ハワイ大学での講義

私の娘でハワイ大学の歴史学部の教授で、現在、日本歴史のうち近代史を教えることになったので、私が建設省時代に取り組んだ「部落問題と在日朝鮮人問題」について７５分の講義をしました。その準備には思った以上に時間をかけることになりました。
部落問題と在日朝鮮人問題は、日本の近代史の中の鍵を握っている歴史であるにもかかわらず、政府も教育界もタブーとして、全く扱っていない問題でもあります。日本人の感覚は、今回、野田首相が韓国大統領李明博と会談したときの慰安婦問題に象徴されています。外交的には、慰安婦問題が解決積みのことを李大統領は当然、十分知っています。しかし、それでも国内的に大きな社会問題となっていることへの配慮をせず、野田首相はあえて外交的には解決済みということを繰り返し、会談は成果の得られないものになりました。

戦前までの「部落問題」と「朝鮮人問題」

戦時中、日本政府は、朝鮮人を奴隷として扱い、落盤の頻発する主として北海道の炭鉱や京浜地帯の軍需産業で、たこ部屋に入れ、厳重な監視の下に酷使しました。
明治政府以来、部落民は四民平等といいながら、その戸籍の頭に、行政が｢新｣の文字を書き足して｢新平民｣と書き、｢新平｣と蔑称をつけ、江戸時代からの部落の皮革や食肉の仕事を奪い取る一方、職業機会を奪い差別をしました。やむなく、売春、やみ商売、芸能・娯楽・サービスの世界でしか職業を選べない状態が続きました。
日本軍が東南アジアに戦線を拡大するとき、慰安婦として日本国内の部落関係者と並んで、朝鮮から強制徴用された女性たちが、慰安婦として、組織的に戦地に送り出されました。

政治・行政で部落民や朝鮮人の差別をしてきた日本政府は、彼等の人権を無視した扱いをする一方で、いつもその差別扱いをしてきた人たちからの報復、反乱に脅えていました。差別の構造を不当と考える社会主義思想は、差別をされた人たちの怒りに火をつける導火線のように怖れていました。差別されている部落民や朝鮮人と社会主義者との関係を分断しようという対策は、日ごろから官憲によって計画され、行動が準備されていました。
関東大震災時に｢朝鮮人が井戸に毒を投げ入れた｣というデマが流され、多数の朝鮮人が検束され、射殺されました。朝鮮人は日本語の濁音の発音がうまくできないということで，それを言わせ、朝鮮人と認定し、惨殺し、苦しめました。そのとき同時にでっちあげられた事件が大杉栄、幸徳秋水を初めとする当時の社会主義者をほとんど網羅する形で検束し、「天皇殺害事件をでっち上げ、幸徳秋水や多数の社会主義者が死刑に処せられるという事件がありました。これこそ政府がいつも報復に脅えていた証拠に違いありません。

第２次世界大戦中のと「部落問題」と「朝鮮人問題」

ハワイのパールハーバーの奇襲攻撃で始まった第二次世界戦争は、途中で、日本軍がソ連に戦争（ノモンハン事件）を仕掛け、手痛い敗北を喫しました。ソ連は西部戦線で手一杯で、日本にも満州にも攻撃を拡大しませんでした。そのため、日本政府及び軍は、「ソ連は基本的に親日である」勘違いし、関東軍を東南アジア戦線に振り向け、｢鬼畜米英｣と米国に最大の敵愾心を向けてきました。そして、戦線の状況が悪化するに従い、天皇陛下の安全を確保するために、ソ連に天皇の保護を打診し続けました。ソ連は最後まで回答を留保し、ぎりぎりになって日本の要請を拒否しました。そこで日本政府および日本軍のやったことは、皇居の長野県の松代の地下への移転と、皇居周辺に天皇の皇居からの脱出を図るための東京湾に抜ける地下秘密道路の建設でした。この機密大土木工事は、軍の手で機密事項として進められ、その秘密を隠蔽するために工事に関係した朝鮮人労働者は、全て殺害されました。証拠隠滅のためであり、戦後の天皇の訴追を免れるためでした。

私が３年間働いていたインドネシアでも、「泰緬鉄道建設のためインドネシア人の強制徴用があり、１０世帯に１世帯程度の比率で犠牲者がいるので、人里はなれたところへの旅行には気をつけたほうがよい」というアドバイスを現地のインドネシア人から何度も注意されました。日本の近代化は、欧米諸国の植民地政策と奴隷活用をそっくり真似たもので、それにより富と労働力を奪い、日本の近代化、経済成長ができたといってよいといえます。「日本による３年半の植民地支配は、オランダによる３５０年の植民地支配よりはるかに残虐であった」（インドネシア共和国国定高等学校教科書）と言う記述があります。

第２次世界大戦後の「「部落問題」と「朝鮮人問題」

連合軍司令長官マッカサーは、ソ連が北海道分割を要求してきたとき、社会主義国（ソ連、中国、北朝鮮）と対決するためには、日本のような強力な軍事国家の仕組みを利用する以外の途はないと考えました。そこで日本の軍事産業を含む戦時中の部落民と朝鮮人の奴隷支配の仕組みを米国の極東戦略のもとに組み直そうとしたのです。北海道の炭鉱労働者の８０%以上が朝鮮人に担われており、軍需産業の多くが朝鮮人労働力によって担われていたため、マッカサーは、マニラから日本政府に対して、「朝鮮人を戦勝国民として扱わず、戦敗国民として扱え」という命令を出し、国内に拘束することを日本政府にやらせました。

部落民と在日朝鮮人は、基本的に奴隷として扱われ、自由を得た人たちも職業選択で差別され、闇商売、芸能界・性産業、パチンコ・博打、屠殺・食肉、廃品回収業、汚物処理、といった一般の職業から差別された産業で活動するほかありませんでした。経済が拡大するにつれ、政治、経済、金融界が、国家的な産業政策、国土総合開発計画として、政府の財政及び金融を通して、官主導の成長をしました。

高度経済成長に伴なう「部落問題」と「朝鮮人問題」

政治家と官僚たちは巨額な税収を背景に財政主導の公共事業、産業政策を行い、その実現のために闇の世界を使うことで、その政治行政目的を早く実現しようとしました。田中角栄流の政治手法は｢闇将軍｣ともいわれたとおり、闇の産業を組織化し、その政治目的を実現し、党利党略を駆使して、利権政権を私物化し、私利私欲を拡大しました。

そのうちに、それまで闇の世界の中におかれて、資金力を持つようになった人が、その資金力で拝金主義の表の政治家や官僚を支配するだけではなく、やがて、自らが表の世界に現れ、政治、経済を支配するようになってきました。アメリカのかつてのマフィアや、アラブの政治、戦前の軍国主義政治の構造も全て基本は同じ構造に乗ってやってきました。このような歴史認識で、近代史を「部落問題と朝鮮人問題」の視点から説明しました。講義は娘の解説を挟むことで、受講者には興味深い話として聞いてもらえたようでした。

ハワイの親戚旅行

親戚旅行としてのハワイは、初めにハワイ島で２泊、オアフ島で２泊を過ごしました。全体で３００余の島からできているハワイは８つの主要な島が西から東に向けて、プレートテクとニックス（大陸移動説）どおり、地下のマグマが島を造り、順次西に運ばれています。そのため、西の島ほど土壌が熟成し、植生も動物も多様化するとともに複雑化し、熟成していきます。しかし、火山で生まれた島は、海の潮に襲われて、島は西に向かう歩で小さく削り取られていきます。ハワイがプレートに乗って日本の領土に来る頃には、全て海面下に崩れてしまうということでした。キャラウエイ火山は、新しい東のハワイ島にあり、ダイヤモンドヘッドは休火山になり、オアフ島にあります。

ハワイ島のような新しい島は、東側と西側での気候がまったく違い、東はマグマが冷えた状態ですが、西は、高温多雨に恵まれ、巨大な樹木のジャングルを形成しています。また、火山で急峻な土地であるため、高地は涼しく、温帯地方の高原野菜がある反面、水面に近いところは溶岩や砂浜で、背の低い蛸足の潅木の密集地もあります。自然が多様で神秘的であるため、昔から多くの民話があるところで、踊りも歌も、音楽も大変豊かなところです。ポリネシアセンターやハイヤットハワイアンセンターなどハワイの民族族芸能を観光客に見せるとこともたくさんあり、日本からも、米国本土からも大量の観光客が繰り返し訪れる全島が豊かな観光資源の満ち溢れているところです。

私たちの親戚旅行の中に車椅子利用の人もいましたが、ハワイではハンディキャップを感じさせない対応を市民がやってくれ、観光に出かける上での障害になることはありませんでした。日本からの観光客だけではなく、その昔、日本から移住した人たちが３世、４世といった時代になっています。たとえば、ハワイ島にはヒロを中心に、現在の人口数１８万人と同じ数の１８万人の日本人が移住し、日本の衣・食・住文化の生活文化もこの地に根付いており、懐かしさや、親しさを感じることのできるところです。

カメハメハ王がハワイの統一を果たし、英国の強力な指導の下に現在の国旗に象徴されているような８つの島の連合体としての国造りがされました。王侯貴族たちは英国に留学し、英国の血と英国文化をこの国の誇りとして受け入れ、国民によい政治を行ったと説明されているとおり、英国のよき文化があちこちに見られます。建築や住宅文化に関しては、ホノルルの市街地にある非常に興味ある特色を見ることができました。基本的には米国大陸同様、住宅による資産形成の考え方は強く、それが都市資産を詰めに改善する動機になっていることが分かりました。

住宅地の価値は、最終的には住み手によって左右されます。ここの居住者はばらばらに住宅を選定しているようでいて、実は個性的な要求に応えてインテリアはそれぞれ変化していきます。多様な生き方をする人が増えるほど、住宅地全体の多様性が生活の豊かさを高め、隣同士でまったく違うライフスタイルを尊重し合う住宅地ができ、住む人に多様な生活を楽しめるようになります。居住者の生活の多様性が、住宅地として資産価値を高めようとすることでは結束するため、相乗効果が発揮されます。
（特定尾非営利活動法人　理事長　戸谷英世）

皆さんこんにちは。

新春住宅産業セミナー

１月１８日(水)に、３年ぶりにHICPM近畿支部でHICPMの新春住宅産業セミナーを開催しました。実は、下ＨＩＣＰＭ事務局長の猪谷さんが身体を壊し、リタイアされて以来、近畿支部では近畿能力開発大学校の田島教授が、年間２回ほどHICPMと共同で研修をしましたが、それ以外は実施できませんでした。昨年東京でNAHBリモデリングショウの報告会をしたとき、報告会参加者の反応がよかったので、それを近畿でもやろうと考え、近畿支部の理事の皆様に持ちかけました。それが新年になって、突然１８日に開催ということになり、近畿支部理事・幹事４人が中心となり、セミナーを実施することになりました。

竹山教授の現状分析と警告

支部長の竹山教授には、学者の立場から、「現代の住宅産業をどのように理解するべきか」というテーマで話して頂きました。｢調査のないところには、発言権なし｣という言葉を学者として実践している竹山さんは、「近年の住宅産業階の動向をデータを使い冷静に見て、工務店はハウスメーカーに食われていきます。このまま放っておくと、やがて工務店はハウスメーカーに食い尽くされていきます。｣ということをデーターから導き出し、皆さんの関心を惹きました。その説明の中で、ハウスメーカーの「生き残りにかけるハングリーな努力」が営業成果に繫がっているということを竹山さんは鋭くしっかり指摘していました。

竹山教授の提言

竹山教授の「工務店がハウスメーカーに食われている」という指摘は、非常に重要だと思います。その指摘に基づき、「ハウスメーカーの作る住宅と工務店の造る住宅とは異質なものでなければいけない」から、工務店の生き残りのためには、特性を発揮できるものを開発しなければならないという結論でした。竹山教授は、「住宅生産は、工業化の方向ではなく、地方的なものでなければならない」という示唆し、「大企業ではできないものを探すべきだ」と、取組みの方向を提案しました。また、「住宅の平面計画においても４寝室住宅こそ中心的な平面計画として取り上げなければいけない」という持論を語ってくれました。

現状の社会経済環境（戸谷の認識）

日本の住宅産業が世界の経済、日本の経済と非常に強く結びつくようになった理由は、TPPやFTAのような国際的な自由化政策と深い関係があります。私は、先進工業国がそれらによって惹き起こされる問題が、失業の増大となり、また、税収の縮小による国債依存の財政になっていることを説明しました。そして、金融危機が生まれているグローバルな認識が、工務店の長期の経営をする上で重要性を持っていることを指摘しました。

現在、世界を揺るがしているユーロ危機、日本の国債危機という財政と金融危機との関係で、住宅産業のおかれている外部環境を考えるべきです。国民の所得が縮小している中で、当然住宅産業において、購買力の縮小という住宅産業の経営基盤に大きな影響を与える問題が重く押しかかってきています。全ての中心が家計支出の縮小傾向が継続的に進行している中で、住宅生産コスト削減が産業界最大の問題となっています。

ＮＡＨＢとＨＵＤとの戦いから導き出された教訓

その中で先週初め米国共和党のロムニー大統領候補者が、かつて米国のロムニー住宅都市開発省（HUD）長官であったことに関係しメールを作成しました。当時、住宅生産工業化に対抗して全米ホームビルダー協会（NAHB）が建設現場の生産性を高めることにより、工場生産政策に勝利した歴史的事実を紹介しました。

（１）   米国の国民が求めている住宅は、HUD（住宅都市開発省）が進めた工場生産住宅も、NAHBが供給しようとしていた住宅も基本的に同じでした。それは、国民の住生活要求を満足させることで社会的に基本的に同じであるからです。求められる住宅は住宅地環境で、土地と切り離された住宅ではありません。工務店は、ハウスメーカーと同じ住宅（環境）を供給して、競争で勝てる能力を如何に蓄えられるか。そのためには住宅地計画と住宅地経営に取り組むことをおいてありません。

（２）   NAHB（全米ホームビルダー協会）がHUDに勝利した理由は、同じ住宅を工場生産より安く供給させることができたからです。その勝利の武器はCMであり、同じ住宅で住宅の販売価格も、価格構成（粗利、材料費、労務費）が同じ住宅であっても、工期の短縮で高い生産性を上げたものほど、工務店は、期間当たりの粗利を高め、建設労働者は、期間あたりの賃金総額を高められました。そこで、今年の３月からHICPMビルダーズマガジンで入門CM講座を開講することにしました。

地価を住宅取引きに持ち込むな

日本では、政府が金融機関と一体となって、不当な地価（公示地価）操作をやることにより、金融機関の信用を不当に「水ぶくれ」強化し、固定資産税及び都市計画税といった地方財政収入を不動産所有者の犠牲の下に守ってきました。その結果、国民は確実に値下がりする土地を高い価格で買わされ、高い土地関係税負担をさせられ、資産を失い、消費を圧迫させられてきました。住宅産業関係者は住宅を購入し又は住宅を賃借してくれる人たちの負担で、自らの生活の糧を得ている自覚があるならば、最低限住宅の販売で、住宅購入者が大きな損失を被らないようにしなければなりません。

ガーデンシティとリースホールドによる都市開発

そのもっとも直接的な方法が、リースホールドによる住宅販売です。それは日本の似非｢定期借地｣のように、地主に建設廃棄物を押し付けるための借地をさせるのではなく、世界のリースホールドのように、熟成する住宅地を形成し、地主にも、住宅所有者にも、「住宅によって、資産形成が出来るリースホールド」でなければなりません。そのためには、「ガーデンシティ」の提唱者エベネッツァ・ハワードが明言しているように、「開発地単位に有機的な環境を形成管理できるよう、一人の法人土地所有者がいて、そのうえで１人の法人住宅地管理者（HOA）による経営管理がされなければならない。」ことを指摘しました。

ＣＩＤと「向こう３軒両隣」

カリフォルニア（米国）では最小単位の開発（CID:Common Interest Development））は、2戸からといい、英国のプリンス・チャールズは、｢コモン・グリーン（共有緑地）｣を囲んだ６戸であるといいます。それを日本語に訳すと｢向こう３軒、両隣｣です。これは複数の住宅群が協力すれば、環境形成に相乗効果による環境利益が拡大することを指しています。

国民の所得が急激に収縮しているときに、居住者の生活空間（容積）を、同じ費用で最大に造る方法として、デュプレックス、フォープレックスなどのアタッチドハウスを建てることにより、材料と労務量を最小限にします。そして、同じ材料と労務を使って最も短い期間で住宅を建設することにより、安価で優れた住宅を造ることができます。このことを米国はもとより、世界の優れたホームビルダー経営から学ぶことを説明しました。

美しいブリックを使った住宅の秘密

HICPMの大熊監事のブリックプロダクツ東京の常務取締役の黒瀬さんが、同社の設立から現在までの歩みを総括し、日本でのブリックの拡大の可能性を展望して見せてくれました。そのうえで、ブリックの販売をする中で学んできたことをブリックの担ってきた文化を、ブリックプロダクツ東京の関係した住宅事業との関係で分かりやすく説明し、ブリック建築の魅力や面白さを３０分の講義時間で興味深く伝えて、日本には、ますます今後ブリック住宅が広がる土壌のあることを示してくれました。

注文住宅のためのホームプランシステム

その講演に続き、夢現設計室社長の前野理事から、工務店の注文住宅販売を優れた住宅設計を効率的に利用する方法として、「カストマイズして利用できるホームプラン｣を、これまで挑戦して、纏めきれなかったものを、今年中半までには纏めるとして、これまで取り組んできたサステイナブルハウスによるホームプランの作業を説明されました。この作業は、モット具体的な作業をしないと皆さんには取り扱える確信が持てない感じがしました。前野社長の無限設計室では、これまで何度も挑戦してきたテーマであるので、今回は必ず纏め上げると決意の程を語ってくれました。

創作住宅と注文住宅

前野社長の説明を受けて、戸谷が｢注文住宅｣は創作住宅ではなく、「ノスタルジアを感じるクラシックな住宅デザイン」（ＨＩＣＰＭホームプラン）の中から消費者がその感性に合うものを注文すると理解するべきではないと認識を改めるべき提案を行いました。住宅購入者が自分の感性に合うアイデンティティを感じる住宅を選択することが注文住宅です。機能や性能という内容は時代の文明水準に対応するものであり、同じ文明水準にあれば、基本的に共通し、その優劣を争うことには、住宅販売上、左ほど大きな意味はありません。

試行錯誤の中で見つけた工務店経営

ハイランドの社長の岩本理事が、HICPMが１９９９年にサステイナブルハウスの取り組みを始めたときから勉強をし、一歩一歩、歩んできた試行錯誤の歴史を説明しました。映像で紹介された岩本社長の実践した多くの事例には、それぞれ手抜きをせず、最善を尽くしてきた仕事の後が見え、セミナー参加者には、岩本社長のような努力を惜しまぬ探究心の大切さを聞くことができ、仕事の取り組み方もわかり、大変盛り上がりました。

新春セミナーの総括

最後に近畿能力開発大学校の教授の田島幹事がセミナーの総括と質疑応答の取りまとめました。住宅産業経営の原則は、社会経済の変化により変化するように見えながら、経営の原則は、住宅産業、住宅地経営、住宅設計いずれにおいても基本は変りません。社会経済環境に合わせ多様な対応をしますが、対応の原則は変わらないことをHICPMのこれまでの取り組身が説明していると総括しました。HICPMがCMと｢ニューアーバニズムによる三種の神器｣の経営教育を、今年の社会経済環境の下で取り組むことを要約した総括でした。

これからの展開

セミナー後、多数の参加者が夜遅くまで酒を酌み交わして、驚くほど真面目な議論を楽しんでいました。こんなセミナーをまたやろうということでした。「全国各地でこのようなセミナーが開催できるといいな」と思い、ＨＩＣＰＭでは、これまでの技術の蓄積と情報とを生かして、何とか会員との交流だけではなく、学習したいと考える工務店との交流と技術移転をしていきたいと思っています。現在の経済環境を考えて、基本的には、実費で採算が取れるベースでやりたいと考えていますので、学習をご希望の方はお問合せください。。

（NPO法人住宅生産性研究会　理事長　戸谷英世）

これまでのHICPMの取り組みを振り返って
今年のHICPMの取り組みについて、これまでの経験をふまえ、年末から「今年はどうしようか」と考えてきました。今年はHICPMが創設されて１７年目に入りました。その準備期間を含めますと２０年になります。当初はNAHB  (全米ホームビルダー協会)プレスから出版されていた｢スケジューリング・フォー・ビルダーズ｣（龍源社刊「CPMのすべて」）を翻訳出版し、１９６０年代の米国の住宅産業発展の原点に立った運動を始めました。

ジョージ・ロムニーとOBT
現在米国の共和党大統領選挙で先頭を走っている元マサチューセッツ州知事ウイラード・ミット・ロムニーの父親が、元アメリカンモーターズ社長からミシガン州知事を経験し、当時の連邦住宅都市開発省（HUD：Housing and Urban Development Department）長官に抜擢されたジョージ・ロムニー長官でした。
ロムニー長官の提唱した政策が、OBT（オペレーション・ブレーク・スルー：「突破作戦」）でした。この政策は、その１０年前の５０年代、米国の住宅生産と住宅地開発をするため、自らを「住宅産業のGM(ジェネラルモーターズ）になる)と公言し、住宅産業を根底から変革したウイリアム・レビットによる生産方式を、さらに高い生産性の実現を目指し、住宅生産を工場に持ち込もうとした取り組みでした。その成果は、モーバイルホームやモジュラーホームとして大量に米国の住宅市場供給されました。

レビットハウス、レビットタウン
レビットは、｢私は住宅生産のGM（ジェネラルモータス)になる｣と宣言したとおり、住宅の生産にOM（オペレイションマネジメント：生産管理）方法を取り入れ、真このやり方を全面的に変革しました。「建設現場を工場にする｣ため、現場に搬入する資材は、当日使う材料以外は現場には搬入させず、現場労働者が最も働き易い環境を造り、かつ、住宅供給を住宅地全体の流れ作業による「材料に代わって、労働者が流れ作業で住宅生産をする」方法（レビットタウン）を開発しました。材料は現場での加工をせず、既製品の組立てを中心にする住宅生産方法を米国の農務省林森林研究所（フォレスト・ラボ）とNAHBの建築研究所（ビルディング・リサーチ・センター）と共同で開発しました。それが、現在の２×４工法（レビットハウスともプラットフォーム工法）と呼ばれる住宅生産工法です。

｢HUD詣で｣と内田元亨の「住宅産業論」
HUDがはじめたOBT(突破作戦）は、レビットが住宅団地で実施したことを、再度、自動車生産同様に、工場で住宅を生産しようとしたのです。当時、日本の住宅産業関係者は、建設省及び通産省の官僚を同行させ、「HUD詣で」と言われたように、門前市をなす勢いでHUDに出かけ、工場で住宅生産をする方法を見学に出かけました。
しかし、HUDに出かけても、そこには見せるようなものはなく、米国の住宅産業を見るならば、NAHBのビルダーズショウの時期に合わせて訪米すれば、米国の住宅産業界がわかるといわれ、その時期に訪米しました。NAHBのビルダーズショウに来た際、住宅建設現場を見た人たちは米国の住宅産業を見てその豊かさに驚きました。日本の住宅産業関係者はHUDとNAHBとが同じ組織であると勘違いするほどでした。
カラーベストやコンクリートブロック、カラー鉄板、波板鉄板やアスベスト板さまざまな材料を見つけ、日本に持ち帰り、新建材として広く販売しました。通産省の官僚内田元亨は、その驚きを日本の将来の住宅産業の姿として『住宅産業論』にまとめ、「中央公論」(１９６７年)に発表しました。「住宅産業」という言葉が始めて登場したときです。

NAHBとHUDとの闘い
しかし、当時米国ではHUDの進める「OBTによってホームビルダーは仕事を奪われる」との危機感がNAHBに拡がり、その対抗措置が議論されていました。その結果、到達した結論は、その後の米国の住宅産業の「礎(いしずえ)を築く」と言って良いものでした。

「OBTによる住宅政策は、住宅の生産性を上げ、消費者の住宅費負担を引き下げようとする政策であるから、その目的とする所は正しい。NAHBが同じ目的を、HUDに勝る形で実現するためには、OBTの上げる成果以上の高い生産性を、現場で実現する他にない。」

その実現は、「レビットハウス及びレビットハウスの生産方法に、工場生産管理技術であるOM(オペレイションマネジメント）の技術を導入することしかない)ということになりました。HUDとNAHBの闘いは、１９９２年のクリントン大統領の時代にゴア副大統領が推進したPATH(Partnership for Advancing Technology in Housing ：住宅エネルギー政策)を進めるに当たり、過去のHUDがOBTで犯した政策の誤りを認め、NAHBの政策を評価し、PATHに対し、NAHBの協力を求めるというNAHBの全面的勝利で幕を閉じました。

CPM(Critical Path Method:限界生産工程管理)
当時OM（Construction Management）の技術として、最も進んでいると考えられた技術が、デュポンのポラリス潜水艦の操作技術として開発されていたCPM・CPN（クリテイカル・パス・メソッド／クリティカル・パス・ネットワーク）でした。そこでCPM・CPNの技術を住宅生産に読み替える仕事が、ジョージア大学のジェリー・ハウスホールド教授に依頼されました。そこで取り組まれたホームビルダー向けの教科書が「スケジューリング・フォー・ビルダー」だったのです。
当時のNAHB の副会長をやっていた方が、私がNAHBの版権を取って日本で翻訳本を出したことをNAHBから耳にして、来日の際、私を訪問してこられ、CPM・CPNがホームビルダーの体質改善に如何に重要で、大きな役割を果たしたかを話してくれました。

CMの導入となったHICPMとNAHBの相互協力協定
この図書がきっかけとなり、千田さん(元理事・事務局長)、近藤さん(元理事長)と協力し、その後、HICPM（Housing Institute of Complete Project Management） とNAHB（National Association of Home Builders）とが相互協力協定を締結することになりました。そして、CM(コンストラクションマネジメント）に関し、NAHBの多数のテキストを翻訳・出版し、日本の工務店がCMの３つの管理技術：原価管理（CC：Cost Control）、工程管理（CPM： Critical Path Method）、品質管理（TQM：Total Quality Management）を学べるようにしました。しかし、日本ではCPMの技術もCMの技術もコンサルタントやセミナー屋の金儲けになってしまい、本来工務店が苦労して身につけるべき管理技術を、 「口先だけの飾り」として使い、結果的にその利益を消費者に今まで還元できないままできました。そのため、既に汚されてしまったCC(コンストラクションマネジメント）の技術を、原点に立ち返り学習してもらう取り組みを、ここ数年間、実施してきました。受講者には高い満足が見られましたが、その実効が挙げられず、参加者は低迷しています。

求められている学習の機会
その理由を昨年末から考えてきました。判明したことは、工務店の方々が、真面目に自力をつけるため苦しい勉強をし、試行錯誤を繰り返しながら、テキストに決められた原則を現実に読み替えて実践する本来の努力をしていないか、または、受講者は学習したCMをやりたいと願っても、会社として実践できないということでした。
工務店が、住宅建設業の基本となる経営管理技術（CM）を基本的に知らないのです。現実は、CMの学習をせず、代わって、新材料、新工法、新デザイン、政府と一緒になった「消費者の利益」を口実にした「性能表示」や「瑕疵保証」、「長期優良住宅」、「エコポイント」といった｢騙しの技術｣に終始していることでした。
護送船団方式で、役人の天下り先や、政治家のパーティーの金集めと一体となったその実態は、業者と官僚、政治家の金儲け本位の政策が、消費者の利益に優先し、住宅産業を汚染してきたためであることが再確認されました。

平成２３年のHICPM｢住宅産業講座｣
HICPMはそれらの護送船団に立ち向かっても、「蟷螂（かまきり）の斧」であることは、これまでも何度も経験してきたことです。しかし、住宅購入者の利益を守ろうとする工務店にとって取り組むべきことは、消費者に「住宅を取得することで、自らの資産形成を実現」し、高い信頼を受けて健全なホームビルダー経営をする技術を身につけることです。
そのためには、CMを実践している米国の事例に倣って学ぶことをおいてありません。HICPMはその設立の趣旨どおり、まともな工務店経営をしようとする工務店に対し、必要な住宅建設業経営管理（CM）技術を、何時でも提供する役割を果たすところが必要だと言う認識になりました。

この認識に立って、今年も工務店の学習塾として、通年的なCM(建設業経営管理)セミナーを開催することにしました。その半年分のセミナー開催予定を、先週、メールマガジンで発信したほか、ホームページに掲載することにしました。実際に工務店経営をされている方も、自らの経営を改善するために、体系的な学習をされるよう、この機会に２月から毎月開催する｢住宅産業講座｣にご参加ください。
（住宅生産性研究会　理事長　戸谷英世）

グリーンツーリズム

１月９－１０日、信州のグリーンツーリズムの法人設立準備検討会に参加してきました。過去１０年間に亘り、都会の人や子供達に、農村セラピー協会による取り組みをしてきた上田市武石「信州せいしゅん村」(村長小林一郎)から呼ばれ、地元の蓼科でご活躍の安江さん、街づくり運動をしておられる斉藤さんほか５人の方々と一緒に、農村街造りについて研究してきました。

アグリカルチュラル・アーバニズム

３年ほど前、私が｢アグリカルチュラルアーバニズム｣というHICPMコピーサービスの冊子(１，０００円)を、安江さんにお送りしたところ、関係者にご覧頂き、街造りと街運営の仕方に共感を得られたので、急遽、１泊２日の勉強会が開催されることになりました。現地は、快晴で、眺望も良く、素晴しい自然の環境を享受することができました。

現地の視察と意見交換を、食事と入浴、睡眠時間を挟んで、９日午前１０時半から１０日午後４時まで、連続３０時間の意見交換の旅でした。結構疲れましたが、お集まりになられた方達は、皆真剣で、これまで多くの苦い経験を乗り越えてこられただけに、議論を闘わせ、充実した時間を楽しむことができました。

ガーデンシティと村興し

議論の中心は、現代の日本人にとって、都市空間と農村空間をエベネツアー・ハワードの提案にあわせてどのように学ぶべきか、という視点で検討する問題提起をしました。都市か、農村か、それともガーデンシティか、という３肢１択ではなく、都市と農村という２つの生活モードを、時間空間の利用として、双方を同じ世帯がＩＴのネットワークで都市生活と農村生活を選択的に享受できる「デュアルモードの村造り」という議論です。

サステイナブルコミュニティ

フランスの｢自由時間都市｣の対応として、政府が開発した機能と性能中心の｢ラングドック・ルシオン｣と歴史文化を生かした｢グラン・モット｣の開発とを比較し、歴史文化という４次元の都市・農村開発の重要性を理解するとともに、アリゾナで実施された「アグリトピア｣の実践例について説明しました。そして、ピーターカルソープが提案した｢サステイナブルコミュニティ｣の本質が、｢豊かな生活文化を享受できる都市造り｣であることの再認識をしてもらいました。

税収と交付税

私は、これまで財政健全な東京都における開発許可に関し、多くの行政事件訴訟に関係し、東京都や都下の多くの市(交付金の不交付団体)が、財政を強化するという大義名分の前に、小泉内閣が実施した「規制緩和」と称する「都市計画法及び建築基準法違反の幇助をしてまで、住民税と固定資産税の増収をするための違反建築容認」をしてきた醜い姿を見てきたため、地方公共団体は、｢税収増を最優先に拘（こだわ）る｣と大きな思い込みをしてきました。今回もその思い込みで議論をしていたところ、信州の皆さんからは｢失笑｣を買ってしまいました。

交付団体ほど潤沢な財源となる不思議

財政上、交付金の交付団体では、税収が減少すればするほど、交付金は加速度的に拡大するため、税収が減少するほど地方財政は楽になるようになっている、という信じられない現実を見せ付けられました。そのため、交付税の交付団体では、財政赤字を生むことがないように財政を絞り、その結果、社会施設や文化施設、スポールリクリエーション設備の整備ができない状況にあるのに対し、税収が少ない赤字財政の交付税の交付団体では、さらなる施設整備に費用を掛け、財政赤字を拡大し、潤沢な交付金によって豊かな施設整備ができている、という事実をきかされました。

「働く」より、「寝ていたほう」が、「収入の多くなる」国：日本

全く同じことが、個人の生活レベルでも、真面目に働いて現金収入月額１２万程度の仕事をすると、それにより、「それより高い失業保険が得られなくなる」ので、「働きたくても、働けない」という話や、生活保護を受けている人も、「高い生活保護費を得るために、生活保護費より収入額の安い仕事には就かない」、という結果、生活保護費受給者が急増している話も議論されました。

企業に対する｢利益補助金｣の出るおかしな国：日本

同様に、日本では、これまで原子力発電と石油代金を安く設定し、電気代を安く設定できたため、バイオ、太陽光、風力による電量生産を経済的に不可能にしてきた、という話にまで拡大しました。
私が曖昧にしか理解していない話が、関係者の政治批判という形で提起され、大変面白い議論とすることができました。長期優良住宅補助金や、エコポイントなど、政府の目玉補助金は例外なく、政治献金や集票のための業者の利益拡大補助金でしかないということを再確認する話でしかないという結論でした。

温故知新

また、夜の１２時を回るまで話し合った話は、４００年前の温泉地における中風治療のリハビリテイションの街造りの話と、ドイツから日本に来たベルツの温泉治療が話し合われました。いずれも、これからの村おこし、町興しには、｢温故知新｣の大切さを考えるべきであるとの問題提起もありました。
学生達のように、土地の環境にあった事業を展開するためには、どうしても事業をする土地の文化生産性を調べることが必要であることを議論し、昔の古文書を調べなおすことの重要さを考えさせられました。

ベクトルをそろえる取り組み

１０日には全員で８名の集会になり、小林さんの司会運営で、私の問題提起を基に午前中議論をしました。昨夜遅くまで議論した内容を、今回は８名の場で、より拾い立ち何の人の中で議論することで、一層具体的な取り組みを考える前進となったと思います。これから紆余曲折があると思いますが、できるだけの支援をしていきたいと思います。
(ＮＰＯ法人住宅生産生研究会　理事長　戸谷英世)

世代差による人生観
個人差もあるとは思いますが、人間は時代によって「大きく違って育てられる」というように思えます。私の世代を挟む前後の２世代（１９３０－１９５０生まれ）を見ると、私より前の年代は、戦前教育と戦後教育という１８０度転換した教育を受け、教育に対して懐疑的です。私の年代は、民主教育というのが何か分からないけれど、戦前の抑圧された教育の反対の自由ということが重要だといわれ、「民主主義は正義が実現する社会になる」という気持ちを持たされた世代です。私の年代の後になると、朝鮮戦争が始まり、「民主教育に国家の利益というものが上に乗りかかり、権力志向が次第に強まった」時代志向が強まったように思います。それを決定的にしたのが、６０年日米安全保障条約だったと思います。その闘争においては、全学連の指導者たち（私たちの前の世代）が、右翼と裏で手を結んでいたこともあり、純粋に学生運動に取り組んでいた私たちには、大きな失望を与えました。それでも、私は自分たちが受けた教育から、その誤りを直さなければと思ってきました。しかし、その後の学生運動は、歴史が示したように、大きく乱れました。

６０年日米安保後の半世紀の時代
６０年日米安全保障条約以降の｢期待される人間像｣のもとで教育を受けた世代、つまり、私の子どもの世代以降は、さらに多様化し、時代感覚に敏感な人もいれば、時代に振り回される人もいれば、時代には無関心な人もいます。しかし、多数の人は、人生にとっての人道的正義とか、社会的正義とか、基本的人権に関する主義主張に対するこだわりが弱まり、政治に対する無関心が広がっています。現在の社会を見ると、時代に対して最も感受性が高く社会正義に対して反応するはずの学生運動が全く停滞しています。

私の学生時代には優秀な学生は、政治に対し敏感で、政府に対して批判的でした。学生の中に政権政党を支持している学生を見つけることは不可能でした。１０年後の世代の鳩山由紀夫や菅直人のように学生時代に女子大生を追っかけ、マンジャン三昧や、私と同世代より少し前の黒川紀章や雅之の世代の芸術家風をふかせるノンポリ（政治に無関心な）学生もいました。その種の学生は世慣れして、要領よく政治に関心をもたず、当時も真面目な学生達からは信頼されず、だらしのない学生と学内では相手にされませんでした。

批判精神こそ教育の基本だ、と考えていた時代でした。ノンポリであることは、言い換えれば現実の政治の肯定派で、社会の中で国家の抑圧者を意識しない身勝手で社会性のない者と思われていました。国民の負担で高等教育を受けながら、社会性を持てず、教育を単に自分の利益本位のためと考えるのは、それは間違いです。現実の政治を肯定し、権威に対し、批判精神を教えることのできない教育も間違いです。

体制批判こそ健全な国民感覚
今の学生は、政治には関心が薄く、批判的ではありません。政府が作った枠組みの中で体制順応方の取り組みに満足しています。「国家と国民との関係を、対立と理解していない」ように思えます。国家が国民に対し憲法で決めた約束を守ると信じ、国民は憲法で定められた基本的人権が守られるはずであると真面目に考えている人が多いようです。

現実には、国家はそれを支配する人間の利益を保護し、国民の利益を憲法どおり守ってはいません。日本では、｢護送船団｣の構成する者が国家を私物化し、国民の利益を自分たちの利益中心にしています。国家を国民のためにするか、それとも護送船団の利益のためにするかをめぐる闘いは、行政闘争、司法闘争として争わなくては勝ち取れません。

批判精神を育成しなかった理由は、教育の場にある教師たちが、政府の人事支配の中で、基本的に政府の政治目的を実現する政府の｢期待される人間｣を造るようになり、憲法に照らし政府を厳しく批判する教育をしていないことにあります。学生時代から政権政党の側に立ち、「体制内改良｣を主張し、社会人になってからも政治家、官僚、業界の護送船団を形成し、そこで自分も利益を得て社会に影響をもとうとする人たちが社会に指導者になっています。御用学者がその仕組みをもっと悪くしています。

憲法で、「国家と国民が結んだ社会契約を実現する」際、立法、行政、司法の権力を行使する権力者（国家）と、納税義務を負いその枠組みの中で生活しようとしている国民の利益が対立していることを見ても明らかです。国家権力に対し、国民の利益を憲法に照らしてしっかり守らせるということこそ、教育の基本に据えなければ、国民は守られません。
体制批判は、国家権力が、護送船団を構成する利益集団によって、国民の利益に反しているという批判であり。その批判こそ民主教育の中心に置かれなければならないものです。

回復力・復元力を失っている日本
今の学生も、社会人も、人生の方向に自信を失っています。昨年はNHKが「坂の上の雲」を繰り返し放映していた。皆様も、あの時代の生き方に大きな共鳴するものを感じたのではないでしょうか。共鳴した部分は、軍国主議とか愛国主義ではなく、秋山兄弟や子規たちが、個人の夢を、社会の夢、国家の夢、世界の夢といったいろいろな夢と結び付けてその実現のために努力したことに対してです。
それらの夢はお互いに矛盾する場合もあるが、社会性を持って｢夢の実現のために自己を犠牲にすることをいとわない｣ところに人々の心を揺さぶるものがあると考えます。自己の利益ではなく、社会的な利益の追求をする姿に、多くの人は共感を覚えると考えます。社会性は、社会の広がりによって社会的利益の内容は変わってきます。
日本の利益とロシアの利益は真っ向から対立していました。しかし、その対立は避けられない対立であったかというと、本当はそうではありませんでした。両国は国家対立を戦争で解決しようとしました。その解決方法が帝国主義的対立解決であったというだけです。帝国主義的解決には、戦争に走る以外に道はありません。

国民のために武力を使わない解決と私の今年の｢一年の計｣
ギリシャ神話の話ですが、アリストファネスは｢女の平和｣の中で、男性の好む戦争の犠牲になる敵味方の女性の団結を訴えました。男性の性的要求を拒否することで戦争を終わらせたのです。また、レーニンは、国家間の帝国主義的対立で起こされる戦争の犠牲になるのは国民であることを明確にしました。そして世界の労働者が団結し戦争をしないように訴え、戦争のエネルギーを、国内の政権を覆すロシア革命に向かわせました。

故マハトマ・ガンジーや、故バーツラフ・ハベル・チェコ大統領のように、徹底した非暴力により国家間の問題を解決しようとした人も、現実にいました。特に現代において、ハベル大統領は、現実政治で、武力を使わずに実践し、ソ連の圧力を跳ね返しました。
しかし、日本では、日本国憲法は粗末にされ、その思想と共通するハベル大統領の業績は、世界のジャーナリズムでの扱いと違って、小さく扱われ、日本を代表する閣僚は葬儀に参列しませんでした。それが日本の政治感覚です。

世界は、経済的な環境が悪化し、それが世界の武力的緊張を高めることで利益を上げようとする産業からの要求があり、国家はその業者の利益のために狂奔することになります。日本では現在、軍需産業と表裏の自動車産業の要求や、多くの輸出産業の市場拡大の要求を、国家の軍事力で拡大するうえで役立つ帝国主義的な政策が大きくなっています。

政治は、経済政策を前面に出して進められ、経済成長を無批判に受け入れる国民が多くなり、国全体が政治に対し、批判精神を失っているためです。目下、国家の経済政策のため、地方財政政策のためという屁理屈で、憲法違反の都市再開発事業がやられています。明らかな法律違反が指摘されても、地方政府も国も産業界も違反を国の間違った護送船団の利益を優先する政治のため、容認してきました。
日本の国の基本として決めた日本国憲法に違反した行政処分を容認している社会の中に、民主主義を破壊し、戦争にまでつながる環境を作らせていると危惧せざるを得ません。

新年に当たり、私は｢国民の憲法で保障された利益を守るために、住宅産業がまともな仕事をするように、司法と行政に襟を正すようさせる闘いを継続する｣という「一年の計」を立てました。皆様も｢一年の計｣をお立てになられたこととおもいます。良い１年でありますようにお祈りしています。
（NPO法人住宅生産性研究会　理事長　戸谷　英世）

「国債大国」日本は大丈夫か
個人の家計で考えれば、所得の２，５倍の家計支出を続けていて、その将来が成り立つわけはありません。国債比率がこのように高いにも拘らず、なぜ円高が続いているかという説明は、国債の消化が日本の場合には、国家が護送船団方式で金融機関を支配し、金融機関に対し国債を購入させ、また、政府がその一般会計の２倍以上の規模の財政投融資によって、郵便貯金、生命保険、国民年金、厚生年金を運用する中で、これらの国民の広義の貯蓄を、「国債の購入」に当ててきました。その結果、海外の金融機関や外国に日本国際を購入させないで消化しているため、海外から見ると、日本は海外に対しては、信用力の高い「無借金国」です。

国民の１４００兆円が国の返済不能の借金証書に
分かりやすく言えば、日本の国債、つまり、国の借金のほとんどが、国民の預金を使って肩代わりされているのです。日本では個人の貯蓄が大きいといわれますが、その貯蓄の中には、通常の金融機関に対する貯蓄のほかに、各種保険や各種年金、各種証券や各種株券の全てが含まれています。そして、これらの金融機関に預託されている国民の貯蓄は、その運用機関が国(主として国債を発行してきた財務省)から天下り人事で支配され、半強制的に国債の買取を強制されてきました。その国債の保有残高が２００兆円に昇っており、建設国債３０兆円と赤字国債の発行は毎年２０兆円に拡大するため、５年後には、３００兆円に拡大することが予想されています。

「税は何処に使われているか、」日本と欧米の基本的な違い
一方、国民の貯蓄総額１，４００兆円に比べると、まだ国債の消化能力は十分あるとされることが、日本の信用力には、まだ十分余裕があるという説明です。そのうえ、消費税率は、軒並みに２０％を越える高水準にある欧米に比べ、日本は５%と低い水準にあることをもって、日本の担税力には、未だ十分余裕があると説明されています。しかし、消費税の高いヨーロッパの工業先進国では、「国民の生活基盤の整備に必要な家計支出で負担するもの(支出)は、国家で集める税によってその共通する部分は、基本的に、支出をする」という考え方があります。国家から国民に、納税と税支出の関係が解り易く説明され、税負担が大きくなっても家計支出が減少するということで、税額が絶対額として大きくなっても、それを納得して受け入れてきています。税が国民の収入から国民と無関係なところに使われるものとして奪われているという感覚はありません。

税金は「護送船団関係者の食料費」に消費されている日本
日本の場合には、税収は公共事業、医療・薬事事業、福祉事業、景気刺激のための補助事業、軍需産業、などいずれも国家の経済政策その他役人が主導権をもって、財政支出で支えてきた産業支援のための支出になっています。それは住宅産業も同じで、国民の住宅購買力の支援と言うのは口先だけで、その実体は、産業、政治、官僚で構成される住宅産業界を自分の利益を守る地盤(護送船団)と考えている人たちの利益誘導を可能にする税金支出でしかありません。説明としては、国民の住宅水準を維持向上させるための住宅産業補助金と言っていますが、それは決して住宅を購入する国民に還元されるものではなく、それらの産業を廻って、最終的には護送船団の構成メンバーに利益が還流する仕組みになって、採集の国民のところまで行き届かないようになっています。そのため、税金として現在以上に高くすることは、それだけ国民の家計支出を圧迫するだけになり、事実上、国民には、「これ以上増税を受け入れることは、不可能な状態」になっています。

｢税と福祉の一体改正｣の本質
野田内閣は、その税収の内容が、「国民からの収奪にしかなっていない」という説明を、｢税と福祉の一体的改正｣と、あたかも今回に限り、「増税分は国民の福祉に仮って使う｣と説明しています。その説明は、裏を返せば、これまでの徴税は、「国民のためではなく、護送船団の構成員の利益のため」と言うことにもなります。しかし、今回の消費税の増税が国民のためではなく、やはり、「護送船団の利益に使うべきだ」という政治と官僚の強い圧力があるため、国民の税負担の苦しみを「徐々に進める」といっただましの策がエスカレートするように講じられています。表向きは景気刺激、国債発行額の縮小、国民福祉の拡大と言った建前を説明し、それを御用学者に賛美歌として歌わせて、税痛を少し筒高めていくやり方を取ろうとしています。御用学者も護送船団の仲間として国民の利益を奪う仲間の一部です。福島原発では、御用学者の果たした役割がばれてしまいましたが、これは御用学者に共通したことです。

｢国民の貯蓄を返済不能が危惧される国債購入に充てる｣正当性
そのようにしても、国債残高の急増に対し、政府は表向き、消費税の拡大で、国債発行額の拡大を押え、国債残高の膨張を抑えようとしています。しかし、それは国債の減少分を国民に消費税として税負担で拡大しようとするだけで、見せ掛けの手品でしかありません。そのような手品をしても、なお、国債残高は拡大し続けます。その国債は税収で対応できず、その消化のためには、さらなる赤字国債の発行は避けられません。そこで、これまで同様、国民の貯蓄を国民の知らぬ間に、各種貯蓄を集め運用管理している郵貯、厚生年金を始め、各種金融機関、各種保険、各種保険機構に天下りしている官僚ＯＢが、｢資産運用｣を口実の財務省の指導で国債を買い続けることになります。

国民の貯蓄による国債買い支えの限界
その国債が確実の返済が出来る間は、約束の金利を支払ってくれる優良債権ですが、国民の貯蓄残高を国債が食いつくし、国民の貯蓄によってその国債を買い支えることができなくなったときには、国債は破綻(デフォルト)することになるのです。その時期が何時やってくるかは、国民の貯蓄の内訳とその運用の実態と国債残高の増加の傾向を見れば、容易に想定することができます。多分、今の状況ですすめば、国民の貯蓄総額１，４００兆円の中で、国債の購入に向けられる余裕はその３分の１にも満たない額と考えられますので、そんなに長くもつことはできません。仮に大きく見積もって利用可能額が４５０兆とすれば、１０年とか、長くても２０年持つかどうかと言った期間になると思います。

政治とは、国民の生活の将来に向けての舵取り
野田内閣のやろうとしている、「マニフェストをなぜ変えなければならないか」と言う長期展望を捨て、目先の政権維持のため、護送船団と言う取り巻きの利益を拡大することに財政を湯水の如く使い、国民からは消費税を拡大し、国債を発行し手国民の貯蓄を使い続ける財政は、あまりにも自分勝手な政策ではないでしょうか。国際的な支持を高めるために、中国国債を買い、ビルマを始め発展途上国にはＯＤＡを使い、国際的な関係を国民の借金で進め、延命を図ろうとして目先の国際的指示をとるいるやり方には、賛成できません。

今年の民主党の政治を総括すると
民主党内閣は、東日本大震災で始まり、年末まで被災地は、全く手つかずの状況です。建てられた仮設住宅だけが、護送船団の利益のための公共事業で、住宅は建てられて利益を得た者の建て逃げで、仮設住宅は空き家が一杯です。護送船団関係者の利益のために赤字国債の大発行で今年を締めくくろうとしています。そこにはひとかけらも国民の生活実感が政治として反映されていないように感じられます。国民の目をあっちこっちに振り回して、ジャーナリズム向けの仕事をしてきただけの政治です。しかし、悔しいのは、その体たらくの民主党に、適切な対応、批判をどの野党もできていないことです。日本に政治はなく、官僚が中心となった護送船団だけが国内を荒しています。来年に向け何らかの対策を考えなければと思っています。

(ＮＰＯ法人住宅生産性研究会理事長　戸谷英世)

皆さんこんにちは。

法治国の恥

「法治国」のはずの日本は、どうなっているのでしょうか。目下、私が関係している裁判についてお話しましょう。建築基準法及び都市計画法違反の事実が明らかな日本で最も高額な賃貸マンション、ラ・ツアー・ダイカンヤマは、日建設計、住友不動産及び渋谷区が結託し、｢建築基準法と都市計画法違反｣を「違反ではない」と渋谷区長が言い、開発許可にも、建築確認に違反した建築物を建ててきました。もし、建築基準法を正しく適用したら以下の行為がどうして可能になるのでしょうか。

「嘘は大きいほど真実味を帯びる｣(ヒトラー顔負け）」の違反のデパート

（１）法律上、延べ面積1万8千㎡しか建てられない建築物が、どうして、約１万㎡以上の2万9千㎡も大きな延べ面積の建築物が建てられるのでしょうか。それによる不正利益は、少なく見積もっても、１００億円になります。

（２）用途上、機能上、構造耐力上、一般構造上、一体の一棟の建築物が、地下階に造られた「一体の２階」の構造の上に、１０塔（棟）のマンションとして建設され、どうして｢一階平面を建築面積とする１０棟の建築物｣として扱うことができるのでしょうか。

（３）開発許可を受けようとすれば、当然設けなければならない開発道路と。その開発地から、幅員９メートルの道路まで取り付ける道路部分を｢一団地の住宅｣とすることで、そのすべてを｢道路｣ではなく「敷地｣の扱いを何故認めることができるのでしょう。

（４）開発許可が下り、開発行為が始められる前に、建築敷地の実体が存在していない状態（建築敷地が未整備の段階）で、どうして敷地を確認し、建築確認済み証の交付ができ、建築行為の着手を許すことができるのでしょうか。

（５）「一つの玄関、一つのレセプション、一つの廊下」を通らなければ、１０の住宅（塔）棟に出入りすることのできない確認申請上｢一棟の建築物｣を、工事最終段階で｢設計変更｣という形式で、最終段階で｢連絡廊下｣が造られ一体の建築物に変身している。

（一体、渋谷区長はこの建築物は、「１０の建築物」、または、｢一の建築物」のいずれと判断しているのか。多分、「どちらでもかまわん」と知らぬ顔の半兵衛を決めている。｣

（６）開発許可と同時に始められた建築工事がされ、開発許可の内容を確認することができないのに、どうやって開発許可の完了公告が出せるのでしょうか。開発許可による完了公告と、ほぼ同時期に、確認に関する工事検査済み証が交付されている。

官民癒着の違反開発と違反幇助の｢護送船団方式｣

開発許可や、建築確認に関し、渋谷区長は大手業者に対しては、違反業者の立場を擁護して違反幇助に努め、部下の役人たちは、基本的に卑しく、違反業者に卑屈になって好意的に対応します。その理由は、財政が厳しい現在、固定資産税収が上がる仕事と、住民税の拡大する事業に対しては、積極的に誘導するようにする指示を受けているからです。

一方、大手業者は違反で得た不正利益を政治家に献金をし、また、役所の外郭団体に帰属し、役人のOBの骨拾いをする費用を不正利益から負担しています。支部役職員は区長の覚えや、関係する政治家の引きで昇進します。役人全体が自分たちの｢ムラ(村)の利益｣のために組織的に取り組んでいます。指定確認検査機関はこの制度ができたとき以来、懸念されたとおり、不正幇助を営業手段にしているため、不正は拡大こそすれ、少なくなる様子がありません。

｢法律解釈｣と行政関係者が言っている法律施行は、いつもダブルスタンダードで、自分に利益をもたらす人に対しては緩和（脱法）できる解釈を持ち込み、国民一般で、特に行政に楯突いているように思える人に対しては、厳しく法律解釈をし、国民の利益を削ぐように適用しています。今回の手品のやり方は、次のような方法です。

｢違反開発｣の手品のからくり

第一段階のからくりの序曲（思い込ませの方法）：

手品師は、敷地に１０棟のマンションの１階平面図と、１０棟のマンション塔(棟)があります。配置図をご覧になればお分かりのとおり、１０棟のマンションにはそれぞれ対応する敷地があり、建蔽率、容積率ともに建築基準法に定められた法定基準値に適合しています。つまり、建築確認申請は、「１０の建築物」として行います。

第２段階のからくり（手品の中心）：

１０棟のマンションは、「一団の土地」にあります。よって、建築基準法第８６条に定める「一団地」をなしていますから、開発地全体を｢一の敷地｣として扱うことが出来ます。この手続きは、国土交通省も｢都市施設としての都市計画決定をしなくても特定行政庁の権限で、地域地区の都市計画決定を蹂躙してよい｣と法律違反を認めているので、その例に倣って「一団地」の扱いをします。（敷地の地下の建築物をこの手品では見せません。）

種も仕掛けもありません。第８６条という「一団地の魔法」を掛けますと、敷地内の｢開発道路｣も「取り付け道路」も、ご覧のとおり、見事、すべて「通路」になり、法律上の「敷地｣になって、容積を５６%も大きくできるようになりました。」

（渋谷区長、住友不動産、日建設計共同制作手品の「種」の解説です。

第３段階のからくり（手品の仕上げ）

このマンションは、起伏のある敷地に建っていますので、その地形を利用し、マンションの周囲に空堀を掘り、地下建築部分であっても光を取り入れ住宅を建てることができます。

（からくりは、本当は、空堀ではなく、地盤面の切り下げです。建築基準法では、建築物の高さを地盤面の高さから計測します。建築物が土地と接する部分の高さが地盤面です。）

しかし、この建築物では空堀を造り、その空堀を盛り上げて外からマンションの高さを高く見えないように計画しています。空堀を囲む周辺道路は幅員４メートル未満の２項道路ですので、４m.に拡幅しても道路からの仰角で、高層階を見えないように造りました。平均地盤面を操作しても、とても法定高さ（１２メートル以下）には納まりません。

それでも、法律に適合する｢ウルトラC｣として、「総合設計制度」を使います。

総合設計制度

｢総合設計制度｣は、建築基準法第３章（｢一敷地一建築物｣の規定で、第５９条の２を根拠にする規定です。第２段階で、都市計画決定として｢一団地の住宅施設」の都市計画決定をせず、都市計画法第８条（地域地区）を無視して第３章規定を適用しなかったと同様のやりかたです。今回は、第６章雑則第８６条｢一団地の総合計画｣という扱いをしていたことを｢忘れてもらって、第３章規定の第５９条の２を根拠とする総合設計精度を適用します。

第５９条の２は、開発地の周辺地に対して、周辺地には存在せず、周辺地が希望し利用できる空地を提供した場合には、開発地を含む意団の地区としての法定容積率の範囲で容積と高さの移転緩和ができるという趣旨の扱いができる、いう条文です。

そこで、｢一団地の総合的住宅計画｣に呪文を掛けますと、｢一団の土地｣が、｢一建築物のために一一敷地｣に変身し、第５９条の２が適用できるようになります。そこで全ての仕上げがきれいにできあがりました。

しかし違反を重ねてきたこの事業では、法律の趣旨などどうでもいいことで、第５９条の２により特定行政庁権限で｢総合設計制度｣を使ってできることは、「何でも認めてしまえ」、

「建築物の高さも、事実上、２０m.にもなりましたが、地盤面の操作をして、１８mに納め、適法な建築としてたてることができました。どうですか、皆さん、第２種住居地域にふさわしい高さに見えるはずです。｣

東京地方裁判所及び東京高等最判所の判断

行政事件訴訟法に基づく裁判に当たって、裁判官は行政に関する知識経験が不足している上、行政法規の背景になっている都市、建築、住宅に関する専門知識を持たないため、基本的に市井の一般国民と同じ素人の恣意的判断を予見として抱き、法律ではなく、通達、内部規則、行政実例、行政庁の判断に従って裁判をしてきました。それでいて、法律の専門家であるという「歪んだ誇り」で裁判に臨むため、枝葉末節的な法律論理をごり押ししようとしてきました。

開発許可処分の違反や確認処分の違反を争うという場合、その違反として争われていることではなく、処分の争える期間は、｢処分の確定時期まで｣という法律に根拠のない土俵を先に決め、処分が確定したら｢その処分自体を訴える期日が過ぎた｣ので訴えることはできないという、驚くべき判例を最高裁判所が作ってきました。そのため、本裁判でも。東京高等最判所は、処分の違反の事実を審理せず、処分を行政が確定したので、裁判所はその審理自体をする必要はない、という馬鹿げたことをやっています。行政処分が確定したことは、違反の事実が確定しただけのことで、国民の訴えの利益は全く消滅していません。

目下最高裁判所への上告審の準備中です。どこまでやれるか、原告サイドとしては、反省のない最高裁判所の判事たちに、いかに憲法違反の恥を国民の前にさらしているかということを自覚させなければなりません。

司法、行政関係者及び行政学者の方ででご意見、反論をお持ちの形はご縁了なさらないでお申し出下さい。

（NPO法人住宅生産性研究会　理事長　戸谷　英世）

「サステイナブルコミュニティの実現｣(NPO法人住宅生産性研究会刊行、定価￥１，５００）

の中で紹介されている事業の総括的な、そして最初の本格的なニューアーバニズムの進んだ取り組みである。アサヒグローバル㈱の「泊山崎ガーデンテラス」（四日市）および工藤建設㈱の「ガーデンヒル」（横浜）で実現できなかった夢を実現しようとした事業です。

その概要は、以下に紹介するとおりのプロジェクトです。先に実施した２つのプロジェクトは、いずれもＨＩＣＰＭがコンサルタントとして計画を担当したもので、第１回長期優良住宅(まちつくり部門）で国土交通省が認定したものです。このいずれの事業もこれまでのわが国で取り組まれた住宅地経営事業としては最も優れた事業の一つであると確信しています。
｢荻浦ガーデンサバーブ｣は、多分、現在ニューアーバニズムによる計画として、わが国で最も進んだ計画で、今回の研修参加者は、工事中のもっと見分かりやすいところを研修でき勉強でき、満足度も高く、年末の忙しい時間を割く価値のあった研修になったのではないかと思っています。

㈱大建の住宅産業取り組みの経緯とＨＩＣＰＭとの関係
事業を実施した㈱大建は、九州において長年にわたり、公共事業の中の補償事業を実施した企業ですが、３年ほど前、公共事業の先行きを考え、新しい事業として日本の中で遅れている住宅産業に取り組む決意をし、まず、国内外の住宅産業と住宅事業の調査から始めました。住宅生産性研究会との接点が生まれたきっかけは、㈱大建の松尾社長が、地元の革新塾（経営塾）とＨＩＣＰＭの共同のセミナーで共通する｢消費者を中心に考える｣、「米国の社会の資本主義社会としての合理性と先進性に学ぶ｣という共通した視点があり、住宅生産性研究会の指導を素直に受け入れられた素地ができたためと思います。

欧米の住宅産業による経験の学習
松尾社長は、GKK/HICPM研修ツアーで、米国のニューアーバニズムにより開発された多くの住宅開発を見学し、さらに、住宅地開発の原点とも言うべき英国でレッチワース・ガーデンシティ、ハムステッド・ガーデンサバーブ、ハーロー・ニュータウンを繰り返し訪問しました。その理論と１００年以上の歴史を経た現在の住宅地経営の状況を見学しました。その後、さらに、環境都市フライブルクで英国のガーデンシティに倣って開発されたガルテンシュタットやヴォーバンのビオトープを見学しました。このように世界の工業先進国の１５０年の住宅産業の進んできた住宅地経営を学ぶことにより、理論と実践の成果を等身大の消費者の感覚で経験しました。

㈱大建の社内の一体的住宅産業参入の体制作り
さらに、松尾社長は、HICPMが約１０年間にわたり実施したハウジングアンドコミュニテイ財団において実施した「資産形成を実現する住宅地開発研究」に参加しました。そこで現在世界が取り組んでいる最先端の住宅地開発理論を日本に応用する研究に参加し、現代の住宅産業の課題の勉強もしました。それとともに、会社内幹部とカリフォルニアに出かけ、米国内では最も土地の高度利用をしている住宅地を見学する一方、社員にも米国のニューアーバニズムによる住宅地の見学ツアーに参加させ、会社として進むべき方向を社員に明確にすることをしたことが、｢急がば回れ｣の取り組みになりました。

㈱大建が会社の総力を発揮させた方法
住宅生産性研究会は、この｢荻浦ガーデンサバーブ｣プロジェクトの最初から顧問として参画し、計画の立案から工事の施工まで、これまでの会員に対するアドバイスやコンサルタントでできなかった｢夢｣を、この事業で実現しようと考え、㈱大建と一体的に取り組んできました。
まず、社員の知識の向上と、社員のもてる能力の発揮できるようにすることが最初の取り組みでした。「仕事は人がするものである｣ということを、今回ほど学んだことはありません。
松尾社長が社員の多様な能力を発揮できる環境づくりをし、多様な社員の力が同じ方向性を持って相乗効果を発揮し、これまで事業を組み立ててきたといえます。会社の方向付けを社員がはっきり確認するようにできたのは、松尾社長のリーダーシップと並んで、畑専務が「住宅地の模型」を作ることで具体的な事業のイメージを社内で共通でき、河野プロジェクトリーダーが確信を持って事務的な纏め、中でも福岡県との対応をしっかりやってきたことがあります。

「荻裏ガーデンサバーブ」の計画概要

住宅所有者の住宅による資産形成
福岡県糸島市で㈱大建が開発中の「荻の浦ガーデンサバーブ」は、居住者の世帯年収(年収約６００万円)の３倍以下の価格(平均１９００万円台)で「資産価値の維持向上できる住宅」(住宅所有者が売買差益の得られる住宅)の建設を進めてきました。
敷地２，７００㎡の土地に、半地階を断熱型枠を使い蓄熱機能を持った「鉄筋コンクリート造の船」として、軟弱地盤でも地震に強い構造の人工地盤として造っています。人工地盤の上部には、木造２階建てのタウンハウス１８戸（延べ面積約１５０㎡）が敷地境界線に接して建設しています。

タウンハウスによる土地の高密度利用と雨水のビオトープ循環利用
タウンハウスにより通常の宅地分譲であれば１２戸が最大の敷地に、１８戸の住宅(１住戸に１台の自動車駐車場つき)を建設する土地の高密度利用が可能になり、その敷地内部には約４００㎡の泉水のある２段の池をもったビオトープのある公園を計画することが可能になりました。さらに、公園の地下には１００トンの敷地内降雨と家庭で使用した雑排水の一部を貯留するタンクを設置し、敷地内のビオトープの水源として活用しています。各住宅にアプローチする道路は、幅員６メートルの浸透性舗装と芝で覆われた緑道に、この地域に昔から生育する在来種の樹木の並木を取り入れ、在来種の鳥や小動物昆虫の計測できる森の緑で囲むように計画しています。敷地の南側には、太陽光発電パネルが４５メートルの長さに設けられています。

地域の動植物によるエコロジカルな体制の強化
道路内部にも、樹木により立体的な森林公園にし、開発敷地の全体の３分の１は、事実上公園になるように計画されています。その中央には地下タンクから汲みあげられた水が流れ始める水源池を造ります。そこには、地域の水生植物、動物、鳥類、昆虫などの生息を促し、休息する場所となるように計画されています。開発地自体は米国に調査に出かけ、ニューアーバニズムの経験を学び、リースホールドによる住宅地経営の原点を英国に出かけて学び、環境としフライブライクに出かけ、ビオトープを取り入れた街造りを学び、糸島市の荻浦の地域の自然環境と人間の絆の回復プロジェクトとして展開されました。

九州大学との共同研究
水と緑の計画は、地元の九州大学との共同研究として取り組まれてきました。これまでの地域開発により環境破壊が進んできた反省に立ち、開発により地域の環境回復をするという逆転の発想で、小さな開発ごとに破壊された環境を修復連結し、サステイナブルコミュニテイの実現が進められています。大学には研究費用や研究能力があっても、研究対象とする実験体を造る費用は少ない状況です。住宅開発業者自身が実験体になることで、大学と民間事業者双方が望んでいる国民のニーズに応えた実験が可能になりました。

微小地区の気候形成とエアコンを必要としない住宅計画
豊かな緑による炭酸同化作用により太陽熱消費と、地中の水の蒸散により気化熱が奪われ、この敷地の微小気候として、地方気象台発表に気温より２℃程度気温が引き下げられます。また、断熱型枠を利用したコンクリートの船の外殻蓄熱、建築物のエンベロップ（外殻）の断熱および屋根のアルミ鏡版による遮熱（反射）により、外部気温より３℃引き下げられます。その効果を合算することで、真夏日でもエアコンに頼らない住宅の提供が期待されています。この計画は、ヒートアイランドを逆転した発想が計画として実践されています。

住宅地経営管理協会と黒子になったデベロッパー
本計画では、住宅所有者全員参加の住宅経営管理協会が形成され、住宅地を計画し建設してきた開発業者を環境の維持管理会社として、開発後も、継続的に維持管理の行政部門を専門知識と経験で担います。そのことによって、入居時に約束された住宅地の熟成を果たし、多くの人たちの憧れの住宅地とすることができます。その結果、需要者が常に供給者を上回る売り手市場が形成され、不動産価格（資産価値）が上昇する良循環が形成されることになります。

資料の有償頒布と現地見学開設の有償サービス
現在計画され建設工事が進んでいる現場を多くの人達に見ていただきたいと思い、今回現地見学研修を企画し、２５名の参加者がありました。私はもっと多くに人たちに見学して欲しいと思っています。そこで㈱大建にお願いしまして、「資料代を見学者に負担していただいて、見学者に説明サービスをしてくださるよう」にお願いしました。また、「現地の出かけることができなくても、基礎資料サービスを有償でして欲しい」とお願いしました。
松尾社長からは、｢お役に立てていただけるなら喜んで協力いたしましょう｣と快く受け入れられましたので、本メールマガジン読者の方々に置かれましては、是非、本計画にご関心をもって、まず、資料をお取り寄せいただくか、ご都合がつけば、現地にお出かけになられたらと思っています。

なお、㈱大建の連絡先は、：電話番号０９２－８２０－３９００、住所、福岡市早良区南相丁目９番１２号、広報担当者名、橋本広大

GKK（グローバル研修企画）には、来年には、また、工事の節目と、完成段階での研修ツアーを計画してもらおうと思っています。そのときはまたご案内をすることにします。

ＰＳ
「蓼科便り」で安江さんが、ｙｏｕｔｕｂｅ（ユーチューブ）で「英国ドイツ街造り」で、ＧＫＫ－ＨＩＣＰＭツアーの現地報告に、＋ＨＩＣＰＭの岡田さんが作成したビデオ編集に、に安江さんが解説を加えた西欧住宅・都市・建築セミナーが掲載されていますので、ご覧になってください。

今回の㈱大建の｢荻浦ガーデンサバーブ｣セミナーの松尾社長のセミナーを聞いて、小林さんが｢戸谷さんの説明よりずーと分かりやすかった｣と言わせたと同様に、画像と解説によって、私のセミナーより分かり易いものになっていると私自身、｢わかりやすい｣と評価しています。

修繕積立金の詐取横領

12月1日には、東京地方裁判所立川支部で、諏訪２丁目建て替え組合による「修繕積立金の詐取横領に関する民事訴訟」の公判がありました。マンション建て替え円滑化法による強制建て替えにより、自宅マンションから追い出された二人を含み、同じ住宅団地に住んでいた私の娘は建て替え反対者なので、支払われるべき修繕積立金が支払われていません。
建て替え反対者は、これまで、建て替え組合がマンション建て替え円滑化法と建物区分所有法、優良建築物等整備事業補助金制度に関し、国庫補助金等適正化法に違反しているので、最終的には、行政がストップを掛けて、事業が出来なくなると考えていました。

国土交通省指導の違反事業

本建て替え事業は、国土交通省の指導に従い、旭化成ホームズ㈱が建て替えコンサルタントとして、多摩市、建て替え推進の住宅管理組合幹部らを指導し、国庫補助金を詐取し、それを建て替え事業反対者の切り崩し運動に使い、建て替え事業を推進しました。建て替え反対者の中には、組合から誹謗中傷され、その妻が病に倒れ、死亡し、絶望して転出したケースもありました。
また、旭化成ホームズの切り崩し工作、＜親が死んでも相続する住宅は建て替えたものでなければ資産とならない＞と、非同居の子供世帯が洗脳され、建て替えを余儀なくされ、団地の人間関係がばらばらになり、団地に住むことに未練がなくなり、転出した人もいます。

まさか行政法により行政機関の許認可なしでは強制権が付与されない法律の下にあって、法律を蹂躙し、法律で定めた実体のある条件を満たしていない名称だけの｢建て替え推進決議｣及び「建て替え決議｣というニセの文書を使って東京都知事の許認可が下りることはないと建て替え事業反対者達は事業を甘く見ていました。しかし、その経緯をよく調べてみると国土交通省の担当のI室長が、自らの事業実績を作るために陣頭指揮を取っていたわけですから、東京都や多摩市もそれに従ってきたということで進められてきました。

時価補償をしない建て買え事業

また、建て替え組合が建て替え反対者を追い出すため、反対者のマンション買い上げ価格を、まともな損失補償基準要綱で算出すれば、3,500万円程度補償しなければならないマンションに対し、1,100万円程度という情報を流し、「損をするのがいやならば、建て替えに賛成せよ。」といわぬばかりの締め付けをしました。その結果、組合提示の買い上げ価格より高ければと、一般の中古住宅市場でマンションを売却して転出していった人もいます。

それにも拘らず、東京都知事は建て替え組合に認可を与えました。その法律違反を指摘して国土交通大臣に不服審査を要求しましたが、却下されました。そこで行政には自浄作用がないことが分かったので、一部の組合員は、行政事件訴訟をやってきました。しかし、司法は行政法に疎いため、行政に追従し、今回のように行政がリーダーシップをとって違法をやっているときは、司法は行政の言いなりで、全く手が出せないでいます。司法自体、事件を迅速に処理することで、裁判官は昇進をすると考え、真実の解明と言う審理をやろうとしていません。そのため、結果として敗訴となりました。

行政従属の司法

法律違反のマンション建て替え事業であっても、国や東京都が違反を幇助して認可を与えてしまえば、マンション建て替えは進められます。世の中では「正義は勝つ」とか「日本は法治国ですから、行政が法律に違反したことを証明すれば、司法は法律どおりの判決をする」と考える楽天的な傾向があります。しかし、司法の実体は、もっと不明瞭な状態です。私自身、「法治国に対する幻想｣を持ち、法律に照らして適正な主張をしてきましたが、悉く期待は裏切られ、後になって司法と行政の本質を再認識する悔しさを再三にわたり、味あわされてきました。

現在進んでいる諏訪2丁目住宅団地の建て替え事業は、国が建て替え推進政策を進めるに当たり、当時の国土交通省住宅局I室長が、建て替え事業の筋書きを書いたものでした。マンション建て替え円滑化法が制定され、優良建築物等整備事業補助金での建て替え予算が計上されました。Ｉ室長は、マニュアルの内容にある「建て替え推進決議」をしなくても、名称だけの「建て替え推進決議」さえあれば、国庫補助金を交付すると明言し、多摩市長と東京都の担当部長を強要して、補助金受け入れ態勢を整備させることで始まった事業です。交付された補助金は最初から旭化成ホームズ㈱が建て替え事業者となる前提での設計図書の作成と、建て替え事業実現のための団地住民工作費として使われました。

結果として、旭化成ホームズ㈱の作成した5億2千7百万円かけた建て替え計画には30%以上の組合員が賛成できないことが判明しました。そこで建て替え推進組合幹部は、補助金を投入して作成した建て替え計画を反故にし、東京建物㈱に実質的に建て替え事業を禅譲することにしました。東京建物㈱には「１世帯当たり500万円の移転等補償金を支給する」という条件を出させて、圧倒的多数で東京建物㈱が選考されたのです。

建て替え業者による移転補償金の詐取

建て替え組合の業者決定直後、東京建物は、かねてより組合幹部と申し合わせていたとおり、「リーマンショックの影響で500万円の移転補償金の支給はできない、それでいやならば、東京建物㈱は事業から撤退する。」と組合員に通告してきました。すでに建て替えに向かって準備をしていた組合員は、事業途中で投げ出されました。そこで、組合員が怯んだ隙を見て、建物区分所有法第62条による「建て替え決議」を強行したのです。それにより、東京建物は合計32億円をやすやすと「濡れ手に粟」したのでした。

500万円の補償金の裏を調べると、権利変換の対象となる既存敷地の評価において、１世帯当たり約３５０万円の不当な減額評価が隠し込まれていました。また、国庫補助金の不正交付に関して、組合員は国庫補助金不正交付関係者を刑事告発していました。旭化成ホームズ㈱が国庫補助金を得て作成した建て替え計画が反故にされ、国庫補助金等適正化法違反が明確になった段階で、多摩中央警察署から東京地方検察庁立川支部に書類送検せざるを得なくなりました。
検察官は、「被告発人・多摩市長に関し、私服を肥やしていた訳ではないので被告発人から外し、旭化成ホームズが国庫補助金の不正使用をした事実は明らかであるから起訴できる可能性は高い」として、多摩市長を被告発人から外すよう検察官から誘導されました。それにたいし、告発人は、補助金の不正使用の犯行の事実が認められるということで同意しました。結果は不起訴とされ、検察審査会に不服申請をしたが後の祭りであったのです。推測ではあるのですが、多摩市長と検察官の間での駆け引きで、市長が再選に立候補しない条件で不起訴にしたのではなかったろうかと考えられます。

修繕積立金の詐取・横領の手口

修繕積立金は東京都知事が建て替え組合を認可した時点で、既存マンションに修繕積立金を使用することがなくなったわけですから、組合は、その時点での住宅所有者に預かり金である修繕積立金を返戻する義務が発生しています。そこで、建て替え組合は東京都知事が組合を認可した時点での建て替えに賛成した組合員全員に修繕積立金を支払っています。しかし、組合は２人の建て替えに参加できない住民の建物に供託金を積んで明け渡し断行仮処分を請求し、裁判所がその決定をしたから、所有権は移動しているので、修繕積立金の請求権も自動的に移動していると主張し、横領してしまいました。
東京都知事が建て替え組合を認可して時点以降、既存マンションの権利変換はあっても、修繕積立金は修繕する対象自体がないので、区分所有権と一緒に移動することは理論的に起こりえません。そこで、この件に関し、修繕積立金の詐取及び横領の罪で刑事告訴を行うことにいたしました。
(NPO法人住宅生産性研究会理事長　戸谷英世)

コウハウジングの取り組み
信州の八ヶ岳の見える高原で、農業をしながら、晴耕雨読の生活にインターネットを活用しておられました。Yさんはこれまでサステイナブルコミュニティに大きな関心をもち、信州に、欧米のサステイナブルコミュニティの調査をしてこられた方を講師に呼んでセミナーを実施し、自らも頻繁に欧米に出かけ、輸入住宅を建設するなどを通して、理想の実現に取り組んでこられた方です。しかし、その取り組みも、この経済の低迷する時代に、身動きがとれず、本業の住宅開発はあきらめ、コウハウジングなど欧米で草の根的に取り組んでいる事業を、同志を集めてやれないかという模索の段階のようでした。

アグリカルチュラルアーバニズムとアグリトピア
私が数年前まとめて出版にはこぎつけることが出来ず、コピーサービスとして対応している「アグリカルチャーアーバニズム」のレポートを、事前にYさんに送付して読んでもらっていました。その内容に対し、大変興味をもたれ、中でも、ビルダーズマガジンにも紹介した「アグリトピア（アリゾナ）」について、もっと知りたいということでした。Yさんの年齢は６０台半ばですが、フットワークもコンピューターの活用もご熱心で、いろいろな情報を集めておられるということは、事業推進者として優れたプランナーにめぐり合えば、新しい仕事に取り組める基本的な条件を備えているということと思います。

ニューアーバニズムによる「三種の神器」：荻浦ガーデンサバーブ
しかし、HICPMで纏めた「サステイナブルコミュニテイの実現」という冊子に登場する国内での事例になる事業を組み立てるようにするためには、欧米の事例の背後にある土地と建築物との関係、都市開発の制度、都市関係法制度、都市の理論、ニューアーバニズムによる「三種の神器」といったより基本的な知識と技術を学ぶことが必要になります。
私自身、福岡県の㈱大建の「荻浦ガーデンサバーブ」の開発を社長の松尾さん以下社員の方々と足掛け３年取り組んできました。松尾さんには、私と一緒に、米、英、独と欧米に出かけ、「欧米の都市の論理と実際」を見聞してもらい、具体的事業の計画作成から事業の実施段階まで、社員を巻き込んで全体で取り組み、それは目下も進行中です。
開発に当たって、九州大学との「緑」と「水」に関する二つの住環境に関する共同研究も取り入れ、HICPMと共同して取り組み、多分、２０戸弱ですが、住宅地開発では、日本でも最も先端的な、欧米の進んだレベルと肩を並べることのできる事業が実施できています。

HICPMのやってきたアシスタント
その中でHICPMの果たしている役割は、まず、欧米の優れた住宅地開発事例が事業として成立している必然的理由を解明し、それを㈱大建の事業の中に読み替えて、具体化していることです。次に、それと併せて、現在の日本のおかれている住宅産業の基本問題（住宅購買能力の縮小と、異常な高値硬直化している地価を住宅価格に反映させない方法）として欧米で取り組んできたリースホールドやアタッチドハウスの技術に取り組むことです。そして、断熱型枠を利用したコンクリートの船(人工地盤)、AC（エアコン）を使わないで済む微小地形の環境形成や地下の恒温性を利用した地下水循環やビオトープのパッシブソーラーとアースシェルター技術、といった問題を取り入れるうえでの事業の理論と法律上の実践に関する相談役になっていることです。

HICPMからYさんへのアドバイス
私が今回、Yさんへのアドバイスで一番重視したことは、どのような取り組みをする場合も、「その事業を、どこでやるのか」という場所（立地）をまず決め、「開発事業地全体を一人の土地法人の下で経営管理すること」が、第一に必要であるということでした。
住宅地開発の住宅建設も全て、「土地を加工する事業であるから、まず、事業をする土地を確保することが全ての事業の始まりです。その土地は土地所有者（土地管理法人）に、住宅地経営により、十分満足できる配当として地代を支払い、不要な税金を支払わないようにすることです。そのためには、住宅経営事業地は、一人の土地法人の所有する土地とすること」が条件となります。基本は、エベネッツアー・ハワードが、「ガーデンシティ」の中で提唱した「都市経営の方法」に立ち返らなければなりません。

「三種の神器」
その次には、その住宅地に生活してもらう対象者を明確に決めることです。その後は、入居対象者の支払い能力と、その生活文化要求を具体的に明らかにし、そのニーズに応えることです。その際、これまでの都市開発及び都市経営の中で試行錯誤がなされ、そのひとつの結論として、「ガーデンシティの理論」を現代に読み替えた「ニューアーバニズム」による計画論に立って、街造りを計画します。
その計画は、開発地の歴史と文化、そこに入居を予定する人たちの担っている歴史と文化を組み合わせた開発の「ストーリー（開発のコンセプト）」と「ヴィジョニング（形と衣装による空間のデザイン）」を基にして、町のハードな計画（マスタープランとアーキテクチュラルガイドライン）を作成します。そして、ハードな計画に対応した強制力を行使できる住宅地経営管理のソフトなルール（CC&RS）を作ります。それを住宅地経営管理協会（HOA）が都市経営を行い、そのHOAの裏方として住宅地開発業者が都市経営管理の実質的な行政を担うということが不可欠となります。

最良のテキスト：HICPM刊「サステイナブルコミュニテイの実現」
口で言い、文章で書くことは簡単なことですが、実際にこの簡単なことが、多くの人の力をあわせない限りできません。日本の大学で都市工学や建築工学を学んだ人にはできません。欧米の人文科学として大学で学習する都市学や建築学で学ぶと同じことを試行錯誤しながら実施することになります。
HICPMで刊行している「サステイナブルコミュニティの実現」（オールカラー：￥１５００）は、ニューアーバニズムの理論をわが国で実践しようとして取り組んだ約１２年の軌跡を理論と実践とを照合して解説した冊子で、多分、日本の工務店にとって、既存の住宅地開発のテキストの中では、日本で唯一の実践的なテキストではないかと自負しています。

現地見学会と研修セミナーのご案内
「荻の浦ガーデンサバーブの現地見学会」は１２月７日GKK・HICPMの研修ツアーとして実施しますが、少し大人数になるので、事業を実施している㈱大建の松尾社長以下、社員の方から事業主として「生の経験談」を参加者に提供できるように、質疑応答と現場の開発の見学を通して、うまく参加者に学習してもらえるように工夫されています。当日はその事業を説明した資料とCDなどの資料を配布してもらうことにしています。
１１月２９日にはシカゴのマコーミックセンターで開催されたNAHBリモデラーショウとシアトルで解されていた「リモデラーツアーの研修旅行報告会」をHICPMセミナールームで開催します。最新の米国住宅産業情報をお伝えすることができると思います。
詳細な情報はGKKのホームページをご覧ください。
なお、Yさんの長野での晴耕雨読の活躍ぶりは、パソコン情報の「蓼科だより」を検索してごらんください。「蓼科だより」は一週一回無料配信されております。
（NPO法人住宅生産性研究会理事長　戸谷英世）

最終準備書面（マンション建て替え円滑化法と裁判制度の限界）
原告は、十分な審理を尽くさないまま、結審となったことに対し、国民の裁判を受ける権利が尊重されていないと感じている。そこで、判決言い渡しに先立って、最終口頭陳述で言及できなかったことを以下に陳述する。判決を決定するに当たって原告の主張を十分斟酌されるよう要給する。

１．原告が被告の法律違反を証明してきたこと
11月18日に結審となった本裁判において、「原告が本裁判で争った筋書き（マンション建て替え円滑化法、建物区分所有法、優良建築物等整備事業補助金と国庫補助金適正化法）」に対する不誠実な被告答弁の対応と、憲法で定められた国民の裁判を受ける権利が侵害されないようにする判決を求めました。それに対し、裁判長が説明されたことで、原告が理解できたことは、
「裁判では形式的な手続き上のことしか扱えず、原告の求めている裁判は本裁判ではできない。」
と言うことであった。
原告は東京都の建て替え組合認可自体が実体のない虚構の「建て替え推進決議」及び「建て替え決議」を前提にしてなされたものであり、その違法な二つの決議の上でなされた東京都知事の認可は、法律上の正当性はない。そしてそれは建て替え組合認可の基準「マンション建て替え円滑化法第12条第10号」に抵触していることを事実関係及び証拠で説明してきた。

２．被告（国）の「裁判軽視と審理無視」と裁判所の「行政対応の容認」
本裁判の被告は国であり、東京都を指導する立場にあり、裁判官が原告である国民が裁判費用を負担して裁判を受ける権利を行使しているわけであるから、行政処分の事実確認をすることは当然であり、その審理が尽くされるものと信じていた。
しかし、本裁判で原告の陳述に対し、被告である国は、事実認否の形で、「行政の不利なところは、否認、または、争う」根拠を示さず、裁判においてその審理をしないまま、裁判官が結審を宣言した。そして、被告に求めた釈明に対する回答もなく審理の十分されていない段階での結審の宣言に原告は驚き、口頭陳述で上記の原告の取り組みと、国（行政及び司法）は国民に対し説明責任を果たすべきことを陳述した。

３．最判所の取り扱う範囲の限界について
しかし、裁判官の最終の説明は、裁判所では「基本的に不正をなさない」と言う前提に立つ公権力の行使（行政手続き）が、多摩市、東京都、国土交通省とこれだけ積み重なってきているため、事実関係の審理は本裁判ではできず、手続き上、不服審査の適合性しか裁判の対象にはできない」、という趣旨が説明されたように、原告には判断された。
それでは憲法で国民に保障された原告が求めている裁判を受ける権利が守られていないことになる。それだけではない。「建て替え推進」という行政目的の実現のために、行政権は、マンション建て替え円滑化法および建物区分所有法に違反し、かつ、優良建築物等整備事業補助金制度の目的に違反して５億２，７００万円支出した。国庫補助金等適正化法に照らして違反してきた事業であったことを、原告は裁判において明らかにしてきた。原告が、国を相手に訴えるべき行政事件訴訟法に基づきおこなった訴訟に対し、司法は原告の訴えを無視し、三権分立の民主国家において、行政の不正を裁かず、結果的に行政の不正を追認することになった。それは司法の果たすべき役割を否定する自殺行為である。つまり、司法のこのような対応は、行政（国、東京都、多摩市）の不正が司法により容認されることを意味し、行政事件訴訟自体を否定することになる。　長過ぎ、述語が分からない。

４．国民に法律違反の不利益がかかっていることからの救済はできるのか
原告の主張は、基本的に行政処分の段階で、法律に照らして事実確認できることばかりであり、本来であるならば、裁判官は被告に対し、行政のなした事実関係を、「否定、または、争う」、とした場合、その根拠を明確にさせて、釈明をさせるべきである。
裁判官自身が原告の立場に立って、行政の不正な処分を争うとした場合、これまでの国が法律違反を容認して、東京都、多摩市を指揮し、不正な建て替えのリーダーシップを取り、形式的な文書のみで違反を指導してきた事業推進に対して、どの段階でどのような対応ができるのか。
東京都知事の認可に対し異議を申し立て、東京都知事の認可に対し国土交通大臣に対して不服申請をしても、東京都知事及び国土交通大臣は、説明責任を全く果たしていない「却下」の決定しかなされていない。
憲法で定められた国家と国民の社会契約は、最低限、行政法の適正な施行である。それが実現されなくてよいのか。もし実現できるというのならば、どのような方法があるというのか。その国民を不正な行政から救済する方法を判決において明らかにされたい。

５．裁判長及び裁判官に対する要求
裁判長及び裁判官は本裁判の判決において、被告の国に対し、以下のことを命じるようにすることを要求する。
（１）    東京都に対し、これまでの処分を精査し、国に対し本建て替え事業で原告が問題にしている事実関係の説明責任を関係者に対し果たさせるべき行政指導をすること。
（２）    国庫補助金の交付に関しては、すでに刑事告発事件で書類送検されているので、特に厳重に調査をし、補助金返還を含んで法律に照らし誤りを是正すること。
（３）    行政は憲法以下日本国の法令に照らし、その処分（既得権補償と強制立ち退きによる人権侵害）が原告に対して権利の蹂躙がないかを調べ、適切な対応をすること。
（４）    東京地方裁判所立川支部による裁判及び執行吏による強制執行の事実を調べ、真夏日にマンション住民をその住宅から追い出し野宿を余儀なくさせた人権侵害と、それに掛かった費用を被害を受けた住民に負担させた不当な司法権の濫用を調べること。
（５）    裁判費用は、被告である国が支払うこと。
本件は現在の行政追従の最判所の態度を前提としたもので、その改善が求められない限り控訴してもほとんど同じ経緯をたどることになるので、お金と時間のムダ使いになってしまうため、控訴をどうするか考え中である。判決は、新年の２０日である。皆さんはこの裁判をどうお考えですか。
（NPO法人　住宅生産生研究会　理事長　戸谷英世）

日米同盟の基本枠組み
日本の高度経済政策を支えたものは、池田内閣による所得倍増計画でした。この所得倍増計画は、「パイを大きくしてから分配しよう」と言う政治的キャッチコピーで政府が推進した自由化政策の説明で、現在、結果的に見ると池田内閣の説明した形で、日本は自由化政策により経済を拡大し、国民は豊かになりました。この池田内閣の説明は、1960年安全保障条約で日米対等の同盟になるよう安保条約の改正を前提にした経済政策でした。日米対等ということは、50年日米安保では、東京裁判の結果を認めて、日本は憲法第9条（戦争放棄）を基本条件としてサンフランシスコ講和条約で、日本は社会主義圏からの軍事的脅威から日本を守るために米国の軍事力に依存する見返りとしての対応でした。つまり、米国経済として、農産品と石油の経済的弱点を日本が支援することで対等の同盟関係としたのです。

炭鉱の閉山と農業構造改善
日本は炭鉱を閉山してエネルギー源は石油としました。農業は、米作以外は自由化し、その後、構造改善政策の結果、日本の農業耕作面積は半減しました。基本的に日本の農業は国家として農産物の自給体制を放棄することになりました。炭鉱の閉山と農業構造改善で生み出された失業者が10年以上にわたり、都市の工業生産のための低賃金労働として供給されたため、10%以上の経済成長を可能にしました。
その経済成長を支えたものが、石油輸入関税を利用したガソリン税でした。それを利用した税収の増大で、特に、ガソリン税は、国土の道路のネットワークを作る列島改造を推進する原動力になりました。列島改造を進め、国家全体を「土建国家」に変え、公共事業による地価高騰、株価高騰による相乗効果が高度経済成長を推進し、最後はバブル経済を生み出すことになりました。
GNP(GDP)を経済政策の中心の据えたスクラップアンドビルドが現在の日本の巨大な経済を作ってきました。農業は建設業に変化し、農業が崩壊させられながらも、農業地域は列島改造で潤い、農家は公共事業により、資産を「濡れ手で粟」とすることになりました。

TPP時代の条件変化
60年安保時代には、先進工業国は資本集約的産業を担い、発展途上国は労働集約的産業を担う、という「南北問題」が国際経済関係を律していました。しかし、現在は発展途上国の教育水準が高まり、労働力として先進工業国の労働力と比較して、全く遜色のない労働力となっています。先進工業国の資本にとって、もっとも重要な利潤追求のためには、低賃金労働力を利用した産業に対し資本を投下により、製造業としての最大利潤を得ようとしてきました。つまり、金融資本は、高い利潤を得ることのできる「低賃金労働力を得て生産をしている企業または低賃金労働力の利用のできる地域」に投資をしようとしてきました。
金融資本が先進工業国から発展途上国に移動しているとことで、先進工業国からは労働の場、雇用の機会が失われているのです。当然、失業者が増大し、賃金自体が発展途上国と平準化する方向で賃金が下落せざるを得ないというのがTPPの経済環境です。
国内的に見れば、間違いなく先進工業国においては雇用機会が縮小し、賃金水準が悪化することになります。しかし、TPP全体としては、先進工業国でも発展途上国からの生産品が輸入されることで、安い物資が購入することができるようになります。そのため、TPPの圏域全体としての経済活動は活発化し、その経済規模の拡大が先進工業国に対する需要として景気を良くすることになります。しかし、安い輸入品を加工し、輸出できる競争力を持てる経済成長が、先進工業国の国民にどのようなタイムラグを経て反映するかが分かりません。

直接利益を受ける金融機関と大企業
目下TPPを推進している金融機関と大企業は、低賃金国の労働者を利用できる業種ばかりです。金融機関は発展途上国で安い労働力を利用して大きな利潤を上げる産業、企業に投資し、安い労賃によって得られた利益を金融を通じて手にすることができます。その利益を国内に持ち帰るために、国境と言う障壁をなくするため、TPPと言う自由化を推進する政策を指示することになります。
一方、トヨタ、ニッサンなどの自動車産業など世界規模となった企業はこれまですでに低賃金を提供できる発展途上国に生産拠点を移し、大きな利潤を上げてきました。これらの国際的な企業にとっては自社の利益拡大のためには労働力の利用だけではなく貿易、為替、関税の全てにおいて国京の障壁をなくすることで利益を拡大できるTPP参加を推進してきました。彼等は自社の利益が急拡大することが国家としての富の拡大と言っていますが、実はこれらの国際的な大企業自体を見ると、いずれも国内の労働機会を縮小し、国内の賃金を絞り、企業規模としては国内が小さくなっているのです。発展途上国に送る生産に国内生産が押されているのです。
TPP参加国の経済規模の拡大は、中国やロシアの経済圏との政治、経済、軍事バランスの関係で推進すべきであるという議論が底辺にありますが、TPP全体の将来像をしっかり国民に説明することがない限り、今後の国内では実体経済の悪化と、疑心暗鬼の不安が払拭できないため社会的にも政治的にも混乱を招くことは必至です。

住宅産業との関係
失業率の拡大、労賃の低下という一般的な傾向は、TPPの参加により、自由化の実効が上がるにつれて、60年安保時代から農村に起こった過疎化現象と同じような現象が起きることになります。当然、住宅産業はその影響を受けることになります。国民の購買力の低下に対応した住宅を供給するためには、これまでのような「建設サービス業」と言った重層下請け構造による住宅産業は崩壊せざるを得なくなります。「一層下請け」とCM技術を実践する業者以外は成立できなくなります。
日米の住宅生産性を比較すると、日本は米国の２．５分の一、つまり40%程度である、といろいろの調査機関の報告にあります。これは同じ住宅を同じ期間内に建設できる速度を表しています。日本の生産性を米国の生産性まで向上することができた工務店は、売り上げ総額や粗利総額が大きくなります。それは工務店の利益が向上するだけではなく、建設労働者の賃金が２．５倍になることでもあります。
しかし肝心の消費者全体が失業と賃金低下に追いやられることになるわけですから、それらの守秘者の購買力にあった住宅を供給するような努力を工務店もしない限り生き延びることは出来ません。そのためにはCM(コンストラクションマネッジメントの建設業者として不可欠な経営管理技術を身につけなければなないのです。

住宅産業との関係でTPPの議論を
かつて、１９８６年、プラザ合意の後、前川レポートを軸に、輸入住宅が取り組まれました。日本の円高が昂進し、当時と基本的に同じ経済環境になっています。しかし、その当時と同じような議論はほとんどされていません。それはこれまで輸入住宅に取り組みながら、それを目先の利益に走って、住宅産業体質改善の問題として取り組んでいないためでした。
TPP の住宅産業への影響は間接的であっても、住宅価格自体が非常に大きいため極めて大きく、住宅産業関係者は十分注意を払ってみていかなければならない問題です。
（NPO法人住宅生産性研究会　理事長　戸谷英世）

黒澤明の「用心棒」
マンション建て替え円滑化法に再三違反し、組合の認可を東京都知事から得た諏訪2丁目建て替え組合は、昨日11月6日も明治学院大学法科大学院で「日本マンション学界第20回大会のミニシンポジウム」という形で、「大規模団地建て替えにおける住民自治と合意形成」というテーマで実施されました。このシンポジウムのメンバーは、不正な建て替え事業を進めてきた関係者（建て替え推進専門家、多摩市、建て替え事業コンサルタント、建て替え事業者、設計事務所、建て替え組合理事長）で実施することになっています。
私がもう少し若かったら、黒澤明の「用心棒」じゃないが、殴り込みを掛けて、建て替え事業の関係者の罪状を暴いてやらなければ済まない気持ちになりましたが、今はそのようなやり方は「労多くして益がない」ことも分かってきて、出掛けることを止め、「情報を公開すること」に専念し、最終的に事態の判断をし、行動するのは国民であり、法治国の国民に自発的な最終的判断を委ねることにしようと考えました。

最判所の判決に対する「異議申し立て」裁判
裁判所で民亊保全法に基づき、債権者（建て替え組合）が債務者（2人の老人）に対し、債権者が本来の債務者の財産に対し、法律で定めた時価補償をすれば、2、600万円するべきところを、1、117万円だけを供託し、「明け渡せ」として債権者が請求した事件に対し、債権者の言いなりの「マンション明け渡し断行仮処分決定」が7月28日に出されました。今回の裁判は、その決定に異議申し立てを行った事件に対する裁判です。
断行処分決定から二週間後の８月１２日に東京地方裁判所立川支部は執達吏を差し向け、債務者の老人2人をマンションから強制排除をしました。異議申し立てに対する決定がないにもかかわらず、強制執行を行ったことは、刑法であれば、「推定無罪」（如何なる被告も刑が確定するまでは無実の扱いを受ける）の考えを援用すれば、債務者は「推定非債務者」であって、その法律上債務者と確定できていない者の財産を強制的に奪うことは国家権力による犯罪（暴力行為）であるとして、被告発人村田裁判長を、目下、刑事告発もしているところです。多摩中央警察は、裁判官の告発に難色を示し、捜査は止まっています。

「公定力」を知っていることが裁判官の誇る法律知識
強制執行自体法律上の行き過ぎであるとの異議申し立てを行ったことに対し、本事件の裁判官は、民事訴訟法上の補佐人として出席した私に対し、「あなたは『公定力』と言う言葉を知っていますか」という質問をしました。「知りません」と答えると、鬼の首を取ったかのように、「『公定力』というのはね、公権力が決定したことには、基本的に間違いはないとされて、その決定に関係者が反対をしても、公権力のなしたことの異議があっても、それらに公権力自体は縛られないで、その決定どおりやれることを言うんだね」といい、「東京都知事の組合認可に反対をしても、最判所の決定に対し異議申し立てをしても、その決定は尊重されて、事業を進めることも、決定を実行することもできるということを言うんだよ。傾聴に値しないしようもない異議申し立てもあるからね．．．」東京地方裁判所がなした仮処分もそれ自体法律上やっていい、という不可解な回答でした。

弁護士との出来上がった裁判
これまで債務者から2本の準備書面（陳述）を裁判所に送りましたが、その中で裁判所を厳しく糾弾してきたこととあわせて、今回が裁判官（氏名は未確認）と最初の面接をする法廷でした。そこで、私が「何故、私が補佐人を勤めているか」という説明で、私自身が本事件の内容に精通していることと、債務者からの全面的信頼を得ていること、私自身立法にも関係したことがあり、私の専門分野に関しては法律上の対応ができるといった事前の自己紹介が気に入らなかったようでした。私は、「債務者には憲法で保障された裁判を受ける権利があり、高齢で、過去の法律に縁が薄かった債務者が、不正な債権者の言いなりに権利を蹂躙されていることは許されず、私は法治国としての債務者の裁判での権利が守られるために補佐人を債務者に依頼されてなっている」と説明しました。裁判官は、私に対して、「俺が神様だ」といわぬばかりの高飛車な態度で、「刑事事件と民事事件とは違うんだよ。推定無罪なんてことは、刑事事件だけのことで、民亊事件にはないことだよ。補佐人は少しは法律のことは解っているかもしれないが、君たちは弁護士を雇わないから、こんな初歩的なことが分からなくて、まともな裁判にならないのだよ。」と言いました。

民事訴訟と証拠主義
私は、「債務者(老人たち側)は、債権者(建て替え組合側)には原告適格がないということを審理することを求めてきました。村田裁判長はその審理をやらないで、債権者の言いなりの見解で裁判を進め、債務者の主張を一度として聞こうとしなかったことは、憲法で定めている国民の裁判を受ける権利を否定するものではないか。さて、裁判官の説明で『公定力』は分かったが、それならば、『公定力』で決定されたという建て替え組合の正当性の審理を求めている債務者の主張を、何故、事実調べをして、審理しないのか」と問題を投げかけました。すると、裁判官は「民事事件はだね、全て証拠主義だよ、君が求めている東京都知事の認可の証拠も、全て債務者側として出さなければ、審理の対象にも出来ないし、裁判官も裁判をやる前から提出されている書類は読んでいるのだから、公判を始める前から判決を決めていて、やる必要がないことはやらないのだ。」と言ってきました。

裁判長の職権
私は、「裁判官は憲法に決められた裁判をするために、本件における原告不適格（建て替え組合は、法的な正当性がなければ、原告：債権者ではない）ということに関し、裁判官の職権で資料の提出を要求することができるのではないか」と反論しますと、「その職権とは何かね」といいます。そこで私は「裁判官は法廷を仕切っているわけであるから、債権者に原告適格を立証させることをやるべき職権の行使であり、しかも本件の場合、民事事件ではあるが、強制権が付与されるのは行政権の介入があり、目下、行政事件としても本件は係争中であるが、裁判官は行政に対しても、事実確認を職権により求めることができるのではないか」と反論しました。裁判官はそれに反論できず、居丈高な態度を軟化させ、「この裁判はそれ以上聞いていても仕方がない、準備書面で、債務者は言いたい放題のことを言っているのであるから、裁判所としてはそれを見て判断する」との返答でした。

時価補償
私は、本裁判の元になっている明け渡し断行仮処分の前提になっている供託金が、時価補償になっていないことを追及し、「債務者の奪われる財産は2、６００万円相当であるにもかかわらず、1、１１７万円という額を供託して財産を奪い取ることはおかしい。土地代として法定容積率１００％使える土地に対して７８％という減価率を掛けていることもおかしいし、住宅を奪われる債務者にそのマンション取り壊し費用を土地代から差し引くのもおかしい。区分所有法でも、マンション建て替え円滑化法でも土地と区分所有権との二つに対して時価補償せよと記述してあるが、区分所有権の保証がされていない。さらに７５条の保証に該当しないという裁判所の判断自体が間違っている」ことを指摘しました。裁判長は「確かに補償金に関しては、債務者からの準備書面にあるとおり、いまひとつ検討する余地はあるかもしてないが、今回はそれ以上議論していても仕方がないので、これで結審することにし、後は、決定を待つように」ということで公判は打ち切られました。

組合員の財産の詐取をした建て替え事業者㈱東京建物
裁判の後、「何故、東京建物が1世帯当たり５００万円の補償金を出すことを提示した理由」が分かってきました。それは建て替え組合が土地の鑑定評価を依頼した不動産研究所に働きかけ、組合員の財産である土地を、土地が適正な利用はできないという減価率という本件に適用することが適当でない指標を導入し、市場価格の７８％という不当に低い財産評価で、約２１億円を只取りし、実質的な移転補償両５００万円のうち３５０万円はそれで充当し、移転補償料は１５０万円で済ませようとしたのではないかということです。そして建て替え組合を脅せば、５００万円の補償金のすべてを支払わなくても済むと判断して、リーマンショックを口実の、「自治会が補償金の放棄をしなければ手を引く」と脅し、結果は組合員から、その財産権のうち３５０万円を騙し取ったということが分かりました。

国を相手にした裁判をする理由
最来週の11月18日は、東京地方裁判所で、国を相手にした裁判の第二回公判が開催されます。私は、ＨＩＣＰＭが、住民を「法治国における居住の権利を守る」運動として、街造り運動とともに、納得の行くまで、この問題にも取り組んでいくことにしています。国民が、「憲法で決められたとおり」に、守られなければ、国民が国家と結んだ社会契約が反故になり、国民は納税義務を果たす必要もなくなり国家存立しなくなります。私としては、裁判の結果ではなく、法治国を守るために、全力を尽します。
私にとって意外なことは、日本のＴＶ，新聞、雑誌のすべてが、この建て替え事業の不正を問題にした行政訴訟が、これまでに諏訪２丁目関連で５件以上行われていながら、その記事報道もなければ、当事者への取材もなく、専ら事業推進の提灯記事しか書かないのは、如何に広告宣伝を期待しているからといっても、あまりにも業者より過ぎると思います。
（ＮＰＯ法人　住宅生産性研究会　理事長　戸谷英世）

バルト三国
バルト三国とは、ロシアの北東に位置し、バルト海に面し、南北に並んだエストニア共和国、ラトヴィア共和国、リトアニア共和国の３国をいいます。いずれの国も歴史文化、民族の構成も違い、現在使われている通貨も言葉もそれぞれ全く違っており、共通していることは、ソ連から不当な弾圧を受け、それがソ連の崩壊とともに独立しました。ソ連の支配時代に多数のロシア人が移住してきた民族作戦の結果、現代でもロシア人の占める比率は高いという事実もあります。ソ連の侵略時代の歴史がロシア人にとっても、自慢できない歴史であり、当地での半ロシア感情になっているのではないかと思われました。かつて、ソ連時代のもの（都市景観）は、都市の表に見える景観からは、すっかり姿を消していることからも、その様子を感じとることができました。

私の「バルト三国知識の欠如」
バルト三国は１９９０年ソ連の崩壊により独立を勝ち取った国で、日本とはあまりなじみのない国と考えていました。特にバルチック艦隊が就航したエストニアは、日露戦争のときのロシアであり、もともとロシアの属国くらいにしか考えていなかった国でした。ロシアを前提に想像していたものはバルト三国からは、ほとんど目にすることはなく、西ヨーロッパ社会と言う印象が強く感じられました。
今回、３５年前にインドネシアで働いていたときに、「日本の学校教育で歴史を教えているのですか」と聞かれたときの恥ずかしい思い出を、もう一度、思い出しました。私は日本の教育はしっかりしていたと思い込んでいましたから、「日本では世界史も日本史も全部しっかり学んでいますよ」と答えたとき、「それでも、あなたは日本とこれほど深い関係のあるインドネシアのことについて、日本のインドネシアに対する植民地支配のことは勿論、地理や歴史で、日本との関係していることを、何も知っていないじゃないですか」と指摘されたときのことを、そのまま思い出しました。それほど、バルト三国に対しての私の知識は貧しいものでした。
今まで、世界各地を訪問し、訪問地の関係書籍を購読し、世界歴史についての無知を知り、中央公論社の世界歴史全集の全巻を読み、そこに書かれていることが世界歴史の本の一部であることを改めて知ることになりました。歴史の知識の貧しいことを再認識していたつもりでしたが、さらに幼稚な歴史的事実を知らぬことを、今回も見せつけられる思いでした。

バルト三国の日本に対するイメージと日本人の抱くバルト三国のイメージ
当地の人からすると、エストニアを支配していたロシアは、エストニアにとっては、憎き占領国でした。当時から現代まで、日露戦争で日本が勝利したことで、エストニア人にとって、大変に日本に対して親近感を感じていた国であったということを今回の旅行で知り、驚き以上に恥ずかしく思いました。かつて、トルコに出かけたとき、当地の東郷ビールが売られているのに出会い、そのいわれを聞いたとき、「憎きロシアを倒した国」連合艦隊の三笠の船長東郷平八郎に対する日本へのエールだったということを聞き驚いたときと同じ驚きでした。
日本では司馬遼太郎の「坂の上の雲」が映画化され、バルチック艦隊のこともずいぶん広く知らされてきましたが、バルト三国と日本との関係は、ほとんど知らされていなかったと思います。私は３０年以上前「坂の上の雲」は読んでいたし、秋山好古、真之兄弟や正岡子規の生まれ育った松山で２年間生活し、秋山兄弟の墓地を訪問したり、日露戦争のことを少しは勉強していたつもりでいました。しかし、ロシアとエストニアの関係を、基本的には潜在的に同じ利益に立つ国と真逆に理解していたことは恥ずかしいの一語に尽きる理解でした。

杉原千畝とユダヤ人救出
「シンドラーズリスト」が映画化され、その映画を見、原著の翻訳を読み、かつて「夜と霧」を高校時代に見たときの恐怖を再確認した頃、杉原千畝の話がジャーナリズムを賑わし、関係した書籍を驚きの気持ちで読んだ記憶が残っていました。その程度の記憶でリトアニアを訪問しました。リトアニアには杉原千畝のユダヤ人に対するビザ発行で、外務省の２度にわたる命令を拒否して、自らの身の危険を冒してまで、ビザの発給に尽くした話（かつて、『決断：命のビザ』を読んでいました）を聞いていましたのが、今回訪問して、日本で感じた以上にリトアニアでは国家的に杉原千畝の偉業を評価してくれていることを見て、大変誇らしく思いました。特に、日本国内以上にリトワニア共和国そのものが、ユダヤ人を守りきれなかった気持ちを込めて、杉原千畝に対する尊敬の念を桜公園の実現で意思表示していることを知って驚きと感謝の気持ちを抱きました。

アールヌーボ－とユーゲントシュティール（young sｔyle）
ラトビアでの思いがけない収穫は、アールヌーボー様式のドイツ版というべきユーゲントシュティール建築のレベルの高さ、その規模の大きさでした。たぶん本家のドイツ以上に充実した街並みを保存して、町全体が建築デザインの宝庫という感じを受けました。昨年フルブライグのべーレ地区のユーゲントシュティールの街並みを見学した際にも、その落ち着きと時代を超えた美しさに驚きました。
今回のラトビアの首都リガにつくられていたユーゲンシュティールは、その規模と内容において当時リガの市長が卒先して取り組んだといわれるだけあって、極めて優れたレベルのものでした。その当時、同じ建築を造ってはいけないという厳しい指示もあり、並んでいる建築物が相互にデザインを競い、その相乗効果が街並みの美しさに表れていました。

「ソ連と日本」の共通した植民地経営
バルト三国と、一口で呼んでいますが、その性格は全く違っています。共通していることは、ドイツとロシアやソ連に国家を蹂躙され、特に、ソ連時代には、民族浄化といわれるのにふさわしく、民族のシベリアへの開拓のための強制移や、反対にロシア人をこのバルト三国に移住させるといった残酷で不当な人権蹂躙を半世紀以上続けたということです。
その話を聞いていて、何か日本が東洋拓殖会社を造って、朝鮮侵略を行い、朝鮮人を大陸に追い出し、国内から農民を朝鮮に移住させた明治政府による朝鮮経営と同じことがやられていたことを聞かされる思いでした。その政治の程度において、国家そのものの構成を変えてしまうという意味では、日本の朝鮮経営と基本的に大同小異というしかありません。
しかし、日本から多くの観光客として出かけている人たちのほとんど全員といってよいくらいの人が東洋拓殖会社の存在は勿論、日本政府がやった土地測量で、当時、入り会い制度であった朝鮮人の土地所有制度が破壊され、多くの朝鮮人の土地が日本政府によって奪われ、居住地から追い出されたことを知っている人はいないのではないかと思われました。

バルト三国の建築文化
バルト三国は１２－１３世紀ごろから拓け、特にいずれの国もバルト海に面していたため、古くから地中海と大西洋周りの貿易船が出入し、ハンザ同盟に象徴される商業貿易が盛んであったため、イタリアを始めとする文明、とヨーロッパ文化が当地にやってきて、最も充実した建築様式の建築物が街並みを作ってきたことに大きな特色があります。
建築様式として、ヨーロッパ大陸中の最も完成度の高い建築様式が見られるということでも、都市のデザインや建築の様式を学ぶためには見るに値する「実物の教科書」を見る思いがします。
特に、バルト三国は、いずれもそれぞれの民族意識が高く、そのアイデンティティとして、１６，７世紀当時から、ルネッサンス様式を初め、バロック様式、ロココ様式、ネオクラシック様式がイタリアの建築家を招聘して建築されたこともあり、基本に歴史様式に忠実な建築が、社会的な尊敬を得て建てられたようでありました。住民たちは、これらの建築文化を自分たちの生活文化を豊かにするものとして楽しんできた様子が伺えます。その意味では、ﾊﾞﾙﾄ三国の都市は、中世宗教建築、城郭建築、近世都市商業建築、近代建築に、それぞれ固有の建築文化を発展させ、いずれも建築デザインとしては非常に完成度の高い教科書を見せてくれる国です。

見学内容に関してはビルダーズマガジンで皆様にご紹介しようと考えている。いずれにしろ、８日間の短い旅行で、バスに揺られての３カ国めぐり、駆け足の見学でしかなかったが、晩秋の黄葉が美しく、適当に木の葉も落ちて、建築物を見る上では大変恵まれた時期であった。気温も零度前後で太陽高度も低くまぶしいが陽の当たった建築物は輝いていた。観光立国を掲げる３国とも、建物の外装塗装に５年毎の塗り替えをしているとのこと、色鮮やかなユーゲントシュティール様式やバロック様式の街並みを見せる国の建築探訪、良い見学ができた。
（ＮＰＯ法人住宅生産性研究会理事長　戸谷英世）

大都市東京ではヒートアイランド現象で、真夏日の都心は、一般の東京郊外部の市街地と比較して４－５℃くらい高くなるため、過大な冷房は不可欠です。荻浦ガーデンサバーブでは，雨水を地下浸透させ、ビオトープと住宅地全体を公園にし、炭酸同化作用と気化熱の作用で、真夏日には微小地形の気温を2－３℃引き下げられます。さらに、断熱型枠を使った半地下空間を囲う人工地盤の蓄熱と、アイシネンによる外壁断熱、アルミシートによる屋根・小屋裏遮熱により、屋内気温を外気より３－４℃引き下げることで、真夏日に程度室温を5℃引き下げられると見込んでいます。その結果、ＨＶＡＣ（冷暖房空調）の不要な住宅地を造っています。

「高気密工断熱により、北欧のように１年365日室温一定」といった寒冷気候地の方法を、温帯気候の国に適用する狂った人工環境管理をするのではなく、春夏秋冬の季節の気温の変化を楽しみながら生活する方法を選ぶべきです。福岡県のような、この地方で極度に暑く、寒い季節でも、寒冷地とは基礎条件が違い、着物の調整で若干の温度調節で済ますことは不可能ではありません。そこで、樹木の炭酸同化作用、緑陰の形成、地下の恒温性（年平均13－15℃）地下の貯溜水の循環で、局部的な温熱調整で、耐えられるような環境を造るなどのパッシブ温熱環境の形成という技術の取り組みをしてきました。それにより住宅所有者の経済的負担を軽減します。

都市全体を、中国の風水の基本理念で計画した「荻浦ガーデンサバーブ」は、歴史文化を一杯詰め込んだ住宅地であり、恒久的に経営管理する99年リースホールドによるこの開発は、今後日本中の大きな関心を呼び研究対象になることは間違いありません。
ＨＩＣＰＭが開発計画のコンサルタントをして、国土交通省による第一回長期優良住宅街造りで認定された横浜の「ガーデンヒル」や四日市の「泊山崎ガーデンテラス」で積み残したニューアーバニズムを実現するための多くの問題を、㈱大建の事業で意欲的に取り組んでもらいました。

ジョルジュ・オースマンの「都市を公園にするという理想を実現すべく、それを都市計画に取り入れたハワードの「ガーデンシティ（田園都市：公園都市）」の都市計画理論が、約110年の歳月を経て、ニューアーバニズムとして世界の都市づくりをリードしています。英国のハワードの都市から、現代のニューアーバニズムによる街造りと、環境都市フライブルクで学んだことを荻浦ガーデンサバーブでは取り入れて、「人間の絆を大切に下町が姿を現し始めました。この計画に関係して、この実現の夢は、着実に現実になりつつあります。

住宅を購入者が、住宅により資産形成ができる「欧米の常識」を実現する夢を㈱大建の社長以下社員一同の知恵と努力の成果として実りを結ぼうとしています。英国のガーデンシテイでは、住宅を取得して20年で、購入時価格の4倍、30年で6倍という大きなキャピタルゲインが生まれています。そうなりますと、より大きなキャピタルゲインを目指して、リースホールドによる住宅地経営は、フリーホールドに移行し、現在では、レッチワースガーデンシティでもハムステッドガーデンサバーブでも全体の90%はフリーホールドに移行しています。

しかし日本のように地価下落（キャピタルロス）が今後長期的に継続すると見込まれる国では、住宅購入者が土地を持つことは、資産を失うことを意味しています。そこで、「荻浦ガーデンサバーブ」では、住宅購入者が損をしない英国のガーデンシティが開発されたとおりの99年リースホールドではじめることにしました。このことにより地価下落のリスクや損失の発生を、住宅購入者にしわ寄せしないことにしています。㈱大建では、住宅購入者の年収の2.5倍の住宅ローンで住宅購入ができるように様々な工夫をしており、住宅購入者に確実に「売買差益」を保障できるように、住宅地経営管理を「三種の神器」により実施することにしています。

周辺の130年もの歳月が住民によって守り育てられてきた裕福な農村集落の景観と相乗効果を上げるべく、和風のデザインを基調に計画されたこの住宅地の建設に、周辺住民は好意を持って見守ってくれています。この住宅地の計画理論はニューアーバニズムの計画理論を元にするとともに、中国の風水の理論を基本に取り入れています。日本で横行している風水は、易学は陰陽学、五行説などで理論化しようとしたもので、無数の例外をこじつけ説明による無数の派閥を形成している風水師たちの風水です。

㈱大建で採用した風水理論は、かつて朝鮮総督府が朝鮮支配のために調査研究した「朝鮮の風水」の研究成果に基づいて。「四神相応の地」に気（水のエネルギー）町を荒らさず、よどませず、ゆったりと町を豊かに潤して流れてゆくように計画し、天の父がわが子と愛するこの住宅地の「住宅を購入した住民」を、この住宅地を抱きかかえている地母の手の中において、そこに崑崙の地から雲を使って水の気（エネルギー）を運ぶ「山脈という龍」と、地上を「水という気」を運ぶ「河川の龍」とを適性に配置された地と選び、都市を開発するという技法です。

荻浦ガーデンサバーブでは、山脈に代えて住宅棟を四神相応（玄武、青龍、白虎、朱雀）の環境と、河川に変えて水路を造りビオトープという緑と水の流れを、穴から地下水を流出させ、住宅地全体を豊かに潤し、微小地形としての風水の理論に従った「気の流れ」を形成しています。崑崙の地の方向には、130年以上の農村文化を伝承している集落の文化景観があります。風水理論は、現代の人文科学としての都市計画理論や自然環境形成の生態学から見た都市計画理論と共通するものがあり、本計画では、フライブルグ（ドイツ）の水と風の流れを取り入れたヴォーバンの都市計画の考え方を参考にしています。

ニューアーバニズムによる「三種の神器」による住宅地経営とあわせて、単体性能に関しても、構造的に安全性の行き届いた人工地盤の上に、米国の木造耐火建築物として造られてきた高性能の機密、断熱、遮熱、蓄熱の技術を取り入れたタウンハウスで、目下わが国で取り組むべき課題を全て解決する取り組みとして作られています。
12月8日にはＧＫＫ＝ＨＩＣＰＭによるニューアーバニズムによる住宅地研修ツアーを計画していますので、是非この機会にご参加されることをお勧めします。
（ＮＰＯ法人住宅生産生研究会理事長　戸谷英世）

皆さんこんにちは

１０月１２日から１０月１９日まで米国のＮＡＨＢリモデリングショウと合わせてシカゴとシアトルのリモデリングの現状の調査をしてきました。

今回のＧＫＫとＨＩＣＰＭのリモデリング調査は、米国の住宅が現在どのような仕組みで動いているかを知るうえで大変興味深い事実を見ることができました。米国は依然住宅バブルの後遺症から回復できないでいます。しかし、米国の中でも住宅による資産形成が確実に進んでいるところをまのあたりにすることができました。

ワシントン州の最も経済的ポテンシャルの高いシアトルのクイーンアン、マグノリアを現地で見学して、この地の住宅地経営管理が、住宅の資産価値を高める最大要因にしている事実を実例として納得したというだけではなく、これこそ住宅産業関係者に見てもらいたいと思いました。この環境にほうり投げ込まれた住宅は、例外なく資産価値を高めていることが確かめられ、理論と実践の照合関係をこれほど面白く感じたことはこれまでに経験したことがありませんでした。

ワシントンポストに掲載された記事がそのきっかけになったといわれます。クイーンアンの丘やマグノリアを始め、シアトル北部の丘陵地は２０世紀の初めボーイング社とともに、中産階級向けのシアトルの郊外住宅地として開発されたところは、開発され始められて以来、多くの人達の憧れの住宅地として、それぞれの住宅に対する思いをこめて建てられ、この土地の歴史文化を築いてきました。この住宅地のよさを評価してこの地に住宅を建築した人たちは、この住宅地からの眺望を享受するというだけではなく、この地に形成されてきた街並み景観に憧れ、自分たちもその街並み景観の担い手として誇りをもって、居住するようになっていました。

ワシントンポストは、この地区の生活を丘陵にある３０近い長い階段と町全体が公園になって、多くの人達が犬の散歩をしたり、ジョッギングをしたりする毎日がリゾートライフのようなゆとりがあり、人びとが声を掛け合い、挨拶をしている生活を見て、現代の自由時間都市と感じたことを記事にしていました。
マイクロソフト、ボーイング、アマゾン、スターバックシスなど取り上げれば、きりがないほどの世界規模の大企業がひしめき合うワシントン州の中心都市の高級住宅地は、多数の家族の憧れの住宅地となって、圧倒的な売り手市場になっています。

ここに集まってくる人たちは、この地の歴史文化空間を享受しようと願ってやってくる「教養があり、知的水準の高い」人たちです。これらのこの地の街並みや住宅の歴史文化に憧れてやってくる人たちは、それらの街並みを造ってきた住宅の外観を基本的に尊重し、自らの家族のライフスタイルや嗜好を生かしたデザイン、機能性能を持った住宅をインテリアで工夫し実現しています。住宅の価格としては、新築の住宅を建設するよりもはるかに大きな費用を掛け、これまでの住宅をリモデリングして快適な生活を実現しています。

今回研修ツアーに参加した日本人は、ほとんど全てが、「どうして建て替えをしないのだろうか」という疑問を投げ掛けていました。今回の研修ツアー参加者は、日本の住宅産業界の中では、世界的視野を持った優秀な人たちでしたが「同じように高額の費用を投入するならば、住宅は建て替えるべきだ」という感想が出たことから考えると、日本の住宅産業界を汚染してきた政府、及び多くの御用学者の罪は大きすぎると感じました。

住宅が土地に建築され、土地の一部に吸収されるという世界の常識が通じない国が日本です。住宅は土地利用計画として決められた都市空間の一部の担い手で、決して独立して存在できるものではありません。
都市のマスタープランも、日本では、都市工学的な機能、性能のマスタープランですが、欧米では、都市の歴史文化空間としてのマスタープランをいいます。マスタープランは街並み景観の形成の計画といっても過言ではありません。都市の景観を破壊し、自己主張する建築は欧米の都市計画では認めていません。そのため、安藤忠雄や高松伸のような建築をこのような住宅地に建築する自由（放縦）は、社会的に許されません。

都市計画上の土地利用として許されない土地は、取引の対象にはならず、価値は認められません。そのため、これらの住宅地の土地所有者は、そこで決められた土地利用計画に沿って住宅を建築し、その資産価値を享受しようとします。つまり、都市または住宅地のマスタープランとそれを具体化するアーキテクチュラルガイドライン（建築設計指針）にしたがって建築物を建てることが、その土地の価値を最も高くすることになります。

現在土地と建築物の価格を日本的に評価すると、その比率は８：２になっています。しかし、その条件は、その土地に決められた都市計画とアーキテクチュラルガイドライインに適合した場合であって、それに逆らって建築しようとする場合には、建築自体が許可されないだけではなく税金は高いままで、事実上、土地利用はできないことになります。

つまり、計画通り利用できない土地は、高い税金は課せられますが、その期待通りの価格では取引きされません。不動産市場でも、その敷地に定められている土地利用計画や建築設計指針に適合しない建築物は取引自体の対小にはならず、価値はゼロになります。しかし、マスタープランとアーキテクチュラルガイドライインに適合した住宅は、多くの人の需要の対象に成り、高い価格で取引されています。ワシントンポストで紹介されました。外部からシアトルに移り住むことになった多くの人で、クイーンアンやマグノリアに居住しようと願って来た人たちはこの地のマスタープランとアーキテクチュラルガイドラインに従って自宅のリモデリングをします。

そこでは、驚くほど高額な支出をして既存住宅地の街並み景観を尊重したリモデリングをしています。これらのお金持ちが居住することに伴い高級ブティックやレストランやカフェー、商店街も作られています。そのためこれらの高級な商品を生活に取り入れて生活する人たちにとっても住みやすい街として、町全体が高い所得の人たちの町に移行しています。しかし街並み景観は壊されず、優れた造園により、ランドスケーピングとして、ますます魅力ある町になっています。

かつてジョルジュオースマンが近代都市の原点をパリ大改造計画で示してくれたと同じようなすばらしい公園都市がシアトルに出現しています。そこでは高所得者のリモデリング工事が盛んに行われ、素晴らしい庭園が町中に広がり、多くの居住者が散策し、ジョギングをし、犬の散歩をし、カフェーやレストランで談笑しているという風景が拡大しています。つまり、クイーンアンやマグノリアは錬金術の環境のように、そこにある住宅とここに住む人たちの住宅資産を高い価値に引き揚げています。

このレポートの詳細は、２ヵ月後のビルダーズマガジンに掲載しますのでお楽しみにしてください。

（ＮＰＯ法人住宅生産性研究会　理事長戸谷英世）

皆さん、こんにちは！

国民の人権は守られているか

２人の老人の裁判を支援し約１０ヶ月、目下その関連で５件の裁判をやってきました。

不正な方法でマンション建て替え組合を東京都が設立認可しました。東京地方裁判所立川支部は、その建て替え組合の言いなりになって、強制権を行使し、マンション建て替えに乗ることのできない８０歳代の老人の組合員の２人を、８月の真夏日の炎天下に放り出しました。このような恥知らずを行う日本の裁判（東京地方裁判所立川支部）とは一体何なのだろうか。それをこれまで組合の不正を知って、それを幇助してきた多摩市はもとより、法務省の出先の法務局までが、「最判所の決定に対して人権擁護局は手を出せません」と平気で口にします。日本国中が憲法に対して無責任になっています。

官僚はどちらの方向を向いているか

その事業の大本の国土交通省に、「諏訪２丁目建て替え組合のやり方は、マンション建て替え円滑化法違反ではないか。」と迫れば、現在の幹部が不正幇助に手を貸してきたことを知ってか、知らずか、「係争中の事件の当事者には法律の解釈に関しても、国の見解に関してもコメントできません。」といいます。「行政の関連した法律解釈を、どこで答えるのか」と聞いたところ、「法廷でお答えします」と回答して来ました。怒りの気持ちで一杯です。

ジャーナリズムは広告宣伝業者の手先か

諏訪３丁目マンション建て替え組合による建て替え事業の一環として６４０戸のマンション中１棟３０戸が、暴力的な方法で取り壊されました。しかし、この取り壊し事業は、建て替えを推進することを待っている組合員に対する「建て替え推進組合幹部と建て替え事業者によるデモンストレーション」でしかありません。

このマンションは、肺癌が問題になっているアスベストが内装全体に吹き付けられているため、アスベストの取り除き作業が終わらない限り本格的なマンション取り壊しをすることはできません。しかし、アスベストが風評被害により、周辺にどのような影響を及ぼすかが、建て替え事業の進行に影響を与えるとして、業者に鼻薬をかがされて、多摩市もジャーナリズムも一切アスベスト問題は公表していません。

ジャーナリズムでは何を取り上げるか

このマンション取り壊しは、ジャーナリズムに記事提供し、新聞社やテレビ局を集め、捕り物帖の放映のように、わずか１棟限りの取り壊しの報道が、派手にやられていました。法律違反の組合であることが、全部で５件もの紛争として、目下係争中であることは一切ふれられていませんでした。

朝日新聞を筆頭に参加した新聞社やテレビ局は、広告宣伝の掲載を期待し、諏訪２丁目マンション建て替え組合の希望通りの取材をしました。事業は大成功だと組合理事長はテレビでも新聞の取材でも回答していました。今、この建て替え事業により、老人二人が「終の棲家」を犬猫同然に追い払われていることは、全く無視されたままです。

官僚が不正幇助をした事実

この建て替え組合は、これまでマンション建て替え円滑化法及び建物区分所有法違反を繰り返してきた犯罪集団で、これまで５億２千７百万円の国庫補助事業の補助金を不正に詐取してきました。現在の国土交通省の住宅局の幹部が、補助金の不正の交付の事実を突きつけられ、国自身はその申請書類では証拠が残らないことを口実に、違反を容認した事実があります。その追及に対し、「証拠を出せない追及を神学論争」と言って、「追及できないだろう」と余裕ある態度で対応していたことを覚えています。

国家に対する信用喪失の原因は裁判官

これまで強制立ち退きを強制執行された老人たちは「日本は法治国であるから、不正は通らない」と、心のどこかでいつも思っていました。しかし、現実は、その反対でした。現実の日本では不正が横行し、法律に照らして正しいことはいつも無視されてきました。

業者が不正をする理由は、不正利益を求める業者のお金に対する執念が事業全体をどうにもできない強さで、押し進めてしまっているのです。お金の力は、政治家、官僚、業者を全てやすやすと自発的に動かすことになるのです。

官僚は「票と金にしか目がない政治家」を巧くあしらう

私自身、そのようなことを何度も見せられてきましたが、いつも甘く考えて、不正を進める力に押し切られ、やりきれない思いをさせられてきました。官僚は、立身出世のために、自分の立身の「引き」となる政治家の利益のために、政治献金をする業者に不正利益供与をするような手心を加えることをしてきました。政治家から具体的な天の声を受ける前に政治家の政治献金をする業者に利益を供与する官僚は、政治家の覚えをよくするといわれてきました。

みんなでやれば「法律違反も怖くない」

国、都、市、建て替え組合業者全員が共通理解で、水も漏れないようなやり方で不正を幇助すれば、全てが法律どおりやっているように見えるような演出をします。新聞社やテレビは権力側の意図を汲んでジャーナリズムを操作し取材と報道をすることで、業者からの広告料を期待することになります。官僚が不正幇助をしているときは、業者と政治家と官僚とが情を通じて、不正事業が、逆に、国民の利益を増進している事業のようにジャーナリズムが広報宣伝することになります。広告宣伝は、事業を円滑に進めることになるため、業者がその分を広告掲載料を支出することになります。

ジャーナリズムを信用してはいけない

私自身、赤旗，朝日、日経、毎日、東京などとのやり取りで不正を暴こうとしないジャーナリズムに対して、そのジャーナリズムの姿勢を批判します。そのやり取りの最後は、「あなたはせいぜい１部を購入してくれるだけですが、あなたの批判している不正業者は、うちの新聞や雑誌にどれだけ公告料を出し、どれだけ新聞を購入しているか考えたことがありますか。正義の報道でジャーナリズムは飯を食っていけるわけではないことぐらいは、あなただって分かるでしょう。子供みたいな正義感を振りまくのは止めてください。」ということになります。

朝日新聞とＮＨＫの本質

その挙句、私のできる抵抗としては、そのわずか１部の購読紙をやめることしかないということで、これまで数回、購読新聞を変えてきました。今は読売新聞を購読していますが、読売はその立場がはっきりしているので、おかしなことがあってもあきらめることができ、長く購読ができています。そんなことを経験し、ジャーナリズムには当然のことでも正当な報道を期待しないことにしています。今回のマンション取り壊し報道もＮＨＫや朝日新聞は、政府や業者追随の事大主義の戦闘を果した報道だと不愉快な感じを受けましたが、それは、以前からと少しも変わっていません。

国民の味方ではない検察官

補助金不正交付に関しては、刑事告発し、多摩中央警察は、「係争中の事件」として長年告発事件の捜査のサボタージュを決めていました。しかし、ついに、補助金等適正化法違反の事実を否定できなくなり、多摩中央警察刑事から東京検察庁立川支部の書類を送検しました。私は検察官との３回のやり取りの中で、「この建て替え事業で補助金適正化法違反があったという事実を明らかにしたい」という焦りがありました。検察官の誘導に乗せられて多摩市長を被告発人から外すことに同意してしまいました。今から考えると検察官の詐術に引っ掛かったという気がして残念でなりません。

結局、旭化成ホームズ㈱に絞った告発が不起訴になって、約８年近い刑事告発事件はふいになってしまいました。

裁判で勝てるかどうかも重要ですが、私は、「日本が住みよい国であるためには、法治国であるという基本が守られなければならない」というように信じ、子供っぽいといわれても、愚直に法律が約束した国民の権利を実現することに拘って行きたいと思っています。裁判も暴力を使わずに平和裏に解決を導き出す方法です。一つ一つの戦いをどこまで手を抜かずにやっていけるかが目下の私が自分に言い聞かせていることです。

（ＮＰＯ法人住宅生産性研究会理事長　戸谷英世）

皆さんこんにちは

アイダホ州からの住宅産業者

以前、ワシントン州の建材セミナーに出展業者としてアイダホ州から参加されたヘリテイジ・ランバー社のデニス社長が、ジャパンホームショウに出展するため来日されました。私に逢いたいとHICPMの事務所までやってこられました。彼は大変真面目な方で、東日本大震災以後、住民の気の毒な状態を自分の身内の問題と考え、何とか自分のやってきた仕事が復興のお役に立てないかという気持ちで検討されたそうです。やっと、新しいポリウレタンのサンドイッチパネルで、断熱性能と構造性能の優れた施工の容易なシステムを開発することができ、今回の復興住宅に焦点を絞って日本の住宅産業界に展示したのですが、ほとんど関心を持ってもらえず、失望して、私のところへやってこられました。

被災された人を中心に考えること

米国の方の住宅産業における取り組みを見ていて、いつも大変さわやかな感じを受けてきた理由を、今回も、再度確認することができました。その理由は、彼等は、今回の場合でも同様でしたが、東日本大震災で被害を受けた人のことを本当に真面目に考えていることです。被災者の立場にたって、どうやったら現在の苦しい立場から抜け出せるのか。

今、秋から冬を迎えようとしていて、お金もなく働く場所もない。将来の展望も持てない。震災後半年が経過しても、目に見えた政府の取組みはない。そのような中で、今、困っている人たちの支払い能力、活用できる力で、如何にして自分たちの住宅環境を造っていくか、という開拓者に近い考え方での提案を持ち込んできたのです。

私は、彼の提案をもとに、東日本大震災に対する米国の産業界のファクト・ファインディング・ミッションとの作業成果を、最終レポートによって説明し、米国にある知識、技術で日本が求めているものは何かを示し、私にできる支援をすることにしました。

日本の官僚や住宅産業者の考え方

米国に対応する日本の官僚や住宅産業者の考え方を分かりやすく説明すると、以下のようなものです。東日本大震災で大きな需要がうまれることになるので、それを如何にうまいビジネスに作り変えるか、そのためには、まず、それを被災者に購入させるわけには行かないから購入する者は政府ということになります。

そうすれば政府が競争によらず業界団体という複数の企業で構成する団体を介して特命工事とし、できるだけ高いプライスで政府に販売し、できるだけ低いコストで生産し、集約生産をし、集約的建設をする方法を考えます。そのためには、休耕田など農業振興地域で宅地化ができなくて困っている土地をこの機会に高い費用で賃貸し、または、買収させようとします。そこには需要者の思いやニーズは全く介入する余地はありません。

実際に、応急仮設事業の建設側の関係者は思わぬ高い利益のできる仕事が舞い降りてきて、人の不幸を利用して潤沢な利益の得られる仕事がえられ、「民主党様々｣でむきょうそうで「濡れ手に粟」の事業に、笑いをこらえることに困っています。

国民の税負担と政官癒着の予算消化

米国に比較して日本の民主党政権は、「国難」といい、明治の志士のような意気込み災害復旧に臨むと口先で入っていますが、一体何をやるべきかの考えは全くありません。

政治家たちは、「まず、予算」といい、予算を決めたら、それを議員たちの力で自分に利益をもたらす業界にどのように配分し、議員自身への支持を如何に固めるかということに終始しています。

つまり、「東日本大震災に対してどのような取組みをしたらよいか」ということを基本的に考えようとはせず、「役人に各省の利権拡大の予算を決めさせ、それを自分の選挙地盤に配る」という仕事が政治家の仕事と勘違いしている議員ばかりです。

そして、その「事業財源は、税金で取る」ということを決めることが、「議員の仕事」と考えているのです。日本の財政は世界最大の赤字です。国債を発行することも、弱っている国民の税を重くしてはいけないのですが、巨額の税の徴収を提案し、それを少し削減することで国民の側に立っているというジェスチャーをしています。

政官による「国民の富を収奪する」国家機構

税収によってそれを復興財源にできるということになると、今度は、各省の分捕り合戦と、それに便乗した国会議員により、｢我田引水｣の予算配分が、政治及び行政の主要課題になります。

本来、国会でやるべきことは、国家の災害対策の基本を決めることです。財政があろうがなかろうが、まず憲法に基づいて、国家は被災者国民に最低限何をしなければならないかを国家の政治責任として明らかにし、その後、税源との関係で、政策の優先順位をまず決めなければなりません。

その優先順位は、主権在民の基本に立って、憲法で国家が国民に約束した社会契約として被災者の人権を守ることが具体的に明らかにされなければなりません。被災者が望んでいることは、同情されることでも恵みを求めていることでもありません。自らの力を最大限生かして復興事業に取り組むことに尽きます。

仮設住宅を地元の優良企業という政界紐付き業者に配分することではないのです。今、失業している人たちに自分たちの居住する住環境を造る仕事を作り出すことにより、居住環境と彼等自身の生活基盤の安定とを一体的にすることです。地元にある小さなエネルギー（材料や労務）のベクトルを、復興という基本的方向にどのように揃えていくか、組み込んでいくかを、政治家は考えるべきです。しかし、現実の政治と官僚支配による行政は、自分等に利益をもたらす業界に仕事を配分し、自分らの利益へ導くことに集中しています。

政官癒着は国民の利益を奪うこと

震災復興事業という大きな枠組みを作り、その枠の中で党利、議員利益、官僚利益を考え、そのすべてを震災復興事業等いう｢見せかけの袋」に入れているとしかいえません。被災者の望んでいることをまず明らかにしてはどうでしょう。それを実際に進めるために、どのような支援が必要かを検討してはどうでしょうか。

政治家や役人たちが、考える対策のほとんど全ては、これまでに政官業が護送船団方式でやってきた関係者の利益拡大の方法しか浮かんでこないのです。お金がなくても、民間の知恵でやりたいとするものに対して金融支援をし、都市の基本インフラ整備であれば、行政が先行して整備したらよいだけのことです。政治家や御用学者や官僚が勝手に考えることは多くの場合、無駄な投資になることは、これまでの事業で証明済みです。

政治家の知的水準、行政の行政水準

政治家は、｢国難｣といい、行政は、｢被災者保護｣といい、「行政が面倒を見る」と無責任な実体のない大口を叩いてきました。そして「お金がなければ出来ない」といい、「お金は国民に負担させる」といいます。そして、「お金がなければ何もできない」と考えているのです。「お金がなければ、何もできない。」という前提で政治家や行政官が議論しているところにすべての問題があると思います。それが、政策の優先順位が決められない最大の原因です。お金があってもなくてもやらなければならないことがあります。それをやるためにお金の使い方を考え、お金がなくても、やらなければならないことをやる方法を考えるときに知恵が生まれるのです。

現在の政治家や行政官を見ていると、脳みそに｢ス｣がたっているか、拘束状態になって活動停止になっているとしか思われません。二つ目には｢パブコメ（パブリックコメント）を待って決める｣という具合に、粗末な官僚と御用学者の頭脳で作った枠組みの中に大衆の意見を創意工夫による意見としてあつめ、結果的には官僚と御用学者の考えを大衆の意見として纏めただけの貧しい政策だけが、予算を浪費しているだけだと思います。小さな政府にして、政府が何もしないほうがよい国になるのではと思います。

耐震偽装危険と瑕疵保証責任保険制度

耐震偽装事件が建築基準法と建築士法の大改正で幕を閉じたとき、政府は、「建築基準法どおりの認可を受けた建築物において、このような耐震偽装事故は起きません｣といいました。その口の根も乾かぬうちに、瑕疵保証責任保険制度を制定し、耐震偽装事件同様の「全面的な建て替えをしなければならない瑕疵の発生」を前提にした多大の保険金を強制的に集める行政を始めました。

本来ならば、耐震偽装事件の解決は、建築主事や指定確認検査機関が確認し、検査済み証を交付した建築物にあのような事故が発生したわけですから、国家賠償補償の対象にされなければならない問題でした。国家は自己責任を回避し、責任を瑕疵補償問題に転嫁したのです。私には信じられない問題のすり替えが白昼公然と行われ他と言うことです。

建築基準法行政は、「これまで同様違反をやって不正利益を得ようとする不正業者を、指定確認検査機関が幇助して、その瑕疵保証責任負担を、瑕疵を起こすことなない業者に義務付けた保険金で賄おう」とし、または、保険金として巨額のお金を集め、瑕疵がなく「保険給付しないお金で、官僚OBの骨を拾っている」現状を、一体、国民は、どう見ているのでしょうか。この耐震偽装事件の顛末を見ると、国がどのような方法で国民の利益を奪い官僚の利益本位に行政をやっていることを見ることができます。

（NPO法人住宅生産性研究会　理事長　戸谷英世）

界壁：隣戸境界に立つ境界壁
福岡の㈱大建では、県庁の前例主義の法律適用に苦しめられています。かつて、福岡県で連続住宅に対し、「連続した2戸の住宅の二つの外壁を界壁として扱った」確認事例があったので、今回の㈱大建の場合も、「その例として扱わなければならない」という行政指導です。その確認事例自体が建築基準法違反なのです。
普通の街並みの中にも、敷地境界線に接して住宅が建てられていることがあります。その場合、「敷地境界線に接して建てられた二つの住宅の隣り合う外壁を、「界壁」という扱いを、｢常識を持っている人｣がするでしょうか。

法律違反の福岡県が作った前例
福岡県では、このような一般市街地に立つ隣地境界線に接して建設される住宅と、今回の連続住宅（住宅の登記上は専用利用の土地ごとに独立住宅として登記）とのあいだに、不動産登記上も、物理的にも違いがないにもかかわらず、前者は、「2枚の外壁がある」というのに対し、後者も、同じように、「2枚に外壁」があっても、それを「界壁」（境界壁の略語）であると、「界壁の規定」を適用しようと無理を強いてきました。｢無理を通せば道理引っ込む｣という日本の諺どおりのことがやられています。
特に福岡県の論理の面白さは、「かつて、福岡県がやった法律違反が、すでに前例になっているから、それに従え」、という論理です。自分の県が法律違反を犯しても、反省をしないで、逆に「福岡県がやったことが、法律だ」というのと同じ無茶を通そうとすることです。

法律は、まず、その文理に照らして解釈しなければなりません。その際、「適用の境界条件が合理的であるか、どうか」を考えなくてはなりません。２×４タウンハウスという建築計画が、法律制定後に新しく登場してきたわけですから、法律制定時に予定していなかった建築物にどのように法律を適用するかという扱いの問題です。それに既存の法律を適用するときには、必要な読み替えをすることが法律の読み方として、当然やらなければならないことです。

「福岡県の常識」の非常識
㈱大建は、建築の常識と法律上の規定に沿った文理解釈を基に法律適用を決定します。それでも疑義が残る場合には、かつて、住宅金融公庫が実施してきた2×4工法モデルタウンハウス事業を3年間で１，２００戸近く建設してきた事例を、参考にするべきです。
金融公庫モデルタウンハウスの扱いは、「接道上は１棟の長屋として扱われるが、２枚の外壁が隣り合って建てられているため、適用すべき界壁が存在せず、界壁に適用される遮音構造と準耐火構造の規定は適用する対象が存在しないので、適用はできません。｣

この遮音構造の政令を作成したとき、私は、建設省の担当係長として経験したその間の説明を福岡県にしました。私が話をした県のN建築指導課長は、私の説明に対し、「あなたの説明を正しいと、文書（証拠）をもって証明することができるか」と追及してきました。
それは、私の説明に合理性がなく納得できない場合に言う言葉です。私の法解釈に法論理に立った反論ができず、私の法解釈を立法時の経緯を思い出して説明したのです。
立法時の法令審査など関係者は基本的に議事録にはしません。必要なことを個人的なメモとして残すことはあります。当時の担当官である私に対して、｢お前は嘘を言っているのか｣というのと同じ内容の失礼な物言いをするのを聞いて驚きました。

悪夢の思い出
そんなこともあり、当時のことをいろいろ思い出しました。私は、建築研究所で作成した遮音基準の条文の音響技術的な内容が分からないまま、建設省文書課や内閣法制局の法令審査を受け、大変恥ずかしい経験をしたことがあります。それを今になって思い出させられましたが、嫌な思い出を思い出させられるのはなんともいやな気分です。
それは、周波数と遮音性能の関係をよく理解せず、遮音の基準が最低基準として適正であるという説明をしたところ、周波数と遮音性能との関係がどのようになっているのかという技術的内容の質問でした。その数値の規定のしかたの合理性の説明ができず立ち往生をしましたのでした。法令審査の担当官は法律事務官ですが、ハム通信のマニアで音響に関しプロ並みの知識を持っており、技官の私をからかってやろうと思って質問をしてきたことを種明かししてくれました。

２×４工法モデルタウンハウス
その後、私が２×４工法のわが国でのオープン化を急ぐため、北米の２×４の技術基準を基本的に理解しないまま作成し、それまで米国の技術をつまみ食いして、建設大臣の特例許可を受けた事例の最大公約数としての基準をまとめ、建築基準法に基づく告示として交付しました。（米国・カナダの技術基準を日本に読み替えたものではありません。）
その２×４工法をもとに、住宅金融公庫がモデルタウンハウスとして推進することになり、建築基準法上の扱いが問題になり、私が相談を受けました。
その際、「タウンハウスは独立した住宅を隣地境界線に接して並立させる形式である。独立した住宅とすると接道条件で普通の計画をしなければならなくなるので、長屋の扱いを受けることにした。」という説明を受けました。そのとき、「集団規定上、長屋の扱いを受けると、遮音構造の規定の適用があるので、どうすればよいか」という質問でした。

二つの長屋：元祖｢長屋｣と読みかえ｢長屋｣
もともと、タウンハウスは独立住宅を隣地境界線に接して並べる住宅であり、それぞれの住宅は、独立した住宅で各住宅の外に面している壁は外壁です。その外壁には、外装こそ施す必要がないのですが、外壁としての構造として造られています。
「住戸の外壁」には、遮音構造の適用をする必要がないという法律構成になっています。それが隣地境界線に接して建てられたからといって、「外壁に遮音構造」を要求してはいません。外壁に要求されない規制を、外壁に要求することはありません。
住宅の棟の扱いとして、「長屋の扱い」をするようになり、長屋の規定を適用する」としても、「タウンハウスに存在しない界壁｣に存在しない｢界壁の規定｣規定を、「外壁」に適用することには、法律上の無理があります。かつて、私のそのような説明で、住宅金融公庫指導部の方は納得して、「２×４タウンハウスの遮音構造では、問題にする必要がない」という扱いをし、関係建築主事にしてきたはずです。

北米の技術に日本の法適用
また、２×４工法は、北米の基準では、各住戸はファイアーコンパートメント（防火区画）となっていて、住戸間の延焼は、通常の火災によっては、まったく起こりえません。その上、遮音上十分高い性能も持っているので、実質上、日本の長屋の界壁の規制基準に比べて、遥かに高い防耐火性能も遮音性能を持っています。そこで、その実性能に関し、「それが界壁の技術基準以上であること」の証明を求めること自体、常識では考えられない扱いです。日本での防耐火の規制は、外部から火災が迫ってくるという「被害防止」の考え方で建築基準ができているのに対し、欧米では、人間の済んでいる空間から火災が発生し、それら壁を付き壊して隣戸に迫るという「加害防止」の考え方でできています。外壁２枚は、十分強力な耐火性能をもっていることはいうまでもないことです。

建築基準法の規定を適用することの目的は、法律の第一条に書かれた目的どおりです。規定されている内容より建築技術的に見て高い性能を具備していることが判断できることに対して、建築基準法どおりの物差しで決められていることを要求する福岡県の建築行政のやり方には、全く理解できません。

元建築行政に携わった官僚として、現在の建築行政の乱れは、行政の信用にかかる大事であり、何とか糾すようにしなければなりません。
（NPO法人住宅生産性研究会　理事長　戸谷英世）

「一人ひとりの人たちが主体性を持って生きることのできる町の仕組みを作ること」

だということです。そのためには、大きな力に依存することではなく、小さな力でも、それを糾合することができるように、取り組みの方向付けを間違えないようにすることです。

東日本大震災からの教訓

東日本大震災の取り組みを見ていると、財源がなければ復興事業はできないという考えが基本にあって、その予算を我田引水で利権をとることが、政治の場でやられてきました。しかし、その結果、基本的に震災復興の取り組みの基本方針は立てられず、有効な対策は何もできず、無為に半年が過ぎました。国民が、取り組む方向を理解し、それに確信が持てれば、それぞれの小さな力でできる努力をし、大きな力となることができます。政治はその方向付けを示さずに、無政府状態の予算のバラまきにしかなりません。

その間違いの街造りが、「箱物」といわれる物理的な性能の高い町を造るこれまでの日本のやり方だということが分かってきました。都市工学という学問と建築工学という学問が、人間の豊かな都市を造ることができると考えてきた大きな誤りが復興事業の応急仮設住宅の建設でありました。被災者がいるから応急仮設住宅が必要だと考え、その建設が行政の目的になっています。その応急仮設住宅では大量の空き家が発生しています。何のために、誰を対象に住宅を建設するかが忘れられ、建設業者に事業を配分でき、政治献金や天下りできる場（天下り外郭団体の会費）の拡大として返ってくるという政官の自己中心的な利権で仕事が動いています。

住宅都市問題を工学問題に限定するな

仕事を失った人たちの雇用の場として、何故、応急仮設や復興住宅建設をしないのか分かりません。大手住宅産業に巨額の材料を発注することを止め、被災者中心に、彼等の創意工夫を取り入れ、取り組める住宅建設を行い、彼等自身が満足できる住宅建設に方向を転換するべきです。大量生産を支持する国家と大企業の立場で住宅、都市、建築を考える人たちが、都市工学や建築工学は、国民を無視して大企業中心に変えてきました。

私が社会人になって約半世紀、住宅・都市・建築の仕事に携わってきて、私自身とその取り巻く環境との最も大きな軋轢は、行政と学会とが間違った権威とそこにある権力を濫用し、国民の利益の追求を妨害していることへの対決でした。権力は国民の利益という視点に立たず、役人の自己主張のために行使できる権力を濫用し、不正を不正と感じないで不正行為を強行していることです。大企業の利益になることはそれを追認するように屁理屈をつけても実現の支持をし、住民の利益になることを新しく取り組もうとすることは、前例がないから、法律上できないと間違った法律解釈をして妨害しています。

新規の取り組みを妨害する行政

福岡の㈱大建は、世界の住宅開発の先進事例に学び、地元の歴史、伝統文化を尊重し、県民が住宅による資産形成が出来る住宅地開発に取り組んできました。その前に立ちはだかって妨害をしているのは福岡県庁の建築都市関係の公務員です。法律を自己の間違った権力を濫用するために行使してきました。㈱大建の職員が法律どおりの計画を立案し、県庁職員の疑問に完全に答えてきたにもかかわらず、その説明に法律を根拠に反論できずに、「前例のない事業はやらせない」と妨害をしています。

彼等は、自らの給与が㈱大建や大建従業員からの税金を含んでいることを知らないのか、県民の利益を法律に違反して妨害して平気でいます。彼等の法律に従ってやっているということは、何も法律を正しく文理に従って解釈するというのではなく、自分がやりたいような方向で仕切るというだけで、実際の法律とは無関係の解釈と判断を押し付けようとしているだけです。彼等は既存の業界から侵入者を入れまいとしているのです。

行政も司法も腐っている

この理不尽なやり方に臍をかんで従うしかないという感じをこれまで何度も味合わされました、一体それは何だろうかと考えてみました。そして、それは日本の裁判所のやり口だということを思い出しました。裁判所は判決で、一見公平そうに裁判当事者の主張を整理します。その後、最判所の恣意的な見解を書きます。

憲法では国民に裁判を受ける権利を認めています。行政事件及び刑事事件のいずれの場合も、国民が被告であれ、原告であれ、裁判所は判決を行うに当たり国民の主張を退ける場合、法律に照らして十分説明責任を果たす根拠を示さない限り、してはならないはずです。しかし、国民の主張を法律により間違いだといえず、現在の裁判は検察庁または行政庁の主張でよいという理由で、行政に迎合した判決をし能率のよい裁判をしてきました。
私の目下の取り組みは司法及び行政という国家権力との闘いで、避けて通るわけにはいかない場面に直面しています。

臨時:『住宅による資産価値形成のできる住宅地開発セミナー』

今月２９日午後１：３０－１７：００。場所：HICPMセミナールーム。テキストと英国とドイツの住宅のCDを含んで、参加費５０００円で「サステイナブルコミュニティの実現」セミナーを実施します。
東京のビッグサイトでホームショウがあるので、上京のついでに参加できるように「住宅による資産価値の形成できる住宅地開発」のHICPM臨時セミナーを開催することにしました。参加者の人数に関係なく実施いたします。
（NPO法人住宅生産性研究会理事長　戸谷英世）

３３年前に取り組まれた「２×４モデルタウンハウス」事業
住宅金融公庫が推進した「２×４工法モデルタウンハウス」事業は、米国における１９６０年代に急成長を遂げていたタウンハウスを、日本の２×４工法の推進にも有効に利用できると考え活用されたものです。当時、米国では経済成長により、住宅産業も活性化しており、住宅不動産価格は上昇していました。その中で土地を高度利用し、より多くの低所得者層に対しても資産価値の形成できる住宅として、「アパート並みの価格で、独立住宅並みの居住環境を提供する住宅」として登場した住宅がタウンハウスでした。

タウンハウスとは何か
タウンハウスの語源は、英国における貴族たちの首都での下屋敷、上屋敷という意味の住宅（タウンハウス）です。貴族の領地・荘園（マナー）にある「お国（我が郷土）」の邸宅（カントリーハウス）に対応する邸宅を言います。タウンハウスは、４月から７月という花が咲き乱れる「シーズン」と呼ばれる季節に開催された貴族院議会に出席するために、貴族やそのお供が首都ロンドンやエジンバラで生活した邸宅でした。タウンハウスやカントリーハウスは、アメリカ大陸に渡ったアングロ・サクソンにとっては、憧れの邸宅です。現在でも高級な邸宅を、英国でも、米国でも、カントリーハウスや、タウンハウスと呼んでいます。

米国で発展したタウンハウス
外観上はタウンハウスと呼ばれる住宅を、複数の家族で分割居住するというアイデアが、潜在的に存在していた所得の低い人たちの需要を顕在化させることができると考えられ、現代に登場したのが、米国で始まった集合住宅としてのタウンハウスです。
タウンハウスは２×４工法による住宅に関し、石膏ボードによる防・耐火構造を利用したファイアーコンパートメント（防火区画）の技術の確立を背景に実現した住宅とも言えます。ファイアーコンパートメントは、各空間にある火災荷重を、その燃焼熱に耐える防耐火構造で空間を区画する防・耐火システムのことで、大きな建築物を火災に対して安全に造る技術です。
ファイアーコンパートメントが火災に対し安全であることが証明され、ファイアーゾーニング（防火地域制）の廃止と一体に法制化されました。また、ファイアーコンパートメントで区画されたタウンハウスは、ＰＵＤ（プランドユニットデベロップメント）に対するモーゲージに対するＦＨＡ（連邦住宅庁）の債務保証がなされることにより、急激に拡大することになりました。

一団地の総合設計制度の本質
当時（１９７０年代後半）は、日本でも住宅価格が高止まりし、地価上昇が引き続き昂進している時代であったことから、米国のタウンハウスの技術を利用し、土地の高密度利用の利益を生かし、２×４工法の推進を進めることになりました。それを法律的に推進した制度が建築基準法第８６条を都市計画法違反で運用した「一団地の総合設計制度」でした。
当時、建設省住宅局は、都市局が新都市計画法の施行主体が建設大臣から都道府県知事に移行することになって忙殺されているどさくさにまぎれて、建築基準法だけで都市計画決定をしないで行政をする法律違反を画策していました。
それは、都市計画法第１１条第１項第８号で定めている「１団地の住宅施設」を、都市計画決定の手続きをしないで、都市計画法第８条による都市計画決定を適用しないでよい（建築基準法第３章を適用除外にしてよい）と言う法律違反を、あたかも建築基準法第８６条を根拠にしてできるかのようにすることでした。住宅局市街地建築課は都市局を騙して、「一団地の総合設計制度」という法律に根拠を置かない制度としてでっち上げ、都市計画の実現を図るべき立場の特定行政庁が、その権限で都市計画法に穴を開ける制度を作りました。

官僚による法律違反
当時、住宅局建築指導下のＷ専門官と、Ｍ係長が、都市局に出向き、都市局の業務を軽くすると説明し、「都市局をうまく騙しこんだ」と笑いを隠し切れないほど喜んで帰ってきたことを今も鮮明に覚えています。（当時、私は、建築基準法の単体規定と総則の施行を担当していました。）この都市計画法違反の「一団地の総合設計制度」を利用して、法律上の根拠もなく、建築基準法第３章規定を適用しないで展開された事業が、「２×４工法タウンハウスモデル事業」であったわけです。
２×４工法モデルタウンハウス事業は有名建築家や、一般の建築士からは相手にされませんでした。その理由は、彼等には十分美味しい仕事があったこともありますが、日本の建築教育として住宅地計画の教育も技術も存在せず、これらの建築技術者には、米国のタウンハウス自体が分からなかったことにあります。そこでこの事業に取り組んだ建築家たちは、米国の建築事情に関係のあった住宅関係者で、日本の建築設計開から相手にされず、ハングリーな状態にあった建築設計者によって、米国のタウンハウスを見よう見真似で実践する取り組みとして始めました。
日本にきて初めて２×４工法に出あったにもかかわらず、米国の大学の建築学科を卒業してきたから、２×４工法に精通しているかのように振舞って仕事を拡大した人もいました。

タウンハウスとアタッチドハウス
日本のタウンハウス事業は、米国のタウンハウスの理論や技術が分からない状態でしたが、現地に出かけたり、雑誌情報などから、結果的に高容積率が実現でき、土地の高密利用ができるという経済的な利益があることに支えられ、取り組まれました。同じ規模の住宅を建てる場合、タウンハウスを導入し、同じ敷地に、大体５０％も余分に住宅を建てることができました。連続住宅による高密度開発は、敷地の高度利用と合わせて、道路という公共施設の利用密度を高め、開発密度の高度利用が実現できたのです。現在、ＨＩＣＰＭが推進しているアタッチドハウスは、世界中の都市住宅の多くがアタッチドハウスとして建てられることで土地を高密度利用していることと同じ理屈を生かしたものです。

タウンハウスから戸建住宅への逆行
タウンハウスによる住宅地開発は、住宅価格を切り下げ、優れた住宅地環境を実現し、消費者からも高い関心が寄せられ、法律上耐火建築物しか建てることのできない日本住宅公団もタウンハウスに関心を持ち、鉄筋コンクリートによるタウンハウスの建設に取り組むようになりました。そして４大都市圏に、に鉄筋コンクリート造のタウンハウスが建設されました。しかし、住宅局および日本住宅公団は、住宅産業界の中心に成長したハウスメーカーの利益を重視し、その重点を宅地開発におくこととし、そこではタウンハウスではなく、住宅営業マンによるセールスに好都合な戸建住宅を推進することが決められました。ハウスメーカーの利益を考えた宅地供給は、護送船団方式の役人の骨を拾う住宅産業界の利益になると判断され、住宅地として纏めた環境開発をしようとする手のかかるタウンハウス政策を止めて、無政府的に営業マンが住宅を売り歩く戸建住宅推進に政策の重点を移行させました。

敷地の「全共有」
一方、住宅金融公庫は住宅地の経営管理を継続的に進めるためには、「開発地全体の土地を一元的に共同所有にしなければならない」という一種のドグマを、住宅金融公庫関係者だけで勝手に考え、「土地の全共有」という条件をモデルタウンハウス事業の中心にすえることになりました。
このような土地の全共有を強行した欠陥が生まれた背景は、住宅金融公庫の関係者が米国の住宅地経営を基本的に学ぼうとはせず、勝手な思い込みを、あたかも米国のタウンハウスによる住宅地計画技法や住宅地経営のやり方であるかのように語って、多くの工務店を誤った方向に導くことになりました。住宅の資産価値を維持向上する役割を担っているホーム・オーナーズ・アソシエイション（ＨＯＡ）に対する理解を住宅管理組合と同じもののような勘違いが、その中の最大の欠点でした。今回見学した２団地は、まさに、その代表的な団地でした。たしかに、土地が全共有され、住宅地全体はまとまりのある維持管理を実現していましたが、土地の全共有が災いし、不動産取引で価格下落要因を生み出していました。即ち、土地の全共有自体は良好な住環境管理に必要な方法の一つであったかもしれませんが、土地が全共有にしたため、「持ち家」住宅市場でうまく販売できませんでした。

不当な宅地建物取引業者
たまたま、在る住宅所有者がその住宅を売り急がなければならない事情のため、宅地建物取引業者に売却を持ち込んだところ、「仲介手数料をなるべく早く手にしたい」という仲介業者が、極端に低い値付けをしたチラシを配布し、そのチラシを多数その地域にばら撒いて顧客を獲得しました。その結果、チラシはこの住宅地全体の住宅価格相場を社会的に宣伝するものとなってしまい、それ以降の住宅価格は、その前例に縛られて改善できない状態においやられてしまいました。
欧米のように住宅金融がモーゲージよって行われている国では、適正な不動産取引が行われるように、エスクロウというシステムがあって、売り手および買い手のいずれもが、適正な状態で取引に望んでいる条件を具備していることを、客観的なデータで確かめることがなされています。その中の重要な要素が不動産鑑定制度です。金融機関にとって、不動産鑑定結果は、住宅金融対象物権の担保価値を示すもので、不当な売買実例を作ることは不動産市場の混乱以上に、既存の金融機関の融資物件担保（モーゲージ）価値を切り崩すものとして、金融界としても容認できないことになっています。

健全な不動産取引
適正価格による不動産取引ができない限り、不動産市場の健全な発展を望むことはできません。日本では盛んに不動産市場の活性化を進めるような議論がされていますが、不動産取引の原点である不動産価格の適正評価をすることができない状態で、不動産の流通市場の健全化は望めません。住宅の価値は、住宅の需給市場での取引を前提にしていますが、その取引環境が基本的に整備されていなくて、取引手数料を速く手に入れたい宅地建物取引業者の間違った価格販売を排除することができなくては、健全な不動産流通市場の形成は望めません。エスクロウ制度が健全な不動産取引に必要不可欠であることは、これまでも指摘されてきました。しかし、エスクロウが正しく実施されるためには、不動産鑑定制度の整備と住宅金融制度とが適格に結びつくモーゲージ制度の導入が不可欠でもあります。

不動産業者の利益中心の不動産行政
日本の住宅金融、住宅取引制度が全く業者の利益本意で運営され、住宅購入者や住宅所有者は無視され続けてきました。日本政府には官僚が中心になって業者の利益と官僚の利益を優先することでしか対策は採られておらず、消費者の利益のために既存危険を切り崩す変更を期待する努力は、ほとんど無駄のようにさえ思われます。そのため、官僚に頼ることなく、住宅に取り組んでいる関係者の中で、住宅購入者及び住宅所有者の利益を重視し、それを守ろうとする人たちによってできる方法を探して取り組むほか、実際的な方法はありません。その考え方の中で期待の持てる方法が、実質的なモーゲージによる金融を可能にするためのＨＯＡによる住宅地経営管理をすることです。ＨＯＡによる「三種の神器」による住宅地経営管理の強化を通して、不動産の取引の健全化のための介入をすることだろうと思います。

今求められている住宅産業人の専門技術の向上
今回、現地研修と引き続いて実施された近畿能力開発大学校主催の住宅地開発・経営管理に関する実践研修セミナーは、ＨＩＣＰＭが協力して開催されました。現在の厳しい住宅産業環境であるにも拘らず、能力開発大学校が企画し、大阪駅前の足の便利なところで開催されたにもかかわらず、勉強しようとする人が極めて少ないことは、此処で提供した技術や知識が重要なことが住宅産業関係者の共通理解になっていないことです。大学でも高等専門学校でも扱っていない知識は、重要でない技術、知識だと勘違いしているのです。日本の都市住宅教育はきわめて低い水準にあります。それに気付かなければ、日本の将来に不安を残す材料のように思われます。
これまでに日本でも住宅先進国・欧米の経験を学んだＨＩＣＰＭ会員の手で多くの取り組みがされてきました。その経験に学ぶことが如何に大切かと私は考えています。先月の理論編で。「サスティナブルコミュニティの実現」をテキストに基礎理論を学習したことに引き続き、今月の実践編は、近畿能力開発大学校の田島教授の準備された膨大な過去の実践データによって、参加者には大きな満足を与えることができたと思います。
また、今回の実践編では土地と住宅を一体的に計画するという取組みとして、ＨＩＣＰＭの前野理事やＨＩＣＰＭの監事会社のブリックプロダクツ東京の黒瀬さんにも開発計画に対応する標準化、規格化、単純化、共通化の実現のためのホームプランシステムの知識や情報提供の協力をしていただき、実りの多い研修になったことを嬉しく思っています。
（ＮＰＯ法人　住宅生産性研究会理長　戸谷英世）

ビオトープを取り入れたエコロジカルな環境とAC（エアコン）
今回は、HOAの組織を日本の地方自治法（第２６０条の２）で定めている地縁団体との関係で、HOAを国内の法律上どのように整理するべきかという検討をしました。今回はHICPMが纏めた「超長期優良住宅地経営管理マニュアル」からもう一段階実践的にすすめた検討で、税金問題を解決する鍵を握るものです。
それと合わせ、ビオトープを中心に据えて創りあげた「水と緑で覆われた微小地形での環境」に、次のような住宅性能向上策を総合的に取り入れました。それは、
①    アイシネンを利用した高気密構造・高断熱、
②    アルミの反射板を利用した高遮熱構造
③    断熱型枠を利用した高蓄熱層
上記３技術により、周辺気候に対して５－７度の温度差の優れた環境を形成することができ、標準仕様としてエアコンを入れなくて無十分であることが分かりました。
車やエアコンが現代の社会に普及してきた過程を考えてみると、それはお金を使って豊かさを手に入れるというGDP中心の生活だったわけです。お金を使わないで豊かさを享受するためには、頭脳を使って豊かさを実現する方法を考えないといけません。エアコンや自動車は、豊かさの象徴のように考えてきた考え方そのものを見直す取組みが世界の先進工業国の進んだ考え方です。
日本は長く北から南まで繫がっている国で、寒冷地から亜熱帯までいろいろな地域があります。安易にエアコンに依存するのではなく、それぞれの地域の気象条件、地理、地形を考慮に入れ、人工的な環境づくりと合わせて、緑による炭酸同化作用、気化熱、地熱など、その土地に適した住環境を造ることが求められます。
大建では気象庁の観測データを３年間集めて検討し、住宅購入者の立場に立った検討をしました。住宅を販売する立場から、住宅を購入する人の立場に立って、車やエアコンを考え直すことが必要になっています。

法治国を尊重した「遵法事業」展開
㈱大建は、松尾社長が先頭に立って欧米の先進事例を見聞して回り、それを大建の取り組んでいる事業環境に取り入れることを実施してきました。㈱大建を悩ませてきたものは、行政の前例主義というか、能力のない公務員が、法令もよく読めず、経験主義に頼って権力を乱用し、結果的に真面目な意欲的な取組みを妨害していることでした。
日本で事業を延ばしていくためには、日本国が腐っても法治国であるから、法治の原点に立って事業に取り組むことが事業を拡大する基本となります。泥棒や政治家、役人たちも実際は法律違反をやっても、「法解釈では適法である」と主張しています。
法律を遵守することが法治国家の基本です。これまでも㈱大建が住宅産業界でよい仕事を拡大するためには、「合法的な仕事の実践」にこだわって、適法な仕事であって経済的な合理性を発揮する計画を立案していくことを取り組むことをすすめてきました。

現代人が求めている「クオリティオブライフ」
これまでと社会経済の方向が逆転しているため、価値観がこれまでとは違っていることをまず認めないと住宅購入者の立場で仕事をすることはできません。住宅購入者が求めているものは、高い品質の生活（クオリティオブライフ）です。それを大量消費時代から資源有効利用型にするためにどのようにしなければならないかを住宅産業界も考えなければなりません。
GKKとHICPMが毎年のように訪問しているフライブルクや、私の娘家族が生活しているとライデン（オランダ）を見ていると、衣食住教育を小学校から取り入れ、多くの成人は市民農園をライフスタイルに取り入れているといった具合に、日本社会の近未来を考える良い機会のような気がします。人びとは自転車中心の生活し、身体の健康とお財布の健康の両方によい生活を追及しています。クラインガルテンを生活の中に取り入れ、安定した生活基盤を建設しています。アグリカルチュラルアーバニズムの発生がオランダということも分かるような気がします。

近畿能力開発大学校のワークショップ
先月中旬に実施したニューアーバニズム・サステイナブルコミュニティの実現の理論編をもう一歩進め、今週は９、１０日の２日間、ニューアーバニズムによる住宅地開発の設計のワークショップをすることにしました。
住宅地と住宅とを有機的に計画するニューアーバニズムの計画技法は、実際に具体的な事例で検討してみるとその取り組み方が理解できます。
これまでHICPMに相談があった都市開発の小規模なもの（８戸から１４戸）程度の開発を、密度を高めてそれでいて恒久的な公園空間を生み出すというものです。これまでも工藤建設（横浜）によるガーデンヒルズ（６戸）、アサヒグローバル（四日市）による泊山崎ガ－デンテラス（１９戸）というHICPMがコンサルタント契約をやって実現した計画と同様な計画ですが、現在進行中の㈱大建による「荻浦ガーデンサバーブ」（１８戸）の経験をさらに発展させた計画事例を検討することにしました。
ニューアーバニズムの計画により、従前までの建設戸数に比べ、５０%から１００%多くの住宅を計画するとともに、徒歩中心の欧米並の都市型住宅を計画します。この計画を進める上での最大の関心はコストカットです。年収の２．５倍以下の住宅ローンを組むことで購入できる住宅地計画の検討作業ですので、２日間のうち１日だけでも時間をとってご参加され、どんな技術を使うのかをご覧になられたらよいと思います。
参加希望の方は、近畿能力開発大学工田島教授（０９０－９７１４－５５９８）宛てお問い合わせください。

個人セミナーにもご参加できます
ヨコハマのTBS興産が開発した高級住宅地披露山で住宅設計の仕事をしていらっしゃるＯ氏（当会の会員）が、以前HICPMの月例セミナーに参加したいけれど、仕事の関係で週日は参加できないので、月１回でよいから土曜日にCMと「三種の神器」のセミナーを個人教授としてやってくれないか、という希望が出されました。「去るものは負わず、来るものは拒まず」というHICPMの基本方針で、一人を対象に始めたセミナーは、もう１５回を越えていると思います。最近は千葉のＨ氏（同じく当会会員）、＋HICPM（HICPMの成果を普及する団体）の岡田さん（会員）が参加され、結構議論も弾んで楽しくやっています。
内容はCM(コンストラクションマネジメント）と「ニューアーバニズムによる三種の神器による住宅地経営管理」の２本です。最初の６回はCMの理論学習でしたが、現在はいろいろなトピックを中心に実践的な取組みの検討をすることにしています。
メールマガジン同様、１ヶ月間には驚くほど多くの問題に取り組む関係で、いつも新しい問題を検討し、３時間（２時から５時まで）の時間はすぐに消えてしまいます。
どなたでも参加できますので、ご希望の方は、開催日やセミナーのやり方などお問い合わせください。参加費用は資料代コミで5,000円です。
（NPO法人住宅生産性研究会理事長　戸谷　英世）

日本の住宅産業関係者の共通した意識
かねてより、日本の住宅関係者と話をした後には、むなしさというか、後味の悪さを感じが残ってしまうことを感じていました。その理由がだんだんわかってきました。日本の住宅産業関係者の話は、「住宅を販売することを通して、いかにして客を掴み、金を支払わせるかということ」が全てです。客がその供給した住宅で「どんな豊かな生活（クオリティ・オブ・ライフ）をしてくれるか」という話がないということでした。
東日本大震災で大手建設業者が、緊急事態を口実に特命で工事を受注し、アウシュビッツの収容所にも劣る隣棟間隔のない仮設住宅を、１戸平均半日で造り５０億円も売り上げ儲けたといって得意がっていました。枝野官房長官は、この仮設住宅に「３年以上居住させる」と公言しました。「自分で住んでみろ」と居住した人は言うに違いありません。
そこで、「誰がこの住宅にどれほどの期間、入るのですか」、と建設業者尋ねたところ、「そんなことは、私に関係のないことです。」という答が返ってきました。そのとき、「アッ、この感じだ。」と住宅産業関係者との対応を思い出したのです。

欧米の住宅産業関係者の意識
欧米で住宅の話を聞くときは、住宅販売をするセールスマンからは、「その住宅での生活や、将来、住宅地が熟成して、購入した住宅の資産形成が出来る」という話を聞きます。日本では住宅産業者が住宅取引で、「如何にお金をもうけるか」という話になるのに対して、欧米では、「住宅を購入する顧客の利益」が話題の中心になります。その違いを考えたとき、その違いの原因が金融機関の住宅ローンのやり方にあることがわかりました。
欧米の金融機関は、住宅ローンを出すとき、ローンを組んだ人が「ローン返済不能事故にあうこと」を前提にローンをします。返済不能になったら、金融機関は住宅を差し押さえ、売却し、債権（残債）を回収します。そのため、金融機関は住宅ローンの対象になる住宅が、融資期間内に値崩れせず、値上がりするような維持管理条件を融資の審査条件とします。
取引きの対象とされた住宅が、HOA（住宅地経営間陸橋開）の管理下に置かれた住宅であるか、どうかということは、将来的な資産評価の重要な審査内容です。
住宅購入者の住宅購買力は、金融機関の融資額で決りますから、購入者の住宅評価の判断基準も金融機関と同じです。そうすると、住宅産業者の住宅に対する見方は、購入者や、金融機関と揃えないと住宅販売ができなくなるため、金融機関と同じ判断をすることになります。つまり、住宅の資産価値が維持向上するような住宅購入者の利益を中心に考えることになります。

日本と欧米の住宅金融の違い
東日本大震災後、日本では「住宅の２重ローンの話」が政治と行政の場で議論されています。米国からやってきたニューアーバニズムの専門家たちが、その話を聞いてびっくりしました。「嘘でしょう！」日本で、そのような非文明的なことがやられていることはないだろう、といった驚きでした。
日本国憲法で生命財産を国家が保障すると決められ、真面目に納税してきた国民が、自らの責任ではなく、国家が憲法に基づく規定にもかかわらず、その財産を守ることが出来なかったときには、国家が国民との約束（憲法という社会契約）の履行をするために、つまり、瑕疵保証として、その住宅ローン債務は免除し、必要な住宅を取得するための支援をすることは当然だというのです。
世界中で、住宅が住宅所有者の責任以外で失われたときには、その住宅ローン債務も消滅するというのが常識です。そのような不動産金融―をモーゲージといいます。日本では、住宅ローンに際して、「抵当金融」と称して、「土地建物を担保に押えながら、その債務を担保として住宅不動産で相殺しようとせず」、住宅借主の信用で融資をするクレジットローンをしています。
借主の信用を保証することは連帯保証人制度もありますが、それは保障人の成り手が見つけられないので、生命保険で保障をしています。つまり、住宅ローン債務が返済できないときは、「死んで生命保険で支払ってもらう」という制度になっています。
その話を聞いた米国人はそれでは「ベニスの商人と同じではないか。」と驚き、「近代国家にこのようなことが許されるのか、信じられない」と言い、私が冗談を言っているか、嘘のつくり話をしているのではないかと何度も聞き返されました。
このような制度になっているための、住宅産業関係者は、自らの造っている住宅自体が住宅市場で、現在だけではなく将来においても、どのように評価されるかということには関心がないのです。居住者が快適に生活でき、みんながその住宅地と住宅に生活したいと願うことが、住宅の需給関係を決めるのです。
日本の住宅産業者の関心は、今、目先に売るべき住宅を、「如何に高い価格で売り抜けるか、」そのために、「どのような手練手管を使ったらよいか」、にしか関心がないのです。そこでやっていることは、「市場取引で決る価格ではなく、口先３寸で顧客を騙して金を巻き上げられるか、どうか」という詐欺商売になっているのです。その小道具が、住宅性能評価制度や、住宅瑕疵保証保険制度なのです。

英国とドイツの１００以上前の住宅地研修旅行報告会
翌８月２５日には、住宅生産性研究会のセミナールームでGKK=HICPMが７月に実施したニューアーバニズムのモデルとなった英国とドイツのガーデンシティの調査報告会が開催されました。豪雨のため欠席された方もいますが、ツアー参加者４名を含む１９名が参加し、映像を見ながら何が学ぶべき点であったかを確かめました。
今回のツアーの目的は、住宅購入者が資産価値の高まる住宅（売買差益の得られる住宅）を得られるためには、現在欧米で一般的になっている個人資産を増殖できているシステムのモデルとなっているニューアーバニズムの源流を訪ねることが必要であると考えたためです。
今年６月「ニューアーバニズムの実現」というオールカラーの冊子を刊行しました。この冊子はニューアーバニズムの理論と日本各地で実践したHICPM会員による事例分析を纏めたものです。近畿能力開発大学の「理論編のテキスト」としても使いました。
今回の英国とドイツの住宅ツアーは、ニューアーバニズムの計画理論によって開発された住宅地の１００年以上経過した姿を、ニューアーバニズムのオリジナル住宅開発事業が、１００年以上経過してどのようになっているかを、見学して確かめることができるだろうという趣旨の研修ツアーでした。この研修ツアーの中で最も参加者の心を掴んだものは、ウイリアム．リーヴァーが１９世紀末に開発したポートサンライトでした。

世界一美しい町・「ポートサンライト」
私自身今回が３度目ですが、訪問の都度その美しさの魅せられます。今回は改めて１９世紀末の近代都市の原型としてジョルジュ．オースマンの提唱した「都市を公園にする理想」が英国の１９世紀におけるピクチャレスクな環境づくりと結びついて、住宅地の全ての場所が心行くまでピクチャレスク（絵画的構図を持った）街造りとなっていることでした。この事業がハワードのガーデンシティの理論とレッチワースガーデンシティの実践に大きな影響を与えたことは間違いありません。
都市計画が優れたマスタープランとその具体的な実現方法として定められたアーキテクチュラルガイドラインを使って、個々の建築を美しく造る（クオリティーアーキテクチュア）によって実現できるという人文科学（日本のように「工学」としてではなく）としての都市学や建築学を実物で見ることのできる最高のモデルです。
この詳細は１８２号のビルダーズマガジンに少し工夫をして紹介することにしました。ご期待していてください。計画当初からクオリテイオブライフの実現を目指したリーヴァーも夢と実践が、１００年以上たった現在、ユニ・リーヴァーに継承されているのです。

もう一つの美しい町・「コーラヴィレッジ」
今年の１０月、NAHBによるリモデラーショウがシアトルで開催されます。その機会に合わせた、ポートサンライトと双璧ともいえるすばらしい工場町・コーラヴィレッジを見に行くことにしました。コーラヴィレッジは大きく３期に分けて取り組まれました。この街造りの第２期がフランク．ロイド．ライトの計画によってなされたと聞いています。
私は以前この町を訪問したとき、ポートサンライトを見たときと同じように「こんな美しい町があるのだろうか」と驚いたことを思い出します。そのときも季節は秋で、紅葉の美しさが、町の住宅と調和して、参加者は口を聞けないほど感激したのでした。
実は、ライトの街造り建築計画の思想もまたニューアーバニズムの重要な要素となっているのです。この機会には盛りだくさんですが、シアトルにストップオーバーで飛行機を降り、HOPE6の代表例のハイポイントとサスティナブルコミュニテイの代表例で２５年かけてほぼ完成したノースウエストランディングを訪問します。
また、これからインテリアに懐かしい空間を造るために「古材再利用」の進んでいる米国の古材再生産（リモデリングによりとりこをされた住宅や家具の再利用・再生業者）を見学することを計画しています。

ニューアーバニズムの源泉を見学に
GKK・HICPMの研修旅行では、毎晩、ＧＫＫ社長の小林さんか私の部屋にみなさんに集まっていただき、夜遅くまで、当日見学したことの復習と合わせ、私の説明によって理論学習をすることにしています。毎日が勉強の連続ですが、同じような関心をもった人たちと、住宅産業の取り組みの悩みを分かち合い、意見交換をして、約一週間経験交流をすることにより、お互いが勉強しあう機会になると思っています。住宅経営で悩んでおられる方も、更なる発展を目指しておられる方もご参加されるようお勧めします。詳細はGKKのホームページに掲載されています。
（NPO法人　住宅生産性研究会理事長　戸谷英世）

不当な裁判
「司法自体には法律違反がない」という前提で作られている日本の法秩序において、この告発によって、起訴にまで持ち込めるかどうかは予断を許さない。しかし、「無辜の民」が、納税義務を果たし、３０年以上の人生をかけて、住宅ローンを支払い終え、最近になってやっと住宅団地管理組合費として月額５千円を納入し、人生の終末までの安心できる人生設計を実現できるように努力して来た。その人たちを建て替えによる利益を求める人の犠牲にしてよいのか。その際のマンション買い上げ額１，１１７万円は、資産価値の正当な補償額２、６００万円の４０%程度にしかならない。そのような少ない金額を供託し、彼等をその所有するマンションからたたき出してしまった。彼等には全く非がない生活をしてきた。法律に重ね重ねの違反をして認可を受けた建て替え組合からたたき出されるいわれはない。債権者（建て替え組合）には、法律上の正当な債権者適格はない。その事実を審理せず、強制的にマンション居住者を追い出したのである。

平成２３年８月２０日
刑事告発
被告発人：「未必の故意」による人権侵害犯行決定者　東京地方裁判所立川支部裁判官　村田鋭治
被告発人：違法な手段で債権者の地位を騙し取り、犯罪の仕掛け人諏訪２丁目マンション建て替え組合理事長　加藤輝雄
被告発人：犯罪実行の代理人　諏訪２丁目マンション建て替え組合代理人弁護士　栗山れい子
被告発人：犯罪実行の代理人　諏訪２丁目マンション建て替え組合代理人弁護士　佐竹俊之
告発人：平成２３年（ヨ）第４１号建物明け渡し断行仮処分事件補佐人　戸谷　英世

１．告発理由
被告発人（裁判官、建て替え組合理事長、同代理人弁護士）３人は、は、平成２３年７月２８日建物明け渡し断行仮処分申立事件において、「債務者（建て替え組合）は債権者（建て替え反対居住者）に対し、本決定送達の日から７日以内に別紙物権目録記載の専有部分の建物を仮に明け渡せ」という決定を行い、債務者である高齢（８８歳）坂元克郎をその自宅マンションから、移転すべき場所が存在しないにもかかわらず、東京地方裁判所立川支部執達吏を使って強制排除した。坂元克郎（債務者）は裁判所執達吏の手で、自宅マンションからたたき出されて以降、真夏日が続く５日間、告発人による発見されるまでの間、野宿を余儀なくされた。そのことによる債務者の精神的肉体的な疲労は極限に達しており、人権を著しく無視され、その与えられた傷は、生涯癒すことのできないものである。この犯罪は、被告発人３人が共謀し、民亊保全法を乱用して、刑法第１３０条に規定する住居侵入等による罪を犯して発生した犯罪である。

◇    刑法　第十二章　住居を侵す罪（住居侵入等）
第百三十条　正当な理由がないのに、人の住居若しくは人の看守する邸宅、建造物若しくは艦船に侵入し、又は要求を受けたにもかかわらずこれらの場所から退去しなかった者は、三年以下の懲役又は十万円以下の罰金に処する。

２．告発内容の説明
事件の原因となった決定は、マンション建て替えに反対者を強制排除できる「マンション建て替え円滑化法」を根拠に発生した。建て替え組合が、建て替え反対者に「明け渡し義務を課せられる」という意味で債権者となり、民亊保全法を根拠に、建て替え反対者を所有するマンションから強制的に排除することにより発生したものである。
この事業は、法律上適法に実施されていたならば、建て替え組合認可はされず、裁判自体が存在することはなかった。今回、告発という刑事事件を構成することになった理由は、以下の違法な裁判により発生したものである。
（１）    債権者「マンション建て替え組合」は、マンション建て替え円滑化法第４条および第１２条に違反して設立されたもので、建て替え組合には、裁判上、「債権者適格」を持たない。

（２）    裁判長は第４条の内容を具体的に定めた二つのマニュアルを、法律上の拘束力を持たない「単なる手引書である」とする債権者の「法律違反の考え方」を、法律上の根拠を示さないまま採用し、債権者と債務者の関係を確定した。

（３）    裁判長、村田鋭治は、マンション建て替え組合と共謀し、最初から「債権者の求めた筋書き通りの審尋」を進行した。その一方で、債務者の主張を一切聞かず、債務者が法廷で準備書面を提出し、陳述した内容を審理の対象にせず、債権者の言いなりの決定を行った。村田裁判長は、その決定に対してなされた「異議申し立て」を審査せずに、「明け渡しの断行」の決定をし執行を執達吏に命じた。

（４）    本事件の債務者は、特段の債務が、債権者に対して存在していたわけではない。仮に、債権者の「債権者適格」の審理をしなかったという不当な裁判であったことを捨象しても、民亊保全法による決定がなされるまでは、「債務者としての地位」が決定されたわけではない。決定によって、はじめて債務者の地位が確定しただけである。そして、裁判所の決定で建て替え組合の要求する明け渡しをするため、移動できる住宅探しも含め、「一週間以内で断行せよ」と執達吏に命じたことは、常識では考えられない「人権無視の強硬手段」の行使である。

（５）    債務者が裁判において債権者適格の審理を求めても、裁判官はそれに全く応じず、「明け渡しを強行する」と債務者を脅迫する審尋が続いた。そのため、８８歳の債務者は「違法な審尋で明け渡しを強行すれば、債務者は都市難民にさせられる」ことを繰り返し悲痛に訴えた。それにもかかわらず、村田裁判官はその訴えを、薄笑いでやり過ごした。その結果として、裁判官が「一週間以内の立ち退き」強行の決定を出したことは、債務者を「都市難民に追い落とすこと」を視野に入れた「未必の故意」による犯罪といわざるを得ない。

（６）    被告発人らは、「債務者を建て替え事業の妨害者である」と最初から、逆の「間違った予見」を持って本事件に臨み、事件の早期決着を決めるという下相談（共謀）のうえでなされた決定である。特に、債務者は、「債権者の適確」の不存在を、「建て替え組合が、マンション建て替え円滑化法第４条の内容として国土交通省が決定した二つのマニュアルに違反していたこと」を明確に証明した文書を裁判所に提出した。
マニュアル違反の事実を覆せないことが明白であったため、建て替え組合は、開き直って「マニュアルには拘束力がない」といい、裁判官が建て替え組合に追従して、立法の経緯を無視し、債権者の言いなりの判断で決定を行った。国土交通省自体が建て替え推進の立場から、既にマニュアルを骨抜きにし、担当官自身が、「マニュアルの存在自体を知らない」といった信じられない事実がある。

（７）    「債権者適格」が不存在であることの争いは、同時並行的に進められている平成２３年（ワ）６９７号所有権移転登記等請求事件及び平成２３年（行ウ）第２７８号裁決取り消し請求事件の二つの訴訟事件で係争中であり、債権・債務の関係は、いまだ確定しているわけではない。「疑わしきは罰せず」という民主国家の法律施行の原則に照らしても、本明け渡し断行仮処分と一体不可分にある所有権移転登記等請求事件の結論が出ないにもかかわらず、仮処分を断行する決定を出したことは、憲法に定めた基本的人権を侵害するものである。

（８）    また、裁判長、村田鋭治は、そのなした決定に対して異議申し立てが提出されているにもかかわらず、その審理を遅延させ、強制執行を先行させた。これは、債務者の権利を不当に抑圧するファッショ的な決定で、民主国家として容認することができない。刑法違反に関する件に関しその罪を明確にすべく告発する。

告発理由：犯罪の事実
今回の告発に関しても、司法の決定に対して刑事訴訟ができるかという疑問を出す人もいる。しかし、司法の決定が憲法に違反して国民を悲惨な目に合わせているとき、それを放置してよいという理屈ない。「住居侵入」罪の適用が適当かという疑問もあるが、不法な住居侵入が行われなければ老人が熱帯夜の一週間、命の危険を晒して野宿をしなければならなかった事件は発生しなかったはずである。不幸中の幸いで、人身事故発生前に身柄を確保してホテルに緊急避難させることができたが、人身事故に繫がってもおかしくはない事件である。

裁判官訴追
このような国民の利益を蹂躙する裁判官自身、裁判自体を蝕んできた現況で、実はこの種の裁判官が跋扈している理由は、日本の司法制度自体が腐敗しきっているためである。これらの裁判官は罷免する必要がある。本事件に関して、村田鋭治裁判長及び木目田玲子裁判長の２名に対しては、既に衆議院裁判官訴追委員会に対して、罷免するよう要求済みである。モグラたたきのようなもので、叩いても、叩いても後を絶たない司法のモグラたちの腐敗は、国民がしつこく追及を繰り返すことによってしか改良されない。
（ＮＰＯ法人住宅生産性研究会理事長　戸谷英世）
以上

「人権侵害の明け渡し執行」を無効とし、2人の債務者の人命を救出せよ
去る8月10日、2人の８０歳前後の高齢の債務者が、裁判所の「建物明け渡し断行仮処分決定」に対し、納得できず、異議申し立て及び「執行停止仮処分申請」をした。それにもかかわらず、その審査決定も通知されず、事情もわからないまま、裁判所の執行命令が実行に移された。その執行吏により、2人の債務者は強制的にその所有する自宅マンションから裁判所の使達吏の命令と、約３０人に及び、補助作業員による強制的な自宅からの追い出しにより、一時賃貸居住者の住宅に仮住居後、その後、「2人は、行方不明」の状態になった。
私は、前日、参議院議員の人権は弁護士代議士に事情を説明しご意見を伺ったところ、執行吏に、実際上、移転できない説明をすれば、２週間程度の猶予は得られとのことであった。このことは、後日、裁判所に問い合わせたところでは、執行吏の権限で、事情により２週間程度の猶予を与えることができるという説明と符合するものであった。私は、8月1１日には「裁判所の執行吏」に対する執行停止願いの文書の相談を受けそれを作成し、執行は延期されると信じ、２人に「私は出張で、当日はいないので、それを執行吏が来たら事情説明の文書を渡すよう」に伝えた。

裁判所の執行吏は暴力的
当日は私自身の業務で関西に出張し、現場に出かけられなかった。自体は私が２人に指示したように進んだと思っていたので、その後4日間の盆休みで東京を離れており、8月15日に帰京したところ、2人の債務者と連絡は取れず、２人のうち一人は、野宿を余儀なくさせられていたとのうわさがあった。当日９時に裁判所より執行差し留めの仮処分は却下されたとの通知があり、その３０分後、建て替え組合の代理人弁護士２名と裁判所の執行吏が約３０名くらいの年齢２０代の若者を同伴して強制執行を実施し、債務者はマンション外に放り出された。債務者は、私が用意した執行吏に対する文書を手渡す余地もなく強制執行されたという。
団地にはなぜか、強制執行されない（立ち退きの緊急性の認められない）で現在も居住をしている賃貸居住者が生活している。その人たちから、「2人の行方は分からず、連絡も取れない」、そして、70歳代後半になろうとしている2人は、まさに、「都市難民」となって、生命の危険に晒されているとのことであった。彼等の相談になってくれる人は誰もいなく、救出をしない限り、生命に危険が及んでいると考えられた。多摩中央警察に捜索依頼をする一方、建て替え組合理事長や、組合弁護士に電話を入れ、情報提供を依頼したが、留守電であった。勿論、「都市難民として追い出した」組合には、彼等を救出する意思はなかった。

２人の債務者の考えていること
2人の債務者は、債務者の裁判における「債権者不適格」の事実が全く解明されておらず、明け渡し仮処分の通知を受けた後も、その決定は「法律に違反した決定である」と信じ、異議申し立てをしたが、その処分を決める以前に強制執行が行われた。彼らの権利を不当に奪った法律違反の建て替え組合の成立自体も究明しないまま、裁判所の「債権者の地位を確定した決定」は明らかな憲法違反裁判である。彼等は、不当裁判により「債務者としての地位が確定したもの」である。不当裁判の結果の決定は、二人の債務者が受け入れられることのできない内容であった。2人に対し、「決定後1週間で明け渡せ」といっても、仮にその決定が合法的であると認めざるを得なかったとしても、以下の理由でそんな短期間（7日間）には、は人権侵害であることは憲法上の規定に照らしては勿論、マンション建て替え円滑化法上もあってはならないことは明らかである。
（１）明け渡しに代わる住宅が見つけることは、事実上、不可能
（２）家財道具一切を奪って、「出て行け」という扱い、生活の基本を破壊
これは、司法による事実認識の欠如による人権侵害の重大な誤りであり、可及的速やかに、是正されなければならない。少なくとも、その処分者の「所在と安否」確認は、人権問題として、裁判所の責任で、建て替え組合と一体となって、行われなければならない。

日本の裁判の実体：エスカレーター方式による責任後回し方式
マンション所有者（債務者）は、裁判所における所有権移転の裁判の係争中であるほか、本建て替え組合の不当性を問題にして東京地方裁判所で係争中である。「疑わしきは罰せず」の「科罰の原則」に立ってみても、債務者の裁判所決定に異議申し立て中であり係争中の裁判いずれでも、この債務者は、加害者ではなく、被害者である事実を主張し、その事実は何一つ否定されていない。
今回の強制執行により、2人の債務者は生活の根拠を奪われ、目下係争中の裁判の継続自体が、著しく困難に陥れられ、国民の憲法で保障された裁判を受ける権利を奪われた。特に、同じ団地にいる賃貸住宅居住者に対しては、今月末までの居住を求めていながら、この2人の居住者に対しては、これまで組合側は、何一つその生活基盤の相談はおろか、意見を聴取することをしておらず、裁判になって始めて債務者に対して、「仮に住み替えに応じる」とした場合の代替の住宅候補を債務者の要望を全く無視して一方的に提示するという不当な対応である。

マンション建て替えの強制権の根拠：二つのマニュアルによる民主的な手続き
国民の権利が不当なやり方で権利が奪われることがないようにマンション建て替え円滑化法第4条基本方針で明確に定められ、その内容をより具体的に説明するとともに実施の具体的なやり方を二つのマニュアルで定めている。このマニュアルは、第4条の内容を具体的に定めたもので、その位置づけが法律そのものの解釈であることは、法律の立法経過で明らかなとおりである。
しかし、建て替え組合がこのマニュアルをことごとく蹂躙してきた事実をマンション所有者（債務者）の準備書面で明らかにしてきたことから、マニュアル違反の事実を否定できなくなった建て替え組合（債権者）は、マニュアルは単なるマニュアルで法的拘束力はないと開き直っている。
これまでに、本建て替えで5億2千7百万円の国庫補助金を不正交付申請し、不正使用したことで多摩市長が自治法上の行政事件訴訟で争われたとき、多摩市長はマニュアルに沿ってやってきたことを弁明してきた。それは「マニュアルに違反をしていない」と言い抜けることのできる情況（旭化成ホームズが補助金の不正使用をしていたことが、暴露されていなかった当時）にあったためであった。しかし、今では、「建て替え推進決議」も「建て替え決議」のマニュアルに全く違反したものであることが明らかになって隠しおおせなくなっているため、建て替え組合は本裁判で開き直ったのである。

緊急避難
翌日になって、途方に呉れていた一人の債務者から連絡が入った。彼は、強制執行翌日から、連日真夏日が続いている中で、野宿をしながら、私と連絡を取ろうとして心細かった、といい、やっと連絡が取れたと安堵したのを見て、ひとまず胸をなでおろすことになった。野宿で約１週間を過ごしたとのことでやつれていたが、気は張っていたので、早速当人と基礎的打ち合わせをしてから、多摩市に出かけた。そこでは多摩市の建て替え事業に対する行政上の責任を追及する一方、強制立ち退き者の宿舎の提供に関し、組合に提供させるべきことを多摩市に対し交渉した。多摩市は強制立ち退きを知っていて「民・民（民間同士）の問題には行政は関与せず」と公正な行政をやってきたといった。多摩市はこれまで、「補助金適正化法に違反して、補助金を不正交付し、建て替え促進した結果の一部」が、今回の住民切捨てになっている事実を反省せよと詰め寄り、多摩市は違法な強制建て替え組合に対し、緊急避難用宿舎提供を多摩市の行政責任として交渉させた。その結果、当面４日間ホテルでの居住を組合費用で確保することができた。一方、債務者が発見される前に、債務者の発見が出来なかった時点で、以下の趣旨の抗議文書、私は裁判所に対して送付した。

裁判所への文書
債務者には、今回の建て替え事件で「非」とされる法的事実はなく、本人たちは一貫して、裁判所を信じ、当然、勝訴となると考えていた。何故、裁判所が、法律を繰り返し犯してきた者である「建て替え組合」の言いなりになっているのかは、まったく理解し難い。少なくとも、債務者たちに審尋において、その事実を主張させる場を与えないで、今回の決定をしたことは、およそ法治国の裁判ではない。今は、それより先に2人の老人の安全の確保と、安心できる生活を回復させることに今回の明け渡しを執行した非人道的な強行処分をファッショ的に被害者住民（債務者）の事情も聞かずに実施した「下手人」として、裁判所は謙虚に反省をし善後策を取らなければならない。
私としては、この2人の裁判所における法廷の補佐人を勤めたことから、目下連絡が取れず、対応できず、2人の心中を察すると、無法な法治国にあるまじき国家権力の仕打ちに絶望していると考えられる。少なくとも現況を調査し、小生に連絡されるよう要求する。
しかし、結果は、予想通り「なしのつぶて」である。彼等には、国民のことなど「爪の垢」程度も気に掛ておらず、目先の文書を「自分の前から、次ぎの担当者に送ること」しか考えていないのである。

一連の対応で見えてきたこと
今回の問題は、私たちの側としては、民亊保全法による裁判の位置づけを、私も含め債務者がよく理解していなかったことにもあるが、基本的には、国家（裁判所）が初めから違法建て替え組合の代理人として、スケジュールとして民亊保全法の手続きで、事務的に決められたとおりの強制執行をやり、裁判所が基本的に何も機能していなかったということである。裁判所は法律に基づく審理もしなければ、その決定を出すに当たって、決定の効果が重大な人権問題になることすら考えようとしなかった。この問題はこれからも継続するため、問題の中間総括をしなければと思っている。（NPO法人住宅生産性研究会　理事長　戸谷英世

今日は、「国家とは暴力装置である」と社会科学的に説明される本質が、マイナスの形で現れた現象を説明します。諏訪２丁目住宅管理組合が、マンション建て替え円滑化法第４条基本方針で定めている２つのマニュアルに違反して「建て替え推進決議」も「建て替え決議」もせず、国庫補助金を５億２千４００万円を詐取して、多摩市及び東京都と一緒になって建て替えをごり押しすべく、マンション建て替え円滑化法に違反した建て替え組合認可を強行しました。

国家が国民をそのマンションから追い出し：冤罪事件
強行した違反建て替え事業に「応じられない居住者」に、「マンションの明け渡し」仮処分と、所有権移転の訴訟が提起され、７０歳後半の２人の老人が「住宅から出て行け」という決定を東京地方裁判所立川支部から言い渡されました。早速、建て替え組合の雇用弁護士から、「決定後２週間目には、強制明け渡しのため、強制明け渡しを担った業者をつれて、裁判所の執行官といくから、その準備をせよ」と有無を言わせない態度で脅迫され、私に緊急通報がありました。
国家は法律で決めた手続きに対しては、権力を背景にその実行が担保されているため、裁判所の決定に対しては、「暴力を使ってもそれを実現できる」という意味で、国家は暴力装置といわれていわれます。
今回の裁判所の決定は、法律に違反して認可された建て替え組合が、法律違反を前提にした決定であっても、その法律違反の決定が再度裁判によりくつがえされるまで、国家は裁判所の決定を履行するため、決定を実現するために国家権力を行使続けることになります。冤罪事件と基本的に同じことです。

執行停止の申し立て
私は弁護士資格を持ってはいませんが、二人の老人に、早速「建物明け渡し仮処分決定」に対し、「異議申し立て」をするとともに、「明け渡しの仮処分執行停止申立」をするように指示し、私自身その決定が法律に違反してなされたものであることを説明する理由書を作成しました。
この二つの申し立ては、これまでの裁判同様、建て替え組合、多摩市、東京都がやってきた違法の事実を再度指摘し、被害者たちは３０年近い人生設計として築いてきた終の棲家を、「建て替えによって利益を追求する組合」が、侵害することは、日本国憲法の規程に照らしてできないこと明らかにするものです。
しかも、これまで多摩市や建て替え組合は、「マンション建て替え円滑化法第４条に規定してある基本方針に基づく二つのマニュアルには従ってきた」という主張が、東京地方債願書立川支部における債務者の説明により、明らかにマニュアルに従っていないことが証明され、言い訳ができない事実の前に、この「明け渡し仮処分」では、「マニュアルには従っていないが、マニュアルは単なるマニュアルで、それに従う必要はない」と開き直ってきました。それを国土交通省がどのように答えるか、目下東京地方裁判所で始めた裁判で明らかにできると思います。以下今回の事件を紹介します。

仮処分執行停止の申立の趣旨
「東京地方裁判所立川支部が同裁判所平成２３年（ヨ）第４１号建物明け渡し断行仮処分申立事件について、平成２３年７月２８日にした仮処分決定の執行は、保全異議の申立についての決定において、本仮処分執行取り消し決定の裁判があるまでの間、これを停止する。」との裁判を求める。その申立の理由は、組合および、行政の法律違反を指摘することで、以下のとおりです。

申立人は、被申立人（組合）から本件建物を、法律に照らして正当な債権者としての奪い取る権限を持っていません。そのうえ不正な手段を用いて、マンション建て替え円滑化法第４条を根拠にしたマニュアルに基づき定める「建て替え推進決議」及び「建て替え決議」という名前のみの虚偽の決定をしました。その決議を根拠に同法第１２条に違反した建て替え組合認可を、東京都知事を騙し、または、共謀して、強制建て替えの事業者としての権利を手にし、債務者のマンションを手にするべく明け渡し断行仮処分申立事件を提起しました。

「法律上建て替え組合に正当な権利がないこと」が係争中
建て替え組合に東京都知事が債権者の権限を付与した建て替え組合認可は、法律上の根拠がないことを東京地方裁判所に提訴し、マンション建て替え組合に対する認可自体の取り消しを求めている事件が係争中です。また、本建物明け渡し断行仮処分申立事件において、債権者適格不在を民亊保全法による審尋においても主張しました。しかし、事実上の審理はまったくされず、裁判官が法律の根拠を示すことなく債権者の主張通りの決定をしました。

「明け渡し請求者にマンションの所有権はない」
建て替え組合は、本事件と表裏の関係がある申立人のマンションに関し、所有権移転登記等請求事件を提訴し、目下係争中です。その事実は、申立人のマンションの所有権は申立人のもので、その所有権を持ない建て替え組合が、仮に債権者としての法的正当性を認められたとしても、所有権の存在しない建物を強制的に明け渡しも求めること自体、法治国のルールに違反した行動です。よって、本仮処分だけを根拠に執行をすることは法律上出来ない。

国家が追い詰めている善良な国民
申立人は日本国憲法に照らし、マンション建て替え円滑化法の規定に照らし、何一つ間違った権利主張をしていません。一方、建て替え組合は法律を悉く蹂躙し建て替え事業をすることは、「法治国において、法律上ありえない」と申立人は考えて、住居の明け渡しに関しては、全く準備をしてきませんでした。
しかし、不正事実の積み重ねを行政及び司法が容認するという憲法違反により、事実上、諏訪２丁目住宅団地は人間の絆は切れ、憎しみの坩堝に変わり、申立人はこの住宅に執着できない状態になり、強制排除されようとしています。

損失補償をしないで国家は、権利者を追い出せるか
そこで、マンション建て替え円滑化法に規定されているとおりの補償額が得られるならば、明け渡しに応ずることもできると考え、債権者の提出してきた不動産鑑定書と公共事業等を実施するために強制的に事業をする場合に「公共事業等の実施に関する損失補償基準要綱（閣議決定）を基に検討をしたところ、非申立人が提供した資料の積み重ねによっても、申立人の保証されるべき権利は、２，６１９万円程度と計算できました。しかし、建て替え組合が供託してきた額は、１，１１７万円でしかありませんでした。

明け渡しを強行する国家の不正
もし、債権者弁護士及び裁判所執行機関が債務者である申立人に通告してきたとおり、８月１１日に強制明け渡しを実施することになれば、申立人は現在申立人の財産を奪われた代償として奪われた財産の４０%程度の費用を渡されても、これまで同様の住環境は得られず、「都市難民」に追い落とされることは明白です。
裁判官は平気で、「アパートにでも居住してはどうか」と申立人に言い、明け渡しを迫りました。このような明け渡し決定自体、実質的に憲法で定められている国民の基本的な権利を奪うもので、憲法違反である。申立人は、法治国のルールに従って、本事件関係訴訟により、非申立人の法律上の正当性が認められるまでの間、本件仮処分の停止を要求することにしました。

建て替え組合がやるべきことを犠牲者に押し付けてきた裁判所
なお、申立人には自宅マンションの資産があるのみで、仮に裁判所が相当と認める担保を求めたとしても、そのような要求自体が法律上適正ではないので応じるわけには行きません。むしろ、被申立人が、事業を強行しようとし、マンション建て替え円滑化法の規定及び論理に従えば、非申立人が申立人に現在の生活と同等の住環境を用意し、そこに、係争中の事件が完了するまでの間、仮居住をできるようにする命令を裁判所は出すか、または、被申立人にそのような対応をすることを勧奨すべきです。

建て替え事業を是とする国家の犯罪
穏やかに終末に向けての人生設計をしてきた申立人に、何の非もないことを承知しているはずの裁判所が、どうして建て替えによって利益を得ようとする人の肩を持って、法律違反を積み重ね、国庫補助金を５億２７００万円も詐取してきた被申立人の肩を持たなければならないか。国家（国、都、市）は固定資産税と住民税増額のために建て替え推進策を踏襲し、裁判官は行政に従属することで裁判を促進し、政治家は事業者からの政治献金を期待し、建て替えを推進している。全て、主権在民の法治国の日本国の公務員であることを忘れているのかという非常に憤りを覚えます。

（ＮＰＯ法人住宅生産性研究会理事長　戸谷英世）

地元の有力な建設業者に対し、「緊急対策」を口実に、大手建設業者中心の「談合」で応急仮設住宅の建設が進められた。ある大手業者は５０億円を売り上げ、「思わぬ利益を上げた」とほくそ笑んでいました。これらの応急仮設住宅は１戸を半日で組み立てられるほど規格化され、住宅部品供給業者にも建設業者にも大きな利潤を配ることのできるものです。被災者本位ではなく、材料メーカー及び供給業者と建設業者に利益を供与することが主目的の事業となっています。
その住宅の屋内環境は、短命の木杭の上に、政府の進める「高耐久・性能住宅」になっています。しかし、仮設住宅は「休耕田」中心の敷地に、「アウシュビッツの木造の急造の第２収容施設」以下の屋外環境に全く非人間的な住宅地として、空地なく詰め込まれています。職場との往来もできない高台の遠隔地に建てられた応急仮設住宅に、産業基盤を奪われ、再生の目途の立たない企業や企業自身が喪失して、失業中ではあるが働く能力のある人を押し込んでいるのが現状です。やがて、そこは、希望を失った人たちを、貧困と犯罪を生み出させる危険な温床に追いやることになる場所となることが危惧されています。

被災者を蚊帳の外に置いたジャーナリズム向け「見せ掛け」政策
政府が、現地調査もできていないのに、災害規模の大きさとしてジャーナリズムで報道される数値に対応した「机上の空論」の仮設住宅計画でした。それは被災者数に対応した数の仮設住宅を緊急対策として建てるべきだと考えた粗末な計画でした。その資材供給を官僚中心に、これまでの護送船団方式でそのロジスティックス（兵站対策）に取り組んだものです。そのやり方は、大きな建設産業需要の発生は、住宅産業に神風が吹いたという感覚で、外郭団体を通じて、「緊急対策という口実を使って利益を護送船団内部で囲い込もうと考えたものです。

国土交通省、経済産業省が中心になり、外郭団体や、コンサルタント、大手商社等官僚の「息」の掛かった組織団体を使い、巨額な応急仮設需要を前提に建材供給予測をし、その発注対応に取り組んだのです。短期発生する応急仮設住宅需要に、国内の建材在庫で対応できないので、それぞれの組織は、いち早く資材を確保しようと海外に供給の打診を行い、その情報が重層し指数関数的に海外に拡大したため、日本には巨大の緊急住宅建材需要が発生しているということになっていきました。

全米第二の建材流通業者は役員を日本に派遣し、多くの資材供給業者が最高級のホテルを予約して来日し、商談を成立しようと期待しましたが、悉く期待は裏切られ、失望して帰国していきました。

日米同盟を背景にした米国からの支援提案
日本の経済力は低迷し世界最大の財政債務を抱えた日本政府が、東日本大震災からの復興に適正な対応ができなければ、極東の力関係に大きな影響を及ぼします。震災復興の遅れは、被災国日本はもとより、米国にとっても世界にとっても好ましくないと判断されています。そのことから、オバマ大統領は菅首相に対し支援を申し出ていました。しかし、菅首相は日米同盟と震災対策の関係の意味が分っているようには思えません。

また、日本から政府及び官僚の空騒ぎが米国の産業界に巨大な復興需要が生まれているという情報が伝わったこともあり、米国のあるコングロマリット（複合企業群）でこれまでハイチやフロリダなどで大きな復興事業に取り組んだ実績のある企業も日本からの複数の情報に応えて支援を申し出てきました。その取り組みに当たりその窓口業務を依頼された財団の責任者が、HICPMのホームページに掲載した東日本大震災復興提案が目に入ったということで協力要請があり、その仕事に関係することになりました。

HICPMの提案は、災害復旧及び災害復興は、まず、被災者の救済を基本に於いた取り組みをすべきであるとしました。そして、過去の事例としては自然災害ではありませんが、１９２９年の米国発の世界恐慌時のルーズベルトによるニューディール政策に対する取り組みにおいて、まず、被災した国民の救済を行い、次にその債務救済の犠牲を払わされた金融機関を政府が救済したことを見習うことが民主国家の基本であると考えました。それを今回の東日本大震災においても実施すべきであるという主張をしました。

HICPMが纏めた米国に求める東日本大震災復興援助
財団では、HICPMの提案を軸に、具体的な方法として、次のような対策を日本では望んでいるので、その取り組みをして欲しいという希望を米国に提起することになりました。
その期待する環境があるかどうかを調査するためのファクト・ファインディング・ミッションが米国の民間企業グループで結成され、日本に調査にやってきました。そのときの日本側の対策の主なものは以下の（１）～（５）です。

（１）リースホールド事業とSPC
津波によって不動産を失った者に対しては、土地経営管理の特別目的会社（SPC）を設立し、震災前の不動産評価額の株式を発行し，その株式の３０％を国家が額面価格で購入（資本参加）し、その購入価格で土地のインフラ整備を実施します。そうすれば、この土地は、日本の穀倉地帯、世界の三大漁場、世界のハイテク工業部品生産基地という優れた経済環境を潜在的に持っている地域ですから、２０－３０年以内には被災前の経済活動を回復することが期待されるので、株式価格は、その時点には戻ることになると考えられます。
現時点での土地利用で地代を支払う能力はないため、地代はゼロですが、株式取引価格は２０－３０年で、ゼロから被災前までに回復するとすれば、そのSPCの株式は、急成長する株式として取引価格は十分期待でき、資金に困った罹災者の経済支援にもなります。

（２）モーゲージによる住宅金融システム
資産が津波に流されて、債務だけが債務者に残っている国は、世界の先進工業国だけではなく、世界中のどの国にも見当たりません。それは住宅金融がモーゲージであるためです。日本もこの機会にこれまでのクレジットローンをモーゲージにするとともに、少なくとも今回の津波災害で住宅を失った人の住宅ローン債務は、米国のニューディール政策の取り組みに倣って、まず金融機関が債務を放棄することを政治的に決めることです。次に金融機関の失った債務を（１）の不動産株式を取得し救済することにすれば金融機関が震災復興に貢献できるのです。金融機関や海外の投資家にとっても、ＳＰＣの株式取得は、長期的に見れば高利回りの期待される資産購入になると考えることもできます。

（３）建設業を不動産製造業にする経営条件の整備（CM）
震災復旧、復興を直接になう建設業者の重層下請け構造をなくします。これまでの公共事業に見るように重層下請けの累積粗利が請け負い工事費の４分の３に上っています。その粗利は、発注者（官僚、公務員、公社公団）のOB雇用（骨拾い）のための費用、その背後で天の声を発し、政治献金やパーティ券を買わせている政治屋にお金を配るために使われています。その巨額の費用を切り捨てるため、基本的に「一層下請け」構造による建設業にします。つまり、「建設業」をサービスから「製造業」への体質改善をする対策です。
そのため、これまでの建設業を「建設サービス業」という産業分類から、「不動産製造業」という製造業の産業分類に改めるとともに、建設業経営条件として建設業経営管理（CM）技術を経営条件とし、これまでの談合と下請けの上前をはねる経営体質を廃止します。CMは建設業者の必須の業務知識として大学または高等教育機関で教育します。

（４）ニューアーバニズムによる災害都市復興都市計画
東日本大震災復興は視点を変えてみれば都市復興の事業です。それを居住者の生活中心で考えたときの都市、つまり、これまでの人類が取り組んできた中の都市計画技法として最も優れた方法としての欧米での結論は、ニューアーバニズムです。ニューアーバニズムによる取り組みは、都市政策で大きな成果を上げたクリントン・ゴア民主党政権のとき纏めた「ビルディング・リバブル・コミュニティ」の取り組み方法と一体的に震災都市の復興計画で実践します。災害復興都市計画を居住者が豊かな生活を実現することを中心に置いて進めることが必要げす。

（５）都市の復興計画の中心に大学高等教育機関の導入
これからの都市の復興にはIT技術と人材養成が不可欠であり、スタンフォード大学とシリコンバレー、MIT，ハーバード大学とボストン・トライアングルなどのように大学と都市とが相互作用を働かせることが出来る大学を取り込んだ都市計画を災害地復興の柱に据えます。これは戦前の高等工業学校（戦後の国立工業大学や国立大学工学部の前身）が地方産業の基盤作りに大きな役割をはたした日本の経験でもあります。

米国からのミッションの評価と国会議員の対応
以上の提案は、短期間に集中的に取り組まれなければ、日米同盟としての目的を果たすことはできないという認識については、米国からのファクト・ファインデイング・ミッションからも大いに共感を受けました。ミッションの来日時の国会議員らに行ったパワーポイントによるニューアーバニズムのプレゼンテーションは大変好評でした。
その中で、米国からのミッションのニューアーバニズムの説明の主要ポイントは以下のようなことでした。

米国ではサステイナブルコミュニテイの実現に向けてこの３０年間に、大きな成果を上げました。特にHICPMが欧米の「住宅による資産形成」の手法として紹介し、工務店の住宅地開発の技法として推進してきた「三種の神器」は、今回来日したニューアーバニズムの専門家たちからも、米国において、地域の活性化と住宅の資産価値の向上に実績をあげている方法であると説明されました。

特に、１９９３年から米国の住宅都市開発省（HUD）が、都市衰退地区の再生技法として取り組んできたHOPEⅥ計画において、ニューアーバニズムがその基本的な技法として取り入れられ、非常に優れた成果を上げてきた実績が説明されました。聴講した代議士から大きな関心をもった質問が飛び交っていました。この調査団の調査結果はこれからの米国側からの対応を待つことになります。
（NPO法人住宅生産性研究会理事長戸谷英世）

「仏作って魂入れず」
足掛け３年（株）大建と仕事をとおして、欧米の社会で実施できていることを、日本社会でも実施したいと願ってきました。日本の法律は、立法者が立法時には意欲的に、欧米の法律制度を意欲的に取り入れているのですが、法律どおりの施行がされないため、「仏作って魂入れず」となっていることを再三味合わされてきました。その理由は、施行者が導入した欧米の法律を知ろうとせず、その精神が理解されないで運用されているためです。
日本の都市計画法及び建築基準法のモデルとなった代表的なものとしては、英国、ドイツ、米国の３カ国の法律制度があります。いずれの日本のモデルになった都市計画法も、日本以外の国々では、その法律の中だけで、建築物の土地利用計画から工事の完成まで、一体的行政事務のもとで、計画、誘導及び規制されてきています。しかし、同じ行政事務が、日本だけは例外的に、都市計画法と建築基準法という二つの法律に分解され実施されています。近代化の付け刃の法律制定が、官僚機構の縦割りで守られてきたためです。
「建築物を建築するまでの敷地の整備まで」を都市計画法が、そして、「建築物の建築に関しては建築基準法が担う」という法律の構成として仕切られてきました。建築物に関し、都市計画法では「予定建築物」と記載し、建築基準法では「建築物」と記載することでその法律の縄張りを区分したことにしています。
都市計画法と建築基準法は事実上一体不可分であることから、海外ではその関係を「サイアミーズベイビー（シャムの双子）と呼ばれる関係」と説明されますが、日本では「姉妹法の関係」と説明されてきました。先の３カ国の法律制度から、日本の法律として取り上げられたものは、「形骸としての行政行為」を条文として取り入れていますが、その行政行為をしなければならない魂（趣旨目的）が全く伝えられておらず、現実の行政担当者からは無視されてきました。

欧米３カ国の都市計画の導入内容
第１：英国の「都市農村計画法」が１９６８年日本の都市計画法のモデルとして採用され、英国の「計画許可制度」が日本の新都市計画法の「開発許可制度」と建築基準法の「確認制度」に分解して取り入れられています。しかし、開発許可と建築確認とは建築物を建築する一連の行政事務で独立して完結しているわけではありません。しかし、最高裁判所が開発許可と建築確認を、それぞれ計画段階と講じ段階の４段階が独立した行政事務であるという「法律違反の判例」を作り、法律との矛盾を大きくしてしまいました。

第２：１９８０年にはドイツの都市計画法の「Ｂプラン」（地区詳細設計制度）が、都市計画法と建築基準法に「地区計画制度」として導入されています。Bプランは「土地の所有権の及ぶ範囲と都市空間の社会性との矛盾を解決」するために、土地所有者が排他独占的に利用できる３次元都市空間の設計を都市計画決定したものです。しかし、日本では建築の計画基準を詳細に規制する詳細基準を定め、土地所有権と空間利用の矛盾を解決するための具体的な都市の空間設計によって社会的調和を実現すること役割を果たしていません。

第３：１９５０年には建築基準法がＧＨＱの指導の下に制定されたとき、米国のＰＵＤ（計画的開発による一団地）が都市計画法による「一団地の住宅施設」と建築基準法の受け皿としての「一団地の設計制度」（建築基準法第六章第８６条）として取り入れられました。そして、ＣＣ＆ＲＳの読み替えが建築協定（建築基準法第４章）として取り入れられました。しかし、現実の行政は、都市計画決定のない「一団地住宅施設」に第８６条を適用したり、建築協定を確認要件にしないといった違法処分が特定行政庁により行われています。

本省の矛盾が法律体系を破壊
私が今でも悔しく思っているのは、建築基準法第五次改正を担当しているときのことです。私は建築指導課で、建築基準法の第１章総則と第２章単体規定を中心に担当し、第３章集団規定関係は市街地建築課が担当していました。都市計画法が２年前に英国の都市農村計画法に倣い、施行主体の国から都道府県に移行させました。国が知事に都市計画権限委譲に直面し、都市計画課は大童の状態でした。都市計画法と建築基準法の関係も開発許可制度の創設により、建築確認制度のうち第３章規定に関する審査が、開発許可制度でも実施できる法律構成になったため、住宅局では開発許可制定には反対を主張することになりました。しかし、都市化を都市混乱の圧力から健全な都市開発に転換するためには開発許可制度が必要であることを認め、大筋では都市計画法の成立に賛成することになりました。しかし、多くの矛盾は覚書で調整することがなされました。そのどさくさに紛れて、本来建築行政は都市計画決定されたことを実現する役割を担うべき立場にあったのですが、住宅局の中には都市計画決定に縛られなくて、住宅局独自で権限を行使したいと言う欲望が頭をもたげていました。官僚の権限行使の欲望が法律の体系を破壊していったことを阻止できなかったことでした。

住宅局官僚による姉妹法の蹂躙
それまで「一団地の住宅施設」として都市施設として都市計画決定したものに対しては、「地域地区」の都市計画決定による規制（建築基準法第３章規定）がかからないという法律構成上から、「一団地の住宅施設」に対する建築規制の根拠を建築基準法第六章雑則第８６条がおかれてきました。住宅局の和田専門官と蓑原係長は、都市局を騙して、「『一団地の住宅施設』は既にルーティン化しているので、都市計画決定の手続きを省略して、住宅局で定めた『一団地の総合的設計』制度（要綱）でやらせて欲しい」と法律上できないことを都市局に要望しました。新都市計画法の施行で忙殺されていた都市局は、それを事務の簡素化程度に考えて、申し出が法律違反になることに気が付かず、その申し出を受け入れました。２人の住宅局官僚は、法律上できないことを知っていて都市計画課を巧く騙せたことに驚いて、「こんなにうまくいくとは思ってもいなかった」とその戦果を誇り、その後、建築基準法を口実にした制度要綱を作ることで都市計画法計画決定にしばられない事業を可能にする法律違反を推進することになりました。

護送船団方式の犯罪幇助を推進した小泉規制緩和
置き引きに始まった犯罪が、「発覚しなければ何をしてもよい良い」と、だんだんずうずうしくなって、略奪に及ぶと同じ行動が、「総合設計制度」（建築基準法第５９条の２）です。今では、特定行政庁の権限で都市計画決定内容に平気で「穴をあけること」が、常態化し、「総合設計制度」のように国土交通省として、法律（都市計画法および建築基準法）に違反した準則まで作ってやらせるようになりました。この制度は小泉内閣のときの不良債権を良債権化する規制緩和の手段として始まり、やがて、都市計画法違反を犯して不正利益を手にする業者の不正幇助の手段として使われるようになりました。都市計画法違反による不正利益を追求する違反建築物が、既成市街地のスカイラインを変更させてしまうほどの違反を、行政が幇助してきました。行政法は違反を防止するもので、行政の強力・幇助なしには違反を行い、不正利益を上げることはできません。
政治・行政による違反の幇助は、その不正利益配分に与るためのものです。これらの業者を外郭団体に加入させ会費を支払わせるか、または、これらの業者に直接官僚ＯＢを雇用させてきました。政治家は行政に違反幇助をするように圧力をかけ、政治家のパーティー券の購入や政治献金をすることで、不正利益の分配を強要してきました。
地方公共団体は住民税及び固定資産税、都市計画税の増収を意図して、公共団体が組織的に都市計画法及び建築基準法違反を幇助してきました。また、裁判所もまた行政の違反幇助を正当化して、行政法を良く知らない裁判官の裁判処理を共謀して促進し、自らの昇進と結びつけ、または退官後の天下りの可能性を拡大してきました。

千々に乱れた都市・建築行政
行政が法律を蹂躙し、司法が違反幇助した行政を幇助するようになると、法律で何を定めているかが分からなくなって、その調整を行政連絡会議のような法律の文理解釈とは外れた判断基準を前提にした法律違反の行政に終始することになります。法律の文理解釈を避けるため、法律違反の判例、行政通達、申し合わせ、前例と言った「法治国の法律判断の基礎にはならないもの」により行政実務が振り回されています。
福岡県の（株）大建では、「法治国の原点に立ち返って、行政指導や前例にしばられることなく、経済合理性を実現するために、立法の趣旨目的と法律の文理解釈、法律を支えている都市及び建築の合理的な知識に忠実に計画し、その実現を目指して行政手続きを採ってきました。紆余曲折がありましたが、これまでのところ大きな道草を食わされたことも事実です。しかし、今回の福岡県との議論を振り返って、「現状の行政に疑問をもって我々の真摯な取り組みに真面目に対応しよう」とする中堅の地方公務員が福岡県にはいてくれるということを観て、「まだ、腐りきってはいない」という救いを感じました。大建職員は、毎月のように私と法律論を繰り返してきました。元々補償事業をやっている会社で、合理的なものの見方のできる人材がいる会社ですが、都市計画法や建築基準法に関し、行政関係者にひけを足らない筋の通った議論をするように成長している姿を見て、「必ず事業を成功させることができる」という確信を深めています。

ビルダーズマガジン「読者の質問のページ」をご覧下さい
大建が経験した問題の一部は、ビルダーズマガジンの「読者の質問のページ」にも掲載されていますので、是非ご覧下さい。

ニューアーバニズムの計画理論の原点（英国の工場町）の研修ツアー報告

（７月７日ー１４日）

住宅地開発も住宅地経営も
今回は「住宅による資産形成を実現している欧米の住宅地経営」の原点となった１９世紀末の工場町と２０世紀初めのガーデンシティが、１００年を超える歴史を経てどのようになっているかということを確かめるための研修旅行でした。
今回訪問したマンチェスターの近くのアルパカの毛織物工場町ソルティアは、世界遺産の歴史的町並み（伝統的建造物群保存地区）に指定されているところです。当地は、始めての訪問地ということで大いに期待して訪問しました。建設当時から会社が倒産するまでは、立地環境にも恵まれ、非常に文化的な町として発展したことが伺われます。しかし、現状は衰退した過去の栄光を見る思いで、カドベリーによるボーンビル、ラウントリーによるニューイヤーウイックというチョコレート工場町や今回訪問したリーバーによるポートサンライトとは全く違い、工場町がいかに工場の盛衰に左右されるものかということを見た思いです。資産形成の実現できる住宅地は、造るときに優れた計画でないと実現できないことは言うまでもありませんが、その後の住宅地経営管理がその鍵を握っていることを改めて確かめることが出来ました。

住宅地に求められる開発主の志の高さ
それに比較し、リーバー社のポートサンライトは、今回３回目の訪問になりますが、改めて多くの発見がありました。最近の米国の住宅地開発に当たって、開発業者がチャーターとか、マニフェスト、とか、デクラレーションとか都市開発の基本憲章を大きく掲げています。ポートサンライトを見て、そこでの居住者の説明を聞いていると、住宅地開発に当たっての開発業者の事業への取り組みの高い「志」が如何に重要であるかを感じさせられます。創業者のリーバーはすでに亡くなって半世紀以上経過していますが、ポートサンライトに生活している人の中にリーバーの高い志が息づいていることを痛いほど感じました。リーバーがポートサンライトに築き挙げようとしたものは、パリ改造計画を進めたセーヌ県知事ジョルジュ・オースマンがシャンゼリゼ通りや、マルセイユのリパブリック通りで道路を公園として造ることを提唱し、実践した近代都市としてあるべき公園都市の実現であったのです。歴史学者ギデオンの解説に依れば、オースマンの考え方は、１９世紀末のバナキュラー（土着的）な歴史文化を人びとが享受できるように、都市を市民の憩いと交流の場に返さなければならないという考えです。その後、オースマンの考え方は、ハワードのガーデンシティの近代都市計画の考えとなって体系化され、都市づくりに導入されることになります。それを決定的にしたのが、リーバーによるポートサンライトではないかという気がします。

ニューアーバニズムと「三種の神器」
今回の研修ツアーの具体的な目標は、住宅購入者に「資産価値を高めることのできる住宅地経営をするためにどのような取り組みをしなければならないかを、１００年の歴史的なタイムスリップしてみることで考えてもらうことにありました。ＨＩＣＰＭの約２０年の活動を通して、優れた住宅地を計画し、築造し、そこに居住者が住宅を取得することで資産形成を可能にするメカニズムがほぼ確認できました。その結果、日本国内でも実践できる知識と技術を行使できる環境が形成されるようになってきました。それは、一言で言えば、先月ＨＩＣＰＭで纏め出版した「三種の神器」による「サスティナブルコミュニティの実現」（ＨＩＣＰＭ発行￥１，５００）に取りまとめられた内容です。
その骨子は、次のようなことを基本にしています。
まず「誰に対しての住環境を造ろうとするのか」、「対象者の年間所得はいくらで、その２．５倍以下の住宅ローンで住宅を供給するためにはどうしたらよいか」
次に、「居住者がその住宅地をわが街、我が家と考えて、主体的に環境の担い手になるためには、どのような理念と取り組みが必要とするのか」
そして、住宅購入者がいざというときに、「その住宅が住宅購入者に対して、常に購入時の購買価格以上の資産価値を維持向上するためには、どのような管理のシステムが必要か」

日本は果たして民主国家でしょうか
住環境は人類の発生とともに形成され、人類が滅亡するまで継続するものです。その中には大きな成功をし、住宅購入者を幸せにしてきた住宅地がある一方、住宅を購入したためにローン破産に追い込まれ、ローン事故はたくさんの住宅購入者を自殺に追い詰めました。東日本大震災のように大きな自然災害にあった場合、日本以外の国であれば、住宅不動産を失った人に住宅ローンだけが残り、住宅を手に入れようとすれば２重ローンを組まなければならないということはありません、２重債務に苦しまなければ住宅取得ができない国は日本以外にありません。欧米では、住宅を失えば、住宅ローンも消滅しているのです。
日本も文化国家であるというのならば、政治家はもとより学識経験者と自認する人は、すくなくとも東日本大震災で住宅を奪われた人の住宅ローンは、政治の力により銀行債務は帖消しにすべきです。そのうえで、金融機関への助成を考えたらよいのです。主権在民の国家と口で言いながら、真面目に納税義務を果たしてきた国民に対して、国民が財産を奪われたことに対して、憲法という国家と国民との間の社会契約で国民に保障した約束を、国家が履行しないでよいという理由はありません。

ＨＩＣＰＭの基本的な取り組の姿勢
日本では住宅産業が世界に例を見ない程成長し、大きな利益を上げました。官僚たちは、民間住宅産業及び外郭団体に不正な方法で巨額な利潤を得させた「詐欺幇助」の利益配分を、官僚ＯＢの多数雇用を強要する方法で、その分け前に与っています。販売価格に対して実際の原価が４０％でしかない住宅に、住宅金融公庫が業者の言いなりの金融を実施してきました。住宅金融公庫が、住宅産業の言いなりの不正な融資を半世紀も続けて、住宅産業は不当な巨額利潤を手にし、急成長をしただけです。その陰では、国民は例外なく、住宅取得で資産を失い、多くの人が、ローン破産や自殺に追い込まれてきました。
住宅性能のどれ一つとして、その性能を価格で表示することができません。それにもかかわらず、「高い住宅性能表示されたものは価値が高いから、高額な販売ができる」と御用学者を動員して宣伝してきました。住宅産業界は「性能表示制度」を利用し、護送船団方式で、国民に住宅の詐欺価格販売をしてきたのです。性能は、使用価値（効用）であって、価格であらわされる経済的な価値ではありません。
日本国以外の国の多くでは、金融機関が資本主義的合理性を発揮し、モーゲージにより住宅の現在及び将来の融資期間内の住宅の取引価格の評価をし、住宅ローンを実施してきました。住宅産業は資本主義社会の土俵のうえで「等価交換」をしてきました。
ＨＩＣＰＭは日本国憲法を信頼し、資本主義制度をベースにした法治国の実現を目指して、不正を厳しく批判するとともに、世界の資本主義工業先進国の理論と実践を、「実現している優れた事例の必然性」学び、それを日本国内で実現することに取り組んできました。

今回の調査の成果
今回は英国とドイツで１９世紀末から２０世紀初めの現在に「ニューアーバニズム」のモデルとなった住宅地経営の事例を中心に７事例と、最近の都市環境形成技術と歴史文化を街造りに生かした事例を３例、合計１０例を調査検討することができました。
その中で、今回特に関心をもって調査したことは、ＨＩＣＰＭが現在推進しているリースホールドによる街づくりと、リースホールドからフリーホールドへと移行している英国の住宅地から、その制度上の有効となる制度の適用上の境界条件を見つけることでした。住宅の資産価値が急激に上昇している住宅地においては、キャピタルゲインをより完璧に手に入れようと、リースホールドからフリーホ―ルドヘの激しい移行が見られますが、それが住宅地家環境管理に放置できない問題を内蔵し始めていることを発見することができました。これらの問題は、今後さらに追跡調査をする必要があると考えます。

これからの取り組み
ＨＩＣＰＭがこの数年「月例セミナー」をとおして取り組んできた「三種の神器」と「ＣＭ」教育は、日本の不動産産業がこれまでの政府の言う「建設サービス業」という詐欺産業ではなく、世界の不動産産業同様、不動産製造業に立ち返って、その産業に必要な知識、技術を学び実践することをしない限り、未来はないと痛感してきました。不動産製造業は、土地の加工業であり、その利益の最大化は生産性の工場を措いてなく、１戸の住宅を造ることで大きな利益を上げるのではなく、生産性を上げて期間当たり粗利と、職人の期間当たり賃金の最大化を追求することでなければなりません。そこで今回の研修旅行で学んだことも追加して、今後月例セミナーの充実と派遣セミナー、企業へのコンサルタント、事業支援を強化する予定です。

（ＮＰＯ法人　住宅生産生研究会　理事長　戸谷　英世）

７月７日からGKK-HICPMの英国・ドイツの住宅ツアーで出かけます。

それに先立ち７月３―４日米国からの東日本震災支援調査団と同行した際の調査報告をします。

日米合同事前調査ミッション、東日本大震災調査中間報告２２．０７．０５

第１．現地視察の状況報告とその善後策検討について

１．強大な津波圧力を受けた地域：岩手県

岩手県釜石から大槌沿岸の高潮災害は、入り江地域にめがけて海中から地盤へ押し上げる３０メートルを超す高潮により、大きな船を陸地内部に押し流しただけではなく、４階の建ての建築物群を完全に破壊するものであった。

木造住宅は、基礎のアンカーボルトから引きちぎられ、建築構造耐力では如何ともし難いものであった。被災地の中央にあった駅舎は、全く建築物の姿は消え、枕木が崩れ、ホーム内の鉄道はゆがみ、線路は半ば土に埋もれている。海岸から何百メートルも内陸の傾斜面に建っている住宅まで津波の圧力で破壊されてしまっている。このような現象は、津波が大きな圧力を持って襲ったところは、全て破壊の対象になるということで、建築物を構造耐力的に強化しても有効な対策にはなり得ないことを示している。

被災地域全体の破壊ごみは粗方（あらかた）清掃されているが、津波被害の巨大さ、残酷さは、４ヶ月を経過した現在、なお、「恐ろしさを伝えてくれる状態」であった。この現場に立つと、絶望と無力感に押しつぶされてしまう。

この状態を前にすると、津波の力に対する脅威から、この地は危険であるので、「津波の襲来を前提にしては、利用は出来ない」という印象を持たされる。それでは、「この地域は放棄するのか」という疑問を問い直すとき、これまでこの地にしっかりした経済活動をした「町が存在していたこと」を見せ付けてくれる建築物の残骸があり、それらは、この「土地の持つ経済的なポテンシャルの大きさ」を、逆に、より強力に訴えてくる。

それからの結論は、この地での経済的産業ポテンシャルを、「是が非でも活かさなければならない」ということである。この相対立する結論は、国民のある条件の中の選択の問題で、絶対的な優劣の問題ではない。

２．現地視察から得られた各種の知見

以下、断片的ではあるが、これまで提起された対策や考え方と現地調査の中で感じられた諸問題を列挙する。

（１）   この地域に大きな津波対策の防潮堤を造り、その機能を果たす建築物を建築する案も検討されている。しかし、現地においてそれらをイメージすることは、津波で破壊された都市が受けた津波の圧力を考えた場合、よほど強大な人工工作物であっても、当地を襲った津波に対しては、その有効性がないとしか感じられない。それを可能にする工作物は、経済的には、ほとんど合理性を持たない。

（２）   地盤を盛り上げてこの土地の再利用を考えようとしても、「この地域全体を３０メートルかさ上げする」こと自体が、土地利用上、合理的ではない。機能上も不合理と思われるような方法による都市の再建にたいする実現可能性は、土地利用の観点からも、都市開発事業の「開発の経済性」からも見当たらない。

（３）   最も合理的であると考えられることは、再度、津波が来たときには、「破壊されることを前提として、安全避難を考えた土地利用を計画すること」である。そのためには、早期に津波情報をキャッチし、早期非難を開始する街づくりである。この場合にも、津波の規模によって安全である場合もあるから、基本的な対応として、小さな津波に対してはより安全であるが、巨大津波の場合には、都市全体を放棄することを前提とした都市再建が考えられる。

（４）   現在、この地域の利用を避けた高台に、震災応急仮設住宅が建設されている。しかしこの種の事業こそ、仮設か恒久化の議論の延長線上の議論の一部として考えるべきものである。現在の仮設住宅は、長期的な災害の再発に耐えるという理由で高地に建設されている。しかし、仮設を長期的視点で建てる論理的合理性はない。恒久住宅として低地区を利用せず、高地に仮設住宅を建設する選択は「仮設住宅の建設」と「恒久的住宅利用」という論理は、それ自体矛盾している。

（５）   堤防の決壊という事態があって、現在も危険であるという説明もあった。しかし、危険な箇所は、応急手当をして仮設住宅用地に利用することで足り、仮設住宅を恒久的利用と混同させなければならない理由はない。

（６）   「応急仮設を生活基盤との関係を無視した立地条件」の下で、一律基準で仮設住宅を建築することは、一見、経済合理性があるように説明されているが、実際上は合理性はない。この地に「土地との生活のつながりのない集団居住地域を造ること」は、明らかに間違っていることは現地の応急仮設住宅を見れば、税金の「ムダ使い」（その説明は求められればいくらでもすることができる）である。被災地で税金を使う口実で、地元の建設業者に仕事を作っているとしか思えない事業を災害対策とは言わない。

（７）   現在建てられている応急仮設住宅は、日本の住宅政策をそのまま踏襲したものである。それは、「恒久的な住宅に必要とされている高い恒久住宅性能」の住宅を、「仮設用の応急性能しか持たない明らかに耐久性能が２年程度の弱い木杭の上に建設する」といった「矛盾する言い訳を適当に繋いだ住宅」が建設されている。

（８）   住宅地の計画は、犯罪者収容施設として造られたアウシュビッツの収容所より貧しい街並み環境である。２年間という時間を設定しながら、実際にこの住宅は当地の経済復興を考えた場合、経済復興に対応しない失業者が、１０年以上利用されざるを得ないという現実的な評価を加味すると、本仮設住宅は、恒久的な貧民窟にしかならない。

（９）   仮設住宅地が、近い将来に貧民窟にならないために、そこには人間の住生活文化を育む環境こそ整備されなければならない。それにも拘らず、よく言って「兵舎」、悪く言えば、「ホームレスの収容所」同然の非人間的な収容所の街並み計画によって立てられていることは、罹災者の生活を考えたとき、日常的に収容者の気力を失わせ、貧困を拡大再生産する環境形勢という悪循環になる惧れがある。

仮設住宅用敷地は、「休耕田」を利用し、そこの応急住宅利用を正当化している。            しかし、一方で海水が潅水して利用を放棄、又は、再利用できない農地が多数は    生まれているとき、そのまま農地を潰してよいのか。特に応急仮設住宅居住者が、              所得が少なく、自給自足生活をしなければならないという政策的な観点で罹　　　　              災者の食糧問題を考えると適正とは考えられない。

応急仮設住宅居住者の生活に対する長期展望をもたず、目先の住宅供給しか考え

ず、しかも被災住民のためにならない。拙速的で、長期的食糧政策という視点を              持たない農地の恒久的放棄は、果たして農業政策として、適正な選択なのかとい    う疑問は消すことができない。

（10）　この地での経済及び住民の生活再建までの年月が長期にわたることを考えた場合、          居住者がその食糧を自給し、生活費を抑える生活を可能にする環境を作らない       限り、仮設住宅地は近未来には失業者の掃き溜めのような形になり、貧困              の温床となることは必至である。

３．静かな津波を受けた地域：宮城県

仙台空港から松島湾周辺に関し、海岸と並行して走っている高速自動車道路は、その左右で津波被害が明確に分断されているという意味で、高速道路が津波の防御に寄与したことは明白である。しかし、それより湾岸部分を走る鉄道等によっては効果がなかったことは、今回の津波の圧力が、高速道路のあたりで力を失って防御できたということで、高速道路がより沿岸部の近くを走っていたら、高速道路自体が被害を受けていた可能性も否定できない。高速道路を津波に対して安全な施設と評価するか、高速道路への津波の圧力の弱まった限界点と考えるか、この現象をどのように分析するかは、今後の対策を立てるうえで重要である。

空港自体は、既に、米軍の協力により復旧が終わり、仮設事務所や、仮設トイレなどの仮設施設で国内便は就航している。この空港に関し、一部の自衛隊飛行機以外の航空機は、地震発生後離陸させ、航空機被害はなかったということであったことは、津波発生後においても避難することができることを証明した。このことは、津波に対して、それを水際で防御する対策をしなくても、一定の犠牲を被っても、「費用対効果のある投資」の観点を考慮するという選択肢が、復興対策で取り入れられることを示した重要参考事例である。

松島湾周辺に関しては、水深は2メートル程度で（１階部分まで水没）、松島湾の３００余の小島が津波圧力を吸収し、水位が緩やかに上昇したため、建築物は水圧を短期に衝撃的に受けることがなかった。そのために、建築物被害はほとんど発生しなかった。このような地域に対する津波対策としては、水際に「巨大堤防を建設し津波を防除する方法」もあるかもしれないが、一時的に津波を受け入れておくという対応策もあるのではないか。特に、松島湾の景観を考えると、その種の対策は明らかに受け入れられないし、費用対効果という観点でも望ましい対策ということはできない。このような仙台空港から松島湾沿岸の被害状況を視察した調査の結論としては、以下のようなことを検討することが必要と考えられる。

４．多様な津波想定と多様な対応

津波に対しては、同じ津波を受けてもその被害の状況は、津波の圧力、地形と海岸からの距離により非常に違っているため、一律の対策を取ることは、無駄な投資となる危険性が高い。「津波の大きさとそれを被る地域地区の状況」、「それらに対応した被害」の分析をしっかりしないと的確な対応はできない。基本的には津波想定に関し、その周期と大きさとを含めて多様な段階ごとの対応として考え、そこには「絶対安全という条件」は存在しない、ということが対策の基本にされなければならない。

その中で、如何なる津波に対しても災害を被らない「絶対安全」対策は、津波自体の上限を想定することができないために、そのような対策自体が存在しないということである。津波対策は、たとえば、「１００年周期までを防御対策とし、それを超えるものは、避難を中心に考えるといった津波規模に対応する対策とする」という原則を立てる必要がある。

津波に対する今後の取り組み以上に重視されなければならないことは、津波被害者対策である。日本国に置いて国家と国民との社会契約は憲法である。国民は納税義務を果たし、国家が国民の生活を守ってくれると信じてきた。国家も国民も予想しなかった津波被害であったが、それに対して、国家は憲法で国民に保障した健康で文化的な生活や私有財産の保護をやるべき義務はある。

国家は、先ず、それを財産が失われた被災者に対して、財産を手に入れるために借金（住宅ローン）をなくす政策を採らなければいけない。もし、被災者にローンの対象となった不動産が失われてにもかかわらず、債務だけを負い続けさせようとする国家の政策は、憲法違反（社会契約不履行）である。政府が平気な顔をして「２重ローン」の問題に対する対策を協議するという対応事態が間違っている。

欧米ならば、モーゲージローンであるため、住宅が消滅すれば住宅ローンも消滅する。罹災者に対してそのローン債務は、一元的に金融機関が負うべきとし、金融機関対策はその後の問題として対応するべきで、先ず納税者である国民（主権者）を救済するようにしなければならない。東日本大震災に対する対応は、松本復興大臣の退任同様、とりあえず、問題の矛先を変えるだけで、政府は何をやろうとしているか、政府が国家の責任をどのように考えているか、すべて分からないことに震災対策は象徴されている。