5    1996    1月    グラフに見る価格低減へのシナリオ
6    　    2月    政策提言Part II　住宅土地政策に対する提言
7    　    3月    暖房システムの考え方
8    　    4月    NAHBビルダーズショウのすべて
9    　    5月    いま、ビルダーが求めるフランチャイズとは

ビルダーズマガジン　特　集　リスト
ナンバー    刊行年    刊行月    　　　　　　　　　特集　タ　イ　ト　ル
1    1996    9月    特集なし
2        10月    Vol. 2 10    オランダの住宅　　－ホームスイートホームー
3        11月    Vol. 3 11　　イギリスの住宅　　ー伝統とリストラクチャリングー
4        12月    Vol. 4        ザ・アフォーダブル・ブレークスルー

５    １９９７    1月    　’97ビルダーズショウ(テキサス・ヒューストン）
６        2月    日本の住宅市場の現状と将来の展望
７        3月    ９７ビルダーズショウの全て
８        4月    スチールフレームハウス　　（在庫なし）
９        5月    カナダの住宅産業と最新の住宅地開発
１０        6月    コンストラクションマネジメント
１１        7月    注文住宅
１２        8月    ネオトラディショナルタウン
１３        9月    サスティナブルコミュニティ
１４        10月    米国のマーケティンｸﾞ
１５        11月    新住宅材料･住宅設備
１６        12月    住宅の社会問題

１７    １９９８    1月    ザ･インターナショナルビルダーズショウ
１８        2月    住宅による資産形成
１９        3月    98NAHB The International Builders Show のすべて
２０        4月    アメリカの住宅デザイントレンド　改正建築基準法の問題性
２１        5月    サスティナブルコミュニティ・ディベロップメント
２２        6月    The Home of  The Future
２３        7月    アフォーダビリティと資産価値
２４        8月    リモデリングー不況期の住宅事業ー
２５        9月    究極の住宅地開発・セレブレイション／不良債権対策
２６        10月    アメリカ住宅産業の現状　－コンストラクションマネジメントー
２７        11月    ウサギ小屋の真実／アイディアハウス（ウォルトディズニー）
２８        12月    NAHB　ザ・インターナショナルビルダーズショウ

29    １９９９    1月    資産価値のある宅地開発
30        2月    住宅産業再生のシナリオ
31        3月    ザ･インターナショナルビルダーズショウ報告
32        4月    アメリカの経験がおしえているもの　ニューアメリカンホーム’99
33        5月    住宅性能保証制度／ライフステージホーム’99
34        6月    地球環境から見た日本の住宅産業／国民を豊かにする住宅
35        7月    CMHCのフレックスハウジング
36        8月    建て替え住宅政策の破綻･フレックスハウジングの実践
37        9月    創刊４周年記念特集号　住宅政策宣言／サスティナブルハウス’99
38        10月    サスティナブルハウスの設計原則／住拓品質確保法の欠陥
39        11月    住宅品質確保促進法の効力への疑問／性能保証と性能規定
40        12月    NAHB　2000　ザ・インターナショナルビルダーズショウ

41    2000    1月    ＮＡＨＢ　リモデラーズショウ
42        2月    21世紀住宅産業の課題
43        3月    ＮＡＨＢビルダーズショウ／リモデラーの経営戦略
44        4月    ニューアメリカンホーム2000　デュポン歴史町
45        5月    高齢者の生活と高齢者向けコミュニティ
46        6月    CMHCのホーム2000
47        7月    クオリティマネジメント（ＱＭ）21世紀のホームビルダーの建設業経営
48        8月    住宅の価値、その評価の理論
49        9月    ポケット・ネィバーフッド(小規模住宅地開発）
50        10月    住宅産業構造変革の将来予測
51        11月    日米の建設廃棄物対策
52        12月    地場の中小住宅建設業者のための　ＣＭ革命　住宅価格半減への挑戦　サスティナブルハウスの実践

53    2001    1月    第57回ＮＡＨＢインターナショナルビルダーズショウ　コーラービレッジ
54        2月    アメリカ住宅デザイン　20年の変遷
55        3月    住宅価格･年収2倍時代の建材流通の役割　トランセクト(都市のユニバーサルデザイン）
56        4月    ＮＡＨＢビルダーズショウ　ザ・ニューアメリカンホーム2001
57        5月    ＣＭを中心にした新住宅生産システム
58        6月    カナダの新世代建築技術
59        7月    米･豪・加に学ぶ高齢者対策
60        8月    アーキテクチュラルガイドライン　－資産形成住宅への挑戦ー
61        9月    定期借地権制度とガーデンシティ　法律違反の瑕疵対策･性能表示
62        10月    住宅のマーケティングとセールス
63        11月    フランスの住宅･建築･デザイン　住宅性能表示制度の2大疑問
64        12月    日本住宅産業体質改革のシナリオ

65    2002年    1月    赤字経営を黒字経営に変える
66        2月    ケインズ経済学便乗･護送船団方式の破綻　住宅金融公庫廃止後の住宅産業
67    　    3月    住宅による資産形成のための都市計画
68    　    4月    第58回ＮＡＨＢインターナショナルビルダーズショウ　ザ・ニューアメリカンホーム（TNAH）2002
69    　    5月     　ポスト住宅金融公庫の住宅産業･大手ハウスメーカ倒産のシナリオＮＡＨＢ・ＩＢＳビルダーズ2002リンク
70    　    6月    ＯＳＢサイディング腐食災害事故
71    　    7月    スペインの建築デザインと住宅
72    　    8月    19世紀末から21世紀初にかけて　イングランドにおけるヘリテッジハウス　ーガーデンシティの思想と実践ー
73    　    9月    定期借地権とサスティナブルコミュニティ
74    　    10月    建築物除却命令請求事件　国立マンション住民訴訟(敗訴）
75    　    11月    都市美の競演(東欧の都市）　ウイーン･プラハ･ブダペスト・ドレスデン・ベルリン
76    　    12月    町づくりと都市･建築行政／役所の行政指導に如何に闘ったらよいか

77    2003年    1月    住宅都市政策による経済活性化対策提案－５兆円の新規模住宅投資拡大の道
78        2月    皇后陛下の御生家取り壊し
79        3月    2003NAHB・IBSとシニアハウジングコミュニティ総括
80        4月    THE NEW AMERICAN HOME 2003
81        5月    Cohousing Neighbor-hood(コウハウジング）
82        6月    トルコの文化と住宅ーヨーロッパとアジアとの交点　メールマガジン開始！！
83        7月    住宅地リースホールド開発による経済再生ー欧米に学ぶ住宅による経済活性化策（１）
84        8月    住宅地リースホールド開発による経済再生ー欧米に学ぶ住宅による経済活性化策（２）
85        9月    ロシアの都市と農村　サンクト・ペテルブルグの300年記念
86        10月    TND(伝統的近隣住区開発)20年
87        11月    市場創造の開発と将来展開の方向　マークスプリングス　カーサの実験
88        12月    住宅産業による日本経済再生の処方箋

89    2004年    1月    20世紀の米国住宅産業　5人の立役者に学べ　建築デザインの革命児F・L・ライト
90        2月    国家による都市･住宅の破壊ー財務省と国土交通省の破壊工作ー
91        3月    2004NAHBインターナショナルビルダーズショウとニューアメリカンホーム
92        4月    TND事例研究ニューポイント
93        5月    新住宅建設５ケ年計画への提案　住宅をもつことで資産をつくる方法
94        6月    国・都・都建築審査会による違反行政の顛末
95        7月    米国における資産形成住宅地への改良　HOPEVI　計画の明暗
96        8月    「輸入住宅詐欺事件」　本当の詐欺犯は誰か
97        9月    建築家協会、建築学会、所属建築士による不正行為
98        10月    マスタープランドコミュニティ・ランチョベルナルドーメキシコ国境の奇跡の人間環境ー
99        11月    ランチョベルナルドの新開発（サスティナブルコミュニティ４Sランチ）
100        12月    西洋建築の起源　エジプト

101    2005年    1月    アールヌーボーとオルタ美術館
102        2月    オランダの住宅と都市
103        3月    第61回NAHB・IBSとTNAH2005　よく登場する不動産用語解説
104        4月    社会主義国ベトナムの都市と住宅　新連載：NAHB技術講座　コミュニティ作りの理論と技法
105        5月    ウォルトディズニーの夢エプコットの実現　熟成期に向かうセレプレィションを支えるシステム
106        6月    レーデハウス博物館（Roedde House Museum）とカナダのクィーンアン様式
107        7月    シリコンバレーの住宅･スタインベックの住宅/UCAバークレーの歴史学部長祝辞の意味　新連載:建築法規
108        8月    TNDのメッカ　”シーサイド”　拡張事業　ウオーターカラー
109        9月    アーツアンドクラフツとモリスの”レッドハウス”
110        10月    「新たな住宅政策に対応した制度的枠組みはいかにあるべきか」の社会資本整備審議会報告案批判
111        11月    アーバインにおける住宅資産形成
112        12月    世界で最も醜い都市と住宅の国　日本改造計画

113    2006年    1月    プロヴァンスからトスカーナへ
114        2月    建築法規を守らない行政･司法･立法　耐震強度偽装事件を考える
115        3月    第62回NAHB・IBSとTNAH２００６
116        4月    住生活基本法時代　２つのマンションリモデリング提案
117        5月    新時代の住宅：デュプレックスハウス
118        6月    住生活基本法時代　GHQの贈り物
119        7月    歴史に生きる洋風デザイン１　チューダー様式からルネッサンス様式
120        8月    歴史に生きる洋風デザイン２　ルネッサンス様式からアーツ＆クラフツ様式
121        9月    カドベリーによるチョコレート工場町
122        10月    究極の戸建住宅／フォープレックスハウス
123        11月    メイフラワー号とニューイングランド
124        12月    日本の近代住宅デザイン　アントニン･レイモンドから吉村順三

125    2007年    1月    ｽﾍﾟｲﾝの建築デザイン　アルハンブラ宮殿とガウディの建築
126        2月    農漁村再生とコスタデルソル
127        3月    チュニジアの建築
128        4月    NAHB・IBSとYNAH2007
129        5月    米国の住宅産業とTRAH2007
130        6月    建築デザインの歴史的変遷とその学び方
131        7月    ムガール帝国の栄華とデザイン
132        8月    TND事例：マロリークリーク（アバコア地区）　恒久的に資産価値の増殖する住宅地
133        9月    TND事例：イザクワハイランド(シアトル東部）　リビンググリーンの住宅地
134        10月    サブプライムローンと住生活基本法時代
135        11月    TND事例：ウインザー　全米を代表するTND高級リゾート開発
136        12月    「200年住宅」とサスティナブルハウス

137    2008年    1月    偽装事件と建築審査の強化
138        2月    重要文化財「銅御殿」　空間強盗事件
139        3月    住宅の様式と資産価値評価
140        4月    サブプライムローン崩壊からの米国の住宅産業再生策
141        5月    TNDによるケントランド20年の歴史　（タイトル記載違い）
142        6月    大連の歴史的建築物と洋風住宅
143        7月    ザ・ニューアメリカンホーム２００８
144        8月    ラスベガスの「伝説」と「真実」
145        9月    最新米国事情（事例研究）　サブマーケットに応えるホームビルダー経営
146        10月    南イタリアとアルベロベッロ
147        11月    シチリアの現代的魅力
148        12月    都市環境破壊（常盤台）の表裏

149    2009年    1月    日本発のTNDプロジェクト　ガーデンテラス泊山崎
150        ２月    超長期優良住宅とホームプランシステム
151        ３月    日本の定借事業を英国のリースホールドに
152        4月    2009年NAHB・IBSとサブプライムローン崩壊
153        5月    ピーター･カルソープによる米国の超長期優良住宅地「ザ・クロッシング」
154        6月    モロッコの洋風住宅
155        7月    超長期優良住宅地経営管理マニュアル「三種の神器」
156        8月    青葉台3丁目超高層マンション事件「都市計画行政」実務把握調査分析報告
157        9月    旧ユーゴスラビア（ｽﾛﾍﾞﾆｱ、ｸﾛｱﾁｱ、ボスニア、ヘルツェゴビナ、モンテネグロ）と「三種の神器」で守られた中世都市
158        10月    ザ・ニューアメリカンホーム２００９の全体像　ラスベガス「シティーセンター」
159        11月    オランダの住宅と住生活　（ビルダーズマガジン最終号）青い表紙
160        12月    グリーンビルディング政策に取り組むワシントン州　（白い表紙）

１６１    ２０１０    1月    アイルランドへのグリーンツーリズム
１６２        2月    都市計画の理論と実践　中国の上海国際万国博覧会
１６３        3月    「2010年全米ホームビルダー協会（NAHB)　インターナショナル・ビルダーズ・ショウ（IBS)]と「米国のバブル崩壊後の住宅産業事情」
１６４        4月    アグリトピア　アリゾナ州フェニックス（アグリカルチュラルアーバニズム）
１６５        5月    ハイポイント（シアトル）　HOPE VIとLEEDの地域再生総合事業モデル
１６６        6月    帝国ホテルと都市再開発　（ライト、レーモンド、吉村順三と輸入住宅）
１６７        7月    ミラノサローネ　世界のインテリアデザインの祭典
１６８        8月    ソートンプレイス　住宅バブル崩壊後の野心的事業
１６９        9月    英国のガーデンシティ　英国資産価値形成の代表例　（在庫なし）
１７０        10月    ワルシャワ、クラクフの都市復興　歴文化空間の再現
１７１        11月    NAHB　リモデラーショウとボルチモアの住宅地開発
１７２        12月    フライブルクの都市と住宅

１７３    ２０１１    1月    メープルローン住宅地開発
１７４        2月    TNDとサスティナブルコミュニティ
１７５        3月    2011NAHB・IBSとニューアーバニズム
１７６        4月    ザ・ニュー・アメリカン・ホーム　NAHB・IBS　　TNAH・２０１１
１７７        5月    住宅産業・産業史（その１）澤田、救仁郷の時代の終焉と私
１７８        6月    住宅産業・産業史（その２）澤田、救仁郷の時代の終焉と私
１７９        7月    マンション建替え円滑化法の施行とナチズム政治のシンクロナイズ
１８０        8月    スイスコテジと歴史都市ベルン
１８１        9月    英国とドイツの住宅研修ツアー
１８２        10月    ニューアーバニズムとポートサンライト
１８３        11月    
１８４        12月    

１８５        1月    
１８６        2月    
１８７        3月    
１８８        4月    
１８９        5月    
１９０        6月    
１９１        7月    
１９２        8月    
１９３        9月    
１９４        10月    
１９５        11月    
１９６        12月

東日本津波大震災に対する
米国によるファクトファインデング・ミション調査報告書；
今後の協力、支援取り組みについて

The Report on Fact-finding Mission by USA Consosium on Tohoku Region Devastated by the Earthquake and Tsunami on March 11, 2011; Outlook for Global Cooperation and Collaboration

大震災協力、日米協力、支援　運営委員会

米国国際経済政策財団
2011年9月

Steering Committee for Japan& USA
Cooperation & Collaboration for the
Tohoku Regions devastated

September,2011

Prologue

This paper is not designed to discuss exclusively the pros and cons of the fact-finding mission to Japan which was led by a consortium of American companies to ascertain the conditions devastated by the disaster erupted on March 11、2011 but rather focusing on the several factors which may contribute to potentiality of global cooperation and assistance for the task of coping with the restoration and re-rebuilding of the Tohoku regions affected by the disaster, by delineating some of unfortunate incidents occurred on one hand and instead try to be positive for the furtherance of the enhanced cooperation and collaboration on other, in particular, between Japan and the United States of America.

It is not preachment but action which matters for the needs of the regions affected. This paper may, therefore, shed some lights on workable solutions to the issues at hands.

「Comprehensive Report on the Outcome of a US Fact-Finding Mission on Japan’s Eastern Regions devastated by the Disaster in March11,2011」

1.    The background factors surrounding on a development of the fundamental plans for a US Fact-Finding Mission on the restoration and re-building of the devastated regions.

(1)     Flaw and in-capability of bureaucratic and political system in coping with the measures to meet the urgent needs of the regions devastated

The scale and magnitude of the disaster that struck the regions were reported to be the un-precedent with magnitude of 9. The geographical conditions which are uniquely shaped and formed there accelerated the waving power of Tsunami, hitting as high as 31 meters. This powerful wave of Tsunami devastated many of the regions catastrophically. The fact is that no comprehensive report has yet produced the outcome of substantiated investigations for this catastrophic disaster that had occurred. In spite of this lack of governance, Japanese government has implemented its policy of providing “ad-hoc shelters” with those who lost their houses. This ad-hoc policy of supplying of the emergency shelters was executed in concert with housing industry. It is pointed out that the policy implemented by the government is regarded as premature and unsystematic.

Because of the concerns on the part of Japanese government about the failure of taking prompt actions to cope with the supply of emergency shelters may discredit them negatively, Japanese government initiated not only officially but also un-officially the invitations to come to aid of the regions through the participation of the supply of temporary shelters and other building components of housing. This situation resulted in a large expectation of the need of the supply of temporary housing and its related business requirements among industry concerned domestically and internationally.

This situation led to the shortage of some of housing components and materials such as “plywood” and other materials in the market, creating a drastic change in demand and supply picture in the market. Apart from the development of this unhealthy demand and supply situation, the plans and implementations set by Japanese government seems to have failed to deliver the pledge the government made in terms of meeting the needs of the affected regions. The lack of strategic planning and policy based on comprehensive findings and studies of the true picture of what are really needed in the regions, is said to be one of the gravest flaws and in-capacities of Japanese government in executing its mission manifested. Construction, housing and other related industries are forced to fallen into the “Uncharted Water” in the task of coping with the restoration and re-building of the regions affected by the disaster.

With some sense of speculative motivations for the increasing demands for housing, housing components and materials, construction and housing industries contacted supply sources around the world to ensure the stable procurement of building and housing components and materials to meet the requirement as speculated not only by the industries but also the government agencies concerned. It has led to large expectations on the part of the industries concerned; creating wishful thinking on the part of the industries concerned for business opportunities in the regions affected.  

However, reality is that there is still debris left yet sorted out for a final disposition or recycling. Because of diversity of the regions affected, there are still acknowledged or positive steps yet taken to come up with even agenda among the residents and local government officials to discuss plans for the restoration and rebuilding of the regions affected where some of geographical conditions are critically distorted and malfunctioned. This could be one of the crucial key factors for not deciding the selection of sites for the restoration and re-building of the regions affected.

In view of this prevailing abnormal situation exists, the government is to be held responsible for the development of comprehensive plans, implementation and execution. But, it is regret to say that the two branch of the governments (administration; bureaucracy) and the legislatures (law makers; political parties) are not functioning effectively to cope with the required needs of the regions affected.   

(2)    Big Mouth but No Actions

Without the substantiated findings in the hands, the government has asked private sector companies to come up with proposals pertaining to the restoration and re-building of the regions affected. So-called “consulting firms” are assigned to undertake to compile reports on the scale and magnitude to which the regions are devastated and expected requirements for the restoration and re-building of the regions devastated. It is often said that the reports consulting firms produced and compiled for the government are not substantiated with facts. Thus, it is the case that non-substantiated demand and supply pictures are floating around as if there were a great deal of demands and supplies situations surrounding on construction and housing requirements in the regions affected.

Not only domestic but also foreign firms have been approaching the government agencies to promote their skills to file in the gaps that the government is badly needed to perform for it. In nutshell, the bureaucrats who are held responsible to a great degree for the development of planning policies, implementation and execution of the required programs to meet the needs of the regions affected, are no longer fulfilling its responsibilities and left it to outside consulting firms. They (bureaucrats) have given up their vested responsibilities and are now merely acting as the one who is asking for outside consulting firms to do the job for the bureaucrats. Needless to say, the bureaucrats themselves are not equipped with skill and quality of conducting comprehensive findings about the regions affected.

One of the cases eye witnessed was that a delegation composing of companies specializing in lumber dealers, building materials, components and other related materials came to Japan with great expectation that they could engage in business transactions due to the report floating around on the fact that the huge demand of these hey had developed based on their “wishful-thinking”. The foremost reason for this fiasco may have been derived out of the fact that the building and housing related materials and components were reported to be in acute shortage in Japanese market place. It proves, however, to be the case which was rooted in the large expectation with which they came to Japan was so pre-occupied with an idea and style of conducting business of “making bucks fast” without paying for any psychological sensitivity to the situation prevailing in the regions affected. This contributed to the confusions created. On the other hands, there are speculation that the demand and supply situation in meeting the requirements for the restoration and re-building of the regions affected, would be in order to take care of the necessity without relying heavily on foreign companies and suppliers. It was not the case as reported. There were so many conflicting reports that were emerging.

At any event, the status of the situation is that Japanese government has no comprehensive nor specific and elaborated plans yet developed to meet the requirements for the restoration and re-building of the regions affected. The leadership the Prime Minister Kan initiated to build the temporary shelters at the higher site from the level of the regions devastated is now proven to be not only practical but also unpopular among the victims of the regions suffered from the disasters. These temporary shelters built are standing at the site with a lot of empty rooms left yet to be occupied.

(3)    The general position that Japanese companies maintain

For Japanese construction, housing companies and related industries, they saw this situation as “Ad-hoc and big business opportunities” to revitalize their businesses. Thus, all industries and parties concerned have shown their interests in involving one way or another with the restoration and re-building plans for the regions devastated with their respective motivations. They are, of course, relying on un-substantiated findings of what could be the scale of business in which they may be involved. It is to be pointed out that those companies which are participating in the building of temporary shelters and other type of housing are not the reflection of the wishes of the victims of the disaster. They have become a part of the government-led initiative of providing the victims with temporary and a permanent city and community planning as it should be. It is pointed out that the bureaucrats are merely saving their faces by providing fiscal as other type of housing, which is really based on no detailed policy planning by the government in terms of developing forsistances for the supply of temporary shelters in the case that if they should be blamed for not taking any actions in this matter. On the other hand, housing companies and home builders thought that this emergency supply of shelters is one of the sizeable opportunities to revitalize their businesses. They are on the same page in terms of their motivations.

This programs of providing temporary shelters with the victims of the disaster has been carried out without due consideration to the true needs of the victims. Those regional and local home builders and other related business entities with their vested interests in the regions are becoming very exclusive in terms of who should get the business, trying to exclude the outsiders. In this way, the local home builders would have their business agenda in full for some time to come. The suppliers of housing components and materials are taking this opportunity of the situation in their favor.

(4)     Not on the same page ; Japanese Central Ministries vis-à-vis a US Fact-finding Mission

One of the major reasons which contributed to the demise of realizing about amalgamation of Japanese central ministries and a fact-finding mission in terms of sharing the same line of thinking toward the restoration and re-building plans in the regions affected is due to, among others, the fact that (1) firstly, the presentation and explanation given to at the orientation meetings to the members of the fact-ding mission members was not adequate if not mistaken. The orientation was directed toward the comments as to how the mechanism and system works in terms of how a final decision is made ,whic

此処にこの二つの事業でまとめた成果を紹介します。

(泊まり山崎ガーデンテラス）

（ガーデンヒルズ）ビルダーズマガジン第１５５号

特集記事:超長期優良住宅地経営管理マニュアル｢三種の神器｣とクロスカルチャに掲載

売買差益の生まれる住宅を実現する住宅地経営:｢三種の神器｣を使った住宅地経営

特定非営利活動法人住宅生産性研究会は創設以来、住宅取得者が住宅を取得することで長期預金以上の資産形成ができている欧米工業先進国の｢常識｣を日本国に置いて実現すべく、欧米の住宅産業で生まれ育った技術を日本の環境に置き換え、読み替えて適応する取り組みを実施してきた。その成果が遅々としてすすんでいなかったが、最近になって幾つかの事例でその効果が発揮されてきた。以下最近の事例から順に過去に遡って紹介する。

最も新しい事例は、標題に掲げた国土交通省が進めている第１回長期優良住宅に基づくモデル事業まちづくり部門で選定された二つの事例である。

１．アサヒグローバル株式会社｢泊山崎ガーデンテラス」

日本で最初に｢ニューアーバニズム｣による計画手法で取り纏められた事例で、目下工事中のプロジェクトである。このプロジェクトは第１回表記モデル事業まちづくり部門で審査員から絶賛された事業であると報告されている。

ＨＩＣＰＭは、コンサルタントとしての初めての契約を締結し、前年までハウジングアンドコミュニテイ財団で８年間に渡って欧米の資産形成できる住宅地経営のあり方を調査研究してきたが、その成果を日本の状況に置き換えて実践した最初の事例である。コミュニティの実践例は、約１５０年に亘る主として英国と米国の住宅地経営の歴史を踏まえた経験と技術を、四日市の事例に適合するように読み替えて実践したものである。

１．環境と公園(住宅地は全体が一つの有機体である）

この住宅地の中央部に小川の流れる公園があり、そこに桜の大樹が植えられている。その南側にアプローチの道路約１００平方メートルがあり、三重県が開発許可制度に違反して開発地の３%に相当する土地を公園として移管せよ、といって取り上げた土地である。その処分が都市計画法に違反していることの議論は此処での説明の目的ではない。現行の開発許可で実現されている住宅地開発で求められている公園の大きさがどの程度のものであるかということを知ってもらうためにこの問題を取りあげた。通常の開発では、この程度の開発ではこの程度の公園を｢宅地として処分できない場所」に造り、開発許可の制限を満たしたことにしている。それ以上の公園は造ろうとしない。

しかし、この計画では、中央に幅約５０メートル奥行き約１５メートル、面積７００平方メートルの公園が造られている。開発許可で求めている公園面積の７倍もの広さの公園である。そこにはこの敷地全体に降った雨と、当初の提案ではこの住宅地で使用した雑排水のすべてを循環させる小川が作られている。（現在は雨水と水道水とが循環されている）このビオトープ環境の構成要素として住戸前面にある各歩行者用のとおりにはそれぞれの個性ある花木６１本植えられている。面積約３０００平方メートルの敷地（１戸当たり平均１５０平方メートル）に７００平方メートルの小川が流れるビオトープのある住宅地はわが国にかつて前例がない。

２．道路と生活(道路を公共に移管せず住宅として経営管理する重要性)

現在世界の住宅地開発では、自動車を使わないでよい住宅地開発や都市生活が計画されている。人びとの絆を大切にするまちづくりでは、徒歩での生活を大切にしなければならない。この開発では、自動車を住宅地の外周に設けたバックアレー（裏道）に配置し、そこからビルトインガラージかパーキングに入れることにし、住宅の前面は公園に面した徒歩の空間としている。実はこの周辺道路は開発許可の関係で計画を義務付けられているものであるが、都市計画法上では、幅員４ｍの建築基準法による位置指定道路を先に築造しておけばそれで足りるものである。（都市計画法施行令第２５条第２号ただし書き、同施行規則第２０条の２）。しかし、三重県は都市計画法に違反して、開発地の取り付け道路自体が｢２項道路｣であるにも拘らず、幅員６ｍ以上の開発道路を築造せよといった法律違反の処分をした挙句、その道路を不当にも公共団体に管理移管せよといって取り上げてしまった。公園の場合、同様、財産の無償剥奪である（憲法第２９条違反）。この幅員６ｍを強要された条件を受け入れて道路を築造しても、その管理移管をすることがなければ、この住宅地を経営管理する住宅地経営管理協会（ＨＯＡ）がその管理下で、道路をパーキングのできる道路として管理することができる。そのような計画提案も｢泣く子と地頭｣に叶わないと行政による｢江戸長崎｣の意地悪を恐れて従ったのである。

この計画の詳細はビルダーズマガジン第１４９号の以下のページに掲載されている。在庫がなく必要な人にはコピーサービスを致します。ＨＩＣＰＭの毎月の｢三種の神器セミナー｣ではＯＨＰで説明をしています。

２．工藤建設「ガーデンヒルズ」

ハウジングアンドコミュニテイ財団でＨＩＣＰＭが指導して進めてきた住宅による資産形成の研究会に、工藤建設は長年参加し、リースホールドによる英国のガーデンザバーブのような住宅地開発を実現しようと考えていた。そこで既に「日本で最初に１００年定期借地事業として住宅地開発」を進めていた「ムカサガーデンの計画」に倣い、その事業を進めてきたロッキーハウス(社長：税理士、ＨＩＣＰＭ監事）の指導を受け、ブリックプロダクツ東京のレンガによる住宅デザインでの定期借地事業を進めることになった。工藤建設は、レンガによる住宅生産性研究会デザインを｢マークスプリング｣の設計者澁谷さん(ＨＩＣＰＭ理事)に依頼し,英国文化に帰属意識を持っている人にターゲットをおいた計画とした。

たまたま、工藤建設の社員の所有する土地で｢１００年定期借地事業｣に取り組むことができ、その機会にアサヒグローバル同様、長期優良住宅モデル事業として選考されることを目的に住宅生産性研究会（ＨＩＣＰＭ)とコンサルタント契約を締結して事業提案を作成することになった。ＨＩＣＰＭではこの計画を次の様にしようと考え、コンサルタントを行った。

(１)建設コストを削減する事業

住宅コスト削減の第１はリースホールドを持ち込み、と地代を不要にすること、もう一つは住宅計画に置いてムリ、ムダ、ムラを排除するＣＭ技術を展開し、生産性を高め大幅に削減することができます。そのためには、エンベロップを最小にし、入り隅のない外壁とすることで、材料と労務量を削減できます。

工藤建設は地下空間付きの住宅を売り物にしていましたので、本計画でも地下空間を採り入れていました。

ＨＩＣＰＭとしては、これらの条件を前提に｢三種の神器｣を活かした事業を組み立てることのコンサルタントを実施してきました。実施された計画は基本的にＨＩＣＰＭの提案を採り入れたものになっていましたが、多くの妥協を余儀なくされましたが、計画は実施され入居が終わり、多くの人が見学に訪れています。

その１.開発許可と建築の連続的な事業

この事業では事業が完成した時の地盤面を開発許可で造り、それを完成(完了公告)してから再度地盤を掘削して、地下室つきの｢鉄筋コンクリートと木造２階建ての混構造」を建築するといった無駄な工事を実施しました。私が推測する限り、２０００万円以上の費用が無駄になったと思います。実は此処で私の提案が議論する以前に無視されてしまった理由は、工藤建設が開発や建築の申請を全面的に依頼している業者に全委任するので、私の提案は受け入れないということになったためです。此処で実現できなかったことを、現在福岡の大建による｢荻の浦ガーデンサバーブ｣で実施しています。その詳細は、｢荻の浦ガーデンサバーブ｣でご説明します。要点は、都市計画法における規定どおりの開発計画を立てなかったことによるムダの発生ということになります。

その２．エンベロップを最小にし、標準か、規格化、単純化、共通化をすること

この開発では１棟２戸のデュプレックスを３棟合計６戸の住宅が、中庭の樹木を囲んで計画されています。私は、この６個を基本的に同じ形態の住宅を外壁面積を最小にし、かつ、外壁に入り隅を造らないようにするとともに、半地下の車庫の上にもう１戸住宅を建設することによりコストを削減することを提案しました。材料及び労務数量が削減されることは明らかなはずですが、工藤建設の事業部制が計画の合理化が施工の合理化に反映できない仕組みとなっていたため、結局、計画部門で６個の住宅を基本的に共通の構造にする努力がなされ、事実上のコスト削減になったはずですが、合理化の結果は、工藤建設の利益にはならず、下請の利益になったと思います。残念ながら、ＨＩＣＰＭの提案はそのままの形で取りあげられませんでした。

その３.｢三種の神器｣

ＨＩＣＰＭで提案した｢３種の神器｣としてのハードなマスタープランとアーキテクチュラルガイドラインは、ものづくりの計画としてしっかり造られて、実施されたのですが、ソフトな住宅地経営管理基本計画に関しては、これまでの紳士契約に近いもので｢イエローカードやレッドカード｣と言ったルールを守らない人に対する制裁（強硬手段）を採り入れたものではなく、工藤建設を中心にした信頼関係でルールを維持するというものに留まっています。また住宅地経営管理協会に関しても住宅所有者以外に地主や工藤建設が参加するといったもので、このようなものに変質させる理由が私にはわかりません。また、定期借地保証金、家賃の先払いなど、最終的にどのようになったかは知りませんが、ＨＩＣＰＭの提案としては、日本の定期借地権事業でやっているこの種の保証金の先取は本来の正当な権利主張ではない。せいぜい借地料の６ヶ月以下にするべきではないかと考えています。

実施に関しては、アサヒグローバルがその独自の事業手法で実施しており、HICPMは計画段階での関与しかしていません。しかし、この事業は、基本的に計画段階で決められたニューアーバニズムの考え方は踏襲されており、日本における最初のニューアーバニズムによる計画として注目に値するものです。

この計画ではビオトープの考え方を採り入れており、現在左側の写真で自動車が駐車しているところは、住宅が建設されるところですが、この自動車が停まっているところは、その住宅の前庭部分となりますので、広義の公園部分はこの部分を含み、右手の歩道に面する住宅の前庭（この写真には入らない部分）までが公園とみなされる広い空間となります。建築の前面外壁間は幅員が２０メートル弱、奥行きが６０メートル程度の公園がそこに登場します。

公園に面する住宅の外壁はレンガ仕上げとなっているためにこの共有庭（コモングリーン）を囲う住宅のレンガ外壁で造られた空間は、英国のハムステッドガーデンサバーブにあるコートハウスを連想させるものということもできます。その公園の中央を小川が流れています。

この住宅地の裏を走る自動車道路から住宅地に入る歩道に立ったとき、入り口のゲートはこのような簡素なものです。道路に面する外壁は、基本的に白色のサイディングです。これは１９戸の集団がこの地域の中で、できるだけ重い感じにならないようにするために計画した配慮です。

すべてをレンガの外壁にし、地域への存在感が強くなり過ぎることは、地域環境として景観的によい効果が生まれるとは限りません。市域と調和してこの住宅地は浮き上がるのではなく、地域全体の環境評価を高めることに寄与できると考えています。

HICPMが毎月第１木曜日に実施している月例セミナー「三種の神器｣による住宅地経営技法の第１の神器はニューアーバニズムによるマスタープランとアーキテクチュラルガイドラインです。その日本でな最初の実現事例です。

このプロジェクトを実施しされたアサヒグローバル株式会社の久保川社長、工藤建設株式会社の工藤社長には、その後努力に経緯を評するとともに、｢超長期優良住宅経営管理マニュアル」作成のモデルとなってご協力されたことに感謝いたします。

ＨＩＣＰＭは、この良プロジェクトで検証したことをベースに、超長期優良住宅経営管理マニュアルとして以下の｢３種の神器｣と呼ばれるものを取り纏めまして、ハウジングアンドコミュニテイ財団の研究に資料提供をし、その成果が昨年度(平成２９年度)の研究成果として、国土交通省に提出されております。

第１の神器：コミュニテイを形成する人々の絆を大切にするニューアーバニズムによる、マスタープラン(基本計画)とアーキテクチュラルガイドライン（建築設計指針)を保有すること

第２の神器：住宅の資産価値を維持向上させるコミュニテイ(住宅所有者全員が直接参加による地方自治団体　住宅地経営管理協会：ＨＯＡ)による住宅地の統治をすること

第３の神器：住宅地開発事業者が計画する需要階層のニーズに応える計画を実現するための開発業者（デベロッパー）、住宅所有者（ホームオーナーズ：HO）、住宅地経営管理協会（ホームオーナーズアソシエイション：HOA)の３者による基本契約約款を保有すること

ＨＩＣＰＭでは、この「３種の神器｣を実践するためのテキスト｢超長期住宅地経営管理マニュアル｣を販売するほか、その説明を必要とする方に対する説明会とその実戦経験を踏まえた質疑応答を広く実施する容易があります。

住宅産業関係者の方には、おおいにご関心を持っていただいてご検討くださることを期待しています。尚、「超長期優良住宅地経営管理マニュアルは、NPO法人住宅生産性研究会で１００部限定出版し１冊１５，０００円で販売しています。（会員割引１０％）尚マニュアルの説明は問う研究会でも今後計画しますが、まとめて１０冊以上お買い求めの場合には、交通実費のみでご説明をし、質問にお答えいたします。

ピーター・カルソープ設計

「ザ・クロッシング」

～『超長期優良住宅地経営管理マニュアル』　活用説明会～

日時：２００９年４月２４日金曜日　１３時～１７時

会場：住宅生産性研究会セミナールーム　（千代田区飯田橋２-１３-３　仁藤ビル２階）

講師：戸谷英世（住宅生産性研究会理事長）

会費：一般（２００００円）　　・　　HICPM会員（１８０００円）

上記金額には、テキストとして　『超長期優良住宅地経営管理マニュアル』　（本体価格１５０００円）代込み

申込み・問合せ：NPO法人住宅生産性研究会事務局

TEL：０３-３２３０-４８７４　　FAX：０３-３２３０-２５５７　ｅｍａｉｌ：info＠hicpm.com

超長期優良住宅地の理論と実践

「超長期優良住宅地経営管理を実現するためにどのような取り組みをしたらよいか」という質問に対するHICPMの答えは、既にそれを実現しているところの知識、理論と経験に学ぶことをおいてないという結論です。

HICPMにおけるこれまでの調査研究成果

世の中に、必然性のないことは出来ませんし、起こりません。HICPMはこの会が発足する１５年前から、一貫して欧米住宅先進地で取り組まれた住宅地の計画理論とその実践した経験を現地に出掛けて調査研究してきました。

HICPMの研究成果はいつでも手に入ります

これまで「アメリカの住宅地開発」（学芸出版）、「アメリカの住宅生産」（住まいの図書館）、「英国の住宅」（新建新聞社・輸入住宅２００８」で紹介してきたほか、HICPMから多数の書籍で紹介してきました。

「超長期優良住宅生産性研究会経営管理マニュアル」とは何でしょう．．．

2008年国土交通省がハウジングアンドコミュニティ財団に委託した「２００８年度の技術研究補助金による調査研究」に、HICPMが会員２社の協力を得て、英米で実践されている「資産形成を実現する住宅地経営管理システムを読み替えて実践した結果、期待どおりの成果を得ました。

見学する邸宅はいずれも築後100年 前後のものですが、これらの邸宅デザインが、現代においても斬新な魅力を維持し続けている理由は何なのか。明治政府が日本の近代国家のデザイン形成のため に招聘したジョサイア・コンドルによる岩崎邸が、長期修繕を終え全景が見られるようになりましたので、これを機会にライトの設計で有名な自由学園明日館を 含め、東京に点在する近代建築を見学し、デザインが、超長期住宅にとってどれほど重要な意味を持っているか、そしてこれがこれからの住宅販売に如何に重要 であるかについて確認することが、今回視察ツアーの最大のテーマです。

◆　研修日　：　２００９年４月１５日（水）

◆　研修地区　：　東京

◆　団　　長　：　住宅生産性研究会理事長　戸谷英世

◆　費　　　用　： 一般　￥２８，０００

住宅生産性研究会会員　￥２５，０００

◆　参加定員　：　２５名様

◆　申込締切日　：　４月８日（水）

◆　スケジュール：　０９：３０東京駅付近集合～旧岩崎邸他～１７：３０東京駅解散

◆　視察先　：　◎旧岩崎邸＝イギリスのジョサイア・コンダー設計によるイギリス・ルネッサンス風建築

◎銅御殿＝建設以来９０年以上を経ても少しの老化も見られない和風建築。屋根が銅版葺のためこの名前がついた。近くで高層マンションの計画が持ち上がり、反対運動が起きている。

◎自由学園明日館＝自由学園の創設者羽仁夫妻がＦ．Ｌ．ライトに設計を委託した建物

◎雑司ヶ谷旧宣教師館＝宣教師マッケーレブが住んだアーリーアメリカン風住宅

詳しいパンフレットをＰＤＦでご覧になれます。＞＞＞＞パンフレット・申込書

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