NPO法人　住宅生産性研究会が過去１２年間にわたって取り組んできた欧米の住宅により資産形成を実現することのできる「住宅地経営管理」手法を、わが国で実践してきた事業を調査して、その計画理論、計画技法の紹介と、そのわが国での実践の成果について、パワーポイントの映像に解説を加え出版した技術書である。

「サスティナブルコミュニティの実現」（サステイナブルコミュニティ研究会著、編集、住宅生産性研究会発行）

全４８ページカラー簡易印刷、定価１５００円、

（右側図：表紙、上段が写真で、下段が解説）

全国各地の工務店が実践してきた事例１０余と、その計画理論、計画技術、計画手法についての解説で、「超長期優良住宅地経営管理マニュアル（定価１５，０００円）のわかりやすい解説書」という性格の本である。

目次

１.「サスティナブルコミュニティの実現」

２.これからのホームビルダー

３サスティナブルハウスの４原則

４.サステイナブルハウスの推進

５．アフォーダブルの３つの手法による実現

６.アフォーダブル：土地活用（リースホールドと日本の定期借地権制度）

７アフォーダブル：建築費のコストダウンCMとその３つの要素（コストコントロール、スケジューリング、トータルクヲリティマネジメント）

８.アフォーダブルエンベロップの最小限化

９.バリュアブル：住宅の資産形成を守る「三種の神器」

１０．バリュアブル「住宅地経営管理」と「三種の神器」

１１．バリュアブル「ニューアーバニズムの３つの源泉（サスティナブルコミュニティ、TND,ビレッジホーム）

１２、バリュアブル「ビレッジホームからセレブレイション」

１３.バリュアブル：ニューアーバニズムのTNDの系譜）

１４．バリュアブル：ニューアーバニズム（日本における開発地事例）

１５．バリュアブル：住宅資産価値が維持される家（洋風住宅）

１６．バリュアブル：住宅の資産価値が維持される家（和風住宅）

１７．フレキシブル：ライフスタイルの変化に対応できる家

１８グリーン：安全、健康、資源の保存、経済的で無駄がない

１９、グリーン：ビオトープを取り入れたエコロジカルタウン

２０．サスティナブルコミュニティミュにtィの歩み／サスティナブルコミュニティ実現のための関係図書

２１．サステイナブルコミュニテイの歩み

２２．住宅生産性研究会の取り組みの歩み

２３．ガーデンテラス泊山崎：アサヒグローバル株式会社

２４．ガーデンテラス泊山崎：コートハウス（住む人の心が集まるビオトープの町）

２５．ガーデンテラス泊山崎：プロジェクトのコンセプト：ライトの４原則

２６．ガーデンテラス泊山崎：住環境を買う：住宅と土地は一体不可分

２７、ガーデンフル：リースホールドによるコモングリーンを囲む６戸の住宅

２８．ガーデンヒル：「三種の神器」

２９．ガーデンヒル：コートヤードハウジング

３０．ガーデンヒル：顧問ガーデンの空間デザイン

31．ガーデンヒル：ジョージアン様式：ブリック住宅

32．日本で始めてのサステイナブルハウスの実験住宅プロジェクト

33．市販第一号のサステイナブルハウス：株式会社ウイングホーム

34．東宮花の盛りーグラチア：株式会社アービスホーム

３５．東宮花の森ーグラチア（区画整理区域での実践）

36．東宮花の宮ーグラチア（TND:人間の絆を育てる）

37．エドモントンハウスによるの街造り：高杉建設

38．エドモントンハウスによる街造り：コストカットへのチャレンジ）

39．エルトラッド：東名ホームズ（リースホールドによる高級賃貸住宅地経営）

40．武笠ガーデン：ロッキー住宅（100年定期借地権つき住宅）

41．武笠ガーデンハウス：ロッキー住宅：デザインガイドライン

42．武笠ガーデンハウス：レンガを使ったサスティナブルハウス

43．神戸ガーデンハウス：ハイランド（クラフツマンにこだわった住宅

44．神戸ガーデンハウス：ハイランド（地場に根を張った街並み形成）

45．「荻浦ガーデンサバーブ」：（株）大建（住宅による資産形成の実現）

46．「荻浦ガーデンサバーブ」：（株）大建（年収の3倍以内で購入できる住宅価格）

47．「荻浦ガーデンサバーブ」：（株）大建（リースホールド、アタッチドハウスによるアフォーダブルハウスの実現）

48．「荻浦ガーデンサバーブ」：（株）大建（人工地盤、ビオトープ、太陽光発電等最新技術をシステムの集合体

都市開発と私の個人史
私は建設省に入省してから、当時日本の最先端として都市開発を推進してきた日本住宅公団の技術者から団地開発の近隣住区理論と実践を学び、全国の市町に区画整理事業との合併事業を含む住宅地区改良事業（スラムクリアランス）での再開発（札幌：光星、広島：元町、京都：崇仁、下関；竹崎、神戸：番町、大阪：愛隣、東京：堤方等）を、国庫補助事業の指導を通して全国１００弱の改良地区で実践したことに始まります。

インドネシアで３年間、日本住宅公団で検証された「施設計画論」を、日本住宅公団から派遣された石黒さん（高蔵寺ニュータウンの設計者：津端さん、つくばニュータウンの設計者：土肥さんの系列の経験を継承した設計者で、つくばニュータウンでがんばっていた）を中心に、建設省から派遣された長谷川さんと私が協力して、インドネシアの状況に読み替えて適用する大規模住宅団地開発計画に参加しました。

また、宅地開発公団と日本住宅公団との合併後の住宅都市整備公団で、創設以降５年間都市開発調査課長として合併公団の矛盾した事業手法の間で、都市計画に関し住宅都市公団がやってきたことと並んで世界の住宅地開発を調査研究する立場にありました。この時代に、英国の過去から現在までの住宅地開発を体系的に学ぶことができました。

その間、日本の都市開発を直接推進する立場で住宅地を計画し、建設し、それらはものづくりに偏重していることを感じてきました。そこでは都市の生活文化を創造するのではなく、住宅の量的供給中心に開発の目的がおかれてきた間違った開発のやり方であると感じていました。そこで私が実際に取り組んだ事業は、既存の計画理論や計画基準に適合しない前例に縛られないで、そこで生活している人びとの絆を育てることや、社会・経済的利益を優先して、敷地条件に合わせて「住宅棟北面配置」、「中廊下住宅」、「低層高密度開発」などの事業をしてきました。

HICPMの街づくりの取り組み
「住宅を取得することにより国民が資産を失い、不幸になっている」日本に比べ、欧米工業先進国では、「住宅を取得することで、住宅が経済的な後ろ盾となり、生活の基盤が守られている」ことを再確認し、住宅生産生研究会を設立し、欧米で実現している必然的理由を発見して、それを日本の住宅産業に技術移転をしようと考えました。

そこで１５年ほど前（１９９５年）、プラザ合意後の輸入住宅促進で米国の日本への関心が高まったころペンシルベニア大学MBA資格のある千田さんと一緒になり、HICPMの事務局長を担当してもらい、そのコミュニケーション技術を生かし、NAHBとの外交をしてくれることになりました。そこに、私の著書を読んで住宅問題の関心を高めいた近藤鉄夫元大臣が、一緒にHICPMの運動をすることになり、急遽、理事長に就任してもらい、NAHB（全米ホームビルダー協会）と相互協力協定を締結することになりました。

HICPMが技術移転を受ける直接の対象としては、世界最大の住宅産業規模と、多様な需要層に対した多様な取り組みを創造的に実施してきた米国から学ぶことが、最も分かりやすく、優れた技術移転を可能にできると考えました。
米国では「住宅を取得することは、長期預金をするよりも有利な資産形成の方法」であるという現実を見せつけられて、「資産形成のできる住宅はどのような条件にある住宅か」ということを研究することになりました。
その鍵は、米国の住宅金融が住宅の資産（不動産）評価をベースに行っていること（モーゲージ：住宅ローンはローン借受人が返済不能になることを条件に，差し押さえた住宅が一般の住宅市場で売却できる際の売却益を上限にしてしか融資しないという金融）にあり、その住宅資産は、住宅地経営にその鍵があるということが分かりました。

TNDとサステイナブルコミュニティー
米国において、１９８０年代が大きな時代の転機となり、ニューアーバニズムによる住宅地経営がなされていない住宅地の住宅は、資産価値を維持向上することができないことを見せつけられました。
HICPMの取り組みは、住宅の資産価値を維持向上するためには、TNDが米国で受け入れられた社会経済関係を背景にしたメカニズムを勉強し、それをわが国に技術移転することをしなければいけないと考えるようになりました。
DPZ（アンドレス･ドゥアーニー、エリザベス・プラター・ザイバーグ建築家夫妻）によるTND(伝統的近隣住区開発)の理論と実際（シーサイド、ケントランド、ウインザー、ハーバーランド、セレブレーション）やピーターカルソープによるサスティナブルコミュニティの理論を書籍で学び、実際（ラグナーウエスト、ノースウエストランディング、ザクロッシング）等の開発現場を多数見学して回りました。その結論は、現代でも人びとが生活したくなるような過去の人類の優れた住宅地の計画理論とその実績を学び、それを現代の社会経済環境に生かしたものであることが分かりました。それらの調査研究成果はHICPMビルダーズマガジンに掲載してきたほか、「アメリカの住宅地開発」（学芸出版）のほか、HICPM作成の「米国における最新住宅地開発」「米国における伝統的近隣住区開発（TND）」、「住宅地開発のデザインガイドライン」等として利用可能な資料として纏められています。

ニューアーバニズムに基づく住宅地計画
第２次世界大戦終了後、世界の先進工業国の経済は右肩上がりを基調に成長し、都市はその内部で処理できない問題を郊外へスプロールしていくことで解決してきました。
しかし、それは問題の正しい解決ではなく、内部問題を外部化させただけで、環境・安全・経済・社会問題（「都市内部の空洞化」と「郊外住宅のセキュリテイの悪化」及び都市の自然環境の悪化）の破綻という付けを市民にもたらす結果になりました。ニューアーバニズムの計画理論は、ハワードが、過去の住宅地経営の経験を総括して、近代社会でその経験を計画理論・都市経営理論として纏めたガーデンシティ理論の中で明らかにした基本を、「重厚長大産業から、軽薄短小産業へ」という現代社会の中に読み替えて理論化したものであることが分かりました。

私が中央政府の技術官僚や、住都公団の計画技術管理職として疑問に思っていたことを、米国における戦後の住宅地開発の見直しは、分かりやすい形で、日本の都市開発の欠陥を明らかにする結果になりました。米国で取り組まれた新しい都市開発は、そこで対象にされる人のライフスタイルを生かし、経済力と生活ニーズに応える街づくりとして取り組まれなければならないという当然の前提に立つ街づくりでした。
生活者のライフスタイルが見えない住宅地や、家計支出から逸脱した住宅を建設して住宅ローン返済のために生活が破壊されるような住宅など、住宅地開発としては問題外の開発です。ニューアーバニズムとは、ハワードの住宅地経営論に戻れということであったのです。その調査研究の成果は、できるだけ多くの人達に知らせるべく、「アメリカの住宅地開発」（学芸出版）及び「アメリカの住宅生産」（住まいの図書館）として公刊されています。

サスティナブルハウスから街並み景観作りによる住宅地開発
HICPMは、１９９９年に常滑（愛知県）で名古屋国際木工機械展に合わせて「サステイナブルハウス」事業として実施しましたが、不十分な結果しか実現できませんでした。その後、浅井（滋賀県長浜）で最初の３次元の街並み計画を取り入れた住宅地計画が実施されましたが、この計画はモデルホームとしてサスティナブルハウスを建設したところで、開発計画とモデルホームは高い評価を受けたにも拘らず、事業主が計画を中断して、計画は実現しませんでした。

東宮花の森グラチア
その後、宮崎県でHICPMの会員であるアービスホームがニッポ（旧日本土地開発）の大規模区画整理開発地で、その一部に日本で初めて三次元で街並み計画をした開発「東宮花の森：グラチア」が実現しました。この計画は谷口さん（アービスホーム社長）がサウスキャロライナの多くのTNDプロジェクトを見学し、それに倣った事業をしようと考えました。新しいTNDの考え方を事業計画に取り入れるため、HICPMとカナダのトレードワークスが依頼を請け、そこで纏めた基本計画で実施しました。

この事業は基本計画面でもサスティナブルハウスで追及したCMによる高生産性を実現し、アービスホームに高い利潤を齎しました。現在、既に建設後１０年経過していますが、この開発地はニッポの東宮花の森の中で最も美しい住宅地に育っています。当初ニッポの住宅地は非常に売れ足の悪い住宅地でしたが、グラチアを見て「すばらしい住宅地が出来る」と考えた人達は、土地を購入し、自分の思いをこめて住宅を建築しました。しかし、そこでできた住宅は以前の貧しい住宅地にしかなりませんでした。グラチアがTNDの考え方で実施したことは、この住宅地に住む人が協力して「セットバック」、「アースカラーの中からの色彩の選択」といった共通のルールを守って「人の和（絆）による環境形成をした「相乗効果の発揮できる」街並み景観を築いたことにあります。その結果、経年するにつれ人びとの絆の強まりが町を熟成させてきました。

ランドロードの利益を中心においたムカサガーデン
１００年定期借地権事業としてレンガによる住宅を建設していたロッキーハウス（大熊社長：税理士）は、新しい住宅地を提供していました。この事業を見て、私は英国のランドロードによる街づくりと共通したものを感じ、大熊さんに英国のハワードによるレッチワースガーデンシティを見学するようにお勧めしました。英国のリースホールドで造られた住宅地のレンガによる住宅を大熊さん以下事業関係者がご覧になって、私がお話していることが現実の住宅地開発で行われていることを確信されたようでした。

そこでムカサガーデンのマスタープランの作成の協力を依頼され、これまでの浅井の住宅地計画の経験から、HICPMで取りまとめたサスティナブルハウスを基本とした計画条件をカナダのトレードワークスの協力を得て纏めることにしました。その計画は期待通りの内容になっていましたが、当時定期借地事業に対して住宅ローンがつかないということもあり、大熊さんのほうでは事業を進めたくても進められないという時期が続きました。また、開発許可の関係で、行政がこの地区の開発に便乗して地域の連絡道路を造らせようとしたことも事業を妨害していました。

結局、カナダで作成されたマスタープランはそのとおり利用されないで、全体のイメージを参考にしたというだけになってしまいました。モデルホームの設計もカナダでなされたのですが、総て使われないままで、ロッキーホームで実施設計を行って実現しました。しかし、この計画はレンガの使い方は、これまでの「レンガタイルの使い方」ではなく、「レンガとしてのデザインをした」ことで大きな成功を齎しました。セットバックをすることで大きなみどりの道路空間に街並みを構成することになった住宅は、同じ窓を同じリズムで使った結果、全体の街並みが「街並み（ストリートスケープ）は唄（ポエム）である」という言葉のとおり、相乗効果を発揮することが出来たことにあります。

工藤建設によるガーデンヒルズ
この事業に啓発されて、横浜の工藤建設がレンガによる英国のコートハウスをイメージした１００年的借地権事業が実施されました。この事業は「マークスプリング」の設計者HICPM理事の渋谷理事がデザインを提案し、ムカサガーデンを推進したHICPMの大熊監事の指導で１００年定期借地権事業に倣って進められました。レンガに関しては、黒瀬さんの指導によるレンガのデザインが採り入れられました。HICPMに対しては長期優良モデル事業にするためのシステムの支援を求められ、「三種の神器」のシステムを提案に取り入れてもらいました。（結果として第１回長期優良モデル事業の街並み部門で採択されました）
この事業は計画面では、TNDの考え方を取り入れたものですが、ニューアーバニズムの計画理論どおり実践したものではありませんし、リースホールドによる住宅地経営としても、「三種の神器」自体も、工藤建設内部の諸事情で、実行段階でHICPMが指導した基本とはかなりずれたものになっています。

ニューアーバニズムによる日本最初の事業:泊山崎ガーデンテラス
この計画をさらに飛躍的に進めた事業が四日市市のアサヒグローバル（久保川社長）による「泊山崎ガーデンテラス」です。久保川さんとは、フロリダにあるTNDのメッカとも言うべきシーサイドを一緒に訪問し、その計画理論もよく理解しておられたということで、コンサルタントとして取りまとめたHICPMの欧米の経験を下にした提案を基本的に守って事業に取り組んでくださいました。
その計画は、目下、約半分の住宅が完成又は工事中になり、全体のイメージを十分想像できる段階になっています。この住宅地を訪問した人は異口同音にこの開発規模（約３０００平方メートル）で、このような開発許可基準の８倍もある（８００平方メートル）ビオトープ（水の流れる自然公園）のある住宅地に驚きの声を上げています。久保川さんは、全体が完成するまでは公式な見学会は行わないといっておられますが、私はできるかぎり多くの人達にこの開発を見学し、ニューアーバニズムによる計画を「三種の神器」の住宅地経営管理の技術で実践してもらいたいと願っています。

自動車を見ることのない住宅地の前面には各住宅が夫々の個性を生かしたガーデニングの競演した公園が広がり、そこでは水が流れ蛍が舞い、花が咲き乱れることになります。幅１５メートル長さ５０メートルを超すこの公園は、総ての住宅居住者の誇りにすることの出来る宝で、個人の力では得られない住環境となっています。

ビオトープを採り入れた英国型リースホールドによる荻の浦ガーデンサバーブ

この開発で取り組めなかった問題を含んで、本格的なリースホールドによる「三種の神器」を生かした取り組みを、今福岡県の大建（松尾社長）の元で取り組んでもらっています。松尾社長には、居住者の資産となる住宅を居住者の家計支出の範囲で供給することがなければ工務店としての意味はないと考えて、そのモデルとなる英国、米国、ドイツなどをわたくしと一緒に見学してもらいました。そのうえで、HICPMの過去の取り組みを考えたうえで、目下大建の顧問として事業支援をすることに合意し、事業計画は双方が完全に了解しあう内容の事業をするという年間契約を締結しました。
目下、わたくしはこのプロジェクトを自分自身の事業と考えて、大建の松尾社長以下社員の皆さんと同じ船に乗ったつもりで実現に尽力しています。
既に計画の基本方針はまとまり、開発許可を得たという段階で、年内に着工という運びにあります。この計画に関し、HICPMホームページで紹介したいと思っています。

売買差益の生まれる住宅を実現する住宅地経営:｢三種の神器｣を使った住宅地経営

特定非営利活動法人住宅生産性研究会は創設以来、住宅取得者が住宅を取得することで長期預金以上の資産形成ができている欧米工業先進国の｢常識｣を日本国に置いて実現すべく、欧米の住宅産業で生まれ育った技術を日本の環境に置き換え、読み替えて適応する取り組みを実施してきた。その成果が遅々としてすすんでいなかったが、最近になって幾つかの事例でその効果が発揮されてきた。以下最近の事例から順に過去に遡って紹介する。

最も新しい事例は、標題に掲げた国土交通省が進めている第１回長期優良住宅に基づくモデル事業まちづくり部門で選定された二つの事例である。

１．アサヒグローバル株式会社｢泊山崎ガーデンテラス」

日本で最初に｢ニューアーバニズム｣による計画手法で取り纏められた事例で、目下工事中のプロジェクトである。このプロジェクトは第１回表記モデル事業まちづくり部門で審査員から絶賛された事業であると報告されている。

ＨＩＣＰＭは、コンサルタントとしての初めての契約を締結し、前年までハウジングアンドコミュニテイ財団で８年間に渡って欧米の資産形成できる住宅地経営のあり方を調査研究してきたが、その成果を日本の状況に置き換えて実践した最初の事例である。コミュニティの実践例は、約１５０年に亘る主として英国と米国の住宅地経営の歴史を踏まえた経験と技術を、四日市の事例に適合するように読み替えて実践したものである。

１．環境と公園(住宅地は全体が一つの有機体である）

この住宅地の中央部に小川の流れる公園があり、そこに桜の大樹が植えられている。その南側にアプローチの道路約１００平方メートルがあり、三重県が開発許可制度に違反して開発地の３%に相当する土地を公園として移管せよ、といって取り上げた土地である。その処分が都市計画法に違反していることの議論は此処での説明の目的ではない。現行の開発許可で実現されている住宅地開発で求められている公園の大きさがどの程度のものであるかということを知ってもらうためにこの問題を取りあげた。通常の開発では、この程度の開発ではこの程度の公園を｢宅地として処分できない場所」に造り、開発許可の制限を満たしたことにしている。それ以上の公園は造ろうとしない。

しかし、この計画では、中央に幅約５０メートル奥行き約１５メートル、面積７００平方メートルの公園が造られている。開発許可で求めている公園面積の７倍もの広さの公園である。そこにはこの敷地全体に降った雨と、当初の提案ではこの住宅地で使用した雑排水のすべてを循環させる小川が作られている。（現在は雨水と水道水とが循環されている）このビオトープ環境の構成要素として住戸前面にある各歩行者用のとおりにはそれぞれの個性ある花木６１本植えられている。面積約３０００平方メートルの敷地（１戸当たり平均１５０平方メートル）に７００平方メートルの小川が流れるビオトープのある住宅地はわが国にかつて前例がない。

２．道路と生活(道路を公共に移管せず住宅として経営管理する重要性)

現在世界の住宅地開発では、自動車を使わないでよい住宅地開発や都市生活が計画されている。人びとの絆を大切にするまちづくりでは、徒歩での生活を大切にしなければならない。この開発では、自動車を住宅地の外周に設けたバックアレー（裏道）に配置し、そこからビルトインガラージかパーキングに入れることにし、住宅の前面は公園に面した徒歩の空間としている。実はこの周辺道路は開発許可の関係で計画を義務付けられているものであるが、都市計画法上では、幅員４ｍの建築基準法による位置指定道路を先に築造しておけばそれで足りるものである。（都市計画法施行令第２５条第２号ただし書き、同施行規則第２０条の２）。しかし、三重県は都市計画法に違反して、開発地の取り付け道路自体が｢２項道路｣であるにも拘らず、幅員６ｍ以上の開発道路を築造せよといった法律違反の処分をした挙句、その道路を不当にも公共団体に管理移管せよといって取り上げてしまった。公園の場合、同様、財産の無償剥奪である（憲法第２９条違反）。この幅員６ｍを強要された条件を受け入れて道路を築造しても、その管理移管をすることがなければ、この住宅地を経営管理する住宅地経営管理協会（ＨＯＡ）がその管理下で、道路をパーキングのできる道路として管理することができる。そのような計画提案も｢泣く子と地頭｣に叶わないと行政による｢江戸長崎｣の意地悪を恐れて従ったのである。

この計画の詳細はビルダーズマガジン第１４９号の以下のページに掲載されている。在庫がなく必要な人にはコピーサービスを致します。ＨＩＣＰＭの毎月の｢三種の神器セミナー｣ではＯＨＰで説明をしています。

２．工藤建設「ガーデンヒルズ」

ハウジングアンドコミュニテイ財団でＨＩＣＰＭが指導して進めてきた住宅による資産形成の研究会に、工藤建設は長年参加し、リースホールドによる英国のガーデンザバーブのような住宅地開発を実現しようと考えていた。そこで既に「日本で最初に１００年定期借地事業として住宅地開発」を進めていた「ムカサガーデンの計画」に倣い、その事業を進めてきたロッキーハウス(社長：税理士、ＨＩＣＰＭ監事）の指導を受け、ブリックプロダクツ東京のレンガによる住宅デザインでの定期借地事業を進めることになった。工藤建設は、レンガによる住宅生産性研究会デザインを｢マークスプリング｣の設計者澁谷さん(ＨＩＣＰＭ理事)に依頼し,英国文化に帰属意識を持っている人にターゲットをおいた計画とした。

たまたま、工藤建設の社員の所有する土地で｢１００年定期借地事業｣に取り組むことができ、その機会にアサヒグローバル同様、長期優良住宅モデル事業として選考されることを目的に住宅生産性研究会（ＨＩＣＰＭ)とコンサルタント契約を締結して事業提案を作成することになった。ＨＩＣＰＭではこの計画を次の様にしようと考え、コンサルタントを行った。

(１)建設コストを削減する事業

住宅コスト削減の第１はリースホールドを持ち込み、と地代を不要にすること、もう一つは住宅計画に置いてムリ、ムダ、ムラを排除するＣＭ技術を展開し、生産性を高め大幅に削減することができます。そのためには、エンベロップを最小にし、入り隅のない外壁とすることで、材料と労務量を削減できます。

工藤建設は地下空間付きの住宅を売り物にしていましたので、本計画でも地下空間を採り入れていました。

ＨＩＣＰＭとしては、これらの条件を前提に｢三種の神器｣を活かした事業を組み立てることのコンサルタントを実施してきました。実施された計画は基本的にＨＩＣＰＭの提案を採り入れたものになっていましたが、多くの妥協を余儀なくされましたが、計画は実施され入居が終わり、多くの人が見学に訪れています。

その１.開発許可と建築の連続的な事業

この事業では事業が完成した時の地盤面を開発許可で造り、それを完成(完了公告)してから再度地盤を掘削して、地下室つきの｢鉄筋コンクリートと木造２階建ての混構造」を建築するといった無駄な工事を実施しました。私が推測する限り、２０００万円以上の費用が無駄になったと思います。実は此処で私の提案が議論する以前に無視されてしまった理由は、工藤建設が開発や建築の申請を全面的に依頼している業者に全委任するので、私の提案は受け入れないということになったためです。此処で実現できなかったことを、現在福岡の大建による｢荻の浦ガーデンサバーブ｣で実施しています。その詳細は、｢荻の浦ガーデンサバーブ｣でご説明します。要点は、都市計画法における規定どおりの開発計画を立てなかったことによるムダの発生ということになります。

その２．エンベロップを最小にし、標準か、規格化、単純化、共通化をすること

この開発では１棟２戸のデュプレックスを３棟合計６戸の住宅が、中庭の樹木を囲んで計画されています。私は、この６個を基本的に同じ形態の住宅を外壁面積を最小にし、かつ、外壁に入り隅を造らないようにするとともに、半地下の車庫の上にもう１戸住宅を建設することによりコストを削減することを提案しました。材料及び労務数量が削減されることは明らかなはずですが、工藤建設の事業部制が計画の合理化が施工の合理化に反映できない仕組みとなっていたため、結局、計画部門で６個の住宅を基本的に共通の構造にする努力がなされ、事実上のコスト削減になったはずですが、合理化の結果は、工藤建設の利益にはならず、下請の利益になったと思います。残念ながら、ＨＩＣＰＭの提案はそのままの形で取りあげられませんでした。

その３.｢三種の神器｣

ＨＩＣＰＭで提案した｢３種の神器｣としてのハードなマスタープランとアーキテクチュラルガイドラインは、ものづくりの計画としてしっかり造られて、実施されたのですが、ソフトな住宅地経営管理基本計画に関しては、これまでの紳士契約に近いもので｢イエローカードやレッドカード｣と言ったルールを守らない人に対する制裁（強硬手段）を採り入れたものではなく、工藤建設を中心にした信頼関係でルールを維持するというものに留まっています。また住宅地経営管理協会に関しても住宅所有者以外に地主や工藤建設が参加するといったもので、このようなものに変質させる理由が私にはわかりません。また、定期借地保証金、家賃の先払いなど、最終的にどのようになったかは知りませんが、ＨＩＣＰＭの提案としては、日本の定期借地権事業でやっているこの種の保証金の先取は本来の正当な権利主張ではない。せいぜい借地料の６ヶ月以下にするべきではないかと考えています。

都市はモザイク画：

英国や米国の都市計画に関する専門本を読んで意的になった言葉です。

チュニジアのモザイク画：ポエニ戦役の英雄ハンニバルがいたカルタゴ

チュニジアのモザイク博物館に行くと、「あなたは、ハンニバルが歩き見たそのままのモザイク画を、そこに見ています。」と説明されます。モザイク画は、アートとしての下絵とクラフトとしての職人によるモザイクの埋め込みとで構成されています。下絵の構図が悪ければ、どれだけ立派なモザイクを使っても、よいモザイク画はできません。チュニジアに展示されているカルタゴ時代のモザイク画は、全て色彩のある石で構成されていますから、色が褪せることはなく、摩り減っても製作当時の美術品そのままを楽しむことができます。

ハムステッドガーデンサバーブでの経験：

建築後１００年を超えたハムステッドガーデンサバーブの煉瓦造連続住宅の内部を見せてもらい、退出しようとした時、「今、あなたの見ている街並景観は、１００年前と基本的に同じです。遠くの景色は庭の手入れはしていてもどうしても樹木は成長してしまい、少し見えにくくなってはいますが。」ということでした。

前庭を出て歩き始めたとき、「私の家の屋根や外壁は見えますか。」と呼び止められました。当然「見えました。」と答えますと、「都市景観は皆の財産ですから、皆さんの目に入る屋根も壁も生け垣も私の勝手にはきません。」

モザイク画のモザイクが壊れたときはどうするのでしょうか

従前のモザイクと同じも細工と取り替えなければなりません。小細工は立派なモザイク画になって、素材のモザイクの石の価値とは違った全く別の高い価値を持つことになるのです。モザイク画のモザイクをもう一度集めて販売しても、モザイク画の値段にはなりません。

都市計画とモザイク画：

都市計画としてのマスタープランはモザイク画の下絵に相当します。都市計画のマスタープランどおりに建築を建てるのに必要な手段が、建築設計指針「アーキテクチュラルガイドライン」です。住宅の資産価値を住宅単体の価値と勘違いしている人は、住宅をモザイク画のモザイク「石」と同じと考えています。モザイクの石の価値を高めようとするならば、モザイク画を計画どおり作り、それに磨きをかけなければいけないのです。

緑の町づくりの勘違い

多くの町づくりは、緑で建築物を隠すといった間違った計画に走っています。建築文化の歴史的な集大成が都市の文化です。建築物によって造られた街並みに、緑やプランターに植えられたゼラ二ウムや日々草ように咲き続ける花が、街並みに彩を添えることになります。英国で毎年やられている町を花で飾る競争はあっても、緑で建物を隠すような緑化はありません。

三次元の都市景観

都市の所有権は二次元の所有権ですが、三次元の土地利用は社会的な空間利用という社会性を必要とするものです。鳥も、蝶も、風も、雨も土地の所有権によって縛ることもできません。携帯電話の電波も、景観の光も、全て他人の所有権の及ぶ空間を使っているのです。都市空間という三次元の空間の社会的利用のコンセンサスを決める法律が都市計画法で、都市計画決定が公共的土地利用を決める「計画公権」の裏付けを成しているのです。