本控訴理由書の原稿に関してもＨＩＣＰＭで作成し、弁護士の取り纏めに当たって協力してきた。そこで最終的に東京高等裁判所に提出された理由書を此処に掲載する。

平成２２年（行コ）第２０７号　開発許可処分無効確認等請求事件
控 訴 人（一審原告）　　竹　居　治　彦　　外　３　名　　　　　　　　
被控訴人（一審被告）　　渋　谷　区　      外　１　名
（原審　東京地方裁判所平成２２年（行ウ）第３５号）
控    訴    理    由    書：頭書事件につき，控訴人らは以下のとおり控訴理由を陳述する。：

平成２２年８月３日
控訴人ら訴訟代理人弁護士      武　　内　　更　　一弁護士　　　升　　味　　佐 江 子弁護士      野　　本　　雅　　志
東 京 高 等 裁 判 所 第 ２ ３ 民 事 部  　御中
記
第１  序
原審の判断理由は，畢竟，控訴人らに本件訴えの原告適格が認められないとの本案前判断のみを理由とするものと言うほかない。
しかし，このような判断は，開発許可処分に対する抗告訴訟の原告適格に関する無理解に基づく違法な判断であり，破棄を免れない。
原審判決は，控訴人らの原告適格について，総論としては，「当該処分を定めた行政法規が，不特定多数者の具体的利益を専ら一般的公益の中に吸収解消させるに留めず，それが帰属する個々人の個別的利益としてもこれを保護すべきものとする趣旨を含むと解される場合」に，当該処分によりこのような利益を侵害される（おそれのある）者は、当該処分の取消訴訟における原告適格を有する」として，さらに，「その侵害利益の有無を判断するに当たっては」「当該処分の根拠となる法令の文言」「当該法令の趣旨及び目的」「目的を共通にする関係法令の趣旨及び目的」をも参酌し，「当該利益の内容及び性質を考慮するに当たっては」，「害されることとなる利益の内容及び性質並びにこれが害される態様及び程度」をも参酌すべきとの，それ自体は特に問題のない前提基準を立てながら，都市計画法３３条１項各号の要件について，本案前の訴訟要件の段階でありながら，自ら稚拙な事実分析に踏み込んで，本案・実体審理というほかない推論を行いながら，これを元に訴訟要件欠缺による形式的却下をするなどという支離滅裂な判断をしている。
これは，極めて異例且つ不当なものであり，控訴人らの原告適格は認められるべきである。
以下詳論する。

第２　判決全体ついての問題点

１　裁判において審理すべき順序の倒錯
既に述べたように，原審判決では，控訴人は，開発許可の処分庁の資格と権限を，「都市計画法上権限のない者(特別区長：都市計画法第２９条違反)のなした処分であり，無効である」ことを指摘している。ところが，原審判決は，開発許可処分自体が都市計画法第２９条に照らして成立するか，しないかの基本問題に言及することを避けて，判決を出している。
しかしながら，都市計画法第５０条の審査請求に対する開発審査会による処分は，開発許可等に関する処分庁の上級処分庁が行う都市計画法上の最終の判断を示すものとして，「開発許可制度と一体的に創設された制度」であり，開発審査会は，多数の開発許可を実施する処分庁の処分に対し，その行政上の判断の誤りを是正する上級処分庁として位置づけられている。
よって，開発許可処分に対して不服がある場合，行政庁としての最終処分庁の判断を受けることなしに（開発審査会の最終的な処分を経ないで），裁判所に提訴することはできない，と規定してある(審査前置の規定)のであり，このような「判断権者の判断を経ない提訴」はそれ自体許されていないのである。にも拘らず，原審判決は、そもそも本件行政処分である開発許可処分について，その権限自体が存するかどうか自体に争いがあるのに，その点についての判断すらせずに本件処分を許容するものであり，極めて不当というべきである。
さらに，原審では，都市計画法に明文化された規定に違反した処分庁のなした開発許可が，法律上の手続きおよび内容の審査をしていないことについても全く問題にしていない。その審査に代わって，裁判官は判断基準とすべき法律の規定を無視して，「法律上に根拠のない」裁判官自身の恣意的な判断によって「 いずれも当事者適格がない者による訴えである」として，本件開発許可処分の都市計画法上の法的正当性に対する審理すらせず，控訴人の求める判断を全て回避して訴えを却下したのである。
このような手法は，控訴人らの法律に根拠を置く裁判を受ける権利を蹂躙したものと評せざるを得ない。

２　行政事件訴訟法の目的と当事者適格の審査
控訴人が求めていることは，あくまで都市計画法と建築基準法という行政法の適法な施行である。行政事件訴訟法上，「開発許可の処分庁が行政法に照らして適正な判断をしていることが証明される」ならば，本事件に関する原告自体が生まれることはない。つまり，もし，裁判所が，行政処分自体に違法な処分がなされていないことを認め，それを立証できれば，この行政事件による「行政上の処分による不利益が発生していない」ことが明らかになることから，行政事件訴訟自体が成立しなくなるという関係にある。本事件の場合も，裁判官自体が暗に，「開発許可処分の違法性を認めている」からこそ，この行政事件訴訟の「訴えの正当性を認めて，審理を実施してきた」とも解し得る。都市計画法に基づき，「開発許可処分自体に違反がない」と判断されるならば，裁判官は，まず「処分の適法性を証明する判断」を下せば，行政事件としては，それ以上の審理をする必要はないのである。
確かに，伝統的法理論においては，裁判における判断は，まず，形式的な訴訟要件である「事件性」，「当事者適格」などの本案前の前提要件を具備して初めて本案判断に入り，その訴訟要件を満たさなければそもそも本案判断をすることすら出来ない，という理解を前提として構築されているので，本案判断を理論的に先行するとして，訴訟要件の具備を確認することなく常に判断することは躊躇されることは理解できる。実際にも裁判制度は，国民の代表が「民意」に基づいて一般的抽象的に定めた立法府における政策的判断を前提に，個別具体的な問題に対して，直接の利害関係を有する者が，具体的・最終的な段階でその直接・個別の利害関係からの主張を尽くして決定する段階の制度であるから，過度に一般的な判断をそこで行うことは出来ず，そこで過度に一般的な意思決定をしてしまうことは，却って，代表者の合意の形成過程（立法権）を経ずに，具体的段階での少数者間の意思決定が他の多数の者を拘束してしまう危険もあり，常に妥当とは思われない。このことは，当事者適格がないと思われる者が訴訟に参画し，そこで敗訴した場合に他の者にも事実上その敗訴の不利益が及んでしまうことから，却って個々の国民にとって不利となる場合もあることを想定すれば容易に理解できるものである。
しかしそのような不利益は，当事者適格の判断における利害関係の直接性について柔軟な判断をして適切な範囲で訴訟参加を認め，その上で実体審理を実効的に行い，既判力については，当事者に不利益な効力について適宜柔軟にその効力の及ぶ範囲を限定することによって十分に対処可能なのであり，最初から当事者適格の範囲を狭く限定して，本案判断が必要な場合にこれを回避することばかりに腐心することは，国民の裁判を受ける権利を実質的に侵害するものとして不当と言うべきである。
そして，いやしくも，法の支配の最終的担い手であり，他に見られないほど高度な身分保障を歴史的にも確立してきた裁判官は，かりそめにも「行政事件訴訟のなじみの客」である被告行政庁に癒着・迎合してはならないことは極めて当然である。したがって，訴訟で「処分庁の違反の事実を明らかにする」ことを恐れて，「処分に違反の事実がある」ことの審理をせず，控訴人の訴えを門前払い(回避）をしたと疑われるような所為は厳に慎まれなければならない。
にも拘らず，原審判決は，これを詳細に読めば明らかなとおり，「本行政処分は果たして適法であったのか，それとも適法ではなかったのか」という法律の適正施行がなされていることに対する裁判所の判断を求めたことに対し，裁判所自体が全くその審理をせず，結論を出していない。これは，国民が法律に照らして正しい行政処分をすることを求めた訴えに対して，裁判所が，訴訟費用を受領しながら，それに見合う裁判事務をしないことを意味し，国民の訴える権利を不当に剥奪したと言うべきである。

３　裁判官の判断と対象
都市開発は，都市施設を始め都市生活文化全般に広く係わっている。開発許可権者は，開発計画が開発許可の基準に適合していることを審査して開発許可をするものであるが，開発許可の基準(都市計画法第３３条)は，開発計画の都市計画行政との関係を広く審査することを求めており，そもそも，その専門行政上の審査および技術的判断が，すべて開発許可権者によって出来る業務であるとは想定されていないのである。
すなわち，関連公共施設を始め，都市生活に関係ある行政機関は，関連行政法を根拠に，それぞれの行政領域ごとに最も技術的に適合した内容の国民生活を守る行政を実施するよう要請されている。よって，新たな開発をしようとする事業者は，開発許可申請に先立って，開発計画の内容が，それらの関連公共施設の管理者の行っている行政と調和する計画内容であるかどうかについて，事前にこれらの関係各分野の専門家である公共施設の管理者の審査を受け(協議し)，実質的に法令の基準（開発許可基準）に適合しているとの同意を受けてから開発許可申請をすることを要求されているのである。
裁判所には，「関連公共施設の管理者としての権限も専門的な技術能力」もなく，「裁判官が関連公共施設の管理者のなすべき判断をした」からといっていて，その判断が法律上適正であることを証明することは出来ないのであり，本件判決のような判断を裁判官がすること自体，裁判官のなすことのできる業務領域を逸脱した非常識な裁判である。
言い換えれば，裁判官の任務は，「都市計画法第３２条に定めてある手続きが適正になされたかの審査を行うこと」であって，関連公共施設の管理者が関連行政法に基づき開発計画内容が適正に計画されていることを，裁判官が直接判断することではないのである。それにもかかわらず，本事件の裁判長は，法律上裁判官に求められてもいない「関連公共施設の管理者のなすべき判断」にまで踏み込んで，関連公共機関自身が行ってもいない判断を，裁判官自らの恣意的な素人判断で行ってしまった。
すなわち，開発許可手続きに違反し，関連公共施設の管理者等から開発許可基準に適合しているかいないかの判断がなされていない同意事項を，裁判官が「開発許可に違反していない開発計画である」と認め，控訴人には関連公共施設に関する不利益は及んでいないから，控訴人には「原告適格はない」と結論付けた。その判断の根拠は裁判官自体の恣意でしかない。このような判断を公然とすることは，裁判官が全能と考えるごとき傲慢さと評さざるを得ず，これは，実質的には，立法権，および行政権を侵奪している越権行為であり，それは司法権自体の自殺行為，引いては近代法国家の司法制度の破壊に至ることは必至の不当な所為である。　

第３　「当裁判所の判断」について

１　同（２）「法３３条第１項１号（用途制限）」について
（１）「予定建築物」と開発許可制度の関係について
原審判決は，控訴人ら（竹居及び三村）の訴えている「地震により倒壊した場合にその生命身体又は財産に危害・損害が及ぶおそれ」という（用途制限違反による）不利益は，「予定建築物が建築されることによりもたらされる不利益」であるから，建築物が実際に建築されない限り発生しない，「本件訴の原告適格はない」と言うものである。
しかしながら，このような立論は，社会科学的に建築物は敷地と一体不可分である事実を無視するものであるだけではなく，開発の許可は開発後の予定建築物の建築を正に「予定」しているのであり，「予定建築物」の建築を離れた抽象的な「開発」自体想定出来ないことを等閑視する不当な見解である。
なぜならば，そもそも開発許可の対象となる「開発行為」とは、「主として
建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう」土地の「区画形質」の変更をいうと明示してあり（都市計画法第４条１２項），（予定）建築物の建築（又は特定工作物の建設）の用に供する目的のものと、都市計画法自身が明文で規定しているのであって，予定建築物と分離した「開発」自体，法は想定していないのである。
そもそも，建築基準法による確認段階で建築物の審査と開発許可段階での審査とでは，審査する行政内容・審査事項が異なるのであり，「審査対象が同じであるものは，建築確認で一括して審査すればよい」という判決理由は，現実の法律の体系を無視した暴論である。
確かに，開発許可制度において，開発許可の基準(その１：第３３条第１項第１号)が建築基準法第３章に関する建築主事の行う確認審査と重複する「審査義務を課する」文言になっていることは，都市計画法の審議過程において再三議論されてきた。しかしながら，開発許可の審査は，開発内容それ自体について，それが既存の「都市施設との関係で適正な開発行為」であるかを事前審査するためのものであり，一方，建築確認は，適正な開発行為・基本都市計画を前提に，個別の建築計画内容がその適正な都市計画決定に適合しているものであるかを審査するものであって，その審査の目的，内容は全く異なっている。だからこそ，１９６８年の都市計画法制定当時，開発許可制度は建築確認制度の「屋上屋ではない」とする行政事務領域の確認が，建設省の都市局と住宅局との間でなされた経緯があるのである。
建設省の両局の共通理解としては，両制度の関係については，開発許可において審査することは，主として既存の「都市施設の負担」との関連で開発内容自体を事前審査するものであり，住宅局の建築行政のもとでの確認では，「具体的な建築物の形態」の審査をする，ということになったのが，制度上・歴史上の事実であり，そもそも，建築確認の段階では都市計画自体が既存都市施設との関連で適正かどうかの審査まで行うことは全く想定されていないのである。原審の判断はこのような法制度の歴史的・構造的理解を欠くものと評するほかない。
両制度は，開発許可，または，確認のそれぞれの処分の段階ごとに，それぞれの法律でそれぞれの審査段階で，法律の規定に的確に対応するべき関係であり，建築確認をするから開発許可段階で審査をしなくても良いとする原審判決を正当化できる根拠は全く存しない。
（２）「用途の制限」（原審判決１７頁－１８頁）の解釈について
原審判決は，また，開発許可に当たって要請される要件である，予定建築物等の用途が建築基準法による「用途の制限」を受けるものであるときは，その「用途の制限に適合していること」を要する，との明文（法３３条１項１号）要件の解釈として，「開発許可の段階での審査は，予定建築物等が建築基準法第３章第３節の各規定が定める『建築物の用途』に関する制限に適合しているか否かに限られ」る，との独自の見解で法文の意味を矮小化し，建築基準法第４８条に規定する『建築物の用途』に形式的に適合するものが申請書に記載されているかどうかだけに限定して判断すれば足りるものであるかの如き判断をしている。
しかしながら，同文言をそのように形式的限定をして解釈することは，開発許可判断を単に形式的な無内容なものにするに等しく全く不合理である。
①「用途制限適合」の意義
そもそも，歴史的にも，実質的にも，都市計画法第３３条第１項第１号に定める「用途の制限に適合していること」という開発許可の基準に於ける「用途の制限」とは，基本的な敷地の土地利用全体計画（規制）それ自体を表現している。よって，「用途の制限に適合していること」という文言は，「その敷地に都市計画決定により定められている土地利用計画」そのものに個別の開発内容である「建築設計指針（アーキテクチュラルガイドライン）」が適合していることを，規定していると解すべきなのである。
敷衍すると，「用途」とは，都市計画決定された「基本計画（マスタープラン）」に示されているとおりに，「予定建築物が，それぞれ固有の敷地を持ち，それぞれの敷地が幅員６（４）メートル以上の道路に接道し，且つ，建築物用途との関係で建築基準法第３章に規定する建蔽率，容積率，建築物の各部分の高さ制限の諸規制に従うべきこと」（これらは同法３３条第１項１号から１４号の各号に明示されている「用途」の主内容である。）という、都市計画決定された基本計画（マスタープラン）そのものを示すものである（これは，都市計画法に根拠を置いて計画決定される「地域地区(都市計画法第８条)」と「都市施設(都市計画法第１１条)」で，一般的に「マスタープラン」と呼ばれている長期的から短期的までさまざまな計画の統合体である。）。
これらの「都市計画決定された基本的内容（用途）」に「当該開発内容」が適合していることを，開発許可制度・開発許可の基準として，「用途の制限に適合していること」，という文言で表現しているのである。
②　開発許可において「用途制限適合」を審査する意義
この開発許可に際して判断される開発行為の基本プランは，個々の建築物が，建築基準法上の「用途」に適合するかどうかを判断するための基準それ自体を予め策定するものである。
すなわち，これは，当該開発計画が，その計画の及ぶ地域地区全体について，既存の地域環境，隣接都市計画との関係で，皺寄せ，弊害が生ずることがないと予め判断される範囲の土地利用計画であるかどうかを，一般的な枠組みとして事前に検討することで，その計画に従って具体的な建築物が建てられる限り，隣接・既存の地域を含めた地域全体のインフラ（これは，今日では「産業や生活の基盤として整備される施設」を意味する。狭い意味では、道路・鉄道・上下水道・送電網・港湾・ダム・通信施設など「産業の基盤となる施設」を、広い意味では学校・病院・公園・福祉施設など「生活の基盤となる施設」全体を意味するものである。）を破壊することがなく，地域全体として調和の取れた都市を構築できるようにすることを目的としている，と想定できる内容のものかどうかを判断して，これに許可を与えるものである。
そして，そのような内容の計画であるとして許可を与えられた開発行為を，その後になされる一般的な「土地開発及びそれに伴う建築物の従うべき枠組み」として設定する行為なのである。
すなわち，都市計画決定された基本計画に基づく開発許可行為は，既存環境との整合性，インフラの整備，既存インフラとのバランスの如何を判断して，この基準内で予定建築物が建築されるのであれば，適正な都市計画が実現される，として策定される，いわば，当該地域地区の建築上の「マグナカルタ」，規範を定立する作業と解すべき制度なのである。
そして，この都市開発の「マグナカルタ」が定立されて初めて，予定建築物がこのマグナカルタに照らして，具体的に適合した建物となっているかの建築確認判断が可能となるのであり，この段階で開発行為の内容が実質的に判断されていなくては，建築確認の段階で判断する基準そのものがないことになり，そもそも建築確認判断自体不可能であるとすらいい得るのである。
③「土地開発と予定建築物との一体性」について
なお，日本では、民法上，土地と建築物とは一応別個の不動産として扱われているが、都市計画理論上、世界中の近代都市計画理論が適用されている国（英国、フランス、ドイツ、米国を始め世界の工業先進国）では、社会科学的にも行政法上も「土地と建築物とは不可分一体」であると解されており，日本でも機能的・社会経済的には不可分一体なものとして解すべきことは共通している。
したがって，都市計画決定された基本計画（マスタープラン）で定められ，規制されるべき都市環境には、単なる土地の開発行為だけでも，予定建築物だけでもなく，建築物が建築されることが予定されている敷地部分の土地の開発行為自体を含めた，都市を構成するすべての建築物全体が含まれるべきであるのは当然である。両者が共に，予め定められた地域地区に関する土地利用計画（マスタープラン）に示される建築の「用途」に関する規制（建築物の用途、建蔽率、容積率、建築物の書く部分の高さ）（アーキテクチュラルガイドライン）に従うことが要請されているのであり，そのための具体的な規制が，土地開発段階の開発許可であり，建物建築段階の建築確認という関係となっているのである。
よって，開発計画で定め，開発許可において審査を受けるべきことは，「都市計画法で遵守すべきとされている条件が満たされているかどうか」(都市計画法第３３条の文理解釈に基づく都市計画決定との整合性)であり，これを審査しないで，「建築基準法第４８条」の文言に限定して審査することは全く意味がない。このように「用途の制限」が都市計画決定された基本計画に適合すべきことを意味することは，都市計画法学の基礎・前提であり，都市計画法上暗黙裡に合意されている。
このように，都市計画法によるマスタープラン(基本計画)と建築基準法によるアーキテクチュラルガイドライン(建築設計指針)とは，「紙の表裏の関係」のように一体不可分の関係にあり，それを両法の「姉妹法の関係」と呼んでいるのである。
（３）　開発許可と建築確認の関係について
原審判決は，また，「予定建築物等が地震に対して安全な構造のものかどうか（同法２０条）や，高さ制限を満たしているかどうか（同法５６条の２）といった点は，建築確認の段階で別途審査すべきことが予定され開発許可の段階では審査されないことが明らかである」などとしている。
しかし，既に明らかなように，開発許可の段階において，既に，予定建築物は，それぞれ固有の敷地を持ち，それぞれの敷地は幅員６（４）メートル以上の道路に接道し，建築基準法第３章に規定する建蔽率，容積率，建築物の各部分の高さ制限を規定し，諸規制に従うべきことが求められている。このように「予定建築物が確実に建築することのできるような開発行為が，建築確認申請に先立って完了していなければならない」とする行政制度こそが，開発許可制度であり，予定建築物についても不可欠の審査内容を有するものなのである。
都市施設は，毎年，たかだか全敷地面積の０・５％以下程度の量の建築行為（都市の成長）に合わせて整備されていくものであり，必ずしも最初から全ての都市計画決定どおりの土地利用に合せて先行整備されるものではない。したがって，開発許可制度は，新たに計画される開発計画が，「既存の都市施設の対応できる範囲」で，または，「既存施設にしわ寄せをしない方法でなされること」を個別的に審査検討し，それに続く個別の建築確認によって，建築計画がその許可された開発行為に従っていることを確認し行く過程で，少しずつ「既存施設を前提にした既存市街地の居住環境の保護と，新規開発の実現との調和」を図ることにしたものである。
このように，開発許可と建築確認とは，両者共に適切な段階で適切な観点から予定建築物についての都市基本計画を実現させるための不可欠の両輪となる制度であり，建築確認だけで予定建築物についての都市計画上必要な審査が尽くされるはずがないのである。

（４）「管理者の同意」の必要性について
原審判決は，「開発許可申請の手続に於いては，予定建築物等の用途を記載した申請書を提出すれば足り，予定建築物等の詳細を明らかにすること求められていないこと（法３０条１項２号）を勘案すると」として，「開発許可の段階での審査は，（形式的な）「建築物の用途」制限に適合しているかに限定される」根拠として，開発許可段階では用途を記載した申請書の提出しか要求されていないことを挙げている（原審判決１８頁上３行から６行）。しかし，このような理解は全く開発許可制度の仕組みについて無知・無理解を曝け出すものという他ない。
法は，開発許可申請手続に際して，単に「用途」を記載した（刑式的な）申請書を提出することをのみ求めているのではなく（もちろんそもそも「用途」の理解自体間違っているのであるが），申請書には法３２条第１項に規定する同意を得たことを証する書面，同条第２項に規定する協議の経過を示す書面及びその他「国土交通省令で定める図書」を添付しなければならない（法３０条２項）としているのであり，開発許可の段階で，既に，現実になされる開発行為及び予定建築物の既存環境への影響を十分に調査・判断できる能力と責務を有する公的団体が事前に環境に対する影響を判断した書類を見て，いわば専門家としての環境影響判断を行ない、それを十分に踏まえた上で開発許可判断を行うべきことを厳しく要求しているのである。
すなわち，都市計画法と建築基準法とは，まず，マスタープランに照らして予定建築物の敷地の整備計画(開発計画)自体が，第３２条の同意書等の添付確認とあわせて，建築基準法第３章規定に適合していることを都市施設との関連で審査されることが強く要請し，その上で，開発許可制度の中で「予定建築物が建築できる敷地の整備」がなされたことを確認した上で開発行為が完了することを求め(開発行為の完了公告：都市計画法第３６条)，その後，予定建築物について，その「敷地が開発許可どおりに完成したこと」を前提に「建築確認申請」を行う，という各段階を経て初めて実効的にマスタープランが実現されていくことを予定しているのである。
したがって，法３０条が，予定建築物の詳細を踏まえて開発許可の可否の判断をすることを求めていないなどという見解は，正に開発許可制度の基本的な構造に対する無知・無理解を露呈する不当な見解という他ない。
（なお，都市計画法制定当時，最も重視されていた審査項目が学校教育施設であった。近時の政治改革での規制緩和の結果，多数のマンションが，第３２条の同意書の審査を免脱して開発許可がなされ，大幅に学校教育施設が不足するという社会問題が起きていることは，法律違反が横行している事例でもあり，開発許可に際しての関連公共施設との適合性審査の免脱により，如何に実際上の自然・社会環境上の弊害が生じ得るかを証明する適例である。）
原審判決で裁判所は，開発許可違反による不利益に対する行政不服申請は，予定建築物の建築確認処分に対して行うことが可能なので開発許可の段階でする必要はないとして，都市計画法第３７条違反および建築基準法第６条違反の建築物の確認申請を前提とした都市計画法および建築基準法の施行を是認し，「開発許可をした内容の開発行為自体が完了せず、建築確認申請の前提になる敷地の物理的環境が形成されていないにもかかわらず、確認申請通りの敷地が既に整備されているとした架空の状態に対して、確認済証を交付する」という法律の構成上考えられない法律違反の解釈を示しており，法治国の秩序無視の不当判決と言わざるを得ない。
（５）　建築確認制度ではカバーし得ない不利益について
原審判決はまた，「原告らは，本件建築物の建築確認の適否を争うことによってその主張する不利益に関する救済を受ける機会を得ることが出来」るから保護に欠けることがない」などとしている。しかし，そもそも，開発行為が予定する予定建築物が原因となって生み出す両法が国民に約束している都市の空間に関して有する利益の侵害という行政法上の不利益は，既に開発許可の段階で生じているのであり，そのような開発許可を前提とする建築段階でいくら審査しても到底その不利益を回避することが出来ないことは言うまでもない。

２　（３）　都市計画法第３３条第１項第２号（空地）について（原審判決１８頁下から６行から）
（１）２号の趣旨の無理解
原審判決は，「その趣旨は，同号で定めるような開発行為を行う場合においては，開発行為を行うもの以外の者が開発区域内に居住するなどして開発行為の成果を利用することになるため，そのような居住者等の利益を特に保護する必要があるという点にあると解される」などという，およそ開発許可制度の趣旨を全く誤解・曲解した実際の法律の規定内容と全く反対の解釈を展開している。
都市計画法立法時に既存市街地に対する新規開発地のしわ寄せの問題が重視されてきたことが開発許可制度の創設された理由（立法趣旨及び法律の文理解釈）であることは，明らかな歴史的事実であり，立法の背景であるし，そもそも，条文構造，制度趣旨から言っても原審判決のような転倒した理解が誤りであることは極めて明らかである。
都市計画法第３３条第１項第２号は，いうまでもなく，既存の都市に行われる開発行為が，予定建築物の内容によって，その開発敷地内部で自己完結しない部分で，都市の環境問題として，環境の保全上，災害の防止上，通行の安全上，または，事業活動の効率上の支障という矛盾(しわ寄せ)として外部化することがあるので、そのようなことがないように開発計画を審査せよとした条文である。裁判所の判断はこのように法律の規定を全く理解しないもので，重大な瑕疵のあるものであると言わざるを得ないものである。
（２）「開発許可の審査内容」（原審判決１９頁中段以降）について
また，原審判決は，「同号は開発区域内の居住者等について，環境の保全，災害の防止，通行の安全，又は，事業活動の効率といった利益を図るために，道路，公園，広場等を設けるべきこととしたもの」（１９頁上から１３行から）と記述し，また，「開発区域内の主要な道路が開発区域外の相当規模の道路に接続するよう設計を定めるべきこととしたのは，開発区域内の空地の配置と道路が適切になされているか，どうか等を判断するに当たり，開発区域外の事情を考慮するべきことにしたものに過ぎず，開発区域外の周辺住民の利益を保護すべきこととしたものとはいえない」（１９頁下から１０行から）などとしている。しかし，この文章の意味自体が，法律の規定内容から逸脱しているだけでなく，文意自体不明瞭で，そもそも「何を言っているかわからない」と言わざるを得ないものである。
開発区域外の道路との接道を，区域内の空地の配置と道路（の接道）とが適切になされていることの判断のために要求されている，などということは，法律論理的にも，文理解釈的にも，都市計画法の規定する「既存の都市環境との調和を図る」との規定とも矛盾逆行するものである。
原審判決文は，単に，「開発区域外の住民たちには訴えの利益がない」という結論を導き出すために，被告の支離滅裂な弁明を，都市計画行政の専門機関の法律上正しい解釈と思い込んで，その内容を法律に基づいて確認することなしに，理解もせずに引用したものにすぎない。
この基本的な誤りは，都市計画法第３３条第１項第２号の条文が「開発区域内の住民の利益を対象にしている」という間違った先入観の下で法律を読んでいるからである。新しい開発が行われることにより，その周辺都市に開発矛盾が転嫁されることを未然に防ぐということが開発許可制度の立法目的となっていることが全く理解されていないことによる。
（３）また，原審判決は，「仮に，法第３３条１項２号について，開発区域外の周辺住民の利益を保護すべきこととしたと解する余地があるとしても，」（１９頁下から４行から）など仮定をしている。
しかしながら，都市計画法は既存の都市居住者の合意で，将来の都市のマスタープランの都市計画決定がおこなわれるもので，既存住民の利益を保護することは言うまでもない都市計画法の大前提であり，裁判官のこのような記述自体，「都市計画法が既存の市街地住民の環境保護をまず尊重すべきとしている」との前提を理解せず，開発事業を優先して考え，そのついでに既存住民のことも考えることが出来るといった「都市計画制度に対する無知・無理解」をさらけ出しているものと評するほかないものである。
（４）原審判決は，さらに付け加えて，「このような(開発による)影響は，広い意味での生活環境の悪化であって，直ちに周辺住民の生命，身体の安全や健康を脅かしたり，その財産に著しい被害を生じさせたりすることまでは想定し難いところである」（２０頁上から２行から）と断定しているが，このような判断は全く根拠のない決め付けに過ぎない。このような判断は，開発事業者の開発計画を都市計画法による開発許可の基準に専門家が具体的に照合して初めて判断できることで，法の専門家に過ぎない裁判官が勝手に「想像し難いところである」と想像をめぐらすべき問題ではない。
現実に都市計画法及び建築基準法が考慮している都市災害は，関東大震災級の大震火災のような大きな天変地異と関係して起きるものを想定しているもので，戦時中の防災都市計画として，同様の観点で，木造火災を遮断するための広幅員道路の建設が取り組まれたのもそのような観点からであった。
ところが，本件のような挟幅員のいわゆる「２項道路」で構成された低密度市街地の中央に，突然，周辺道路環境の整備をしないで高層高密度の巨大共同住宅地が建築された場合，そこからの発生交通量の増大により，周辺の「２項道路」では，路上駐車や，避難を急ぐ車による渋滞で道路は混乱し，一旦交通事故が発生すると，道路自体が機能しなくなる虞がある。したがって，大震火災時や，阪神大震災やハイチ大震災のように，道路交通が機能しないために災害の対策を採ることが出来ず都市災害を拡大させることは必定なのである。
開発許可制度の開発許可基準は，主としてこのような緊急時の対応が出来る都市を作るために作られているのであって，現在の開発行為が完了したからといって直ちに災害が起こるかどうかなどを想定しているものではないし，完成時点の通常時の都市の安全に矮小化して開発許可の審査をしている訳でもないのである。
また，原審判決は，最高裁平成２０年(行ヒ)第２４７号を引用して，「このような生活環境に関する利益は，基本的には公益に属する利益というべきであって，法令に手がかりになることが明らかな規定がないにも拘らず，法が周辺住民等において上記のような影響を受けないという利益を周辺住民等の個別的な利益として保護する趣旨を含むと解するのは困難といわざるを得ない。」などとしている。
しかし，原審の引用する判決は，そのような抽象的な表現はしているが，それは，直接法文の制約目的に現れていない法益，対象者の保護について言及しているだけであって，本件のような明文上明らかな保護対象がある場合の記述では全くなく，正に「適用範囲を逸脱した」不当なものである。実際には，当該判決は，その後に続けて，本来の保護の対象である地域の関係医療従事者については，一定の範囲で，個別的な利益として保護する趣旨を含むとして当事者適格を認めているものであり，原審の引用は正にためにする，誤導のための引用という他ない。

３　（４）法３３条１項６号・９号及び１０号「周辺地域に於ける環境の保全」（原審判決１９頁下段）
（１）　原審判決は，同６号・９号に規定する環境保全の趣旨について，開発区域それ自体の内部の環境を保護しようとする趣旨であるなどという，独善的な立法趣旨を編み出した上で，「環境の保全の利益は，開発地周辺住民にとって，広い意味での生活環境に関するものであって，基本的には公益に属する利益であると言うべきところ，これらに関し周辺住民の個別的利益としてもこれを保護する趣旨を含むと解すべき手がかりとなることが明らかな規定をも見出だすことは出来ない。」などとしている。
しかし，法は，開発許可の基準をきわめて具体的に記述しており，それぞれの関連公共機関がそれぞれの行政基準に照らして、適合しているかどうかの審査をすることを明確に規定しており，「法令に手がかりとなることが明らかな規定がない」などという事実はあり得ない。
実際にも，本件の関連条文である都市計画法第３３条第１項第２号および同条第２項との関連で都市計画法施行令第２５条に於いて規定していることは，敷地面積１０００平方メートル以上の面積の開発の場合には，既存の市街地の交通にしわ寄せをしないように幅員９メートル以上の道路が存在するか（都市計画法施行令第２５条第２号），または幅員９メートル道路を築造することを求めている。それが出来ない場合には開発地からその中の主要道路を延長して直接幅員９メートルの道路に接続すること（都市計画法施行令第２５条第４号）を義務付けている。
さらに，現実の都市における住宅資産価値は，その住宅が所在する都市環境により大きく左右されるものであることは言うまでもない。環境の保全状況如何が住宅・敷地の取引価格に極めて大きく影響することは，不動産鑑定制度上も，一般社会常識上も極めて明確な事実である。実際上も，本事件の控訴人らの住宅取引価格は，歴史遺産の埋設されている住宅地の取引価格が，巨大マンションが建設される今回の開発行為によって，著しく下落させられ，明らかに個人的な不利益をもたらすことになったのであり，原審判決が如何に糊塗しようが，その説明は社会の常識と全く違っている。
また，都市が都市住民にとって歴史文化環境の集積であることに対して疑問を持つ者はいない。都市環境の中でも歴史文化環境は最も重要な環境である。本事件の場合，当地は旧石器時代や弥生時代の東京都区部で最大級の遺跡が発見されたところである。歴史的にも優れた住宅地という条件を具備していることで，ここには全体で２５戸の住宅で構成される豊かな住環境が存在していた。そこは都市計画法に基づく土地利用計画として第２種低層住居専用地域と指定され，建築物の絶対高さ１２メートルの指定がされている土地であった。
この敷地には，多数の樹木がたちならび，都市の自然環境としてだけではなく，都市の歴史文化環境を形成する森を作っていた。控訴人らのこの地区に対する取り組みは，これまで都市生活文化の中で欠くことのできない帰属意識を持てる街の条件として，この地の居住遺跡と森を守ってほしいという要求を伴っていた。都市の中の森林や住宅地のすべてにおいて，社会的に都市の構成要素として評価を受けてきたものについては，これを社会的施設として適切に保護すべきであったのであり，社会的コンセンサスなしで勝手に破壊することが許されることがあってはならない。
（２）　都市計画法第３３条第１項第１０号「騒音・振動等による環境の悪化の防止のための緑化」について
原審判決は，開発許可の基準に関し｢開発許可の申請時点ではそれを具体的に把握することが出来ないという開発許可制度の規制方法からして｣などという裁判官の法律違反の個人的・主観的な単なる感想から，規制の趣旨が述べられている。つまり，裁判官のこの判決に示した見解は，実はこの判決文のすべてを象徴していて，自己中心的に法律の解釈を創造してこれを一方的に開陳する誤りを犯している。自由心証に基づく裁判所の判決といえども，それは法律を離れた客観性のない単なる感想レベルの意思を絶対化するものであってはならない。裁判官の自由心証は，あくまで，法の規定・文言の範囲で，客観的合理性のある論理力の下で，社会通念に従った最低限の論理・通念に従い，純理による厳正な判断として許容される限度で是認されるものに過ぎないというのが，人でなく法の支配を定める近代法での当然の前提である。
原審判決は，その間違った予見に基づいて，「推論に基づく判決文」が書かれている。都市計画法は，都市環境に関する技術を前提にして科学的な規制が行われており，そこで規制しているものはきわめて具体的である。それは第３者が同じ方法で評価すれば，社会的に同じレベルで評価することが出来るように規定されているものである。
都市計画法第３３条で規定する開発許可の基準は，それ自体が開発行為に対する都市環境上のアセスメント(環境影響調査にもとづく開発計画の評価）であって，その評価結果を具体的に把握することが出来なければ，それにより国民を拘束することは法律論的にも困難である。そこで，都市計画法はこれらの評価を，それらの諸関係法を施行する行政機関と協議し，その結果を踏まえて審査するべきことを規定しているのである。
（３）「開発許可における審査資料」について
また，原審判決では，｢開発許可にかかる申請においては，予定建築物等の具体的な形状等が明らかにされないことは，前記判示のとおりであるから｣とのみ記述して，事実上それ以降の判決における説明責任を回避したものとなっている。つまり，この判決文は，法律と行政の実態との両方に違反した開発許可申請の前提まで勝手に崩し，裁判官が勝手な理屈を表明しているだけと評せざるを得ない。
さらに原審判決は，｢予定建築物等がもたらす日影およびビル風による被害の有無及び程度が審査されることは予定されていないといわざるを得ない｣と断言している。しかし，開発許可申請において第３３条第１項第２号では都市環境の評価をすることを開発許可の基準としており（その環境は自然科学的環境にとどまらず，人文科学的環境，社会科学的環境を含むことは，あえて説明するまでもないことであるが），それらの環境評価をなすべきことは法文上当然に要請されているのである（本件では全くやっていないが）。
都市計画法および建築基準法では高さ１２メートル以下にすることを第２種低層住居専用地域として都市計画決定しており，その都市計画決定された計画に対応した建築規制の制限を，行政組織上下位に位置するに過ぎない特定行政庁が，｢総合設計制度」により無視できるという法律上の根拠はない。
「総合設計制度」は、建築基準法上の原則である「一敷地一建築物」を前提にした規制を定める建築基準法第３章の規定（同法５９条の２）の認めるものであり，一敷地一建物の原則の適用範囲内を前提とする狭い範囲での例外的運用を一定の条件・一定の限度内で認めるに過ぎない規定である。
これに対して，本確認で前提にしている「一団地制度」は，建築基準法第６章雑則の第８６条が根拠となるものであり，これは，都市計画法第１１条１項８号に定める「一団地地の住宅施設」として「都市計画決定」をした場合にのみ，初めて認められる規定に過ぎない。すなわち，法は，まず都市計画法第１１条１項８号で「都市計画決定」の一内容として「一団地の住宅施設」という定めが可能なことを示し，既に都市計画の段階で，幅広い観点から，既存環境，周辺環境への影響を総合的に判断して，一定の区域内のインフラを害することがないことを，準立法機関による審査を経る都市計画決定をすることを条件に，そのような総合的・広域的な専門的判断を経て初めて，複数の土地について例外的に合一的取扱いを認めた規定である。
そのような都市計画決定があるときに限って，その具体的内容として，建築基準法適用の段階でも「一団地の住宅施設」としての例外的な扱いが出来るものとして，建築基準法第６章「雑則」において，「一団地」認定が可能なことを建築基準の観点から再度規定したものであり，建築基準法第８６条の規定は，当然「（都市計画法第１１条１項８号により都市計画決定された）一団地」についての例外的規制を定めたものに過ぎないのである。このように，姉妹法関係にある両法令相互の関係上も，相互の条文構造上も，同条項の「一団地」という文言には，当然（都市計画法第１１条１項８号により都市計画決定された），という文言が不文，暗黙裡の前提として付加して読み込まれるべきなのである。
したがって，この建築基準法６章雑則の８６条の規定を，一団地としての都市計画決定が何らなされていない複数の敷地に対して適用をすることはそもそも出来ず，予想もされていないのである。
本件開発許可に於いては，そもそも，本件開発の対象の土地も予定建築物も，「一団地の住宅施設」の都市計画決定を受けていないのであるから、第８６条の「一団地」規定を適用することはそもそも不可能である。この場合、法令上は，この開発において、各住宅棟に関し固有の敷地を定め、そこに第５９条の２の規定をそれぞれ適用するべきことになる。したがって，そもそも本件開発に含まれる複数の敷地全体について，本件開発許可で採用している総合設計制度の適用をすること自体，法令上出来ないのである。
にも拘らず，本件開発行為では，本来適用の出来ないはずの「一団地」規定を適用した上でさらに総合設計制度を重疊的に適用するという法律違反の解釈を強行して本件開発許可を正当化しており，不当という他ない。
また，日影やビル風に関しても，第２種低層住居専用地域で守られている環境を破壊するということになれば，それは制限されなければならない。
ここで環境を破壊しているか，どうかの判断として分かりやすい法律上の判断を示せば，都市計画決定どおりの開発計画であれば日影が及ばないところに，本計画での日影が及んでいるとしたら，そのことだけで法律違反を犯していることが証明されたわけであるから，許可をしてはならない。同様のことはビル風においても適用できる。その評価は，理論的に，または実証的にビル風の影響を評価し，審査すれば出来ることである。

４　　(５)　法３３条１項１号３３条１項１号３号「雨水，下水処理」（原審判決２３頁から２４頁）について
原審判決は，裁判官の一般人としての貧しい上下水道の知識を前提に，素人判断で｢本件開発行為により，本件開発区域から溢水等により，周辺地域に被害が生じるおそれが増したということは困難である｣などと断言している。
しかし，開発前の２５戸で構成されていた住宅地にその６倍近い１３９戸の住宅が詰め込まれれば，下水量はその倍数だけ増大することは極めて明らかであり，局所的な下水量の増大が既存の低層住宅地のインフラに大きな影響を与えないはずはない。また，以前までは森林と緑とが豊かで雨水の流出係数がゼロに近い環境であったものを、マンションと舗装によって地表を覆うことで事実上流出係数１に近い環境にしておいて，裁判官が言うように「影響がない」などということは常識的にもあり得ない。
しかしながら，このような判断それ自体の当否如何以前に，そもそも，このような判断は，専門家である行政主体がその判断をすべき専門的判断であり，これらは，前者(下水道)は下水道事業者が，後者(雨水)は河川管理者が，その能力・地位・立場からする専門的知識に基づいて判断すべきものであるから，そのような判断を非専門家である裁判官が行うこと自体，法の趣旨を踏みにじるものである。
そればかりか，原審判決では，あえて，｢仮に本件開発区域から，溢水等が生じたとしても，それが上記原告らの土地に滞留して，その生命，身体の安全等に対する被害を及ぼす可能性はきわめて低いといわざるを得ない｣，とおよそ行政事件訴訟の判決とは考えられない主観的感想文を垂れ流している。この発言は，｢行政法に違反をしても被害を及ぼす可能性が低いと裁判官が思えばどんな違反を犯してもよい｣といっているに等しい暴論であって、極めて非論理的、非常識なものといわざるをえない。
行政法が，起こり得るべき事態に対して規定している開発許可の基準（第３３条）を，原審判決では，裁判官が法律の規定とその規定の考え方を無視して判断を下している。それは，「行政法自体が必要以上の規制をし，規制内容自体が間違っている」といわんばかりの「関連公共施設の管理者等の同意がなくてもよい」という判断を判決で示してしまっているのである。都市計画法では，開発許可の基準への適合性判断は、「関係行政機関で権限を持った審査を受けること」を前提にしているわけであるから，そのような審査の結果としての｢同意書｣のない開発許可は受け付けてはならないし，仮に受け付けたとしても，処分庁は開発許可申請者に関係公共施設等の管理者の同意を持ってこなければ開発許可は出せないというべきである。裁判官は，都市計画法どおりの手続きを求めればよく，本判決のように裁判官が恣意的に解釈する場面では全くないのである。

５ （６）法３３条１項１号３３条１項１号７号「地盤沈下等」について
原審判決は，ここでも，「本件開発区域の形状，開発行為の内容，本件開発区域と原告らが居住する土地との接合状況および高低差等に照らすと，本件開発行為により，がけ崩れが生ずる恐れがあると認めることは出来ず，上記控訴人らががけ崩れによる被害を受けることが予想される範囲の地域に居住していることと認めることは出来ない」などと述べている。このような判断を裁判官が行うことの不適切性は前項と同様である。

６　(７) 法３３条１項各号「開発工事自体からの騒音・振動等」について
原審判決は，「開発許可の基準には，開発行為のための工事から生じる騒音，振動等を一定の程度以内に制限することを念頭に置いた基準自体が見当たらず，工事自体からの騒音，振動等が生じることにして開発許可が違法となることはないと解さざるを得ない」としている。しかし，控訴人らは，「本件開発許可自体が違法であるから，それに基づいた工事もまた開発許可の基準に違反した違法な工事であることを指摘し，違反を犯した工事で大きな振動騒音被害に巻き込まれているのは不当である」と訴えているのである。開発許可違反であれば，この工事自体をすることが出来ないことは，誰でも理解できるはずである。本件開発許可は，それ自体本来許容され得ない大規模な周辺への侵襲を来す工事を必然的に伴うものであるからこそ否定されるのであり，許可の違法が直接に過大な被害を来す工事をもたらすものであるから，正に違法な許可がそのまま違法な工事を来しているものと解するべきなのである。
しかるに、原審裁判官は、法令違反であるという嫌疑の掛けられている開発許可に対して，その判断を回避するばかりであるのは不当と評する他ない。
現実に開発行為と一体的に建築基準法違反の建築工事が行われている事実を知っていて，この判決はいったい何を目的としてなされているのか。敢えて言えば，犯罪を見過ごしておいて，犯罪の結果生じている被害は犯罪そのものではないから取り締まる規定はない，といっているのと言うに等しい暴論である。

７　(８) 法３３条１項１号３３条１項「具体的利益」（原審判決２３頁から２４頁）
原審判決は，「本件は共同住宅の建築に供する目的で行う開発許可の適否が争われている事案であって，適用法条を(都市施設の事件)と異にし，それぞれの適法とされる要件の定めが異なるから，それぞれの処分に当たって保護されるべきものとされる法律上の利益の内容も異なるといわざるを得ない。したがって，都市計画法上の制度であるという類似性から直ちに，違法な開発行為に起因する騒音，振動その他の影響によって周辺住民が健康または生活環境に著しい被害を受けないという具体的利益が保護されていると解すべきであるとする上記控訴人の主張は，採用できない。」などとしている。
しかし，原審判決内容は，一体，共同住宅の建築目的での開発許可の適否の争いと都市施設の可否の争いによって，具体的に何がどう異なるのか，その相違点により保護内容がどうしてどのように異なるのかについて，全く示すことがなく，ただ，法条・要件が違うからという形式的な理由のみで重大な結論の違いを帰結するばかりで，全くその根拠が示されておらず，妥当ではない。原審判決は，およそ行政法の本質が，憲法で定めている国家と国民との契約履行に関する問題である，という根本的な理解を基本的に欠いているものという他ない。国民は納税義務を果たす代わり，国家は国民に対し行政法で定めた内容を実現する対価的義務を負っている。開発許可処分という「行政処分が法律に違反していることを原因として発生している損失」に対して，行政には保障・補償義務があることは当然のことである。「都市計画決定を行政が実施し，または実施を義務付けられていることに対する行政機関の負うべき義務」の存在に対応する問題である点で問題は共通しており，その具体的な保護利益の考え方にも共通するものがあることは当然である。

８　(９)　開発地と同一都市計画区域内の住民の当事者適格について
（１）　原審判決は，「原告の上記主張は，前記(１)で述べたところに照らして採用の余地はない」という一文で開発地と同一都市計画区域内の住民の当事者適格を一蹴して否定している。
しかしながら，前記(１)では，判決は，抽象的な一般論を示すばかりで，何ら具体的な場合の当事者適格の有無について基準を導くような記述はなく，基本的に控訴人の主張に対して何一つ具体的な回答をしていない。このような国民を無視した説明責任を果たしていない判決は不当といわざるをえない。
（２）　また，原審判決は，「都市計画法は，開発許可の基準に関し，同法３３条第１項各号に定める要件を設けるとともに，予定建築物等の具体的な形態。構造等を想定した上で開発行為及びその後の建築の許否を審査するものとはしておらず，予定建築物等の建築の許否については，建築基準法に基づく建築確認等の段階において行われる仕組みになっていることに照らすと，建築基準法の趣旨および目的や建築確認の際に適用される同法の各規定が，周辺住民の個別的な利益を保護する趣旨を含むものであるとしても，そのような利益を，都市計画法が開発許可の段階においても当然に保護する趣旨であると解釈することは困難であるといわざるを得ない。」などとしている。
しかしながら，この判決の記述は，既に述べた通り，開発許可に関する規定及び建築確認に関する規定とその相互関係について，いずれも間違った説明となっている。開発許可の段階では，予定建築物の敷地に関し都市計画法および建築基準法どおりに開発行為をすることを審査することであり，建築確認は，予定建築物の建築物が既に審査された都市計画など建築基準関係規定に適合することが確認審査される。開発許可段階でも建築計画がしっかり計画されていなければ，そもそも建築確認において実効的な審査をすることは出来ない。開発許可で審査されなかったことは，建築確認段階で審査されることはないのである。判決はこのような法律で規定されたことを基本的に理解していないと言わざるを得ない。
また，原審判決は，「それが構築されるとすれば建築基準法の趣旨及び目的や同法の各規定により保護されるべき周辺住民の個別的利益を害することとなるのが明らかであるといった特段の事由が開発許可の段階に於いて認められるとすれば」別異に解する余地がある，などと弁明的に一言しているが，正に本末転倒，原則例外の逆転論理を示すものと評する他ない。控訴人らは，正に開発許可の段階でそのような判断を下すことが可能で且つそうすべきであり，それが開発許可制度の原則的形態だと正当に指摘しているのである。
（３）　原審判決は，この判決理由を閉じるにあたって「２　以上によれば，その余の点については判断するまでもなく，本件訴えはいずれも不適法であるから，これを却下し，」と総括している。しかし，この最後の説明は，「いずれも不適法」とすることは当然であると記述しているが，その断言を裏付けることを何も説明していない。さらに「その余」といっている中には，「開発許可を行った処分権者の権限問題」も含まれることになるのか，それともならないのか，一向に示すことがないのである。
確かに，前述のように，伝統的法理論においては，裁判に於ける判断は，まず，形式的な訴訟要件である，事件性，当事者適格などの本案前の前提要件を具備して初めて本案判断に入り，その訴訟要件を満たさなければそもそも本案判断をすることすら出来ない，という理解を前提として訴訟は構築されているので，このような判断構造は一面理解できないではない。しかしながら，本件で問題となっている「開発許可をなす権限」をそもそも渋谷区長が有するのかどうかという問題は，個別の実体判断に先立ち，個別の実体判断と切り離して判断が必要且つ可能な問題である点では訴訟要件に類する問題構造の下にある争点である。にも拘らず，原審はこの問題に全く答えることもなく形式的訴訟要件の問題として訴訟を打ち切るという暴挙にでたものである。
しかも原審は，一方では，形式的たるべき当事者適格の問題に対して，そもそも判断権者ですらない裁判官が，素人的な実体判断に介入してまで不自然な当事者適格判断を行い，これを門前払いしたもので，二重三重の意味において不当な判決と言うべきである。
このように，当事者が提訴していることについて何一つ審理をしないでなした原審判決は，形式的には訴訟費用のただ取りであり，内容的には，「国民を愚弄した判決」である，というよりもむしろ，「司法自体を侮辱しその存在価値を喪失せしめる不当な判決」というべきである。
以　上

開催期日

９月例会：９月２日（木曜日）PM13:30-17:00

９月１日開催予定の第４３回国内住宅デザインセミナー参加者特典

９月１日２日連続してご参加される方には、９月２日（第１木曜日）の月例セミナーを半額にします。

１．本セミナーの趣旨・目的：（８月及び９月の内容は共通とします）

地場に根を張る工務店経営の求められている経営技術
住宅を「建て替えるもの」とするこれまでのわが国の見方から、「住み続けるもの」という国際的な見方に代わりつつあります。
住宅を経年するに伴い、長期預金金利以上に資産価値が上昇するものにするためには、住宅が住宅市場で購入時の取引価格以上の高い価格で取引されるということです。

つまり、住宅の取引価格は、住宅購入者の支払い能力を反映しており、支払い能力を逸脱した価格で購入した住宅は、住宅市場では、住宅購入者の支払い能力まで取引価格は下落を余儀なくされます。

住宅の資産価値が高まることは、住宅需要者の支払い能力の適合した住宅及び住宅地経営管理技術が求められているということです。

住宅地経営管理を適正に実施することのできる工務店は、その既存住宅の取引きの仲介をすることで、新築同様の利益を得ることになります。既存住宅の流通を工務店が主体性を持って扱うためには、住宅需要者がその住宅地に住みたいと願う住宅地経営管理技術を磨かなければなりません。

２．本セミナーの取り上げるテーマ（時間割）

１３：３０－１５：００ 住宅地経営と住宅価格維持向上の関係
何故、欧米の優れた住宅地にある住宅は、資産価値を上げることができているのか、について欧米の実際の事例とそのメカニズムについて明らかにします。

１５：００－１６：００ 日本における取り組み事例とその改善提案

このセミナーの時間には、ＨＩＣＰＭ（住宅生産性研究会）がコンサルタントとして指導して、国土交通省第１回長期優良住宅街並み部門で推薦された２次例を中心のＯＨＰを使って詳細なご説明をします。さらに、その後サラにそれを発展させて取り組んでいる最先端事例と、それ以外の全国各地で取り組まれ成果を挙げられないでいる理由と具体的な改善策

１６：００－１７：００ 英国のレッチワースガーデンシティ、ハムステッドガーデンサバーブの映像を利用した解説
英国のこれらの住宅地の住宅では、その取引価格が一般的な傾向として、２０年間に４倍、３０年間に６倍になっています。その理由を、映像を見ながら解説します。
１７：００－１７：３０　参加者の質問に答えます。ご相談にも答えます。
ご質問がないときには、日本における具体的な取り組みの紹介を致します。

ご参加の方法
参加費用：
テキスト「住宅地経営管理マニュアル」代（会員１０，０００円、一般１５，０００円）のみで受講できます。

既にテキストをお持ちの方は、（会員３、０００円、一般６、０００円）で、追加の住宅地経営管理に関する資料３、０００円相当分差し上げます。
電話、０３－３２３０－４８７４、FAX０３－３２３０―２５５７、Eメール

ソートンプレイスはその代表的な事例であるとともに、米国が官民を阿賀て取り組んでいく環境政策グリーンビルドの実践としてＬＥＥＤ（リーダーしぷ・フォー・エな字・アンド・エンバイロンメンタル・デザイン）の最先端事例として取り組まれたプロジェクトである。不幸にも、この事業が完成したときに米国の住宅バブルが崩壊し、この事業はその影響をまともに受けてしまった。

２.インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－ジョン・ラスキン：どんぐりに木の葉の宝冠

３.カレントトピックス

－－は富山と偉人と民主党の歴史的認識

４.特集：ソートンプレイス：住宅バブル崩壊後の野心的事業

－－コミュニティのプロジェクトは、都市交通、河川環境、ビオトープによる環境改善、鮭の遡上、居住者の生活を中心に置いたニューアーバニズムという現代の新しい都市開発に関係する問題を包括的に取り組んだ意欲的な事業として、これからの都市開発として取り組むべき問題と解決の方向を示した事例である。住宅生産性研究会計画もバブル時代全米をひきつけていたロフトのデザインを駆使たものである。

８．図解。建築のディテール

－－弾性床

１０.長期優良住宅実現の途・住宅生産性研究会資産形成のための「三種の神器」

－－第五回：住宅地の文化生産性：住宅地開発をするためにはその土地が過去から伝代まで如何なる文化を育んできたか、という土地自体の固有の性格として、土地が育んできた文化の歴史を調べることが重要である。

１２.アメリカン・ハウス・スタイル

－－ザ・ヤング・リパブリック様式

１４.新コンストラクションマネジメント講座第９回

－－住宅生産は価値の創造：住宅生産性研究会の価格公正・不変資本と可変資本

１５.読者からの質問（５９）：

－－開発許可に関する原告適確：開発許可処分自体に異邦仮名寝れば、原告適格となる原告は存在しない

１６.書籍注文・編集後記

－－書ｋｓ期割引。新定価の設定

(2)　開発許可処分権者（都計法29条）
渋谷区長は、都市計画法第２９条で明記された開発許可権者ではなく、かつ、地方自治法上開発許可権を東京都知事から権限委譲を受けることが出来ない自治体の長である。地方自治法上、渋谷区として出来る開発許可に関する事務は、都市計画法上の開発許可権者である東京都知事のなすべき開発許可事務の一部を、渋谷区(自治団体)にやらせることが出来るとしただけで、渋谷区長(自治体の長)に東京都知事の開発許可権限の委譲をしたものではない。
処分庁が主張する地方自治法第２５２条の１７の２は、東京都知事の名前と公印を使って行う行政処分の事務を、渋谷区がその事務方として行なってよいという規定であって、地方自治法上、都市計画法で定められた「指定都市等（都市計画法第２９条）の長以外には権限の委譲はできない」ことを定めた規定を緩和できる規定ではない。法律上の権限のない者のなした開発許可処分は、無効とされなければならない。

(3)　開発許可と公共施設管理者の同意（都計法32条）
開発許可権申請者は、道路、河川、下水、公園等関連公共施設や学校教育施設等、鶯谷マンションの建設に伴い関係する公共施設の行政上の権限を持った管理者と、開発許可申請に先立って協議し、その開発内容が既存の周辺都市環境にしわ寄せを与えないこと(都市計画法第３３条第１項第２号及び同条第２項)に定められている技術的事項を協議し、関係行政上既存市街地住民にしわを寄せない開発計画であることを認めて同意を得るべきこと(都市計画法第３２条)が定められている。
しかし、住友不動産はこの規定に違反し、必要な同意を得ないまま(都市計画法第３２条の同意書の添付のされない)、本件開発許可申請をなした。それに対し、都市計画法第２９条条の開発許可権限を有しない渋谷区長が、関連公共施設の管理者の同意書の添付されていない開発許可申請を受け付け、第３２条に関する審査をせずに、処分庁自らの恣意的判断で、申請者に開発許可を与えた。
処分庁は関連公共施設の管理者の同意がなされていることを審査する義務を負っていて、それに変わって同意内容を許可する権限は与えられていない。これは本件開発計画が、関連公共施設につき法律上の権限を有する者による審査を受けることなく、違法に開発許可の審査をすり抜けたものであることを意味する。
それに対し、違反工事の差止めを求めた原告に対し、東京地方裁判所は、関連公共施設の管理者がなすべき関連行政法により審査がなされていないことを、開発許可申請手続きの欠陥（違法）とは判断しなかった。
それに代えて、裁判官は、都市計画法上の行政判断の根拠に依らないで、裁判官自身の恣意的な判断で、いずれの関連公共施設の規定にも違反している事実を無視して、開発許可の処分権者でも、関連公共施設の管理者でもない渋谷区長の判断でよいとした。
裁判長には法廷に提出された陳述に対し審査する権限は与えられているが、行政法上に基準に従って行政機関が判断しなければならない技術的判断について、「法令の定めるとおり公共施設の管理者の同意を受けなければ、開発許可申請自体受理できない」というべきところを、裁判官が恣意的な判断を持ち込んで、「第３２条の同意書がなくても、裁判官の感じで適正である」とすることは３権分立の民主主義の基本を侵犯するものである。

(4)    広義の開発許可と狭義の開発許可（都計法29条）
都市計画決定された基本計画（マスタープラン）と建築基準
都市計画決定は、都市計画区域内に居住する者が、都市の将来的に実現する都市環境を都市の土地利用計画を定め、それを関係者全員が共通の実現目標と考えて遵守することで実現しようとする都市環境の到達目標である。都市計画区域内の居住者は、都市の基本計画（マスタープラン）を都市計画法第８条で定める地域地区という土地利用計画として都市計画決定し、それを個別の建築行為の都度、建築基準法で定めた建築設計基準を建築行政で建築規制し、関係者が規準を遵守することで、都市計画決定を実現することを法治国の国家と国民の契約として信じてきました。

開発許可制度と審査内容
都市計画法で定めている開発許可制度の目的は、予定建築物が都市計画決定した都市の土地利用計画（基本計画：マスタープラン：都市計画法第８条「地域地区」の都市計画決定）どおり建築できるように、予定建築物の計画が、その敷地に定められた土地利用規制（「用途に適合すること」と規定している。）に適合するあることを審査し、その敷地を開発許可の基準(都市計画法第３３条)に適合しているように開発させること(都市計画法第３６条)である。

建築確認制度と審査内容
建築基準法第６条で定める確認申請は、予定建地区物の敷地が都市計画法で定められた開発許可どおり完成していること（都市計画法第３６条による完了公告がなされていること）である。そのことを確認事務では、都市計画法との関連に関し、「建築基準関係規定｣(建築基準法施行令第９条第１２号)との照合をすることを定めている。そこでは、都市計画法との関係として、開発許可にかかる開発行為が完了している開発許可の実体ができていることを「都市計画法第２９条第１項に規定に適合していること」と定めている。

間違った「開発許可」の法律解釈
これは、「開発計画が開発許可の基準に適合していることを審査して、開発許可どおりの開発行為を始めてもよい」(狭義の開発許可)とする都市計画法第２９条が定めている字句どおりの開発許可（開発計画の許可）があれば、開発行為がなされていなくてもよいとするものではない。それは、都市計画法第３章に定める開発許可の目的とする行政処分全体が完了し、予定建築物を建築できる敷地が完成していることを指している(広義の開発許可)。
このことは、都市計画法の立法趣旨の説明からも、都市計画法の文理解釈上からも導かれる。なぜならば、開発許可がなされただけでは、許可された内容の開発行為がおこなわれる保証にはならず、開発工事が完了し、完了検査が行われ、許可された内容どおりの開発行為がなされたことが確認されて始めて当該開発地に安全に予定建築物を建てることが可能となる。よって、開発許可は、完了公告がなされることまでが開発許可の行政事務であるということにならざるを得ないからである。

法律の目的、立法趣旨及び文理に照らして間違っている判例
最高裁判所が、「開発許可という行政事務を開発計画に対する許可で完了し、完了公告以降、開発許可の誤りを訴えることはできない」とした判例を出しているが、開発許可の目的は完了公告がなされることで完了するわけであるから、開発許可の結果が違反であるとする場合には、完了公告がなされて以降に「開発許可（都市計画法第２９条第１項を根拠条文として不服審査請求を行うこと）が都市計画法立法当時以降の内閣法制局の考えで、国会において政府委員により説明され、立法された内容である。

(5)　開発審査会と審査会前置（都計法50条）
審査会の立法の背景
１９６８年に都市計画法が制定されたとき、開発許可制度による開発許可が多数なされることになると考えられた。それによる許可処分の誤りに対する国民の不服に対して、都市計画行政が迅速かつ的確に施行されるように開発審査会制度が作られた。その制度設計は、建築基準法の例に倣って、開発処分権者(開発許可処分庁：本事件の場合、東京都知事)の上級行政機関(上級処分庁：東京都開発審査会)において、行政機関としての最終判断をすることが出来るように開発審査会の規定がおかれた。
そして、行政上の最終判断（開発審査会の裁決）を得ないで、司法への提訴は出来ないこと(都市計画法第５０条)とされた。

審査会の業務の実態
ところが、東京都開発審査会は、審査請求人の求めた「本件の開発処分が都市計画法に違反した処分である」とした審査請求において、根拠となる都市計画法及び建築基準法上の条文を上げて証明したにも拘らず、都開発審査会は審査請求人らの請求内容の審査をせず、訴えの根拠が法律上間違っていることの検討もなく、審査請求人に「原告適格」がないことを理由に審査請求を却下した。
しかしながら、開発審査は、上記のとおり、開発行政の適否を行政庁内部で最終的に点検し、自ら適正な行政を行うことを担保する制度であって、司法審査とは全く異なる。
したがって、当該開発許可に違法性が指摘されている以上は、法治行政の観点から、開発審査会は、自ら職権によって許可処分の違法性の審査を行うべき職責がある。開発許可処分に違反がなければ、原告適格者自体は存在しない。そのため開発審査会は開発処分自体の違法性の有無が審査されなければならない。
当該処分の違法性が審査請求されているにも拘らず、審査請求内容を審査せず、請求人が行政訴訟を出訴し得るか否かの資格とされる「原告適格」の有無を問題として却下することは、開発許可処分の違反か否かを闇に葬ることになり、都市計画違反を容認することになり、都市計画法第５０条条の立法趣旨に照らして許されない。

(6)　原告適格（行事法9条）
都市計画法に照らして違法な開発許可、又は、違法な疑いのある許可が、都市計画法第５０条に照らして、そのまま放置されてよいわけがない。
しかし、これまでの裁判所における審理もまた、開発審査会の審査同様、まず、なされるべき「開発許可処分が都市計画法に照らして正しく行われている」かの原告の求めている「法律の適正施工を実現するための審理をせず、原告適格の審査を中心に不毛の審理を行ってきた。
そして、開発許可処分が違反であるという法律を根拠に置く合法的な判断なしに、原告適格の存否のみを審理しただけで、本案の審査を真摯にせず、訴えを却下した。その後、訴えを却下することを正当化する説明を、判事の恣意的判断で補強することにより、違法な行政処分を容認してきた。
国家と国民との社会契約としての憲法に照らし、行政が適法に施行されていることを司法がチェックするというのが行政訴訟制度の趣旨である。原告適格を有しないと判断された行政事件では、「行政処分の違反があっても、その違反処分は容認してよい」と事実上容認するものであって、法律の適正な施行を求める国民の司法に対する信頼を裏切る裁判といわざるを得ない。

(7)　開発許可と建築確認全体構成（都計法29条から37条、建基法6，７条）
計画許可制度と開発許可制度
わが国では、大正８年に都市計画法と市街地建築物法が「姉妹法」として制定されて以来、日本以外の国で都市計画行政１つの行政としてなされていることが、都市計画法と建築基準法による２つの行政として行われてきた。
英国の都市計画法による計画許可制度に倣って１９６８年に取り入れられた開発許可制度は、日本では次の４段階に分解して都市計画法と建築基準法とに取り入れられた。

開発許可処分（都市計画法第２９条第１項）
まず、都市計画法の「開発許可」では、第２９条から第３６条までの一連の行政事務を完了させることにより開発許可の目的が実現することになっている。つまり、それは、「予定建築物の敷地」が都市計画決定された土地利用計画に適合し、かつ、既存の都市環境にしわ寄せしないものであるという「都市計画決定への適合」と「既存の都市環境に調和」した開発計画が図られていることの「計画」の審査に基づく開発行為実施の着工の許可(第２９条)がなされる。
その後、開発許可された工事が完了した段階で、開発行為が開発許可どおり実施されたことの工事完了検査を行い、検査済み証を交付し、完了公告(第３６条)がおこなわれる。これら開発計画が開発許可の基準に適合しているから開発行為を始めてもよい（都市計画法第２９条）とする段階から、開発行為が開発許可どおりに完了して予定建築物を建築させてもよい（都市計画法第３６条）までの一連の過程を経ることによって、予定建築物のための敷地環境は整備されたことになる。開発許可に関する一連の行政事務を完了して、初めて建築基準法による予定建築物の建築確認ができる段階に入れることになる。

確認処分（建築基準法第６条第１項）
建築確認は、開発許可が終わってからでないとその行政事務を開始してはならず、建築主事のなすべき確認事務（建築基準法第４条）は、予定建築物の計画が建築基準関係規定に適合していることの計画の確認（建築基準法第６条）により、同法第６条第１４項による建築工事の着工が始まる。
予定建築物の計画に対する確認事務は、まず、その敷地が「開発許可」どおりできていることの確認を含み、建築計画が建築基準関係規定に適合していることが確認され、確認済証が交付（第６条）され、建築工事に着手してよいことになる。
その後、建築工事に入って、実際の工事が「計画確認」段階と変更しなければならないことは建築工事では一般的に発生することであるので、軽微な変更に関しては設計変更のための確認申請をしなくても、その建築工事が建築基準関係規定どおり完成していれば良いとされている。建築工事が完了したとき建築主からの完了報告に基づき、その工事が建築基準関係規定に適合していることに対する建築主事の工事検査済み証の交付（建築基準法第７条）を受けて、建築物を供用開始できるまでの行政事務が確認事務に含まれている。建築物が建築基準関係規定に適合していることの確認（建築基準法第６条第１項）には、計画確認（第６条）から工事確認（第７条）までが含まれる。

(8)　広義の確認と狭義の確認（判例と法律）
これまで裁判所は、開発許可処分、または、建築確認処分に関し、開発計画の許可または建築計画の確認によって、開発許可の目的とする開発許可に適合した開発行為が完了していなくても、又は、確認処分の目的とする建築基準関係規定どおりの建築物が完成していなくても、開発許可処分または確認処分としての計画段階の行政処分で行政行為は完結したという判例を出してきた。
そして、開発許可における開発行為の完了公告、または建築確認を受けて以降になされる建築行為は、いずれも開発許可処分または確認処分と独立した行為であるとして、都市計画法第３６条による完了公告の処分がなされた開発許可または建築物の工事検査済証の交付された確認処分に対し、不服審査請求をすることは出来ないという行政法の目的、文理解釈および実務と乖離した裁判を行なってきた。
そこで、これらの法律違反の判例が、「法律に優先する判断」として、その後の行政事件の司法判断をゆがめてきた。「無理を通して、道理を引っ込めさせる」間違った最高裁判所の判決が都市計画行政及び建築行政をゆがめてきたのである。

２．都市計画法と建築基準法の姉妹法の関係
(1)　土地利用計画に関する都市計画法と建築基準法(都計法8条、建基法3章)
土地は私的に所有されているが、その都市空間は社会的に利用されているため、土地の所有権と都市空間の社会的利用の調和を図るため、都市空間の社会的利用（土地利用計画）については、都市計画区域内の住民の合意により、都市計画決定をし、土地の所有者が「排他独占的に利用できる空間と土地利用」と、それ以外の「社会的に利用が保障されるべき空間」とを、「都市計画決定と建築規制」の両行政により、その実現を強制的に守らせることにしてきた。
そして、都市計画決定内容を確実に実現するために、都市計画区域内に存在し、又は、建築される建築物に関して、その建築物と敷地との関係を建築基準（建築設計指針）として建築基準法第３章に定めて、その基準を強制規定として遵守させることで、都市計画決定で定めた都市計画区域内住民のコンセンサス（合意）を実現しようとしている。
その都市計画を強制的に実現する都市計画決定という都市計画鋼を根拠とした住民の合意で決められる一種の立法権公権力を「計画公権」（「高権」ともいう。）という。そして、計画公権は「私権を拘束できる権限」とされ、都市計画法及び建築基準法の強制法を担保する権限であり、その「計画公権」で結ばれる両法の関係を「姉妹法の関係」と呼んでいる。
都市計画決定で定めた「用途に関すること」の内容は、「土地利用計画」を指しており、都市計画法第８条で定める「地域地区」に応じて建築基準法第３章で定められた用途、建蔽率、容積率、建築物の各部分の高さ等の規制内容が、土地利用計画の具体的な内容となっている。都市計画決定を実現するために、建築基準法第３章では、建築物ごとに固有の敷地を定め、その敷地は幅員４m以上の道路に２メートル以上接し、かつ、各敷地と建築物との関係を建築基準（建築設計指針）として定めて、それを強制的に遵守させることで、都市計画決定内容の実現を図ってきた。
都市計画法第２９条に違反して開発許可権者を僭称してきた渋谷区長が一貫して主張する、開発許可の基準における「用途」とは建築基準法第４８条でいう「建築物の用途」を意味するという解釈は、都市計画法と建築基準法の姉妹法の関係を理解していない間違った解釈である。

(2)　「地域地区」（都市計画法第８条）と都市施設（都計法11条）に対応する建築基準法第３章規定と建築基準法８６条
都市計画法と建築基準法との基本的な関係は、都市全体の都市計画決定された基本計画（都市計画違法第８条で定める「地域地区」として都市計画決定した土地利用計画）を、個別の建築物と敷地との関係として、建築基準法第３章規定を強制的に遵守させることで実現するものである。
その例外として、都市計画法第１１条第１項第８号に定めた「一団地の住宅施設」がある。この規定は、「一団地の住宅施設」が都市計画決定された地域地区（第８条）およびそれを実現する建築基準法第３章の規定と同等以上の内容の品質を持つ都市施設（都市の面的環境）として総合的一団地として計画されて都市計画決定された場合には、建築基準法第３章の規定に縛られないで、建築基準法第６章雑則第８６条で個別に審査して建築することが出来るとしたものである。
都市計画法第１１条第１項第８号で定める「一団地の住宅施設」のうち、都市計画決定をしていないものに関しては、計画公権が付与されていなく、建築基準法第３章の規定の適用を免れることはできない。
そのため、建築基準法第３章規定を適用するか、第６章を適用するかは「都市施設としての都市計画決定をするか、いなか」の２者択一であって、その両方の規定の都合の良い規定を選択的に採用し、適用することは、法律の構成上（文理上）ありえない。
然るに、本件では、都市計画決定されていない「一団地住宅施設」に対して、処分庁は、間違った行政実例を根拠に建築基準法第８６条の規定を適用できるとして、本来適用されるべき建築基準法第３章規定を蹂躙した。それでいて、今度は高容積率を実現するために、唐突に、建築基準法第３章第５９条の２を根拠に作られた「総合設計制度」による緩和措置を利用している。同法第５９条の２は、都市計画決定された範囲でしか適用できない規定である。
このような法律違反が横行するようになった理由は、小泉内閣の規制緩和を政治目標にした法律改正を、都市計画法と建築基準法の「姉妹法の関係」を無視して、ばらばらな規制緩和を法律の構成を改めずに矛盾した形で実施したことによっている。
建築基準法第３章の規定は、都市計画決定により遵守を義務付けられた「計画公権」実現の手段である。その第３章の規定を根拠に、都市計画決定された地域地区（都市計画法第８条）に関する都市計画決定された事項を、建築行政で実施する施工主体が、特定行政庁である。しかし、本件では、特定行政庁（渋谷区長）は、都市計画決定された内容（予定建築物ごとの敷地が幅員４m.以上の道路に２メートル以上接していること、第２種低層住居専用地域の高さ限度１２m、建蔽率６０％、容積率２００％、道路幅員に対する建築物の高さ制限、その他）、による制限を、「特定行政庁による例外許可」で蹂躙する総合設計制度の緩和が実施された。
建築基準法第５９条の２は、建築基準法第３章の規定であり、「一敷地１建築物の原則が守られるべき建築基準法第３章の規定である。そこに第８６条（第６章）の都市施設として都市計画決定した場合の「１団地住宅施設」の規定を適用するという法律の文理上ありえない規定の適用をしたものである。
小泉規制緩和により、準則とし「国土交通省で纏められた総合設計制度」は、特定行政庁の権限で都市計画決定された内容に、法律上の根拠（計画公権）を持たないで穴を開けることが出来るとしたものである。この規制緩和は、都市計画法と建築基準法との姉妹法の基本的な関係、つまり強制権の根拠となっている都市計画決定による「計画公権」を蹂躙し、破壊したものである。

(3)　開発許可制度のモデルとなった英国の計画許可
英国の計画許可は、あくまでも既存市街地の都市環境を守ることを前提にした上で、都市計画決定されたマスタープランを尊重し、かつ、既存の都市環境にしわ寄せをしないという制度である。計画許可を実施することについて、計画許可権を有する行政庁は、開発地周辺住民の意見を聞いて行政機関が許可を与えるもので、あくまでも既存都市計画区域の住民の権利を優先する形で運用されている。
わが国の都市計画法に取り入れられた開発許可制度の条文自体は、英国の計画許可の規定を十分忠実に取り入れているが、実際に日本の都市計画行政での運用は、住民の利益（既得権）を犠牲にして、開発業者に住民の既得権を侵害する不正な開発利益を奪う計画が不当な開発許可により、不正利益実現が幇助されている。
単的にいえば、開発許可制度にかかる法律条文の違反が、法律上の開発許可権を有しない渋谷区長により、開発許可の基準に違反する開発計画に行われたことで実施に移されてきた。その度重なる違反を東京都開発審査会のみならず、法律の番人であるはずの東京地方裁判所も法律を蹂躙して、不正利益の追及のための行政法違反を容認してきた。

３．都市計画法及び建築基準法による利益
(1)　都市計画上の利益と計画公権（行政法の強制権）
都市計画決定は、長期間にわたって都市計画区域内の関係者を強制的に縛ることで実現するものであるため、その計画の実現は、私権を拘束できる高い公共性があるとされ、その権限（計画公権）を背景に、建築基準法第３章の強制権が建築基準法に付与されている。都市計画法または建築基準法第３章規定に違反した建築物は、その実現によって、すぐに、自動的に、相隣に被害が及ぶものばかりではない。しかし、それらの違反行為の総体が、都市機能を破壊し、都市景観を乱し、耐震火災や集中豪雨といった都市災害において重大な人命や財産の損壊や都市環境と都市景観の破壊をもたらすことになる。
都市計画決定および建築基準法第３章規定が国民に保障している利益は、１００年に一度発生するかどうかという大都市災害に対して、国民の生命財産の安全や、個々の建築活動を積み重ねて築き上げる都市文化環境の形成という長期的な視点に立った利益の実現であって、個別の開発行為や建築行為が相隣に及ぼす直接的な影響を 問題にするものではない。

(2)　都市計画法及び建築基準法が保護する利益と緊急性（耐震偽装事件との関連）
耐震偽装事件で社会的に最も問題にされた、「建築基準法で国民に保障している安全性」の判断は、１００年に１度発生するかどうかという関東大震災級の大震災事故に対しての国民の安全を問題にした。
その理由は、建築基準法という行政法の期待する安全性という公共の利益に関して、１００年周期の地震に対する安全を確保することを公益であると考えたことによる。耐震強度が不足する建築物が事故を生ずる蓋然性、可能性は決して高くはない。それであるにも拘らず建築基準法に抵触する建築物を取り壊し、または耐震改修させることを強制できる公共性の根拠は、建築物が社会的に利用されるものであることをおいてない。
都市計画決定された内容（都市計画法第８条で定めた「地域地区」土地利用計画）や、都市計画決定を背景にした計画公権に裏付けられた建築基準法第３章を遵守するべきことの利益および不利益は、開発許可または建築確認の対象の直接的な影響による利益を問題にしていない。
そこで問題にしている利益は、都市計画が実現する都市環境が提供する利益を問題にしている。１００年に一度発生するかもしれない関東大震災級の地震に対して国を挙げて耐震対策が取り組まれるのと同じスケールで都市計画決定された内容の実現が図られなければならない。

（３）都市計画法及び建築基準法で国家が国民に約束した計画の実現
都市計画法は、視点を変えてみれば、防災都市計画の実現であり、防災計画として都市市計画決定された内容は、私権を拘束できる計画公権で実施することができるとされて、土地収用法の事業認定を受けたと同様の拘束力を持っている。都市計画決定された内容の実現を優先すべきという法律構成に違反して、都市計画決定を遵守しなくても、司法も行政も「大して大きな不利益を与えては居ない」といい、都市計画区域内住民が、「都市計画決定の違反による不利益」を訴えても、司法も行政も「原告適格はない」という。それでは国家と国民との契約として定められた行政法は、国家により蹂躙されていることになる。それではもう法治国ではない。
以上

私は今年最初の参加でしたが、それをアイスランドの火山爆発として祝福されて、会場には無事到着できたものの、その後帰国の便が運行せず、英国まで列車と自動車ーフェリーで避難してその後、運航開始して帰国できました。

今回はその内のﾐﾗﾉｻﾛｰﾈを報告することにしました。これまで多くの日本人がﾐﾗﾉｻﾛｰﾈを見るために当地を訪問し、｢ﾐﾗﾉｻﾛｰﾈを見ずしてインテリアを語れない｣と言った報告を受けていましたが、誰の話を聞いてもﾐﾗﾉｻﾛｰﾈをわかり易く説明してくれてはいませんでした。

そこで今回、できるだけ分かりやすくﾐﾗﾉｻﾛｰﾈを紹介することに努めましたので一読下さい。

P2.インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－ジョン・ラスキン「ベネツィアの石」のイラスト

３.カレントトピックス：ハング・パーラメント

４.特集：ﾐﾗﾉｻﾛｰﾈ、世界のインテリアデザインの祭典

ﾐﾗﾉｻﾛｰﾈは、そのメイン会場と並んで、ミラの全体が「ﾐﾗﾉｻﾛｰﾈに巻き込まれている」都市を挙げてのお祭りとなっている。中心会場には会場中央に幅員１０メートル以上の２階建てのプロムナードがあり、その両脇に２４もの中層の展示会場が建ち並んでいて、お子でカテゴリー別お展示を行なっている。トラで磯なる、モダン、デザイン地う３つの大きなカテゴリーに分けられて展示会場は、それぞれが基礎って重厚さ、前衛さ、斬新さを基礎って、参加者もカテゴリーごとに違った集中を示していた。

ミラノサローネは生活文化空間を如何に演出するかという視点で生産者、デザイナー、住宅関係者などが出展し、参加し、盛り上がりを示していた。その基本的な観点は、消費者の満足ということで、消費者に支持されるためにはどのような消費者の生活文化のニーズに応えなければならないかという真面目な、取り組みがなされていた。取り組みは生活空間の提案という形でなされていた。どのような生活要求とそれに対応する空間を提供するかという視点で見ると興味のわく転じである。

８－９.建築のディテール

－－弾力床

１０.新連載：第四回長期優良住宅実現の途

－－ストーリーとビジョニング

すぐr多重宅地開発は、その開発地自身のもつ歴史文化の集積としての立地分析と、その住宅地開発で受け入れようとしている居住者の社会的属性やライフスタイルに現れる居住者の生活要求を受け止めることのできるビジョニング（空間デザイン）が「ストーリーとビジョニング」として用意されなければならない。

１２－１３.アメリカンハウススタイル

－－ジョージアン様式、、ザ・サウス（南部様式）

１４.新コンストラクションマネジメント

－－NAHBピンカース元会長からのメッセージ

１５.読者からの質問

－－「勝ち目のない訴訟」

１６.所建築紀注文、編集後記

BM(ビルダーズマガジン第１６２号で上海国際万国博覧会を紹介しました。その取り組みの思想を明らかにしたのですが、その考え方を依り理解し易いように、わが国の高度成長時代の開発と再開発に関する考え方を、本号で特集記事として扱いました。偶然ですが、ニューズウイーク誌が６月１５日号で現在の中国の下層階級の状態を取り扱っていますが、わが国で私自身経験した高度経済成長あの日本と基本的に変わらない社会の情景を見せられて驚きました。

日本が現在の中国をより良く理解するために日本の高度経済成長時代の考え方と対比して現在の中国を考えてみるということは、重要なことではないかと考えてこの特集記事となったものである。歴史の流れのなかでものを理解することができないと、鳩山由紀夫首相のような誤りを犯すことになります。

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－ジョン・ラスキンの作品

３、カレントトピックス

－－毒入り餃子の「政治的解決」

４．特集記事

－－帝国ホテルと都市再開発

帝国ホテルが日本の高度経済成長のとき何故取り壊されなければならなかったのか、という単純な疑問こそ、日本人の越空間に対する人文科学的な理解を排除した歪んだ理解が基礎になっている。丁度、毛沢東の「造反有理」の文化大革命と共通する思想が、当時の日本のGDP最優先の思想となっていたのです。目先のGDPを拡大することが最も優先されるべき製作となっていたのです。このような考え方を現在の中国は取ってはいません。戦前に作られた外国人租界は、植民地支配の産物ではあったが、中国人労働者が作った文化遺産であるという考え方が、その文化遺産を現代の中国の中に活かして使っていくという考え方が、江沢民以下の上海政治を牽引した人たちの思想である。

現在の日本では、高度経済成長時代のスクラップアンドビルドの考え方を思想的に総括できないでいるのに対して、中国では新しい時代に向けて文化大革命の思想は払拭しているのです。そこににチュ両国の発展能力の違いを見る思いを感じます。本特集では、高度成長時代にGDP最大に向けての国家政策の犠牲となった帝国ホテルの歴史的認識問題を扱いました。

８．図解：建築のディテール：

－－ビニールタイルの施工

１０。新連載：超雨季優良住宅実現の途

－－住宅資産形成の「三種の神器」：「モザイク画の理論

欧米の都市計画では、都市の形成をモザイク画に例えることが多い。なぜモザイク画に例えられるのか、その理由を説明した。マスタープランがモザイク画の「下絵（アート）とすれば、此処の建築物を規制するアーキテクチュラルガイﾄﾞラインは、モザイクの石の植え込み（クラフト）である。

１２．アメリカンハウススタイル：ジョージアン様式、ミドゥル・アトランテイック様式

１４、新コンストラクションマネジメント講座　第７回　ホームビルダー（不動産製造業）に立ち戻れ

１５。読者からの質問（５７）

－－住宅リフォームによる資産価値の向上

１６．書籍注文書、編集後記

アメリカ住宅建材セミナー
今週（24～28日まで）ワシントン州政府主催「アメリカ住宅建材セミナー」が開催されます。そこで、私（戸谷）も講師として、鳥取（５月２４日県民ふれあい会館）、岡山（５月２５日岡山交流センター）、神戸（５月２６日神戸産業振興センター）、大阪（５月２７日大阪産業創造館）、京都（５月２８日国立協と国債会館）の５箇所にセミナーに出かけます。
メールマガジンをお読みの方はもとより、お友達、知人にもご参加されるようお呼び掛けになってください。
受講費用は無料です。１２：３０開場、１３：００開会、１６：３０終了の予定です。この建材セミナーにはこれまで何度か参加してきましたが、米国の住宅産業から設計施工全体にまたがる技術を学ぶ良い機会だと思います。皆様のご参加をお勧めします。

HICPM月例セミナー
先週第１木曜日の「３種の神器」について
「長期優良住宅地経営管理マニュアル」セミナーでは、工務店と設計事務所の管理者のおふたりが参加されました。
住宅を購入した人にとって住宅の資産形成を実現することのできる条件は、その住宅地自体が、いつでも「売り手市場にある住宅地経営」がなされていなければならない。つまり、住宅地経営として、「住宅地を売り手市場としての環境」を造るという経営が求められていることを勉強してもらいました。
その売り手市場となる基本的な条件として、「三種の神器」を具備した住宅地経営をするために、それを可能にする条件として、以下のことを実現する方法を考えてもらいました。
第１．    対象としている住宅購入世帯の購買力の範囲で購入できる価格であること
第２．    対象としている世帯の求めている都市施設が利用できる立地環境にあること
第３．    生活する都市環境が、対象としている人達のライフスタイルに合っていること
第４．    居住者が主体性を持って、生活環境を維持管理し、適正な負担で改善できること
第５．    ルールを遵守しない者に対しては、最終的に国家権力でルールどおり従わせること

「特にこれからの工業先進国全てに共通する環境として、将来的に所得の増大が見込めないときに、住宅産業自体の住宅取引は、これまでのスクラップアンドビルドを進めることは出来ず、既存住宅の流通の比率を高めることになる。既存住宅の流通は、基本的に売買差益が生まれる住宅経営の場合には、住宅は円滑に流通する。それに対して、売買差損が出るような場合には、住宅流通は厳しくならざるを得ません。「三種の神器」を重視した住宅地経営の場合には、住宅地自体が熟成することを前提に運営されることから、住宅の流通は円滑に進むことになる。その際の最大の鍵は、住宅の価格が常に住宅購入者の支払い能力以下で建設されることで、リースホールドによる住宅地経営や、エンベロップ面積を最小にし、標準化、規格化、単純化、共通化を進め、CM技術を駆使して生産性を高めることで、アフォーダブルハウスの建設が可能になります。

先週第３木曜日のCM講座「カルロスゴーンの経営の種明かし」
現在工務店経営の改善をしたいがどのように取り組んだらよいか分からないという工務店が沢山あります。そのような要請に応えて、５年ほど前ニッサンのカルロスゴーンが実施した経営改善の取り組みは、そのまま工務店の問題点の把握とその改善として使うことが出来ると判断しました。そこで、カルロスゴーンが実際に取り組んだ経営改善のやり方を建設業に読み替えて適用する方法を「カルロスゴーンの経営の種明かし」を本に取りまとめたところかなり好評で本がうれました。今回のセミナーはそのリクエストをベースにしたCM講座でした。６名の受講者が７時過ぎまで熱心に議論していかれました。

HICPM/GKKの共催研修旅行報告会
先週は、グローバル研修企画と共催で４月末に実施した「ミラノサローネとロンドンのガーデンシテイ・ガーデンサバーブの旅行報告会」を実施しました、セミナー開催の１週間程前のメールでしかご案内できませんでしたが、５名の受講者があり、映像を中心にこれからわが国でこれらの先進国事例から何をどのように学ぶべきかというセミナーをいたしました。
ミラノサローネに関しては、２ヵ月後のビルダーズマガジンに特集記事を掲載することで原稿を用意していますので、楽しみにしてください。特に、レッチワース・ガーデンシティやハムステッド・ガーデンサバーブでは、「三種の神器」のセミナーでいつも説明しているとおり、熟成した住宅地では、多数のリモデリングが行われていることを確かめることが出来ました。１００年以上も基本的に同じ街並み景観を維持している売り手市場の都市に、その環境に憧れて集まってくる人達は、基本的に従前居住者より所得の高い人という良循環により、住宅の取引価格は上昇し、つまり住宅の価値は上昇しているのです。所得の高い人はその所得に合わせて住宅のリモデリングに取り組むことで、これらの地では多数のリモデリングが取り組まれているのです。

６月の定例セミナーの実施
６月の第１木曜日の「長期優良住宅地経営管理セミナー」
このセミナーでは、先般当研究会で取りまとめた「アグリカルチュラルアーバニズム」を中心的テーマとして「三種の神器」による住宅地経営管理技法のセミナーをしようと考えています。すでにHICPMビルダーズマガジン１６４号「アグリトピア（アリゾナ・フェニックス）」の特集記事でご紹介している内容を中心にご説明しようと考えています。
住宅地開発と農業経営とを融合させるという取り組みは、オランダを中心にヨーロッパやアメリカでは多数取り組まれています。
発展途上国での経済成長の影響で発展途上国自体の食糧消費が拡大します。その結果、食糧を輸入している先進工業国では、自国での食糧確保がこれからますます厳しい状況におかれ、自給率を高める必要に迫られるようになります。
その対策のひとつとして小規模農業でも、都市住民が農村に来て小売価格で農産品を購入、又は食事としていただくグリーンツーリズムは、零細農業経営を可能にします。
一体どのように都市開発と農業経営とを繋ぎ合わせることが出来るのか、農産品の流通を介入させないで、農業と都市住民の利益にこたえる合理的な回答を提起した事業が、アグリトピア（アリゾナ州フェニックス）だと思います。それは流通を排除するグリーンツーリズムの経験を生かした取り組みでした。

６月第３木曜のCM講座「サステイナブルハウスとCM」
１９９９年HICPMが取り組んだ「サステイナブルハウス」は全国各地で取り組まれました。その総戸数は１０００戸以上になったと思います。しかし、サステイナブルハウスは、HICPMの意図と違って、CM技術を高めるものとして理解されず、「無理・無駄・斑」の最小限の設計として受け取られましたが、住宅生産性を高める手段としては取り組まれませんでした。現在多くの工務店が多摩ホームやアキュラホームの登場を見て、「住宅生産性向上」こそ、取り組むべき課題と理解され始めています。しかし、その学習方法が見つからないということで困っている工務店も沢山あります。HICPMではその要請に応えた生産性向上の原点に立ち返ったCMの勉強を、「サステイナブルハウスとCM」として実施しようと思います。
実際に生産性向上に取り組まれた方も、これから取り組もうとしておられる方もこのセミナーにご参加されて、原則としての取り組みを再確認されるとともに経験交流する機会とすることが出来ればと思っています。CM技術は、無理、無駄、斑を発見し、それを生産過程から排除する技術ですから、工務店が取り組んだことに対しては確実に利益が上がる取り組みといってよい効率的な取り組みです。

「天は自ら助ける者を助ける」
日本だけは建設業を建設サービス業という産業として扱われています。しかし、工務店は建築物を生産する製造業であって、工務店を含む全ての製造業は、生産労働によって価値を創造しています。労働生産性を高めることにより、利潤率を高めることが出来ます。
工場生産の場合には、OM（オペレ－ションマネジメント）という生産管理技術により、建設業の場合にはCM（コンストラクションマネジメント）という建設業経営管理技術により生産性の向上が取り組まれてきました。
工務店の経営者は自らCM技術を学び実践することなくして工務店の利益を高めることは出来ません

戸谷英世

HOPE Ⅵは、１９９３年から米国連邦政府・住宅都市開発省(HUD)が新しく取り組んできたプロジェクトです。衰退化しようとしている都市を再生する取り組みで、大きな成果を上げ、事業として高い評価を受けてきました。その中でワシントン州政府が取り組んできたハイポイントは、LEEDによる計画と相乗効果を発揮し、特に優れた事業として単に米国内だけではなく、世界的に評価されている計画です。

この計画内容は是非実物をご覧頂きたいと思い、グローバル研修企画もワシントン州政府と協力して、今年８月の現地見学の計画をしています。

LEEDは、同じく米国政府のPATHの政策の発展系として、全米ホームビルダー協会(NAHB)によるビルトグリーン政策を実践する者として取り組まれてきた環境政策です。多くの日本人は、ブッシュ共和党政権が、｢京都議定書｣に署名しなかったことから、米国の住宅環境政策は遅れているという誤解を持っています。

少なくとも私が知る限り、LEEDによる取り組みは、ドイツを初めヨーロッパ先進工業国を含む世界の何処の国と比べても遜色のない取り組みだと思います。世界で最大規模を誇る米国の住宅産業を背景に住宅・環境対策も優れた取り組みがなされてきたのです。今回は、その取り組みをハイポイントの事業の紹介を含めて１６６号に特集しました。

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－ジョン・ラスキン｢建築７灯｣

３.カレント・トピックス

－－トヨタショック、Toyota and the End of Japan.

４.特集：ハイポイント

－－HOPEⅥ 、LEEDの地域再生総合事業モデル：

過去の米国の住宅政策が、失敗をした事から、１９９３年米国政府は、基本的に政策の変更に取り組んだ。その取り組みは、貧困の原因ごとに区別して対応策を歴史に遡って取り組まなければならないとし、人々の絆を大切にし、地道な生活改善の努力が、全体として都市を蘇えらせる、とした。この取り組みは、米国各地で取り組まれ、大きな成果を上げてきた。その計画技法の中心となったものが、ニューアーバニズムである。詳細はこの記事をご覧下さい

８.図解　建築のディテール（３５）

－－弾力性床材の張り方

１０.新連載　長期優良住宅実現の途：住宅による資産形成のための｢三種の神器｣　第２回

－－住宅不動産鑑定の仕方：世界の工業先進深刻共通で、「日本だけが違っている」不動産鑑定評価方法

１２.アメリカンハウススタイル：アメリカのジョージアン様式

－－ニューイングランド様式

１４.新コンストラクション・マネジメント　第６回

－－コストコントロールと中間省略

１５.読者からの質問

－－「ニューアーバニズム｣に関しての詳細説明をしています。

１６.書籍注文と編集後記

＊ビルダーズマガジンは、月一回発行しております。

お読みになりたい方は、送り先（〒、住所）、氏名、冊数）を　ご明記の上　ファックスをお送りください。

住宅生産性研究会　ファックス　０３－３２３０－２５５７　　戸谷　英世

１冊１，５００円です。年間購読ご希望の場合は年間（１１~１２冊で）１５，０００円となります。

都市と農村とは、日本の都市計画及び農村計画では対立する空間利用というように考えてきましたが、世界では、一体不可分な都市の空間利用と考えています。タウン・アンド・ルーラルプランニングと読んでいて、あのガーデンシティの提唱者であるエベネツアー・ハワードもまた、ガーデンシティ計画の中に置いて都市と農村を一体的に計画しています。

このアグリトピアは、ヨーロッパのｸﾞﾘｰﾝﾂｰﾘｽﾞﾑの思想をニューアーバニズムの理論で都市開発にまとめたものです。

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－ジョン、ラスキン：フォス仮宮殿の窓、水彩画

３．カレント・トピックス

－－ユーロ危機、円危機、ドル危機と「住宅金融と住宅資産」

特集記事：アグリトピア（アリゾナ州・フェニックス）

－－「アグリカルチュラル・アーバニズムの自薦と事例報告」

日本の大規模経営農家の規模よりもはるかに大きくても、米国の農業経営規模としては小さい。米国の小さな経営規模の農家が生き残る方法を開発したジョーさんは、スタンフォード大学でポリテクニックを学び、新しい農業経営を考えた。ッそこで殻が目を見張った事業が、ヨーロッパにおけるｸﾞﾘｰﾝﾂｰﾘｽﾞﾑであった。

グリーンツーリズムにおける農業収入は、グリーンツーリズム自身の収入を上回っていた。その理由は生産者と消費者が直結することで仲介する流通機能を不要なものにしてしまったところにある。つまり、小規模農業者の低生産性を流通経費を省略することで大規模農業傾斜に上回る低い価格で農産品を提供することで、生き残りを掛けたのである。

非常に悪いたとえをすれば、ジョーさんは農地の過半を都市生活者の住宅地とすることで、彼らを農産物資を購入する需要者として囲い込んだのである。都市住民は、自ら食する農業生産品を毎日の生活の中で観察でき、その農産品を使った料理を味わい、それと〃農産物資を購入して、自宅で調理する、という生活を売っているのである。

この住宅地は、そこでの生活を久寿し対tpする要求が高いために、近傍住宅地の同様規模の住宅に比較して４０％程度高い価格で取引きされている。人々は都市と農村とが有機的に関係した住宅地に生活したいと願っていて、その取り組みはアグリトピアだけではなくビレッジ・ホーム（カリフォルニア州、デービス市）にもみられる。

８．図解　建築のディテール　（３４）

－－　弾力性タイル床材

１０．新連載：長期優良住宅実現の途

－－住宅による資産形成のための「３種の神器」、第１回、「住宅の資産価値」

１２．アーリー・サザン・コロニアル様式

１３．アメリカン・ハウス・スタイル

–アーリー・サザンコロニアル／ダツチ・コロニアル

１４．新工務店経営者講座

－－NAHBのCM(コンストラクション・マネジメント）第五回

コスト（原価）の構成とプライス（販売価格）

１５．読者からの質問

－－ショート・セリング／ショート・バイイング

１６．書籍注文書と編集コミュニティ後記

HICPMでは、米国の住宅産業が２００２年コロからバブル気味に価格上昇を始め、２００６－２００７年に掛けてバブルが膨らみ、リーマンショックの起こった２００８年１０月から一挙にバブル経済が縮小し、現在の厳しい状況になってきた様子を、毎年なんか以下米国にだ掛けて調査してきました。

今年の調査は、バブルが崩壊した以後の米国でどのような取り組みが起きているかということを差し押さえされた物件を実際に調査することを通して検討しました。モーゲージによる住宅ローンも、その担保価値がモーゲージを割り込むと実質的にはクレジットローンと〃状況を生み出すことが分りました。

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－A ・W・N・ピュージン：聖職者の装飾の用語辞典

３．カレント・トピックス

－－カリブ海の小国を襲った「ハイチ地震」

４．特集記事：２０１０NAHB・IBSと「米国の住宅バブル崩壊後の住宅産業事情」

バブル最盛期には年間２００万戸にも及ぼうとしていた新築住宅はその４分の一の５０万戸台に圧縮されたが、それが差し押さえ物件の需給関係が、統計上、これまでの買い手市場から売り手市場に転換し敵増した。そのため、新築住宅価格と既存住宅価格との間で、これまで１５％程度低い水準であった既存住宅価格に押されて新築住宅の供給は抑えられていました。しかし、既存住宅価格の回復を反映して、新築住宅販売が増加することが見込まれ、今年度予測では、最低予測で６４万戸、最高予測では８０４万戸都、昨年度を大幅に上回ることが予測されています。

このような事態に対して米国政府は、オバマ大統領の政策として、住宅政策的視点に立つと以下のような取り組みがされています。

第１．失業率の引き下げ：住宅ローンを担保に発行されているモーゲージは、ローン借受人が住宅ローン元利の返済をすることができれば、モーゲージは優良債権です。そのためにはローン借受人が雇用に機会を得るということがモーデー時を良再建とするか、不良債権とするかの分かれ道になります

第２．住宅の資産価値を高めること：モーゲージ自体の価値は、住宅の不動産取引価格で示されます。〃住宅でも、その住宅が社会的に高い需要で支持されるならば、高い価格で取引されることになります。そのためには住宅地経営がt歴か国雄かなわれることが重要です。

今回の方米ツアーでは「アグリトピア」、LEEDとHOPEをとりいれたハイポイント、TODとLEEDを採り入れた開発計画も調査し、今後のかんきょうたいさくのもでるをしることとなった。

８．図解　建築のディテール　NO.33

－－床材（フローリング）：直接糊付け施工

１０．NAHB技術講座「ニュー・アーバニズム」によるコミュニティ造りの理論と技法（最終回：第６０回）

－－ビルディング・ザ・ビジョン　住宅地での生活、

１１進連載：長期優良住宅実現の途

－－住宅生産性研究会による資産形成のための「３種の神器」

１２．コスト・コントロール：原価管理

－－その２．建材・流通とのタイ・アップ

１３．読者からの質問：

－モーゲージは「リコースローン」か、「ノンリコースローン」か

１４．アーr－・ニュー・イングランド・コロニアル

１５アメリカン・ハウス・スタイル

－－ニュー・イングランド・コロニアル様式

１０書籍注文書と編集後記

最高裁判所は「開発許可または建築確認は、夫々計画の許可及び確認事務により開発許可または建築確認は完了した独立の事務であるといっている。実際の開発許可に基づく開発行為とその完了公告又は建築確認による建築工事とその検査済み証の交付は、開発許可又は確認処分とは別の行政処分である」と言った理解のできない判決をおろし、開発許可制度における完了公告又は建築確認制度における検査済み証の交付は、夫々開発許可及び建築確認とはばっつの行政処分であると判決している。

以下の控訴審裁判における検討段階の準備書面は、実は、最高裁判所との訴訟である。開発許可又は建築確認の行政訴訟のご参考までに掲載する。

元裁判（裁判長裁判官　杉浦　則彦）
平成20年（行ウ）第634号　都市開発許可処分取り消し請求事件
原告　
被告　世田谷区
控訴審に向けての控訴理由
はじめに
東京地方裁判所がなした平成20年（行ウ）第634号に関する判決及び判決理由を熟読した結果、この判決は基本的に原告の提訴に対し、以下のとおり、全く審理せず、裁判所としての説明責任を果していない判決であることが分かりました。原告が、法律違反の処分に対して、法律の条文を具体的に提示して提訴をしているにも拘らず、東京地方裁判所は、原告の訴え内容自体を無視して、審理せず、却下の判決を下しました。判決に対する法律上の理由を説明していないため、「却下」の判決理由が分りません。
この東京地方裁判所の判決には全く納得が出来ないため、控訴人は、ここに控訴をします。今回の控訴審においては、東京地方裁判所の判決の吟味をし、判決の理由となる行政法上の根拠を明らかにし、控訴人の主張に誤りがある場合いには、その誤りを証明する法律上の根拠条文と、その法論理を明示し、国民に司法としての説明責任を果たす判決を求めます。

控訴審に対して控訴人が求める判決
東京地方裁判所判決が原告の提訴に対応した審理をしていなかったことを認めて、その判決の差し戻しを命じるか、又は／及び、都市計画法上、開発許可権限のない世田谷区長のなした開発許可であることから、開発許可処分自体を無効とする判決を求めます。

本案前の審理事項
１．    東京都開発審査会長の被告への追加
都市計画法においては、開発許可制度と一体に開発審査会が創設されました。開発審査会は、開発許可行政上の最高の処分庁として創設されました。開発許可権者のなした処分又は不作為に対して関係権利者に不服がある場合いには、処分庁の上級処分庁として、開発審査会の処分を求めることができる制度が定められ、審査会の最終処分を受けないで司法に行政事件訴訟を提訴することは出来ないという法律構成が作られました。
先の本件の東京地方裁判所に対する提訴では、開発許可処分を下した世田谷区長を被告としておりますが、世田谷区長自体には、都市計画法上の開発許可を行う開発許可権者としての権限が付与されていません。つまり、世田谷区長自身には、本行政事件における被告適格自体がありません。
しかし、開発許可処分自体が効力を持って開発行為が実施されているうえ、処分をなした世田谷区長を、「合法的な処分権者である」と都開発審査会が追認したため、東京地方裁判所に対して行った行政事件訴訟では、世田谷区長を被告として訴えました。
世田谷区長を本事件の被告としたことが、東京地方裁判所への提訴内容が、「処分権者の法律上の権限の不在」を争った訴訟であることを表に出さなかったため、単なる「実体規定に抵触した開発計画」の争いであると誤解させたことになったかとも思われます。
「世田谷区長に都市計画法上の開発許可権限がないこと」は、東京都開発審査会に不服審査請求において、不服審査請求をしました。しかし、都開発審査会は、審査請求人となった本事件の原告が、法律根拠を示して「法律上権限のない世田谷区長のなした許可」を訴えたのに対して、東京都開発審査会は、一切の法律上の根拠も、理由も示さず、「現在、法律上の権限を有する者の権限の行使であるとしてやられているから、有効である」とし、世田谷区長を法律上の正当な開発許可権者であるとしました。そこで、本事件の訴訟では、開発許可処分の効力を付与している事実に着目して、世田谷区長を被告としました。
本控訴人は、「開発許可の基準」（都市計画法第33条）を蹂躙して開発許可をした世田谷区長の「開発許可権者としての法律上の権限のない」無権限者の許可を前面に出すのではなく、処分内容自体が「開発許可の基準」に適合していないことを具体的に証明して、実体規定に違反している事実を明らかにて、開発許可処分の取り消しを要求することにしました。それが被告として、世田谷区長という実際の処分権者を相手に訴えた理由です。

控訴人が一貫して要求していることは、法治国での開発は、行政法に抵触しないように、行政法規に違反した処分が是正されることです。世田谷区民にとって、開発許可の基準に違反した開発が行われることは、都市計画決定さられた都市空間の利用のコンセンサスとしての公共の利益が侵害されることによる不利益を受けることから、違反は是正されなければなりません。
本事件の場合、都市計画制度を蹂躙した処分を容認した都開発審査会自体が、開発許可処分の行政上の最高責任者であることから、被控訴人として当然訴えられなければなりません。そして、開発審査会は、司法の場で本件行政処分の法律上の根拠を明らかにしなければなりません。三権分立の立場から、開発行政の最高の権限を行使した開発審査会会長は、法律の施行者である被告として、司法の裁きを受けるべきであります。そこで、今回、本事件の審査請求の裁決をした都開発審査会を総理した審査会長木宮　進を被控訴人に加えることにしました。

２．    控訴人の追加
今回、控訴人に参加した別紙に記載した控訴人は、いずれも行政事件訴訟法第９条に言う原告適格を有する人たちです。これらの人たちは、都開発審査会に対する行政不服審査請求人にも、本行政事件訴訟の原告にも加わっていません。しかし、これらの控訴人は、開発審査会の裁決及び東京地方裁判所の判決を検討して、いずれも都市計画法に違反した裁決及び判決であると判断できたため、これまでのように傍観することが出来ず、自らが控訴審の控訴人として参加することになりました。
控訴審になって訴訟に参加することに関し、「審査請求や行政事件訴訟に参加していないから控訴人になれない」と言う扱いがされた前例があります。しかし、行政法が公益の違反を扱い、私益を問題にする裁判ではないいため、公益を侵害された「原告適格のある者」が控訴人として、控訴審に加わることを排除する法律論理上の根拠はありません。

３．    弁護士を代理人に立てていない理由
本事件は、東京地方裁判所の提訴時点で、原告代理人弁護士が、一部の原告の意見を代理し、原告である本事件控訴人の依頼を無視し、弁護士としての業務をしませんでした。そのため、原告の求めている訴訟が出来ず、やむを得ず原告が「補足意見」と言う形で、自らの陳述をしなければなりませんでした。東京地方裁判所の判決を読む限り、判事は原告代理人弁護士の主張のみを審理の対象にし、本件控訴人である原告の主張に対しては、頭ごなしに、「審査に値しない意見である」かのように扱っています。判事は、原告の法律上の根拠を明確に示した主張に対し、法律上の根拠を示さず切り捨てたことは、主権者である国民の裁判を受ける権利を蹂躙したもので、受け入れることは出来ません。
原告と原告代理人弁護士の意見が相違する場合の裁判上の扱いとして、原告代理人弁護士の解任の必要性について東京地方裁判所に意見を求めたところ、「解任しなくても、相違した意見は、独立した意見として扱う」との意見を得た上での対応でした。しかし、判決及び判決の理由は、判決に対する法律上の説明責任を全く果たしたものになっていません。このような経緯があり、控訴審では、これまでの訴訟の３人の代理人弁護士は、代理人としての役割を果たすことを期待できず、また、それに代わる弁護士を見つけることも出来ませんでした。控訴期限もあり、目下、適当な弁護士を探していますが、見つかるまでの間、控訴人本人で控訴審を争うことになります。

本案の審理事項
東京地方裁判所の判決で基本的に審理すべき原告の提訴内容からの遺漏事項
第１．原告の求めている提訴内容を審理しないでなした判決の無効
１．    処分権者「世田谷区長」に法的開発許可権限の不在
本事件では、都市計画法第２９条に基づく開発許可が、第３２条及び第３３条に規定する開発許可の基準および基準に係る審査、即ち、関係公共施設の管理者の同意が、悉く蹂躙されていました。そこで、果たして、開発許可をなした世田谷区長に、都市計画法上の開発許可権者として正当な権限と能力があるかに疑問を持ちました。都市計画法を調べたところ、世田谷区長には開発許可権限がないことが確認されました。そこで、開発許可権者として法的権限のない世田谷区長のなした開発許可は、「法律上の権限のない者のなした処分」として無効である判断し、提訴しました。しかし、東京地方裁判所判決は、この提訴した問題を全く審理せず、訴えを却下しました。
都市計画法第２９条では、開発許可処分ができる者は、開発許可権限執行能力の重大性を鑑みて都道府県知事に限定し、例外として、地方自治法で定める「指定都市等の長」に限り権限の行使を認めています。地方自治法では、都市計画法の枠組みの範囲で、市町村同様、特別区という公共団体に対しては、東京都知事のなす権限行使に伴う事務の一部を、これらの地方自治団体に担わせることが出来ることを規定しています。
それは、東京都知事の名前の下でなされる開発許可権限の行使に付随する事務の一部を、東京都知事の監督下で、市長村または特別区という地方公共団体に委託することができるとするものですが、東京都知事に付与された行政権限を、特別区長という行政庁の権限に移譲するものではありません。
よって、特別区長には、都市計画芳情の開発許可の権限はなく、世田谷区長の名前の下になされた開発許可は、権限のない者のなした処分であって、それにより国民を縛ることがあってはなりません。東京地方裁判所は、東京都による行政権乱用に迎合してか、又は、本審査の過失により、この原告の訴えの基本問題を東京地方裁判所は全く審理せず、無視した結果、判決は法律上の権利のない者のなした処分を、正当であると判決する結果になりました。

２．    建築確認制度と開発許可制度との関係
都市計画法が制定されたとき、その目玉となった制度が、市街化区域と市街化調整区域の線引きと、開発許可制度でした。いずれも都市化によるスプロール開発に対して、都市施設の整備が追いつかないことによる都市機能の混乱を防止することにありました。開発許可制度は、東京都の場合、面積５００平方メートル以上の敷地で開発行為をする場合には、予定建築物の計画内容によって、既存の都市にしわ寄せが起きないように敷地環境を整備しなければ、建築確認をしてはならないとする2規程が設けられました。
都市計画法と建築基準法の関係は姉妹法の関係と呼ばれ、一体不可分の関係にあります。それが都市計画法第37条の建築制限の規定と、建築基準法第６条の確認規定に関係する都市計画法第２９条の開発許可の規定です。
イ．都市計画法第３７条は、開発許可により認められた開発計画が、許可どおりの開発行為として完成し、完了公告（第３６条）がなされるまでは、予定建築物を含む一切の建築行為は認めないと言う規定です。
ロ．建築基準法第６条は、建築物の確認申請は、建築基準関係規定と照合確認することと規定し、建築基準関係規定を、同法施行令第９条第１２号で、都市計画法第２９条第１項と規定し、「開発許可による開発行為が完了していること」を審査するように定めています。

開発許可には、開発計画が、「開発許可の基準」（都市計画法第33条）に適合していることを審査し、適合しているときは、開発行為を着工してよいとする許可（狭義の「開発許可」）と、その開発行為が、「開発許可のとおり」完成されたことを検査し、合格して完了公告し、予定建築物を着工してよいとする許可（広義の「開発許可」）との２段階があります。そのいずれもが開発許可で、単独では存在できない行政処分で、その総てが完了したとき、開発許可（都市計画法第29条）が完了することになります。
都市計画法との関係で、確認条件を定めた「建築基準関係規定」を定義した建築基準法施行令第９条第１２号で言う「都市計画法第２９条第１項」という規定は、開発許可を扱った都市計画法第３章第１節の最初の条文で、開発許可による開発行為が許可どおり完成した状態の確認をすることを求めたものです。つまり、都市計画法第２９条から第３６条までに関連する第１節全体を代表する規定です。
このような規定の仕方は、都市計画法及び建築基準法という姉妹法に共通する規定の仕方です。建築基準法第４条に規定する確認の規定も同様な書き方で、第４条で「第６条第１項に規定する確認の事務」は、第６条から第７条の６までの「建築計画の建築基準関係規定との確認から、工事の建築基準関係規定との検査確認まで」を指します。このような法文の書き方は、内閣法制局の審査を経て国会で議決され、立法された同法で使われている一般的な規定の仕方で、控訴人が勝手な法律解釈を持ち込んだものではありません。

さて、本事件では、開発計画に対する開発許可が下りてから、予定建築物が確認されて、建築工事が始められています。開発許可による開発工事が完了しない段階で、予定建築物に対して、確認済み証が交付されることは建築基準法あり得ないことです。さらに、敷地が開発許可どおりでない状態で、それが開発許可どおりできているという虚構を前提に確認済み証が交付されて、建築されると言うことは、建築基準法第6条及び都市計画法第３７条に抵触することで、法律上やってはならないことです。このように２重にも３重にも法律上禁止されていることが、世田谷区長と東京都開発審査会の手で、白昼公然とやられているのです。
しかし、そのことを訴えた東京地方裁判所の判決では、このような法律を蹂躙したやり方を原告である本訴訟控訴人が問題にしたことに関し、東京地方裁判所はどのような理由でそれを正当化できるか根拠条文も挙げず、正当であることの理由の説明もなく、原告の訴えを退けました。

３．    都市計画法上の開発審査について
開発許可制度は、開発許可権者が開発計画を、既存の都市環境に都市関係行政法上のしわ寄せを与えるものでないことを審査して、許可する制度です。そのために、あらかじめ、開発計画者は、関係公共施設の管理者と開発計画の内容について協議し、行政法上の審査を受けて、公共の利益を侵害することがない開発計画である開発計画であることを確かめて、関係公共施設の管理者（施行者）の同意書を取ることをします。
開発許可権者は都市計画法の施行者であっても、公共施設の施行者ではないため、開発計画において、その開発計画が関係する公共施設に対しては、それぞれ公共施設の管理計画に適合するよう計画されていることの審査を受けるべきことを都市計画法で定めております。そして、開発事業者は、開発許可申請書に当たっては、関連公共施設の管理者の同意書を添付して、開発許可申請をすることを定めています。関係公共施設の管理者の審査合格が都市計画法第３２条の同意書となっています。
しかし、本事件では、その開発計画が公共施設管理者の公共施設の管理計画に適合すると言う審査は全く受けておらず、また、第３２条の同意書と言って添付された一部の同意書も、開発計画内容に対する同意書ではなく、工事上の調整同意を求めたものにしかなっていません。
この開発許可の審査は、総て開発許可権者である世田谷区長の判断に帰属するといった世田谷区庁の間違った開発許可審査を基に開発許可がなされていたのです。原告代理人弁護士は、この件に関し、世田谷区長と全く同じ法律解釈で、関連公共施設の管理者でなくても、処分権者である世田谷区長の判断でよいとしています。
そのうえで、開発許可の基準（都市計画法第３３条）に適合していることの判断を、関連公共施設の管理者の行政法を根拠にするのではなく、自然科学的被害想定を弁護士自身が行って、世田谷区長の判断に対抗しようといった準備をしていました。
弁護士のこのような取り組みは、行政事件訴訟法の取り組みではなく、民事事件的損害論といった場外乱闘の取り組みで、本訴訟とは無関係の取り組みと考えます。
しかも、世田谷区長は、雨水の氾濫を建築物の中に貯水槽を設けるという建築計画を根拠に、その貯水槽を設置することで洪水の氾濫の危険はないと判断したのですが、これは世田谷区長が開発許可権者であったとした場合の権限ではなく、河川行政のなすべき権限です。
ましてや、建築基準法には雨水管理を監督する権限はなく、この貯水槽が倉庫等の建築物の床として利用することの制限をすることは、特定行政庁の権限としてありません。同様に、河川管理の建前からも、河川管理施設でないものの管理を、建築基準法を使って、河川施設の利用のために、貯水槽以外の利用以外への制限をすることは出来ません。つまり、開発事業者は、河川行政と無関係に、恣意的に建築物の床に、「貯水槽の名前」を付けただけで、その床面積を建築物の延べ面積計算から除外することは出来ません。
しかも、この「雨水貯水槽」計画は、貯水槽の床面積を延べ面積から除外し、またこの建築物の建築のため、開発許可による工事の完了前に、雨水貯留水槽部分の建築工事を認めることには、建築工事上の必要性から、正当性があるといっています。このような雨水貯水槽は、河川施設という工作物として、建築物と連続する工作物として、建築物の地下部分に建築することは可能であり、何も建築物お一部に採り入れて、都市計画法第３７条に違反した工事として始めなければならないわけではありません。

東京地方裁判所は、世田谷区長による都市計画法も、河川法も、建築基準法も蹂躙した開発業者の言いなりの開発計画を、世田谷区長は開発許可権の基に容認し、すべて関係法の違反に蓋をするものとなっています。このように行政法に抵触したとする争いに対して、東京地方裁判所はその法律違反を、原告の指摘を無視して、行政処分に迎合してか、又は、行政法の仕組みが、理解ができないか、もしくは、過失により、審理していません。つまり、判決理由が全く明らかにされていません。

４．    都市計画に関する基本的な方針を蹂躙
世田谷区は都市計画法第１８条の２を根拠に、本件開発区域を含む地域を中高層住宅地域として整備する都市計画に関する基本的な方針（以下「方針」という）を世田谷区議会で決定しています。この決定は地方公共団体における住民の合意として決められたものですから、都市計画決定をする場合にも、方針は、地域地区の都市計画を拘束する公共性の高い決定です。都市計画として定められた内容は、都市計画決定段階で一度の出来るものではなく、その計画決定を都市計画区域内の人びとが、地域地区の決定にしたがって建築物を建築することで実現するものです。
しかし、小泉内閣時代に都市計画法と建築基準法の姉妹法関係を無視した規制緩和が行われ、姉妹法の関係を蹂躙する規制緩和が行われました。本事件の開発に関しても、都市計画法第１８条の２が存在するにも拘らず、新たにこの地域の高層高密度開発を容認する土地利用計画が決定され、この開発計画も、その緩和基準によって計画されています。
しかし、一般的に２以上の規制が課せられた場合には、課せられている規制のうち、より厳しい規制に従うと言う方法が、行政上の暗黙裡の規制の適用方法です。世田谷区民は、この地域が中高層住宅地と言う「方針」（都市計画法第１８条の２）に基づいて作られた世田谷区議会の議決が存在する限り、その基本的な方針は護られなければならないと考えています。行政法適用上「より厳なる規定に従う」という行政規定の暗黙裡の了解を排除して、東京地方裁判所が、それとは別の判断を示す場合には、一体どのような考えで矛盾する規定の適用をするべきかについて、説明をすべきです。しかし、東京地方裁判所は、この件に関し、全く審理をせず、判決理由にも、判決として「却下」とした理由はまったく記載されていません。

第２．公共の利益を蹂躙した危険な都市環境の形成
１．ゲイテイッド・コミュニテイ事業
本開発事業は、以前、日本住宅公団が開発した都市計画決定をしない「一団地の住宅施設」を取り壊して、ゲイテイッド・コミュニテイを、新たに建築基準法第８６条による「一団地とみなすことのできる開発」として実施したものです。それまであった日本住宅公団による「一団地の住宅施設」は、この住宅団地が旧甲州街道と甲州街道を繋ぐ市区を含んでいたため、この住宅地の中央に、建築基準法第４２条第１項第５号による幅員６メートルの位置指定道路を築造し、この地域の南北連絡道路としての機能を果たしてきました。今回の開発で、開発事業者は、道路を含んだ一団地の住宅施設を都市再生機構から購入し、法律の手続きを経ないで、地域に道路利用者の意見を聞かず、一方的に道路を廃止し、そこに既成市街地とは閉鎖したゲイテイッド・コミュニテイを一団地の敷地内の開発として築造しました。
その結果、この地域にある東西間距離に１５０－２００メートル間隔で存在していた団地内に存在していた南北連絡道路が失われ、火災消防、救急救命、犯罪パトロールその他緊急時の車両が、それらの緊急時に大きく迂回せざるを得なくなっています。
また、このゲイテイッド・コミュニテイから出入りする車両に対して、旧甲州街道及び甲州街道には、発生交通量の急増を考慮した退避車線もなく、直接自動車交通が結びつくことになるため、団地の外側車線からの交通流出入時には、内側車線の交通は停止を余儀なくされ、現在でも交通渋滞路線は、ますます渋滞することになります。
これは地域の交通安全の阻害、道路環境の悪化、事業活動に対する障害、その他さまざまな市域へのしわ寄せが危惧されるもので、いずれも都市計画法第３３条に定めてある開発許可の条件に違反するものです。このように地域として、この開発が市域環境に大きな迷惑をかけることが明らかな開発、つまり、都市計画法の実体規定に違反する事業を許可し、司法が容認することはあってはならなりません。

２．暴風時の河川氾濫の危険
この地域は以前より河川の氾濫地域で、日本住宅公団は、土地をやすく購入できると言うことで購入したと言われています。しかし、住宅公団による共同住宅は１階の床高が高く、氾濫時にも被害が少ないということで、地形をそのまま利用して、住宅団地として開発され、洪水時に雨水が湛水することがありました。しかし、今回の開発では、開発地の盛り土を行い、かつ建築物の位階の高さを高くすることによって、以前までこの土地が果たしていた雨水調節機能が失われ、周辺の住宅地に洪水被害が転嫁されることになりました。開発許可は、このような「内部矛盾を外部化する」やり方、つまり、問題を外部への転嫁することを許さないと言う趣旨で作られた制度です。
このような洪水対策は河川管理の問題で、このような開発をする際には、流域内の洪水状況が変化する恐れのあるときは、河川行政上の河川管理者の指導を受け、都市計画法で定めるとおり、開発の矛盾を地域外に転嫁することがないように、雨水調節地、又は、雨水調節槽の設置をしなければならないことが法律上義務付けられています。
しかし、この開発事業者は、この開発計画に関し、周辺にしわを寄せることのない、開発計画を作成して、河川管理者の審査を受けると言う都市計画法第２９条で定められている手続きを経ないで、世田谷区長が開発許可を与えてしまいました。そのため開発地周辺では洪水の危険の拡大におびえることになります。

第３．法律違反をした最高裁判決に迎合した判決
１．最高裁判所の法律違反の２判例
最高裁判所の２判例の「開発許可に関する論理」は、次に３段論法です。
（１）「開発許可とは、都市計画法第２９条で規定する開発計画が開発許可の基準に適合しているから、開発計画通りに開発行為に掛かってもよいという許可であって、その事務は第３６条の完了公告という別の行政処分を持って完了する。よって、開発許可の利益を争うことができる段階は、完了公告までの時点までで、それ以後は、開発許可についての訴えは出来ない」と言うものです。
（２）その結果、「開発許可の無効の訴えをしている者には、訴えの利益自体が消滅したわけであるから、訴訟自体を継続できないので、係争中の開発許可処分の争いは、売ってる利益自体が消滅しているから、却下せざるをえない」と言うものです。
（３）そのうえで、「仮に開発許可処分に違反が存在するとすれば、それは都市計画法違反一般に是正として、都知事が違反是正を命じればよく、開発許可の訴えが打ち切られても、関係者の利益を奪うものではない」と言うものです。

２．法律の規定
最高裁判所のこの論理は、以下の通り法律に違反しています。
（１）開発許可とは、予定建築物を建築するにあたって、その敷地環境として開発行為を行って、開発許可の基準どおり完了していて、予定建築物を建築してもよいと言う許可行為を言います。開発経過が開発許可の基準に適合する計画の許可をして、開発許可どおりの開発行為を始めてもよいと言う許可は、開発許可の一部に過ぎず、それによって開発許可の目的である開発計画どおりの敷地が実現したわけではありません。
（２）開発許可どおりの開発行為が行われて、それが開発許可の基準どおり完了したことを開発許可権者が認めて完了公告を行うことで、予定建築物を建築してよいと言う許可を与えたことになります。建築基準法第６条に規定する確認において、予定建築物の確認に当たっては、それが建築基準関係規定に適合することを確認することを定めています。建築基準法施行令第９条第１２号では、都市計画法第２９条第１項と記述し、それによって開発許可の目的に掛かる敷地の条件が開発許可どおりに完了公告されていることを確認照合することを定めています。
都市計画法第２９条は、開発許可の規定を定めた都市計画法第３章第１節，開発行為等の制限の冒頭の条文で、開発許可に掛かる一連の既定を代表した条文で、開発許可の目的の実現を指しています。つまり、開発許可は、開発計画の許可で完成するわけではありません。開発行為が開発許可の基準どおり完成していなければならないからです。よって、最高裁判所の判決で、開発許可は開発計画が開発許可の基準に適合していることを認めて許可した段階で完結したとそる歓談は法律に違反した判決となります。

（3）都市計画法第36条で定めている完了公告は、開発行為が開発許可の基準に適合している完了検査して、合格したことを認めて開発許可権者が行う行為で、開発許可の中の工事検査に基づく予定建築物建築許可処分でもある。その処分によって、開発許可処分が完結することは、都市計画法の文理からの当然の解釈である。最高裁判所の2判決は、この完了公告を開発許可と別の行政処分であると断言しているが、そのような法律構成になっていないことは、都市計画法と建築基準法との関係、つまり、建築確認に当たっての建築基準関係規定の規定に置いての条文記述から明確である。

東京地方裁判所の判決理由の無責任さ
控訴人である原告が東京地方裁判所において陳述した以下の主張に対し、東京地方裁判所の判決理由は、「原告原口は、前期（1）のような都市計画法の解釈（最高裁判所の2判例を指す）は、同法の立法趣旨や文理解釈を無視したものであるなどと主張するが、同原告の主張は、3権分立や司法権の役割について過った解釈に基づいてなされた独自の主張であって、採用できない．」と切り捨てた。
控訴人である原告原口の陳述は、都市計画法及び建築基準法に関して「姉妹法の関係を重視して検討し、1968年当時の都市計画法立法時の衆議院及び参議院の両建設委員会における政府委員（竹内藤男建設省都市局長）の都市計画法立法趣旨説明及び質疑応答の議事録を調べ、さらに、当時都市計画法及び建築基準法の立法に直接関係した建設省職員に確認して、この結果を陳述したものである。
陳述の内容は、「最高裁判所の判決も都市計画法に縛られることは言うまでもないが、都市計画法のような政府提案の行政法規は、内閣法制局の法令審査を経た後に国会に上程され、提案した政府委員の説明を国会の審議で了解された法律になるものであるから、それに反した最高裁判所の判決は、拘束力を持たない。」という趣旨の陳述を致しました。
東京地方裁判所の判決理由書は、「過った解釈」としている理由を何も説明していませんが、司法もまた、憲法で、国家が国民と社会契約した主権在民の考え方に従って行われなければなりません。司法には国民に対し、そのなした判決及び判決理由に対して、説明責任を果たす義務があります。このような原告に対し、全く説明責任を果していない判決および判決理由は、判決として不十分というだけではなく、日本国憲法の下で、司法自体の墓穴を掘っているものとしか言いようがありません。

今年５月１日に開催される万国博覧会を目前に、万国博覧内会場整備の建設工事は大車輪で進められています。２１世紀は中国の時代と言われ、米国やＥＵ及び日本の経済的衰退と不況を余ｋ目に、大躍進を続けている中国の国家経営の秘密を現地の状況を見て報告したものです。

私達日本人は、大変歴史に関して物忘れの早い国民だと思われています。中国では、国民の物忘れがよいため、国家がその悪夢を教育によって忘れさせようとしています。その最大の悪夢は、天安門事件です。毛沢東による文化大革命と現在の中国を、中国人がどのように結び付けているかそれが中国を理解する上で重要なｋ義を握っているのです。

２．インターナショナルアーツ・アンド・クラフツ

－－Ａ・Ｗ・Ｎピュージン：机

３．カレント・トピックス

－－京都議定書をはってんてきにまとめたＣＯＰ１５

４特集記事：都市計画の理論と実践：中国の上海万国博覧会

－－もう宅と魚時代に中国を混乱に陥れた４人組た、基本的に中国の歴史文化を単純に否定し、「造反有理」という破壊主義の理論を持ち込むことで、毛沢東はじめ４人組みが政治的指導権をｔに入れるために、気に入らぬものを破壊するｋとに正当性があるといった理論を持ち込んだのですが、江沢民時代になって、その破壊主義の議論が否定され、歴史文化を尊重する政策に転換することになった。つまり中国共産党が、唯物弁証法に立ち返ろうとしていることの表れがｄんざいの中国である。上海万国博覧会はそのうごきをちょうちょうするものである。

８．図解建築のデイテール

–カーペットと床

１０．ＮＡＨＢ技術講座「５９」コミュニティ造りの理論と技法

－－補足資料：これまで５８回連載してきたものに補足した資料である。

１２．審・工務店経営講座　ＮＡＨＢのコンストラクション・マネジメント　第３回

－－コストコントロール：その１、　建材と与信管理

１３．読者からの質問　第５３回

－－「たぬきの森」訴訟の本質

１４．ＨＩＣＰＭ？ＧＫＫ共催ツアーとセミナー

１６．書籍注文と編集後記

テロ組織のように英国に言われてきたＩＲＡ「アイリッシュ・リパブリカン・アーミー」は、英国による支配をするために英国がプロテスタントを使ったカトリック教徒に対する差別支配をしてきたことに対する対抗組織です。アイルランド人は、英国による弾圧から、虐げられた人への同情や、共感が津夜、９．１１のときの消防隊の多くはアイルランド人であったといわれる。そのアイルランドのは、ヨーロッパ各地から観光客が集まっている。経済成長をし、バブル崩壊で縮小したアイルランドに、人々が集まるその秘密を報告する。

２．インターナショナル・アーツ・アンドクラフツ

－－Ａ・Ｗ・N・ピュージン：壁紙とタイルのデザイン

３。カレント・トピックス

－－９兆円の税収欠陥と赤字国債

４．特集記事：アイルランドへのグリーンツーリズム

「お金をかけないで豊かさを享受できる社会の実現」

－－現在ギリシャの経済破綻が問題にされ、それに方を並べる財政債務の大きい国としてＰＩＩＧＳ（豚）が大きな問題になっている。ポルトガル、アイルランド、イタリア、ギリシャとスペインの５カ国である。この生地がかかれたときには、既に米国のバブルは崩壊し、奇跡の経済成長を遂げたといわれたアイルランドは、すでにけいきはかこうきょくめんにはいっていた。しかし、あいるらんどは、ながいエお国による弾圧と食糧危機を経験した国であるだけに、冒頭に掲げたような生き方がライフスタイルになっているのではないかと考えられる程、自らの歴史文化に対し、誇りを持って生きている。自国野歴史文化に誇りを持てるということは、国民が豊かな人生を送る上で大切なことであることを学ぶことができる。

８．図解建築のデイテール

－－カーペット

１０．ＮＡＨＢ技術講座「５８」コミュニティ造りの理論と技法

－マーケテイング・コミュニティ「住宅地の営業販売」

１２．新・工務店経営者講座：ＮＡＨＢのコンストラクションマネジメント　第２回

－－カスタマー・リレイション「顧客管理」

１３．読者からの質問　第５２回

最高裁判所は「法律違反」をしてよいか

１４．ＨＩＣＰＭｔｐＧＫＫ共催ツアーとセミナーのご案内

１６書籍注文と編集後記

日本経済の状況は、ＨＩＣＰＭの計にも影響を与え、今月（２００９年１２月）から雑誌の想定、印刷の全てに経費削減のも直しをすることになり、表紙も白黒２色のものになり、基本的にＨＩＣＰＭ内部原稿で製作することになりました。この時代に置いてＨＩＣＰＭのこれまで提供してきた情報こそ、活用されるべき情報と考え、雑誌は想定こそ変更しましたが似ようは基本的に従来度踏襲していきます。

本号の特集記事は「グリーンビルデイング政策に取り組むワシントン州」をとりあげました。これはＣＯ２削減がＣＯＰ１５の課題として世界全体の過大となっていることから、ＬＥＥＤを使って、世界でも最も先進的な取り組みをしている米国の状況を特集しました。この記事の内容は、２００９年ＨＩＣＰＭがグローバル研修企画と実施した米国の住宅エネルギー対策の調査を実施したものの報告です。

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ：

－－Ａ・Ｗ・Ｎ・ピュージン：上祭服（ミサの式服）の詳細（１８４８年製作）

３。カレントトピックス

－－住宅産業環境を世界的視野で見る：ベルリンの壁崩壊２０周年祝典・平成の鎖国「小泉内閣時代」

４．特集記事：グリーンビルデイング製作に取り組むワシントン州

－－日本では、米国が京都議定書にサインをしなかったことで、米国の地球環境に対する取り組みは遅れていると勘違いしている関係者は多い。しかし、米国は１９９０年クリントン時代に、アル・ゴア副大統領が中心となってＰＡＴＨ（パートナーシップ・フォー・アドバンシング・テクノロジー・イン・ハウジング）政策が取り組まれ、それがブッシュ大統領時代にはＬＥＥＤ（リーダーシップ・イン・エナジー・アンド・エンバイロンメンタル・デザイン）政策として、技術基準を運用とを明らかにし、エ練るルギー対策に取り組んできました。

その到達目標も、太陽光発電技術が軌道に乗ったことから、当初は、１９９０年に対して、新築５０％、既存住宅、３０％カットという目標を立てていたことなら、現在では、「住宅の暖房用エネルギー費用ゼロ」を目標にした住宅が建設されるようになっています。その店では西欧に比較して遜色がないどころか、先行していると見るべきです。

本号ではＬＥＥＤを活用した実践的な取り組みの説明とあわせて、ワシントン州の中で最先端的な取り組みとしてイザクワハイランドの計画について説明をした。イザクワは、費用対効率の最上の開発を目ザ費手、需要階層をグルーピングし、隊商改装ごとのライフスタイルに見合った住生活を営めるようにけいかくされちる。

８．図解建築のデテール

－－カーペットの床の構成

１０．ＮＡＨＢ技術講座（５７）コミュニティ造りの理論と技法

キャシュフロー分析、特殊な地域での資金供給

１２．新・工務店経営者講座：ＮＡＨＢのコンストラクション・マネジメント　第１回

－－建設業は、「建設サービス業」か「不動産製造業」か

１３．読者からの質問台５１回

－－行政事件：原告適格と「審査会」前置

１４．ＨＩＣＰＭ・ＧＫＫ共催ツアーとセミナーのご案内

－－長期優良住宅・１００年定期借地権現場視察ツアー＆セミナー

１６．書籍注文書と編集後記

－－ＮＡＨＢテキスト（翻訳解説本。５０％引き）

１．事件の顛末（経緯）
ＱＩ．住民は何を争ったのか。
Ａ１．都心の｢たぬきの森｣を残せ、と言う環境保全を目的に争った。
しかし、残せる方法が分からなくて、跡地の開発の「マンション建築阻止運動｣は、　　　    そこで建築基準法違反探しの結果、建築基準法に基づく制限強化をする附加条例、    東京都建築条例第４条違反を発見し、この条例に引っ掛けて「確認無効」の訴え    をしたものである。東京都条例第４条のこの規定は、東京都である特殊条件（た    とえば大型消防車の進入）によって規制強化となっているもので、東京と以外で    は、原則適用外であるので、この確認無効訴訟は東京都以外では成立しない。

Ｑ２．行政事件訴訟法でどのような判決がなされたか。
Ａ２．東京高等裁判所は、住民の要求も認めて、東京都条例が建築基準法の附加条例として、東京都として都民の安全のために必要な条例として定めたものであるから、指定確認期間も、厳密に東京都条例を護るべきという判決を下した。その判決を不服として上告された最高裁判所は、東京高等裁判所の判決を支持して、却下の判決を下した。そこでは「たぬきの森」の環境保全は全く問題にしていないし、問題として扱えない争いとなっていた。
東京都条例では、旗竿敷地の旗竿部分は幅員８メー鳥以上も受けるべきことを定めていることに対し、特定行政庁が計画通りで安全であると認定したことには根拠がなく、それを根拠にした指定確認検査機関の確認は間違っている。

２．ジャーナリズムの評価と事後対応
Ｑ３．最高裁判所で建築確認が無効とされた結果どのようになるのか。
Ａ３．ジャーナリズムは、｢違反建築物は取り壊されなければならない｣と言う間違った法律理解のもとに、｢取り壊しで発生した損失を開発業者が、特定行政庁に請求することになる｣と言った発言を、｢適切な対応策｣と言わぬばかりに報道している。
Ｑ４．ジャーナリズムの対応は法律的に正しい対応というるか。
Ａ４．全く間違っている。その間違いは次のとおりである。
（１）    建築物自体は建築基準法上の違反はないので、それを壊すと言うことは経済的にも損失となるし、建築物自身の立場になったら、｢違反をしていない俺（建築物部分）を壊さないでくれ。｣と言うことになる。
最良の解決は、取り付け道路形態に旗竿部分の敷地の買い増しをする　　    ということになる。また、東京都条例の立法趣旨にあった同等の効力    のある改善をすることである。
（２）    開発業者は、東京都条例違反を知っていて、意図的に不正利益を得ようとして強行突破しようとしていた事件であり、指定確認検査機関もその違反を幇助したことは、いずれも東京都条例を知るべき立場にいて、積極的に違反を犯したことは明らかである。このように「手の汚れた者には、いかに違反を犯した者であっても，訴えを起こすことは出来ない｣と言う｢クリーンハンドの原則｣があり、「違反を犯した業者は確認違反で不正利益供与をした指定確認検査機関又は特定行政庁を訴えることは出来ない。」
（３）    マンション業者、その設計者、施工者のいずれも違反マンションの生産に関係した犯罪を犯した者として、行政上の処分、及び、刑法上の罪の嫌疑をうけて告発され、検察庁から起訴され、刑事裁判をうけて刑事罰をかけられるべきである。
（４）    指定建築確認機関は、行政処分として、指定を取り消されるべきであるし、不正利益の幇助の嫌疑により刑事告発され、東京地検により起訴され、刑事罰を受けるのがどうりである。
Ｑ５．Ａ４のような回答どうりの対応がされる可能性があるのか
Ａ５．殆ど期待できないその理由は、｢耐震偽装事件の解決で、以下のような大きな誤りを犯してしまったからである。
（１）｢耐震偽装事件｣で、北側国土交通大臣は、建築基準法施工者である特定行政庁、建築主事及び指定確認検査機関が怠慢により違反建築物の建設を容認した（ダーテイ・ハンド）にも拘らず、恥も外聞もなく、建築基準法上の設計者でもない姉歯一級建築士とヒューザー社小嶋社長をスケープゴートにして告発した。本事件で以下のことを考えて欲しい。
イ。「耐震偽装マンション」が建築基準法違反であることナ判断が出来る遮那、指定確認検査機関、建築主事、特定行政庁であり、これらの者から法的手続きによって、マンション販売以前に小嶋に違反建築物であると言う判断はなされていない。
ロ．「耐震偽装マンション」が危険であることにより是正しなければならないという判断が出来る者は、特定行政庁だけである。しかし、小嶋に対して法律上危険であることを根拠にして是正に指示は、小嶋がマンション販売する前には出されていない。
ハ．検察庁が「小嶋が詐欺をしてマンション販売をした」と決め付けているが、小嶋は彼自身、販売したマンションが建築基準法違反であるとも危険であるとも思っていなかった。その上、法律上権限を持っている者から、マンションが建築基準法違反であることも、危険であることも何一つ法律上の手続きによって知らされていない。一体どうして「詐欺事件が構成できるのだろうかこの恥ずべき対応を改めないため、間違いを正すことは出来ない。
（参考）「耐震偽装事件」で小嶋は「危険なマンションであることを知っていて販売したから詐欺罪が成立すると言う理由で訴えられ、目下最高裁判所に上告されている。その検察の訴えはきわめてずさんな建築基準法の認識に立ったもので、法律上間違っていることを、本訴訟原告代理人弁護士ならに「専門家の鑑定意見書」として私が纏め最高裁判所に提出されたものは、ＮＰＯ法人住宅生産生研究会ホームページ「法令」欄に前面刑されているのでご覧ください。
（２）「耐震偽装事件」で取り壊すほど危険ではなく、１戸当たり１００万円―３００万円程度の費用で十分構造補強ができるマンションを取り壊して、行政が権力を誇示したが、その実体はマンション所有者に不当な損失を強要しただけである。「耐震偽装事件」で行政がマンションを取り壊させたことで、住宅所有者及びマンション業者に与えた損失は、それを指導した建築行政が保証すべきであって、住宅所有者やマンション業者に負担させるべきではない。マンション業者は、耐震補強をする責任は瑕疵保証責任としてあっても、マンションを取り壊すべき義務はない。今回もこのような恥ずべき対応を繰り返すことは世論が認めない。
（３）「違反建築物は取り壊されなければならない」と言う法律上の規定はない。「違反状態を解消」すれば、それ以上のことを求めることは出来ない。その意味では、この「たぬきの森」事件は、「江戸の敵を長崎で討つ」とした「腹いせ」を晴らす裁判であって、正攻法ではない。
Ｑ６．ジャーナリズムは、住民勝訴で喜んでいるような論調であるが、本当に住民に利益が齎されるか。
Ａ６．住民は以下の理由により、最終的に失望させられることになる。
（１）    住民は「たぬきの森」訴訟、森林の回復という環境問題を争ったにも拘らず、環境を扱う都市計画法第２９条の開発許可で争わなかったことにより、環境を問題にすることが出来なかった。これまで開発許可制度は完全に行政が骨抜きにし、不正開発を行政が一体となって幇助してきた結果、法律上面積５００平方メートル以上の敷地は開発許可を受けなければならないにも拘らず、東京都は都市計画法違反の「開発許可の手引き」と言う「違反教唆の手引き」を作って「開発許可をすり抜けさす」脱法を東京都が護送船団方式で実施してきた。
（２）    建築基準法に基づく「東京都条例」それ自体環境問題を扱った規定ではなく、「たぬきの森」と言う住民の環境問題に対しての解答を与えることの出来る根拠条例ではない。この条例を使ったこの最高裁判所の判決で出来ることは、違反とされた部分の道路の拡幅であって、それをしなかったからマンションを取り壊せと言う命令は出せないし、出したら「耐震偽装事件」のときの恥の上塗りにしかならない。
（３）    ジャーナリズムが騒いでいることは「野次馬根性」丸出しの無責任な先導記事であって、法治国である日本が現行法の中で法律上何ができるか
を真面目に考えたものではない。マンションを取り壊すことはやったら法律上おかしいし、社会経済的にも妥当性がない。最高裁判所判決は、真面目に考えると東京都条例に適合するようにすると言うことで、道路部分の拡幅以外にない。
（４）「たぬきの森」を再現するためには、マンションの取り壊しをして、明治神宮のような森を作るためには、８０年程度を展望して森の再生をすることになる。そのためには、都市計画法による開発許可をすり抜けて確認申請を行い確認済み証の交付がなされたことの違反で争い、あらためて開発許可の申請のないこと自体の違反から、基準第３３条第１項第２号の都市環境を根拠にして、開発許可の申請前の段階に戻すためにはマンションの除却を求めることになる。
Ｑ７．住民の求めている「たぬきの森」を今の建築基準法により確認無効訴訟の中では出来ないのか
Ａ７．できる。それは建築基準法第６条「確認」に関し、確認申請が建築基準関係規定に適合していないことを真正面から争うことである。建築基準関係規定を詳細に定義した建築基準法施行令第９条第１２号に規定されている都市計画法第２９条第１項に定める都市計画法による開発許可にかかる開発行為の完了公告がなくて確認申請を受け付け、その都市計画法上の開発許可を受けるべき開発にその手続きを違法に潜り抜け、不正利益を手にするため、違法に確認申請を行い、違法に確認処分をおこなったということを争うことになる。
いずれにしろ、都市空間の環境問題は、都市計画法の行政領域の問題であって、「たぬきの森」を都市環境の問題として争う場合いには、都市計画法という土俵をはずすことは出来ない。
Ｑ８．最高裁判所の判決の後の取り組みとしては何をすえばよいか
Ａ８．原告の皆さんがもう一度、自分達が争っている問題は何かを舞台的に明らかにす    ることが必要である。「たぬきの森」という新宿区内の森の歴史文化を守ると    いうことであるならば、森林は伐採されても、もう一度作ることも可能である    ことから、名神宮の令に倣って、８０年程度の将来に向けての取り組みをする    というこだわりを持って、闘うということもある。単に訴訟で活かまけるかの    問題ではなく、訴訟は、本来法治国であれば守られて当然の要求であるという    確信が持てるかである。

（参考）最高裁　平成２１年１２月１７日判決

東京都建築安全条例（昭和２５年東京都条例第８９号）４条３項に基づく安全認定が行われた上で建築確認がされている場合，建築確認の取消訴訟において，安全認定が違法であるために同条１項所定の接道義務の違反があると主張することは，安全認定が取り消されていなくても，許される。
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=02&hanreiNo=38272&hanreiKbn=01

原審
１　東京都建築安全条例（昭和２５年東京都条例第８９号）４条３項に基づき，建築計画につき安全上支障がない旨の安全認定処分がされた場合，同条例４条１項及び２項の定める，建築基準法４２条１項の規定する接道要件よりも厳しい接道要件は適用されないことを前提として同法６条１項に基づく建築確認処分がされるところ，従前は，建築主事が，安全上支障がないかどうかの判断も建築確認処分の際に判断していたが，条例の改正により安全判断については外の行政庁が行政処分の形ですることになったため，安全判断に対して独立した争訟の機会が付与されることになったが，それは申請書の権利保護のため争訟の機会を増やす趣旨のものと捉えるのが相当であって，改正前と異なり建築確認の段階においてはもはや安全判断の違法を争うことをできなくするという趣旨までは含まれていないと解するのが相当であるから，安全認定処分の違法は，建築確認処分に承継される。
２　建築主事がした建築基準法６条１項に基づく建築確認処分につき，東京都建築安全条例（昭和２５年東京都条例第８９号）４条３項に基づく，建築物が安全上支障がない旨の安全認定処分の違法は，建築確認処分に承継されると解した上，知事から授権を受けた都の特別区の区長が，前記建築安全条例に基づいて，安全認定処分は，合理的根拠なく路地状部分に幅員８メートルの通路がある場合と同程度に安全上の支障はないと判断した点で裁量権を逸脱濫用した違法な処分であるから，前記安全認定処分がされた場合に前記条例４条１項を適用しない旨規定した同条３項が適用されない結果，建築基準法４２条１項の規定する接道要件よりも厳しい接道要件を規定した同条１項が適用されることになり，建築確認の対象となっている建築物は同項の接道要件をみたさないとして，前記建築確認処分が違法であるとされた事例

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=37888&hanreiKbn=04

執行停止決定
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news3/507.htm

住民運動サイト
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/top.htm

日本では、米国が京都議定書を批准しなかったということで、米国は環境問題にちしては後ろ向きの国であるといった根拠のない誹謗を繰り返している人が多い。１９９０年にクリントン大統領時代に副大統領が、アル・ゴアで環境政策に積極的に取り組んだ。ＰＡＴＨ（産・間・学のすべてが協力して、最先端技術を駆使してエネルギー問題に取り組むことを決めた政策」を強力に推進した。

その政策はブッシュ大統領時代も推進され、ＮＡＨＢが進めたビルドグリーンの政策に呼応して取り組まれたＬＥＥＤ（リーダーシップ・イン・エナジー・アンド・エンバイロンメンタル・デザイン）は、世界で最も積極的な環境対策を推進する取り組みである。今回の特集は、その中でも最も積極的なワシントン州での取り組みを紹介した。

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－Ａ・Ｗ・Ｎピュージン：上祭服「ミサ式服」の詳細

３．カレント・トピックス

－－住宅産業環境を世界的視野で見る

４．特集記事：グリーンビルデイング政策に取り組むワシントン州

－－全米ホームビルダー協会（ＮＡＨＢ）は、１９９０年のＰＡＴＨの政策意向、住宅と支障と協力して環境エネルギー問題に取り組んでおり、ビルと・グリーンの政策は、ＮＡＨＢが主体と名って推進している政策である。ビルと・グリーンの政策は、住宅は建設することによって、土地と一体の不動産となるという日本以外の国の共通した認識の上で住宅を考えているため、、先ず、土地開発そのものを牽強との関係で考えるべきことを問題に市宛いる。そして、それを具体的に実施する手段としてエネルギーと環境設計を進めるための誘導政策がＬＥＥＤとしてまとめられて、それに基づいて都市開発事業や建築設計は審査されている。本号ではその概要ｔピサ桑ハイランドの実施例が照会されている。

８．図解　建築のデイテール

－－カーペットと床

１０．ＮＡＨＢ技術講座　（５７）　コミュニティ造りの理論と技法

－－キャッシュフロー分析

１２．新・工務店経営講座第１回

－－ＮＡＨＢのコンストラクション・マネジメント

１３．読者からの質問　台５１回

－－行政事件：「原告適格」と「審査会」前置

１４．ＨＩＣＰＭ・ＧＫＫ共催ツアーとセミナーのご案内

１６書籍注文外編集後記

今回の特集は、HICPMとしてこれから取り組んで意向と考えているアグリカルチュラルアーバニズムの考え方の発祥の地、オランダの住宅と住生活をとりあげました。現代のFTA時代は、今後先進工業国の所得と発展途上国の所得とが平準化に向かう時代です。発展途上国での投資の拡大は、雇用機会の拡大をもたらし、所得の拡大へと発展します。それは食の改善となり、食糧の消費拡大になり、先進工業国への食糧輸出を困難にします。その結果先進工業国では食料不足という事態に追い込まれることになります。かつて、マルサスの「人口論」が問題になったときの危機意識が再度世界の不安になっています。

２．インターナショナル・アーツ＆クラフツ

－－A・W・N・ピュージン：ウエストミンスター新宮殿の壁紙デザイン。１８５１年

３．アメリカ版ハウスプラン

－－ギリシャ風折衷様式

４．特集記事：オランダの住宅と住生活

－－第１部　オランダ住宅の全体像：オランダには１６世紀以前の建築から、現代建築まで多様な建築が建てられているが、、いずれもそれまでにつくられた住宅・都市の経験を夫々の時代の生活にあった形で発展させて、現代の都市資産として有効な資産の形成となっている。そこでは人人の生活を湯t化にするための街並み作りと、粗道で繋がれた人びとの生活空間のつながりが、死活者ちゅうしんのとしくうかんをけいせいしている。

－－第２部　オランダの全体像：オランダでは、人とびとがその都市環境自体を自分達の生勝を豊かにする「宝」であると感じ、それを積極的に生活の中に活かし、大切に守り育てることで、外部から見ても羨ましい生活であることが分り、その生勝を教授したいと多くの観光客が集まってくる。個性豊かなオランダらしさにかんこうきゃくがあこがれている。

－－第３部　新しいオランダの発展と住宅計画の再発見：オランダの都市生活は、同時の農村計画であると言ってもよい。農業を都市居住者も都市生活に不可欠な営みと考えて、小学校の子供から必修授業として農業の実習を採り入れている。オランダには「キューブハウスのような。極めて前衛的な建築もあるが、決しtまちづくりから浮き上がっていない。

１０。Cross Culture

－－「ハワイアンスタイル」の住宅　その４：米国の小さな家

１２．ｶﾅﾀﾞのオリジナルな建築　第９０回

－－イクイリブリアム・コミュニテイ計画扇動事業（３）

１３．Ａｍｅｒｉｃａｎ News Pin　Ｂｏａｒｄ

－－住宅地への移転が進むカトリーナコテッジ

１４．図解　建築のデイテール　第２９回

－－下地床の取り合い・下地床の連続性、隣接する床剤とのレベル調整、輻射熱床暖房

１６．ＮＡＨＢ技術講座　第５６回　コミュニティ造りの理論と技法

－－コミュニティ建設のためにどれだけ投資をするか

１８．新コンストラクションマネジメント講座　第６２回

－－効果の見えるコンストラクションマネジメント：現場生産性の向上（粗利急増の鍵）

「需要がないから工期を早めても意味がない」のか

１９．読者からの質問のページ

－－住宅産業偏：お客さんに進めるジュウタクノデザイン

－－まちづくり偏：開発許可における公共施設の管理者の同意

２０．書籍注文書と編集後記

２００８年９月のリーマンショック移行、日本から外資は逃げ出して、小泉内閣による規制緩和と外資が相乗効果を発揮して、大都市からその周辺都市のスカイラインを変えてしまったマンションと商業ビルは、ふたたび経済後退の波に飲み込まれ、日本中が不況に落ち込んできた。住宅生産性研究会もその産業基盤の上に建っているため、経営悪化により経営再建に取り組むことで、これまでの雑誌を内部での製作だけにすることになった。本号は、印刷会社による最終号である。

本号では都市生活と農村生活との調和が最も進んでいるコミュニティにとして、またアグリカルチュラル・アーバニズム発祥の地として、オランダの現状を詳細に見て廻った報告である。

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－Ａ・Ｗ・Ｎ・ピュージン：ウエストミンスター新宮殿の壁紙のデザイン

３．アメリカ版ハウスプラン

－－ギリシャ風折衷様式

４．オランダの住宅生産性研究会と住生活

－－第１部：オランダの住宅生産性研究会の全体像

クラシック様式とインターナショナル様式が共存する国／ストリートスケープを大切にすることで、我が町への愛情を示す国／シークレットガーデン「秘密の庭」を大切にする国／バックアレーで繋がれた近隣の絆

－－第２部オランダの全体像

自由な国オランダ／地方性の大きなオランダ／観光業で「大きな成果」を上げている理由／オランダから日本に伝わった「観光」／観光先進国に学ぶ「町おこし」観光の原点／市民が中心の公共施設・美術の宝庫オランダ／日常生活の中の美術品

－－第３部新しいオランダの発見と住宅生産性研究会計画の再確認

都市と農村の共存／アグリカルチュラルアーバニズム／オランダ人のライフスタイルとして定着した追う行／「キューブハウス／レンガ見地九月売る「街並み」・レンガ建築から学ぶもの

１０．Ｃｒｏｓｓ　Ｃｕｌｔｕｒｅ

－－「ハワイアンスタイル」の住宅

１２．ｶﾅﾀﾞのオリジナルな建築（９０）

－－イクイリブリアム・コミュニティ

１３．Ａｍｅｒｉｃａｎ　Ｎｅｗｓ　Ｐｉｎ　Ｂｏａｒｄ

－－住宅地への移転がすすむカナトリーナコテッジ

１４．図解　建築のデイテール

－－下地板都の取り合い／輻射熱・床暖房

１６ＮＡＨＢ技術講座　（５６）コミュニティ造りの理論と技法

コミュニティｋｗんせつのための投資戦略

１８．新コンストラクション・マネジメント講座　第６２回

－－効果の見えるコンストラクション・マネジメント

１９．読者からの質問のページ

皆様にお進めできるデザイン

２０．書籍注文書と編集後記

平成20年（行ウ）第６３４号　土地開発許可処分取消請求事件
原　告　　原 口　萬 治
被　告　　世　田　谷　区

準　備　書　面（６）補足

２００９年（平成２１年）１０月１５日

東京地方裁判所民事代３８部A２係　御中

原告　原 口　萬 治

はじめに
原告は、かつて大手ゼネコンに勤務し、開発許可の関連の仕事を担当していたことから、本件開発を知ったとき、開発許可に関して多くの違反の事実を発見しました。本件に関し、開発審査会の審査の途中から、元建設省の本省職員で、豊富な専門的知識と経験を有し、都市計画法の立法及び建築基準法の改正にも直接関係された専門家に協力して頂きました。今回の準備書面はその専門家の指導を得て取り纏めました。

第１　公益を享受する権利を奪われている事実
私は当開発行為が、都市計画法及び建築基準法の規定に違反した計画であるにも拘らず、開発許可がなされたことには納得できませんでした。もし、このような開発許可制度に違反した開発行為及び建築行為が許されるならば、これらの行政法により、公益が享受できるはずの行政区域内の住民の利益を損傷することになります。また、都市計画法に違反した開発許可に伴い、行政法がその適用対象にしている地域の住民に保障した公益を侵害されることになります。そのため、その関連行政法の適用地域に居住する私には、行政事件訴訟法第９条で規定に基づく公益を享受する権利のために提訴することにしました。
本件においては、「都市計画法第３２条、第３３条に定める開発許可の基準違反の実体が多数存在する計画に許可を与え、かつ、違反の実体を有する違反建築物」が建築されています。よって、原告は、法治国における公共の利益を害する違法な行政庁処分を容認できず、本裁判で法律違反による開発許可は無効であることを確定されるべきことを要望することにしました。都市計画法第２９条第１項、ならびに、同法第３２条及び第３３条に関連する道路法、河川法、建築基準法等の関係行政法の規定に関する違反で、これらの行政法が約束している公共の権利を奪われているのです。

第２　法律上に定められた行政権者によらない処分は無効

（１）法律上の「処分権者でない世田谷区長」のなした処分を無効とすべき理由
本事件の調べを進めるほど、開発許可が全く法律に根拠を置かない審査がやられていて、本開発許可による開発行為は、開発許可の基準に違反し、周辺地域の住民に対し、各種の関連行政法が保障している公共の利益を奪う開発になっていることが明らかになってきました。そこで、このような開発許可の審査をして、開発計画に許可を与えた開発許可権者の能力と法律が付与している資格に疑問を持ちました。
都市計画法第２９条で定めている開発許可権者は、基本的に都道府県知事と定め、それと同水準の審査能力を持つ「指定都市等」の長に関しては、地方自治法第２５２条の１９第１項の指定都市、第２５２条の２２第１項の中核都市、又は第２５２条の２６の３第１項の特例市と限定列挙した「指定都市等」で、都道府県知事と同じ開発許可の権限を行使できると限定的に定めてあります。
しかし、本事件の開発許可を行った特別区長は、「指定都市等」に該当せず、都市計画法上の開発許可権者になれる根拠は、都市計画法上存在しないことが確認されました。つまり、世田谷区長には開発許可権者になる資格はなく、開発許可をする行政権はありません。つまり、本件の開発許可は、都市計画法上の行政権を持たない行政庁（世田谷区長）による開発許可処分であり、都市計画法第３２条（関連公共施設の管理者の同意）及び第３３条（開発許可の基準）で、法律上審査すべきとされたことが、審査されないでなされた処分です。
よって、世田谷区長名でなされた開発許可は、法律の手続き規定上でも、実体規定上でも、法律違反によってなされたものであり、許可処分は都市計画法第２９条の許可権者に関し、違反で、無効であります。

（２）世田谷区が主張する開発許可処分権者としての適法性
世田谷区長は、平成１２年東京都条例第１０６号を根拠に、法律上の正当性を有する処分権者であると主張しています。同条例の法律上の根拠は、地方自治法第２５２条の１７の２を根拠にした市町村への事務委任の規程です。その条文は、特別区を対象にしたものではありません。特別区を対象にする都条例とするならば、地方自治法の根拠条文は、第２８３条を根拠条文としなければなりません。それだけでも、この地方自治法第２５２条に１７の２を根拠とした都条例を以って、事務委譲規程を特別区に適用することは出来ないため、この条例自体が無効です。
仮に、第２８３条を根拠とした条例であっても、その読み替えをした場合の根拠となる地方自治法第２５２条の１７の２で定めていること、及びそれを受けて都条例で定めていることは、「東京都知事の権限の行使に伴い事務の一部を特別区（という地方公共団体）に委譲することが出来る」と地方自治団体に対する事務の委任規定に過ぎません。地方自治法の規定は、決して、都市計画法により東京都知事に与えられた開発許可権限を、特別区長という行政庁に権限委譲する規定ではありません。
地方自治法第２５２条の１７の２で規定していることは、東京都知事の名前と公印を使って行う開発許可の処分に係る事務の一部を、東京都知事の監督下で、都職員と同様に扱って、特別区職員にやらせることが出来ると規定したものです。
特別区長には、開発許可処分をする権利もなければ、その権利の行使に対する責任を取ることもできません。本行政事件訴訟は、開発許可処分がなされ、それが実際の効力を持っていることから、被告は開発許可をなした処分庁です。しかし、法律上の開発許可をすべき処分庁は、東京都知事ではありますが、実際に処分をなした処分庁は、世田谷区長であります。その世田谷区長のなした処分によって、事実上の行政効果が発揮されていることから、「被告適格のない処分庁のなした処分」ということになります。
この行政処分の処分権者の適格を問う問題は、本件のように、法律上の処分権者が、法律違反を知っていて、又は、知るべき立ち場にありながら、法律違反を犯して、処分権のない処分庁に処分権を委譲している問題は、本来、行政機関内部で是正されなければならない問題です。その内部問題が法律の適正施行ができない結果を産み、違反した審査を成すことになったものです。この開発許可処分に関係した開発許可行政機関全体が被告なのです。
本件の訴えは、都市計画法第２９条で定めたとおりの能力がある処分庁（都知事）によって、処分がなされることです。東京都は平成１２年東京都規則１２５号で、地方自治法上、都条例で特別区長権限として決められないことを、違法に、特別区長に開発許可権限者として行政権限を行使させたものです。法律上権限のない者のなした処分は無効であることには変わりがありません。

第３　開発許可審査の間違い

（１）開発許可権者の権限
開発許可（第２９条）は、計画されている開発行為が既存の公共施設や市街地環境に影響を与えるため、開発許可権者は開発許可申請書を審査して、その計画が開発許可の基準（第３３条）に適合しているときは、開発許可をします。開発許可の基準には、その開発によって影響を受ける既存の公共施設や都市環境に関し、開発業者は関連公共施設の管理者に対し、事前に開発計画の内容についての協議をし、開発により周辺環境にしわ寄せをしないような対応を、開発計画に織り込む計画にすることを求めています。
そして、開発の関係する関連公共施設の管理者による同意を得ること（第３２条）を以って、公共施設の管理者の審査に合格したものとみなします。開発許可権者は、その同意書が開発許可申請書に添付されていることの審査確認を以って、公共施設についての第３３条に関する開発許可の審査を行ったことにするという法律構成となっています。
道路法、河川法、下水道法、公園法、水道法、学校教育法、社会福祉関係法等、その他の関係する公共施設に関する開発許可の基準で定められた事項を、開発許可権者自身が関係行政法に照らして審査をしようとしても、開発許可権者にはこれらの法律の施行権限がないため、直接審査することは出来ません。開発許可の基準（第３３条）には、これらの関係行政法による審査内容が定められてあり、その審査は、それぞれの関係行政法上の権限を有する者が審査しなければ、審査結果に対しての行政法上の責任を負うことは出来ません。
関係公共施設の管理者は、施行者として、開発許可の基準に照らした行政法上の審査をし、適法であるときには開発申請者に第３２条で定める同意書を交付します。
開発許可権者は、開発許可申請書に、第３３条の開発許可の基準に関する関係行政機関の管理者による第３２条に定める同意書が添付されていることの審査をし、間違いなく第３３条の審査がされたことを確認して、開発許可をすることになります。
本開発許可事件では、ここで説明した「第３３条で定めた開発許可の基準」に関して、公共施設の管理者が審査をし、適合したとする「第３２条で定めた関係公共施設の管理者の同意書」はありません。今回提出された同意書は、第３３条に定める開発許可の基準に適合するという審査の結果ではなく、単に、「公共施設の管理者による工事の同意書」が添付されているだけです。
ここから本件開発に関わる下水道の同意書に関連して、述べていきます。
まず本件雨水貯留槽に関しては、書類のすり替えが行われている事実もあります。乙第１４号証「地下ピット平面図」には５３００㎥の雨水貯留槽とすることで開発許可が出されていますが、乙第２０号証「地下ピット平面図」によるとA～D棟地下は〈溜水施設〉と、いつのまにか変更しています。
また本開発許可が出された後に、東京都下水道局に対して排水に関して情報公開をした折にはなかった変更が、本年８月再び情報公開を行い書類を確認すると、度重なる変更や追加の申請が行われていることが以下に判明しました。
本件事業主に対し東京都下水道局による「排水に関する事前協議について」（変更申請 原NO H１９－４８ 受付月日 平成２０年１０月２０日）（変更申請 原NO H１９－４８ 受付月日 平成２１年４月２７日）（変更申請　原NO H１９－４８ 受付月日 平成２１年７月１０日）の、「排水に関する事前協議書」の書類においては、「６．汚水貯留量」の変更、「７．雨水貯留量」の追加、「８．循環利用量」の変更があります。（甲３２号証）
「排水に関する事前協議内容」の書類（変更申請　原NO H１９－４８ 受付月日 平成２０年１０月２０日）においては、「予定汚水量」の変更、「雨水量」の２度の変更、「流出量」の２度の変更、「延床面積」の２度の変更、「汚水ます」の変更がみられます。（甲３３号証）
他にわかるだけでも「面積表」の差し替え（甲３４号証）、「汚水排水流域図」の追加（甲３５号証）、「雨水再利用設備表」、「雨水再利用設備」の書類の追加（甲３６号証）が行われています。
これらについては「排水に関する事前協議内容」の注意事項にある必要とされる変更理由書がないため、都市計画法第３２条の下水道の法律上定められた協議とならないので手続きは無効となり、関連する下水道の同意書（乙１７号証）も無効となるため、本件開発行為は第３３条の許可の基準に適合していないことから、第２９条の開発許可の違反となります。

（２）開発許可の基準に関する審査
行政事件訴訟で争われるべきことは、行政法に照らしての違反があるかどうか、また、開発地周辺に住民が享受してきた既存の行政レベルと比べて、開発によって周辺環境への行政サービスが低下するのではないかということです。それを開発許可権者は、それぞれの関係行政法施行者から、行政法上の責任に裏付けられた判断を聞かなければなりません。
関係行政法を所管している管理者以外の者の判断は、河川技術や河川行政に素人の弁護士の主張はもとより、水文学の専門家や河川行政学の専門家の判断であっても、関係する公共施設の管理者（河川行政権者）の判断にはなりません。つまり、公共的利益が奪われることを判断するうえでの開発許可の適否の判断を左右する資料にはなりません。
もし、河川法上の正しい手続きを経て出された第３２条の同意書の判断に誤りがあることを争おうとする場合には、河川法の施行者の同意という行政処分に対し、行政事件訴訟を、本行政事件訴訟とは別に争うことになります。その際の訴訟では、河川法施行者による第３２条の同意処分の適否が争われることになります。
本訴訟では、特に危険が問題とされている道路と河川の両行政に関して、道路法及び河川法上の管理者の第３３条に関する審査結果としての第３２条の同意書の添付を問題にしなければなりません。開発許可権者にそのような法律で定められた審査をする能力がないということで、都市計画法上、世田谷区長には開発許可権者になることが認められていません。従って、法律上開発許可の出来ない者である世田谷区長の許可は、無効であるのです。

第４　開発許可の基準の実体規定に違反した開発

以下の５項目に亘る開発許可権者の都市計画法違反は、本開発許可を行った世田谷区長自体が、都市計画法で定めた開発許可権を行使する行政能力を持っていないことを証明するものです。また、本開発計画及び現実に築造された開発行為及び建築物行為が、都市計画法第３３条に定める開発許可の基準という実体規定に違反していることを証明するものです。
本行政事件訴訟に前置されている都開発審査会は、新都市計画法の目玉として行政処分の、より適正化を図る機関として設置された機関ですが、行政機関のやっていることを追認するだけで、法律に照らした審査をしていません。都市計画法及び建築基準法が適正に施行されることで、開発行為、建築が適法に造られるという構成を作っており、このような違反の実体を容認することを認めていません。

（１）    第３３条第１項第１号：「一敷地、一建築物」を前提にした道路と敷地
開発許可の基準（第３３条第１項第１号）で「用途の制限に適合する」ことは、開発計画が都市計画法第８条（地域地区）に関し、都市計画決定した内容に適合していることを求めています。
都市計画決定は、都市の空間利用に関する住民のコンセンサスを都市計画法に定める「主権在民」の決定手続きを経て決定することで公共性が付与され、その実現には強制権が与えられています。それを計画公権（又は「計画高権」ともいう。）と呼んでいて、都市計画決定した基本計画（マスタープラン）を基に、個別の建築行為に当たり、建築基準法第３章規定を実施するための建築設計指針（アーキテクチュラルガイドライン）の強制権の裏付けとなっています。
都市計画法第８条（地域地区）に関し、都市計画決定した内容の実現を確実にするために、建築基準法第３章では、予定建築物ごとに固有の敷地を定め、その敷地が幅員４メートル以上の道路に２メートル以上接する区画計画を要求しています。つまり、地域地区の都市計画決定の公共性を実現する前提として、「一敷地、一建築物」の原則という建築物に対する第３章規定適用の条件を、開発計画として定めることが求められています。
しかし、この開発計画では、建築基準法第８６条を根拠に、「複数の建築物を一団の敷地内の開発として扱うとする規定を適用することで、道路はいらない」とする計画を世田谷区長が容認して立案させ、法律上正しい計画であると主張しています。第８６条の規定は、都市計画法第１１条第１項第８号で定めた「一団地の住宅施設」という都市施設として計画されたもののうち、都市計画決定したものは、都市計画法第８条（地域地区）で定めた都市計画決定を排除して、都市計画法第１１条（都市施設）の都市計画決定に従うことが出来るとした計画に対する建築基準法上の建築規制の受け皿になっている条文です。
この開発計画のように「一団地の住宅施設」として計画されても、その「一団地の住宅施設」としての都市計画決定されていない場合には、地域地区として都市計画決定された「一敷地、一建築物」の原則に従うべきことは、法律上、当然です。
本地区の再開発前に存在した旧日本住宅公団の団地も、本開発計画と都市計画法上は同様の扱いを受ける都市計画決定されていない「一団地の住宅施設」です。いずれも都市施設として計画されたものですが、都市計画決定されていないため、「一敷地、一建築物」に規定に従って計画されなければなりません。
つまり、「一団地の住宅施設」に関し、都市計画決定されていない本開発の扱いとしては、旧日本住宅公団の団地と同じように、「一建築物、一敷地」の原則に従った扱いをしなければなりません。この開発において、世田谷区長が、敢えて従前の法秩序を変更しなければならない理由は見当たりません。
旧日本住宅公団の団地内に建設された道路は、甲州街道と旧甲州街道とを結ぶ幅員６メートルのこの地域の連絡道路としての役割を担うもので、建築基準法第４２条第１項第５号に定める特定行政庁が位置指定をして築造された都市施設としての道路です。この道路は、団地内の交通はもとより、この地域の人びとの日常生活道路として利用されてきたものです。
しかし、本開発計画において、この道路は建築基準法に定める手続きに違反して、開発工事により廃止されるという扱いがされていますが、少なくとも工事を実施する以前までは、法律上も、実体上も、道路であると認めながら、その道路は敷地であると牽強付会な解釈を持ち込んで、建築基準法第３章の規定の適用をしないでよいという開発計画を行ったのです。
しかも、この開発は地域と隔絶して交通を遮断するゲーティッド・コミュニティとして計画された結果、この地域の交通網体系に著しい危険を持込むことになります。

（２）第３３条第１項第１号：都市計画法第８条（地域地区）の都市計画決定
都市計画法第８条（地域地区）として定められた都市計画は、その前提として都市計画法第１８条の２で定められた都市計画の基本方針に従わなければなりません。都市計画の基本方針では、この地区を中層共同住宅地域として整備することが決定されています。この基本方針と都市計画決定された地域地区の内容とは、必ずしも整合性が取れてはいませんが、行政法においては、２以上の異なる規制がなされている場合には、「より厳なる規制に従う」ことになっています。
しかし、今回の開発計画は第１８条に２で定められた都市計画の基本方針を蹂躙した「より緩なる規定」に従う計画になっているものを、違法に容認する処分となっています。
そのうえで、上記（１）で説明したとおり、建築物ごとに敷地を定めずに、道路部分を敷地として扱うことで、建築基準法第５２条の容積率、第５３条の建ぺい率、及び第５６条の建築物の各部分の高さの規定の適用を、悉く適用しないようにする「脱法行為」が容認されています。
その結果、都市環境を著しく悪化させ、都市計画の基本方針で定めた中層住宅地としての都市景観、都市眺望を破壊する当敷地には建築することが不可能な高層建築物が築造されることになりました。

（３）    第３３条第１項第２号：交通の安全、災害の防止、事業活動の障害
仮に、予定建築物が都市計画決定された地域地区の規定に適合していたとしても、現地の都市施設は、必ずしも、都市計画決定された地域地区の限度に対応した水準まで整備されているわけではありません。また、現実の都市施設の整備は、都市計画決定された地域地区の制限一杯までの建築物を前提にして開発されるわけではありません。
そこで、この開発許可の基準は、計画されている建築物を建築した場合に、現実に存在する都市施設で十分対応ができて、既存の都市環境にしわ寄せしない計画であることを審査する基準として作られています。
新しく建築される建築物は、都市施設に依存することなくては、その機能を発揮することは出来ませんから、開発計画者は、予定建築物を建築する場合には、あらかじめ関係する公共施設の管理者と協議をしなければなりません。それと同時に、その建築物を建築することで、既存の都市生活者に、環境の保全、交通の安全、災害の防止、事業活動に障害をもたらすことがないよう検討することを、開発事業者に義務付けています。
これらの都市の公共施設は、それぞれの行政法規で監督されており、それらの施設の管理者以外には、開発計画の実施による社会的な影響を、行政的に判断することは出来ません。そこで都市計画法第３２条では、計画されている計画が公共の利益を侵害しないものであることを、それぞれの行政法規の管理者の立場から審査することを求めているのです。
その審査は関連公共施設の管理者が行い、開発計画が第３３条に規定する開発許可の基準に照らして適正であると判断したときには、開発事業者に対し、開発計画に同意する証明を交付することになっています。本件の開発許可では、その開発に関係する関連公共施設の管理者の同意書が添付されていないにも拘らず、違法に許可証が交付されているのです。

（４）    第３３条第１項第２号：雨水調節槽か、建築物の雨水貯留槽か
本開発地は歴史的に旧河川の遊水地であって、豪雨時には雨水が湛水する地区でした。そのため、地価が安く、旧日本住宅公団が住宅団地用地として購入したという経緯があります。その後、この地域は都市下水路の整備によって、敷地内の雨水及び下水発生に対しては処理できることになりましたが、豪雨時の流域の洪水の対策は、特段講じられてはいません。今回の開発計画は、旧日本住宅公団住宅地を取り壊した跡地に、開発敷地全体を土盛りし、洪水による湛水事故が起きないようにして、新たに超高層住宅団地を開発することにしたものです。
当然、この開発によって、これまでこの地域に湛水していた水は逃げ場を失って、開発地周辺に大きな水害を及ぼすことが危惧されています。開発許可における洪水に関する基準は、河川管理者によって審査されなければなりません。しかし、第３２条による河川管理者が、この開発計画が開発許可の基準に適合することを証明した第３２条の同意書は添付されていません。よって、開発許可処分は、都市計画法に違反した処分となります。
ところが、開発事業者は、処分庁により、建築物の地下空間に雨水貯留槽を計画することを示唆され、それに応えて雨水貯留槽と名付けた建築物の床を計画しました。開発許可の処分庁は、建築物の床を雨水貯留槽として計画したことで、開発許可の基準を満足したとみなして開発許可をしました。
しかし、建築基準法において雨水貯留槽という建築物の床利用は存在せず、建築基準法上の扱いは、「一般の建築物の床」を、建築主が「雨水貯留槽として利用する」という意思表示をしただけに過ぎません。雨水貯留槽の床面積は、建築物の延べ面積に参入しなければなりません。しかし、それがなされていないうえ、雨水貯留槽をそれ以外の用途に転用することを、建築基準法で制限することは出来ません。それにも拘らず、処分庁は、雨水貯留槽の床面積を延べ面積に勝手に参入せず、容積計算の根拠に虚偽の延べ面積を用いた違反を容認した処分をしたことになります。
その上、世田谷区長は、雨水貯留槽のある予定建築物を、都市計画法第３７条に違反して、開発許可による工事の完了公告以前に着工させるために、同条ただし書きで許可をしました。この許可は、開発許可による開発行為が完了するまで建築することが出来ない予定建築物であるにも拘らず、都市計画法３７条違反を犯して、開発許可が完了する以前に着工しました。
都市計画法上、雨水調節施設を河川管理施設としての地下工作物として、建築物の下部に造ることは可能です。その場合には、開発事業者は河川管理者と協議をして、開発許可の基準に定める開発地周辺に、本開発による影響が及ぶ恐れがないと河川管理者が判断する容量の雨水調節施設を計画することになります。
その場合の施設の管理は、施設自体を河川管理者に移管するか、又は、開発事業者の施設として開発事業者が所有し、それを河川管理下に置くかのいずれかの管理方法でなければ、建設された雨水調節施設が所期の効用を発揮することは出来ません。

（５）第３３条第１項第２号：広域的な道路網の管理
本開発計画は、既存の甲州街道と旧甲州街道の連絡道路を、それに代替する道路を築造することなく廃止し、代わって一切の既存の交通を妨害する高層高密度のゲーティッド・コミュニティを建設することになりました。ゲーティッド・コミュニティとは、「一団地の住宅施設の出入り口に入門規制を行って、その住宅地の安全性を高めることが目的」とする住宅団地開発技法です。
本件のように、既存の甲州街道と旧甲州街道の連絡路を廃止し、ゲーティッド・コミュニティを築造すると、総ての都市機能は、その「一団地の住宅施設」により妨害されることになります。そのため、現在でも交通量が飽和時状態になっている旧甲州街道及び甲州街道は、新しいゲーティッド・コミュニティに出入りする大量の新規発生交通量によって、渋滞現象を引き起こす危険性は高くなります。
特に、住宅地の外側の車線に出入りする交通は、内側の車線の交通を停止しなければ右折又は左折が出来ないことから、交通渋滞と右折左折の車により、歩道上の人が車に巻き込まれる危険が高くなります。そのような災害の発生の恐れをなくすために、本開発計画のような場合には、道路交通上必要とされる距離に、最低２車線の退避車線を開発地周辺に築造させることを開発許可の条件にすることが必要です。
このような場合、道路管理者が既存交通量と発生交通量とを考慮して、道路法に基づく道路管理上の公益性の観点から、道路行政法上の判断に従わなければなりません。そのような審査が、甲州街道と旧甲州街道の道路管理者による道路法の判断に委ねられています。しかし、この開発許可申請書には、これらの道路管理者との開発許可の基準に適合する協議を経た上での同意書は存在していません。それは、開発許可の基準に違反しているので開発許可はできません。

第５　最高裁判所判例に対する反論

（検討の対象となる判例）
最高裁判所第２小法廷判決／平成３年（行ツ）第４６号
最高裁判所平成９年（行ツ）第２４号開発許可取消請求事件

（１）開発許可制度の法律解釈の誤り
本事件との関係で最高裁判所判決を解説します。最高裁判所は都市計画法第２９条の開発許可の規定を、法律解釈に第２９条と第３６条とを独立した別の処分とする誤りがあります。
第２９条の開発許可制度は、１９６８年の都市計画法立法の経緯及び趣旨、都市計画法及び建築基準法を詳細に調べればわかる通り、〈広義の開発許可〉という概念と〈狭義の開発許可〉とから構成されています。
〈広義の開発許可〉という概念は、予定建地区物の建築に先立って、その敷地に関しては、「開発許可の基準（第３３条）に適合することを完了してからではないと、予定建築物は建てさせない」とする一連の開発許可処分を指しています。都市計画法と姉妹法の関係にある建築基準法では、建築確認に関する都市計画法関連の「建築基準関係規定」（建築基準法第６条及び同法施行令第９条第１２号）との確認事務として、｢都市計画法第２９条第１項｣と照合確認することが定められています。
この｢第２９条第１項｣という規定の仕方は、〈広義の開発許可〉を指していて、建築物の確認申請は、都市計画法の開発許可に定めた開発行為が完了し完了公告がなされないかぎりは、開発許可をした開発行為の実体が存在していないことから、確認審査はもとより、確認済み証の交付をしてはしてならないという規定です。
最高裁判所の前述の判決のように解釈すると、開発許可の計画が許可されれば、開発行為が始まっていなくても、敷地の実体が開発許可どおりできていなくても、確認申請はもとより、確認審査も、確認済み証の交付もできるといったことになります。この法律解釈は、明らかに確認制度を蹂躙することになります。
判決理由の中には、確認制度に関しても同じ間違いがあります。建築基準法第４条で、建築主事の事務が｢第６条第１項｣と規定されています。それは広義の確認の規定で、第６条から第７条の６までの規定を指すことは、建築基準法行制定交付以来の法文の書き方です。このように、建築物の確認事務の規程において、開発許可、又は、確認のいずれも、申請から工事の完了までが一体不可分です。その行政事務は、その最初の条文を記載することで、開発許可又は確認事務の完了までを指し、都市計画法又は建築基準法という姉妹法の共通の書き方になっているのです。
つまり、開発許可も確認もいずれも計画段階の開発許可(都市計画法第２９条)、又は、計画確認(建築基準法第６条)と、工事段階完了後の予定建築物建築開発許可(都市計画法第３６条)、又は、建築工事検査確認(建築基準法第７条)とがそれぞれ一対の不可分一体の許可処分及び確認事務で、計画段階の許可、又は、確認では、開発許可処分、又は、確認事務は完結しないという法律構成になっているのです。
一方〈狭義の開発許可〉は、開発許可全体の業務の中の計画段階の完了の節目として、開発許可したとおりの開発行為を行ってよいとするものです。開発許可をした段階では、開発許可した敷地の実体は存在していません。つまり、〈広義の開発許可〉の一部にしか過ぎないのです。開発許可権者がなした開発許可の手続きは、開発許可申請を受け付けてから始まります。開発計画が開発許可の条件に適合して開発許可がなされて以後は、開発許可されたとおりの整備をするために開発行為を継続し、開発許可どおりの開発行為がなされたときは、完了検査に合格し、完了公告がなされることで、開発許可が完了します。
この関係は確認事務の場合も同様ですが、確認は許可ではなく、あくまでも建築主事による建築確認関係規定との照合確認事務であって、行政処分ではありません。

（２）行政不服審査請求の出訴期間
〈狭義の開発許可〉は、開発計画に対するが交付開発許可がなされたときから開始され、開発行為が完了するまでの間は、〈狭義の開発許可〉処分が継続した状態にあります。そして、完了公告がなされた時点で開発許可が完了します。つまり、〈狭義の開発許可〉は、開発許可証が交付された時点だけではなく、〈広義の開発許可〉が完了するまでの間、継続するのです。それを〈狭義の開発許可〉がなされた時点に限定的に考えて、行政不服申請の出訴期間を、開発許可処分をなした時点、又は知り得た時期という出訴期間の開始時期の計算することがやられています。
開発許可に対する不服審査請求を認めている目的は、開発許可の基準に適合しない開発の開発行為を未然に防止することであり、開発許可に係る内容が事前に関係住民に十分納得できる説明がなされた場合には、〈狭義の開発許可〉がなされた時点を出訴期間の開始とすることもできます。しかし、一般的には、建築士法や建設業法に基づき登録された業者が計画を申請し、都知事による開発許可がなされたものに法律違反はあってはならないことで、国民は、都市計画法上の開発許可権者のなした処分は適法になされたと思っているのが通常です。
しかし、現実には、開発事業者はもとより、開発許可権者からも、開発計画に関して事前の説明すらなされないか、なされても形式的で、実情は詳細に説明されないことが一般的です。住民は、開発計画内容に疑問を持ち、調査が始まっても、情報はなかなか得られず、情報公開を求めても、個人情報開示制度を理由にして、処分庁は不当に情報公開を妨害しています。
そのため、開発許可処分がなされてから住民の検討が始まっても、専門的なの審査をするわけではないため、〈狭義の開発許可〉に法律違反があることを発見するのは、当然開発許可がなされてから相当時期が経過してからになります。従って、出訴期間の開始時期は、開発許可処分に違反が発見された時点とされなければなりません。
行政不服審査方第１４条第１項ただし書きは「ただし、天災その他審査請求をしなかったことについて、やむを得ない理由があるときはこの限りではない」とする定めがあります。審査請求人が開発許可の内容に違反を発見するまでの審査は、このただし書きの規定にあたると考えるべきです。
しかし、現実の開発審査では、字句どおり、開発許可処分のなされた時点、又は、処分がなされたことを知った時点という扱いがされています。処分は適正になされたならば、基本的に不服審査請求をする理由はありません。
開発許可処分が適正になされたかどうかを知るためには、開発許可の審査に相当期間を有すると考えても無理はありません。住民が満足な資料の提供もなしに検討をして処分の違反を発見したときは、行政法に精通している人が関係して、その一部が早く分かったとしても、常識的に考えても２ヶ月近くは必要なのです。
都市計画法の開発審査会創設の趣旨を考えても〈狭義の開発許可〉、すなわち、開発計画に対する許可という行政処分の時点に拘るとするならば、不服審査請求の出訴期間の始まりは、開発許可処分が違反であることを知った時点と読み替えることが適当です。開発許可処分の違反が１以上あるということは、違反の発見は、複数箇所になると思われます。そして、その発見は、処分庁からの資料の公開につれて拡大します。しかし、開発許可は、〈広義の開発許可〉処分という観点で考えると、開発行為が完了して工事の検査済み証が交付され、完了公告がなされた時点だということです。
最初の〈狭義の開発許可〉の違反の発見から、〈広義の開発許可〉までの期間は、開発許可の成された開発計画に基づく開発行為が継続している期間、すなわち、開発許可による行政事務が継続している期間です。この間において、開発許可の基準に適合しない開発許可処分が発見されたときは、その発見された開発許可違反が発見された時点ごとに、その開発許可の基準に違反する処分の問題ごとの出訴期間の始まりということになります。
開発許可制度に対し開発審査会の機能を鑑みた場合、出訴時期は、〈狭義の開発許可〉処分違反が発見された時期から計算され、〈広義の開発許可〉が完了するまでの期間継続すると考えることが、都市計画法の立法の趣旨に最も適したものです。
このような法律解釈こそ、開発許可処分に対する住民の不安を払拭し、住民主体の都市環境を実現する都市計画法の立法趣旨に適合する開発審査会への不服審査請求の出訴期間の解釈です。
開発審査会は、不服審査請求制度をとおして開発許可処分の利害関係者に対し、十分な審査期間を与え、最終的に開発許可の基準に適合した正しい判断を導き出すことで、都市計画法のめざした開発許可制度の実体に適合することになります。

（３）開発許可制度自体としての行政処分の責任の取り方
この判決においても上記(１)で指摘したとおり、最高裁判所の判決で、開発許可処分を計画段階で完了し、これと独立して完了検査が存在するとした理由の説明は、開発許可という一連の許可処分を、法律上の根拠を示さないで、２つの別の行政処分とアプリオリに決め付けたもので、明らかに都市計画法違反の解釈です。都市計画法の立法の経緯を無視したか、又は、それを知らずに間違った法律解釈をしたものです。
少なくとも立法当時の立法府が、内閣法制局による政府立法の立法解釈を前提に立法した内容は、三権分立の民主主義にあっては、司法もまたそれに従うべきです。都市計画法の立法時の国会でなされた政府委員による立法趣旨の説明及び法律条文に対してなされた文理解釈を、司法が軽々しく変更することは、最高裁判所であっても許されません。
本事件において、都市計画上の開発権を持たない世田谷区長が、開発基準に違反した開発許可を行っているため、その処分庁が開発許可をなした開発行為が完了した場合、その開発計画が開発許可の基準に違反しているという不服審査請求や行政事件訴訟法が係争中であっても、同じ処分庁が検査合格を出し、完了公告をする可能性はきわめて高いといえます。
最高裁判所の判決で、完了公告がなされた場合には、開発許可に関する行政処分とは別の段階の完了検査という行政処分がなされました。そのため、その時点で実施された開発行為は適法とされたわけですから、それ以前の開発許可段階の訴訟は、別の行政段階に入ったとして、開発許可の問題としての追及できないと判断しました。つまり、完了検査に合格したとしても、もし、開発許可基準に違反があったことを、錯誤により容認していた場合には、開発許可では争えないが、第８１条に基づき違反是正すればよいというものです。
最高裁判所の判決は、「完了公告が出れば、第２９条の開発計画を開発許可の基準に適合したことを認めて開発許可をした行政処分は、検査済み証の交付という開発許可とは別の段階に行政処分がなされたものであるから、前段階にまで戻ることは出来ない」と判決理由を解説しています。
この最高裁判所の判断は、都市計画法に根拠を置くものではなく、都市計画法の立法趣旨、文理解釈を無視したものです。上記(１)で説明したとおり、開発許可の広義の内容は、第２９条から第３６条までを含んでいて、完了公告がなされるまでを指します。その間、開発許可の基準（第３３条）に適合する工事として開発許可を受けた開発業者は、仮にその計画に開発許可の基準に違反した内容が含まれていても、許可権を背景に、開発許可されたとおりの工事をする権利があります。
行政事件訴訟は、開発許可権者のなした〈狭義の開発許可〉の基準に違反がある行政処分がなされた場合には、〈狭義の開発許可〉違反の処分に対してはもちろん、〈広義の開発許可〉違反の処分に対しても、利害関係者には不服審査申請をし、また、行政事件訴訟が出来なければなりません。行政事件訴訟法に基づく裁判において、行政処分が違法であるとされた場合には、最高裁判所が言うように、第８１条により、建設大臣又は都道府県知事が是正命令を出すのではなく、開発許可をなした処分庁が責任を持って適法にする義務を果たさなければなりません。

（４）違反是正の考え方
都市計画法による開発許可処分に違反があれば、開発許可処分の体系の中で、違反是正をするべきことが法律上の考え方です。最高裁判所の判決のように、開発許可処分に違反があっても、開発許可処分の段階を経過してしまえば、それで開発許可処分権者の責任を問うことは出来なくなり、都市計画法違反一般の体制で是正処分をする考え方です。このような考え方は、都市計画法自体には全くありません。
開発事業者が都市計画事業の専門業者であれば、都市計画法及び建築基準法を知るべき立場にあり、違反工事をすることは許されません。建設業法の登録業者で、建築士法の登録業者は、行政法で排他独占的に営業が保護されていますから、社会的に適法な計画と工事をする義務があります。しかし、利潤追求を目的にする開発業者は、利潤最大化のために、開発許可基準及び建築基準を犯してでも利潤を高めようとするため、法律解釈を開発に有利にしようとする動機は常に働いています。
また、開発許可権者は、国民の納税義務の反射的行政義務として、国民との社会契約として結ばれた憲法で、国民に保障した公共的利益の実現を、関係行政法を総ての国民に守らせることにより確実にするという義務があります。そのような観点で、開発許可権者は、開発許可基準違反を取り締まる義務を負っています。
しかし、開発許可の権限を間違って行使したことによる行政庁の処分責任は追及されなければなりません。この行政機関の責任はあくまでも開発計画と開発行為の審査責任です。
開発事業者が違反工事を是正することは、開発許可権者から是正指示がある、なしに拘わらず、是正するべき義務を負っていることは当然です。
違反是正に対し、開発事業者の同意が得られなければ、開発許可権者は行政代執行法によっても是正させなければなりません。
最高裁判所がいう第８１条による違反是正を処分庁の裁量でやるという判断は、全く都市計画法の法律制度を無視したものです。処分庁が違法な処分をして、結果的に実現した実体違反の開発行為を、その違反処分をなした処分庁が素直に是正することは期待しにくく、結果的には、違反の実体は放置され、違反は容認されることになります。
最高裁判所の判決には、瑕疵がある行政処分をした場合の行政機関の責任の取り方がまったく示されていません。最高裁判所の判決が、行政機関は無責任でよいとしている点は、憲法で規定していく国民主権と公務員の公僕としての義務の関係をわきまえておらず、全く国民無視の判決といわざるを得ないのです。
以上

～第５講座～

日時：平成２１年１２月１日・火曜日　　午前１０時～午後５時

場所：住宅生産性研究会セミナールーム

費用：１２，０００円（HICPM会員９，６００円）　テキスト代込み

問合せ：NPO法人住宅生産性研究会

TEL：０３－３２３０－４８７４　FAX：０３－３２３０－２５５７

Email：info@hicpm.com

世界経済不況は、１９２９年の世界恐慌に匹敵する厳しい経済環境を作り出していますが、この時代に経済恐慌から復興した米国のビルダーの経験に学ぶことが必要です。それは資産価値が確実で、金融機関に支持される住宅を合理的な生産システムで実現し、住宅生産・流通を確実なものにします。その方法として、全米ホームビルダー協会がビルダーに提供してきたCM（コンストラクションマネジメント）の学習と、高い生活文化の受け皿となる住宅を構成する建材と工法についての正しい知識を学習することです。

■ＣＭ　建設業経営管理・・・・・・・ミクロＣＭ　･　下請管理

■ＢＭ　住宅材料と工法・・・・・・・・外構

■ＡＤ　住宅と住宅地デザイン・・・・マークスプリングス

モデルホーム自体は、多くの見学者に米国の裾野の広い住宅産業の関心を網羅するために、ハイエンド（所得の最も高い階層）を対象にした住宅で事業を展開しているため、見学者の中には、「このような高額な住宅は参考にならない」という人もいます。しかし、この住宅には、現代の社会経済環境で多くのテーマに取り組んだために、どうしても大きな住宅を利用しなければならなかったという意味もあります。多くの写真で住宅内外を紹介しています。

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－Å・Ｗ・Ｎ・ピュージン:エンカオスティック（蝋画法）タイル

３．アメリカ版ハウスプラン

－－現代風ゴシックリバイバルの家

４．特集：ザ・ニューアメリカンホーム２００９の全体像　　ラスベガス「シティーセンター」

米国はサブプライムローン事故以来、世界経済恐慌に近い大きな経済不況に見舞われているが、米国の住宅産業界としては、金融資本や証券市場が、住宅の資産価値は半永久的に右肩上がりが続くという、「住宅価値は上昇し続ける」という神話の上に、ＭＢＳ（住宅モーゲージ債権の証券化）が投機の生贄にされたためと考えており、住宅産業自体は、その犠牲者であり、今後の景気回復のためには、これまで同様、住宅産業界が資産形成のできる住宅供給及び住宅地経営管理に取り組まなければならないという認識に立っている。ＴＮＡＨは、エネルギー対策を中心に据えた現代の社会的な住宅ニーズへの回答を集約したものになっている。

ラスベガスは、２００９年から向こう３ヵ年、ＮＡＨＢ・ＩＢＳが開催される場所でもあるため、米国のバブル経済真っ最中に取り組まれた世界最大のシティーセンターの威容をの概要を紹介した。ラスベガスは、世界の多数の遺産をエンターテイメント建築として造っており、これらの優れた建築の表現する文化を、カジノの夢に結び付けてきた。シティーセンターは、未来の夢の実現である。エンタ－テイメント建築の最高傑作も、住宅産業界の関係者にとって、デザインの学習に役立つものと考える。

１０．Ｃｒｏｓｓ Ｃulture

–｢ハワイアンスタイル｣の住宅   その３

ハワイや西海岸の小型住宅　　　ユニークなデュプレックス

１２．カナダﾞのオリジナルな建築　第８９

–イクイリブリアム・コミュニテイ計画先導事業　（２）

１３．Ａｍｅｒｉｃａｎ Ｎｅｗｓ Ｐｉｎ Ｂｏａｒｄ

－－続・ニューアーバニストの経済危機対応策

１４．図解建築のディテール

－－ハイブリッド構造(混成構造)、下地床の材料、木造下地床、コンクリート下地床

１６．ＮＡＨＢ技術講座　コミュニティづくりの理論と技法　第５５回

－－コミュニティのための支払い

１．コミュニティに投資する利益

１８．新コンストラクションマネジメント　第６１回

－－ＣＭによる効果とその取り組み

１９．読者からの質問ページ　第４９回

－－｢熱の３変化｣と熱対策

２０．書籍注文書と編集後記

バルカン半島にあるこの地域は、第一次世界大戦勃発の発火点となっただけではなく、コソボ、セルビアと並んで、現代でも民族と宗教をめぐって戦争の火種が絶えないといわれている。それにも拘らず、この地域が世界の人達の憧れの地域となっているのは、アドリア海に面した温暖な気候で、太陽の日射時間が世界でも最も長いといわれるこの地域が、古代ギリシャの栄えた時代から古代ローマ帝国の支配した時代以来、最も豊かな文化が人々に豊かな環境を提供して、優れた歴史の集積を持っているからである。ﾄﾞブロヴニクを代表とする中世都市の魅力を紹介する。

２．インターナショナル・アーツ＆クラフツ

－－濱田庄司　｢壷｣

３．アメリカ版ハウスプラン

－－段差を利用した家

４．特集．『旧ユーゴスラビア(スロベニア、クロアチア、ボスニア、ヘルツエゴビナ、モンテネグロ）と｢三種の神器｣で守られた中世都市』は、アドリア海とエーゲ海に挟まれたバルカン半島の北西部に位置する気候温暖な地域の歴史都市で、現代社会において最も観光として人気の高いところである。

これらの都市は、古代ローマ時代から地中海貿易の重要な場所として発展したところである。特にアドリア海の北端には中世のヨーロッパ文化の中心的役割を果たしたベネチアがあり、アドリア海東側の旧ユーゴスラビア沿岸には、多くの都市国家がつくられ、ベネチアの支配を受け、やがて、オスマントルコの支配を受けるといった苦しい時代を経験してきた。

しかし、ザダル、トロギール、スプリット、ドブロヴニクなどの中世都市国家は、国家全体としてはベネチアやオスマントルコの支配を受けながらも、税金を納めるという負担には応じながら、都市国家自体の経営に関しては自治を要求し、主体性の持てる都市を経営してきたところに、これらの中世都市国家の持つ共通の魅力がある。

ＨＩＣＰＭが財団法人ハウジングアンドコミュニティ財団と一緒に取り組んできた｢三種の神器｣は、長期に亘って住宅資産価値が維持されてきた住宅地開発の欧米の実例を元に、基本システムを機能的方法でまとめたものである。この原則が、中世都市においての都市経営の理論でもあったのです。今回の調査で、中世都市が現代にまで優れた文化を伝え、多くの人々を惹き付けてきた理由として、｢三種の神器」により、育まれてきたものであることが確かめられました。｢三種の神器｣についての説明は、ＨＩＣＰＭのホームページで紹介されています。

１０．Ｃｒｏｓｓ Ｃｕｌｔｕｒｅ

－－｢ハワイアンスタイル｣の住宅　   その２   プランテーション・スタイル

１２．カナダﾞのオリジナルな建築　　第８８回

－－イクイリブリアム・コミュニティ計画先導事業

１３．Ａｍｅｒｉｃａｎ Ｎｅｗｓ Ｐｉｎ Ｂｏａｒｄ

－－ニューアーバニストの経済危機対策

１４．図解　建築のデイテイール 　　第２７回

－－第２章　床

床構造　　木構造　　コンクリート構造

１６．ＮＡＨＢ技術講座　コミュニティづくりの理論と技法　第５４回

－－より効果的な手順のための８つのヒント

（１）良い設計熟慮され良く文章化されたコミュニティストーリーを使って着手せよ

（２）批判精神を採り入れよ

（３）自分自身にとっての宿題とせよ

（４）審査スタッフとの関係を深めよ

（５）優良な画像は決定的である

（６）全ての問題に言及せよ

（７）コミュニティの特性や利益を記述せよ

（８）承認を受ける過程で多数のデザインが生まれることを覚えておくこと

１８．.新コンストラクションマネジメント講座　　第６０回

－－究極のコストカット「フォープレックス」で実践

１９．読者からの質問のページ　第４８回

－－住宅の建築様式と住宅営業のの関係

２０．書籍注文書と編集後記

鑑　定　意　見　書

平成２１年９月　７日
鑑　定　人
特定非営利活動法人住宅生産性研究会理事長　
戸　谷　英　世　　
［目次］
鑑定人の経歴    2
第１　鑑定事項    3
第２　鑑定結果    3
１　建築基準法を基軸とした建物の安全確保の法律システムと実務    3
（１）安全とは公的な概念である―建築行政の基本的理念    3
（２）安全確保の体系    4
（３）安全性は法的に幾重にも確認されている―建築基準法による安全性の確認    5
ア）建築確認の流れ    6
イ）計画段階の審査と工事段階の検査の関係    6
ウ）建築工事段階の工事検査確認    8
エ）特定行政庁の権限    10
オ）指定確認検査機関と特定行政庁の関係    12
カ）完了検査済証を受けた既存建築物の安全実現の体系    13
（４）小括    13
２　建築基準法体系による人・業者による建築物の安全確保システム    15
（１）建築士法による安全管理    15
ア）建築士法の定め    15
イ）設計・工事監理の定め    16
ウ）行政による監督    17
（２）建設業法による安全管理    18
ア）建設業法の定め    18
イ）許可制    18
ウ）下請に対する規制と安全確保    19
エ）施工技術の確保    19
オ）行政による監督    20
（３）建築基準法による安全管理    20
ア）建築主事    21
イ）指定建築確認検査機関（民間）    21
ウ）特定行政庁    21
エ）建築監視員    21
３　建築基準法等行政法の建物安全確保システムを補完する民事上の瑕疵担保責任制度    22
４　結論    22

鑑定人の経歴　（都市計画法及び建築基準法関連分）
昭和36年　人事院国家公務員試験上級職甲（建築職）合格
昭和37年　建設本省住宅局採用（技官）住宅局住宅建設課配属
昭和41年　建設本省住宅局建築指導課、建築指導室改良係長
当時、建築指導室は、住宅局の中での都市局との関連の強い建築基準法第３章（集団規定関係）、住宅地区改良法（改良地区の都市計画決定及び改良事業の都市局稟議）、防災建築街区造成法（都市計画法に吸収）の3法律を扱う3係（市街地整備係、改良係、防災係）を建築指導課の内部の建築指導室として組織された。新都市計画法制定に対応して、住宅局の都市局窓口として、建築指導室全体で、「新都市計画法への対応」の議論をし、問題点を纏めて、建築指導課として住宅局の意見を纏め、都市局と事務ベースの折衝をした。
昭和44年　建設本省住宅局建築指導課基準係長
建築基準法第五次改正担当（基準係長として、建築基準法施行関係規定、特定行政庁（25万人以上の都市に対する建築主事の義務設置）、限定特定行政庁の規定、建築監視員制度、建築物定期調査制度、建築設備等の定期検査制度、防耐火規制の強化、防災避難規定の整備で内閣法制局審査及び各省折衝を担当し、法律制定後は、法律の施行のため、全国の建築指導行政を指揮した。
昭和47年　建設本省住宅局建築指導課長補佐（建築士班長）
建築士法の施行を通して、改正建基準法を、建築士行政を通して徹底するとともに、不正建築士及び建築士事務所に対する行政処分を行う一方で、その指導監督を行うとともに、建築士の業務基準を作成し、建築士業務の適正化の指導行政を担当した。
昭和49年　大臣官房技術調査官（その内の３年間インドネシア政府で住宅都市開発行
政勤務）
昭和52年（建設本省派出人事）愛媛県土木部住宅建築課長
特定行政庁（愛媛県知事）の建築基準法行政担当事務責任者として、県下の建築行政を施行した。
昭和55年（建設本省派出人事）住宅整備公団都市開発計画部、都市開発調査課長
昭和61年（建設本省派出人事）大阪府建築部参事（部長特命参事）
地区計画による大坂府下の整備及び木造密集地区（木賃ベルト）の整備改善
昭和64年　建設本省退官
平成７年　住宅生産性研究会設立（副理事長）
平成12年　特定非営利活動法人住宅生産性研究会理事長就任（現在に至る）
都市計画法及び建築基準法関係の行政不服審査請求及び行政事件訴訟事件で、法治国における秩序を守るため『行政法の適正な施行の実現』を目指して行政法上の支援に取り組んできた。

第１　鑑定事項

建築確認申請段階で正規の構造計算書によって確認されていなかったことが、建築行政法規のうえで、完成した建物の安全性にとって重大な問題と言えるかについて意見を求められたので、前記経歴のとおり長年、住宅・建築・都市に関する政府立法作業及びその行政に関与した者として、以下、鑑定意見を述べる。

第２　鑑定結果

１　建築基準法を基軸とした建物の安全確保の法律システムと実務
（１）安全とは公的な概念である―建築行政の基本的理念
建築物に関する特別な知識や技術がなくても、憲法で保障された安全で文化的な建築物を国民が利用できるために、安全で文化的な建築の実現を建築行政として実施しなければならない。そこで、建築行政は、建築基準法によって「安全実現方法」を定め、建築士法及び建設業法によって「建築物生産（設計・施工・工事監理）及びその審査（確認審査）に携わる人に排他的独占的営業」を保障することによって、安全で文化的な建築の実現を確保しようとしている。
ここで、建築の「安全」とは、建築物の単体としての構造耐力、防耐火、避難安全、衛生安全等、建築基準法第２章（単体規定）の安全と、都市計画法に定められ都市計画決定に係る地域地区計画に対応する建築基準法第３章（集団規定）の安全を含む概念である。
そのうち、耐震強度に関しては、建築基準法第２章及び同法施行令に基づき、各建築物の構造計画に基づく構造計算がなされ、安全に造られていることを確認する仕組みになっている。その際の建築物の構造耐力安全性に関して、建築基準法令は、大要、次のような考え方を採用してきた。すなわち、しばしば発生するであろう中地震に対しては、建築物の機能が十分に保持されていて構造が損壊せず、生命及び財産が守られること、極めて稀に発生する関東大震災級の大地震に対しては、構造にある程度の損傷を生じてもやむを得ないものとするが、損傷を受けても構造が崩壊して人命を失うことがないように安全避難できる、という思想である。
このことに示されるように、建築における構造計画により計算された建築物の｢安全｣とは、個別にその建築物の構造・形態に合わせて、過去に発生した巨大地震波との共振の危険性を検討して、個別に審査することになる。しかし、一般的には構造計画された建築物に対しては、建築基準法で定めた構造計算に従って、地震により発生した応力が建築物の構造耐力上主要な部分に使用されている材料強度、材料への許容応力度以下であることを確かめるほか、建築物の形態、地盤の状況による建築物の地震との対応についての建築基準法で定める耐震強度を検討して程度が決まる。つまり、建築における「安全」とは、憲法で国家が国民に保障する内容を建築基準法規として定めた法律上の基準であり、建築士により建築物は設計され、建築主事による行政手続（確認）によって実現される。この建築基準法規として定められた「安全」（法律上の基準）は、自然科学的な概念ではない。自然科学的な意味での安全はゼロから１００％まで存在する。これに対して、建築基準法規として定められた「安全」概念は、建築基準法に適合するか、しないかの二者択一の社会科学的な概念なのである。しかも、建築基準法上の安全判定は、確認事務により建築主事がなすものである。不正利益をあげるために違反建築を計画することが日常的に行われているので、それを未然に防ぐことも確認の役割である。

（２）安全確保の体系
建築基準法は、その目的について、「建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もって公共の福祉の増進に資することを目的とする」と定めている（同法１条）。
この建築基準法が定める建物の安全を確保するための体系は次のとおり、建築物という物に着目して安全を実現する建築基準法と、建築物の生産に関する人・業者に着目して安全の実現を図る建築士法及び建設業法の体系の両方である。
この中「人・業者による安全」については、別項「２」で説明する。
イ．    安全性判断の基準：建築基準法第２章（建築物の敷地、構造及び建築設備）
ロ．    安全性判定者：①建築基準法との適合審査・判定は建築主事又は指定確認検査機関（以下「建築主事等」という）が行う。
②建築基準法上の危険の程度の判断は特定行政庁が行う。
ハ．    安全判断方法：①建築計画段階は確認済証の交付
②建築工事段階は建築工事請負契約書添付工事用設計図書の検査で合格した設計図書と工事との照合確認
③建築工事検査は中間検査と完了検査があり、それぞれの工事完了検査済証の交付
このように、建築基準法のうち、本事件に関する構造耐力の安全性判断の基準として、敷地（１９条）、構造耐力（２０条）、及び補足するために必要な技術的基準（３６条）に基づき、建築基準法施行令第３章鉄筋コンクリート（第６節）構造計算（第８節）に定められている。建築確認申請では、確認申請に係る構造計画及び構造計算が建築基準法令に適合していることを審査し、その基準に適合していれば、確認済証が交付される。その後、建築請負契約の締結により、実際に建築する工事内容が工事請負契約添付設計図書で確定する。建築主事等は、その工事契約に添付された設計図書の検査確認を行なう。それ以降は、工事内容と法令に適合すると、建築主事等が検査した設計図書と適合していることを確かめられる内容との照合検査がなされる。
以下、具体的に、建築計画段階から工事完了に至る段階での安全性確保の仕組みについて説明する。

（３）安全性は法的に幾重にも確認されている―建築基準法による安全性の確認
ア）建築確認の流れ
建築基準法に基づく建築確認による審査事務は、建築主事等により建築計画段階と建築工事段階との２段階に分けて行われる。
前者（建築計画段階）は、確認申請に基づき、申請内容が建築基準法で定める建築士により設計され、建築基準法第２章に定める構造耐力の規定を含む建築基準関係規定と適合しているか否かの確認審査として行われ、適合が確認されたときは、建築主事等による確認済証の交付が行われる。
その後、後者（工事段階）において、建築工事内容が確定した工事請負契約書添付工事設計図書が、建築基準関係規定に適合していることを検査し、以後、その工事設計図書と建築工事との照合が工事検査によって行われ、中間検査及び竣工検査に合格したものに対して工事検査済証を建築主事等が交付することによって確認事務は完了する。
このように、確認という行為は、計画段階の確認済証の交付で完了するのではなく、建築物が完成して工事検査済証の交付が成されるまでを指し、建築主事等による確認により法律上確定する。
次に、各段階における確認行為について説明する。

イ）計画段階の審査と工事段階の検査の関係
①　計画段階の審査は、確認申請書に添付された設計図書が、建築基準関係規定に適合していることを審査するものであるのに対し、工事段階の検査は、そこでなされた工事が建築基準関係規定に適合していることを検査確認するものである。そして、すべての工事業者は、請負契約書に添付された工事用設計図書に基づいて工事をするので、工事段階の検査では、請負工事に使用される工事請負契約書添付工事用設計図書の審査が求められる。工事検査は、確認申請書添付設計図書（以下「確認済証」という。）どおりの工事の実施を求めてはいない。それは、確認済証は単なる確認申請が建築基準関係規定に適合していることを確認したものであって、実際に工事する設計図書として確定したものの確認ではないからである。

②　工事用図書と確認申請図書とでは時間的なズレがある。そして、建築主の要求自体は絶えず変化している。そのため、工事段階での建築主の要求は、確認申請時とは基本的に相違していることが通例である。法律では、建築主の要求に適合した適法な建築物の実現を求めており、建築主の要求を確認申請時の確認申請書添付設計図書に限定するものではない。よって、工事段階での確認申請建築物と形態の変化する大きな変更には、計画段階の確認申請書の変更承認が必要であるが、軽微な変更は、計画段階の設計変更ではなく、建築主の求めに応じた工事段階の変更となり、建築主事等による工事用図書の検査確認で足りると考えられている。

③　審査に当たり、建築主事等はまず、確認申請に係る敷地の状況について、現地に赴き、申請書添付設計図書の記載事項（位置、形状及び面積、道路との関係）が、現実に存在することを審査する。
そして、申請建築物が開発許可を要する場合、開発許可に係る完了公告がされていること及びその建築物が、開発許可に係る予定建築物と基本的に同じであることを確かめる。以上で、敷地に関する調査は完了し、それ以降は、敷地及び建築物と建築基準関係規定との照合審査が行われる。
その際、全ての内容について建築主事等が審査するのではなく、建築基準関係規定の審査（令第９条）については、各関係法の施行者によりなされた審査が法律上正しくなされたものであるかどうかの確認することが、建築主事等の義務である。建築主事等には各行政法に踏み込んで判断する権限はなく、各関係法がそれぞれの法施行責任者の下で適正になされたことを確認する。もし関係行政法での審査がやられないとすれば、建築主事等には、関係行政法の専門的知識や施行権限がないため、法律上適正になされたという審査を、「建築基準関係規定との照合審査」としてやらせる意味はなくなるからである。
建築主事等による確認審査は、確認申請に係る計画に関し、建築基準関係規定との照合審査を求めている。よって、計画として決定していない段階の事項は記載できないので、当然、計画として決定していないところは記載できず、審査はできない。
確認済証の交付は、確認申請されたことが、建築基準関係規定に適合していることの事実確認であって、行政処分ではない。確認は許可と違って、建築主事等による計画内容と建築基準関係規定との照合確認であるが、確認済証の交付のない建築物は工事してはならないという規定により、事実上許可に近い効力をもっている。

ウ）建築工事段階の工事検査確認
①　確認済証の交付にあたり、確認申請段階で計画内容が未決定な事項に関しては、その全てが建築工事段階で、請負工事当事者間による工事請負契約で確定することになる。このように、確認済証は、確認申請書の記載内容が、建築基準関係規定に適合していることの確認に過ぎず、建設業者は、確認申請図書記載事項だけでは具体的に正確に建築工事を進め建築物を造ることはできない。そこで、建築主事等は、確認済証の交付にあたって、この確認済証は確認申請に係る部分が建築基準関係規定に適合していることの確認済証であって、本申請に記載していないこと又は変更することは、工事請負契約書添付設計図書で確定することになる。

②    　建築基準法は、建築主が建築工事を確認済証どおりに造ることを義務付けているものではなく、建築基準関係規定に適合した工事をすることを義務付けている。このことは、「建築確認は、建築基準法６条１項の建築物の建築等の工事が着手される前に、当該建築物の計画が建築関係規定に適合していることを公権的に判断する行為であって、それを受けなければ右工事をすることができないという法的効果が付与されており、建築関係規定に違反する建築物の出現を未然に防止することを目的としたものということができる。しかしながら、右工事が完了した後における建築主事等の検査は、当該建築物及びその敷地が建築関係規定に適合しているかどうかを基準とし、同じく特定行政庁の違反是正命令は、当該建築物及びその敷地が建築基準法並びにこれに基づく命令及び条例の規定に適合しているかどうかを基準とし、いずれも当該建築物及びその敷地が建築確認に係る計画どおりのものであるかどうかを基準とするものでない」から、「建築確認の存在は、検査済証の交付を拒否し又は違反是正命令を発する上において法的障害となるものではない」という最高裁の判断（最高裁第二小法廷昭和５９年１０月２６日判決）からも明らかである。
そこで建築主事等は、確認済証の交付をする際に、法律の定めているこのような確認処分の意味を建築主に説明し、その後建築主事等が行う工事検査事務の内容を説明することになる。建築工事は、工事請負契約に用いた建築工事設計図書に基づいて行われる。そのため、工事検査事務ではまず、建築工事請負契約に添付された工事用設計図書が、建築基準関係規定に適合しているかが行なわれ、確認済証交付後に始まる工事検査は、ここで検査のなされた工事用設計図書に基づいて行うことを教示しなければならない。建築工事は設計図書と照合させることはできても、その全てについて建築基準関係規定と直接照合させることは不可能である。
その際、確認済証において審査した内容を再確認する必要はないことから、確認済証の添付図書と工事契約書添付図書とを比較して、追加変更分に関しては工事検査段階の検査事務として行うことになる。

③　建築工事段階での設計変更のうち、確認申請に係る内容と建築する建築物が、社会通念上、または建築技術上、同一の建築物とみなされる限り、確認申請をやり直す必要はなく、確認申請時点と工事段階での変更内容が建築基準関係規定に適合することを建築主事等に説明して、その承認を得て工事を継続することになる。
通常、建築物の規模や用途の種類により、検査をする場所も回数も異なる。建築工事は連続的に進められなければならないので、建築主事等は建築主に対して、あらかじめ工事工程計画を提出させて、工事検査が必要と判断される時点を指示し、その時点の検査合格がなければ、次の工程に進んではならないことを指示しなければならない。しかし、建築主事等の都合で工事を遅延させることは出来ないので、建築主事等の都合で検査が出来ないときは、それに変わる検査（記録保存等）によることになる。

④　建築工事が建築基準関係規定に適合することを検査するということは、建築現場に建築基準関係規定を持って出掛けることではない。建築現場の検査は工事用設計図書との照合以外の方法では不可能である。（工事請負人が工事をする場合、工事用図書がなければ建築工事が出来ない理由と同じ理由である。）同様に、建築現場で撮られた写真だけでの確認は、どの工事用設計図書の内容を、どの場所で、何時、誰が、どのようにして、何を検査したかの説明がなければ、どれだけ多くの写真が撮影されていても検査の役割を果たしていない。
したがって、建築工事が建築基準関係規定に適合することの検査は、まず建築主事等が建築工事請負契約に添付された工事用設計図書が建築基準関係規定に適合しているかを検査し、適合されると判断された場合は、その工事用設計図書と現実の工事との照合によって行われる、という段階を踏んで行われるのである。

⑤　建築主から建築工事が完了したことが報告されたときには、建築主事等は建築工事完了検査をしなければならない。この検査は、建築工事着工以降の工事段階で、建築主事等が指示した工事検査のすべてに合格していることの書面検査をしたうえで、最終完成建築物が工事用設計図書のとおりに出来ていることを検査するものである。そして、建築主事等による検査に合格したら、建築主事等が工事検査済証を建築主に対して交付して、確認事務は完了する。

⑥　建築工事検査は、建築物の保存登記や、不動産譲渡の関係で必要となるため、確認申請が行われず、または、確認済証が交付されていない建築物、もしくは、中間での工事検査を受けていない建築物に対しても求められることがある。
工事完了までの段階での建築基準法上の手続きのないものに関しては、違反を犯した建築主、工事監理者、施工者を、それぞれ建築基準法により手続き違反として処分されることになる。しかし、工事自体が建築基準関係規定に適合している限り、建築物を取り壊し、または、建築物自体の変更をする理由はない。

⑦　建築主は、建築物を外部から見て、建築基準関係規定に違反しているところは是正しなければならない。しかし外観から判明できない違反部分に関しては、通常、建築物の工事施工者は工事を実施するために工事用の設計図書は不可欠であるため、建築主事等は、工事に使用した工事用設計図書及び工事日報や、下請けによる工事の検査記録等からそれらを調べることになる。この際、それらの書類検査で判明しないところは、部分的に建築物を破壊して検査することになる。いかなる検査をするかは、建築主事等が工事の施工者との違反事実の解明方法を検討する中で個別に決められるもので、一般的な方法は決められていない。

エ）特定行政庁の権限
①　設計図書の審査又は建築工事の検査を実施している建築主事等の事務は、建築基準関係規定の照合審査又は検査までの適合している判定までである。そして審査に不合格になった建築物に対する建築行政上の処分に対する判断は、すべて特定行政庁が行う。よって、建築基準関係規定に違反した工事であるときには、建築主事等はその旨を特定行政庁に報告するまでが、建築主事等の事務である。建築基準法上、建築主事等には、建築基準関係規定との照合確認事務に限定されていて、一切の行政処分を行なう権限を与えられていない。
特定行政庁は、建築基準法の施行主体として建築基準法を施行するうえで、必要な一切の行政処分を行うことになる。その中で最も重要な行政事務は、違反建築物を生み出さないこと及び違反是正をすることである。
少なくとも、建築主事等による「確認できない旨の通知」をなさないかぎり、その建築物が建築基準法に不適合であるという判定はされたことにはならない。但し、特定行政庁は、建築主事等の判定とは別に、その判定を覆して建築基準法に違反しているとする行政上の判断をすることができる。建築主事等及び特定行政庁以外の者が、建築物の違反判定をしても、その判定には法律上の効力はない。

②　建築物に対する建築基準法による是正や使用禁止処分は、特定行政庁が行う行政事務である。
そして、この特定行政庁の違反是正命令について、ウ）の②で引用した最高裁判決は、「工事が完了した後における建築主事等の検査は、当該建築物及びその敷地が建築関係規定に適合しているかどうかを基準とし、同じく特定行政庁の違反是正命令は、当該建築物及びその敷地が建築基準法並びにこれに基づく命令及び条例の規定に適合しているかどうかを基準とし、いずれも当該建築物及びその敷地が建築確認に係る計画どおりのものであるかどうかを基準とするものでない上、違反是正命令を発するかどうかは、特定行政庁の裁量にゆだねられているから、・・・たとえ建築確認が違法である・・・としても、検査済証の交付を拒否し又は違反是正命令を発すべき法的拘束力が生ずるものではない。」としている（最高裁第二小法廷昭和５９年１０月２６日判決）。つまり、無確認建築物であることを理由に工事完了届けが提出された場合、その建築物が建築基準関係規定に適合しているかぎり、検査済証の交付をしないわけにはいかない。また、建築主事等は違反建築物に対して、違反判定はできても、行政上の是正をする権限は与えられていない。また、違反建築物に対する特定行政庁の違反是正の規定（９条）は、「できる」という任意規定として定められているが、これは違反建築物を特定行政庁の裁量で容認できるとしたものではない。違反を犯す意図のない建築物が結果的に違反を犯していて、その違反が社会的に容認できるとされるものに対する余地を残したものである。

オ）指定確認検査機関と特定行政庁の関係
①　建築基準法に基づく確認済証及び工事検査済証の交付は、いずれも特定行政庁が最終的に責任を持つことで、公権力の行使が出来るという構成になっている。
したがって、指定確認検査機関に確認済証及び工事検査済証の交付の権限が民間移管されても、最終責任は特定行政庁が負うことができるよう、指定確認検査機関が確認済証及び工事検査済証を交付したときは、それを特定行政庁に報告するという法律の構成になっている。

②　特定行政庁への報告書は、指定確認検査機関が確認済証を交付したことの通知であって、確認申請書の内容に関して報告書に添付されていないので、特定行政庁は審査ができない。指定確認検査機関の確認済に問題があるとする情報が得られれば、特定行政庁は、指定確認検査機関にその確認済に関して説明させることができる。
特定行政庁への報告の規定は、指定確認検査機関の確認済の全てを再検査するものではなく、特定行政庁が、問題があるとされた確認済に対し監督処分を行う行動を起こす際に、指定確認検査機関で確認済がなされたことの内容審査ができるようにするためのものに過ぎない。

③　特定行政庁は、指定確認検査機関がなした確認済のうち、疑義があるとされると詳細な再検査をすることになる。その結果、違反があれば、指定確認検査機関がなした確認は確認できない旨の通知がされることになる。

④　同様に、指定確認検査機関が違反建築物である事実を知った場合には、その旨を特定行政庁に通報し、その後の行政処分は特定行政庁の判断に委ねることで、違反建築物の是正が取り組まれるという構成になっている。

カ）完了検査済証を受けた既存建築物の安全実現の体系
建築基準法は、日本国内のすべての建築物の構造安全体系が機能するように、建築基準法第８条の規定により、既存建築物の建築主に対して、その建築物を常時適法な状態で管理することを義務付けている。そして、第１２条の規定を根拠にして、特定行政庁が指定した建築物に対しては、建築物定期調査士及び建築設備定期検査士を活用して、建築物の定期調査、建築設備等の定期検査を実施させ、特定行政庁に報告させることにより、安全管理をしている。
調査報告に基づき特定行政庁は、第９条を根拠に違反是正を実施することにより、国民の生命と財産を守ることにしている。また、新築建築物に対しては、確認制度により、それぞれ建築基準法第１条の目的である「国民の生命、健康及び財産の保護を図る」ことを果たすことにしている。国は、建築基準法第８条を根拠に、すべての既存住宅及び新設住宅が満足するようにするとともに、新設住宅の確認申請者に対して、確認申請図書だけでは判明できないところは、第１２条の調査権を活用して、安全確認に必要な報告を提出させて、建築物の安全確認を実現しようとしている。

（４）小括
以上のように、建築基準法に基づく建築確認による審査事務は、建築主事等により、建築計画段階（確認済証交付）と建築工事段階（検査済証交付）の２段階に分けて行われるが、建築基準法は、建築主が建築工事を確認済証どおりに造ることを義務づけているのではない。建築基準法は建築主に対し、建築基準関係規定に適合した工事をすることを義務づけ、建築主事等が確認・検査によりそれを監理（モニター）し、特定行政庁がその実現を法律上担保しているのである。
そして、現実の建築工事は、工事請負契約に用いた建築工事設計図書に基づいて行われる。その工事は建築計画段階における確認申請書に添付された設計図書に基づいて行われるものではない。
工事検査事務では、建築工事請負契約に添付された工事用設計図書が建築基準関係規定に適合しているかが検査され、適合されると判断された場合は、その工事用設計図書と現実の工事との照合によって行われる。その結果、現実の工事が工事用設計図書のとおり出来上がっているかどうかが検査され、検査に合格すると検査済証が交付されるのである。
したがって、確認申請の際に提出された構造計算書の計算結果が虚偽であり、建物の安全性が建築基準法に規定する構造計算によって確認されていなかったとしても、建築基準法上の違反建築物とすることはできない。建築基準法上、違反建築物であること又は建築基準法上安全でないとする場合には、建築主事等による「確認できない旨」の通知、又は、特定行政庁による違反建築物であるとする処分がなければならない。
建築基準法は、建築主が建築工事を確認済証どおりに造ることを義務づけているのではなく、かつ、工事検査事務では、建築工事請負契約に添付された工事用設計図書が建築基準関係規定に適合しているかが検査され、その工事用設計図書と現実の工事との照合によって行われるのであるから、現実の建物の安全性は、建築工事段階での中間検査及び完了検査によって確保されているようになっている。
本件のように、建築基準法上の建築主事等及び特定行政庁による行政事務及び行政処分がなされないで、建築主が建築物の違反がなされたという認識ができたというような法律上の判断はできない。仮に、構造計算に瑕疵があった事実に建築主が気付いたとしても、それで法律上の違反があったという判断はできない。
以上のような建物の安全性判断の最終責任者は特定行政庁である。１（１）で述べたとおり、建築物の「安全」とは、自然科学的な概念ではないから、万人が発見・認識しうるような一定の状態を指すのではなく、建築基準法令を支える憲法２５条、２９条で国家が国民に保障する行政法上の国家責任を背景に、建築基準法令で定める基準に基づく建築主事等及び特定行政庁が確認及び違反是正の行政処分により実現・追求していく過程に他ならない。
特に、違反建築物は、特定行政庁のみが行政法を根拠に危険かどうかを判断する権限を有しているのであり、建築主事にも、指定確認検査機関にもその権限は付与されていない。まして、建築基準法令上、建築主などの民間人には安全性を判定する権限も責任も無いのである。つまり、特定行政庁以外の者には、行政法上違反是正の権限はないのである。
少なくとも本事件において、行政法上の安全性の判定や危険な建築物の判定は全くなされていないし、行政法上の安全判定のなされていない建築物に対して行政上の処分もされていなくて、その判定に行政上の権限のない者の発言を根拠に、国民を拘束することはできない。したがって、本件被告が、構造計算に違反があると知らされたとしても、それは被告が建築基準法上安全でないことを知らされたことにはならない。まして、被告に安全でないと判断する法律上の根拠を与えられたものと判断することはできない。

２　建築基準法体系による人・業者による建築物の安全確保システム
（１）建築士法による安全管理
建築物の生産をその設計及び工事監理を担う者の技術力及びその確実な業務の実現を図るために、建築基準法第５条の４と関連させて、建築士法により、その安全実現を図ることにしている。建築士行政は、建築士事務所の登録更新時の審査及び日常的に建築基準法行政との連携を密にして、建築士事務所の適正な業務実現のための監視・監督を行なうことになっている。
ア）建築士法の定め
①　建築士法は、「建築物の設計、工事監理等を行う技術者の資格を定めて、その業務の適正をはかり、もって建築物の質の向上に寄与させることを目的」としている（同法１条）。そして、木造建築物で延べ面積が１００㎡以内で２階以下のものなど小規模な建物以外は、建築士の資格を有するものでなければ、設計や工事監理（「その者の責任において、工事を設計図書と照合し、それが設計図書のとおりに実施されているかいないかを確認すること」同法２条６項）をしてはならないと定める（同法３条の２、同３。ただし、建築士の資格を有さない者による場合でも建築確認申請は必要である）。　これは、建築基準法第５条の４（建築物の設計及び工事監理）が、建築士法第３条に規定する建築物の工事は、同条に規定する建築士の設計によらなければすることができず、また、同条に規定する建築士である工事監理者を定めなければならないとしているのに対応している。

②　建築士法は、マンションのような大型建築物を新築する場合は、一級建築士でなければ設計や工事監理をしてはならないと定めている（同法３条）。そして、一級建築士は国土交通大臣の行う試験に合格し、同大臣の免許を受けなければならない（同法４条）。免許を受けると一級建築士名簿に登録される（同法５条）。そして、建築士がその設計及び工事監理業務を行なうときは、一級建築士事務所登録された建築士事務所に所属し、専任の一級建築士が管理建築士として技術的な管理のなされるところで業務をすることが定められている（建築士法第４章）。そこでは設計及び工事監理業務を外部に下請けさせる場合の業務の監督が適正に行われることも含まれている。

③　建築士は、虚偽又は不正の事実に基づいて免許を受けたことが判明した場合には、免許を取り消される（同法９条）。また、禁固以上の刑に処せられたときや、法律等に違反したとき、業務に関して不誠実な行為をしたときには、戒告、業務停止、免許取消などの懲戒を受ける（同法１０条１項）。この規定は、建築士が建築士法により、排他的独占業務として保護されていることに対する法律上の監督として定められているものであり、建築士法が適正に施行されていれば、違反建築物を未然に防ぐことができるという法律構成となっている。

イ）設計・工事監理の定め
①　建築士法は、建築士の業務について、「建築士は、その業務を誠実に行い、建築物の質の向上に努めなければならない」（同法１８条１項）と基本原則を定めたうえ、設計に関しては、法令又は条例の定める建築物に関する基準に適合するようにしなければならない（同条２項）。そして、建築士は設計を行った場合には、その設計図書に一級建築士、二級建築士または木造建築士の表示をして、記名捺印をしなければならない（同法２０条１項）。即ち、建築士は建築士法により排他的独占業務としてその職能は法律上保護されていることから、その業務の誠実な履行により、建築士としての職能倫理により、安全な建築物が実現できるようになっている。

②　また、建築士法は、建築士が工事監理を行う場合において、工事が設計図書のとおりに実施されていないと認めるときは、直ちに、工事施工者に注意を与え、工事施工者がこれに従わないときはその旨を建築主に報告しなければならないと定める（同法１８条３項）。このように建築士法は、建築士の責任と権限により、建築物が設計図書どおりに施工されるように規定しているのである。これは、建築基準法の定める工事検査事務が工事用設計図書と現実の工事との照合によって行われることに対応している。また、建築士は、工事監理を終了したときは、直ちに、その結果を文書等で建築主に報告しなければならない（同法２０条２項、同３項）。そして、最終完成建築物が設計図書のとおりに出来ていることが検査され、合格すると完了検査済証が交付される。このように、建築物は工事監理者による工事監理と建築主事による検査確認と二重の適法チェックがなされる仕組みになっていて、そこで違反建築物が形成されるのは、その機能がいずれも働いていない場合である。

③　その他、建築士法は、建築士に対し、設計及び工事監理のほかに、建築工事契約に関する事務、建築工事の指導監督、建築物に関する調査又は鑑定及び建築に関する法令又は条例に基づく手続の代理等の業務を行う権限を与えている（同法２１条）。そして、建築士は、設計及び工事監理に必要な知識及び技能の維持向上に努めなければならない（同法２２条１項）。以上のように、建築士法は建築士に対し、建築物の設計及び工事監理のほか建築工事全般に関して広範な権限を付与し、厳格な責任を負わせることによって、建物の安全性を確保しているのである。
建築物の確認申請及び工事検査に関し、建築主事等による審査を円滑に通過させるため、一般に代願人（確認申請代理出願人）が建築主事等に確認申請する前段階に、迅速な確認審査が行なわれるよう建築主事等の審査に先立ち、事前審査を受ける事前審査事務を行なって、建築主の代理としての出願がなされている。そのため、建築物の法令上の安全確認は、確認申請代理出願者（建築士事務所）と建築主事等との２つの法令確認検査で二重になされている。それにも拘らず、違反建築が出現することになるのは、このチェック機能が働いていなかった場合である。

ウ）行政による監督
建築士は、他人の求めに応じて報酬を得て設計、工事監理、建築工事契約に関する事務、建築工事の指導監督等を行うことを業としようとするときは、建築士事務所を定めて、登録を受けなければならない（同法２３条１項）。登録は、その建築士事務所の所在地を管轄する都道府県知事に登録申請書を提出して行うが（同法２３条の２）、一定の要件を満たしていない場合には登録を拒否される（同法２３条の４）。また、都道府県知事は、建築事務所の開設者が虚偽又は不正な事実に基づいて登録を受けたとき、建築士事務所に属する建築士が懲戒の処分を受けたときなどは登録を取り消すことができる（同法２６条）。そして、都道府県知事は、建築士法の施行に関して必要があると認めるときは、建築士事務所の開設者などに対して、必要な報告を求めたり、建築士事務所に立ち入って図書その他の物件を検査させるなど、建築士事務所に対する監督権限を有している。このような監督権限の行使は、建築基準法による確認事務と関連させて行なうことになっていて、建築主事等又は特定行政庁からの情報に基づき、建築士事務所の調査が行なわれる。また、建築士は登録制度によって定期的にその登録更新時に行政の監督を受け、適正な業務を行うよう義務づけられている。
本件関連で違反建築が多数発生していたことは、建築士法による行政として建築士事務所の監督がなされていなかったことを証明しており、建築士法上のチェックが全くと言ってよいほど働いていなかったことになる。

（２）建設業法による安全管理
ア）建設業法の定め
建設業法は、第１条（目的）において、「この法律は、建設業を営む者の資質の向上、建設工事の請負契約の適正化等を図ることによって、建設工事の適正な施工を確保し、発注者を保護するとともに、建設業の健全な発展を促進し、もって公共の福祉の増進に寄与することを目的とする」と定めている。すなわち、元請、下請を問わず、建設工事に携わる者に対して建設工事の適正な施工の確保を求め、もって安全な建物を国民が享受できるよう定めているのである。

イ）許可制
建設業を営もうとする者は、「一般建設業」と「特定建設業」との区分に応じて、それぞれ国土交通大臣又は都道府県知事の許可を受けなければならない（同法３条１項）。この許可は５年ごとの更新を受けなければ効力を失う（同法３条２項）。なお、発注者から直接工事を請け負い、かつ下請発注額が一定金額以上の場合には、特定建設業の許可が必要とされ、それ以外の場合には一般建設業の許可で足りる。
国土交通大臣又は都道府県知事は、許可を受けようとする者が、請負契約に関して不正や不誠実な行為をするおそれが明らかな者であったり、請負契約を履行するに足りる財産的基礎又は金銭的信用を有しないことが明らかな者である場合は、一般建設業の許可をしてはならない（同法７条）。特定建設業の場合は、営業所ごとに技術検定に合格した者を専任として置くなど、さらに許可の要件を厳しく設けている（同法１５条）。そして、特定建設業の許可を受けなければ、一定金額以上の下請契約を締結することはできない（同法１６条）。
このような建設業法上の制限は、すべて建築物が建築基準法に適合して安全に造られるための業者の条件を定めるものである。つまり、これらの業者は、建築基準法に適合した工事能力を有することを建設業法上で認めて業務を行なう許可を得て登録して、建設業法により排他独占的に保護されて営業をすることのできる建設業者である。

ウ）下請に対する規制と安全確保
建設業法は、方法の如何を問わず、一括下請負を禁止している（同法２２条１項、２項）。これは、中間搾取、工事の質の低下、労働条件の悪化、実際の工事施工の責任の不明確化を防止し、もって安全な建物の建築を確保するためである。
その他、元請負人は、請け負った建設工事を施工するために必要な工程の細目、作業方法等を定めるときはあらかじめ下請負人の意見を聞かなければならない（同法２４条の２）。下請代金についても、下請負人が適切な工事を施工できるよう、元請負人が確実に支払うよう定めている（同法２４条の３）。よって、下請業者もまた、建設業法による有資格者で、かつ、元請業者の指揮下で建築基準法に適合した建築物を造るべきことが法律上義務付けられている建設業法で排他独占的に保護された建設業者である。

エ）施工技術の確保
建設業者は、施工技術の確保に努めなければならない（同法２５条の２５）。他方、国土交通大臣も、施工技術の確保に資するため、必要に応じ、講習の実施、資料の提供等の措置を講ずるものとされる（同）。
そして、建設業法第２６条は、建設業者に対し、建設工事を施工するときには、当該建設工事に関して、主任技術者もしくは監理技術者を置かなければならないと定めている。主任技術者も監理技術者も、所定の実務経験や知識、技術、技能を有していると認定された者で、当該工事現場における建設工事の施工の技術上の管理をつかさどる。
そして、主任技術者及び監理技術者は、工事現場における建設工事を適正に実施するために、当該建設工事の施工計画の作成、工程管理、品質管理その他の技術上の管理及び当該建設工事の施工に従事する者の技術上の指導監督の職務を誠実に行わなければならない。また、工事現場で建設工事の施工に従事する者は、主任技術者もしくは監理技術者が行う指導に従わなければならない（同法２６条の３）。
これも、安全な建物が建築されるように設けられているシステムである。

オ）行政による監督
国土交通大臣又は都道府県知事は、建設業者が建設工事を適切に施工しなかったために公衆に危害を及ぼしたり、危害を及ぼすおそれが大きいとき、主任技術者や監理技術者が工事の施工の管理について著しく不適当で、変更が公益上必要であるときなど、安全な建物が建築されないような場合には、建設業者に対し必要な指示ができる（同法２８条１項）。そして、建設業者がこの指示に従わないときは、営業の全部又は一部の停止を命じられることがある（同３項、５項）。さらに、不正な手段によって許可を受けた場合や、上記のような事情があって情状が特に重い場合、営業の停止の処分に違反した場合などは、許可が取り消される（同法２９条）。
このように、行政は、建築物生産に携わる者に許可制として排他的独占的営業を保障する一方、常に厳しい監督のもとにおいて、建物の安全システムを確保しているのである。建設業者は建設業法に基づき、排他的独占業務として法律上の保護を受けていることから、法律に適合した業務を行なうべきことが厳しく求められているのである。

（３）建築基準法による安全管理
建築物の安全体系を担当する技術者の体系は、次のとおりである。

ア）建築主事
建築物がその計画段階及び工事段階の２つの段階において、それぞれその内容が建築基準関係規定に適合すること（第６条）を確認する業務を行なうために、市町村又は都道府県の職員で建築基準適合判定資格者検定に合格し、国土交通大臣に登録した者（第７７条の５８）の中から、それぞれの市町村の長又は都道府県の知事が命じた者を特定行政庁が設置する（第４条）としている。

イ）指定建築確認検査機関（民間）
建築主事と同様の建築物の確認検査を実施する機関として、国土交通大臣又は都道府県知事が指定する機関（第７７条の１８）で、そこで建築物の確認検査は建築主事同様の建築基準判定資格者検定に合格し、国土交通大臣に登録した者（第７７条の５８）が行なう（第６条の２）こととなっている。なお、指定建築確認検査機関のなした確認事務については、その結果を特定行政庁に報告し、そこで最終的な建築行政上の責任をとることにより、建築主事同様の公的な事務とみなされる。

ウ）特定行政庁（第２条第２２号）
建築主事を置く市町の長及びそれ以外の区域については、都道府県知事を言い、建築基準法行政の施行者である。特定行政庁は建築行政を適正に施行するために必要な人材を、地方公務員法の規定に基づき、公募し、試験により選考し、地方公共団体の行政組織法に基づいて適材適所の人事を配置し、建築行政組織として実施することにより、建築行政の確実な実現を行なっている。その行政内容としては、建築物の確認及び工事検査だけではなく、建築士法による建築士の業務、建設業者による建設業者の業務が適正に行なわれる情況を直接間接の指導監督することになっている。

エ）建築監視員（第９条の２）
特定行政庁は、その職員のうちから建築監視員を命じ、違反建築物に関する監視として緊急時の対応（第９条第７項及び第１０項）の規定を担わせることができることになっている。
なお、特定行政庁の建築行政担当職員の大多数の技術職員は、建築に関する高等専門学校を卒業し、建築士資格を有するほか、建築関係法令の研修を受け、常時研鑽することになっている。

３　建築基準法等行政法の建物安全確保システムを補完する民事上の瑕疵担保責任制度
建築物に瑕疵があった場合、請負業者または販売業者は民事上の瑕疵担保責任を負う。瑕疵担保責任は無過失責任であり、瑕疵がある以上は、請負業者または販売業者は瑕疵の修補や損害賠償の義務を免れることはできない。
さらに、新築住宅の場合、基本構造部分（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分）については、住宅の品質確保の促進等に関する法律によって、瑕疵担保責任の期間は１０年と延長されている。
こうした民事上の責任制度は、建築基準法等の行政法規による安全システムを最終的に補完するものと言える。

４　結論
以上のように、建築物の安全は、あくまでも、行政法上の概念であり、建物が安全であるかどうかの判断は特定行政庁の専権事項である。したがって、建築確認および検査済の確認が行われている以上、これを否定する特定行政庁の判断がない限り、その建築物を安全であると取り扱うことは行政法上当然であり、安全であるとする取扱いについて、社会的に何ら問題はない。安全であるかどうかの社会的取扱いの原点は、建築基準法に根拠を置く特定行政庁による判断をおいてない。
また、建物の安全は、上記１（建築基準法）及び２（建築士法・建設業法）の行政法規によって幾重にも安全性が確保されており、本件のように、建築確認が正規の構造計算書によって確認されていないという事実があったとしても、それは計画段階における問題にとどまり、完成した建物の安全は、現実の工事に対する検査、つまり完成検査において確保されている。つまり、建築主事等による確認（工事検査済証の交付）がなされていることで安全の判断は確定し、確認のできない旨の通知が交付されるまでは、建築基準法上は安全（適法）な建築物なのである。
さらに、仮に、行政法規による安全確保に瑕疵があったとしても、その瑕疵は、民事法の瑕疵担保責任によって治癒されることになっている。
よって、本件の建築確認が正規の構造計算書によって確認されていないという事実は、未だ特定行政庁による危険との判断が出ていない段階では、建築基準法上安全でないとする判断はなされておらず、建築物の安全性にかかわる重大な問題とは法律上言えない。また、法的な義務として、建築行政上の建築主事等による確認事務又は特定行政庁による行政処分のなされていない段階で、この事実をマンションの購入者に告知すべきとすることを建築主に義務付けることは、法治国の法施行として相当ではない。
原判決の法解釈は、建物が安全であるかどうかの判断を建築基準法の手続きを無視して民間（私人）に委ねるものであり、かつ、民間（私人）による判断を、検察（国家）が建築基準法によらないでなしてよいとするものである。このような建築物の安全判断は、建築基準法をはじめとする建築関係法規の趣旨に反するものである。それだけではなく、建築基準法を無視・蹂躙して、国家権力が建築基準法による安全体系以外の安全判断を別に構築するもので、法治国の秩序を乱し、社会秩序に混乱をもたらすものであって、日本国憲法の下に構築されている行政法体系を乱す司法の勇み足というべきで誤りである。
建築物の安全実現のために膨大な物と人の両面からも行政組織がありながら、それらが全く機能しなかった責任を追及することなくして、このような判決が許されるならば、建築基準法の建築主事等及び特定行政庁による施行体制は不要であるとして機能を果さなくさせられ、建築基準法の施行は機能不能に陥ることになる。

・・・住宅営業販売における消費者のデザイン嗜好の捉え方・・・

★講  師：   　戸谷　英世　住宅生産性研究会理事長

★日  時：　　２００９年９月１７日木曜日　午後２時～５時

★会  場： 　 住宅生産性研究会セミナールーム・東京都千代田区飯田橋２－１３－３－２

★費  用：  　３千円（HICPM会員)　　　５千円（一般）

(テキストとして『建築物・様式ビジュアルハンドブック』が上記費用に含まれます）

★定　員：　２０名　（定員になり次第締め切ります）

★問合せ・申込み：住宅生産性研究会　TEL：０３－３２３０－４８７４　　Email：info@hicpm.com

◆セミナーの趣旨及び目的◆

クラシックデザインと住宅資産価値

高い需要に支えられ長期優良住宅として維持向上できる住宅は、クラシックデザインの住宅であって、高性能住宅ではありません。これは洋の東西を問わず共通しており、この事実を無視して長期優良住宅を販売することは消費者を裏切ることになります。現在日本では、建て替えと言う名目で性能の高い住宅が無理に取り壊わされています。日本も戦前までは、欧米諸国同様に伝統的住宅デザインを大切にして、｢住宅造りは身上（財産）造り｣という常識が通用していました。

スクラップアンドビルド時代の住宅政策

１９６５年の住宅建設計画法時代から、国民が必要とするそれまでの｢一世帯一住宅｣という住宅政策から、日本の経済政策の中心に据えられた｢GNP（現在のGDP）の最大化｣という政策に従うべく、居住水準を政府が一方的に設定し、５年ごとに国民の居住水準を調査して最低居住水準以下の住宅は取り壊し、住宅平均居住水準や誘導居住水準以上の住宅を建設する政策に転換しました。いわゆる｢スクラップアンドビルド｣｣の住宅政策の始まりです。政府は住宅を耐久消費財として扱い、物理的耐用年数があっても政府が定めた構造別耐用年数で住宅の資産価値はなくなるとする間違った説明で、この政策を４０年間も続けてきました。

使い捨ての住宅デザイン

住宅の性能が良くても使い捨ての住宅を供給する方法として、流行歌のように時代感覚を享受する方法が施行されてきました。建築家は、｢建築物は形態と意匠を通して歴史文化を担っている｣知識を建築教育で学んでいないことを棚に上げ、｢時代感覚で機能本位の住宅をデザインすること｣が住宅設計だとして建築雑誌と手を組みトレンディなデザインの住宅を良いデザインであると説明してきました。

ハウスメーカーの住宅デザイン

日本の住宅デザインを牽引したのが、工場製作による大量販売に営業の中心をおくハウスメーカーであったことは、住宅の歴史を振り返れば理解できることです。地場の工務店も設計事務所も、そこで建築設計に携わる人たち、つまり、建築士たちは学校教育でも建築士試験でも、歴史文化を担う建築デザイン教育を受けていません。単に時代感覚を表現するものとしてしかデザインの知識を学んでいませんでしたので、実際社会では、ハウスメーカーの二番煎じのデザインをするしか出来ませんでした。

経済環境変化による住宅政策の転換

自由貿易協定（FTA）時代に入り、世界は国境を越えてより安い賃金を求めて資本は移動し、儲けた利潤を自国に持ち帰ろうとします。そのため、世界は一つの経済として労賃は平準化する方向に向かいます。日本も例外ではなく、スクラップアンドビルドによりGDPを最大にする経済政策は維持できなくなり、住宅建設計画を放棄せざるを得なくなりました。住宅金融公庫と都市整備公団の廃止、公営住宅の質的転換が求められる中、住生活基本法行政が始まり、｢長期優良住宅政策｣という住宅を取り壊さなくて使い続ける政策に転換せざるをえなくなっています。

過去に経験していなかった分野での暗中模索時代

４０年のスクラップアンドビルトの住宅政策がサダンデス（突然死）に遭ったため、政府はもとより住宅産業も建築住宅学会も対応のしようがなく右往左往しています。政府の政策は２００年住宅、超長期耐用住宅、長期優良住宅と名前を変え、それに理論武装しようとして性能表示、瑕疵担保、住居歴、建築基準法、建築士法の強化といった、｢スクラップアンドビルド政策時代の道具｣の焼き直しばかりです。

「学ぶこと」は「優れた経験に真似ること」

｢新しい酒は、新しい酒袋に入れろ｣という諺どおり、住宅が経年しても資産価値を維持向上できる住宅を供給するには、それを実現した実際の経験に基づいて理論化し、その理論を実践するほかありません。HICPMは設立以来１５年間、一貫して「国民が住宅によって資産を形成し、国民に万が一経済的に困ったときでも、住宅に投資したお金がそれ以上の資産価値のあるものと指定化されなければならない｣とする、昔の日本や現代の欧米に倣うべきことに取り組んできました。

建築関係者にとっての必要最低限の知識

本書は、資産価値が持続できる住宅の基本的要素は、国民が「自らの宝として守りたくなるデザイン」の住宅、つまり、クラッシックデザインの住宅で建築学として世界の常識に返るための本です。そして、建築の形態（フォルム）と意匠（オーナメント）が、人類の歴史文化を作ってきた建築の言葉であることを学習する最も初歩的なガイドブックです。この本に登場する建築設計に関係する用語や、建築物の担っている建築物と歴史文化の関係は、建築・住宅に携わる人にとって、最低限必要な知識です。

国家が「建築士に必要最低限｣と考える建築知識

本書に登場する建築物と用語は、過去１０年間の建築史試験に登場したもので、歴史文化の連続性を考えて、未登場の建築物についても付加してあります。いわば、政府が建築士として社会で働くために必要最低限の建築設計知識として要求しているものが収録されています。用語や建築物に関しては、建築経験者や建築専門学校、大学を終了した人ならば６０％以上、建築設計をする人であれば、少なくとも８０％以上は知っていて当然の知識です。

長期優良住宅実現に必要な知識

本書の出版にあたりエクスナレッジ社は、政府が進める長期優良住宅の実現に、出版業として支援をすることにしたものです。４０年も継続した住宅のスクラップアンドビルド政策から、１８０度転換する住宅での資産形成のためには、個々の住宅と並んで住宅地の経営管理技術の改革も必要とされていますHICPMでは既に、英国と米国を中心にハワードによるガーデンシテｨの経営から、住宅の資産形成のシステムの基本となったラドバーン開発を経て、現代のTND・ニューアーバニズムによる住宅地経営管理システムを日本で使えるように纏め、それと合わせて建築デザインにおけるクラッシク様式を正しく普及させることを考えています。

学習機会の実験的な提供

長期優良住宅を実現するためには、本書を出版したエックスナレッジ社もデザインセミナーを住宅関係団体や企業と協力し開催することを考えていました。その取り組みの一つとしての本セミナーの開催です。

世界経済不況は、１９２９年の世界恐慌に匹敵する厳しい経済環境を作り出していますが、この時代に経済恐慌から復興した米国のビルダーの経験を学ぶことが必要です。それは資産価値の確実な住宅を合理的な生産システムで実現することにより、金融機関に支持される住宅生産・流通を確実にする方法として、全米ホームビルダー協会がビルダーに提供してきたCM（ｺﾝｽﾄﾗｸｼｮﾝ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ）の学習と、高い生活文化の受け皿となる住宅を構成する建材と工法の合理的で正しい知識を学習することです。
■建設業経営管理ＣＭ　・・・・・・・　年収３００万円時代に向けての工務店経営管理技術
■住宅材料と工法ＢＭ  　・・・・・・・　優れた文明の担い手構造・材料・設備・工法
■住宅と住宅地デザインＡＤ ・・・・　消費者の文化ニーズに応える産業・空間の設計デザイン

開催日時：午前１０時 ～ 午後５時

第１講座： ４月１４日（火） 終了　第２講座： ６月１６日（火） 終了

第３講座：９月８日（火）　ＣＭ：住宅建設業経営・工程管理　ＢＭ：エンベロップ　ＡＤ：やさしい輸入注文住宅のデザイン

第４講座：１０月６日（火）

第５講座：１２月１日（火）
会     場：　住宅生産性研究会セミナーム　千代田区飯田橋２－１３－３
講     師：　戸谷　 英世（住宅生産性研究会理事長）

受講料：　　１講座　１２，０００円　（HICPM会員９，６００円）　デキスト・資料代込み

※事情により日程、講師及び会場が変更される場合があります。ご了承下さい

問 合 せ・申込み：

NPO法人住宅生産性研究会HICPM　　　東京都千代田区飯田橋２-１３-３　仁藤ビル２Ｆ

TEL：０３-３２３０-４８７４　　　　FAX：０３-３２３０-２５５７　　 　Email：info@hicpm.com

２．インターナショナル・アーツ＆クラフツ

－－バーナード・リーチ　　花瓶　１９３１年製作

３．アメリカ版ハウスプラン

－－モダンなコロニアル・リバイバル様式の住宅

４．特集記事：青葉台３丁目超高層マンション事件／「都市計画行政」実務把握調査分析報告

－－小泉行政改革による「規制緩和」の実体は、官民一体による都市計画法、建築基準法違反による不正利益を分配するもので、行政法違反がどのようにしてやられているかという仕組みを解明したものである。この事件で問題になった点は、７０００平方メートルの敷地面積の開発地を「開発許可不要で、都市計画法第３３条違反をやり、周辺地域に大きな圧迫を与える開発であるにも拘らず、法定都市計画決定された容積率の１．５倍と総合設計制度で都市計画決定に違反して実現させた。その原告として行政事件訴訟法第９条で行政法上の利益を奪われているのに対して、原告弁護士が、全く法律の理解がなく、原告適格の理論武装もなく、被告と判例に迎合し、判事に対し原告の主張を代理人としてしっかりできなかったため、「門前払い」を食わされた。それに対して代理人弁護士は責任を感じないで訴訟を投げ出させて原告を粗末に扱った。

１０．Ｃｒｏｓｓ　Ｃｕｌｔｕｒｅ

－－「ハワイアンスタイル」の住宅　その１

１２．カナダﾞのオリジナルな建築　第８７回

－－カーボン・フットプリントと都市内の自活農業

１３．Ａｍｅｒｉｃａｎ Ｎｅｗｓ Ｐｉｎ Ｂｏａｒｄ

郊外型と都市スケールの町の折衷：デービッドソンの開発（ノースキャロライナ州）

１４．図解建築のディテール　第２６回

－－ドアハンドル、その他の建具金物

１６．ＮＡＨＢ技術講座　第５３回　　コミュニティづくりの理論と技法

環境との調和、承認手続き、住民意見の反映

１８．新コンストラクションマネジメント　第５９回

－－話題の「原価公開」の問題

１９．読者からの質問のページ　第４７回

－－都市計画決定の公共性の理論

２０．書籍注文と編集後記

定価　１，８９０円（税込）

本書は、政府の長期優良住宅政策を進めるためにも、工務店、設計事務所にとっても、不可欠なデザインの基礎知識を纏めた本として編集されたものです。

建築士にとって必要最小限の知識として、過去１０年間の建築士試験に登場した建築デザインの基礎知識を日本建築物編と西洋建築物編に二分して、具体的な建築物情報として網羅した本です。

日本の建築士法を海外に紹介するに当たって、国土交通省が、建築士を英語で「アーキテクト」ではなくて、「KENNCHIKUSHI」とした理由は、建築士は建築設計をするアーキテクトとは違って、建築一般の知識や技術取得者であるとされたためです。建築士の中でアーキテクトという設計者になるためには、建築の歴史文化に裏付けられた建築の形態（フォルム）と意匠（デザイン）という人文科学的知識を習得しなければなりません。

欧米の建築学科は、人文科学（ヒューマニズム）学部に属し、歴史に登場した建築の形態と意匠が如何なる歴史文化を担っているかという勉強から始め、歴史建築文化を理解し、それらを担う建築の形態と意匠という建築用語（アーキテクチュラルボキャブラリー）を使って、建築による思想の伝達を建築設計として行っています。

国民はそれぞれ個性が違い、その個性が建築に対する好み（嗜好）の違いになります。人々の個性の違いは、建築のデザインに対する嗜好の違いとなって現れます。「長期に亘って人々に飽きられない住宅は、クラシックなデザインでなければならない。」と考えられたことから、１９３４年、米国でFHA（連邦住宅庁）が、クラシックデザイン以外には債務保証をしないという扱いをしました。

米国のホームプラン集に掲載されているものは、例外なくクラシックデザインであるのは、消費者に選んでもらった住宅にローンが付かなければ利用できないということで、クラシックデザインしかホームプランには掲載されないという歴史があります。HICPMは消費者に資産価値の維持向上する住宅を供給するため、クラシックデザインを基本にしたホームプランの製作作業を進めています。

工務店が消費者に住宅営業をするに当たって、資産価値の落ちない住宅のクラシックデザインについての知識は必要不可欠なもので、消費者の住宅の嗜好を把握するためにも、建築の様式に関する知識は必要で、本書に掲載されている程度の建築デザインは、できれば実際に見聞するような努力はしなければなりません。

本書は、HICPMでも購入できます。

また、ご要望に応じて、本書に関する解説や建築デザインに関するセミナーへの講師派遣も受け付けております。

事務局までお問合せ下さい。電話：０３－３２３０－４８７４　 Ｅｍａｉｌ：info@hicpm.com

これは平成１２年度から１９年度までの研究開発で、『資産価値の維持管理される住宅地経営管理システム』として、英国及び米国における過去１００年程度の経験の成果の分析を終え、日本への適用ができる段階にあったものをもとに、具体的な開発（２地区)での実験を行い、その成果を取り纏めて、一般的なマニュアル化したものが、『三種の神器』である。

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－アーネスト・ギムソン：皿立てのついたサイドボード

３．アメリカ版ハウスプラン

－－イングリッシュ・コテッジ様式

４．特集記事：超長期優良住宅地経営管理マニュアル『三種の神器』(超長期耐用住宅の資産価値を維持保全するための経営システム開発研究会は報告）

近代における住宅開発は産業革命に対応した工場開発、都市開発として英国や米国において取り組まれた。その開発の原点ともいえる開発が、エベネツア・ハワードによるガーデンシティ、ガーデンサバーブの開発である。その都市経営の考え方が、その後の近代都市計画の基本となったことから、ハワードは「都市計画の父」とも呼ばれている。

ハワードの考え方を現代的な条件下で近代都市計画に展開した人が、ビルダーズマガジン１５号で紹介したピーター・カルソープである。住宅は、そこで生活する居住者の豊かな生活を中心に考えるという基本を大切にすることが重要な共通点である。英国のリースホールドを米国ではフリーホールドの分譲住宅開発(サブディビジョン・デベロップメント)に置き換えたもので、そこには英国の住宅地経営手法が伝承されている。

１９２８年、ラドバーン開発は、チャールズ・アッシャー、Ｊ・Ｃ・ニコルズによって最初の『三種の神器』が体系的に作られ、現代でも世界の住宅地経営システムの原点として多くの住宅地経営の研究者、実践者が訪れる所である。今回の住宅地経営管理マニュアルも、このラドバーン開発のＣＣ＆Ｒｓ、ＨＯＡ、及びマスタープランとアーキテクチュラルガイドラインを参考にして纏められている。

１０．Ｃｒｏｓｓ　Ｃｕｌｔｕｒｅ

－－ガーデンヒル『１００年住宅』－横浜トラディショナル・スタイル、２００９年度国土交通省優良住宅地先導モデル認定事業

12．ｶﾅﾀﾞのオリジナルな建築　第86回

－－ＬＥＥＤ（Ｌエアでｒ氏ｐインてぇＥｎｅｒｇｙ　Ｅｎｖｉｒｏｍｅｎｎｔａｌ　Ｄｅｓｉｇｎ）ひょか基準を達成する設計（７）

１３．Ａｍｅｒｉｃａｎ News Pin Boad

－－２００９年のニューアーバニズム憲章賞

１４．図解建築のディテール　第２５回

－－屋内用ドアの金物、蝶番（取り付け位置と寸法）、蝶番の種類

１６．NAHB技術講座第５２回コミュニティ造りの理論と技法

－－優れたデザインの実現担保の欠如、コミュニティ建設の手順の鍵を握る人(利害関係者）

１８．新コンストラクションマネジメント講座　第５８回

－－「１千万円住宅』と２つの市場選択と６つの経営方法

１９．読者からの質問のページ　第４６回

－－建築基準法と都市計画法の関係(屋上屋か)

２０．書籍注文書と編集後記

住宅業界変革セミナーと情報交流会

平成２１年　７月２２日（水） 13：30～18：00

第１部 住宅業界変革セミナー

13：30～14：30 「長期優良住宅のための三種の神器」

講師：戸谷　英世 住宅生産性研究会理事長

14：30～15：15 「“千金堂”１千万円均一住宅の挑戦」

講師：小林　新市 氏 （株）千金堂執行役員

第２部 思考・行動変革セミナー

15：30～17：00 ｢部下が変わる、売上げが上がる—組織と人の思考・行動変革｣

講師：木村　英一 氏　（株）グロスサポート代表取締役、カクシンプロデューサー

カクシントレーニングとは、1000人以上の対話により、思考の成り立ち「意識構造」を

解き明かし、期待する結果を出すための思考体系をベースに、脳科学、行動科学を統合さ

せ、短期間に個人及び組織のパフォーマンスを改善する思考･行動革命プログラムです

第３部 懇親会

17：00～18：00

場　所：　住宅生産性研究会セミナールーム

東京都千代田区飯田橋2-13-3 仁藤ビル２階

費　用： ３，０００円 （HICPM会員）　５，０００円 （一般）

この中には資料代 ・ 懇親会費が含まれています

問合せ:  住宅生産性研究会事務局

電話：03-3230-4874　　FAX：03-3230-2557

Ｅメール：info@hicpm.com

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