方向転換することが一番早道なのかもしれない。欧米でしっかりした教育を受け、社会で実際に力を発揮してきた人を教授を迎え教育を組み替えることも一つの途ではないか。

その認可の前提になっている建て替え決議に至る過程が、建物区分所有法に違反した組合運営と、マンション建て替え円滑化法における強制権付与を衆参両院の付帯決議をしてまで条件付けしたところを蹂躙して建て替え組合の設立認可を許したものです。

東京都はこれまで都市計画法及び建築基準法違反を繰り返して、一部の開発業者の不正利益追求を幇助してきましたが、本件の場合は、補助金適正化法違反により旭化成ホームズに不正利益供与したもので、その原因究明がされなければなりません。

多摩中央警察はこの事件の告発を受け、当検察庁立川支所に書類送検をしましたが、検察官は、諏訪に耐える証拠を手にできなかったという理由で起訴猶予としました。つまり、検察官もまた、捜索権を持ちながら、行政の犯罪を隠蔽することに手を貸したのです。

（１）強制建て替えの法的正当性のない組合認可
憲法２９条は私有財産権を国家が守ることを保障しています。この条文により、共同住宅の建て替えは、全員同意がなければ出来ないことになっていました。しかし、地価の高騰を利用して、建て替えで利益を挙げようとするデベロッパーや、マンション所有者が経済的負担なしで建て替えをするべく、政治家や御用学者をたきつけて、できた法律が、マンション建て替え円滑化法です。
しかし、金儲けのために、建て替えを望んでいない人を強制的に建て替えさせることは法律上できません。そこで、阪神大震災を口実に「新耐震設計法以前のマンション」「コンクリートの中性化」を持ち出し、もう一方では、「土地の高度利用」して建て替えをすることが社会的に良いことであるというムードを作り、「居住者に経済負担がなくて建て替えができるのに、それに反対する人は、逆に多数の利益に反対している人」だから、大多数の建て替え要求があれば、強制建て替えをできるようにすることになりました。

国会でも自民党から共産党まで挙党一致で、「５分の４の賛成で強制建て替えができる」という憲法違反の立法を成立させました。しかし、さすがに恥ずかしかったと見え、衆参両院では弱者救済のための付帯決議をしました。それは「建て替えをするために２つのマニュアルを作成し、そのマニュアルどおりの民主的手続きを実施した場合のみ、強制的な事業ができる」としました。そのマニュアルには２つの節目が設けられました。
１．マンション建て替え推進決議：団地組合が自費でマンション建て替えに関する事業計画と概算を下に、「建て替えに絞って検討する」ことを５分の４以上の賛成で決定する。
２．マンション建て替え決議：最終の建て替え決議をするためには、国庫補助金を得て、実際のマンション建て替え事業の設計と積算を実施し、その結果に基づいて、「団地組合員が共通の検討成果」を下に５分の４以上の賛成でマンション建て替えを決定する。
諏訪２丁目のマンション建て替え事業は、上記２つの手続きがなされないという法律違反を前提に建て替えを決定したもので、その建て組合自体に法律上の正当性はありません。

（２）国庫補助金不正使用の疑惑と「建て替え決議」の不当性
諏訪２丁目住宅団地組合は、旭化成ホームズの指導により、「マンション建て替え円滑化法を根拠にする建て替え推進決議」の手続きを経ない「名称だけの建て替え推進決議」を根拠に、「優良建築物整備事業補助金」の補助金交付申請をしました。このように重大な「国庫補助金を申請する」組合決議は、団地の総会決議で決めるべきことが、区分所有法の規定で定められています。しかし、一部の組合幹部が共謀して「優良建築物整備事業という国庫補助金受け入れ決議」をしないまま、総会決議があったかのような文書を作成し、国庫補助金の申請を多摩市長に提出しました。多摩市長もその事実を知りながら国庫補助金を申請し、国、都、多摩市、団地組合員を騙して補助金を受領しました。その補助金は建て替え決議をするために諏訪２丁目団地組合員が共通の判断材料とするための実際のマンション建て替え事業の設計図と見積り書を作成するためのものでした。
しかし、そのための５億円近い費用がかけられたが、その成果の建て替え事業の設計図書は、建て替え決議の検討材料としては使われず、単に旭化成の費用として消費されただけでした。つまり、補助金及び組合費は、補助金適正化法違反の補助金の交付目的外に使用され、建て替え決議は、東京建物（株）に決定しました。組合幹部が旭化成につぎ込んだ補助金と組合費用は、国、都、多摩市及び組合員に返還されなければなりません。
この補助金の不正使用の問題に関し、多摩中央警察所から東京地方検察庁立川支所に調書の送検はされましたが、疑惑はあるが決め手が弱いという理由で起訴猶予になっています。
巨額の補助金と組合費を使った「強制事業に正当性を与える根拠となるべき」建て替え決議に使うべき優良建築物当整備事業補助金の成果を、組合員の建て替え決議の基礎資料としないで、東京建物が「５００万円の上乗せ」を事業化の条件に建て替え提案をし、参加組合員の地位を得た「建て替え決議」には、強制権を付与したマンション建て替え円滑化法に定めた条件を全く満足しておらず、正当性は認められません。
マンション建て替え事業組合を東京都知事が認可したが、その前提となる建て替え決議がマンション建て替え円滑化法に違反してなされたことは、組合自体に法的正当性がないということです。

重大トピック1：
「笛吹けど踊らず」の「長期優良住宅政策」の破綻、「国民の信頼を失った住宅政策」

理由：

非科学的な｢長期優良住宅｣政策

日本政府は、「建築物は建築されて土地になる」（土地建築築物一体登記)と言う「社会科学的真実」と違った土地と建築物の扱いをしている。それが日本で進められている住宅政策、即ち、土地と切り離した住宅に「長期優良住宅が存在する」と言う非科学的な「狂った」政策である。
政府は土地を区画整理でさいの目に割り、直擁壁で平場面積を最大にするように切り刻み、そこに性能重視の長期優良住宅を建てれば、長期的に資産価値の維持できる住宅が建つ、良い住宅ができると、貧しい住環境しか造れない非科学的な政策を進めている。しかし、土地に定着しない住宅に「長期優良住宅があるはずがない」という常識を無視した長期優良住宅政策の欠陥に多くの国民が気付き、この政策は全く国民の支持を失っている。

工務店は補助金受領が目的

この制度を利用している工務店は、不要な審査や保険料で高くなった住宅価格を引き下げるために「補助金を手に入れる手段」としてしか、この政策を評価していない。政府が進めてきた性能表示、瑕疵保証など「役人の天下り人事の仕事作り」のための政策は、住宅購入者の住宅費負担を重くするだけで、「住宅購入者に利益を与えるものでない」ことを消費者が見抜き、または、感づいている。

政府の進める「性能表示や瑕疵保証保険」という審査や格付け業務を膨らませて「専ら役人の骨拾いのための住宅購入者負担増」を軽減するため「長期優良住宅とする住宅に対する一戸１００万円の国庫補助金」の本質は、補助金と言う形で消費者に与えたお金を、工務店を迂回させ、政府の外郭団体の「役人の骨拾い」のために、｢長期優良住宅｣の費用として支出させられている費用である。

税金の無駄遣い政策

その住宅価格負担の実体が問題にならないように長期優良住宅の国庫補助金を支給しているが、そんな補助金を止めて、性能表示や瑕疵保証を止めたほうがよほどましである。長期優良住宅政策が破綻しきっていることは、真面目な工務店や消費者は知っている。しかし、工務店には、｢長いものにまかれよ｣と言う事大主義と補助金の誘惑に負けて、その本質を問題にしようとする勇気を持っていない。
結局、「消費者の利益を高める」と言う嘘で、長期優良住宅政策の陰に隠れて、不当な利益を手にしようとする工務店を堕落させているこれらの非科学的な制度は廃止しなければならない。

重大トピック２：
「差別化」と「手離れの良い住宅」の破綻

詐欺商売と同じ手口
単なる「形や意匠」の違い、採用している「材料、工法や技術」の違いを、「住宅の優劣である」とする「騙しのセールストーク」を「差別化」という。部落差別、外国人差別、女子差別と「住宅産業が使っている差別化」とは同じものである。単なる人種、民族、性別、学歴、職業、身分の違いを、「人間の優劣の差」と扱う｢差別｣が間違っていることは、「差別を止めること」でしか廃止することはできない。それと同様に、材料、工法、意匠の違いを「その住宅の優秀性」であると「騙しの説明」をして、｢手離れの良い商売｣として売り抜けてきた営業は、「詐欺商売と基本的に同じ」である。

｢差別化｣ということの可笑しさ（その１）
動物園の畜舎でもないのに「象が乗っても安全」と言い、温暖な気候に日本で、自然換気を認めない法律を作って、「機密性の優れた住宅でなければ、劣悪な住宅である」と、政府はアルミニューム建具の肩を持つ差別をやってきた。日本の書院造りや数奇屋作りの住宅を、「アルミサッシを入れて気密・断熱性を高めないと長期優良住宅と格付けしない」と言い、断熱性能の低い建具のペアーガラスを入れさせて、アルミサッシでも気密断熱性能を実現できるかのような、｢アルミ建具で優秀な性能が実現できる｣かのような差別の利用は、誰の眼で見てもおかしい。「風通しの良い家」と言う概念を住宅の居室には、「全室機械換気施設を設けなければなない」ことを法律で強制している日本は、「北欧の国ですか」、この法律が適用されている沖縄は、「日本ではないのですか」。つまり、建築基準法は沖縄などの地域を差別している。

｢差別化」ということのおかしさ（その２）

その結果、多くの人びとが憧れる木製建具を、世界中何処の国でも、「最上級品質」と言う評価をしているが、それと違って、日本では単に不燃材料と言うだけで、加熱に弱いアルミサッシの建具に網いりガラスを入れただけで、防火性能がなくても防火戸並みの扱いを｢違法｣に与えられてきた。なぜか、アルミ建具は優良な建材と政府が支援し、木材を差別してきた。木造住宅という「木の良さ」を主張する和風住宅にも、それと不調和なアルミ建具を使っていることを、「おかしい」とも考えない「おかしな差別」が横行している。そのため木材振興を訴える林産地の林業生産者も、森林学者まで｢不燃材料差別｣に負けて、歴史文化に根ざしたデザインからの見ればちぐはぐになる木造建築に建具には、木材ではなくアルミ建具を使ってきた。

元住宅金融公庫の大失態

「性能表示をすれば、それによって住宅の価値が上がる」と御用学者が言い、性能表示を住宅金融公庫が推進し、価値のない住宅に高い販売価格を付けたハウスメーカーの住宅に、金融公庫はその言いなりの住宅ローンを付けてきた。政府機関である住宅金融公庫が住宅メーカーの住宅に、その言いなりの融資を認めたから、多くの国民は、「まさか、政府機関が担保を設定して金融してくれる住宅には融資対象学窓等の価値がないことはあるまい」と考え、「公庫の融資認定で、ハウスメーカーの付け値を、その住宅の価値」と勘違いし、住宅ローンを組んで購入して来た。しかし、住宅購入者が、その住宅を売ろうとしても、担保にしてお金を借りようとしても、購入価格の半分以下の評価しか住宅市場で受けることはできない。その挙句、住宅金融公庫のローン債務は公庫自身が設定した抵当権で相殺されないと言う「詐欺まがいの販売幇助」融資をやってきた。住宅の価値は、取引価格で示されるもので、住宅メーカーの決定する販売価格ではない。

｢手離れの良い仕事｣とは

つまり、住宅購入者はハウスメーカーから、「価値の低い住宅を、実際の価値の２倍以上の価格で高く買わされただけ」に過ぎない。それに気が付いて、「買戻しをしてもらおう」としたときは、買戻しもされず、金融公庫も住宅ローン債務をその住宅で相殺してはくれない。住宅メーカーも住宅金融公庫も、住宅販売や住宅ローンを実行した段階で「手離れするような制度設計」がされており、最後の尻拭いは住宅購入者がすべて背負い込むことになる。「手離れ」の良い営業とは、「住宅購入者からの追求をされないような営業」まさに詐欺商売の手口である。

護送船団の犯罪
住宅メーカーは、巨額の営業経費と巨大な営業販売陣容で、生産コストの２倍以上の不当に高い価格で販売し、その不当販売価格をあたかも正当価格であると説明し、住宅金融公庫は住宅会社の言いなりの価格に融資をし、その詐欺商売を幇助した見返りに、旧建設省、国土交通省、旧住宅金融公庫、住宅金融支援機構、旧都市整備公団、UR,旧大蔵省、財務省の官僚OBを多数雇用してきたのである。護送船団方式と言うのは、政治・産業・官僚・金融が癒着してその関係者の利益のため、国民を食い物にするシステムのことをいう。

語るに落ちた元官僚の圧力
元建設省のM住宅局長が、専門官時代に｢ハウスメーカーがこれほど成長することができた理由は、政府の金融機関である住宅金融公庫がハウスメーカーの言いなりの価格に住宅金融をしてきたからであり、ハウスメーカーはそれを考えてもっと役人OBを雇うべきである｣と言い、それ以後、ハウスメーカー及びその利害をサポートする関連外郭団体への天下り人事や、下級公務員、職員の雨漏り人事が急拡大したことは、まさにその関係を分かりやすく説明している。

クレジットローン（信用融資）の本質

住宅生産者が価値のない住宅を「性能表示をすれば高い価値がある」と国民を騙し、金融機関は担保に取った住宅で債務を相殺する意図はなく、政府の言いなりの詐欺商売の住宅メーカーの詐欺価格を承知しているので、その価値のない住宅を担保にしないで、借主の信用を担保に金融をしてきた。住宅ローンの借主の信用は、生命保険で保険させたため、生命保険額が金融の信用となり、それを担保に金融してきた。

広告宣伝・強力な営業での脅迫販売

住宅会社は巨大な営業経費で売れ残った住宅を「新築中古」と称した価格を引き下げて販売し、市場価格であると開き直っている。その本質は、販売価格の半分にも満たない価値しかない住宅を、あたかも販売価格相当に価値があると消費者を騙して販売してきたのである。もし、住宅メーカーが詐欺をしていないと言い、販売価格相当の価値があるというのであれば、購入者が購入を取りやめたときは、販売価格で買い戻すべきである。

生命保険に頼れなくなった金融保険
そのからくりが国民の知るところとなり、金融機関が自己保全のために、まず、生命保険に完全依存の金融から、個人の所得を重視する信用金融審査に改めるようになり、融資額が厳しくなった。それが住宅購買力を切り下げ、住宅購入力の低下となっている。さらに、建設した住宅の住宅市場での販売価格が住宅の担保価値であることを認めざるを得なくなり、勝手な価格設定をして、不当な広告宣伝営業重視の住宅会社やり方を、ローン審査として厳しくし締め上げざるを得なくなっている。
この金融機関の自己保全対策が、クレジットローンの日本の住宅金融をモーゲージローンに近づけさせている。「差別化」と「手離れの良い」住宅販売営業が、詐欺商売と基本的に同じ営業であることが国民に気付かれ、また金融機関自体が自己破滅になることに気付き、方向転換を迫られている。それが当面の新築戸数激減現象の理由である。

重大トピック３：
年収対前年２７万円減少と新築住宅８０万戸時代

理由：

国民所得４００万円時代の住宅
FTA(自由貿易協定時代）は、国家による通貨安競争により、国家としての輸出競争力を高めることに向かっているが、マクロに見れば、賃金水準の高い工業先進国は輸出競争力を失い、雇用機会を失い、国内での失業者を拡大させ、賃金水準は下落の一途を辿ることになる。わが国における賃金は国際関係を反映し急激に失業者を増やし、賃金を下落させ、ついに１年間で所得が年間で２７万円縮小する事態を招くことになった。この傾向は今後も加速し、年収４００万円台から３００万円台に突き進んでいる。

廃業に襲われている工務店、下請業者
住宅の生産価格も建設労働者の賃金下落を反映し低下しているが、国民の住宅取得能力はそれ以上の速さで縮小しているため、住宅需要はさらに縮小していくことは必至である。そのうえ長く続いた右肩上がりの社会の中で、現在の右肩下がりの経済化で、その取り組み方が全く分からなくなり、いたずらにコストカットをし、そのしわ寄せが下請け業者に及んでいるため、そこでは廃業と言う形でしか対応できなくなっている。

上代と下代の見積書の「書き分け詐欺」を止めろ
多くの工務店は、自分でやるべき仕事をやらず、プレカット、パネル化、工場製作部品化、バスユニット、システムキッチンなど工場製作部品を採用することで生産性を上げ、利益を得ようとしている。そこでやられていることは、政府が考える建設業経営、「建設サービス業」と言う流通利益を抜く商社の仕事により利益追求であって、世界の建設業が取り組んでいる「不動産製造業」としての価値創造ではない。建設業は自らの建設業としてやるべき住宅建設「不動産製造」を自らやらず、工場生産に負けて、そこに仕事を奪われたにも拘らず、それを恥とも思わず、工場生産されたものに、自分自身が生産して得られる粗利以上の「流通差益」を住宅部品価格に隠し「私文書偽造」の犯罪を犯して、見積書を作成し、真正の材料価格であると住宅購入者を騙し、それに粗利まで乗せて請け負い代金を奪っている。

建設業者は流通業者ではない
工務店は工場製作された住宅部品に流通利益を乗せ、それを建材価格として工事請負代金を騙し取ることは犯罪である。「半値８かけ５割引」と言った住宅の見積価格と購入価格の利ざやを手にしようとする工務店経営は詐欺商売である。そのような住宅購入者を騙す見積もりで利益を上げることを当然のことのように工務店に教唆し犯罪を誘導している大手建材業者の材料販売もまた犯罪幇助である。請負工事では、工務店には「粗利」を建設業法上、見積額の中に算入することを認めている。

建設業者は現場で工場生産より高い生産性を上げろ
しかし、工務店は「バスユニット」に象徴されているように、自ら水周りの仕事をしないで、工場生産にそれを委ね、現場ではこれらの建築用部品の搬入を見ているだけで、それの建築主を騙して流通利益を奪っている。実体は、バスユニットを採用している工務店は、自分では工場製作に負けて仕事を奪われたのである。住宅購入者には「上代」で見積もり、実際は「下代」で仕入れている。そして、それの粗利を乗せている。工務店の多くが不動産製造業としてなすべき努力をせず、「口利き家業」で利益を得ようとしているため、工務店自体が体質を悪化させている。

重層下請けを止めろ
日本の工務店の多くは重層下請けで、自分では仕事をせず、下請けに仕事をやらせ、それに粗利という流通利益を奪っているだけの業者が多すぎる。世界の建設業者は「１層下請け」で「重層下請けではない。日本の公共工事業は、まさに政府が｢建設業は、建設サービス業｣と産業分類したとおりの流通業をやってよいとし、その流通利益のピンハネを官僚OBがするという構造を護送船団方式で作り上げていた。そのマネを政府の指導どおり住宅産業も公共事業に倣っているだけである。

政府の進めてきた公共事業と建設業者像
公共事業としての工事額１００億円のうち,実際の労賃や材料費として支払われる額は２５－３０億円である。その３倍から４倍の７５-８０億円は粗利として大手元請け業者、中小元請け業者、下請け業者、子請け業者、孫請け業者と夫々３０-１０％の粗利を下請けする都度、抜いていくと、実際に工事で使われている金額は公共事業予算額の４分の一程度にしかならない。３０％の粗利を抜く請負が２段階行われれば、予算額は半分以下になる。要するに国民の税金を護送船団が食い尽くしている。

天下り人件費の重さ
各重層段階で抜かれる粗利は、本社経費、営業経費、純益となるが、その４分の１程度が、発注者のOB雇用の人件費、建設業界団体会費、天の声を出す政治家への献金と言った役人と政治家に奪われる経費が、粗利総額の２０％程度になっている。官僚の大手建設業者役員の天下り人事は、役員報酬と関連事務経費で一人２、０００万円はくだらない。外郭団体への天下りも、経費を含めると１、５００万円近くになる。元請け業者OBが下請けの顧問や参与となり、経費込みで年間１、０００万円近い負担をさせている。公共事業の歪んだ体質が工務店にも影響している。

長期優良住宅補助金は役人のお手盛り迂回補助金
住宅産業の場合、「消費者のため」と口では言っているが、消費者の購買力で購入できる住宅生産を考えてはおらず、自分の利益を取ることしか考えていない。しかも、手抜きを厳しく監督することが消費者の利益を守ることである、と政府は断言している。そして、長期優良住宅制度に乗るために本来業者の責任でやるべきことに、「第三者」「公的監督」という見せ掛けで、審査料、検査料、確認検査手数料、地盤改良・性能審査料、構造設計料、外郭団体加入会費、過剰な構造、瑕疵保証保険料、等の無駄な費用の押し付けなど、どれ一つとして、その費用を支払うことで住宅購入者の利益となる費用はない。

役人は何処も同じ
警察による「ネズミ捕り」と「自動車教習｣や｢車検制度｣と同じ｢不要な｣ことを、｢役人OBを雇用する｣ためにやっている。役人のOB保証をするならば、総ての国民にも同じ雇用保障をしないのはおかしい。役人のOBに｢専門性を生かした仕事｣として、性能表示や確認検査の仕事をやらせているが、工業先進国では、日本だけしかやっていないことである。すべて、行政が「国民の不安を煽り」、その見返りとしての公務員OBに検査や審査業務をやらせ、その審査や検査料は、国民が正当に負担すべき「安心料」であると説明する。

耐震偽装事件で馬脚を現した行政の無責任

しかし、耐震偽装事件で明らかになったとおり、本来行政がやるべき安全審査をしないで、代わりに法律違反を幇助する違反容認の審査をし、業者と癒着して不正利益を与えたために発生した事件である。政府は一方で役人及びそのOBが不正幇助し違反を助長しておきながら、その不正業者を外郭団体に集めて会費を負担させ、そこに役人OBを雇用させてきた。耐震偽装事件で、本来行政機関が責任を取るべきであったにも拘らず、大臣以下局長、課長、担当官の誰一人として責任を取っていない。責任を取らない官僚機構は不要でありそのための組織に使用されている行政経費及び人件費に支出は不要にすべきものである。国民の税負担はそれだけ少なくできる。
指定確認検査機関という民間主事は、ほとんど例外なしに、建築基準法違反を「法律解釈に妥当」と称して積極的に容認し、不正利益幇助をしてきた団体である。その結果、建築基準法の施行が確認検査機関でばらばらになっており、その乱れを国土交通省は容認してきたのである。なぜ同じ法律がこれほど乱れていて、それを容認しているのか。耐震偽装事件は確認検査機関の業務が適正に行われていれば発生していないはずである。

不正幇助を｢法解釈」と詭弁を使う役人達
行政の末端がさじ加減で不正を容認し、それで利益を手に入れようとする｢汚職｣の構造の変形である。
小泉規制緩和は、当初は不良債権を優良債権化する手段として｢都市再生｣という大義名分を付けて実施された。しかし、その実体は、土地所有者に過大の容積率緩和の利益を与え、建築物の高さ制限を廃止し、都市の無政府的な土地利用を容認し、土地所有者に排他独占的都市空間利用を可能にし、不正利益を提供しただけのことである。

小泉の規制緩和は、多くは建築基準法と都市計画法の「姉妹法の関係」を崩壊させ、法律相互に矛盾を持ち込むことにより違反を容易にできるようにし、法律違反を前提にしている。その矛盾のために、開発地周辺の国民に不利益を与え、開発業者に不正利益を提供してきた、その結果は、住民を原告とする無数の行政事件が提訴され、目下、法廷で闘われている。

「マッチポンプ」政策
国民の所得が急激に縮小しているとき、小学生でも分かることは、その縮小した購買力の範囲で購入できる住宅を供給することであるにも拘らず、その基本問題の取り組みは全くやられないだけでなく、その逆の「国民の不安を煽って、安心料を巻き上げ、官僚自らが「恩着せがましい住宅政策をやっている」と語り、国民にさらに重い負担を与えようとしているのである。国民の利益は、枕詞であって、実体を全く伴っていない。すべて業者の利益本位である。

官僚の老後保障という｢長期優良住宅政策
世界中のどの国に言って調べてみても日本で現在なされている「長期優良住宅」と言った非常識な政策はない。しかし、国土交通省の関係者のやっていることを見ていると、官僚であった連中が将来に向けて「うまい飯を食うために、正当化できる政策」で、「自分らが楽をして生きるために必要な政策｣は、｢官僚が現役時代、後顧の憂いなく仕事をするためには不可欠である｣と本気で信じているから、救いようがない。政治家たちには全くその政策の本質が見抜けないだけではなく、｢天下りをしないためには、定年延長をするしかない｣と言う。官僚と仲良く官僚依存の政治をやることにより、自らの政治家の地位を守ることに汲々とし、政治をやった積もりになっている。現役時代に国民の利益を守る仕事をやっていれば、退官後も現役時代の知識と経験で自立できるはずである。

期待する技術開発：
「住宅地経営管理」技術とCM(コンストラクションマネジメント」技術

住宅を保有することにより資産価値が高まり、国民が住宅を所有することで幸せになっている国で実施されている住宅政策の取組みとしては、住宅の資産価値を維持向上する｢住宅地経営管理｣技術と、住宅の生産性を高めることによって、住宅の生産コストを切り下げるCM(住宅建設業経営管理技術)の２つの技術しかない。

欧米では、住宅を取得し、保有し続けることは、長期預金をするよりも確実に資産を守ることになると信じ、実際、住宅の資産価値は長期預金利以上に上昇し、住宅保有により、国民の資産は住宅取得により守られている。それは、住宅を国民の住宅支払い能力の範囲で住宅を建設するCM(コンストラクションマネジメント）の技術により、年収の２．５倍以下の住宅ローンで住宅を購入できるような販売価格で販売しても、住宅建設業者が適正な利潤を得て住宅を生産しているとともに、その住宅の資産価値が維持向上し、資産価値が向上するような住宅地経営が行われているからである。

英米と日本の｢資産形成｣事例紹介
英国では、ハーローニュータウン、ハムステッドガーデンサバーブ、レッチワースガーデンシティ、米国のラドバーン（ニュ-ジャージー）、カントリークラブ（カンザスシティ）、セレブレイション（フロリダ）、ケントランド（メリーランド）、シーサイド（シーサイド）など、優れた住宅地経営を実際に調べてみれば、例外なく住宅取引価格は右肩上がりに高まっている。それは住宅地の熟成利益が住宅価格に反映しているからである。住宅を購入して２０年で４倍、３０年で６倍に住宅資産価値が上昇していることが一般的な傾向である。

住宅地経営管理の｢三種の神器｣
資産価値を向上させる住宅地経営が「三種の神器」と呼ばれる住宅地経営技術が共通して、駆使されている。それは、ニューアーバニズムによるマスタープラン（基本計画）とアーキテクチュラルガイドライン（建築設計指針）による住宅地計画と維持管理というハード計画管理技術「第一の神器」である。住宅地開発業者が住宅地の計画に対応した強制力を持つルールを作成し、そのルールを承認することを契約として受け入れることを条件にして居住させ、ルールを遵守しない場合いには、「警告、罰金と居住権の剥奪」するソフトなルールである。これが「第ニの神器」である。住宅を所有する人全員がその住宅資産価値を維持向上する自治団体を設立し、住宅地の開発業者を行政事務に当たらせる契約下に、専門的知識と技術で売らず消された住宅地経営管理を自治団体が執行する。これが「第三の神器」である。

資産形成の鍵を握る住宅地経営管理
高い住宅需要に支持された住宅地にある住宅は、需給関係を反映し、取引価格を高め、資産価値は高まることになる。そこに居住する人達は生活要求に合わせて、時代に合った文明を享受するために、生活を豊かにするための技術や材料を採用することになる。そのリモデリング投資はいずれも住宅の資産価値増をうながす。そして、住宅地がマスタープランどおり実現することにより、住宅地は計画どおり熟成し、その住宅所有者は、熟成利益を手に入れることになる。

本質問のように新技術が住宅産業を発展させると言う側面もあるが、国民が豊かな生活を享受したいという要求とそれを実現させる経済能力が高まることで、技術が開発されるもので、国民が住宅取得し資産を失っている日本の社会から、国民の求める新技術は生まれない。国民を騙すような新技術が国民を惨めにして来た過去の日本を直視することが必要である。

住宅を取得しその資産価値が向上するような住宅地経営をすることで整備される住宅市場

｢ライトの建築の４原則｣に立ち返ること
住宅によって国民が資産を形成している世界の優れた工業先進国の住宅産業を見れば共通していることが、「売買差益の得られる住宅地経営」をすることである。住宅地経営は、それぞれの住宅需要者のニーズに対応した個性豊かな住宅地経営がなされることである、それは「差別化」ではなく、居住者お互いの違いを尊重する「区別化」を大切にした住宅地経営である。住宅の資産価値維持向上させるためには、以下に示すフランクロイドライの「建築の４原則」を尊重した住宅地経営をすることである。「ハウジングトリビューンに５回連載」（VOL347-351）は、ライトの（建築の４原則）を現代視点で解説したもので、「デベロッパーやビルダー」から「手離れのしない」経営の参考になるものである。

第１の原則：土地を大切にせよ
土地と住宅は一体で、住宅は土地の上に立って土地の一部となる。住宅需要者は住宅を含む住環境を手に入れようとしており、土地と切り離した住宅だけが「長期優良住宅」ということはない。

第２の原則：材料と工法を大切にせよ
住宅は生活文化の器である、材料と工法が生活文化の担い手である。材料と工法は、文化の担い手で、同じ形や意匠でも材料と工法によって違う文化環境となる。

第３の原則：箱をつぶせ
住宅は居住者のためにあり、居住者のニーズに応えることの出来ない住宅は役に立たない。「足に合わせて靴を作るべきで、靴が立派であるからそれに合わせて足を切ることに名ならない」

第４の原則：建築は民主主義の実現

基本的人権を尊重すると言うことは、お互いの違いを尊重することである。アワーハウス(our house)とヨアーアーハウスyour house)は違っていて当然である。しかし、相互に違った個性ある住宅が集まって、夫々が楽しめる街並み景観「ストリートスケープ」をもったアワーストリートを造る。それはヨアーストリートとは個性ある違った街並み景観を持っている。しかし、そのすべてを含んでアワービレッジと言う共通の財産と感じる町並み景観「ビレジスケープ」(village scape,town scape)を造ることになる。

販売した住宅を販売価格で買い戻せますか

人びとの夫々の個性を尊重される住宅及び住宅地を選択することができることが、豊かな住宅環境を国民に提供することになる。消費者の利益を最大にするように先進工業国の住宅産業は取り組んできた、日本のように住宅産業が利益を上げるために、「如何に消費者を騙して、お金を巻き上げるか」と言うこれまでの取り組みは止めなければならない。このようにいうと、「そんなことはやっていない」と言う住宅産業者がいることは、私も知っている。しかし、そのように。反発をもつ方に聞きたい、「あなたは売却した住宅を売却した価格で買い戻せますか。」
欧米の住宅地経営に学ぶ

欧米工業先進国では、大多数のホームビルダーは、自分の造った住宅が適正に「三種の神器」の下で管理されていたら、喜んで販売価格で買い戻す。しかし、住宅所有者は、長期預金以上に資産価値が上がるものと言うことを知っているから、自分の購入価格で売ろうとはしないだけである。物価の変動、景気の変動に対し、住宅価格は基本的に連動する。

最高裁判所は「開発許可または建築確認は、夫々計画の許可及び確認事務により開発許可または建築確認は完了した独立の事務であるといっている。実際の開発許可に基づく開発行為とその完了公告又は建築確認による建築工事とその検査済み証の交付は、開発許可又は確認処分とは別の行政処分である」と言った理解のできない判決をおろし、開発許可制度における完了公告又は建築確認制度における検査済み証の交付は、夫々開発許可及び建築確認とはばっつの行政処分であると判決している。

以下の控訴審裁判における検討段階の準備書面は、実は、最高裁判所との訴訟である。開発許可又は建築確認の行政訴訟のご参考までに掲載する。

元裁判（裁判長裁判官　杉浦　則彦）
平成20年（行ウ）第634号　都市開発許可処分取り消し請求事件
原告　
被告　世田谷区
控訴審に向けての控訴理由
はじめに
東京地方裁判所がなした平成20年（行ウ）第634号に関する判決及び判決理由を熟読した結果、この判決は基本的に原告の提訴に対し、以下のとおり、全く審理せず、裁判所としての説明責任を果していない判決であることが分かりました。原告が、法律違反の処分に対して、法律の条文を具体的に提示して提訴をしているにも拘らず、東京地方裁判所は、原告の訴え内容自体を無視して、審理せず、却下の判決を下しました。判決に対する法律上の理由を説明していないため、「却下」の判決理由が分りません。
この東京地方裁判所の判決には全く納得が出来ないため、控訴人は、ここに控訴をします。今回の控訴審においては、東京地方裁判所の判決の吟味をし、判決の理由となる行政法上の根拠を明らかにし、控訴人の主張に誤りがある場合いには、その誤りを証明する法律上の根拠条文と、その法論理を明示し、国民に司法としての説明責任を果たす判決を求めます。

控訴審に対して控訴人が求める判決
東京地方裁判所判決が原告の提訴に対応した審理をしていなかったことを認めて、その判決の差し戻しを命じるか、又は／及び、都市計画法上、開発許可権限のない世田谷区長のなした開発許可であることから、開発許可処分自体を無効とする判決を求めます。

本案前の審理事項
１．    東京都開発審査会長の被告への追加
都市計画法においては、開発許可制度と一体に開発審査会が創設されました。開発審査会は、開発許可行政上の最高の処分庁として創設されました。開発許可権者のなした処分又は不作為に対して関係権利者に不服がある場合いには、処分庁の上級処分庁として、開発審査会の処分を求めることができる制度が定められ、審査会の最終処分を受けないで司法に行政事件訴訟を提訴することは出来ないという法律構成が作られました。
先の本件の東京地方裁判所に対する提訴では、開発許可処分を下した世田谷区長を被告としておりますが、世田谷区長自体には、都市計画法上の開発許可を行う開発許可権者としての権限が付与されていません。つまり、世田谷区長自身には、本行政事件における被告適格自体がありません。
しかし、開発許可処分自体が効力を持って開発行為が実施されているうえ、処分をなした世田谷区長を、「合法的な処分権者である」と都開発審査会が追認したため、東京地方裁判所に対して行った行政事件訴訟では、世田谷区長を被告として訴えました。
世田谷区長を本事件の被告としたことが、東京地方裁判所への提訴内容が、「処分権者の法律上の権限の不在」を争った訴訟であることを表に出さなかったため、単なる「実体規定に抵触した開発計画」の争いであると誤解させたことになったかとも思われます。
「世田谷区長に都市計画法上の開発許可権限がないこと」は、東京都開発審査会に不服審査請求において、不服審査請求をしました。しかし、都開発審査会は、審査請求人となった本事件の原告が、法律根拠を示して「法律上権限のない世田谷区長のなした許可」を訴えたのに対して、東京都開発審査会は、一切の法律上の根拠も、理由も示さず、「現在、法律上の権限を有する者の権限の行使であるとしてやられているから、有効である」とし、世田谷区長を法律上の正当な開発許可権者であるとしました。そこで、本事件の訴訟では、開発許可処分の効力を付与している事実に着目して、世田谷区長を被告としました。
本控訴人は、「開発許可の基準」（都市計画法第33条）を蹂躙して開発許可をした世田谷区長の「開発許可権者としての法律上の権限のない」無権限者の許可を前面に出すのではなく、処分内容自体が「開発許可の基準」に適合していないことを具体的に証明して、実体規定に違反している事実を明らかにて、開発許可処分の取り消しを要求することにしました。それが被告として、世田谷区長という実際の処分権者を相手に訴えた理由です。

控訴人が一貫して要求していることは、法治国での開発は、行政法に抵触しないように、行政法規に違反した処分が是正されることです。世田谷区民にとって、開発許可の基準に違反した開発が行われることは、都市計画決定さられた都市空間の利用のコンセンサスとしての公共の利益が侵害されることによる不利益を受けることから、違反は是正されなければなりません。
本事件の場合、都市計画制度を蹂躙した処分を容認した都開発審査会自体が、開発許可処分の行政上の最高責任者であることから、被控訴人として当然訴えられなければなりません。そして、開発審査会は、司法の場で本件行政処分の法律上の根拠を明らかにしなければなりません。三権分立の立場から、開発行政の最高の権限を行使した開発審査会会長は、法律の施行者である被告として、司法の裁きを受けるべきであります。そこで、今回、本事件の審査請求の裁決をした都開発審査会を総理した審査会長木宮　進を被控訴人に加えることにしました。

２．    控訴人の追加
今回、控訴人に参加した別紙に記載した控訴人は、いずれも行政事件訴訟法第９条に言う原告適格を有する人たちです。これらの人たちは、都開発審査会に対する行政不服審査請求人にも、本行政事件訴訟の原告にも加わっていません。しかし、これらの控訴人は、開発審査会の裁決及び東京地方裁判所の判決を検討して、いずれも都市計画法に違反した裁決及び判決であると判断できたため、これまでのように傍観することが出来ず、自らが控訴審の控訴人として参加することになりました。
控訴審になって訴訟に参加することに関し、「審査請求や行政事件訴訟に参加していないから控訴人になれない」と言う扱いがされた前例があります。しかし、行政法が公益の違反を扱い、私益を問題にする裁判ではないいため、公益を侵害された「原告適格のある者」が控訴人として、控訴審に加わることを排除する法律論理上の根拠はありません。

３．    弁護士を代理人に立てていない理由
本事件は、東京地方裁判所の提訴時点で、原告代理人弁護士が、一部の原告の意見を代理し、原告である本事件控訴人の依頼を無視し、弁護士としての業務をしませんでした。そのため、原告の求めている訴訟が出来ず、やむを得ず原告が「補足意見」と言う形で、自らの陳述をしなければなりませんでした。東京地方裁判所の判決を読む限り、判事は原告代理人弁護士の主張のみを審理の対象にし、本件控訴人である原告の主張に対しては、頭ごなしに、「審査に値しない意見である」かのように扱っています。判事は、原告の法律上の根拠を明確に示した主張に対し、法律上の根拠を示さず切り捨てたことは、主権者である国民の裁判を受ける権利を蹂躙したもので、受け入れることは出来ません。
原告と原告代理人弁護士の意見が相違する場合の裁判上の扱いとして、原告代理人弁護士の解任の必要性について東京地方裁判所に意見を求めたところ、「解任しなくても、相違した意見は、独立した意見として扱う」との意見を得た上での対応でした。しかし、判決及び判決の理由は、判決に対する法律上の説明責任を全く果たしたものになっていません。このような経緯があり、控訴審では、これまでの訴訟の３人の代理人弁護士は、代理人としての役割を果たすことを期待できず、また、それに代わる弁護士を見つけることも出来ませんでした。控訴期限もあり、目下、適当な弁護士を探していますが、見つかるまでの間、控訴人本人で控訴審を争うことになります。

本案の審理事項
東京地方裁判所の判決で基本的に審理すべき原告の提訴内容からの遺漏事項
第１．原告の求めている提訴内容を審理しないでなした判決の無効
１．    処分権者「世田谷区長」に法的開発許可権限の不在
本事件では、都市計画法第２９条に基づく開発許可が、第３２条及び第３３条に規定する開発許可の基準および基準に係る審査、即ち、関係公共施設の管理者の同意が、悉く蹂躙されていました。そこで、果たして、開発許可をなした世田谷区長に、都市計画法上の開発許可権者として正当な権限と能力があるかに疑問を持ちました。都市計画法を調べたところ、世田谷区長には開発許可権限がないことが確認されました。そこで、開発許可権者として法的権限のない世田谷区長のなした開発許可は、「法律上の権限のない者のなした処分」として無効である判断し、提訴しました。しかし、東京地方裁判所判決は、この提訴した問題を全く審理せず、訴えを却下しました。
都市計画法第２９条では、開発許可処分ができる者は、開発許可権限執行能力の重大性を鑑みて都道府県知事に限定し、例外として、地方自治法で定める「指定都市等の長」に限り権限の行使を認めています。地方自治法では、都市計画法の枠組みの範囲で、市町村同様、特別区という公共団体に対しては、東京都知事のなす権限行使に伴う事務の一部を、これらの地方自治団体に担わせることが出来ることを規定しています。
それは、東京都知事の名前の下でなされる開発許可権限の行使に付随する事務の一部を、東京都知事の監督下で、市長村または特別区という地方公共団体に委託することができるとするものですが、東京都知事に付与された行政権限を、特別区長という行政庁の権限に移譲するものではありません。
よって、特別区長には、都市計画芳情の開発許可の権限はなく、世田谷区長の名前の下になされた開発許可は、権限のない者のなした処分であって、それにより国民を縛ることがあってはなりません。東京地方裁判所は、東京都による行政権乱用に迎合してか、又は、本審査の過失により、この原告の訴えの基本問題を東京地方裁判所は全く審理せず、無視した結果、判決は法律上の権利のない者のなした処分を、正当であると判決する結果になりました。

２．    建築確認制度と開発許可制度との関係
都市計画法が制定されたとき、その目玉となった制度が、市街化区域と市街化調整区域の線引きと、開発許可制度でした。いずれも都市化によるスプロール開発に対して、都市施設の整備が追いつかないことによる都市機能の混乱を防止することにありました。開発許可制度は、東京都の場合、面積５００平方メートル以上の敷地で開発行為をする場合には、予定建築物の計画内容によって、既存の都市にしわ寄せが起きないように敷地環境を整備しなければ、建築確認をしてはならないとする2規程が設けられました。
都市計画法と建築基準法の関係は姉妹法の関係と呼ばれ、一体不可分の関係にあります。それが都市計画法第37条の建築制限の規定と、建築基準法第６条の確認規定に関係する都市計画法第２９条の開発許可の規定です。
イ．都市計画法第３７条は、開発許可により認められた開発計画が、許可どおりの開発行為として完成し、完了公告（第３６条）がなされるまでは、予定建築物を含む一切の建築行為は認めないと言う規定です。
ロ．建築基準法第６条は、建築物の確認申請は、建築基準関係規定と照合確認することと規定し、建築基準関係規定を、同法施行令第９条第１２号で、都市計画法第２９条第１項と規定し、「開発許可による開発行為が完了していること」を審査するように定めています。

開発許可には、開発計画が、「開発許可の基準」（都市計画法第33条）に適合していることを審査し、適合しているときは、開発行為を着工してよいとする許可（狭義の「開発許可」）と、その開発行為が、「開発許可のとおり」完成されたことを検査し、合格して完了公告し、予定建築物を着工してよいとする許可（広義の「開発許可」）との２段階があります。そのいずれもが開発許可で、単独では存在できない行政処分で、その総てが完了したとき、開発許可（都市計画法第29条）が完了することになります。
都市計画法との関係で、確認条件を定めた「建築基準関係規定」を定義した建築基準法施行令第９条第１２号で言う「都市計画法第２９条第１項」という規定は、開発許可を扱った都市計画法第３章第１節の最初の条文で、開発許可による開発行為が許可どおり完成した状態の確認をすることを求めたものです。つまり、都市計画法第２９条から第３６条までに関連する第１節全体を代表する規定です。
このような規定の仕方は、都市計画法及び建築基準法という姉妹法に共通する規定の仕方です。建築基準法第４条に規定する確認の規定も同様な書き方で、第４条で「第６条第１項に規定する確認の事務」は、第６条から第７条の６までの「建築計画の建築基準関係規定との確認から、工事の建築基準関係規定との検査確認まで」を指します。このような法文の書き方は、内閣法制局の審査を経て国会で議決され、立法された同法で使われている一般的な規定の仕方で、控訴人が勝手な法律解釈を持ち込んだものではありません。

さて、本事件では、開発計画に対する開発許可が下りてから、予定建築物が確認されて、建築工事が始められています。開発許可による開発工事が完了しない段階で、予定建築物に対して、確認済み証が交付されることは建築基準法あり得ないことです。さらに、敷地が開発許可どおりでない状態で、それが開発許可どおりできているという虚構を前提に確認済み証が交付されて、建築されると言うことは、建築基準法第6条及び都市計画法第３７条に抵触することで、法律上やってはならないことです。このように２重にも３重にも法律上禁止されていることが、世田谷区長と東京都開発審査会の手で、白昼公然とやられているのです。
しかし、そのことを訴えた東京地方裁判所の判決では、このような法律を蹂躙したやり方を原告である本訴訟控訴人が問題にしたことに関し、東京地方裁判所はどのような理由でそれを正当化できるか根拠条文も挙げず、正当であることの理由の説明もなく、原告の訴えを退けました。

３．    都市計画法上の開発審査について
開発許可制度は、開発許可権者が開発計画を、既存の都市環境に都市関係行政法上のしわ寄せを与えるものでないことを審査して、許可する制度です。そのために、あらかじめ、開発計画者は、関係公共施設の管理者と開発計画の内容について協議し、行政法上の審査を受けて、公共の利益を侵害することがない開発計画である開発計画であることを確かめて、関係公共施設の管理者（施行者）の同意書を取ることをします。
開発許可権者は都市計画法の施行者であっても、公共施設の施行者ではないため、開発計画において、その開発計画が関係する公共施設に対しては、それぞれ公共施設の管理計画に適合するよう計画されていることの審査を受けるべきことを都市計画法で定めております。そして、開発事業者は、開発許可申請書に当たっては、関連公共施設の管理者の同意書を添付して、開発許可申請をすることを定めています。関係公共施設の管理者の審査合格が都市計画法第３２条の同意書となっています。
しかし、本事件では、その開発計画が公共施設管理者の公共施設の管理計画に適合すると言う審査は全く受けておらず、また、第３２条の同意書と言って添付された一部の同意書も、開発計画内容に対する同意書ではなく、工事上の調整同意を求めたものにしかなっていません。
この開発許可の審査は、総て開発許可権者である世田谷区長の判断に帰属するといった世田谷区庁の間違った開発許可審査を基に開発許可がなされていたのです。原告代理人弁護士は、この件に関し、世田谷区長と全く同じ法律解釈で、関連公共施設の管理者でなくても、処分権者である世田谷区長の判断でよいとしています。
そのうえで、開発許可の基準（都市計画法第３３条）に適合していることの判断を、関連公共施設の管理者の行政法を根拠にするのではなく、自然科学的被害想定を弁護士自身が行って、世田谷区長の判断に対抗しようといった準備をしていました。
弁護士のこのような取り組みは、行政事件訴訟法の取り組みではなく、民事事件的損害論といった場外乱闘の取り組みで、本訴訟とは無関係の取り組みと考えます。
しかも、世田谷区長は、雨水の氾濫を建築物の中に貯水槽を設けるという建築計画を根拠に、その貯水槽を設置することで洪水の氾濫の危険はないと判断したのですが、これは世田谷区長が開発許可権者であったとした場合の権限ではなく、河川行政のなすべき権限です。
ましてや、建築基準法には雨水管理を監督する権限はなく、この貯水槽が倉庫等の建築物の床として利用することの制限をすることは、特定行政庁の権限としてありません。同様に、河川管理の建前からも、河川管理施設でないものの管理を、建築基準法を使って、河川施設の利用のために、貯水槽以外の利用以外への制限をすることは出来ません。つまり、開発事業者は、河川行政と無関係に、恣意的に建築物の床に、「貯水槽の名前」を付けただけで、その床面積を建築物の延べ面積計算から除外することは出来ません。
しかも、この「雨水貯水槽」計画は、貯水槽の床面積を延べ面積から除外し、またこの建築物の建築のため、開発許可による工事の完了前に、雨水貯留水槽部分の建築工事を認めることには、建築工事上の必要性から、正当性があるといっています。このような雨水貯水槽は、河川施設という工作物として、建築物と連続する工作物として、建築物の地下部分に建築することは可能であり、何も建築物お一部に採り入れて、都市計画法第３７条に違反した工事として始めなければならないわけではありません。

東京地方裁判所は、世田谷区長による都市計画法も、河川法も、建築基準法も蹂躙した開発業者の言いなりの開発計画を、世田谷区長は開発許可権の基に容認し、すべて関係法の違反に蓋をするものとなっています。このように行政法に抵触したとする争いに対して、東京地方裁判所はその法律違反を、原告の指摘を無視して、行政処分に迎合してか、又は、行政法の仕組みが、理解ができないか、もしくは、過失により、審理していません。つまり、判決理由が全く明らかにされていません。

４．    都市計画に関する基本的な方針を蹂躙
世田谷区は都市計画法第１８条の２を根拠に、本件開発区域を含む地域を中高層住宅地域として整備する都市計画に関する基本的な方針（以下「方針」という）を世田谷区議会で決定しています。この決定は地方公共団体における住民の合意として決められたものですから、都市計画決定をする場合にも、方針は、地域地区の都市計画を拘束する公共性の高い決定です。都市計画として定められた内容は、都市計画決定段階で一度の出来るものではなく、その計画決定を都市計画区域内の人びとが、地域地区の決定にしたがって建築物を建築することで実現するものです。
しかし、小泉内閣時代に都市計画法と建築基準法の姉妹法関係を無視した規制緩和が行われ、姉妹法の関係を蹂躙する規制緩和が行われました。本事件の開発に関しても、都市計画法第１８条の２が存在するにも拘らず、新たにこの地域の高層高密度開発を容認する土地利用計画が決定され、この開発計画も、その緩和基準によって計画されています。
しかし、一般的に２以上の規制が課せられた場合には、課せられている規制のうち、より厳しい規制に従うと言う方法が、行政上の暗黙裡の規制の適用方法です。世田谷区民は、この地域が中高層住宅地と言う「方針」（都市計画法第１８条の２）に基づいて作られた世田谷区議会の議決が存在する限り、その基本的な方針は護られなければならないと考えています。行政法適用上「より厳なる規定に従う」という行政規定の暗黙裡の了解を排除して、東京地方裁判所が、それとは別の判断を示す場合には、一体どのような考えで矛盾する規定の適用をするべきかについて、説明をすべきです。しかし、東京地方裁判所は、この件に関し、全く審理をせず、判決理由にも、判決として「却下」とした理由はまったく記載されていません。

第２．公共の利益を蹂躙した危険な都市環境の形成
１．ゲイテイッド・コミュニテイ事業
本開発事業は、以前、日本住宅公団が開発した都市計画決定をしない「一団地の住宅施設」を取り壊して、ゲイテイッド・コミュニテイを、新たに建築基準法第８６条による「一団地とみなすことのできる開発」として実施したものです。それまであった日本住宅公団による「一団地の住宅施設」は、この住宅団地が旧甲州街道と甲州街道を繋ぐ市区を含んでいたため、この住宅地の中央に、建築基準法第４２条第１項第５号による幅員６メートルの位置指定道路を築造し、この地域の南北連絡道路としての機能を果たしてきました。今回の開発で、開発事業者は、道路を含んだ一団地の住宅施設を都市再生機構から購入し、法律の手続きを経ないで、地域に道路利用者の意見を聞かず、一方的に道路を廃止し、そこに既成市街地とは閉鎖したゲイテイッド・コミュニテイを一団地の敷地内の開発として築造しました。
その結果、この地域にある東西間距離に１５０－２００メートル間隔で存在していた団地内に存在していた南北連絡道路が失われ、火災消防、救急救命、犯罪パトロールその他緊急時の車両が、それらの緊急時に大きく迂回せざるを得なくなっています。
また、このゲイテイッド・コミュニテイから出入りする車両に対して、旧甲州街道及び甲州街道には、発生交通量の急増を考慮した退避車線もなく、直接自動車交通が結びつくことになるため、団地の外側車線からの交通流出入時には、内側車線の交通は停止を余儀なくされ、現在でも交通渋滞路線は、ますます渋滞することになります。
これは地域の交通安全の阻害、道路環境の悪化、事業活動に対する障害、その他さまざまな市域へのしわ寄せが危惧されるもので、いずれも都市計画法第３３条に定めてある開発許可の条件に違反するものです。このように地域として、この開発が市域環境に大きな迷惑をかけることが明らかな開発、つまり、都市計画法の実体規定に違反する事業を許可し、司法が容認することはあってはならなりません。

２．暴風時の河川氾濫の危険
この地域は以前より河川の氾濫地域で、日本住宅公団は、土地をやすく購入できると言うことで購入したと言われています。しかし、住宅公団による共同住宅は１階の床高が高く、氾濫時にも被害が少ないということで、地形をそのまま利用して、住宅団地として開発され、洪水時に雨水が湛水することがありました。しかし、今回の開発では、開発地の盛り土を行い、かつ建築物の位階の高さを高くすることによって、以前までこの土地が果たしていた雨水調節機能が失われ、周辺の住宅地に洪水被害が転嫁されることになりました。開発許可は、このような「内部矛盾を外部化する」やり方、つまり、問題を外部への転嫁することを許さないと言う趣旨で作られた制度です。
このような洪水対策は河川管理の問題で、このような開発をする際には、流域内の洪水状況が変化する恐れのあるときは、河川行政上の河川管理者の指導を受け、都市計画法で定めるとおり、開発の矛盾を地域外に転嫁することがないように、雨水調節地、又は、雨水調節槽の設置をしなければならないことが法律上義務付けられています。
しかし、この開発事業者は、この開発計画に関し、周辺にしわを寄せることのない、開発計画を作成して、河川管理者の審査を受けると言う都市計画法第２９条で定められている手続きを経ないで、世田谷区長が開発許可を与えてしまいました。そのため開発地周辺では洪水の危険の拡大におびえることになります。

第３．法律違反をした最高裁判決に迎合した判決
１．最高裁判所の法律違反の２判例
最高裁判所の２判例の「開発許可に関する論理」は、次に３段論法です。
（１）「開発許可とは、都市計画法第２９条で規定する開発計画が開発許可の基準に適合しているから、開発計画通りに開発行為に掛かってもよいという許可であって、その事務は第３６条の完了公告という別の行政処分を持って完了する。よって、開発許可の利益を争うことができる段階は、完了公告までの時点までで、それ以後は、開発許可についての訴えは出来ない」と言うものです。
（２）その結果、「開発許可の無効の訴えをしている者には、訴えの利益自体が消滅したわけであるから、訴訟自体を継続できないので、係争中の開発許可処分の争いは、売ってる利益自体が消滅しているから、却下せざるをえない」と言うものです。
（３）そのうえで、「仮に開発許可処分に違反が存在するとすれば、それは都市計画法違反一般に是正として、都知事が違反是正を命じればよく、開発許可の訴えが打ち切られても、関係者の利益を奪うものではない」と言うものです。

２．法律の規定
最高裁判所のこの論理は、以下の通り法律に違反しています。
（１）開発許可とは、予定建築物を建築するにあたって、その敷地環境として開発行為を行って、開発許可の基準どおり完了していて、予定建築物を建築してもよいと言う許可行為を言います。開発経過が開発許可の基準に適合する計画の許可をして、開発許可どおりの開発行為を始めてもよいと言う許可は、開発許可の一部に過ぎず、それによって開発許可の目的である開発計画どおりの敷地が実現したわけではありません。
（２）開発許可どおりの開発行為が行われて、それが開発許可の基準どおり完了したことを開発許可権者が認めて完了公告を行うことで、予定建築物を建築してよいと言う許可を与えたことになります。建築基準法第６条に規定する確認において、予定建築物の確認に当たっては、それが建築基準関係規定に適合することを確認することを定めています。建築基準法施行令第９条第１２号では、都市計画法第２９条第１項と記述し、それによって開発許可の目的に掛かる敷地の条件が開発許可どおりに完了公告されていることを確認照合することを定めています。
都市計画法第２９条は、開発許可の規定を定めた都市計画法第３章第１節，開発行為等の制限の冒頭の条文で、開発許可に掛かる一連の既定を代表した条文で、開発許可の目的の実現を指しています。つまり、開発許可は、開発計画の許可で完成するわけではありません。開発行為が開発許可の基準どおり完成していなければならないからです。よって、最高裁判所の判決で、開発許可は開発計画が開発許可の基準に適合していることを認めて許可した段階で完結したとそる歓談は法律に違反した判決となります。

（3）都市計画法第36条で定めている完了公告は、開発行為が開発許可の基準に適合している完了検査して、合格したことを認めて開発許可権者が行う行為で、開発許可の中の工事検査に基づく予定建築物建築許可処分でもある。その処分によって、開発許可処分が完結することは、都市計画法の文理からの当然の解釈である。最高裁判所の2判決は、この完了公告を開発許可と別の行政処分であると断言しているが、そのような法律構成になっていないことは、都市計画法と建築基準法との関係、つまり、建築確認に当たっての建築基準関係規定の規定に置いての条文記述から明確である。

東京地方裁判所の判決理由の無責任さ
控訴人である原告が東京地方裁判所において陳述した以下の主張に対し、東京地方裁判所の判決理由は、「原告原口は、前期（1）のような都市計画法の解釈（最高裁判所の2判例を指す）は、同法の立法趣旨や文理解釈を無視したものであるなどと主張するが、同原告の主張は、3権分立や司法権の役割について過った解釈に基づいてなされた独自の主張であって、採用できない．」と切り捨てた。
控訴人である原告原口の陳述は、都市計画法及び建築基準法に関して「姉妹法の関係を重視して検討し、1968年当時の都市計画法立法時の衆議院及び参議院の両建設委員会における政府委員（竹内藤男建設省都市局長）の都市計画法立法趣旨説明及び質疑応答の議事録を調べ、さらに、当時都市計画法及び建築基準法の立法に直接関係した建設省職員に確認して、この結果を陳述したものである。
陳述の内容は、「最高裁判所の判決も都市計画法に縛られることは言うまでもないが、都市計画法のような政府提案の行政法規は、内閣法制局の法令審査を経た後に国会に上程され、提案した政府委員の説明を国会の審議で了解された法律になるものであるから、それに反した最高裁判所の判決は、拘束力を持たない。」という趣旨の陳述を致しました。
東京地方裁判所の判決理由書は、「過った解釈」としている理由を何も説明していませんが、司法もまた、憲法で、国家が国民と社会契約した主権在民の考え方に従って行われなければなりません。司法には国民に対し、そのなした判決及び判決理由に対して、説明責任を果たす義務があります。このような原告に対し、全く説明責任を果していない判決および判決理由は、判決として不十分というだけではなく、日本国憲法の下で、司法自体の墓穴を掘っているものとしか言いようがありません。

１．事件の顛末（経緯）
ＱＩ．住民は何を争ったのか。
Ａ１．都心の｢たぬきの森｣を残せ、と言う環境保全を目的に争った。
しかし、残せる方法が分からなくて、跡地の開発の「マンション建築阻止運動｣は、　　　    そこで建築基準法違反探しの結果、建築基準法に基づく制限強化をする附加条例、    東京都建築条例第４条違反を発見し、この条例に引っ掛けて「確認無効」の訴え    をしたものである。東京都条例第４条のこの規定は、東京都である特殊条件（た    とえば大型消防車の進入）によって規制強化となっているもので、東京と以外で    は、原則適用外であるので、この確認無効訴訟は東京都以外では成立しない。

Ｑ２．行政事件訴訟法でどのような判決がなされたか。
Ａ２．東京高等裁判所は、住民の要求も認めて、東京都条例が建築基準法の附加条例として、東京都として都民の安全のために必要な条例として定めたものであるから、指定確認期間も、厳密に東京都条例を護るべきという判決を下した。その判決を不服として上告された最高裁判所は、東京高等裁判所の判決を支持して、却下の判決を下した。そこでは「たぬきの森」の環境保全は全く問題にしていないし、問題として扱えない争いとなっていた。
東京都条例では、旗竿敷地の旗竿部分は幅員８メー鳥以上も受けるべきことを定めていることに対し、特定行政庁が計画通りで安全であると認定したことには根拠がなく、それを根拠にした指定確認検査機関の確認は間違っている。

２．ジャーナリズムの評価と事後対応
Ｑ３．最高裁判所で建築確認が無効とされた結果どのようになるのか。
Ａ３．ジャーナリズムは、｢違反建築物は取り壊されなければならない｣と言う間違った法律理解のもとに、｢取り壊しで発生した損失を開発業者が、特定行政庁に請求することになる｣と言った発言を、｢適切な対応策｣と言わぬばかりに報道している。
Ｑ４．ジャーナリズムの対応は法律的に正しい対応というるか。
Ａ４．全く間違っている。その間違いは次のとおりである。
（１）    建築物自体は建築基準法上の違反はないので、それを壊すと言うことは経済的にも損失となるし、建築物自身の立場になったら、｢違反をしていない俺（建築物部分）を壊さないでくれ。｣と言うことになる。
最良の解決は、取り付け道路形態に旗竿部分の敷地の買い増しをする　　    ということになる。また、東京都条例の立法趣旨にあった同等の効力    のある改善をすることである。
（２）    開発業者は、東京都条例違反を知っていて、意図的に不正利益を得ようとして強行突破しようとしていた事件であり、指定確認検査機関もその違反を幇助したことは、いずれも東京都条例を知るべき立場にいて、積極的に違反を犯したことは明らかである。このように「手の汚れた者には、いかに違反を犯した者であっても，訴えを起こすことは出来ない｣と言う｢クリーンハンドの原則｣があり、「違反を犯した業者は確認違反で不正利益供与をした指定確認検査機関又は特定行政庁を訴えることは出来ない。」
（３）    マンション業者、その設計者、施工者のいずれも違反マンションの生産に関係した犯罪を犯した者として、行政上の処分、及び、刑法上の罪の嫌疑をうけて告発され、検察庁から起訴され、刑事裁判をうけて刑事罰をかけられるべきである。
（４）    指定建築確認機関は、行政処分として、指定を取り消されるべきであるし、不正利益の幇助の嫌疑により刑事告発され、東京地検により起訴され、刑事罰を受けるのがどうりである。
Ｑ５．Ａ４のような回答どうりの対応がされる可能性があるのか
Ａ５．殆ど期待できないその理由は、｢耐震偽装事件の解決で、以下のような大きな誤りを犯してしまったからである。
（１）｢耐震偽装事件｣で、北側国土交通大臣は、建築基準法施工者である特定行政庁、建築主事及び指定確認検査機関が怠慢により違反建築物の建設を容認した（ダーテイ・ハンド）にも拘らず、恥も外聞もなく、建築基準法上の設計者でもない姉歯一級建築士とヒューザー社小嶋社長をスケープゴートにして告発した。本事件で以下のことを考えて欲しい。
イ。「耐震偽装マンション」が建築基準法違反であることナ判断が出来る遮那、指定確認検査機関、建築主事、特定行政庁であり、これらの者から法的手続きによって、マンション販売以前に小嶋に違反建築物であると言う判断はなされていない。
ロ．「耐震偽装マンション」が危険であることにより是正しなければならないという判断が出来る者は、特定行政庁だけである。しかし、小嶋に対して法律上危険であることを根拠にして是正に指示は、小嶋がマンション販売する前には出されていない。
ハ．検察庁が「小嶋が詐欺をしてマンション販売をした」と決め付けているが、小嶋は彼自身、販売したマンションが建築基準法違反であるとも危険であるとも思っていなかった。その上、法律上権限を持っている者から、マンションが建築基準法違反であることも、危険であることも何一つ法律上の手続きによって知らされていない。一体どうして「詐欺事件が構成できるのだろうかこの恥ずべき対応を改めないため、間違いを正すことは出来ない。
（参考）「耐震偽装事件」で小嶋は「危険なマンションであることを知っていて販売したから詐欺罪が成立すると言う理由で訴えられ、目下最高裁判所に上告されている。その検察の訴えはきわめてずさんな建築基準法の認識に立ったもので、法律上間違っていることを、本訴訟原告代理人弁護士ならに「専門家の鑑定意見書」として私が纏め最高裁判所に提出されたものは、ＮＰＯ法人住宅生産生研究会ホームページ「法令」欄に前面刑されているのでご覧ください。
（２）「耐震偽装事件」で取り壊すほど危険ではなく、１戸当たり１００万円―３００万円程度の費用で十分構造補強ができるマンションを取り壊して、行政が権力を誇示したが、その実体はマンション所有者に不当な損失を強要しただけである。「耐震偽装事件」で行政がマンションを取り壊させたことで、住宅所有者及びマンション業者に与えた損失は、それを指導した建築行政が保証すべきであって、住宅所有者やマンション業者に負担させるべきではない。マンション業者は、耐震補強をする責任は瑕疵保証責任としてあっても、マンションを取り壊すべき義務はない。今回もこのような恥ずべき対応を繰り返すことは世論が認めない。
（３）「違反建築物は取り壊されなければならない」と言う法律上の規定はない。「違反状態を解消」すれば、それ以上のことを求めることは出来ない。その意味では、この「たぬきの森」事件は、「江戸の敵を長崎で討つ」とした「腹いせ」を晴らす裁判であって、正攻法ではない。
Ｑ６．ジャーナリズムは、住民勝訴で喜んでいるような論調であるが、本当に住民に利益が齎されるか。
Ａ６．住民は以下の理由により、最終的に失望させられることになる。
（１）    住民は「たぬきの森」訴訟、森林の回復という環境問題を争ったにも拘らず、環境を扱う都市計画法第２９条の開発許可で争わなかったことにより、環境を問題にすることが出来なかった。これまで開発許可制度は完全に行政が骨抜きにし、不正開発を行政が一体となって幇助してきた結果、法律上面積５００平方メートル以上の敷地は開発許可を受けなければならないにも拘らず、東京都は都市計画法違反の「開発許可の手引き」と言う「違反教唆の手引き」を作って「開発許可をすり抜けさす」脱法を東京都が護送船団方式で実施してきた。
（２）    建築基準法に基づく「東京都条例」それ自体環境問題を扱った規定ではなく、「たぬきの森」と言う住民の環境問題に対しての解答を与えることの出来る根拠条例ではない。この条例を使ったこの最高裁判所の判決で出来ることは、違反とされた部分の道路の拡幅であって、それをしなかったからマンションを取り壊せと言う命令は出せないし、出したら「耐震偽装事件」のときの恥の上塗りにしかならない。
（３）    ジャーナリズムが騒いでいることは「野次馬根性」丸出しの無責任な先導記事であって、法治国である日本が現行法の中で法律上何ができるか
を真面目に考えたものではない。マンションを取り壊すことはやったら法律上おかしいし、社会経済的にも妥当性がない。最高裁判所判決は、真面目に考えると東京都条例に適合するようにすると言うことで、道路部分の拡幅以外にない。
（４）「たぬきの森」を再現するためには、マンションの取り壊しをして、明治神宮のような森を作るためには、８０年程度を展望して森の再生をすることになる。そのためには、都市計画法による開発許可をすり抜けて確認申請を行い確認済み証の交付がなされたことの違反で争い、あらためて開発許可の申請のないこと自体の違反から、基準第３３条第１項第２号の都市環境を根拠にして、開発許可の申請前の段階に戻すためにはマンションの除却を求めることになる。
Ｑ７．住民の求めている「たぬきの森」を今の建築基準法により確認無効訴訟の中では出来ないのか
Ａ７．できる。それは建築基準法第６条「確認」に関し、確認申請が建築基準関係規定に適合していないことを真正面から争うことである。建築基準関係規定を詳細に定義した建築基準法施行令第９条第１２号に規定されている都市計画法第２９条第１項に定める都市計画法による開発許可にかかる開発行為の完了公告がなくて確認申請を受け付け、その都市計画法上の開発許可を受けるべき開発にその手続きを違法に潜り抜け、不正利益を手にするため、違法に確認申請を行い、違法に確認処分をおこなったということを争うことになる。
いずれにしろ、都市空間の環境問題は、都市計画法の行政領域の問題であって、「たぬきの森」を都市環境の問題として争う場合いには、都市計画法という土俵をはずすことは出来ない。
Ｑ８．最高裁判所の判決の後の取り組みとしては何をすえばよいか
Ａ８．原告の皆さんがもう一度、自分達が争っている問題は何かを舞台的に明らかにす    ることが必要である。「たぬきの森」という新宿区内の森の歴史文化を守ると    いうことであるならば、森林は伐採されても、もう一度作ることも可能である    ことから、名神宮の令に倣って、８０年程度の将来に向けての取り組みをする    というこだわりを持って、闘うということもある。単に訴訟で活かまけるかの    問題ではなく、訴訟は、本来法治国であれば守られて当然の要求であるという    確信が持てるかである。

（参考）最高裁　平成２１年１２月１７日判決

東京都建築安全条例（昭和２５年東京都条例第８９号）４条３項に基づく安全認定が行われた上で建築確認がされている場合，建築確認の取消訴訟において，安全認定が違法であるために同条１項所定の接道義務の違反があると主張することは，安全認定が取り消されていなくても，許される。
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=02&hanreiNo=38272&hanreiKbn=01

原審
１　東京都建築安全条例（昭和２５年東京都条例第８９号）４条３項に基づき，建築計画につき安全上支障がない旨の安全認定処分がされた場合，同条例４条１項及び２項の定める，建築基準法４２条１項の規定する接道要件よりも厳しい接道要件は適用されないことを前提として同法６条１項に基づく建築確認処分がされるところ，従前は，建築主事が，安全上支障がないかどうかの判断も建築確認処分の際に判断していたが，条例の改正により安全判断については外の行政庁が行政処分の形ですることになったため，安全判断に対して独立した争訟の機会が付与されることになったが，それは申請書の権利保護のため争訟の機会を増やす趣旨のものと捉えるのが相当であって，改正前と異なり建築確認の段階においてはもはや安全判断の違法を争うことをできなくするという趣旨までは含まれていないと解するのが相当であるから，安全認定処分の違法は，建築確認処分に承継される。
２　建築主事がした建築基準法６条１項に基づく建築確認処分につき，東京都建築安全条例（昭和２５年東京都条例第８９号）４条３項に基づく，建築物が安全上支障がない旨の安全認定処分の違法は，建築確認処分に承継されると解した上，知事から授権を受けた都の特別区の区長が，前記建築安全条例に基づいて，安全認定処分は，合理的根拠なく路地状部分に幅員８メートルの通路がある場合と同程度に安全上の支障はないと判断した点で裁量権を逸脱濫用した違法な処分であるから，前記安全認定処分がされた場合に前記条例４条１項を適用しない旨規定した同条３項が適用されない結果，建築基準法４２条１項の規定する接道要件よりも厳しい接道要件を規定した同条１項が適用されることになり，建築確認の対象となっている建築物は同項の接道要件をみたさないとして，前記建築確認処分が違法であるとされた事例

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=37888&hanreiKbn=04

執行停止決定
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news3/507.htm

住民運動サイト
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/top.htm

本提案は、現在の経済不況の原因の一つとなった1992年のバブル経済崩壊後の「住宅による景気刺激策」の失敗により、その後住宅という極めれの本経済全体にとって大きな位置を占める産業を国家の政策として利用できなくしてしまったことにある。それでいて、不良債権の優良債権か策として、都市再生事業を軸に、都市計画法及び建築基準法の「姉妹法の関係」を蹂躙した改正により、無秩序な市街地破壊が演出された。そこで増産された不動産が、再び米国の住宅バブル崩壊後の日本の不良債権を急膨張させた。

今回の不況はかつてのバブル崩壊以上の厳しさになると考えられ、これまでの住民等と同じ政策を採るならば、今後20年以上に亘って、不毛の経済低迷を続けることになる。今回の提案は、過去の自民党による住宅政策の歴史的認識とそのの総括にたって行っているものである。

民主党・社民党・国民新党の３党連立内閣に対する提案（試案）
―「住宅により資産築き、経済を活性化して、国民が豊かさを享受する政策」提案―

１．提案の趣旨･概要（エグゼクテイブ･レポート）
（１）国民を貧しくしてきた住宅政策
これまでの自民党による政策は、「衣･食･住」の一角をなす住宅において、国民を、生涯に亘って過大な住宅ローン負担で生活を苦しめ、その上、購入した住宅は、既存住宅としての市場価値が低いにも拘わらず、住宅会社が高く販売することを容認してきた。そして、住宅の資産価値は償却理論による残存価値であるとする非科学的な不動産評価政策を押し付けてきた結果、国民は住宅を所有することで貧困にさせられてきた。

（２）役人ＯＢの雇用を中心にした住宅政策
その反省もなく取り組まれた２００６年以降の自民党の「住生活基本法」による住宅政策は、「住生活の安全」を口実にした住宅品質確保法及び建築基準法の改正を軸にしたものであった。しかし、その実体は、官僚や公務員ＯＢの雇用機会を拡大するために、外郭団体や指定確認検査機関等による評価、審査、検査、保険等の不要な手続きを義務化し、国民に過大な費用と時間負担を押し付け、地方の住宅産業を崩壊に導く羊頭狗肉の政策であった。

（３）国家の政策として重要な住宅政策
わが国の住宅資産総額は、約１０００兆円あり、また、住宅産業の規模は、毎年の投資額として約３０兆円に上る。このように住宅産業は、わが国の産業の中では最も大きな産業の一つである。このような国家の経済に重大な影響を持つ住宅産業が、官僚や公務員の利益のための産業政策とされているため、住宅資産価値が毀損され、個人財産の国富も削減させられ、住宅金融･保険、住宅不動産業による健全な経済活動が圧殺されようとしている。

（４）住宅の資産評価に着目した住宅金融政策
新政権が取り組むべき政策の中で、国民と住宅産業界を苦しめている住宅政策を改めることは、緊急性を要する重要施策である。しかし、自民党が官僚と癒着した住宅政策により、官僚主導で、行政ＯＢの不当な利権を擁護することで、日本の経済活動が妨害され、国民に不当な負担を科すものである。それにもかかわらず、民主党の政策に、住宅の資産価値に着目した住宅金融（モーゲージ）と、建設先取り特権（メカニックス･リエン）と一体化した建設金融（コンストラクション･ローン）施策が基本的に取り上げられていない。

（５）住宅資産形成に成功した工業先進国の経験に倣え
今回、本提案は、これまで住宅不動産事業の調査研究、行政実務、又は、事業の実務に取り組んできた住宅産業専門家集団の両団体の代表者が、これまでの欧米、中でも、米国、英国との比較調査研究成果に基づいて、民主党が取り組むべき緊急施策を提案した。本提案は、「住宅により、個人資産と国富としての資産を築いてきた国」の経験に倣って、可及的速やかに、自民党のなした国民に不利益を与えている政策の見直しをすることである。その実現は、現在の住宅産業に危機的状況を改善するため、緊急性を要する提案である。

２．自民党による住宅政策の総括
（１）景気刺激策として使った住宅政策の失敗
バブル経済崩壊後、「住宅投資の経済投資波及効果は大きい」と自民党政府は説明して、公庫住宅、公団住宅、公営住宅を通して、巨大な財政及び政府金融投入をする景気刺激策に取り組んだ。その住宅政策は、「ゆとり返済」といった国民に目先の返済を縮小して、生命保険担保の返済不能な借金をさせて、高額な住宅を買わせた。そのため、ローン自殺や自己破産が続出し、生命保険を利用したローンの取り立ては、生命保険会社の倒産まで引き起こし、巨額な不良債権を生み出し、その後の不毛の１５年の原因にもなった。

（２）住宅建設計画法政策破綻の理由
しかし、自民党政権は景気刺激のための住宅政策失敗の原因究明の総括もせず、いたずらに住宅金融公庫及び都市整備公団に対する財政支援を受け続けた。その結果、国家財政に重大な危機を齎すことが明らかになり、小泉政権のとき両団体の廃止が閣議決定された。それを受けて公営住宅、公団住宅、公庫住宅の３本柱の政府施策住宅が中止となり、財政と政府金融の後ろ盾を失った40年間続いた住宅建設計画法は、自動的に廃止された。

（３）住生活基本法製作の本質
住宅建設計画法に代わって、新たに住生活基本法が制定された。その実体は、これまで公共事業としての住宅政策の陰に隠れていた天下り構造が崩壊したため、失われた官僚の天下りの資金供給構造の再構築を図るものであった。つまり、それまでの「住宅建設事業費の中にＯＢの雇用費用をもぐらせた方法」が崩壊したため、代替する方法として、建築確認行政及び住宅品質確保に関係した住宅性能表示、瑕疵担保保険など｢住宅の信頼性を検査する｣制度の強化や、「消費者の住宅の安全確保」を看板に、行政ＯＢ雇用機会拡大制度を整備する「羊頭狗肉」政策に転換するものであった。

（４）役人の利益を中心にした住宅政策
そして、住宅の性能試験、評価格付け機関や保険機関等の外郭団体や指定確認検査機関など、役人ＯＢの安定大量雇用方策を拡充した。そのため、国家予算を見れば、住宅建設事業費が縮小された代わりに、住宅行政部費が拡大された。住宅予算として計上された行政部費の殆どが、天下り外郭団体「財団法人又は社団法人」に対する行政事務の移管又は委託する費用である。住宅政策は、外郭団体に行政事務の一部を委託することを法律で制度化し、天下り人権費を財政負担する補助金交付を正当化した。かつて住宅建設費の中に潜らせていた行政ＯＢ雇用費用が、行政部費として計上されたが、それでも不足する巨額な費用は、確認検査料、試験･審査料として、消費者が負担する住宅価格に転嫁された。

（５）自民党政権の実施してきた「消費者保護の住宅政策」の本質
購入者に対する費用負担が過大になり、需要を圧迫した結果、中小零細工務店が経営不能に陥る状況が発生した。自民党政権は、この政策の失敗を隠蔽するため、長期優良住宅促進法を制定した。それは、これらのＯＢ雇用拡大する制度を受け入れた性能表示住宅を購入した者に対し、「長期優良住宅補助金」に名称で、１戸当たり１００万円が支給すされ、ＯＢ雇用制度で回収・還元する迂回補助金行政である。以上（１）から（５）までの自民・公明党政権が住生活基本法政策で取り組んできた主な対策の本質は以下の通りである。

イ．官僚の天下りを受け入れる業界団体の強化を図るための業界団体の営業支援強化
住宅品確法による性能表示制度は、実性能の計測方法も設けなく、実性能検証の出来ない住宅に対し、実性能を有するかの御墨付けを与えた設計性能表示住宅制度である。高額な設計性能表示審査は、量産工業化住宅会社にとっての１戸当たり負担が軽く、実性能責任を追及されないため、公的な営業販売支援の武器となる。この制度により利益を受ける大手住宅会社、民間試験･検査機関、指定確認検査機関、それらの業界団体（政府外郭団体）は、利益の見返りとして行政ＯＢを雇用し、制度運営費用の多くは、は消費者へ転嫁した。

ロ．官僚及び建築・住宅行政関係地方公務員（役人）の天下り事業の拡大
建築基準法の強化改正と住宅性能表示制度の強化徹底により、不必要で過剰な審査業務と、指定確認検査機関による確認検査事務が肥大化し、審査書類作成手間に多大な費用と時間と労力を費やせざるを得なくなった。申請関係業者の業務が増大したうえ、審査に高額な手数料が掛けられることになり、工務店の過大な負担は、消費者に転嫁させることなった。

ハ．法律違反の「瑕疵保証保険制度」と、役人ＯＢ雇用に向けられる保険料
瑕疵保証保険加入を義務付けられている住宅は、住宅ローン条件として、殆ど例外なく、損害火災保険に加入を義務付けられている。現行の瑕疵保証保険制度は、消費者に保険料支払いを転嫁するもので、民法の定義による瑕疵保証ではなく、損害保険料の二重取りになっている。瑕疵保証保険料のうち、実質的な瑕疵保証に廻る比率はきわめて低く、保険料収入は、殆どは制度運用手数料に消え、役人ＯＢの雇用機会の拡大にしかなっていない。

二．「長期優良住宅」補助金は、役人ＯＢの「迂回天下り費用」補助
「消費者保護」を口実にした建築基準法の強化、住宅品質確保法の強化、瑕疵保証保険の強化による費用負担増大分は住宅価格の吊り上げになるため、その費用を｢長期優良住宅促進補助金｣と名付けて、住宅購入者に補助する制度がはじめられた。その工務店に対する補助金受け入れ指導を、団体会員増強と結び付けて中小建設業協会にやらせている。その実体は役人ＯＢ人件費を長期優良住宅制度で迂回させて国庫補助金で行うものである。

ホ．違反容認による不正利益を、役人ＯＢ雇用と政治献金へ分配
耐震偽装事件発生の原因は、実は建築基準法違反をすることで不正利益が得られることを承知のうえで、指定確認検査機関が建設業者に違反を教唆し、それを営業手段としてやっていた「闇の営業」である。違反容認による不正利益の供与を営業手段とする「闇の営業」と同様なことは、現在も官民癒着の建築行政や開発行政で日常的に行われている。法律違反で得られた不正利益が、外郭団体の回避や政治献金として支出されていた。
耐震偽装事件が当時の政府自民･公明党連立内閣の政治スキャンダルとなりかけた。民主党によるスキャンダルの追及は、「偽メール事件」で崩壊し、事件は闇に葬られた。
指定建築確認検査機関がその種の闇の世界を作るものであることは、本制度が制定された当時の国会審議で再三指摘された。しかし、事故が発覚後も疑惑究明が全くなされていなく、いまだに闇の世界が行政ＯＢの雇用と政治献金の構造として機能している。

へ．国民の代表者が立法府で議決した法律を蹂躙している司法
建築基準法違反は民間確認検査機関と行政機関（行政庁、審査会）一体でやられており、それを不当とする行政事件訴訟が、現時点でも多数提訴されている。しかし、司法の行政法の知識は、地裁から最高裁まできわめて貧しく、被告である行政庁の言いなりになるか、又は、行政ＯＢの行政学者の現役時代の不正を正当化する行政学理論に迎合している。
司法は、行政法知識の不足を、恣意的で法律の文理解釈を無視する判断（立法府の軽視）に終始しているため、行政処分又は不作為の違反の訴えは殆ど、法律上の合理的な根拠を示さないままで「却下」の判決が下されている。司法府による立法の蹂躙である。

３．２０世紀末のバブル崩壊以上に深刻な経済への影響と求められる住宅政策
（１）小泉規制緩和政策の本質
バブル経済崩壊後の景気刺激策としての住宅対策の失敗の後、約１５年の不毛の時代が経過し、政府は無策の経済政策を続けてきた。小泉内閣のとき、都市再生事業を柱に、都市計画法と建築基準法の姉妹法の法体系を崩壊させ、法律秩序を乱すなき規制緩和を実施した。その本質は、容積率と建築物高さの緩和策で、不良債権を良債権化する政策である。

（２）２極分化政策で景気改善を享受できなかった国民大衆
この規制緩和は、全国の大都市における「ミニバブル」と言われたように、米国の住宅バブルで儲かった金融ファンドの住宅投資と相俟って、不良債券漬けになっていた都市再生機構や、不良債権土地保有企業を蘇えらせることになった。この規制緩和と米国からファンドの流入で統計上は、かつて経験しなかった景気上昇期間が継続したことになった。大多数の国民には実感出来なかった理由は、法人と一部の者に利益が集中したためである。

（３）再来襲し始めた不良債権拡大の波
規制緩和の利益も束の間、日本全国の大都市で規制緩和を受けたマンションが都市のスカイラインを大きく変貌さえ始めた直後、米国発サブプライムローン事故に端を発した住宅バブル崩壊で、世界経済はどん底に落とされた。日本では再びミニバブルが崩壊し、住宅による景気対策への希望を切り捨てられることになった。そして、都市再生機構の土地を買い、地上げに走った企業が、再び不良債権所有者に陥れられることになった。

（４）鈍感にさせられた不況危機感覚
「限界効用逓減の法則」どおり、現在のバブル崩壊による経済基盤の崩壊は、１９９２年次のバブル崩壊時と比べて、勝るとも劣らぬ厳しいものである。それにも拘らず、不毛の１５年を経験した国民には、かつての厳しさと同じ程度の厳しさでは、「厳しい」と口に言い出せぬ「厳しさに麻痺した感覚」が出来てしまっている。ミニバブルで発生した需要のない不動産（地上げされ、地上げ中の土地、建築物が出来て利用者のない不動産）は、今後、不良債権としてじりじりと日本経済を締め付けることは疑いない。

（５）求められている消費者視点での住宅行政
ＦＴＡ時代に入って、先進工業国は基本的に賃金下降の右肩下がりの経済軌道を歩まざるを得ない状況にあって、その中で国民がいる限り国内産業として継続できる「衣･食･住」産業こそ、ますます重要な位置を占めるようになる。社会政策としてだけではなく経済政策として住宅政策が国家の重要施策であることは、欧米の政策を見れば歴然である。倒産や人減らし、残業カット、労働時間の短縮など国民の縮小している家計支出の範囲で住宅を供給するという、消費者視点での住宅政策こそ社会経済的に求められているものである。

４．緊急性を必要とする住宅政策
（１）自民党政府が責任を住宅産業会に転嫁した建築基準法の改正
住宅建設計画法を廃止した２００４年以降の官僚主導の住宅政策は、上記「２．自民党の住宅政策の総括」に見るとおり、建築住宅関係行政関係者の天下り対策を、「消費者保護」という大義名分をかぶせて、結果的に消費者負担を拡大する形でやられてきたものである。特に、耐震偽装事件に便乗した建築基準法の改正は、この事件自体が、建築確認制度を担ってきた行政自身が単に手抜きをしたことで発生したもので、一般の建築産業に欠陥があったわけではない。そのため、建築基準法の改正自体、きわめて悪質なものである。
基本的に必要でない建築基準法の改正は、極めた多大な無用な審査資料の作成を義務付けるものであった。その結果、消費者の所得下落の社会経済環境下での住宅価格の高騰になり、それに付加された過大の行政事務による「不要な書類作成作業」と「審査事務による費用と労力と時間の浪費」が工務店経営を圧迫し、住宅建設を大きく後退させてきている。

（２）行政責任を行政権限の強化に摩り替えて官僚に擦り寄った自民･公明党政治
耐震偽装事件は、指定確認検査機関が建築基準法違反を容認し、又は、教唆することで開発事業者に不正利益を供与することで営業拡大したことに問題の端を発している。自民党政権やった耐震偽装事件対策は、法律で定めた審査業務やらなかった行政の責任と、役人ＯＢを雇用してきた指定確認検査機関の確認事務違反を容認して、不正利益を供与してきた審査事務の原因究明をやらなかったことである。
耐震偽装事件処理は、指定確認検査機関がその確認事務を正しくやっていれば発生しなかった建築基準法違反幇助の加害者である行政を無罪放免にして、ヒューザーの小嶋社長と姉歯一級建築士をスケープゴートにあると責任転嫁して、代わって、国民を護る再発防止ためといって、事件と全く無関係の行政権限の強化にすりかえた。

（３）根拠のない規制強化は国民負担の増大
自民党政治は、官僚とそのＯＢ受け入れ業者に迎合する方法で官僚に迎合し、「建築基準法の強化」という「官僚のシナリオに乗った解決」を受け入れた護送船団方式で、役人ＯＢの雇用機会を拡大する建築行政事務拡大の法律改正をやった。その結果、住宅自体の改善はされなくて、コストだけが釣り上げられた。建築基準法の改正が住宅購入者の負担増になったことから、一挙に住宅需要が圧迫させられ、代わって、これらの制約を受けなくてすむ住宅のリモデリングに、消費者も住宅産業も方向転換を余儀なくさせられている。

（４）国民経済負担を強化した建築基準法等改正の廃止
この異常事態を改善するためには、建築基準法はその改正を実施しなかった以前の状態に戻すとともに、さらに、既存の法律上の矛盾や利権がらみの規定をそぎ落として、簡素化する必要がある。併せて、住宅品質確保法の廃止、住宅瑕疵保障保険法の廃止、長期優良住宅法の廃止など一連の官僚利権がらみの住宅制度を廃止することが必要である。
これらの法律を廃止しても、工務店にとっては事業がやりやすくなるだけで全く困ることは何一つない。住宅産業に絡んで護送船団方式で仕事をして、住宅価格の釣り上げに関係する業者においては、既得権を奪われることで困るという反対があるが、それらの反対は、そもそも、消費者の利益に反するものであるから、配慮する必要はない。

５．現代の時代認識と住宅産業
（１）長期的デフレ基調の経済環境
自由貿易協定（FTA)に時代に入り、工業先進国の所得は、発展途上国の所得と平準化する方向にある結果、先進工業国では、どこにおいても賃金の低下傾向が平準化するまで、基本的に下落する傾向をたどることになる。当然、雇用機会は発展途上国に移動し、製造業をはじめ、産業の雇用機会は縮小し、デフレ基調の経済は長期に継続することになる。

（２）絶対消滅しない住宅産業
このような社会に置いて、継続し続けることの出来る産業が、「衣・食・住」という内需産業である。これらの産業は、いずれも、先進工業国に人々が居住している間は、先進工業国からは消滅しない産業である。そして、高い文明水準を経験した国民の要求に応えるためには、高い専門技術を必要とする産業であり、かつ、最終需要者から厳しい目で直接的に評価されている産業であるため、これからも住宅産業は、常に、先進工業国の文明の進歩に合わせた技術革新と、文化的なニーズに取り組まれ、生き残る産業である。

（３）「建設サービス業」から「不動産製造業」へ
米国の住宅産業は、日本の住宅産業に比較してその生産性が２．５倍の高さにある。このことは、仮に日本と同じ価格の住宅を同じ粗利と労賃によって建築しているとすると、１戸当たりの粗利や労賃として支払われる額は同じであっても、工務店の期間当たりの粗利や、期間当たりの労賃額は、米国の場合、日本の工務店粗利や、労賃に比べて２．５倍の高さになる。日本の住宅産業を自民党政府が考えてきたような「建設サービス業」として、粗利を先取りすれば後は下請けの丸投げするだけと言う「重層下請け」産業から、欧米のように、「住宅建設業を不動産製造業」と位置づけ、建設現場で建設業者が、直接、建築する下請け業者の生産管理する「１層下請け」構造に変えなければいけない。

（４）建設業の最大の課題：生産性向上
特に、建設労働者の賃金が、「重層下請け」構造の中で、企業系列化されて,末端に「ピンはね（粗利先取り）」のしわ寄せが及んでいる。それをあらためて、欧米工業先進国のように企業の枠を超えて寸法、制度、施工詳細、必要技能の標準化、規格化、単純化を社会的に共通化することで、建設労働者の企業系列の枠を超えた流動化を可能にして、１戸当たり労賃が低くても、一ヶ月の稼働日を拡大して、賃金総額を米国並みの２．５倍増する生産性向上が取り組まれるならば、国民に適正な賃金を保障できる産業となる。

（５）製造業の体質改善経営管理技術：ＣＭ（コンストラクション・マネジメント）
日本の自動車産業が米国に倣ってＯＭ（オペレイション･マネジメント:工場生産管理）を学び、半世紀に亘り実践・改良して、追いつき追い越したように、住宅産業に置いても米国の現場生産性を向上するＣＭ（コンストラクション･マネジメント：建設業経営管理）に倣い、実践・改良すること無しには、産業構造を変えて、将来展望を作ることはできない。

（６）建設現場での生産性向上
しかし、政府がこれまで進めてきた住宅生産生を工場生産で高める方法は、工業生産者に利益を吸い上げるものであって、住宅を生産している地場の住宅産業を破壊するものである。工業生産住宅又はバスユニットやシステムキッチンといった工業生産住宅部品はその供給会社が消滅してもしなくても、従前部品も修理方法もなく、部分修繕は費用が掛かりすぎ、建設廃棄物にするしかない消費者に不利益を与えるものでしかない。

（７）全米ホームビルダー協会の現場生産性向上経験に学べ
米国の１９６０年から１９９０年までの連邦政府工業化政策と全米ホームビルダー協会が取り組んだ建設現場の生産性向上の闘いで、現場生産性向上の取り組みが勝利したことで、現在の米国の住宅の建設労働者の高い賃金が可能になり、人びとが生活する地場に有能な建設労働者営業継続できる環境を造り、既存住宅の長期の資産活用を確実にするリモデリングを含む消費者の住宅改善要求に対応できる体制が維持されている。

６．住宅産業政策重視の理由
（１）住宅資産（ストック）重視の政策
しかし、現実のデフレ時代の到来に直面した日本国における住宅の果している役割と、これから住宅の果す役割は、以下のとおり、日本の政治および経済が最も頼りにするべき国民生活と国家経済に関係する重大な柱であることには変わりがない。日本の国富は、国民の資産の総体であり、国民が住宅によって資産を形成するか、しないかにより、国富が左右されることになる。既存の住宅資産の価値を高めることが、国富の拡大に繫がっている。

住宅が国民にとってこれまでの負債から、資産に代われば、当然、その資産（エクイテイ）を背景の金融が拡大し、国民の支出は高まり、景気にプラスに働くだけではなく、地方公共団体の税収が向上し、地方財政も豊かになる。高齢化社会に向けての福祉に対しても、住宅による資産形成が期待できれば、リバースモーゲージへの可能性も高まる。その認識の上に、これからの住宅政策が取り組まれなければならない。

（２）日本の住宅資産の全体像
現在の日本の資産対象とすることのできる住宅総戸数は、約５、０００万戸である。その住宅資産価値は、と建物一体で、１戸当たり平均、２、０００万円と仮定すると、国家全体での総住宅資産額は、約１、０００兆円になる。
そこに、毎年の新規の住宅投資約１００万戸とリモデリング事業約３０万戸のよる投資総額は、約２５―３０兆円である。それに対し、既存の住宅資産５０００万戸が、滅失や資産価値下落によって減価する住宅資産減総額は、約２５―３０兆円である。
わかり易く言えば、日本の住宅は国民が毎年大変な努力をして住宅投資をして資産形成を図る努力をしているにも拘らず、その一方で、住宅の資産を維持向上させるシステムがまったく存在せず、機能していないため、資産喪失をし、国富は増大できないでいる。
それは、住宅建設計画法が始まったときから４０年、ＧＤＰ（ＧＮＰ）最大化を経済目標に定め、住宅に置いてもスクラップアンドビルド政策を続けてきたからである。住宅により資産形成をするという考え方を捨て、「建て替え」政策に代表されるように、住宅を資産形成する手段としない政策が続いたため、全体としての資産形成は出来ないできている。

（３）米国の住宅産業を見て可能な読み替え
米国の住宅バブル崩壊は、米国の住宅産業のこれまでの取り組みが間違っていたわけではない。それは逆に、「住宅は、確実に国民の資産形成が出来る手段である。」という認識が、社会全体の取り組みとして、「住宅は確実な投資対象である」という「神話」の領域にまで信用され、政治的にも、住宅は経済政策の中心に置かれ投資対象とされたことにある。
「住宅は資産価値を確実に増殖できるもの」という住宅自体の信用を利用して物権としての住宅ローン債券（モーゲージ）の証券化（MBS）が、金融投機や金融投資会社により、金融派生商品（デリバテイブ）や融資保険制度を悪用した「不良債権の優良債権化」の口実で投機対象にされた。そのため、事故率を遥かに上回った金融工学の適用の誤りにより、大きな金融事故を招いたものであり、米国の住宅産業は金融投資の被害者にさせられた。
このような不当な投機に晒されなければ、米国の住宅産業が生産し、住宅地の資産熟成のシステムを利用した住宅地経営管理下にある住宅の資産価値は、年平均６―７％の割合で上昇し続け、国民は住宅を保有することが個人資産管理上最も安全な方法という常識が形成されていた。米国で発生した住宅バブルの乱高下が一段落しようとしているが、定常状態に戻ろうとしている現代の米国に住宅価格は、乱高下部分を切り取った価格、つまり、住宅産業の統計上は、バブル発生時点の約１．２倍程度に上昇している。

（４）米国の住宅バブルの正しい理解
既に、クリントン政権時代から取り組まれた所得の低い人にも住宅取得ができるようにすることで、個人として住宅により資産形成できる政策がブッシュ政権に置いて協力に推進された。頭金がなくても保険により住宅ローンを得て住宅購入ができるという所得の低い人にも住宅が購入できるサブプライムローンの拡大で住宅需要が拡大した。その需要拡大で住宅価格が高騰を始め、住宅純資産（エクイテイ）増を担保に住宅ローンが拡大することを容認したＦＲＢの判断も加わり，サブプライムローン事故の原因が形成された。
このような米国の不健全な住宅棟期時代を除き、米国の健全な住宅産業当時のように、もし、日本の住宅産業が成長できれば、１０００兆円の住宅資産は毎年６-７％づつ上昇するとすれば、毎年６０―７０兆円の資産が増殖することになる。その額は、日本の年間の国家の税収額の１．５倍に相当額である。住宅政策はそれほど大きな影響のある政策である。

（５）米国の住宅産業に学ぶべきこと
米国で住宅資産額が上昇する理由は、住宅地経営管理システムが合理的に機能していることと、それと一体化した住宅資産鑑定評価と住宅金融システムが適正に機能してきたためである。米国は自由主義経済を基盤として、市場原理を生かすことで産業を活性化してきた。自由市場では市場ルールを持たなければ無政府状態になり、住宅資産は護られない。
それに対し、日本の住宅政策は、１９６０年代の住宅生産近代化政策以降現在まで、基本的に行政（官僚）が支配可能な住宅産業と護送船団方式を実施して、市場経済をゆがめて、「差別化とて離れのよい」詐欺的事業で住宅を売り抜けてきたことにある。日本の住宅産業が体質改善をするためには、消費者の利益を中心に置いて、住宅金融制度と住宅保険制度を活用して住宅資産を住宅地経営管理により護る体質改善することをおいてない。

７、拙速的であっても、実施すべき緊急を要する自民党政権の政策
（１）住宅産業を窒息させ、役人ＯＢの利益のための法律制度の廃止
住宅建設計画法時代には、公営住宅、公団住宅、公庫住宅の３本柱で官僚が護送船団方式の需要を創出し、財政及び金融制度を使って天下り体制を作ってきた。しかし、日本は政府施策住宅の下支えを財政的に維持できなくなったことから、今度は、政府主導の住宅供給事業から、規制緩和による民間企業の利潤追求事業を、基本的に、建築基準法、住宅品質確保法、住宅瑕疵担保保障保険履行法等の規制を軸にした政策に移行してきた。
そのため、「国民の安全」という大義名分を付けて、行政ＯＢによる安全管理が必要であるという身勝手な理屈を作って、不要な国民負担が過剰になる審査や行政事務が要求されることで、住宅産業界に大きな負担となっている。これらの官僚の生活を守るためにも受けられた審査、評価等の行政事務はすべて廃止し、自由市場化の自重競争の元で、住宅産業時自体で責任を欧米国のシステムに倣うことが必要である。

（２）民主党がまず取り組むべき住宅政策
経済不況がこれほどひどくなった原因の一つが自民党・公明党連立政権下の住宅政策の失政にあったことは明らかである。中でも、違反建築を容認して不正利益を供与することで、役人ＯＢを雇用する民間確認検査機関の利益の拡大を幇助してきた建築行政が、自ら教唆して違反をやらせてきた建築活動の責任を、「耐震偽装事件」とあたかも悪質で発見することの出来ない巧妙な偽装工作によった事件にでっち上げて、御用学者を取り込んで、行政権限を強化して、役人ＯＢ雇用機会を拡大する途に摩り替えてしまったのが建築基準法の改正である。このような役人にとって責任追及されるべきところを、役人の利益拡大の途に転換させ、そのしわ寄せを日本経済の失速や住宅産業界の不況に導いた制度を廃止するために、以下に列挙する取り組みをすることは、住民の支持を受けた民主党政権が取り組むべき政策課題である。

イ．建築基準法改正を元に戻せ
耐震偽装事件を利用して建築基準法を強化したが、あの改正では再発防止はできない。耐震偽装事件の本質は、建築行政でなすべき確認制度に財団法人日本建築センターを筆頭に、指定確認検査機関で「行政による違反幇助」が常習化した中の一部が、スケープゴートとして取り上げられたもので、確認制度の責任追及をしないで、また、官僚主導の護送船団方式の中で、「業者への不正幇助」の小道具として建築基準法が改正されただけである。

建築基準法でなされた構造関係の改正は、建築主事又は指定確認検査機関自体で技術的に対応する能力を超えた分野であり、形式的に行政の審査をすれば、それで安全確保ができるといった架空の想定に立つもので、実効性が担保できない。この種の審査は欧米では専門の職能としての技術者の内在的制約に依存し、職能資格を有する者の排他的独占業務としての保護と営業責任として取り扱っている例に倣うべきである。

日本の対応は、天下り人事を受け入れている民間主事である指定確認検査機関の利益を中心に考えたもので、明らかに護送船団構造を利用した不正利益分配の構造を強化するものである。

ロ．小泉政権のなした規制緩和の法律改正をすべて廃止する
小泉内閣のなした不良債権を良債権化するために建築基準法及び都市計画法の「都市再生」を口実にした規制緩和は、都市計画法と建築基準法の姉妹法の関係を無視して、それぞれを無関係の法律として改正をしたもので、既存の都市計画決定を住民の意向を無視して蹂躙し、都市空間利用に重大な混乱と摩擦を引き起こしている。

一部の不良債権となった不動産を、規制緩和をすることで救済する規制緩和は、都市の既存秩序や景観に大きな傷を与え、住民の間に都市空間利用をめぐって激しい対立と、絶望を与えてきている。「わが街」という帰属意識のもてる熟成した市街地の形成を蹂躙する規制緩和は、既存の都市計画法及び建築基準法に矛盾し法律論理に違反したものである。
目下この規制間をめぐって開発審査会、建築審査会及び行政事件訴訟法による紛争は急増している。このような法治国において法秩序を混乱させて、国民をばらばらにして小泉改革としてなされた都市計画法及び建築基準法関係の規制緩和は、可及的速やかに廃止し、従前の法律に戻す。その間緩和規制を受けて建築又は開発されたものの既得権は保護すればよい。

ハ．住宅品質確保法を廃止しろ
住宅品質確保法による住宅性能表示制度は、住宅の実体性能を表誦しているものでなく、住宅の実体性能を計測するシステムもない者で、「不当景品表示に抵触する詐欺行為の小道具」と言ってよい。この制度は工業生産住宅業者が国民を騙して、その住宅を優れた住宅と思い込ませやすくした「お墨付き」住宅を、効果で販売するための「詐欺商法」手段でしかなく、即刻廃止するべきである。

この制度では、桂離宮はもとより、日本の伝統建築ではその性能を、性能表示制度の性能として評価もされず、政府及び同制度を推進する学識経験者に言わせると「価値のない住宅」ということになる。住宅の品質と住宅の経済的価値とは、必ずしも対応する関係にはない。しかし、高性能住宅に政府は、市場の需要と供給の関係を無視して、先験的に高い価値を持った住宅であるとして、高い融資をするように指導してきた。

住宅品質確保法に関連した瑕疵保証保険履行法は、その保険料負担方法に実体は、瑕疵保証を受けるべき者に瑕疵保証保険金を支払わせるという理屈は、民法上の瑕疵保証の定義に反する。保険金の支払いを住宅所有者にさせるならば、それは損害保険と同一のものであり、民法上の瑕疵保証に違反する不適正なものであり、廃止されるべきである。瑕疵保証保険制度は、法律上の正当性がないから廃止されなければならない。

二．「羹に懲りて膾を吹く」住宅行政
現行の建築基準法「機械換気設備のない住宅の居室は、建築基準法違反状態にある。」
ＣＯ２削減が民主党の重大な政策になっているとき、気候の穏やかな日本で自然環境を住宅に取り入れるべきであるにも拘らず、VOC(有機的揮発性物質）の陰に隠れて、一部の業者、業界の利益に迎合して、日本中の住宅の全ての居室にＣＯ２を増大させる機械換気設備を義務付けることがやられている。機械換気設備を設置するための費用負担は重く、実際設置されても運転するランニングコストを節約するため機械は停止状態であるものが多い。
現行の建築基準法の基準の多くは、社会的に見て全く不合理なものが多く、見境なく行政担当者が、一部の業界と繋がったが御用学者と癒着して採り入れられ、国民負担が過剰になっている。その理由は、行政担当者や、行政機関の責任者が自己責任を全て法令の不備ということにし、CO2削減が民主党の重大な政策になっているとき、気候の穏やかな日本で、謙虚に自然環境を利用しようとせず、あらゆる事故の都度、事故の原因究明をおろそかにして、不合理な技術基準を一部の業界や業界の代理人的な御用学者の示唆に基づき、技術基準の整備という名の下に吟味のされていない技術基準を付け足してきたことにある。

８．住宅資産を建設廃棄物にする定期借地権制度を止めリースホールドを活用
（１）土地の資本化
ＦＴＡ時代になり、今後土地需要は減少し、地価は下降傾向をたどることは必至である。土地を購入することは、購入者が資産を失うことになる。しかし、土地は利用される場合、その土地利用により利用者の支払い能力を反映した地代という利潤を生み出すことが出来る。住宅開発でも、基本的に土地はリースホールドとして、土地を資本化するようにし、土地のうえで適正な住宅地経営をすることで、住宅地を熟成し、所得の高い人に住み変わること日本では現在でも土地に絡んで金儲けを考える政治家が多すぎる。わが国では人口傾向と、で、高い地代負担ができるとともに住宅取引価格は上昇し、住宅の資産価値は上昇する。わが国の定期借地権事業は、地主の節税と住宅業者の住宅販売額を拡大することを目的とした事業で、生活者を考えた恒久的街づくりの事業ではない。５０年で住宅を取り壊して建設廃棄物を生産する環境破壊事業である。

（２）住宅の資産形成を支える住宅地経営管理
住宅購入者は、土地取得費は負担しなくて、利用できる費用を住宅建築費に投入できるため、住宅購入者は、住宅のために投下した費用を住宅購入者の生活の質の向上に振り向けられる。リースホールド事業は、住宅地全体を一元的な土地管理法人の基で管理されることで、住宅地全体を有機的な一体の住宅都市空間として造り、計画通り経営する。
９９年のリースホールドは、１００年目には総ての財産は土地法人に帰属するが、その住宅はこれまでの住宅所有者が買い戻すこともあれば、賃貸住宅としけ経営されることもあれば、第３者に売却されることもあるが、基本的に住宅は取り壊さず使い続けることになる。ＣＯ２削減、資産を最も大切にする途でもある。

（３）公共事業一般に適用するべきリースホールド
このリースホールドシステムは、総ての道路、河川、公園などのほか学校、福祉医療施設を含む総ての公共公益施設事業に適用されるべきである。その際の時代は、基本的に国際波の利率の時代とするか、または長期国債を使って買収することにすれば、国債の価値を高めるだけではなく、定期借地（リースホールド）であれば、現在土地費として必要とする費用は、その１００分の一で足りることになる。

終わりに
個々に提案した内容の裏付けの説明は、いつでも実施できる状態になっており、民主党内部及び政府内部に置いてこの問題提起をご検討くださるようお願いする。

次の質問に貴方は同答えますか

（1）法律と最高裁判所の判決とが矛盾するとき、どちらを優先させますか。

（2）法律と行政運用とが矛盾するとき、どちらを優先しますか。

都市計画法に基づく「開発許可」をめぐり以下のような判決がだされました。

（1）建築基準法第6条では、開発許可を擁する予定建築物の確認では、開発許可がなされたこと（第29条第1項）を確認要件（建築基準関係規定令第9条第十二号）としている。

これは、開発許可にかかる開発行為が完了していることを要求するもので、都市計画法第29条から第37条までの一連の事務の完了を要求していることを指すものであることは、都市計画法立法当時からの法律の内容である。

（2）しかし、最高裁判所は、開発許可は開発計画が開発許可の基準に適合しているとする計画を許可した電解で「開発許可の事務は完了している」と解釈し、その理屈で言うと、開発許可がなされていれば、そのとおりの開発行為がなされていなくても建築物の確認ができるということになります。

（3）東京地方裁判所は、このような最高裁判所の判決を根拠に開発許可に関する行政事件訴訟を、都市計画法第36条の開発許可の工事完了公告がなされたことを持って、「開発許可という合成行為は終わり完了公告という別の行政段階に入ったので、開発許可の訴えをすることはできない」という間違った判決をしました。これは最高裁判所の判例を法律の規定の上位に置いているからです。

都市計画法における開発許可権者は、都市計画法第29条で都道府県知事と決められ、政令都市の長刀に対しては例外的に開発許可権者とすることができるということが定められています。

（1）東京都では、都市計画法に違反して、特別区長を開発許可権者として東京都知事にしかやらせてはならないという事務をやらせています。

（2）棟京地方裁判所は、東京都の間違ったこの行政事務を訴えたことに対して、全く無視して、東京都の間違った行政権の行使を黙認しています。

原告弁護人は、本来原告の弁護をしなければならない立場にありながら、裁判官のやりやすいように原告の要求を歪め、抑え込んで、司法にとって能率よく裁判を終結させることに手を貸してきました。原告は一見の客に過ぎないが、弁護士は馴染みの客という司法と法曹界の癒着が、上に上げたような例を生んでいる。

姉歯１級建築士は監獄に入れられ、その妻は自殺に追い込まれ、小嶋ヒューザー社長は目下最高裁判所での刑事裁判で上告中である。耐震偽装事件は、阿部、北側、伊藤、武部など政府与党の国会議員を巻き込んだ疑獄事件になろうとしていたとき、『ニセメールが政界にばら撒かれ』それに引っ掛かった民主党の永田議員が議員辞職に追い詰められ、遂に自殺に追い込まれた。『ニセメール』と言った最初にジャーナリズムをにぎわせたのは、小泉首相だったように思う。

国土交通省は、『耐震疑獄事件』を『耐震偽装事件』と呼ぶことで、姉歯１級建築士という国家を相手に騙した『超能力を持って耐震設計をして、国家に気を付かせなかったほどの悪チエ』によって、国民を危険に陥れたことから、姉歯イ旧建築士の資格を剥奪し、そのチエを使えなくする建築基準法改正と建築士法改正をやったという。しかし、この改正で耐震偽装を防止できるかという疑問には、全く答えることは出来ないでいる。

建築基準法改正と建築士法改正で、国土交通省ＯＢの天下り外郭団体は、軒並みに収益を飛躍的の拡大し、この不況とは反対に、「わが世（役人天国）の春」を満喫している。放火人が火事場泥棒をやっていたら手のつけようがない、元々日本ＥＲＩやイーホームズと言った指定確認検査機関は、『法律の解釈』と証して、違反建築を上手く理屈を付けて確認済み証の交付をするということで営業拡大をしてきた指定確認検査機関である。

日本ＥＲＩは、東京大学都市工学科第１期卒業生が中央官僚と情を通じて、開設した指定確認検査機関で、公的機関の許認可権を行使（国家の強権力の行使）により、不正を未然に防いでいることを知って、不正利益の実現のためには、不正を容認するところが大きな力を握っていることを知っていていて、指定確認検査機関を設立する筆頭に走った。

私自身これまで、日本ＥＲＩによる不正幇助による開発業者に巨大な不正利益を供与してきた事実を見てきた。この建築物に関しての不正利益を『法律解釈』を口実に以下にひどいことをやってきたかは、行政事件訴訟に関係してきていて、責任を持って説明することができる。実は今日の町田市の開発担当課長と日本ＥＲＩの『開発許可不要』という違反幇助で１００億円以上の不正利益を開発業者に供与し代わって、地元の環境を混乱に入れてきてきた問題をどのように始末するのかという善後策の検討提案を話してきたところである。

日本ＩＢＭ跡地で日本ＥＲＩの貸したこの違反は耐震偽装ではないが、都市計画法と建築基準法に違反した開発を教唆した事件であった。５へクタールの土地にサービスする道路の幅員が６メートル未満という状態で、その矛盾が顕在化しないように、住民には益との間をシャトルバスを使うようにさせたのであるが、やはり、交通を法律で期待されるようにするためには、道路の整備は必要で、その事業を違反で不正利益を取得した開発業者と指定確認検査機関が負担するようにさせるべきである。

耐震偽装事件に対処する建築基準法は行政法である。行政機関が建築確認を法律どおりやっていたら『耐震偽装事件は起きることはなかった。偽装と言っているが、その実体は建築基準法違反である。日本ＥＲＩを始め、日本建築センターも、これまで多くの違反に対して、それを教唆し、容認し（違反幇助をして）不正利益を開発業者に供与し、そのオコボレに与ってきたのである。不正利益の奪い合いの争いがイーホームズと日本ＥＲＩに発生し、それが耐震偽装事件になったのであるが、あれほど「巧妙で、確認審査では分らない」といった事件が、ジャーナリズムで話題になると、短期間で数百件の違反が上がったことから、違反の発見は、実は非常に簡単で、かくにん検査期間がサボっていたことが明らかになった。

要するに建築行政が違反を幇助し、行政ＯＢの天下り先や政治献金の資金源を提供していたのである。「麻薬商売」と「建築確認」とは、何も違っていないということである。国土交通大臣は、ヒューザーから多大の政治献金を受けていたし、自民党幹事長も同様でした。国土交通大臣は建築基準法の施行に重大な瑕疵のある、いわば「脛に傷のあるダーテイーハンド」の者であった。

「クリーンハンドの原則」という原則は、ダーテイハンﾄﾞ（手が汚れている人間）は、他人の罪を訴追することはできないという原則である。建築基準法を組織ぐるみで違反幇助に活用して、政治献金をもらっていた政治家が、一体どうして姉歯やヒューｚ－の小嶋社長を訴える権利・資格があるのでしょうか。国土交通大臣は辞任すべきであり、建築基準法施行関係責任者である次官以下、局長、担当課長捕更迭されるべきだったにも拘らず、建築基準法施行に責任のあった連中が、連中の利益を拡大するための、全く無関係の建築基準法や建築士法を改正して、連中の天下り先の資金源拡大の改正をやってきたのである。

この建築基準法改正や建築士法改正で国民の負担は拡大し、建築基準法行政事務は滞り、それでいて、耐震偽装事件は拡大こそすれ、この改正では全く改善されないのである。耐震偽装といわれた建築物は、いづれも、『今にも崩壊するかのように御用学者や御用ジャーナリズムは大騒ぎをしてきたが、ヒューザーマンションは、「くらげ」ではなく、コンクリート量を削減して重量自体が少ないため、意外と安全で、１戸当たり１００万円ほどの補強費用で十分安全に使用できると私の概算によれば、最も合理的にやればその改修は十分可能と確信している。

現在最高裁判所で争われている『詐欺』事件自体の立件には、法律論理上大きな疑問がある。一体このヒューザーの事件で、このマンションが建築基準法で違反しているという判定を誰がしたのか、建築基準法上では、特定行政庁以外に法律の権限によってそれを判断できる人はいないはずである。指定確認検査機関のイーホームズのできたことは、検査済み証の交付ができないとすることと、その旨を特定行政庁に報告することだけである。しかし、この事件で、特定行政庁が建築基準法第９条に基づいて判断をしたという事実はない。一体検察庁の詐欺の立件の根拠は何か、小嶋が『違反を知っていた』というが特定行政庁が行政上の判断としての危険の程度に踏み込んでいない状況でイーホームズが『違反』と言ったことが一体、行政法上も、実体上も『詐欺を構成の要件」になるはずはない。検察が結論を先に持っていてのと実間併せの立件という危険な警察国家の体質を暴露しただけである。

特定行政庁による判定がなされない状態で、その建築物の違反が確定して、マンション販売業者が詐欺を侵したという論理はどのように考えても、法治国の判断としてはありえないことである。これから、私はこの謎解きに時間をかけることになるので、期待をしていてください。

アメリカはサブプライムローンの震源地

確かに少し人通りも少ない状態で、少し淋しい感じもしましたが、街の雰囲気は結構明るく、私自身も短い旅行中でしたが、町全体には前向きの生活感覚があるように思えました。多分前日ピーター・カルソープの設計したザ・クロッシングを見たためかもしれません。ビルダーズマガジン第１５３号にその特集記事があります。

米国の住宅バブルが崩壊して、最高値を記録した２００６～７年に比べて、住宅価格は４０％程度に下落したところもあります。ラスベガスではそのように値崩れした住宅団地を幾つか視察しました。しかし、どの住宅地も驚くほどきれいに管理されていて、その裏にある住宅価格の値崩れは外観から知ることはできませんでした。人々は住宅資産価値を守ることを願っており、住宅の維持管理には自分の資産を守るために努力をしているのです。

米国の住宅地は、そこに住宅を所有する人々の自治で守られていて、その住民の自治を国家がコモンロー（慣習法）で契約自由の保障をやっているのです。アメリカでは住宅を所有することを、AMERICANドリームの原点と考えており、個人の住宅資産を守るために住民自治の努力をする社会システム（今回HICPMが、「三種の神器」として明らかにしたもの）を、１９２８年に開発して以来、殆ど全ての住宅地経営で実践されています。

先日国土交通省住宅局長とサブプライムローン問題と住宅による資産形成のあり方について意見交換をする機会がありました。私の話しを聞いて、住宅局長は、「要するに日本の地区計画や建築協定のようなものが機能していると理解すればいいのですか」と質問をしました。そこで、「全く違います」とその違いを次の通り説明しました。

今回HICPMが「超長期優良住宅地経営管理マニュアル」で、欧米の１００年の住宅地経営管理経験として「三種の神器」を採り入れたのも、住宅の資産価値に高い関心を持つ住宅所有者が主体となって、科学的に合理的方法で住宅資産を守り育てることで住宅の資産価値を高めることを可能にしていたことを知っていたからです。それは日本の現実が示しているように、行政担当者のようにそこにある住宅に利害関係のない人（公務員）に管理させておいて、住宅の資産価値が向上するはずはないからです。

日本では、性能表示や建築基準法の強化という役人中心、又は役人依存で住宅の価値を上げることができるといった勘違いの行政がやられています。しかし、性能表示も、建築基準の強化も、決して消費者の求めている支払った費用との関係でそれより価値の高いものを保障するものではないのです。役人の権力を強化すれば、その権力は直接、間接的に役人の利益となるようにしか使われなくなることは、歴史が説明している通りです。

住宅性能保証、瑕疵担保、建築基準法の強化等が、消費者保護、消費者利益のためにやられてきたと説明されてきましたが、消費者に渡ったものは、様々な口実をつけた住民への負担だけで、その負担は、実は役人のOBになってからの再就職を含んだ公務員の利益のためでしかないのです。性能申請をしたから性能が高まったわけではなく、建築基準法が強化されて、手数料が上がっただけで消費者の得ているものは何も変わっていないか、必要でないもののために過剰品質の負担だけが高くなっただけです。

国家と国民とは憲法により権利義務関係を取り結んだ社会契約で結ばれています。

国民衣食住はもとより、全て専門技術によって現代の文明を維持する仕組みを国家が行政により確実にするための組織を「納税義務を果たすこと」で経済的負担をする代わり、国家は３権（立法、行政、司法）に、高い能力を保持し、国民が専門的知識がなくても安心して生活できるような「憲法で保証した内容を保障しています。

今回の裁判員制度に関して、それを欧米の「陪審員制度」と同じもののように扱う誤解があり、裁判員制度と、陪審員制度を無批判に同列に扱うジャーナリズムが国民を混乱させています。これは政府に迎合するジャーナリズムの姿勢なのです。。

陪審員制度は、国民が裁判官になるのではなくて、裁判官がやった裁判に関し、国民としてそれをモニター（監理）するものです。裁判官は問題の真実を法律の手続きと、法律の専門的知識に基づいて解明する専門家であり、正しい法治国の裁判を円滑に行うためには、司法制度を維持するために必要な精度と人材とが必要です。

これらの人を国民は雇うために必要な税金の負担をしており、裁判官には高い賃金を支払っています。しかし、裁判官は国民の代表者が国会で決めた法律に従わず、自らを法律であるとおごり、又は被告や原告と裏取引をして防いで、国民感情として国民の納税した内容どおり、国民に納得した裁判をしないかもしれない。国民はそのような不正が起こらないように、直接「法律に照らしておかしくないような裁判をしているかにに関し、監理する（モニターする）必要があるのです。これが陪審制度であるのです。

国民が陪審員になることは、国民が嫌疑アル者を裁くわけではない、裁く主体は裁判官であって陪審員ではな区、裁く裁判官を国民の立場で監視する制度で、裁く相手は裁判官を陪審員は裁いているのです。

一方、日本の裁判員制度は、国民に裁判官になり、その責任を負えというのです。裁判官にさせられてどれだけの給与を払うのかも明らかにされていないが、もし、裁判員にただ働きさせるのならば、その裁判印で浮いた裁判官費用分は、これまでの裁判官の給与はカットすべきです。

裁判で裁かれる国民の立場からすれば、仮に被告になった場合、「ヤブ医者に手術を頼むようなもの」で、仮にその裁判員の気持ちが心情的に信用できるとしても、法律上の専門知識や訓練を受けていないような人物に裁かれrとしたら怖くて仕方がないと感じるのが当然で、怖くて負かせられません。

一体裁判員のどのような訓練をしようというのでしょうか。短期に、裁判員に対して、現在の裁判官に代わるような専門知識を要請することなどできるはずはありません。つまり、この裁判員制度を一般の国民に参加させることは、「裁判官なんかには専門的知識は要らない」ということを認めていることなのです。その裁判員制度に賛成している判事も多いということは、日本の裁判官達は、実は、「無智無能でもつとまる仕事である」と自ら認めていると同じです。

私はこれまで何１０件と行政事件訴訟に関係して、「裁判官達の行政法知識のないこと（不足どころではない）」、「弁護士達に行政法の知識が不足していること」をイヤというほど見てきました。しかし、かららは、その知識がないことを見せ付けるまで、見せ付けられても、行政法知識のないことを認めようとしません。

私は間違った行政事件訴訟を無能無智な裁判官にやらせておくよりは、「行政法知識や経験の豊かな行政法の立法に関与した行政官または、そのOBを裁判員にするような制度」の方がはるかに実質的に良い制度になると確信しています。

借地借家法で定期借地権、定期借家権という制度ができ、定期借地権事業が一般的な事業として取り組まれていますが、日本の常識は世界の非常識といわれている通り、日本の定期借地権事業は、仮設住宅事業で都市を熟成させるものではありません。

石原知事は、東村山で始めた定期借地権事業で、一般的にやられている定期借地権じぐぷの定借期間の50年を70年に延ばしたことを誇っていました。

考えてみてください。70年間経った住宅地は、それだけ人々の生活は土地に根を張り、そこで都市の文化が育てられているはずです。しかし、そこで70年目に住宅を壊して更地にすることは、そこに育った文化を壊してしまいことになります。

都市は文化の集積です。都市工学は、者として都市を考えており、物は潰しても作ればよいと考えているのかもしれません。石原知事は、自称文化人だといっていますが、都市を人類の文化の集積であると少しでも考えていたならば、70年人々が生活して作り上げた文化を、住宅を壊すという住宅の破壊で都市の文化も壊されるということを意識しなければいけないのです。

東京都は、開発許可を行うにあった手も都市計画法第33条で酩酊してある環境に関する検討には、まったく人文科学環境である歴史文化に対し配慮しようとはしてきませんでした。

会社の経営と同じように行政のトップに立っている首長の文化性のなさが、自治体経営を非文化的にしてきた例は枚挙に暇がありません。石原知事が法治国のシュ都の知事でありながら、如何に日常茶飯事的に法律違反を犯し、都民の文化を破壊し、公共的に憲法で都民に保証されて規ｔくぁ利益を侵害してきたかに関し、こんごおおいにとりあげようとおもいます。

歴史と文化を伝えるサンフランシスコのペインテッドレイデイを70年後の取り壊すことを「まともな人間は考えません。

石原知事はこのような文化的な街並みを造る石を全く持っていないか、それとも、このような軍歌的な街並みを創っても平気で破壊してしまおうとしているのです。

文化のは会社を知事に持つこととはこのようなことを言うのです。石原知事に、東京オリンピックのような催物と、都市という都民の生活の場つくりとの違いが分っているのでしょうか。

１５０年以上の歴史を誇るサンフランシスコの「ペインテッドレディ」です。

多分日本の性能表示では高い評価は得られないかもしれませんが、ここでは皆が住みたいと願い、いつもリモデリングを繰り返して、現代も人々の憧れの住宅になっています。

住宅の安全性を守る国家の仕組み

日本では「自己責任」という言葉が無責任に権力者側から使われています。国民が生活に必要な「衣食住」に関して、そのいずれもが全く専門的な知識を持たなくても安心して生活できるような社会契約「憲法」として、国家と国民との間で締結されています。国民は納税義務を負い、国家は「衣食住」の全てにわたって、専門的知識と能力を持つ行政組織を駆使して、専門知識がなくても、安全、かつ、健康で文化的な生活環境を保証することになっています。

専門業者の国家による監督責任

耐震偽装事件のみならず、国民の人命や財産が脅かされてきている理由は、国家が重税を国民に課しながら、その税負担に見合った行政を実施してないために発生している事故です。業者の責任を免責して、不正を行う業者を外郭団体の会員として、天下りの場所としているため、官僚や公務員は不正業者に手心を加えることになります。

瑕疵保証は契約に基づく住宅供給業者が、確実に等価交換を実現するための「契約の瑕疵」の保証であって、現在、政府がやっている「消費者に費用負担を転嫁させる瑕疵保証」は、民法違反の制度です。名前は「瑕疵保証」ですが、やっていることは「損害補償」であり、それを消費者に義務化することは、法律に照らして間違っています。

住宅購入者に不当な負担を押し付けていないか

瑕疵保証は、住宅産業関係者であれば例外なく、「住宅購買者に不当な負担を押し付ける」もので、そこで徴収された費用は本制度及び保険業者の利益となるもので、そこにOB人事を持ち込むことで、結局、実際の受益者は公務員ということになります。しかも住宅購入者は、住宅ローンの関係で損害保険への加入は義務化されていて損保を使うことがあっても、瑕疵保証保険に加入していて使おうとすれば瑕疵証明に手間が掛かり、事実上、その費用は使えません。

行政がその事務をやらないならば、官僚機構を廃止すればよい

政府が住宅購入者の財産を守るためと言っているのは、全くの嘘で、建築基準法による行政責任を果たしていれば、安全で、健康で文化的な住宅は供給されます。違反する業者は営業停止できるし、違反建築物の是正を業者にやらせることは、法律上明記されています。法律どおりの行政をしない役人を馘首しなければ国民は守られないのです。