先日、前田参議院議員とお逢いして住宅問題に関して意見交換をする機会がありました。前田さんは私と同じ昭和３７年に大学を卒業してから大学院を経て建設省に採用された河川技術者です。そのため、官僚としての扱いは私と同じであったので、前田さんもそのことは知っていました。しかし、私の在任中に交流はありませんでした。かつて、道路公団の総裁となった藤井さんも同じような関係の道路技術者でしたが、私が都城市の町おこしに関係したことから、藤井さんとは、彼が都城市の出身で、その父が市長だったことから、一緒に議論をすることも何度かありました。

私がインドネシアで３年間働いて帰国した頃、前田さんはベトナムの日本大使館の書記官として働いていたことは知っていましたが、お互いに海外経験を話す機会もありませんでした。そんな関係であったのですが、前田さんも私のことを覚えていてくれて、初めて話し合いをすることになったにも拘らず、初めから寛いだ雰囲気で、住宅問題に関しての意見交換をしました。お立場上、彼は住宅局のトップから多くの情報を得ている様子がわかりましたが、あまり住宅局からの情報には汚染されてはいなくて、是々非々の意見を持っておられました。

奈良県のご出身であることから、今井町など歴史文化に対する地元の環境に誇りを持っておられ、日本のこれまでの木造政策に対しては厳しい批判をしておられました。共通した認識は、「住宅が日本の国富の中で大きな重さを持っていること」と、「国民が住宅を持つことによって、生活を圧迫され、資産を失っている」という正しい事実認識を持っているということでした。前田さんには、政権政党の住宅問題を担っている自負もあることから、民主党がこれまで言ってきたエネルギー政策との関係を重視していることが印象的でした。

かつて、住宅生産生研究会の会員に民主党の井上議員がおられたときには、井上議員に働きかけて、私が学んだことを政策に反映しようと努力をしましたが、議員をお辞めになって、当研究会は国会議員へのチャネルを失っていました。できれば、今回の前田さんに対しては、私のこれまで考えてきた住宅政策と共通できるところが沢山あるように感じましたので、私の出来る支援をしていきたいと思っています。議員はそのお立場上、多くの情報を得ることは出来ますが、現在の日本の住宅の現状を見れば解るとおり、現職の官僚や御用学者の知識や経験は、現状の日本の都市と住宅に反映されているということを理解してもらい、それが国際的に見ても遅れていることを知って貰うことが大切だと思っています。

この面会のとき、私はあまりに多くの問題を伝えようとして、結果的には、「用意した情報の殆ど伝えることが出来なかった」と大いに反省しています。私が現役の官僚時代に多くの国会議員と付き合ってきましたが、今、当時を思い出してみると、議員たちは天下国家のことを考えていると思いがちですが、実際は、議員達は本当に目先のことしか考えていません。目先の政策や政策判断をするために有効な情報だけを求めているのです。

田中角栄が幹事長時代に都市政策大綱を取りまとめていたときに、元住宅局長大村巳代治さんの推薦で、私が実施した調査研究の成果を都市政策大綱の中の住宅提案として「居住立地限定論」提出したとき、その後「職住近接論」として採用された提案を驚くほど素直に受け入れてくれたことを思い出します。これは、郊外化していた公共住宅を、都心に呼び戻して供給するための「予算付けのための理論的な根拠」として使えたからでした。現に、大蔵省は都市政策大綱に対応した公営住宅の「立地改善」を実施しました。

国民のニーズがあることで、裏づけのデータのしっかりしたことに関しては貪欲に取り入れてくれたからです。しかし、抽象的な内容に対しては、基本的に関心を持ってくれません。別の言い方をすれば「シンク・グローバル」（天下国家を考える）といった事柄には、「四方山話」としてしか関心を持ってもらうことは出来ず、「アクト・ローカリー」（目先の取り組み）ということに関しては、具体的に選挙民の顔が見えるということで身を乗り出して聞いてもらえるという印象を、一般的に議員から感じてきました。今回の前田さんとは、これからの付き合いの中で前田さんが主体的に取り組んで生きたいと考えておられる問題に対して支援をしていこうと考えています。

住宅生産生研究会として数年前から取り組んできたアグリカルチュラル・アーバニズムの調査研究を２月終わりまでに取りまとめることが出来ましたので、これからこの成果をどのようにしてわが国の都市農村関係者に伝えていこうかを考えています。この種の問題は「シンク・グローバル」（長期的展望）な問題ですので、多くの人は、単に「話題」として耳を傾けてくれますが、実は、住宅都市問題を事業として取り組むためには、まさに「アクト・ローカリー」(先進工業国の近未来)の問題であると考えるべきです。日本と違って、欧米の住宅産業は、基本的にモーゲージとなっているため、モーゲージの融資期間内にモーゲージの価値が崩れないように都市の２０年先、３０年先を考えざるを得ないという認識があります。

本メールマガジンでは、既に米国のアリゾナでの「アグリトピア」の事例紹介をしてきましたが、この事業自体、事業に取り組んで１０年を経過しているもので、現在、見事成功した結果だけを見ると、成功事例には、すべて必然性があるため、「なーんだ、当たり前のことをやっただけではないか」と思いがちです。私は官僚時代、上司の受けはあまりよくはなく、窓際人事として、「体面を傷つけず、ルーテインワークから外す」企画・調査・研究関係の名称の職に配属された期間が、通算１５年と長く、履歴書を見ると調査研究の専門職のようにも見えます。

事実大きな予算を塚手国家的な規模での調査・研究もやってきました。又多くの研究者と研究成果を交流する機会もありました。その経験から、「凄い研究」というものは、「３つのＮ(な)」として評価できるものだという結論を導いてきました。

第１のＮ(な)．研究成果を聞いたとき「なーんだ」（当たり前のことを言っているのではないか）と思われる調査で、調査結果に合理的で必然性を明らかにしているからです。
第２のＮ(な)．研究成果を吟味して「なーるほど」と調査の筋道をすっきりと理解できる内容になっていることです。合理的な因果関係が解明されていることを指します。
第３のＮ(な)．研究成果に「なっとく」して、その研究成果を実際に自分の駆使することのできる知識として使うことが出来るような内容であることです。

多くの研究開発で話題になったり、｢考えてもいなかった｣というような驚きの調査結果は、その殆どに発見されていない不合理さがあるもので、調査・研究者が自分に都合のよい材料だけを都合のよい論理で組まれたものが多いことも見てきました。
一般に調査研究を評価するために多くの時間を費やさなければなりませんので、頭のよい人が多くの人を煙に巻いてしまい、｢皆に解らないように説明｣することで、｢高邁な研究｣をしているような「こけおどし｣の研究も少なくありません。これは調査研究だけではなく、事業の場合も同じです。

アグリトピアの事業は、私には、「３つのＮ｣に該当する事業で、この成果をできるだけ広く理解してもらおうとビルダーズマガジン第１６４号で取り上げることにしていますので、ご期待ください。

３月３日には、住宅生産性研究会のセミナールームで、１月の米国に出かけたＮＡＨＢ・ＩＢＳと米国各地（ワシントン州、ネバダ州、アリゾナ州）の住宅開発事業調査の報告会を行ないます。アグリトピアをご説明します。

３月４日には、正しい｢長期優良住宅｣を実現するために、欧米の１００年以上の経験に基づき住宅による資産形成を確実にした経験を日本の環境に読み替えた「住宅地経営管理マニュアル（３種の神器）」のセミナーを実施します。

３月１８日には、東海地方で資産形成の出来る住宅地経営事例のバス研修ツアーを実施します。詳細はＨＩＣＰＭ又はグローバル研修企画のホームページをご覧ください。

また毎月第１木曜日には、住宅地経営管理マニュアルのセミナーを、第３木曜日には、工務店のための経営改善を実現のためのＣＭ（建設業経営管理）のセミナーを実施しています。詳細は住宅生産性研究会のホームページに掲載されています。参加ご希望の方は本メールの末尾の住宅生産性研究会のメールアドレスあて申し込んでください。

最高裁判所は「開発許可または建築確認は、夫々計画の許可及び確認事務により開発許可または建築確認は完了した独立の事務であるといっている。実際の開発許可に基づく開発行為とその完了公告又は建築確認による建築工事とその検査済み証の交付は、開発許可又は確認処分とは別の行政処分である」と言った理解のできない判決をおろし、開発許可制度における完了公告又は建築確認制度における検査済み証の交付は、夫々開発許可及び建築確認とはばっつの行政処分であると判決している。

以下の控訴審裁判における検討段階の準備書面は、実は、最高裁判所との訴訟である。開発許可又は建築確認の行政訴訟のご参考までに掲載する。

元裁判（裁判長裁判官　杉浦　則彦）
平成20年（行ウ）第634号　都市開発許可処分取り消し請求事件
原告　
被告　世田谷区
控訴審に向けての控訴理由
はじめに
東京地方裁判所がなした平成20年（行ウ）第634号に関する判決及び判決理由を熟読した結果、この判決は基本的に原告の提訴に対し、以下のとおり、全く審理せず、裁判所としての説明責任を果していない判決であることが分かりました。原告が、法律違反の処分に対して、法律の条文を具体的に提示して提訴をしているにも拘らず、東京地方裁判所は、原告の訴え内容自体を無視して、審理せず、却下の判決を下しました。判決に対する法律上の理由を説明していないため、「却下」の判決理由が分りません。
この東京地方裁判所の判決には全く納得が出来ないため、控訴人は、ここに控訴をします。今回の控訴審においては、東京地方裁判所の判決の吟味をし、判決の理由となる行政法上の根拠を明らかにし、控訴人の主張に誤りがある場合いには、その誤りを証明する法律上の根拠条文と、その法論理を明示し、国民に司法としての説明責任を果たす判決を求めます。

控訴審に対して控訴人が求める判決
東京地方裁判所判決が原告の提訴に対応した審理をしていなかったことを認めて、その判決の差し戻しを命じるか、又は／及び、都市計画法上、開発許可権限のない世田谷区長のなした開発許可であることから、開発許可処分自体を無効とする判決を求めます。

本案前の審理事項
１．    東京都開発審査会長の被告への追加
都市計画法においては、開発許可制度と一体に開発審査会が創設されました。開発審査会は、開発許可行政上の最高の処分庁として創設されました。開発許可権者のなした処分又は不作為に対して関係権利者に不服がある場合いには、処分庁の上級処分庁として、開発審査会の処分を求めることができる制度が定められ、審査会の最終処分を受けないで司法に行政事件訴訟を提訴することは出来ないという法律構成が作られました。
先の本件の東京地方裁判所に対する提訴では、開発許可処分を下した世田谷区長を被告としておりますが、世田谷区長自体には、都市計画法上の開発許可を行う開発許可権者としての権限が付与されていません。つまり、世田谷区長自身には、本行政事件における被告適格自体がありません。
しかし、開発許可処分自体が効力を持って開発行為が実施されているうえ、処分をなした世田谷区長を、「合法的な処分権者である」と都開発審査会が追認したため、東京地方裁判所に対して行った行政事件訴訟では、世田谷区長を被告として訴えました。
世田谷区長を本事件の被告としたことが、東京地方裁判所への提訴内容が、「処分権者の法律上の権限の不在」を争った訴訟であることを表に出さなかったため、単なる「実体規定に抵触した開発計画」の争いであると誤解させたことになったかとも思われます。
「世田谷区長に都市計画法上の開発許可権限がないこと」は、東京都開発審査会に不服審査請求において、不服審査請求をしました。しかし、都開発審査会は、審査請求人となった本事件の原告が、法律根拠を示して「法律上権限のない世田谷区長のなした許可」を訴えたのに対して、東京都開発審査会は、一切の法律上の根拠も、理由も示さず、「現在、法律上の権限を有する者の権限の行使であるとしてやられているから、有効である」とし、世田谷区長を法律上の正当な開発許可権者であるとしました。そこで、本事件の訴訟では、開発許可処分の効力を付与している事実に着目して、世田谷区長を被告としました。
本控訴人は、「開発許可の基準」（都市計画法第33条）を蹂躙して開発許可をした世田谷区長の「開発許可権者としての法律上の権限のない」無権限者の許可を前面に出すのではなく、処分内容自体が「開発許可の基準」に適合していないことを具体的に証明して、実体規定に違反している事実を明らかにて、開発許可処分の取り消しを要求することにしました。それが被告として、世田谷区長という実際の処分権者を相手に訴えた理由です。

控訴人が一貫して要求していることは、法治国での開発は、行政法に抵触しないように、行政法規に違反した処分が是正されることです。世田谷区民にとって、開発許可の基準に違反した開発が行われることは、都市計画決定さられた都市空間の利用のコンセンサスとしての公共の利益が侵害されることによる不利益を受けることから、違反は是正されなければなりません。
本事件の場合、都市計画制度を蹂躙した処分を容認した都開発審査会自体が、開発許可処分の行政上の最高責任者であることから、被控訴人として当然訴えられなければなりません。そして、開発審査会は、司法の場で本件行政処分の法律上の根拠を明らかにしなければなりません。三権分立の立場から、開発行政の最高の権限を行使した開発審査会会長は、法律の施行者である被告として、司法の裁きを受けるべきであります。そこで、今回、本事件の審査請求の裁決をした都開発審査会を総理した審査会長木宮　進を被控訴人に加えることにしました。

２．    控訴人の追加
今回、控訴人に参加した別紙に記載した控訴人は、いずれも行政事件訴訟法第９条に言う原告適格を有する人たちです。これらの人たちは、都開発審査会に対する行政不服審査請求人にも、本行政事件訴訟の原告にも加わっていません。しかし、これらの控訴人は、開発審査会の裁決及び東京地方裁判所の判決を検討して、いずれも都市計画法に違反した裁決及び判決であると判断できたため、これまでのように傍観することが出来ず、自らが控訴審の控訴人として参加することになりました。
控訴審になって訴訟に参加することに関し、「審査請求や行政事件訴訟に参加していないから控訴人になれない」と言う扱いがされた前例があります。しかし、行政法が公益の違反を扱い、私益を問題にする裁判ではないいため、公益を侵害された「原告適格のある者」が控訴人として、控訴審に加わることを排除する法律論理上の根拠はありません。

３．    弁護士を代理人に立てていない理由
本事件は、東京地方裁判所の提訴時点で、原告代理人弁護士が、一部の原告の意見を代理し、原告である本事件控訴人の依頼を無視し、弁護士としての業務をしませんでした。そのため、原告の求めている訴訟が出来ず、やむを得ず原告が「補足意見」と言う形で、自らの陳述をしなければなりませんでした。東京地方裁判所の判決を読む限り、判事は原告代理人弁護士の主張のみを審理の対象にし、本件控訴人である原告の主張に対しては、頭ごなしに、「審査に値しない意見である」かのように扱っています。判事は、原告の法律上の根拠を明確に示した主張に対し、法律上の根拠を示さず切り捨てたことは、主権者である国民の裁判を受ける権利を蹂躙したもので、受け入れることは出来ません。
原告と原告代理人弁護士の意見が相違する場合の裁判上の扱いとして、原告代理人弁護士の解任の必要性について東京地方裁判所に意見を求めたところ、「解任しなくても、相違した意見は、独立した意見として扱う」との意見を得た上での対応でした。しかし、判決及び判決の理由は、判決に対する法律上の説明責任を全く果たしたものになっていません。このような経緯があり、控訴審では、これまでの訴訟の３人の代理人弁護士は、代理人としての役割を果たすことを期待できず、また、それに代わる弁護士を見つけることも出来ませんでした。控訴期限もあり、目下、適当な弁護士を探していますが、見つかるまでの間、控訴人本人で控訴審を争うことになります。

本案の審理事項
東京地方裁判所の判決で基本的に審理すべき原告の提訴内容からの遺漏事項
第１．原告の求めている提訴内容を審理しないでなした判決の無効
１．    処分権者「世田谷区長」に法的開発許可権限の不在
本事件では、都市計画法第２９条に基づく開発許可が、第３２条及び第３３条に規定する開発許可の基準および基準に係る審査、即ち、関係公共施設の管理者の同意が、悉く蹂躙されていました。そこで、果たして、開発許可をなした世田谷区長に、都市計画法上の開発許可権者として正当な権限と能力があるかに疑問を持ちました。都市計画法を調べたところ、世田谷区長には開発許可権限がないことが確認されました。そこで、開発許可権者として法的権限のない世田谷区長のなした開発許可は、「法律上の権限のない者のなした処分」として無効である判断し、提訴しました。しかし、東京地方裁判所判決は、この提訴した問題を全く審理せず、訴えを却下しました。
都市計画法第２９条では、開発許可処分ができる者は、開発許可権限執行能力の重大性を鑑みて都道府県知事に限定し、例外として、地方自治法で定める「指定都市等の長」に限り権限の行使を認めています。地方自治法では、都市計画法の枠組みの範囲で、市町村同様、特別区という公共団体に対しては、東京都知事のなす権限行使に伴う事務の一部を、これらの地方自治団体に担わせることが出来ることを規定しています。
それは、東京都知事の名前の下でなされる開発許可権限の行使に付随する事務の一部を、東京都知事の監督下で、市長村または特別区という地方公共団体に委託することができるとするものですが、東京都知事に付与された行政権限を、特別区長という行政庁の権限に移譲するものではありません。
よって、特別区長には、都市計画芳情の開発許可の権限はなく、世田谷区長の名前の下になされた開発許可は、権限のない者のなした処分であって、それにより国民を縛ることがあってはなりません。東京地方裁判所は、東京都による行政権乱用に迎合してか、又は、本審査の過失により、この原告の訴えの基本問題を東京地方裁判所は全く審理せず、無視した結果、判決は法律上の権利のない者のなした処分を、正当であると判決する結果になりました。

２．    建築確認制度と開発許可制度との関係
都市計画法が制定されたとき、その目玉となった制度が、市街化区域と市街化調整区域の線引きと、開発許可制度でした。いずれも都市化によるスプロール開発に対して、都市施設の整備が追いつかないことによる都市機能の混乱を防止することにありました。開発許可制度は、東京都の場合、面積５００平方メートル以上の敷地で開発行為をする場合には、予定建築物の計画内容によって、既存の都市にしわ寄せが起きないように敷地環境を整備しなければ、建築確認をしてはならないとする2規程が設けられました。
都市計画法と建築基準法の関係は姉妹法の関係と呼ばれ、一体不可分の関係にあります。それが都市計画法第37条の建築制限の規定と、建築基準法第６条の確認規定に関係する都市計画法第２９条の開発許可の規定です。
イ．都市計画法第３７条は、開発許可により認められた開発計画が、許可どおりの開発行為として完成し、完了公告（第３６条）がなされるまでは、予定建築物を含む一切の建築行為は認めないと言う規定です。
ロ．建築基準法第６条は、建築物の確認申請は、建築基準関係規定と照合確認することと規定し、建築基準関係規定を、同法施行令第９条第１２号で、都市計画法第２９条第１項と規定し、「開発許可による開発行為が完了していること」を審査するように定めています。

開発許可には、開発計画が、「開発許可の基準」（都市計画法第33条）に適合していることを審査し、適合しているときは、開発行為を着工してよいとする許可（狭義の「開発許可」）と、その開発行為が、「開発許可のとおり」完成されたことを検査し、合格して完了公告し、予定建築物を着工してよいとする許可（広義の「開発許可」）との２段階があります。そのいずれもが開発許可で、単独では存在できない行政処分で、その総てが完了したとき、開発許可（都市計画法第29条）が完了することになります。
都市計画法との関係で、確認条件を定めた「建築基準関係規定」を定義した建築基準法施行令第９条第１２号で言う「都市計画法第２９条第１項」という規定は、開発許可を扱った都市計画法第３章第１節の最初の条文で、開発許可による開発行為が許可どおり完成した状態の確認をすることを求めたものです。つまり、都市計画法第２９条から第３６条までに関連する第１節全体を代表する規定です。
このような規定の仕方は、都市計画法及び建築基準法という姉妹法に共通する規定の仕方です。建築基準法第４条に規定する確認の規定も同様な書き方で、第４条で「第６条第１項に規定する確認の事務」は、第６条から第７条の６までの「建築計画の建築基準関係規定との確認から、工事の建築基準関係規定との検査確認まで」を指します。このような法文の書き方は、内閣法制局の審査を経て国会で議決され、立法された同法で使われている一般的な規定の仕方で、控訴人が勝手な法律解釈を持ち込んだものではありません。

さて、本事件では、開発計画に対する開発許可が下りてから、予定建築物が確認されて、建築工事が始められています。開発許可による開発工事が完了しない段階で、予定建築物に対して、確認済み証が交付されることは建築基準法あり得ないことです。さらに、敷地が開発許可どおりでない状態で、それが開発許可どおりできているという虚構を前提に確認済み証が交付されて、建築されると言うことは、建築基準法第6条及び都市計画法第３７条に抵触することで、法律上やってはならないことです。このように２重にも３重にも法律上禁止されていることが、世田谷区長と東京都開発審査会の手で、白昼公然とやられているのです。
しかし、そのことを訴えた東京地方裁判所の判決では、このような法律を蹂躙したやり方を原告である本訴訟控訴人が問題にしたことに関し、東京地方裁判所はどのような理由でそれを正当化できるか根拠条文も挙げず、正当であることの理由の説明もなく、原告の訴えを退けました。

３．    都市計画法上の開発審査について
開発許可制度は、開発許可権者が開発計画を、既存の都市環境に都市関係行政法上のしわ寄せを与えるものでないことを審査して、許可する制度です。そのために、あらかじめ、開発計画者は、関係公共施設の管理者と開発計画の内容について協議し、行政法上の審査を受けて、公共の利益を侵害することがない開発計画である開発計画であることを確かめて、関係公共施設の管理者（施行者）の同意書を取ることをします。
開発許可権者は都市計画法の施行者であっても、公共施設の施行者ではないため、開発計画において、その開発計画が関係する公共施設に対しては、それぞれ公共施設の管理計画に適合するよう計画されていることの審査を受けるべきことを都市計画法で定めております。そして、開発事業者は、開発許可申請書に当たっては、関連公共施設の管理者の同意書を添付して、開発許可申請をすることを定めています。関係公共施設の管理者の審査合格が都市計画法第３２条の同意書となっています。
しかし、本事件では、その開発計画が公共施設管理者の公共施設の管理計画に適合すると言う審査は全く受けておらず、また、第３２条の同意書と言って添付された一部の同意書も、開発計画内容に対する同意書ではなく、工事上の調整同意を求めたものにしかなっていません。
この開発許可の審査は、総て開発許可権者である世田谷区長の判断に帰属するといった世田谷区庁の間違った開発許可審査を基に開発許可がなされていたのです。原告代理人弁護士は、この件に関し、世田谷区長と全く同じ法律解釈で、関連公共施設の管理者でなくても、処分権者である世田谷区長の判断でよいとしています。
そのうえで、開発許可の基準（都市計画法第３３条）に適合していることの判断を、関連公共施設の管理者の行政法を根拠にするのではなく、自然科学的被害想定を弁護士自身が行って、世田谷区長の判断に対抗しようといった準備をしていました。
弁護士のこのような取り組みは、行政事件訴訟法の取り組みではなく、民事事件的損害論といった場外乱闘の取り組みで、本訴訟とは無関係の取り組みと考えます。
しかも、世田谷区長は、雨水の氾濫を建築物の中に貯水槽を設けるという建築計画を根拠に、その貯水槽を設置することで洪水の氾濫の危険はないと判断したのですが、これは世田谷区長が開発許可権者であったとした場合の権限ではなく、河川行政のなすべき権限です。
ましてや、建築基準法には雨水管理を監督する権限はなく、この貯水槽が倉庫等の建築物の床として利用することの制限をすることは、特定行政庁の権限としてありません。同様に、河川管理の建前からも、河川管理施設でないものの管理を、建築基準法を使って、河川施設の利用のために、貯水槽以外の利用以外への制限をすることは出来ません。つまり、開発事業者は、河川行政と無関係に、恣意的に建築物の床に、「貯水槽の名前」を付けただけで、その床面積を建築物の延べ面積計算から除外することは出来ません。
しかも、この「雨水貯水槽」計画は、貯水槽の床面積を延べ面積から除外し、またこの建築物の建築のため、開発許可による工事の完了前に、雨水貯留水槽部分の建築工事を認めることには、建築工事上の必要性から、正当性があるといっています。このような雨水貯水槽は、河川施設という工作物として、建築物と連続する工作物として、建築物の地下部分に建築することは可能であり、何も建築物お一部に採り入れて、都市計画法第３７条に違反した工事として始めなければならないわけではありません。

東京地方裁判所は、世田谷区長による都市計画法も、河川法も、建築基準法も蹂躙した開発業者の言いなりの開発計画を、世田谷区長は開発許可権の基に容認し、すべて関係法の違反に蓋をするものとなっています。このように行政法に抵触したとする争いに対して、東京地方裁判所はその法律違反を、原告の指摘を無視して、行政処分に迎合してか、又は、行政法の仕組みが、理解ができないか、もしくは、過失により、審理していません。つまり、判決理由が全く明らかにされていません。

４．    都市計画に関する基本的な方針を蹂躙
世田谷区は都市計画法第１８条の２を根拠に、本件開発区域を含む地域を中高層住宅地域として整備する都市計画に関する基本的な方針（以下「方針」という）を世田谷区議会で決定しています。この決定は地方公共団体における住民の合意として決められたものですから、都市計画決定をする場合にも、方針は、地域地区の都市計画を拘束する公共性の高い決定です。都市計画として定められた内容は、都市計画決定段階で一度の出来るものではなく、その計画決定を都市計画区域内の人びとが、地域地区の決定にしたがって建築物を建築することで実現するものです。
しかし、小泉内閣時代に都市計画法と建築基準法の姉妹法関係を無視した規制緩和が行われ、姉妹法の関係を蹂躙する規制緩和が行われました。本事件の開発に関しても、都市計画法第１８条の２が存在するにも拘らず、新たにこの地域の高層高密度開発を容認する土地利用計画が決定され、この開発計画も、その緩和基準によって計画されています。
しかし、一般的に２以上の規制が課せられた場合には、課せられている規制のうち、より厳しい規制に従うと言う方法が、行政上の暗黙裡の規制の適用方法です。世田谷区民は、この地域が中高層住宅地と言う「方針」（都市計画法第１８条の２）に基づいて作られた世田谷区議会の議決が存在する限り、その基本的な方針は護られなければならないと考えています。行政法適用上「より厳なる規定に従う」という行政規定の暗黙裡の了解を排除して、東京地方裁判所が、それとは別の判断を示す場合には、一体どのような考えで矛盾する規定の適用をするべきかについて、説明をすべきです。しかし、東京地方裁判所は、この件に関し、全く審理をせず、判決理由にも、判決として「却下」とした理由はまったく記載されていません。

第２．公共の利益を蹂躙した危険な都市環境の形成
１．ゲイテイッド・コミュニテイ事業
本開発事業は、以前、日本住宅公団が開発した都市計画決定をしない「一団地の住宅施設」を取り壊して、ゲイテイッド・コミュニテイを、新たに建築基準法第８６条による「一団地とみなすことのできる開発」として実施したものです。それまであった日本住宅公団による「一団地の住宅施設」は、この住宅団地が旧甲州街道と甲州街道を繋ぐ市区を含んでいたため、この住宅地の中央に、建築基準法第４２条第１項第５号による幅員６メートルの位置指定道路を築造し、この地域の南北連絡道路としての機能を果たしてきました。今回の開発で、開発事業者は、道路を含んだ一団地の住宅施設を都市再生機構から購入し、法律の手続きを経ないで、地域に道路利用者の意見を聞かず、一方的に道路を廃止し、そこに既成市街地とは閉鎖したゲイテイッド・コミュニテイを一団地の敷地内の開発として築造しました。
その結果、この地域にある東西間距離に１５０－２００メートル間隔で存在していた団地内に存在していた南北連絡道路が失われ、火災消防、救急救命、犯罪パトロールその他緊急時の車両が、それらの緊急時に大きく迂回せざるを得なくなっています。
また、このゲイテイッド・コミュニテイから出入りする車両に対して、旧甲州街道及び甲州街道には、発生交通量の急増を考慮した退避車線もなく、直接自動車交通が結びつくことになるため、団地の外側車線からの交通流出入時には、内側車線の交通は停止を余儀なくされ、現在でも交通渋滞路線は、ますます渋滞することになります。
これは地域の交通安全の阻害、道路環境の悪化、事業活動に対する障害、その他さまざまな市域へのしわ寄せが危惧されるもので、いずれも都市計画法第３３条に定めてある開発許可の条件に違反するものです。このように地域として、この開発が市域環境に大きな迷惑をかけることが明らかな開発、つまり、都市計画法の実体規定に違反する事業を許可し、司法が容認することはあってはならなりません。

２．暴風時の河川氾濫の危険
この地域は以前より河川の氾濫地域で、日本住宅公団は、土地をやすく購入できると言うことで購入したと言われています。しかし、住宅公団による共同住宅は１階の床高が高く、氾濫時にも被害が少ないということで、地形をそのまま利用して、住宅団地として開発され、洪水時に雨水が湛水することがありました。しかし、今回の開発では、開発地の盛り土を行い、かつ建築物の位階の高さを高くすることによって、以前までこの土地が果たしていた雨水調節機能が失われ、周辺の住宅地に洪水被害が転嫁されることになりました。開発許可は、このような「内部矛盾を外部化する」やり方、つまり、問題を外部への転嫁することを許さないと言う趣旨で作られた制度です。
このような洪水対策は河川管理の問題で、このような開発をする際には、流域内の洪水状況が変化する恐れのあるときは、河川行政上の河川管理者の指導を受け、都市計画法で定めるとおり、開発の矛盾を地域外に転嫁することがないように、雨水調節地、又は、雨水調節槽の設置をしなければならないことが法律上義務付けられています。
しかし、この開発事業者は、この開発計画に関し、周辺にしわを寄せることのない、開発計画を作成して、河川管理者の審査を受けると言う都市計画法第２９条で定められている手続きを経ないで、世田谷区長が開発許可を与えてしまいました。そのため開発地周辺では洪水の危険の拡大におびえることになります。

第３．法律違反をした最高裁判決に迎合した判決
１．最高裁判所の法律違反の２判例
最高裁判所の２判例の「開発許可に関する論理」は、次に３段論法です。
（１）「開発許可とは、都市計画法第２９条で規定する開発計画が開発許可の基準に適合しているから、開発計画通りに開発行為に掛かってもよいという許可であって、その事務は第３６条の完了公告という別の行政処分を持って完了する。よって、開発許可の利益を争うことができる段階は、完了公告までの時点までで、それ以後は、開発許可についての訴えは出来ない」と言うものです。
（２）その結果、「開発許可の無効の訴えをしている者には、訴えの利益自体が消滅したわけであるから、訴訟自体を継続できないので、係争中の開発許可処分の争いは、売ってる利益自体が消滅しているから、却下せざるをえない」と言うものです。
（３）そのうえで、「仮に開発許可処分に違反が存在するとすれば、それは都市計画法違反一般に是正として、都知事が違反是正を命じればよく、開発許可の訴えが打ち切られても、関係者の利益を奪うものではない」と言うものです。

２．法律の規定
最高裁判所のこの論理は、以下の通り法律に違反しています。
（１）開発許可とは、予定建築物を建築するにあたって、その敷地環境として開発行為を行って、開発許可の基準どおり完了していて、予定建築物を建築してもよいと言う許可行為を言います。開発経過が開発許可の基準に適合する計画の許可をして、開発許可どおりの開発行為を始めてもよいと言う許可は、開発許可の一部に過ぎず、それによって開発許可の目的である開発計画どおりの敷地が実現したわけではありません。
（２）開発許可どおりの開発行為が行われて、それが開発許可の基準どおり完了したことを開発許可権者が認めて完了公告を行うことで、予定建築物を建築してよいと言う許可を与えたことになります。建築基準法第６条に規定する確認において、予定建築物の確認に当たっては、それが建築基準関係規定に適合することを確認することを定めています。建築基準法施行令第９条第１２号では、都市計画法第２９条第１項と記述し、それによって開発許可の目的に掛かる敷地の条件が開発許可どおりに完了公告されていることを確認照合することを定めています。
都市計画法第２９条は、開発許可の規定を定めた都市計画法第３章第１節，開発行為等の制限の冒頭の条文で、開発許可に掛かる一連の既定を代表した条文で、開発許可の目的の実現を指しています。つまり、開発許可は、開発計画の許可で完成するわけではありません。開発行為が開発許可の基準どおり完成していなければならないからです。よって、最高裁判所の判決で、開発許可は開発計画が開発許可の基準に適合していることを認めて許可した段階で完結したとそる歓談は法律に違反した判決となります。

（3）都市計画法第36条で定めている完了公告は、開発行為が開発許可の基準に適合している完了検査して、合格したことを認めて開発許可権者が行う行為で、開発許可の中の工事検査に基づく予定建築物建築許可処分でもある。その処分によって、開発許可処分が完結することは、都市計画法の文理からの当然の解釈である。最高裁判所の2判決は、この完了公告を開発許可と別の行政処分であると断言しているが、そのような法律構成になっていないことは、都市計画法と建築基準法との関係、つまり、建築確認に当たっての建築基準関係規定の規定に置いての条文記述から明確である。

東京地方裁判所の判決理由の無責任さ
控訴人である原告が東京地方裁判所において陳述した以下の主張に対し、東京地方裁判所の判決理由は、「原告原口は、前期（1）のような都市計画法の解釈（最高裁判所の2判例を指す）は、同法の立法趣旨や文理解釈を無視したものであるなどと主張するが、同原告の主張は、3権分立や司法権の役割について過った解釈に基づいてなされた独自の主張であって、採用できない．」と切り捨てた。
控訴人である原告原口の陳述は、都市計画法及び建築基準法に関して「姉妹法の関係を重視して検討し、1968年当時の都市計画法立法時の衆議院及び参議院の両建設委員会における政府委員（竹内藤男建設省都市局長）の都市計画法立法趣旨説明及び質疑応答の議事録を調べ、さらに、当時都市計画法及び建築基準法の立法に直接関係した建設省職員に確認して、この結果を陳述したものである。
陳述の内容は、「最高裁判所の判決も都市計画法に縛られることは言うまでもないが、都市計画法のような政府提案の行政法規は、内閣法制局の法令審査を経た後に国会に上程され、提案した政府委員の説明を国会の審議で了解された法律になるものであるから、それに反した最高裁判所の判決は、拘束力を持たない。」という趣旨の陳述を致しました。
東京地方裁判所の判決理由書は、「過った解釈」としている理由を何も説明していませんが、司法もまた、憲法で、国家が国民と社会契約した主権在民の考え方に従って行われなければなりません。司法には国民に対し、そのなした判決及び判決理由に対して、説明責任を果たす義務があります。このような原告に対し、全く説明責任を果していない判決および判決理由は、判決として不十分というだけではなく、日本国憲法の下で、司法自体の墓穴を掘っているものとしか言いようがありません。

私もHICPMの仕事を通して、これまでの力を日本の住宅産業に向けて、何とか少しでも効力を発揮させようと努力をしています。その一つがHICPMの発行しているビルダーズマガジンの充実です。発行部数が少ないこともありますが、それは結果で、とりあえずHICPMの会員と読者が、仕事に有効に使える資料にしようと内容を考えて編集をしています。経営危機に対処して人員削減と業務の合理化により、今年２月から、事実上、私が単独でHICPMを全面的に運営管理し、できれば、今年度(３月末)を目処に、すべてを私一人で出来る体制を確立しようと考えています。

日本中の住宅産業と同様に、この経済状態は、基本的に改善する目処は立っておらず、その中で住宅産業は、１０００兆円のストックと毎年２０－３０兆円の資金を動かしているにも拘らず、依然フローとしての住宅供給に護送船団がぶら下がって、「おこぼれに与ろう」とする取り組みが、性能表示、瑕疵保証保険、住居歴、長期優良住宅などがやられてきました。いずれも、軒並みに消費者の負担だけを重くするものになっています。それに見合う利益は、費用を負担する消費者ではなく官僚や公務員OBの生活保障政策で、国民はますますやせ細るしかありません。

住宅関連の雑誌や新聞のすべてが、政府の御用記事（政策説明と、それに便乗した記事）を書くこと）を仕事と勘違いしているようです。いずれも、政府の進めている「性能表示と瑕疵保証制度維持」のための長期優良に対応した住宅性能問題が中心です。さらには、その周りの住居歴とか、保険とか、官僚と御用学者とつるんだ「消費者だまし」の指標をつかった｢こけおどしの営業小道具｣ばかりです。専門知識や能力が欠如しているにも拘らず、自ら力不足が解っていてその学習をせず、外部には「いかにも力がある」かのような宣伝をするという輩が多すぎます。住宅会社は、これまでと同じ住宅を造っていて、｢政府の用意した小道具｣を使って、性能表示することでよい住宅であるというホームページを作り、もっともらしい写真や文章を掲載し、客引きを図ろうとしているのです。

自社の利益を追及すること自体は決して悪いことではありませんが、「顧客のニーズに応える結果の対価」が得られるという商取引の原点を忘れ、自社の利益を挙げるために、「顧客を騙してでも引き込んで、お金を巻き上げよう」としている業者が多すぎます。それは、住宅政策を進めている行政自体が、役人OBになったときの飯の食える仕組みを、もっともらしい｢消費者のため｣という｢おためごかし｣の口実で、消費者から金を巻き上げているのですから、そのマネをしてもよいと勘違いして、官民全体が腐っているというわけです。

午前中かけて｢アグリカルチュラル・アーバニズム｣の調査研究報告の最終校正をすることが出来ました。その全体のアウトラインと素案は、既に昨年末までに纏め上げていましたが、その後米国でのアグリトピアの調査報告と、リースホールドを実際に日本で推進するための内容の整備など、当初の原稿を推敲し、誤りを是正し、実際に仕事に使えるものに修正を繰り返してきました。その中には昨年度纏めた｢超長期住宅地経営管理マニュアル｣(三種の神器)を見直し、アグリカルチュラル・アーバニズムの実践に使えるように修正しました。

このような取り組みをしている最大の目的は、わが国の国民所得の先行き縮小という経済環境の中で、国民のライフ・ステージの変化に対応して変化するライフ・スタイルに対応する住宅を供給することが差し迫った問題になっていると考えているからです。「子供の体が大きくなったのに、小さいころの靴と着物を着せておく」わけには参りません。欧米では、そのような場合、住み替えを行なったり、リモデリングが取り組まれます。日本では住み替えをする都度住宅の資産価値は減価しますから、怖くて住み替えは出来ません。又粗大ごみにしかならない住宅のリモデリングは、｢溝に銭を捨てる｣みたいでするのはいやです。

そこで欧米の住宅産業を見て見ますと、「日本でも真似のできること」が一般的にやられています。まず、住宅は家計支出で用意に支払える｢年収の３倍以下の住宅とし、住宅ローンは、年収の２．５倍以下｣の住宅とする。このような住宅なら新築に拘らなくても、｢買った価格で再販できる｣という確信さえ持てたら消費者は買うことが出来ます。工務店は買戻しが出来なくても、自分が売った住宅をその価格が市場で再販できるなら、住宅購入者に対して、それで十分同じ効果を発揮すること画でいます。そのためには、工務店が自分の造った住宅を最初の販売価格で売れる住宅を造ることです。

全住宅の３分の２から４分の３が既存住宅の流通で供給されている欧米は、流通中心の住宅産業になっているのです。買い手と売り手から合計６％の手数料をもらい、７年ごとに既存住宅を居住者のライフ・ステージの変化にあわせて住み替えさせ、その都度、住宅のクリーニングとリモデリングを行なうことが出来れば、新築住宅に拘らなくても、過去に自分が建設した住宅を扱うだけで、十分の事業収入を上げられるはずです。そのような住宅を扱うためには、取り扱う住宅が、しっかりした住宅地経営管理がされて、多くの人が住みたくなる住宅地に建てられている住みたくなる住宅であることが条件です。
米国の例で言えば、住宅地として｢三種の神器｣による住宅地の経営管理がなされていて、優れた環境化に管理されているクラシックのデザインの住宅が、予定されている住宅需要者の年収の３倍の価格で取引に出され、年収の２．５倍の住宅ローンが受けられたならば、その住宅は十分市場で流通します。このような条件の住宅に住んでいる人は、家計に余裕がありますから、子供の教育だけではなく自分自身の生活の中に文化性のある生活を取り入れることになります。その住宅地は活気のある楽しい住宅地となり、みなが住みたくなるに違いありません。住宅地としてニュー・アーバニズムの理論を実践した住宅地として計画し経営した住宅地であれば、人びとがきっと住みたくなります。

そのような住宅を造るためには、次の２つの条件を満足させることが必要です。
第１は、９９年のリースホールドによる住宅事業として、住宅地全体が一人の土地管理法人で管理されることが必要です。住宅は土地に建築されて(土地を加工して)、住宅不動産となり、マスター・プランで定めた住宅地環境の担い手になります。一旦建設した住宅は、基本的に維持管理され、勝手に建て替え、増築、改築等をさせないことです。
第２は、住宅の面積としては延べ面積で１００平方メートル以上の住宅とし、住宅棟当たりのエンベロップ(外壁と屋根と最下階の床)を最小に立方体に近い形態とし、オープンプランニングを採用し、間仕切りを最小限にします。デュプレックスやフォープレックスのクラシックデザインの住宅を隣地境界線に接して背中合わせに建設します。

その取り組みによって住宅の有効庭面積を最大化し、同時に住宅建築工事費を最小にします。これまでに、私が作業したチャールストン様式のフォープレックスの住宅は、延べ面積が１００平方メートルのエコ住宅を７５０万円で建築し、１５００万円でも十分販売できるものです。同じ戸建て住宅宅地に建てると、有効屋外空地（庭）面積は、通常の２倍以上取れます。ビルダーズマガジン第１２２号をご覧ください。多分同じ床面積と有効庭面積を持つ住宅と比較して、半額以上安く供給しても、同じ利益を手に入れられます。このような住宅は必ず、販売した価格以上で再販できます。この住宅を建設し再販する工務店は、あくせく新築住宅の営業をしなくても、一定の年数以上住宅建設の実績を積んでいれば、住宅のリモデリングと再販によって十分安定した経営が出来ることになります。

このような低い価格で優れた住宅を供給するためには、合理的な設計と、CM技術を身につけて、無理、無駄、斑を省き、規格化、標準化、単純化した設計を、現場に共通化する取り組みをしなければなりません、そのためには、設計や施工のハードの技術とあわせて、CMによるソフトな経営管理時術を身につけることが必要になります。HICPMでは毎月第３木曜日にはCMの授業を１：３０－１５：００までやっています。授業は、参加された人のニーズや経験能力に合わせて、NAHBのCMテキストに基づいて実施しています。少人数でやっていますので、出席者の希望にあわせたコンサルテイションも実施いたします。

工務店という住宅製造会社が、その力を持たなくては、消費者に良い住宅を安く供給して、十分な利益を上げることはできません。小さな開発をする場合にも、全体としての計画が悪いと、せっかくの住宅が死んでしまいます。ＣＭと並んで重要なニュー・アーバニズムによる住宅地の計画技法や住宅地経営の講義は第１木曜日にHICPMセミナールームで実施しています。具体的に取り組んでいる方は、図面をご持参なさってご相談ください。
リースホールドの理論や、住宅地経営管理の「三種の神器」の理論もぜひ学習してください。工務店が直面しているどのような質問に対しても一緒に考える用意は出来ています。

３月４日の長期優良住宅地経営セミナー「東京」の前日の３月３日の北米ツアー報告では、この１月に米国に出かけて調査した米国の住宅産業が、これからの日本の住宅産業に提起している問題を米国の住宅及び住宅地の映像とともの紹介いたします。遠方からご上京なさる方には、３月４日の午前中になんでも「無償で」ご相談に応じたいと思いますので、あらかじめおもうしでください。
また３月１８日には東海地方で工務店の経験交流会と優れた住宅地開発事例の見学会を，住宅生産性研究会とグローバル研修企画と実施しますので，ご参加下さい．
戸谷英世

今年５月１日に開催される万国博覧会を目前に、万国博覧内会場整備の建設工事は大車輪で進められています。２１世紀は中国の時代と言われ、米国やＥＵ及び日本の経済的衰退と不況を余ｋ目に、大躍進を続けている中国の国家経営の秘密を現地の状況を見て報告したものです。

私達日本人は、大変歴史に関して物忘れの早い国民だと思われています。中国では、国民の物忘れがよいため、国家がその悪夢を教育によって忘れさせようとしています。その最大の悪夢は、天安門事件です。毛沢東による文化大革命と現在の中国を、中国人がどのように結び付けているかそれが中国を理解する上で重要なｋ義を握っているのです。

２．インターナショナルアーツ・アンド・クラフツ

－－Ａ・Ｗ・Ｎピュージン：机

３．カレント・トピックス

－－京都議定書をはってんてきにまとめたＣＯＰ１５

４特集記事：都市計画の理論と実践：中国の上海万国博覧会

－－もう宅と魚時代に中国を混乱に陥れた４人組た、基本的に中国の歴史文化を単純に否定し、「造反有理」という破壊主義の理論を持ち込むことで、毛沢東はじめ４人組みが政治的指導権をｔに入れるために、気に入らぬものを破壊するｋとに正当性があるといった理論を持ち込んだのですが、江沢民時代になって、その破壊主義の議論が否定され、歴史文化を尊重する政策に転換することになった。つまり中国共産党が、唯物弁証法に立ち返ろうとしていることの表れがｄんざいの中国である。上海万国博覧会はそのうごきをちょうちょうするものである。

８．図解建築のデイテール

–カーペットと床

１０．ＮＡＨＢ技術講座「５９」コミュニティ造りの理論と技法

－－補足資料：これまで５８回連載してきたものに補足した資料である。

１２．審・工務店経営講座　ＮＡＨＢのコンストラクション・マネジメント　第３回

－－コストコントロール：その１、　建材と与信管理

１３．読者からの質問　第５３回

－－「たぬきの森」訴訟の本質

１４．ＨＩＣＰＭ？ＧＫＫ共催ツアーとセミナー

１６．書籍注文と編集後記

住宅不動産経営フォーラムでは、特別講演という形で、ドイツ在住の村上敦さんと私とが、夫々ドイツと米国の調査研究してたきことを、他山の石としてお話しました。村上さんは、民主党の関係者にも情報を提供してこられ、実生活でドイツの環境問題の取り組みをされている方です。当日は前田武志議員秘書らもこられていました。前田さんは、私と建設省同期入省の土木技術者で、現職時代はあまり接点がなかった方です。雑誌のインタビュー記事で民主党の住宅政策を説明しているのを読み、支援しなければこれまでと同じことになるという不安を覚え、秘書には、彼が望むなら議員との面会を求めたところです。

「エフォート学院」は、再就職のために力をつけたいという人のための再教育学校です。半年間の缶詰教育で、「エコハウス」を現代社会が推進している重要テーマと考えて、IT技術を駆使するとともに、「環境問題を中心にした社会的ニーズに応えることの出来る技術力を要請する」カリキュラムに基づいて、授業が構成されています。私は欧米と日本との住宅産業における取り組みが、それぞれの国民にどのような豊かさや貧しさを与えてきたかという消費者視点での評価を行い、これからの住宅産業が、取り組むべき方向を多角的に受講者に理解させるという取り組みをしています。

２月は２日間の授業は、１２時間ですが、来月からは４日間２４時間と２倍の授業を「工夫しながら」作り上げています。今回も、事前の話では、参加者の年齢や経歴にばらつきがあり、授業を集中させて行なうのは困難であるから「１５分ごとに区切って行なってほしい」という要請もありました。そこで、「参加型の授業」をと準備して臨んだのですが、受講者に「学びたいという意欲と、関心が強く、」出席者は１時間以上継続しても疲れ知らずの授業態度に感心しました。会社がお金を出してセミナーに参加しているのと違って、国の助成を受けてはいるが、自らのお金も出して、力をつけたいという真剣さが事業に緊張を齎していました。

その意味では、HICPMのセミナー以上に、参加者の真剣さが伝わってきて、私を一層夢中にさせてくれました。以前、職業能力開発大学校でも何度か授業を担当したことがありましたが、そのときの緩んだ雰囲気とは全く違っていました。自ら力をつけなければという気持ちが、これまでやられてきた国の政策への不信感と一体となって、国家から流されている知識、技術、情報を盲目的に信じるのではなく、自ら本当のことを知り、諸費者のニーズに応えられる知識や技術を学びたいというように変化していることを感じました。

特に私が英米の住宅政策と日本の住宅政策との違いを解りやすく説明し、それを経済理論により、その実現されていることの必然的な理由を説明することで、彼らが「なんとなくおかしい」と思っていた住宅政策の疑問が解明され多様でした。第１日間の授業の中で学んだ感想を読むと、驚くほど的確な理解がされていることがわかりました。
「国民が購入した住宅が、購入時に支払った金額相当の価値を維持することこそ、住宅が国民のためになることであり、住宅流通を容易にさせることである」といった「欧米の住宅の常識が日本の社会で実現すること」を参加者は望んでいることがよく分りました。

既存住宅を「値崩れしないで取引させること」が出来たら、既存住宅販売は活発になります。そのためには、「既存住宅価格が購入時の価格以上で取引されるよう、既存住宅の価値が維持向上される住宅地経営管理」がされることです。その欧米での仕組みは、「３種の神器」の実践されている住宅地経営です。ニューアーバニズムによるマスタープラン（基本計画）とアーキテクチュラルガイドライン（建築設計指針）によるハードな環境づくりであり、住宅地を住宅所有者全員が共生加入した団体（ホーム・オーナーズ・アソシエイション）による住宅地経営であり、デベロッパーと住宅地経営管理協会と住宅所有者の３者による住宅地経営管理基本契約（ルール）の締結です。

その前提には、住宅不動産が、「土地と建物を１体として取り扱われなければならない」ことや、住宅自体の価格が、「住宅の購入者の年収の３倍以下（住宅ローンは住宅の年収の２．５倍以下）といった価格で供給される」ことがなければなりません。住宅産業関係者が「売り抜けして、手離れさせる」といった「詐欺まがいの商売」を止めることが、どうしても必要になります。
「住宅産業関係者が消費者の目線で事業をする」と言う全く当然のことが、日本ではやられてきませんでした。「消費者視線で事業をする」といった原則に戻ることなしに、住宅産業が国民に指示されることはありません。

日曜日のTVでは、上村愛子さんがモーグルでがんばった様子を見て、感激しました。彼女は第４位で、メダルを手にすることはできませんでしたが、見ている人にとって感動を与え、多分滑っている上村選手にしても、非常にさわやかな感じで協議を終わったと思います。この競技を見ていた国民は、彼女の健闘をたたえたことと思います。メダルが入ってくるかどうかは結果です。その結果のメダルは、「努力の結果」付いてくるもので、仮に付いてこなくても、メダルが得られなかったが、最善を尽くしたという選手自身の「悔いを残さぬ取り組み」は、本人自身にとっても、見ている周りの人びとにも、共感をもてる充実した満足を与えたのではないでしょうか。

彼女にとっては、金メダルを取っても、それ以外のメダルを取っても、又は、メダルが取れなくても、彼女を見ていると、それを礎にして、充実した形で次の人生を築いていくに違いないという思いを受けました。彼女の競技を見ていた視聴者も、この競技を見てスポーツの醍醐味を楽しめたと思います。「勝ってくれたら」という気持ちも残りますが、競技の感動は、みなに大きな励ましを与えてくれました。そして、「メダルが取れなかったから」という悔しさが、モーグル競技の面白さや興味となって、視聴者の記憶に残り、自分自身を彼女に投影させて競技を考え、この競技を育ててくれることになると思います。

その昔、私自身、明治維新の志士のように、住宅問題に取り組み、国家を動かしたいと願い、国家権力機構の中枢で立身し、大きな仕事をしたいと考えていました。私と同期では、建設省次官や局長になった人もいます。彼らは、「官僚としての金メダル」として、それを手にする権力闘争をした人です。しかし、高級官僚が現役時代権力を振るって大きなお金を動かした官僚ＯＢが楽の出来る退職後の環境を造ったこと褒美として官僚の頂点に立てたのです。しかし、その使ったお金は国民の税金です。官僚の業績が国民の利益にどのように繋がって入るのかという視点で見る必要があるのです。私が知る限り、住宅政策における官僚の業績は、全く評価できないだけではなく、国民を貧困にしてきました。彼らは官僚の地位を失った段階で、社会への影響力を失い、存在すら忘れられていきました。官僚は国民の公僕で、国民が豊かになることがその目的でなければなりません。「官僚の金メダルは、国民が豊かになるためにどれだけ力を発揮できたか」で評価されるべきです。

私の住宅産業との取り組みは、官僚の途を選んでから、住宅生産生研究会を運営している今も基本的に官僚時代と同じ気持ちで取り組み、変わることなく続いています。「私も金メダルが欲しい」と願い続けているのだということを上村選手の競技を見ながら感づかされました。今月最初の講演や教育で私がやってきたことも、「国民が住宅によって幸せになるために、それぞれの立場でそれぞれの力を生かして、相乗効果を発揮することがなければその目的は実現することはできない」という認識の下に、「住宅産業関係者のコンセンサス作り」という仕事をやっているのでという気がします。「国民のニーズにこたえるためには、関係者のコンセンサスが必要」で、国民のコンセンサスに則って取り組む仕事は、高い相乗効果を発揮して、大きなビジネスに育て上げることになると考えます。

これからの住宅生産生研究会の運営は、現代の経済社会環境を考えて、もう一度原点に戻って取り組むとともに、都市計画法及び建築基準法をめぐる行政事件訴訟も、国民の豊かな環境づくりの取り組みとして、これまで同様力を入れて取り組みます。皆様の共感と共同作業がなくては実現できない仕事だと思っていますのでよろしくご理解とご支援のほどをお願い致します。戸谷英世

米国の持ち家総数は、約１億戸あって、その殆ど総ては住宅バブルの間に、住宅の資産価値（エクイテイ）増による利益を手に入れようとして、住宅取引の対象になったり、その資産価値（エクイテイ）増の利益を投資目的のための新規の住宅取得をするといったモーゲージローンであったり、エクイテイローンを受けていて、住宅はローンの対象となっていました。住宅ローンを受けている住宅の約４分の一は、住宅バブル崩壊により、住宅価格は住宅ローン額以下になっています。しかも、金融機関はそれを差し押さえると、その債権は総て損失を顕在化かさせるために，怖くて差押さえが出来ない状況になっています。

この既存住宅価格自体が、不動産の実際の価値より低い評価を受けていますが、その低い程度に関しては、新設住宅の平均価格（約２、２００万円）と既存住宅の平均取引価格（約１，７００万円）の差（または,比、）と考えたらよいと思います。つまり、約２５％程度既存住宅価格が新築住宅価格より低くなっているため、住宅市場は既存住宅価格が住宅市場を支配しているのです。なぜ、既存住宅価格が低い水準を維持しているかといえば、日本のように「中古住宅」という「使い古し」の意識で住宅価格が低くなるのではありません。住宅所有者が住宅ローンを支払えず、差押さえに脅かされ、差押さえ住宅価格を出来るだけ低く抑えようとする金融機関に評価額をたたかれているためです。

２００８年のバブル最盛期に２００２年価格の最高３倍近くの１億円住宅は、すぐに換金できる価格であるとすれば、最高価格の３分の１の３千万円から４千万円近くの価値と査定され，差し押さえられてきました。これは銀行の資金が不足したためで、差し押さえた物権が安定需給関係になったときには、５千万円程度の評価をされてもおかしくない住宅です。銀行指導の査定ではそれを高くて４千万円とすることで、頭金の２０％の２千万円を住宅購入者が失って、金融機関は４千万円の損失を発生したことになります。しかし、実質は５千万円で売却できれば３千万円の損失です。低く査定して高く売れれば、銀行の損失は小さくなるためです。銀行はできるだけ低い査定で住宅を差押さえ、高い価格で販売しています。

住宅を差し押さえた金融機関は、住宅の現金化を急ぐため、結果的に住宅の販売価格は、需要と供給の関係を反映して、差押さえ物件が増大する間は、実際の安定時の住宅価格より低くしか販売できず、５千万円で売れる住宅も、４千万円と言う価格で販売するということになってしまいます。すると、結果的に住宅を差し押さえられた元の住宅所有者が２千万円の頭金を失って、８千万円のローン債務と一緒に４千万円の価格で販売された住宅を失うことになります。金融機関は８千万のローン債務を４千万円の住宅販売駅で相殺するため４千万円の損を被ることになります。このような住宅を差し押さえる結果の清算は、金融機関にとって大きな痛手になるため、差押さえをしないで、何とか住宅ローンを支払い続けるような方法が米国の政府や経済界、金融業界や住宅産業界全体で模索されることになります。

米国としても、差押さえを受けた人は、そのローン債務を実行できなかった信用のできない人物として、その信用歴に大きな傷が付きます。そのため、住宅差押さえを受けた人は、その後、５－７年間は、新たな住宅ローンを組むことができなくなります。それだけではなく、クレジットカードを発行されなくなります。そのためクレジット社会の米国では、信用歴に瑕を持った人は、その制裁として、厳しい生活を強いられることになります。この点が、米国社会では、約２千万人の住宅差押さえ対象者を、差し押さえてしまったら、それだけの人が、しばらくの間、住宅ローンが組めないため、米国の住宅需要者として存在しながら、少なくとも持ち家を取得できない人びととして、住宅市場の需要者なら消えるということを意味しています。オバマ大統領が、「住宅差押さえをするな」（キーピング・アメリカズ・イン・ゼア・ホームズ）と強く呼びかけているのはそのためです。

米国だけではなく世界の住宅価格は、住宅単体の効用が同じならば、新興住宅地の新築住宅を、熟成市街地の既存住宅を比較すれば、基本的にその価格は同じか、既存住宅のほうが高いのが一般的です。その理由は、既存住宅の立地しているところほど、都市の熟成が進んで、住宅は同じでも、より高い生活を享受できるからです。現在、全米で約２千万戸から３千万戸が潜在的差押さえ物件であるといわれております。それらのうち約７百万戸がこれまで差所押さえ、又は、実質上の差押さえ同様の扱いで住宅市場に供給されてきました。それらの大量な住宅が新築住宅より安い住宅価格で住宅市場に登場したわけですから、住宅市場は大きな影響を受けることになりました。

その結果、２００８年９月に起こったバブル崩壊（リーマン・ショック）以来、住宅市場は、既存住宅の供給が急増して住宅市場を支配し、２００９年９月まで、既存住宅供給が住宅需要を圧倒的に上回ったため、住宅価格は需給関係を反映して低く抑えられました。それが完全に新築住宅市場を圧迫し、新築住宅の供給は、それまでの３分の一程度にまで縮小しまいました。しかし、２００９年９月を境に、既存住宅需要が住宅供給量を上回り、その状態が約半年続いていることから、市場の住宅価格は少し上昇傾向を辿ることになり増す。しかし、依然差押さえ対象住宅の戸数は、１千万戸以上にのぼり、オバマ政権は、消費者救済のために、「企業の再生」対策同様に、住宅ローン債務を法律を使って一定額棒引きする一種の「徳政令」を出す検討も始められています。

つまり、「徳政令」の考え方は、差押さえをすることで、住宅所有者も金融機関も得をする人はありません。社会全体が住宅需要を潜在化させて、経済を不活性するならば、個人の債務を一定額免除することで、住宅ローンの支払いを継続させたほうが、金融機関にとって、モーゲージの損失を顕在化させる負債から、モーゲージ元利支払いを続けることのできる優良債権に変えられます。そしてモーゲージローン債務を支払い続けられれば、モーゲージ自体が健全化し、住宅取引自体も流動化し、住宅を差押さえで損失を最小限にしようという金融機関の住宅価格圧縮の圧力が下がり、現在新築住宅価格に比較して２５％程度安くさせられている既存住宅価格が回復すれば、既存住宅関係の住宅ローン債務自体が社会全体で２５％回復するのです。

現在オバマ政権が社会に対して訴えていることは、まだ「徳政令を実施することを発表してはいませんが、同様のことを一般教書でも言及しています。つまり、米国が取り組むべき第１の最重要事項は雇用の確保であるとして、差し押さえ対象住宅所有者が住宅ローン債務を支払える基礎条件は、雇用を確保し、住宅ローンを支払い続ける経済力を持つこととしています。第２の重要事項は、住宅自体の資産価値を高めることです。直接的な意味は、住宅差押さえの恐怖と、その折衝に当たって、「金融機関が損失を少なくしようとして、住宅自体の評価を引き下げようとしている」ことが、住宅ローン債務と住宅価格の差を拡大している不健全さを指摘しているのです。

徳政令は、実は社会全体の住宅価格を市場原理にあった価格に回復させると考えているのです。現に新築住宅と既存住宅価格に２５％もの価格差が生まれていることを早急に改善することは、米国経済全体の負債を減少するからです。住宅の市場価格が、仮に２５％上昇すれば、モーゲージの信用事態が２５％上昇するわけです。それが金融市場の安定に貢献することは明らかです。しかし、個別のケースで「徳政令」の適用は、内容にもよりますが、社会的バランス上多くの摩擦が予想され、公平の原則の実現ということでは実施上の難しさもあることが懸念されています。

倒産寸前の企業を救済すると同じ救済方法を、主権在民の民主国家であるならば、企業を救済する以上に国民で住宅ローンに困っている人の救済のためにやるべきです。以上の米国での検討の様子から見え隠れするとおり、「徳政令」は、実は米国社会全体の住宅資産価値を引き上げることに繫がり、金融機関の債権を資産価値上昇分だけ引き上げ、モーゲージ証券の信用拡大になるという８方利益の上がることになる解決方法であると考えます。

此処で明らかにしたことは、将来の日本でも必ず問題になることですが、そこで強調したいことは、米国はモーゲージというノンリコースローンであることです。それは、住宅を生産する段階から「住宅の資産価値が金融と不可分になっていること」です。米国を見て回っても、人びとは自らの住宅資産を護るために住宅価格が急落した住宅地でも住宅地経営管理はしっかりされていて、住宅以外の利用の禁止や、維持管理修繕はしっかり行なわれています。その中心的役割を住宅地経営管理協会という住宅所有者が１票の議決権を持つ住宅所有者の自治団体が、個人の専用敷地や床以外の共用資産の一元的所有者となって住宅地全体の資産管理をしている状況が、モーゲージローンの条件になっていることをしっかり見ることが出来ます。
戸谷英世

今日は、先週訪問した「アグリトピア（アリゾナ州フェニックス）」について紹介いたします。この事例はアグリカルチャアーバニズムの興味深い実践成功事例として、これからの都市づくりの参考となるものです。

このプロジェクトは、あまり大きすぎて全体を理解することは容易ではありませんが、此処では基本的なコンセプトとして私の理解したものを説明しますが、同じコンセプトで実施をするためには、現地に出向いて検討することが、不可欠な学習になると思います。私もこれからのこの都市の成長を見守って生きたいと思います。

新しい都市農業の提案
米国においても、農業は、決して楽な産業ではありません。生き残っている農業は、資本集約的な大規模機械化農業で、中小、零細な農業は生き残ることは容易に出来ることではありません。

今回見学したアグリトピアは、日本のスケールから見た場合、間違いなく大規模農業に属す規模ですが、トラクター１台でやれる農業は、決して米国の大規模農業ではありません。

ジョウさんは、先代からの農業を引き継ぎましたが、彼自身はスタンフォード大学でポリテクニックを学び、世界を旅行し、新しい事業としてアグリトピアの開発に取り組んだといいます。その詳しいことを聞くことはできませんでした。

ヨーロッパのグリーンツーリズムがヒントに
アグリトピア開発に採用されたコンセプトを理解して、私の想像ではありますが、多分、彼はヨーロッパに出かけて、ドイツにおける「グリーンツーリズム」を学び、それを米国の彼の農場で読み替えをして実践したのだと思います。

その読み替えとは、基本的に農業生産に関しては、彼自身は農業を生産者として、消費者の下に価格競争力のある農産物を届ける方法として、ドイツのグリーンツーリズムが実践している流通を介さないで、直接最終消費者と繋ぐことを学んだと思います。そこでは、大規模農業経営に対して遅れを取った高い生産コストと、流通業に奪われる利益を、彼自身の収益として手に入れる方法を考えたと思います。

もう一つの消費者を掌握する方法として、ヨーロッパのグリーンツーリズムの場合いには、農村の持っている文化を、都市の居住者に提供することで、農村に来た都市の人に、食文化を含む農村の文化総てを、都市住民の憧れる文化と結び付けて、消費者への小売価格で直接提供することで魅力あるものとし、結果的に農業収入を上げることに成功したのです。

大家族制、大農園経営のイメージ
彼は、都市居住者に対して、これまでの都市生活から失われた「地域や家族で守っている自然と地縁共同体の中で一緒に生活する農村の生活環境」を、農村が育ててきた大家族化家族が寄り合って生活する農村的環境を、「人びとの絆や家族の絆」を積極的に生かすニューアーバニズムの考えに立って構成しハードな環境を建設するとともに、開発時の基本コンセプトを支持する人たちの主体的取り組みを通して、その人たちの大農場経営の田園的な雰囲気を享受するソフトな地縁共同体の自治経営運営をすることを構想したのです。

住宅地の居住者と農業生産者とを結ぶモデル農園
ジョウさんの構想した基本コンセプトは、先ず自らが新しい農業経営者のあり方として、農産物を単に生産する農業者ではなく、ドイツのグリーンツーリズムで見たような農産物をエンドユーザーの食文化に繋ぐ提案のできる形に変えたのです。父親の代の昔からのジョウさんの家をレストランとカフェーと農産物即売所にして、そこに繫がる農地に果樹（みかん、桃、りんごなど）の果樹園と野菜畑を造り、そこで食堂やカフェーで提供する農産物を生産することのしたのです。

また、その農地に隣接して市民農園を造り、小規模の家庭農園を実施し、そこにこの町にやってくる人たちに農業に対する関心を持たせ、生産者と消費者を農業で繋ぐことを計画したのです。そこで、この町
の中から農業に夢中になれる理解者のための農園を１５人に用意しま
した。宅地農園には専門家の指導者はいない。

大家族制の一宅地面積１万平方フィートの住宅集団
ジョウさんの農園を囲んで、４００宅地（１宅地１０、０００平方フィート）で取り囲み、１万平方フィートの各宅地には、原則的に、３戸の住宅を建設する計画がつくられました。この３戸の住宅は、できる限りファミリーであるとか、その他親密な関係にある人たちの集合として計画する宅地利用の方法です。「複数家族の人びとの絆に護られて、この住宅地の治安は非常によい」と、ジョウさんご自慢の住宅地です。

この家族をもう一回り大きした大家族を１０、０００平方フィート（約３００坪）の敷地に詰め込むというアイデアは、ネイテイブ・アメリカン系か、ラテン系か、アジア系の感じがしました。ジョウさんの奥さんはレバノンだったか、確か中近東のご出身だといわれたように思います。

住宅の形を建築面積制限で実現
住宅地全体はニュー・アーバニズムの計画理論で計画し、「人間の絆」を大切にするとともに、そのアーキテクチュラル・ガイドライイン（建築設計指針）としては、各住宅の建築面積は２０００平方フィート以下にすることで、住宅の塊（マス：ボリューム）の単位として、「小さな住宅」という感じの「住宅集団の形成」をすることが定められました。

住宅の屋内空間として、大きな容積を希望する人には、「地階及び中二階、又は、２階建てまで」の３層までの建築はしてもよいことにしています。その結果、３個で構成される各宅地は夫々工夫して地位サの住宅が３棟、個性的な構成で建てられているのです。

SOHOのある住宅地
宅地を区画するフェンスなど、見通しの利くフェンスや生け垣を原則とし、その高さを低い塀を造ったりするようにしている。そのようにすることによって、隣との関係をお互いが、「なんとなしに」分かり合って譲り合うといった思いやりや理解をしあう関係として創りあげているところが特色となっています。同じ宅地内の３棟の住宅は、夫々のつながりを大切に計画するとともに、各住戸の独立した生活を考えて、全面道路との出入りとバックアレーからの出入りとの選択ができるようにもな
っている。

通常のニュー・アーバニズムの計画のように、コミュニティの開発では、バックアレーを車庫への自動車の導入路として計画した住宅地と、バックアレーを遊水緑地内の散策歩道としてつくり、自動車は全面道路から宅地の奥にドライブウエイトして引き込むものの２種類がありました。

その１万平方フィートの住宅地の中には、ゾーニングとしてSOHOを取り入れることが出来ることにしていて、実際に建築家や写真家、コンピュータープログラマーで業務用の事務所を構えている人の住宅を訪問した。いずれの居住者も、職住近接又は一体の生活に満足しており、家庭菜園をやっている人の満足も高いようでした。

これらのＳＯＨＯのある住宅の中には、積極的な住宅購入者としてＳＯＨＯのある住宅を購入した者もあれば、１万平方フィートの宅地購入者店子として入居した者あって、「１万平方フィートの宅地所有者の個人宅地経営」として、定期借地持家や戸建住宅賃貸（定期借家）がやられているようであった。

自治団体としてのアグリトピア
この住宅地開発は、マスタープランﾄﾞ・コミュニテイと呼ばれる開発で、居住区だけの住宅地経営管理協会（HOA）という自治団体のほかに、この敷地内には、私立学校や教会があり、やがて、次の段階で養護老人ホームも建設される企画になっています。

これらを総て包含した全体を一元的に経営管理する自治団体としてのアグリトピア都市経営管理協会（HOA）という開発地の自治団体が計画されている。ジョウさんはこの事業経営者であると同時に全体のHOAの理事長でもあるのです。つまり、ジョウさん、英国のランド・ロード（土地の王様：貴族）と同じ気持ちで都市経営をやっているのです。

わかり易く考えれば、農業生産にだけ頼っていたランド・ロードが、農業生産物の消費者を囲い込み、これらの消費者に土地を売却して、従前の農地を現金化し、その資金でアグリトピアの環境整備をして、豊かな生活を実現できることで、この地の不動産に対する需要を高めることで住宅により住宅購入者の資産形成に貢献しているのです。その都市経営自体が全てジョウさんの事業として、かつての農業経営以上の利益を生むことになっているのです。

都市経営の原則「三種の神器」に忠実な取り組み
この「アグリトピア」のコミュニテイには、米国のこれまでの資産形成を実現してきた住宅地を支える開発事業者と住宅所有者と住宅地経営管理協会の３者間で結ばれた基本契約約款CC&RS(カベナント・コンデイションズ・アンド・レストリクションズ)があって、それに基づいて経営管理されています。

｢アグリ・トピア｣の運営は、米国の一般的にやられている「３種の神器：ニューアーバニズムによるマスタープタンとアーキテクチュラルガイドライン。HOAと言う自治団体、コミュニテイ全体を法的に契約関係で繋ぐCC&RS)によって構成されている。ここの地域には公立学校区があって、そこに学童は通学することもできるが、この私立学校の住宅地内の学校の人気が高い。コミュニティの学校は協会と一体的な建築として作られていて、多分、ジョウさんの宗教的な信条と深い関係を持った月光と協会との関係がある者と考えられた。

カフェーとレストランの機能
この住宅地の人びとは、農園の伸び伸びした雰囲気のある昔からの農園の住宅をリモデリングしたレストランやカフェーに家族全体でやってきて、農園の文化を経験して楽しめて、家族の絆を高め、ジョウさんの目の前にある「農園で取れたばかりの新鮮な農産物」を、そこにある農産品直売場で購入している。

ジョウさん自体が、コーヒーの専門的な知識技術を持っていることから、カフェーを開きそこでカフェーの雰囲気を楽しめるようにしていることで、少しハイカラな農園風景が造られている。人々にハイカラな生活の楽しめる集会の機械が作られていることで、この場所は、ニューアーバニズムによる地縁的な「人の絆」を高める空間が、懐かしい農園(ファーム)の雰囲気がよりうまく演出されている。

取り残された農家が最先端の都市農業への変身
私なりに勝手な解釈をすれば、このコミュニテイは、４００宅地(各宅地３戸)合計約１２００世帯の居住者(約５０００人)を囲い込んで、これらの居住者を対象に、農業者が農産物を確実の売却することで、規模は小さくても利益率の高い安定都市農業を実現することに成功した。

過去の農業規模では、早晩、経営的に衰退する運命にあったものを、都市居住者という最終的農産物需要者を確保することで、見事小規模で高利潤の農業経営を成功させた事例を作ることになった。

都市と農業という関係は人びとの生活上不可分の関係にあるが、都市住民にとっても新鮮で、安心できる農産品を安く手に入れたいという希望は基本的なニーズである。一方、都市農業者にとっても集約的な農業生産ではなく、需要をにらんで必要な量だけ必要な方法で収穫し、販売することが出来れば、大きな倉庫も要らなければ、収穫や貯蔵に集中的な労力を使わなくても住む。農業生産者とそこでの収穫物を都市居住者がその生活圏の中で感じることにより、また、レストランやカフェーでの料理の中で実感できる安心のできる農産物の購入を促進することができる。

グリーンツーリズムの経済理論の実践
アグリトピアの取り組みは、要するに、通常ならば都市と農村を結ぶ中間流通に奪われていた経費を省略することで、農業経営者にも、都市居住者にも、経済的利益だけではなく、都市と農村両方の持つよさを享受することが出来ることで、都市居住者の農業に関係する生活内容は豊かになり、農業経営者には、高利潤経営を可能にした。

コミュニティの基本的なメカニズムは、ドイツのグリーンツーリズムと同じであるが、｢よき時代の農村の生活の復興｣ではなく、新しい農業を採り入れたいことを求めている都市生活者に対して｢アグリカルチュラル・アーバニズム｣のモデルを｢新しい中規模農業者の実現可能な農業経営｣として提起したものである。

都市経営者としての成功者
人びとが信頼しあって助け合い、理解しあうコミュニテイを、学校や教会、農業や農園の環境を通してその絆を強めていくことを通して、人びとの主体的な活動を育んでいくことで、みなの憧れの住宅地を建設し経営することで資産形成に成功し、大きな成功を果たしている。

その結果、この住宅地は同一の内容の近傍の住宅と比較して３０－４０％高い価格で取引されている。この地に生活する人が高齢化したときに養護老人ホームにより専門性のある高い介護サービスを提供することを展望しい将来に建設される養護老人ホームはこの町の中心の農地に隣接する敷地に建設されることになっている。

そこには、農業経営者による経営対象が農作物や家畜であったのに代わって、都市経営を取り入れた農業経営という経営対象を変更した新しい姿が認められる。
戸谷英世

昨日「2010NAHBインターナショナルビルダーズショウと「米国のエコ住宅・農住一対開発視察ツアー」10日間の旅行から帰っていきました。私にとっては大変多くの収穫があった旅行で、これからのメールマガジンやHICPMビルダーズマガジンで皆さんにお知らせしようと思います。

最大の課題は、不況に陥った米国住宅産業が今どのような状態で、どのように回復しようとしているかということと、それが日本の現在の住宅産業にどのように読み替えられるかということです。米国の現在の状況は決して予断を許さないものであることは、予想以上のものでした。しかし、その裏で着実の住宅産業が国家経済と大きな関係を持って回復してきていることを見ることが出来ました。

2008年にバブル崩壊後の米国は、日本のバブル崩壊と同じように、楽観論がNAHBを中心に提起されていて、私もその公式発表をそのまま受け入れていました。そのときに判断は、基本認識において、希望的観測が入っていて、結果論的に見ると、その予測は大きく狂っていたように思います。それは、住宅産業から等見た米国経済の環境に展望が大きく狂っていたことにありました。これは米国全体の経済予測に大きなと予測の甘さがあったためで、NAHBだけが極端な楽観視ではありませんでした。

2009年に見方はそれよりずいぶん改善されていましたが、やはり、早く回復したいという希望的な見方がやはり底辺にはあったと思います。その条件については、2010年に関しても、希望的関心を無くしたわけではありませんが、いろいろの資料の分析を見ても、何か明かりを見つけようとする姿勢があることは否定できません。

今年2010年1月28日は米国の住宅関係雑誌を読んでみて、厳しい条件についてしっかり見つめているという感じと、実際の米国の住宅産業者との話の中で、不況から立ち直って、成長を始めたNAHB出展者からの話を総合的に判断して、すでに前向きの傾向が確認できたと思います。時に印象的だったのは、アンダーセン「100シリーズ」の取り組みは、米国の住宅産業に基本的な取り組みを代表しているように思われました。

米国が進めている環境問題と関する取り組みなをしながら、消費者に対して、その購買力にあった製品を供給するということで、イニシアルコストとして、既存のビニール窓以下の価格で、これまでのビニール窓の耐久性より2－3倍も長期の材料を提供しようとするために、多くの複雑な機能を一切省くという判断を採り入れたということです。コストの取り組みが如何に重要になっているかを象徴するもので、多くの窓会社もアンダーセン社の取り組みは大きな関心と脅威を感じているようでした。

米国の住宅価格に関しても、需要と供給との関係が統計上で2009年6月から逆転していることも大きな指標だといえます。その辺の詳しいデーターは少し落ち着いてから、また、後日ご報告します。

アリゾナ・フェニックスでは「アグリトピア」を見学し大変感激しました。ムアグリカルチュラルアーバニズを先進工業国で取り組むとしたらどのようなものになるか、を具体的に実践した優れた事例でした。そのレポートもまた、このメールマガジンは、ビルダーズマガジンで後日する予定です。
今回は帰国報告までです。

１月１４日、グローバル研修企画と共同で９９年リースホールド住宅事業の現場見学と研修会を、「１００年定期借地事業を取り組んだ武笠ガ―デン」として実施しました。１６名の参加者は非常に意欲的で、活発な意見交換もでき、学習効果は非常に高いものでした。ロッキー住宅社長で税理士の大熊さんからは、これまでの試行錯誤を繰り返しながら、慎重かつ大胆に取り組まれた経験を聞き、現場を歩いてみてその経験から学ぶことは大きいことを改めて感じました。

今回の研修ツアーは、「今年の工務店が取り組むべき最大の課題」と考えて企画しただけに、多くの工務店の共感を呼ぶものと思っていましたが、参加者数は私の予想を下回るものでした。理由として、本日１月１８日からの全米ホームビルダー協会のインターナショナル・ビルダーズショウへの参加も影響したと思われます。しかし、参加者は、年内はリースホールドが「一挙に」と行かなくても、早晩、工務店としては基本的に取り組むべきと考える、「リースホールド」の基礎的な知識を学びたいという意欲に満ち溢れ、時代をはっきり感じ取れる方々でした。

そのセミナーで問題として纏めた２０項目の中で、参加者には反応の良かったものを以下に纏めました。

（１）住宅産業の置かれた現状認識：年収２５０万円時代の到来

３年前に私が「最高の工務店をつくる方法」（エクスナレッジ社刊）で指摘したとおり、一貫して国民所得が下降し、この本で書いた展望どおりに社会全体が向かうという認識が広がっています。私の指摘は、日本の産業構造と経済分析を元に、かつて１９８０年に、２０００年の宅地需給予測を３％程度の誤差で予測したやり方をベースに考えたものですから、現実社会との間に、基本的に大きな誤差が出るはずはありません。この本は一度だけで読み捨てにしないで、内容が理解できるまで読んで欲しいと思います。

（２）国民の住宅購入の選択：　　原則第１．土地と建築物は一体不可分

最近の住宅取得者の多くは、既に何らかの形で土地を保有している人が住宅購入者となる可能性が高くなっています。私が知る限り、それらの土地の多くは条件の悪い土地で、確かに「新たに土地を購入する必要はないけれど、そこに建った住宅は次の買い手が見つからず、売却しようとしてもまともな価格では売れません。つまり、住宅をごみにすることになります。全体が一つの有機体である住宅地は一つの経営管理主体の下で経営されることが必要です。「住宅は土地の上に建つことで、住宅自身が土地の一部になる」（不動産は土地の加工形態であって、住宅は土地と切り離せない）のです。

（３）土地担保金融の本質は個人信用金融：　　原則第２．土地は債務（デット）

わが国では戦後一貫して土地担保金融で経済は動いてきました。そのため｢利用未定の土地ほど利用期待性が高い｣ということで高い担保資産として、何重にも担保を設定して金融がされてきました。担保総額は土地の公示価格の何百倍という例もありました。複数の抵当権が設定されても、その総てが破綻することはなく、地価も上昇し続けているからというのが複数担保の言い訳でした。しかし、バブル経済の崩壊によって、同時に多重債務の担保の殆どが破綻し、土地も下落した担保は総て紙くずになり、その債務は借金をした借り主の債務となりました。「担保のはずの土地は、担保として全く機能していないのです」。それが不良債権です。欧米のモーゲージでは、債務と相殺されるため、破綻の段階で清算でき、全ての債務が処理されます。日本の抵当権は債務と相殺されません。

（４）地価は土地利用事業収益の一部：　　原則第３．土地の利益を決める土地利用規制

地価は、土地が生み出す利益、即ち、地代を資金の運用利回りで割り戻し（資本還元）したときの価格です。そのため、地価は基本的に土地利用ごとの経営利益により左右されるもので、土地利用と切り離して地価は存在せず、わが国でやられている「近傍類似地価評価の科学的根拠」はありません。不動産鑑定制度が間違っているために、そのしわ寄せが都市計画に及んでいます。戸建て住宅地のマンションが乱入しているのはそのためで、本来そのような混乱を防止するのが都市計画のはずなのです。しかし、わが国の都市計画は、小泉規制緩和のように、逆に混乱を助長して利益を上げる業者を幇助してきました。

（５）土地経営が土地利益を決定：　　　原則第４．土地の経営管理が利益を決定

土地は、そこで計画される土地利用が、社会的な需要と供給との関係により、高い需要に支持される事業経営でなければ、事業利益を上げることはできません。同じように高い需要に支持された場合、商業・業務は一般的に高い利益は期待できますが、必ず競合会社の出現により30年程度で事業はだめになります。住宅の場合、利益は大きくありませんが、恒久的に続きます。しかし、その経営が鍵となります。そのため、歴史的にも、「最もよい資産の持ち方は住宅又は住宅地経営をすること」が資産家の関心となってきました。

（６）定期借地権事業は仮設事業：　　　原則第５．資産形成はリースホールド事業

わが国の定期借地権事業は借地期限に住宅を取り壊すというもので、基本的にわが国の定期借地権事業は仮設事業ですから、住宅地は熟成することはなく、経年するにつれ住宅地の取引価格は下落し、住宅所有者だけではなく、地主も資産を失うことになります。一方、欧米のリースホールド事業は、「リース期間満了後、地主の手に戻ってくる住宅不動産が地主の期待する利益」で、熟成した住宅地に所得の高い人たちが居住してくれることが、その住宅不動産の最大の価値を維持することになるので、リースホールドの期間以後に大きな期待が持たれます。

（７）資産価値の上昇し続ける住宅：　　　原則第６．需要対象者の購買力範囲での取引価格

住宅を高い価格で購入しても、高い価格で建設しても、それがその住宅市場で高く販売できるわけではありません。多くの場合、住宅購入者は住宅会社から、｢住宅を建設することは、一世一代の大事業である｣と唆されて、年収の５倍もの住宅ローンを組まされて高価な住宅を買わされます。その住宅は、年収３倍程度の所得の人しか生活できない地域にあるのですから、その土地で住宅を買おうという人は、当然年収の３倍でしか購入してくれないのです。その考え方を逆転すると、「既存住宅市場で年収の３倍で購入できる住宅を造れば、値崩れしない」で販売できます。

（８）年収の３倍の住宅を造る方法：　　　原則第７．販売価格は年収の３倍

「年収の５倍」で造ってきた住宅と同じ品質の住宅を「年収の３倍」で供給する方法

第１は、リースホールドによる住宅地区として住宅地経営をすることです。これにより、地主は債務としての不動産を、利潤を生む資本とすることが出来ます。

第２は、住宅地開発は、既存地形を基本に開発をし、造成工事をせず、開発許可を受ける場合にも、公共施設は公共団体ではなく、住宅地経営管理協会に移管します。

第３は、住宅は自然地形を活かした住宅地とし、造成事業にはお金を掛けず、住宅の建設工事及びその外構工事や半地階工事として建築物になる工事をします。

第４は、住宅の形態はエンベロップ（外郭）を最小にして、敷地境界一杯の二連戸住宅（デュプレックス）やアタッチドハウス（連続住宅）として造ります。

第５は、基本的な構造は標準化、規格化、単純化を徹底し、それを総ての住宅に共通化することで、現場における無理、無駄、斑を最小限にすることで生産性を上げます。

（９）住宅価格切り下げの具体的な目標：　　土地付き３０００万円物件を１５００万円で供給

以下に示す数値は、一つの目安を示しています。

第１．（８）第１及び第３を採用することで、これまでの開発地に対し３０％～５０％住宅戸数密度を高めることが出来る。第１の効果で１戸当たり６００万円土地代をカットし、第３の効果で地代を３分の２にします。

第２．（８）の第２及び第３の効果により、一戸当たり４００万円をカットします。

第３．（８）の第４及び第５の効果により、一戸当たり５００万円カットします。

この目標数値は控え目な数値で、第２及び第３により、さらに、３００万円程度のコストカットで、１２００万円の原価で建設することは可能です。

（１０）実力のない工務店には実現できない仕事：　　工務店に求められる基礎知識

上記の（９）の成果を上げるには、次の２つの工務店経営と住宅地経営に関する専門的な知識が必要です。世の中には、必然性のないことは起こりません。その科学的な知識を大切に学ばない人は、つまみ食いや運任せで何とかやってきたかも知れませんが、これからはそういうわけにはいきません。以下の２つの技術に関し、理屈に合った取り組みが求められています。

第１が、住宅地経営管理に関する「三種の神器｣に関する知識です。

「第１の神器」は、人の絆を大切に育むことの出来るニューアーバニズムによるマスタープランとアーキテクチュラルガイドラインです。この街づくり計画の知識がなくては、住民が満足し帰属意識を育てる町はできません。

「第２の神器」は、第１のハードな技術に対応する住民にとっての共通なルールというソフトな技術です。住民にとってソフトな宝として、皆が護ることの出来るルールがなければなりません。

「第３の神器」は、ハードな宝とソフトな宝という住民にとっての資産を、住民が主体性を持って護る自治団体「住宅地経営管理協会」が必要になります。

第２は、工務店にとって不可欠な住宅経営管理技術です。この技術のものづくりというハードな技術とともに、それに対応する経営管理技術です。

経営管理を、お金、時間、品質という３本の管理技術を駆使して、生産性を高めて、よい品質の住宅を適正価格で生産する管理技術です。

上記２つの経営管理技術を、HICPMでは２月から毎月、第１木曜日は｢三種の神器｣について、第３木曜日は工務店の経営管理技術についてセミナーを開催します。

－２月セミナーのご案内－

１．長期優良住宅地経営管理マニュアル “三種の神器”セミナー　①

マニュアルの解説　・事例解説　・リースホールド事業　・個別事例相談　・法令解説

【日  時】　　　２０１０年２月４日・木曜日 １３：３０～１７：００

【会  場】　　　住宅生産性研究会（HICPM）セミナールーム

【受講料】

★初めて受講される方・・・・・・・・・・・・　１００００円（HICPM会員）　　　１５０００円（一般）

※上記費用には受講料と下記のテキスト代が含まれます。

★テキストをお持ちの方・・・・・・・・・・・　　３０００円（HICPM会員） 　　　 ６０００円（一般）

※受講の際には必ずテキストをご持参下さい。

★テキスト：　『超長期優良住宅地経営管理マニュアル』　　１００００円（会員）　　１５０００円（一般）

受講申込締切：１月２８日木曜日

２．建設業経営管理　（コンストラクションマネジメント）セミナー　　①

（１）建設業経営、建設工事（工事計画・原価管理・工事工程管理・品質管理）、顧客管理

（２）住宅地計画、住宅地デザイン、建築設計、住宅デザイン

（３）建築の材料と工法、材料の物流、伝統的建材、新材料、新工法、住宅設備

【日  時】　　　２０１０年２月１８日・木曜日 １３：３０～１７：００

【会  場】　　　住宅生産性研究会（HICPM）セミナールーム

【受講料】　　　３０００円（HICPM会員）　　　６０００円（一般）　　　　　　※テキスト代込み

★テキスト：　　　毎回、指定のテキストの中から自由に１冊が選択できます

受講申込締切：２月１２日金曜日

お申込み・お問合せは、住宅生産性研究会事務局まで。

TEL：０３-３２３０-４８７４　 FAX：０３-３２３０-２５５７

Email：　info@hicpm.com

テロ組織のように英国に言われてきたＩＲＡ「アイリッシュ・リパブリカン・アーミー」は、英国による支配をするために英国がプロテスタントを使ったカトリック教徒に対する差別支配をしてきたことに対する対抗組織です。アイルランド人は、英国による弾圧から、虐げられた人への同情や、共感が津夜、９．１１のときの消防隊の多くはアイルランド人であったといわれる。そのアイルランドのは、ヨーロッパ各地から観光客が集まっている。経済成長をし、バブル崩壊で縮小したアイルランドに、人々が集まるその秘密を報告する。

２．インターナショナル・アーツ・アンドクラフツ

－－Ａ・Ｗ・N・ピュージン：壁紙とタイルのデザイン

３。カレント・トピックス

－－９兆円の税収欠陥と赤字国債

４．特集記事：アイルランドへのグリーンツーリズム

「お金をかけないで豊かさを享受できる社会の実現」

－－現在ギリシャの経済破綻が問題にされ、それに方を並べる財政債務の大きい国としてＰＩＩＧＳ（豚）が大きな問題になっている。ポルトガル、アイルランド、イタリア、ギリシャとスペインの５カ国である。この生地がかかれたときには、既に米国のバブルは崩壊し、奇跡の経済成長を遂げたといわれたアイルランドは、すでにけいきはかこうきょくめんにはいっていた。しかし、あいるらんどは、ながいエお国による弾圧と食糧危機を経験した国であるだけに、冒頭に掲げたような生き方がライフスタイルになっているのではないかと考えられる程、自らの歴史文化に対し、誇りを持って生きている。自国野歴史文化に誇りを持てるということは、国民が豊かな人生を送る上で大切なことであることを学ぶことができる。

８．図解建築のデイテール

－－カーペット

１０．ＮＡＨＢ技術講座「５８」コミュニティ造りの理論と技法

－マーケテイング・コミュニティ「住宅地の営業販売」

１２．新・工務店経営者講座：ＮＡＨＢのコンストラクションマネジメント　第２回

－－カスタマー・リレイション「顧客管理」

１３．読者からの質問　第５２回

最高裁判所は「法律違反」をしてよいか

１４．ＨＩＣＰＭｔｐＧＫＫ共催ツアーとセミナーのご案内

１６書籍注文と編集後記

日本の住宅産業が、米国の住宅産業に追いつくためには、消費者の購買力にあった価格で、消費者の期待する品質の住宅を、適正利潤と適正な労賃を確保する全米ホームビルダー協会（ＮＡＨＢ）経験に学ぶ以外にありません。住宅生産性研究は此処５年間、毎年、米国の建設業経営管理講座を東京と大阪で年間５回の講座としてやってきました。
しかし、住宅産業界の厳しい状況と、気軽の安い費用で学習したいと言う希望もあり、また、住宅生産生研究会自体としても、講師を担当する研究会理事長（戸谷）のセミナー活動を継続する体力も考慮して、当面、向こう２年間に活動期間を絞って、「勉強しようと考えている方には、人数に関係なく」、毎月、下記の２種類の工務店経営者セミナーを開催することにしました。
この講座では、基本的に講師と受講者との間で、質疑を取り入れた「双方向セミナー」とするとともに参加者相互の経験交流を図ることとしています。

記

第１講座：建設業経営管理講座

（１）日時：毎月第３木曜日、１３：３０－１７：００
２月４日、（それ以降は、３月４日、４月１日、５月６日、６月３日）

（２）場所：NPO法人住宅生産生研究会（HICPM）セミナールーム（東京都千代田区飯田橋１３－２－３、仁籐ビル２階、）電話：０３－３２３０－４８２４、FAX：０３－３２３０－２５５７、e-メール：infoseek@hicpm.com

（３）参加費用：一般：６０００円（テキスト込み）、HICPM会員：３０００円（テキスト込み）

（４）参加申し込み：FAX又はe-メールで、原則的に、１週間前までに申し込むこと。開催１週間をきったときは、電話で「開催の確認」をして申し込むこと

（５）講座の構成（基本構成は同じですが、欧米先進国の成功事例と日本での成功事例を中心に、毎回違ったトピックを扱い、応用できる理論的な理解を進めます）
１．    「これまで同様の利潤を確保して、住宅販売価格を２０％削減」しなければならない現在の工務店を取り囲む経営環境に応える経営方法

２．    「総ての工務店がスグ取り組むことが出来、取り組んだ成果がスグ実現できる」建設業経営管理（CM）学とNAHB(全米ホームビルダー協会)による経営者教育

３．    「工務店経営者が、経営の中に取り入れるべき３つ（原価管理、工程管理、品質管理）の経営管理技術」について、具体的な経営分析の仕方と改善方法を教育

４．    「顧客満足の中心となるものは、顧客の志向を満足させる住宅のデザインです」込む点が特性を持った経営のために、デザインの知識と、その学習方法の教育

５．    「長期優良住宅」と言われているもの（再販価格で、当初販売価格を保障）に関し、本当に世界で長期優良住宅として流通している条件とその事例を教育

（６）「派遣セミナー希望」の受付：
地方などで何人か複数人で「建設業経営管理講座」を受講する希望がある場合いには、「講師の旅費日当」を加算すれば実施することが出来ます。ご相談ください。

第２講座：住宅地経営管理技術講座－住宅の資産価値を高める「３種の神器」

（１）日時：毎月第１木曜日、１３：３０－１７：００
２月１８日（それ以降は、３月１８日、４月１５日、５月２０日、６月１７日）

（２）場所：NPO法人住宅生産生研究会（HICPM）セミナールーム（東京都千代田区飯田橋２－１３－３仁籐ビル２階）、電話：０３－３２３０－４８７４、FAX：０３－３２３０－２５５７、e-メールinfoseek@hicpm.com

（３）参加費用：一般６０００円（資料込み）、HICPM会員３０００円（資料込み）

（４）テキスト：「超長期住宅地経営管理マニュアル」（テキスト購入者の参加費用は無償）
定価：１５、０００円、HICPM会員（特別価格）１０、０００円

（５）参加申し込み：FAXまたはe-メールで、開催日１週間前までに申し込むこと。１週間を切ったが藍には、「電話で開催の確認」をしてから申し込むこと

（６）講座の構成（セミナーの基本構成は同じですが、毎回違ったテーマを扱います）
１．「住宅による資産形成が実現している欧米の住宅地経営の理論と実践」について、その発展の歴史と制度についての学習

２．英国の「ガーデンシテイ」理論と実践の基礎となった住宅地経営を単位とした土地管理会社の必要性とその経営の理論と実践

３．資産形成が出来る住宅地の計画理論（ニュー・アーバニズム）に対応する基本計画（マスター・プラン）と建築設計指針（アークテクチュラル・ガイドライン）

４．資産生成が出来る住宅地を単位にしたルール（CC&RS：デベロッパーが開発に当たって正義する住宅購入者と住宅地経営管理協会との契約約款）

５．住宅地経営管理協会（ホーム・オーナーズ・アソシエイション）の構成とその経営と、日本の区分所有法と米国にコンドミニアム方途の基本的違いの学習

６．「日本の住宅の資産価値を高めることの出来ない定期借地権制度」と「英国の住宅による資産形成を実現してきたリースホールド制度」との基本的違い。

（７）「派遣セミナー」の希望受付：
地方などで何人か複数人で「建設業経営管理講座」を受講する希望がある場合いには、「講師の旅費日当」を加算すれば実施することが出来ます

HICPM法令講座
「街づくり関係者」向け建築基準法及び都市計画法講座

開講の趣旨
日本国憲法に基づき都市の空間利用を計画し、規制している法律が、都市計画法と建築基準法です。この２つの法律は大正８年に制定されて以来、現代の都市計画法と建築基準法の体系となっても、基本的に「姉妹法の関係」を維持していますが、現実の都市開発の原画では、その関係が乱れています。特に、小泉内閣時代の規制緩和は、建築基準法と都市計画法の関係を蹂躙して、夫々ばらばらに規制緩和を実行したため、「姉妹法」の関係が破壊されてきました。それが全国各地での建築扮装や開発紛争になって争われるようになっています。

HICPMはここ数年の間にそれらの紛争に関係してきましたが、民間業界、民間指定確認検査機関、建築主事、特定行政庁、都市計画法の開発許可担当機関、もしくは審査会、又はこれら事件に関係する法曹界に属する弁護士、裁判を行う判事、それらのすべてにおいて、都市計画法と建築基準法の姉妹法の関係が正しく理解されていないだけではなく、両法についての知識の貧困さが事態を混乱させています。

HICPMではこれまで数年間に亘って、多くの行政事件に関係し、弁護士と協力し、市民を支援して「開発や建設反対」という取り組みはせず、「開発は国家の経済発展のためには必要である」という認識の下で、「法治国である限りは法律を遵守した開発を行う」という視点で、行政不服審査や行政事件訴訟に取り組んできました。
そこで、私自身の都市計画法及び建築基準法の立法及び施行に関し中央政府時代の経験と知見に加えて、HICPMでこれまで取り組んできた２０件近い行政不服審査及び、行政事件訴訟の結果を含んで知りえた知識を下に、社会に還元する下記の２つの講座として「街づくりに関係する市民や専門家に提供することにしました。

記

第１講座　街づくりと「開発許可」制度の活用

（１）    日時：毎月第１水曜日１５：００－１７：００
２月３日（それ以降は３月３日、３月３１日、５月６日、６月２日））

（２）    場所：NPO法人住宅生産生研究会セミナールーム（東京都千代田区飯田橋２－１３－３仁籐ビル２階、電話：０３－３２３０－４８７４、FAX：０３－３２３０－２５５７、e-メール、infoseek@hicpm.com

（３）    参加費用：一般２０００円、HICPM会員１０００円（資料代を含む）

（４）    参加申し込み：FAX又はe-メールで開催日より１週間前までに申し込むこと。１週間を切った場合いには、あらかじめ電話にて開催の有無を確認の後申し込むこと

（５）    講座の構成：毎回の講座は、具体的な行政事件を例にしてケース・スタデイという形を通して行います。当然参加者との間での質疑応答を中心にして取り組みます。
１．    都市計画法と建築基準法との「姉妹法の関係」

２．    開発許可制度における開発申請と開発許可の基準との関係

３．    開発許可制度と建築確認制度との関係

４．    講義の開発許可と狭義の開発許可

５．    開発許可権と公共施設の管理者の同意との関係

（６）「派遣学習会」の受付：
街づくりに関して学習会を開くときに、派遣要請があれば「講師の旅費日当」を加算すれば実施することが出来ます

第２講座　都市計画法と建築基準法との法令講座

（１）日時：毎月第１水曜日１７：３０－１９；３０
２月３日（それ以降は３月３日、３月３１日、５月６日、６月２日）

（２）場所：NPO法人住宅生産生研究会（HICPM）セミナールーム（東京都千代田区飯田橋２－１３－３仁籐ビル２階）電話：０３－３２３０－４８７４、FAX：０３―３２３０―２５５７、e-メール：infoseek@hicpm.com

（３）参加費用：一般２０００円（第１講座と一緒で３０００円）HICPM会員１０００円（第一講座と一緒で１５００円）

（４）    参加申し込み：FAX又はe-メールで開催日より１週間前までに申し込むこと。１週間を切った場合いには、あらかじめ電話にて開催の有無を確認の後申し込むこと

（５）    講座の構成：
都市計画法及び建築基準法に関し、法令の構成に沿って、特に、都市計画法と建築基準法の姉妹法の関係と、開発許可制度の都市づくりに関係する条文を中心に解説をする。

（６）「２級建築士程度の建築知識」の演習を希望に応じて行う。この場合いには演習問題集（霞ヶ関出版の「２級建築士視線問題集」）を別途購入することになる。

以上

みなさんこんにちは。

日本経済が悪いと言う指標は沢山ありますが、昨日の新聞では、世界の中で株式上昇率が、世界の最下位の上（４位）と言うことで「なるほどなあ」と実感したところです。今日のメールマガジンは、今日、１月８日に送ることにしました。
１月１１日が休日と言うことも理由の一つですが、もう一つの理由は、「今月１４日の１００年定期借地権事業のバス研修ツアー」をぜひお誘いしたいからです。
昨年来、私が「住宅の販売価格を、消費者の年収の２．５倍のローンで購入できるようにすることとして、今年、住宅産界の方々に、推進すべきこと」を次の２つを取りくまなければならないことを掲げました。

第１は、定期借地権事業を進めることで「土地を買わないで、住宅を買える」ようにすること。
第２は、住宅建設業経営学を習得して、「むり・むだ・むら」をなくすことで、住宅の生産性を現在の２倍にまで高めること。
日本の定期借地権事業で実施してきたことは、その本音を語れば、消費者はお金を払うだけの関心で引き付けていが、その事業的な関心は、「地主の脱税と住宅会社の売り逃げ」の合作として取り組まれています。
地主は土地の上で住宅経営をやっているのではなく、大きな借金をしていれば、相続税を支払わなくてもよいと考えているだけのことです。
アパート経営をするか、土地が単純な定期借地権を提供すれば、相続税の課税額が、６０％に減額されると言うことを狙って定期借地・借家が取り組まれています。どのような住宅経営がやられるかの関心は全くありません。

一方、住宅会社は、出来るだけ、「消費者のローンで借りることのできるお金」を住宅費に使わせるためには、「土地は借りた方がよい」と言うことで定期借地事業が取り組まれました。しかし、いずれも土地を貸してしまえば、「後は、どうでもい」と言った無責任な経営しかやってきませんでした。

英国やフランスなどでやられているリースホールドは、最終的に、土地所有者の財産作りの方法として始められていす。つまり定期借地期間が満了したとき、その住宅不動産の総てが土地所有者のものになることを目的に、リースホールド事業がやられてきました。
土地所有者が未来永劫に亘って「資産となるもの」を借地人に造らせ、一定の借地期間（現在では９９年）経過後は「総て、土地所有者のものに帰属する」と言う制度がリースホールドなのです。土地所有者にとっての楽しみは、「借地期間満了後の手に入る資産」です。

住宅は住宅地としての効用（街並みのデザイン、街並みの機能、街並みの性能）がしっかり出来ていて、「町の環境管理が責任を持ってやられている」住宅地にあるのです。「クラシックなデザイン」の住宅であれば、時代とともに物価上昇は上昇します。そして、文明の進歩に合わせてリモデリングを繰り返してきた住宅は、その「総・リモデリング投資総額の約、
６０％」の資産価値は上昇します。さらに、「多くの人が住み、町が熟成し、より高い都市施設が整備される」と、所得の高い人の憧れの住宅地として、高く売買されるようになります。

かつて、エベネツアー・ハワードが計画したレッチワース・ガーデン・シテイは、第２次世界大戦が、英国政府が「新し住宅地経営のモデル」として考えました。英国労働党は、そのような優れた住宅地を開発し、そこにロンドン市民の憧れ住宅、即ち、いつも需要者の憧れの対象になる住宅地を作ることを明らかにしたとき、多くの人たちはレッチワース・ガーデン・シテイの乗っ取りがはじめられました。

結果的には、レッチワース・ガーデン・シテイ公団法が設立されて、乗っ取りは未然に防止することが出来ました。この取り組みの最大の計画原則は、次の４点に集約されます。

第１は、ニュータウンは一元的な都市の所有と管理の下で、体の利益を考える人びとの事業として取り組まれなければなりません。そのためには、開発地全体が一つの土地管理法人の手の下に置かれなければなりません。（住宅地開発業は、土地の加工業）
第２は、住宅地全体として高い有機性を持ち、日とびとの絆を育んでいくことの出来る前提の基本計画（マスタープランがあって、その計画通り各敷地の人がマスタープランに適合したような建築設計指針がなければなりません。（ハード技術）

第３は、その住宅地は、デベロッパーが市場調査を前提に、誰を対象にするかを明らかにして、その対象者にあって「費用対効果」の高い住宅地をつくことをするために、町造りをするデベロッパー、住宅購入者及び住宅地経営管理協会及び、住宅所有者全員が、町のルールを民事契約で決定す

ることでなければなりなせん。（ソフト技術）第４は、ハードな住宅や住宅地施設と、ソフトな町のルールとを一体的に経営管理する住宅地経営管理協会が、スポーツのゲームにたとえれば、ルールに照らした裁きをするジャッジ（審判）の役割を適正に務めることを出来る体制が作られていなければなりません。

この第２から第４までを「３種の神器」と呼んでいて、それを現在の不況下で取り組むためには、第１の土地の加工業をするときに、底地と上土権に分けて、土地を売買しないで、開発地全体を一元的な計画化におくことが求められています。これがリースホールドによる都市経営の鍵です。地形を生かす開発とし、大造成やひな壇造成はしてはなりません。

わが国でHICPMの監事である大熊さんが取り組んだ１００年定期借地権住宅事業は、昨年、横浜で、同じくHICPMの会員の工藤建設が取り組むまでは、全国で一つしかなく、日本の借地借家法を使って、英国のリースホールドに極めて近いものを創りあげることに成功した。

そこで、今回HICPMが企画したバスツアーによる研修事業では、実際に現在リースホールド事業（定期借地権事業）を全国で取り組んでいる方々や、これから取り組もうとしておられる方々を一堂に集めて、経験交流や、質疑応答を深めることを計画しています。このバスを使った研修事業は、頻繁に開催できるものではないので、出来るだけ宅沢山のかに、この機会に参加されることを期待しています。

１００年定期借地の生みの親でもある大熊さんをはじめ、ムカサガーデン（地主）の当主にご参加いただき、これまでの１０年近い経験を聞きだすとともに、各地で定期借地事業に取り組んでおられる方の疑問に答えると言う催し物です。既に、沖縄や九州、中国、近畿、東海、関東と広い地域からお集まりになります。

私も昨年末から新年に掛けて現代の社会経済状況を分析して、現在取り組むべき住宅経営として、リースホールドが、極めて重要な手段であると言うことを理論的に纏めることができ、その結論を皆様に聞いていただこうと思っています。

開催日は、１月１４日で、殆ど余す日取りはありませんが、万障お繰り合わせの上、ご参加され、今後の住宅産業会で飛躍できる知恵を学んでいただきたいと願っています。当日も申し上げることになるかと思いますが、現在持ち家を建築しようとされている方の多くは、土地が既に手当て済みとか、手ごろな価格の掘り出し物の土地を購入したとか言って「土地を新たに購入しなくても住宅を建てられる人」を相手にする取り組みがなされています。

これらの土地の中には、ときにはよい住環境にあるものもあります。その多くは、価格相当のものが多く、そこで建築された住宅を販売しようと考えた場合、まず購入価格では売れない場合が多いと思います。創るときは売ることを考えるべきです。住宅は住宅地として一団の環境を維持できて、初めて住宅としての所期の効用を発揮するもので、住宅だけは立派でも、その立地条件が悪く、又は周辺環境の悪いところに建築された住宅は、いずれの「２足３文」で叩き売られることが関の山です。

住宅購入者にそのときになって悲しい思いをさせることのないように、定期借地権による住宅地開発と住宅地経営を一元的にしたが書にある住宅を販売するようにすれば、その住宅は住宅地経営が確実に行われている限り、住宅の資産価値は、維持向上されることになります。今回のムカサガーデンは、まだ若い開発ではありますが、その短期間にも、町の熟成とともに、住宅の資産価値は向上し、所得の高い人がより多く住むようになっています。

リースホールドによる事業は、単に借地で住宅を建てさせると言うものではないのです。土地のうえで「三種の神器」を護った住宅地経営をやることで、土地所有者の土地を高い利潤（地代配当と言う）を生み出すものに変えていくのです。
それは、「土地を資本化（キャピタライズ）」することなのです。

私も今年は何とかリースホールド事業の推進のために張り切っていますが、皆様も研修ツアーの実りをご期待なさってお集まりください。当日はどのような疑問や悩みに対しても率直な回答をすることが出来るように準備をしてまいりますので、疑問にはご納得いくまで執拗に追及してくださることを期待しています。

戸谷英世

日本経済の状況は、ＨＩＣＰＭの計にも影響を与え、今月（２００９年１２月）から雑誌の想定、印刷の全てに経費削減のも直しをすることになり、表紙も白黒２色のものになり、基本的にＨＩＣＰＭ内部原稿で製作することになりました。この時代に置いてＨＩＣＰＭのこれまで提供してきた情報こそ、活用されるべき情報と考え、雑誌は想定こそ変更しましたが似ようは基本的に従来度踏襲していきます。

本号の特集記事は「グリーンビルデイング政策に取り組むワシントン州」をとりあげました。これはＣＯ２削減がＣＯＰ１５の課題として世界全体の過大となっていることから、ＬＥＥＤを使って、世界でも最も先進的な取り組みをしている米国の状況を特集しました。この記事の内容は、２００９年ＨＩＣＰＭがグローバル研修企画と実施した米国の住宅エネルギー対策の調査を実施したものの報告です。

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ：

－－Ａ・Ｗ・Ｎ・ピュージン：上祭服（ミサの式服）の詳細（１８４８年製作）

３。カレントトピックス

－－住宅産業環境を世界的視野で見る：ベルリンの壁崩壊２０周年祝典・平成の鎖国「小泉内閣時代」

４．特集記事：グリーンビルデイング製作に取り組むワシントン州

－－日本では、米国が京都議定書にサインをしなかったことで、米国の地球環境に対する取り組みは遅れていると勘違いしている関係者は多い。しかし、米国は１９９０年クリントン時代に、アル・ゴア副大統領が中心となってＰＡＴＨ（パートナーシップ・フォー・アドバンシング・テクノロジー・イン・ハウジング）政策が取り組まれ、それがブッシュ大統領時代にはＬＥＥＤ（リーダーシップ・イン・エナジー・アンド・エンバイロンメンタル・デザイン）政策として、技術基準を運用とを明らかにし、エ練るルギー対策に取り組んできました。

その到達目標も、太陽光発電技術が軌道に乗ったことから、当初は、１９９０年に対して、新築５０％、既存住宅、３０％カットという目標を立てていたことなら、現在では、「住宅の暖房用エネルギー費用ゼロ」を目標にした住宅が建設されるようになっています。その店では西欧に比較して遜色がないどころか、先行していると見るべきです。

本号ではＬＥＥＤを活用した実践的な取り組みの説明とあわせて、ワシントン州の中で最先端的な取り組みとしてイザクワハイランドの計画について説明をした。イザクワは、費用対効率の最上の開発を目ザ費手、需要階層をグルーピングし、隊商改装ごとのライフスタイルに見合った住生活を営めるようにけいかくされちる。

８．図解建築のデテール

－－カーペットの床の構成

１０．ＮＡＨＢ技術講座（５７）コミュニティ造りの理論と技法

キャシュフロー分析、特殊な地域での資金供給

１２．新・工務店経営者講座：ＮＡＨＢのコンストラクション・マネジメント　第１回

－－建設業は、「建設サービス業」か「不動産製造業」か

１３．読者からの質問台５１回

－－行政事件：原告適格と「審査会」前置

１４．ＨＩＣＰＭ・ＧＫＫ共催ツアーとセミナーのご案内

－－長期優良住宅・１００年定期借地権現場視察ツアー＆セミナー

１６．書籍注文書と編集後記

－－ＮＡＨＢテキスト（翻訳解説本。５０％引き）

住宅産業が取り組むべき２つの課題
今の経済環境の厳しさは、住宅生産生研究会に対する経済基盤を揺るがして、一時は、実質的に研究会を休眠状態とすることも考えたこともありました。しかし、私自体が、まだ元気に活動できる状態にあり、これまでやってきたこと自体が、まだ会員の多くの工務店が実践するところになっていません。そこで、その基本的知識や技術を、私たちに代わって教育するところが国内に育っていないことから、最低、次の２点に絞っては希望者がある限りは、一人の参加者でもやっていこうと考えました。
いずれも、今後わが国の消費者の所得の減少に対応して、「住宅価格の引き下げはやむをえない」と言う前提のうえで、工務店の利益と建設労働者の賃金は現状維持の状態を確保するということを実現する取り組みが必要になっています。
第１は、住宅建設業経営の改善技術としての生産性の革新です。
第２は、住宅の資産形成を支援する専門業者の参画する住宅地経営管理技術の確立です。

４０年前の住宅生産生工場のこだわり
国民の所得が、FTA時代に入って、先行き急激に低下することが見込まれています。国民の家計支出の範囲で健康で文化的な住宅を供給するためには、年収の３倍以下で、優れた品質の住宅を供給することが出来なくてはなりません。
そのためには、住宅を建設する工務店の利益や住宅建設に携わる建設労働者が、安心して生活できる所得が得られなくてはなりません。
１９７０年はじめに、私が２×４工法をわが国に導入するために、本場の米国やカナダの技術を理解していないまま、｢枠組み壁工法の技術基準｣を纏めました。それは、それまでに日本の住宅会社が建設大臣の例外許可（特認）で実施してきた内容の最小公倍数を基準としてまとめて、建築基準法の大臣告示として交付しましたものです。
それを急いだ理由は、カナダ政府の招待で約１ヶ月カナダを回り、ホームビルダーや建設労働者の状態を聞き、高い生産性が、カナダのホームビルダーや大工の地位を高くし、それが国民の住宅を安価に供給できていることを知ったからです。そこで、出来るだけ早くわが国でもそれを実現したいと考えたからでした。

第１、建設業経営管理技術（CM：コンストラクションマネジメント）の教育
この視点は、日本が米国に比べて、建設現場生産性は、４０％、つまり、米国の２．５分の一です。このことは、同じ価格で、粗利が同じ住宅を建設しても、同一期間内の建設業者や現場の建設労働者の手にする粗利総額や賃金総額が、日本は、米国の２．５分の一にしかならないということです。
住宅生産生研究会が、会の発足のときに｢生産性｣と言う名称を会の名前に付けた原点に立ち返って、今年は通年で毎月、住宅生産性研究会による工務店経営者のための建設業経営管理セミナーを、全米ホームビルダー協会のテキストを基本にしたCM教育を、毎月第３木曜日の午後１３：３０-１７：００に開催します。
セミナーは、毎回その時の時代の話題や関心を採り入れて、「米国のＮＡＨＢのホームビルダー教育で学ぶ内容」を、「日本の状況に置き換えたセミナー」として実施します。参加者は、１名以上何人でも実施することにしました。
参加費用は、テキストを含み、一般：６，０００円、ＨＩＣＰＭ会員：３，０００円です。
ただし、準備の関係もあり、少人数であったり、特定の企業だけのときには、事実上、コンサルタント的に個別以上に対応して指導することをしたいと考えていますので、あらかじめ（原則１週間前までに）電話、FAX、メールで予約連絡してもらうことにしています。
予定一週間前までの希望者がないときには、私が別の予定をいれてしまうことがありますので、それ以降は開催の確認をしてください。

第２、住宅による資産形成を実現のための｢三種の神器｣
国民が住宅を所有して、長期預金以上の資産形成ができるためには住宅地経営管理が適格にされなくてはなりません。そのような欧米では当然のようにやられていることを日本でも今後「長期優良住宅地経営管理」として取り組むことになろうとしています。
ＨＩＣＰＭでは２月以降毎月第１木曜日ＰＭ１３：３０－１７：００住宅生産性研究会セミナールームで「住宅地経営管理セミナー」を開催することにしました。
テキストは、昨年国土交通省の依頼で取り纏めた「超長期住宅地経営管理マニュアル」を使います。資産価値の持続向上する「三種の神器」と名付けた内容です。
テキスト購入済みの方は参加費、一般：６０００円、ＨＩＣＰＭ会員：３，０００円とし、最初のテキストを購入される型は、テキスト購入すれば、参加費用は無償にします。
テキストは定価１５，０００円ですが、ＨＩＣＰＭ会員は１０，０００　円です。
セミナーを実施する問題意識は、次のようなものです。
住宅を保有することが、長期の定期預金や、国債を購入すると同程度以上に個人の資産を護ってくれることになるならば、誰でも住宅を持とうと考えます。
住宅を所有しても隣に高層マンションが建設されたり、やくざが住んだり、ごみ屋敷が生まれたりしたら、せっかくの住宅も「２足３文｣（わらじ二速で、僅か３文にしかからない）になってしまいます。
わが国ではこのようなスクラップ・アンド・ビルド状態が４０年近く続いてきましたから、住宅は使い捨てと言う感覚を持つようになって着ましたが、それでも、それを経済的に支えることの出来る所得の増大があったのです。
しかし、これからはそのような経済的余裕はありません。国民が購入した住宅の価値が、最低限物価変動と連動して、個人の生活にとっては、住宅を購入したときの実質経済価値を持続することが必要になります。そのような住宅の経営管理のしかたは、欧米の常識で、そのシステムが住宅地経営管理の｢３種の神器｣として住宅生産生研究会が纏めたものです。住宅地経営のための｢三種の神器｣は、これまでのわが国の住宅地開発とは以下の点で、基本的に違ったものです。

（１）    住宅は土地に建てられて土地と一体になる。
わが国のように土地と建築物をそれぞれ独立した不動産とみなして、別々に登記することには工業先進国だけではなく、世界中にありません。社会科学的に合理性のないことを社旗制度として実施していることが、わが国の住宅不動産を貧しくしているのです。人びとは住宅を購入しているのですが、土地を利用する権利なしには、住宅を立てることはできません。土地を利用するためには、土地の所有権を持たなくても借地権（リースホールド）でも、全く同じように土地を利用できます。
住宅を購入するとき、購買者の経済力が不足していれば、所有権まで買わなくても、借地権（リースホールド）だけでもよいのです。土地の所有者にしても、土地から生み出す利益は、借地料でしかなりません。土地を売り払ってしまえば、その人はその土地の所有者ではありませんし、その土地の生み出す利益を手にすることは出来ません。
つまり、土地の売却で利益を期待する土地所有者は、土地ブローカーであって、土地資産保有者ではないのです。土地のうえで住宅経営をさせて、住宅経営による利益を期待する人が、土地所有者です。土地を売却することで利益を期待する人は、株式売買で利益を期待する投機（ばくち打ち）と基本的に同じで、株主とは、配当と言う会社の利益の分配に与る株主のことを言います。

（２）    住宅地は一の土地管理者の下に経営管理される。
都市も住宅地も複数の土地利用が組み合わさって出来ています。その個別の土地利用を「モザイクの石」にたとえてみると、都市も住宅地も「モザイク画」になります。すばらしい「モザイク画」の「モザイクの石」を集めて適当に混ぜ合わせて、かつての素晴らしい「モザイク画」と同じパネル空間に「モザイクの石」散らしたとき、そこには、全くの混乱した「モザイクの石」のごみの集積にしかなりません。「モザイクの石」の価値は、すばらしいモザイク画の担い手になることで価値が生まれるもので、お互いが無政府状態に詰め込まれたモザイク板に何の価値もありません。
住宅地経営を世界で始めて明らかにした自称「都市の発明家」エベネッツアー・ハワードの｢ガーデンシテイ｣と言う本は、現代の都市経営にまで指導力を発揮した都市開発の原点を書いた本です。日本でも｢ガーデンシテイ｣は多くの人に読まれ敵増した。しかし、読まなくても言葉だけ一人歩きして使われています。ガーデンを｢田園｣と訳すのではなく、「庭園」と訳すべきといった不毛の｢訓古の学｣まがいのことが、ハワードの｢ガーデンシテイ｣の理論と全くかけ離れたところで議論がされています。

ハワードの取り上げたことは、英国ではそれまでランドロードが領地経営上の当然のこととしてやってきたため、ハワードは特段土地経営としてそれを特別のことと入っていません。しかし、重要なことは、彼が田園都市株式会社と言う都市所有会社を設立し、その都市を熟成することで、より所得の高い人びとが移り住み、その住宅購入能力に見合って、住宅の取り引き価格が上昇するような都市経営システムを確立したことです。
つまり、住宅資産は高まり、住宅所有者は資産形成が出来、田園都市株式会社がより高い地代を手に入れることが出来るのです。その利益を田園都市株式会社から、その株主だけではなく、居住者にも分配することで、より豊かな生活の実現を計画としたのです。
ハワードの都市経営の基本は、その後の「持ち地、持ち家」を原則にする米国でも取り入れられ、それは現在では、「３種の神器」と言う形地纏められて使われているのです。

都市計画法と建築基準法の勉強会の開催
私の専門分野のうち都市・建築の歴史、法律、行政という分野があります。昨年までに２０件近くの不服審査請求は行政事件訴訟を手がけてきまして、司法、行政、法曹界のすべてにおいて都市、建築関係法の理解が全く粗末であることを実感してきました、都市や建築の文化が分からなくて都市計画法や建築基準法を勝手に扱っているからです。
私自身そんなに知識や経験を特別に積んでるとも思っていません。しかし、アカデミックな学問知識と、長年の行政実務に加えて、ここ１０年近い間に取り組んだ不服審査請求や行政事件訴訟の経験から、私程度の知識経験は、専門の司法、行政、法曹界に働く人には必要であると思います。また、国民一般にもできれば知っていて欲しい知識と思うようになったため、今年はその学習会を企画しようと考えています。関心のある方はお問い合わせください。希望にあわせて対応したいと思っています。学生や司法研修生、住民運動としてまちづくりに取り組んでおられる方を対象にしたいとおもっています。時間も希望に合わせて夕方や夜間を検討対象にしています。費用に関しても１回の参加費用として、１０００円程度の事務所費用を考えています。

今年の最初のメールに当たっては、私の今年の取り組みの基本を書きました。これは、私は、自分の出来ること、私にしか出来ないこと、必要と思うことをする外ないと思っていますので、ここでやろうとしていることを活用しようと考えておられる方とは出来るだけ協力して、相乗効果が発揮できるようにしたいと思っています。
住宅生産性研究会でなくても、ニーズのあるところへは「必要経費を最小にする」と言う観点で出かけることも考えています。私は、わが国の景気は向こう５年はさらに悪化する危険が高く、その後２０年近くは低迷し、かつての「ジャパン・イズ・アズ・NO1」と言われた時代の輝きは再現することはありえないと思います。
しかし、かつて、世界を経済的に支配したオランダ、ベルギー、イタリア、スペインなどいずれも国民は豊かな生活を楽しんでいます。国家の貧しい国が国民の豊かな国であるというようなことを言った経済学者もいます。国民が。主権者です、国民が豊かな生活の出来る国を造るために、住宅産業に課された期待は重大だと思います。

１．事件の顛末（経緯）
ＱＩ．住民は何を争ったのか。
Ａ１．都心の｢たぬきの森｣を残せ、と言う環境保全を目的に争った。
しかし、残せる方法が分からなくて、跡地の開発の「マンション建築阻止運動｣は、　　　    そこで建築基準法違反探しの結果、建築基準法に基づく制限強化をする附加条例、    東京都建築条例第４条違反を発見し、この条例に引っ掛けて「確認無効」の訴え    をしたものである。東京都条例第４条のこの規定は、東京都である特殊条件（た    とえば大型消防車の進入）によって規制強化となっているもので、東京と以外で    は、原則適用外であるので、この確認無効訴訟は東京都以外では成立しない。

Ｑ２．行政事件訴訟法でどのような判決がなされたか。
Ａ２．東京高等裁判所は、住民の要求も認めて、東京都条例が建築基準法の附加条例として、東京都として都民の安全のために必要な条例として定めたものであるから、指定確認期間も、厳密に東京都条例を護るべきという判決を下した。その判決を不服として上告された最高裁判所は、東京高等裁判所の判決を支持して、却下の判決を下した。そこでは「たぬきの森」の環境保全は全く問題にしていないし、問題として扱えない争いとなっていた。
東京都条例では、旗竿敷地の旗竿部分は幅員８メー鳥以上も受けるべきことを定めていることに対し、特定行政庁が計画通りで安全であると認定したことには根拠がなく、それを根拠にした指定確認検査機関の確認は間違っている。

２．ジャーナリズムの評価と事後対応
Ｑ３．最高裁判所で建築確認が無効とされた結果どのようになるのか。
Ａ３．ジャーナリズムは、｢違反建築物は取り壊されなければならない｣と言う間違った法律理解のもとに、｢取り壊しで発生した損失を開発業者が、特定行政庁に請求することになる｣と言った発言を、｢適切な対応策｣と言わぬばかりに報道している。
Ｑ４．ジャーナリズムの対応は法律的に正しい対応というるか。
Ａ４．全く間違っている。その間違いは次のとおりである。
（１）    建築物自体は建築基準法上の違反はないので、それを壊すと言うことは経済的にも損失となるし、建築物自身の立場になったら、｢違反をしていない俺（建築物部分）を壊さないでくれ。｣と言うことになる。
最良の解決は、取り付け道路形態に旗竿部分の敷地の買い増しをする　　    ということになる。また、東京都条例の立法趣旨にあった同等の効力    のある改善をすることである。
（２）    開発業者は、東京都条例違反を知っていて、意図的に不正利益を得ようとして強行突破しようとしていた事件であり、指定確認検査機関もその違反を幇助したことは、いずれも東京都条例を知るべき立場にいて、積極的に違反を犯したことは明らかである。このように「手の汚れた者には、いかに違反を犯した者であっても，訴えを起こすことは出来ない｣と言う｢クリーンハンドの原則｣があり、「違反を犯した業者は確認違反で不正利益供与をした指定確認検査機関又は特定行政庁を訴えることは出来ない。」
（３）    マンション業者、その設計者、施工者のいずれも違反マンションの生産に関係した犯罪を犯した者として、行政上の処分、及び、刑法上の罪の嫌疑をうけて告発され、検察庁から起訴され、刑事裁判をうけて刑事罰をかけられるべきである。
（４）    指定建築確認機関は、行政処分として、指定を取り消されるべきであるし、不正利益の幇助の嫌疑により刑事告発され、東京地検により起訴され、刑事罰を受けるのがどうりである。
Ｑ５．Ａ４のような回答どうりの対応がされる可能性があるのか
Ａ５．殆ど期待できないその理由は、｢耐震偽装事件の解決で、以下のような大きな誤りを犯してしまったからである。
（１）｢耐震偽装事件｣で、北側国土交通大臣は、建築基準法施工者である特定行政庁、建築主事及び指定確認検査機関が怠慢により違反建築物の建設を容認した（ダーテイ・ハンド）にも拘らず、恥も外聞もなく、建築基準法上の設計者でもない姉歯一級建築士とヒューザー社小嶋社長をスケープゴートにして告発した。本事件で以下のことを考えて欲しい。
イ。「耐震偽装マンション」が建築基準法違反であることナ判断が出来る遮那、指定確認検査機関、建築主事、特定行政庁であり、これらの者から法的手続きによって、マンション販売以前に小嶋に違反建築物であると言う判断はなされていない。
ロ．「耐震偽装マンション」が危険であることにより是正しなければならないという判断が出来る者は、特定行政庁だけである。しかし、小嶋に対して法律上危険であることを根拠にして是正に指示は、小嶋がマンション販売する前には出されていない。
ハ．検察庁が「小嶋が詐欺をしてマンション販売をした」と決め付けているが、小嶋は彼自身、販売したマンションが建築基準法違反であるとも危険であるとも思っていなかった。その上、法律上権限を持っている者から、マンションが建築基準法違反であることも、危険であることも何一つ法律上の手続きによって知らされていない。一体どうして「詐欺事件が構成できるのだろうかこの恥ずべき対応を改めないため、間違いを正すことは出来ない。
（参考）「耐震偽装事件」で小嶋は「危険なマンションであることを知っていて販売したから詐欺罪が成立すると言う理由で訴えられ、目下最高裁判所に上告されている。その検察の訴えはきわめてずさんな建築基準法の認識に立ったもので、法律上間違っていることを、本訴訟原告代理人弁護士ならに「専門家の鑑定意見書」として私が纏め最高裁判所に提出されたものは、ＮＰＯ法人住宅生産生研究会ホームページ「法令」欄に前面刑されているのでご覧ください。
（２）「耐震偽装事件」で取り壊すほど危険ではなく、１戸当たり１００万円―３００万円程度の費用で十分構造補強ができるマンションを取り壊して、行政が権力を誇示したが、その実体はマンション所有者に不当な損失を強要しただけである。「耐震偽装事件」で行政がマンションを取り壊させたことで、住宅所有者及びマンション業者に与えた損失は、それを指導した建築行政が保証すべきであって、住宅所有者やマンション業者に負担させるべきではない。マンション業者は、耐震補強をする責任は瑕疵保証責任としてあっても、マンションを取り壊すべき義務はない。今回もこのような恥ずべき対応を繰り返すことは世論が認めない。
（３）「違反建築物は取り壊されなければならない」と言う法律上の規定はない。「違反状態を解消」すれば、それ以上のことを求めることは出来ない。その意味では、この「たぬきの森」事件は、「江戸の敵を長崎で討つ」とした「腹いせ」を晴らす裁判であって、正攻法ではない。
Ｑ６．ジャーナリズムは、住民勝訴で喜んでいるような論調であるが、本当に住民に利益が齎されるか。
Ａ６．住民は以下の理由により、最終的に失望させられることになる。
（１）    住民は「たぬきの森」訴訟、森林の回復という環境問題を争ったにも拘らず、環境を扱う都市計画法第２９条の開発許可で争わなかったことにより、環境を問題にすることが出来なかった。これまで開発許可制度は完全に行政が骨抜きにし、不正開発を行政が一体となって幇助してきた結果、法律上面積５００平方メートル以上の敷地は開発許可を受けなければならないにも拘らず、東京都は都市計画法違反の「開発許可の手引き」と言う「違反教唆の手引き」を作って「開発許可をすり抜けさす」脱法を東京都が護送船団方式で実施してきた。
（２）    建築基準法に基づく「東京都条例」それ自体環境問題を扱った規定ではなく、「たぬきの森」と言う住民の環境問題に対しての解答を与えることの出来る根拠条例ではない。この条例を使ったこの最高裁判所の判決で出来ることは、違反とされた部分の道路の拡幅であって、それをしなかったからマンションを取り壊せと言う命令は出せないし、出したら「耐震偽装事件」のときの恥の上塗りにしかならない。
（３）    ジャーナリズムが騒いでいることは「野次馬根性」丸出しの無責任な先導記事であって、法治国である日本が現行法の中で法律上何ができるか
を真面目に考えたものではない。マンションを取り壊すことはやったら法律上おかしいし、社会経済的にも妥当性がない。最高裁判所判決は、真面目に考えると東京都条例に適合するようにすると言うことで、道路部分の拡幅以外にない。
（４）「たぬきの森」を再現するためには、マンションの取り壊しをして、明治神宮のような森を作るためには、８０年程度を展望して森の再生をすることになる。そのためには、都市計画法による開発許可をすり抜けて確認申請を行い確認済み証の交付がなされたことの違反で争い、あらためて開発許可の申請のないこと自体の違反から、基準第３３条第１項第２号の都市環境を根拠にして、開発許可の申請前の段階に戻すためにはマンションの除却を求めることになる。
Ｑ７．住民の求めている「たぬきの森」を今の建築基準法により確認無効訴訟の中では出来ないのか
Ａ７．できる。それは建築基準法第６条「確認」に関し、確認申請が建築基準関係規定に適合していないことを真正面から争うことである。建築基準関係規定を詳細に定義した建築基準法施行令第９条第１２号に規定されている都市計画法第２９条第１項に定める都市計画法による開発許可にかかる開発行為の完了公告がなくて確認申請を受け付け、その都市計画法上の開発許可を受けるべき開発にその手続きを違法に潜り抜け、不正利益を手にするため、違法に確認申請を行い、違法に確認処分をおこなったということを争うことになる。
いずれにしろ、都市空間の環境問題は、都市計画法の行政領域の問題であって、「たぬきの森」を都市環境の問題として争う場合いには、都市計画法という土俵をはずすことは出来ない。
Ｑ８．最高裁判所の判決の後の取り組みとしては何をすえばよいか
Ａ８．原告の皆さんがもう一度、自分達が争っている問題は何かを舞台的に明らかにす    ることが必要である。「たぬきの森」という新宿区内の森の歴史文化を守ると    いうことであるならば、森林は伐採されても、もう一度作ることも可能である    ことから、名神宮の令に倣って、８０年程度の将来に向けての取り組みをする    というこだわりを持って、闘うということもある。単に訴訟で活かまけるかの    問題ではなく、訴訟は、本来法治国であれば守られて当然の要求であるという    確信が持てるかである。

（参考）最高裁　平成２１年１２月１７日判決

東京都建築安全条例（昭和２５年東京都条例第８９号）４条３項に基づく安全認定が行われた上で建築確認がされている場合，建築確認の取消訴訟において，安全認定が違法であるために同条１項所定の接道義務の違反があると主張することは，安全認定が取り消されていなくても，許される。
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=02&hanreiNo=38272&hanreiKbn=01

原審
１　東京都建築安全条例（昭和２５年東京都条例第８９号）４条３項に基づき，建築計画につき安全上支障がない旨の安全認定処分がされた場合，同条例４条１項及び２項の定める，建築基準法４２条１項の規定する接道要件よりも厳しい接道要件は適用されないことを前提として同法６条１項に基づく建築確認処分がされるところ，従前は，建築主事が，安全上支障がないかどうかの判断も建築確認処分の際に判断していたが，条例の改正により安全判断については外の行政庁が行政処分の形ですることになったため，安全判断に対して独立した争訟の機会が付与されることになったが，それは申請書の権利保護のため争訟の機会を増やす趣旨のものと捉えるのが相当であって，改正前と異なり建築確認の段階においてはもはや安全判断の違法を争うことをできなくするという趣旨までは含まれていないと解するのが相当であるから，安全認定処分の違法は，建築確認処分に承継される。
２　建築主事がした建築基準法６条１項に基づく建築確認処分につき，東京都建築安全条例（昭和２５年東京都条例第８９号）４条３項に基づく，建築物が安全上支障がない旨の安全認定処分の違法は，建築確認処分に承継されると解した上，知事から授権を受けた都の特別区の区長が，前記建築安全条例に基づいて，安全認定処分は，合理的根拠なく路地状部分に幅員８メートルの通路がある場合と同程度に安全上の支障はないと判断した点で裁量権を逸脱濫用した違法な処分であるから，前記安全認定処分がされた場合に前記条例４条１項を適用しない旨規定した同条３項が適用されない結果，建築基準法４２条１項の規定する接道要件よりも厳しい接道要件を規定した同条１項が適用されることになり，建築確認の対象となっている建築物は同項の接道要件をみたさないとして，前記建築確認処分が違法であるとされた事例

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=37888&hanreiKbn=04

執行停止決定
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news3/507.htm

住民運動サイト
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/top.htm

「討ち死」を繰り返してきた「法律上の正攻法」
本来住民が要求している｢たぬきの森｣を護る戦いは、環境・景観と言う都市環境の問題ですから、それを扱う場所は都市計画法です。この訴訟も、本来、都市計画第２９条に規定されている開発許可違反で争われるべきです。
なぜ裁判所がその指摘をしなかっただろうか。裁判所は、都市計画法の問題として提訴されていなかったと言うでしょう。裁判所の実体は、都市計画法の知識が浅く、知らなかったからです。これまでも都市計画法違反の判決を、最高裁判所を筆頭に繰り返しています。都市計画法は、都市空間のあり方として、都市計画区域の居住者のコンセンサスを都市計画決定として決定すると同時に、面積５００平方メートル以上の開発をしようとする場合いには、その開発が都市計画法第３３条に定める｢開発許可の基準に適合していることを条件にしています。
この開発敷地は、約１９００平方メートル弱あって、開発許可を受けなければならないにも拘らず、東京都が作った都市計画法違反を詰め込んだ｢開発許可の手引き｣と言う違反開発の手引書を違法に受けなくてもよいと言う扱いを受け、開発許可をすり抜けて、建築確認申請を受けたのです。
建築確認は、建築基準法第６条で、建築計画が建築基準関係規定に適合することを規定していて、そこでは、都市計画法に関しては、面積５００平方メートル以上の敷地の場合には、開発許可を受けたとおりの開発行為が完了した敷地であることを確認することが規定してあります。
開発許可の基準では、開発が既存の環境に適合することが規定してあります。都市計画法でいう「環境」とは、歴史文化を扱う人文科学的環境、自然科学的環境と社会科学的環境の３面が含まれます。
今回の事件は、接道幅員９メートル規定とこの環境規定｢第３３条第１項第二号｣に抵触しています。しかし、これまでの東京都の開発行政は、先に開発許可の手引き｣と言う開発許可をすり抜ける法律違反を教唆する手引きにより、開発業者に不正利益を与えてきました。そのため、東京都への開発審査会に審査請求を出しても、東京都OBが｢開発許可の手引き｣を正当であるとして訴えを却下し続けてきました。
司法に対して行政事件訴訟を起こしても、司法は、行政法知識が貧弱なため、東京都という行政機関の言うなりの判決を繰り返し、正攻法は悉く討ち死にをさせられてきました。

ジャーナリズムがでっち上げる間違った世論
今回の｢たぬきの森｣事件で、都市計画法の手続きを違法に逃れ、脱法により都市環境を破壊した計画を隠し、建築基準法違反の確認申請を提出し、不正利益を手に入れようとした｢開発許可偽装事件｣と言うべきものを、ジャーナリズムは、業者の偽装には触れず、行政の欠陥に全責任があるとして、次の３つの間違った情報をばら撒きました。
第１は、｢違反建築物は取り壊されなければならない｣と言った｢耐震偽装事件｣のときと同じ間違った考えです。
第２は、「その取り壊し費用は行政機関が損害賠償をしなければならない」という｢耐震偽装事件｣とは違った考えです。
第３は、今回のジャーナリズムの対応は、「処分庁に全責任があるとし、違反業者を免責にする」という｢耐震偽装事件｣のときとは全く逆な論調を展開したことです。

第１の件は、｢違反建築物｣は、違反部分を是正すればよい。今回の違反は、敷地と道路との取り付け部分の道路拡幅で是正できるもので、基本的に建築物自体を壊す必要はありません。「違反建築であれば取り壊せ」というジャーナリズムの主張は間違っています。
これは耐震偽装のときも同じで、「構造補強すれば足りる」にも拘らず、大騒ぎをしてマンション全体を破壊し、住宅所有者と建設業者に巨大な損失を与えてきました。このような「不当な取り壊しを指導した行政は、実損を住宅所有者やマンション業者に与えたわけですから、損害賠償をしなければならない」わけですが、「知らぬ顔｣を決めています。

第２の違反建築物に対する「損害賠償の理屈」は、全く間違っています。開発業者自体が指定確認検査機関の教唆と幇助を受けて不正利益を得ようとして、違反承知の設計をし、違反承知の工事をしたわけですから、これらの違反者(ダーテイハンド)には、違反者を訴える権利はありません。指定確認検査機関や特定行政庁が違反幇助をし、又は、過失により違反を容認していたとしても、違反業者の責任が行政に転嫁できたわけではありません。

第３の違反業者に対するジャーナリズムの扱いは、「違反業者に責任はなく、行政責任に対し、違反業者が行政に損害賠償ができる」と言わぬばかりの主張を支持しているのは、なぜでしょうか。このような情報の扱いは、「野次馬根性」で、批判精神のあるまともなジャーナリズムとすれば、その見識が問われます。

判決の根拠となった東京都条例
ジャーナリズムは今回の裁判の尻馬にのって、これまでの裁判では、これ以上に危険な道路の基準に違反し、消防車や救命救急者の通行を閉鎖した開発許可違反の事件で、「却下｣判決を繰り返してきたことに関しては、取材を要請しても取材せず、司法の都市計画違反容認を全く問題にしてきませんでした。
なぜ取材してくれないのかと聞けば、不正業者の多くはジャーナリズムの重要な広告主で、その広告主に不利益の及ぶ記事など書けるはずはないといいます。私が朝日新聞、日経新聞、赤旗などの購読を中止した理由は皆同じ理由で、不当な取材や記事に対して直接談判して、結果として私に出来る最低限の報復は、購読中止しかありませんでした。
今回の判決は建築基準法に根拠を置く東京都条例ですから、｢たぬきの森｣破壊の基本問題の環境は争われず、環境の回復にはならないのです。明治神宮は８０年程度で今の森が出来たわけで、｢たぬきの森｣も開発許可違反で勝訴できたら、｢たぬきの森｣の復活に繫がる道をつけることが出来たかもしれなかったといえます。
しかし、現代の裁判所の都市計画法を蹂躙した判決を繰り返している限り、その望みは非常に小さいとしかいえません。しかし、｢行政法違反はやってはいけない｣と言う「法治国の秩序を護る最低限のことを履行できた」今回の判決の意味は大きく、その点をジャーナリズムはしっかり報道すべきであります。

玉川学園の開発許可違反
HICPMでこれまで三行政事件を取り組んできた町田市玉川学園で、先週土曜日には弁護士２名と住民たち約１０名で玉川学園を豊かな郊外住宅地から交通環境の著しく危険で、次々に緑の森を切り倒してきた町田市の都市行政を許すわけにはいかないとして、これからの取り組みの検討をしました。この取り組みは、先に東京都開発審査会で却下された事件を行政事件訴訟として提訴するとともに、再度開発審査会で不服審査請求をする取り組みをする確認をすることになりました。
東京都開発審査会は、かつて、東京都の行政官として都市計画法違反を繰り返してきた行政官OBが審査会長の席に天くだって、引き続き｢違反開発許可の手引き｣を反省なく繰り返し、不正利益を脱法で追求している業者を幇助し続けているのです。
このような横暴を許すわけには行かないとして、ともかく違反の事実を明確にして、町田市の住民の生活環境破壊を阻止しなければならないという合意が出来ました。私たちは、｢たぬきの森｣事件の最大の成果である｢法治国として、法律に照らして正し裁決と正しい判決を要求｣し続けることをしなければならないということを今回の取り組みで再確認した次第です。
行政事件は、実は民主主義国家の国民の生き方が問われている事件と考えるべきで、行政法がその施行を通して、国民に約束している公益の実現を、国民が自分達の宝としての環境を守る問題として、如何に護ろうとしているかが問われている問題なのです。

年末のご挨拶

今年は本当に色々厳しく国家全体が揺れた都市で、ＨＩＣＰＭもその尊属を揺さぶられました。しかし、ＨＩＣＰＭの理事監事及び会員からの本研究会を継続することに対する強い支持が得られましたので、継続することにしました。

その結果、来年２月からは事務局の廃止に伴い、私一人が専従の常勤者として業務を実施することになりますので、ご迷惑をかけることも多くなると思います。１月一杯かけて、事務の引継ぎを行い、何とかやっていくことに致します。皆様方におかれましても、色々大変なことばかりでしょうが、「自分の会社の生きるために、仕事を探す」のではなく、消費者の利益の実現という視点で取り組むことで、「ニーズのあるところにはビジネスがある」という原点を忘れないで、来年に向けてよいお年をお迎えになってください。
戸谷英世

日本では、米国が京都議定書を批准しなかったということで、米国は環境問題にちしては後ろ向きの国であるといった根拠のない誹謗を繰り返している人が多い。１９９０年にクリントン大統領時代に副大統領が、アル・ゴアで環境政策に積極的に取り組んだ。ＰＡＴＨ（産・間・学のすべてが協力して、最先端技術を駆使してエネルギー問題に取り組むことを決めた政策」を強力に推進した。

その政策はブッシュ大統領時代も推進され、ＮＡＨＢが進めたビルドグリーンの政策に呼応して取り組まれたＬＥＥＤ（リーダーシップ・イン・エナジー・アンド・エンバイロンメンタル・デザイン）は、世界で最も積極的な環境対策を推進する取り組みである。今回の特集は、その中でも最も積極的なワシントン州での取り組みを紹介した。

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－Ａ・Ｗ・Ｎピュージン：上祭服「ミサ式服」の詳細

３．カレント・トピックス

－－住宅産業環境を世界的視野で見る

４．特集記事：グリーンビルデイング政策に取り組むワシントン州

－－全米ホームビルダー協会（ＮＡＨＢ）は、１９９０年のＰＡＴＨの政策意向、住宅と支障と協力して環境エネルギー問題に取り組んでおり、ビルと・グリーンの政策は、ＮＡＨＢが主体と名って推進している政策である。ビルと・グリーンの政策は、住宅は建設することによって、土地と一体の不動産となるという日本以外の国の共通した認識の上で住宅を考えているため、、先ず、土地開発そのものを牽強との関係で考えるべきことを問題に市宛いる。そして、それを具体的に実施する手段としてエネルギーと環境設計を進めるための誘導政策がＬＥＥＤとしてまとめられて、それに基づいて都市開発事業や建築設計は審査されている。本号ではその概要ｔピサ桑ハイランドの実施例が照会されている。

８．図解　建築のデイテール

－－カーペットと床

１０．ＮＡＨＢ技術講座　（５７）　コミュニティ造りの理論と技法

－－キャッシュフロー分析

１２．新・工務店経営講座第１回

－－ＮＡＨＢのコンストラクション・マネジメント

１３．読者からの質問　台５１回

－－行政事件：「原告適格」と「審査会」前置

１４．ＨＩＣＰＭ・ＧＫＫ共催ツアーとセミナーのご案内

１６書籍注文外編集後記

本提案は、現在の経済不況の原因の一つとなった1992年のバブル経済崩壊後の「住宅による景気刺激策」の失敗により、その後住宅という極めれの本経済全体にとって大きな位置を占める産業を国家の政策として利用できなくしてしまったことにある。それでいて、不良債権の優良債権か策として、都市再生事業を軸に、都市計画法及び建築基準法の「姉妹法の関係」を蹂躙した改正により、無秩序な市街地破壊が演出された。そこで増産された不動産が、再び米国の住宅バブル崩壊後の日本の不良債権を急膨張させた。

今回の不況はかつてのバブル崩壊以上の厳しさになると考えられ、これまでの住民等と同じ政策を採るならば、今後20年以上に亘って、不毛の経済低迷を続けることになる。今回の提案は、過去の自民党による住宅政策の歴史的認識とそのの総括にたって行っているものである。

民主党・社民党・国民新党の３党連立内閣に対する提案（試案）
―「住宅により資産築き、経済を活性化して、国民が豊かさを享受する政策」提案―

１．提案の趣旨･概要（エグゼクテイブ･レポート）
（１）国民を貧しくしてきた住宅政策
これまでの自民党による政策は、「衣･食･住」の一角をなす住宅において、国民を、生涯に亘って過大な住宅ローン負担で生活を苦しめ、その上、購入した住宅は、既存住宅としての市場価値が低いにも拘わらず、住宅会社が高く販売することを容認してきた。そして、住宅の資産価値は償却理論による残存価値であるとする非科学的な不動産評価政策を押し付けてきた結果、国民は住宅を所有することで貧困にさせられてきた。

（２）役人ＯＢの雇用を中心にした住宅政策
その反省もなく取り組まれた２００６年以降の自民党の「住生活基本法」による住宅政策は、「住生活の安全」を口実にした住宅品質確保法及び建築基準法の改正を軸にしたものであった。しかし、その実体は、官僚や公務員ＯＢの雇用機会を拡大するために、外郭団体や指定確認検査機関等による評価、審査、検査、保険等の不要な手続きを義務化し、国民に過大な費用と時間負担を押し付け、地方の住宅産業を崩壊に導く羊頭狗肉の政策であった。

（３）国家の政策として重要な住宅政策
わが国の住宅資産総額は、約１０００兆円あり、また、住宅産業の規模は、毎年の投資額として約３０兆円に上る。このように住宅産業は、わが国の産業の中では最も大きな産業の一つである。このような国家の経済に重大な影響を持つ住宅産業が、官僚や公務員の利益のための産業政策とされているため、住宅資産価値が毀損され、個人財産の国富も削減させられ、住宅金融･保険、住宅不動産業による健全な経済活動が圧殺されようとしている。

（４）住宅の資産評価に着目した住宅金融政策
新政権が取り組むべき政策の中で、国民と住宅産業界を苦しめている住宅政策を改めることは、緊急性を要する重要施策である。しかし、自民党が官僚と癒着した住宅政策により、官僚主導で、行政ＯＢの不当な利権を擁護することで、日本の経済活動が妨害され、国民に不当な負担を科すものである。それにもかかわらず、民主党の政策に、住宅の資産価値に着目した住宅金融（モーゲージ）と、建設先取り特権（メカニックス･リエン）と一体化した建設金融（コンストラクション･ローン）施策が基本的に取り上げられていない。

（５）住宅資産形成に成功した工業先進国の経験に倣え
今回、本提案は、これまで住宅不動産事業の調査研究、行政実務、又は、事業の実務に取り組んできた住宅産業専門家集団の両団体の代表者が、これまでの欧米、中でも、米国、英国との比較調査研究成果に基づいて、民主党が取り組むべき緊急施策を提案した。本提案は、「住宅により、個人資産と国富としての資産を築いてきた国」の経験に倣って、可及的速やかに、自民党のなした国民に不利益を与えている政策の見直しをすることである。その実現は、現在の住宅産業に危機的状況を改善するため、緊急性を要する提案である。

２．自民党による住宅政策の総括
（１）景気刺激策として使った住宅政策の失敗
バブル経済崩壊後、「住宅投資の経済投資波及効果は大きい」と自民党政府は説明して、公庫住宅、公団住宅、公営住宅を通して、巨大な財政及び政府金融投入をする景気刺激策に取り組んだ。その住宅政策は、「ゆとり返済」といった国民に目先の返済を縮小して、生命保険担保の返済不能な借金をさせて、高額な住宅を買わせた。そのため、ローン自殺や自己破産が続出し、生命保険を利用したローンの取り立ては、生命保険会社の倒産まで引き起こし、巨額な不良債権を生み出し、その後の不毛の１５年の原因にもなった。

（２）住宅建設計画法政策破綻の理由
しかし、自民党政権は景気刺激のための住宅政策失敗の原因究明の総括もせず、いたずらに住宅金融公庫及び都市整備公団に対する財政支援を受け続けた。その結果、国家財政に重大な危機を齎すことが明らかになり、小泉政権のとき両団体の廃止が閣議決定された。それを受けて公営住宅、公団住宅、公庫住宅の３本柱の政府施策住宅が中止となり、財政と政府金融の後ろ盾を失った40年間続いた住宅建設計画法は、自動的に廃止された。

（３）住生活基本法製作の本質
住宅建設計画法に代わって、新たに住生活基本法が制定された。その実体は、これまで公共事業としての住宅政策の陰に隠れていた天下り構造が崩壊したため、失われた官僚の天下りの資金供給構造の再構築を図るものであった。つまり、それまでの「住宅建設事業費の中にＯＢの雇用費用をもぐらせた方法」が崩壊したため、代替する方法として、建築確認行政及び住宅品質確保に関係した住宅性能表示、瑕疵担保保険など｢住宅の信頼性を検査する｣制度の強化や、「消費者の住宅の安全確保」を看板に、行政ＯＢ雇用機会拡大制度を整備する「羊頭狗肉」政策に転換するものであった。

（４）役人の利益を中心にした住宅政策
そして、住宅の性能試験、評価格付け機関や保険機関等の外郭団体や指定確認検査機関など、役人ＯＢの安定大量雇用方策を拡充した。そのため、国家予算を見れば、住宅建設事業費が縮小された代わりに、住宅行政部費が拡大された。住宅予算として計上された行政部費の殆どが、天下り外郭団体「財団法人又は社団法人」に対する行政事務の移管又は委託する費用である。住宅政策は、外郭団体に行政事務の一部を委託することを法律で制度化し、天下り人権費を財政負担する補助金交付を正当化した。かつて住宅建設費の中に潜らせていた行政ＯＢ雇用費用が、行政部費として計上されたが、それでも不足する巨額な費用は、確認検査料、試験･審査料として、消費者が負担する住宅価格に転嫁された。

（５）自民党政権の実施してきた「消費者保護の住宅政策」の本質
購入者に対する費用負担が過大になり、需要を圧迫した結果、中小零細工務店が経営不能に陥る状況が発生した。自民党政権は、この政策の失敗を隠蔽するため、長期優良住宅促進法を制定した。それは、これらのＯＢ雇用拡大する制度を受け入れた性能表示住宅を購入した者に対し、「長期優良住宅補助金」に名称で、１戸当たり１００万円が支給すされ、ＯＢ雇用制度で回収・還元する迂回補助金行政である。以上（１）から（５）までの自民・公明党政権が住生活基本法政策で取り組んできた主な対策の本質は以下の通りである。

イ．官僚の天下りを受け入れる業界団体の強化を図るための業界団体の営業支援強化
住宅品確法による性能表示制度は、実性能の計測方法も設けなく、実性能検証の出来ない住宅に対し、実性能を有するかの御墨付けを与えた設計性能表示住宅制度である。高額な設計性能表示審査は、量産工業化住宅会社にとっての１戸当たり負担が軽く、実性能責任を追及されないため、公的な営業販売支援の武器となる。この制度により利益を受ける大手住宅会社、民間試験･検査機関、指定確認検査機関、それらの業界団体（政府外郭団体）は、利益の見返りとして行政ＯＢを雇用し、制度運営費用の多くは、は消費者へ転嫁した。

ロ．官僚及び建築・住宅行政関係地方公務員（役人）の天下り事業の拡大
建築基準法の強化改正と住宅性能表示制度の強化徹底により、不必要で過剰な審査業務と、指定確認検査機関による確認検査事務が肥大化し、審査書類作成手間に多大な費用と時間と労力を費やせざるを得なくなった。申請関係業者の業務が増大したうえ、審査に高額な手数料が掛けられることになり、工務店の過大な負担は、消費者に転嫁させることなった。

ハ．法律違反の「瑕疵保証保険制度」と、役人ＯＢ雇用に向けられる保険料
瑕疵保証保険加入を義務付けられている住宅は、住宅ローン条件として、殆ど例外なく、損害火災保険に加入を義務付けられている。現行の瑕疵保証保険制度は、消費者に保険料支払いを転嫁するもので、民法の定義による瑕疵保証ではなく、損害保険料の二重取りになっている。瑕疵保証保険料のうち、実質的な瑕疵保証に廻る比率はきわめて低く、保険料収入は、殆どは制度運用手数料に消え、役人ＯＢの雇用機会の拡大にしかなっていない。

二．「長期優良住宅」補助金は、役人ＯＢの「迂回天下り費用」補助
「消費者保護」を口実にした建築基準法の強化、住宅品質確保法の強化、瑕疵保証保険の強化による費用負担増大分は住宅価格の吊り上げになるため、その費用を｢長期優良住宅促進補助金｣と名付けて、住宅購入者に補助する制度がはじめられた。その工務店に対する補助金受け入れ指導を、団体会員増強と結び付けて中小建設業協会にやらせている。その実体は役人ＯＢ人件費を長期優良住宅制度で迂回させて国庫補助金で行うものである。

ホ．違反容認による不正利益を、役人ＯＢ雇用と政治献金へ分配
耐震偽装事件発生の原因は、実は建築基準法違反をすることで不正利益が得られることを承知のうえで、指定確認検査機関が建設業者に違反を教唆し、それを営業手段としてやっていた「闇の営業」である。違反容認による不正利益の供与を営業手段とする「闇の営業」と同様なことは、現在も官民癒着の建築行政や開発行政で日常的に行われている。法律違反で得られた不正利益が、外郭団体の回避や政治献金として支出されていた。
耐震偽装事件が当時の政府自民･公明党連立内閣の政治スキャンダルとなりかけた。民主党によるスキャンダルの追及は、「偽メール事件」で崩壊し、事件は闇に葬られた。
指定建築確認検査機関がその種の闇の世界を作るものであることは、本制度が制定された当時の国会審議で再三指摘された。しかし、事故が発覚後も疑惑究明が全くなされていなく、いまだに闇の世界が行政ＯＢの雇用と政治献金の構造として機能している。

へ．国民の代表者が立法府で議決した法律を蹂躙している司法
建築基準法違反は民間確認検査機関と行政機関（行政庁、審査会）一体でやられており、それを不当とする行政事件訴訟が、現時点でも多数提訴されている。しかし、司法の行政法の知識は、地裁から最高裁まできわめて貧しく、被告である行政庁の言いなりになるか、又は、行政ＯＢの行政学者の現役時代の不正を正当化する行政学理論に迎合している。
司法は、行政法知識の不足を、恣意的で法律の文理解釈を無視する判断（立法府の軽視）に終始しているため、行政処分又は不作為の違反の訴えは殆ど、法律上の合理的な根拠を示さないままで「却下」の判決が下されている。司法府による立法の蹂躙である。

３．２０世紀末のバブル崩壊以上に深刻な経済への影響と求められる住宅政策
（１）小泉規制緩和政策の本質
バブル経済崩壊後の景気刺激策としての住宅対策の失敗の後、約１５年の不毛の時代が経過し、政府は無策の経済政策を続けてきた。小泉内閣のとき、都市再生事業を柱に、都市計画法と建築基準法の姉妹法の法体系を崩壊させ、法律秩序を乱すなき規制緩和を実施した。その本質は、容積率と建築物高さの緩和策で、不良債権を良債権化する政策である。

（２）２極分化政策で景気改善を享受できなかった国民大衆
この規制緩和は、全国の大都市における「ミニバブル」と言われたように、米国の住宅バブルで儲かった金融ファンドの住宅投資と相俟って、不良債券漬けになっていた都市再生機構や、不良債権土地保有企業を蘇えらせることになった。この規制緩和と米国からファンドの流入で統計上は、かつて経験しなかった景気上昇期間が継続したことになった。大多数の国民には実感出来なかった理由は、法人と一部の者に利益が集中したためである。

（３）再来襲し始めた不良債権拡大の波
規制緩和の利益も束の間、日本全国の大都市で規制緩和を受けたマンションが都市のスカイラインを大きく変貌さえ始めた直後、米国発サブプライムローン事故に端を発した住宅バブル崩壊で、世界経済はどん底に落とされた。日本では再びミニバブルが崩壊し、住宅による景気対策への希望を切り捨てられることになった。そして、都市再生機構の土地を買い、地上げに走った企業が、再び不良債権所有者に陥れられることになった。

（４）鈍感にさせられた不況危機感覚
「限界効用逓減の法則」どおり、現在のバブル崩壊による経済基盤の崩壊は、１９９２年次のバブル崩壊時と比べて、勝るとも劣らぬ厳しいものである。それにも拘らず、不毛の１５年を経験した国民には、かつての厳しさと同じ程度の厳しさでは、「厳しい」と口に言い出せぬ「厳しさに麻痺した感覚」が出来てしまっている。ミニバブルで発生した需要のない不動産（地上げされ、地上げ中の土地、建築物が出来て利用者のない不動産）は、今後、不良債権としてじりじりと日本経済を締め付けることは疑いない。

（５）求められている消費者視点での住宅行政
ＦＴＡ時代に入って、先進工業国は基本的に賃金下降の右肩下がりの経済軌道を歩まざるを得ない状況にあって、その中で国民がいる限り国内産業として継続できる「衣･食･住」産業こそ、ますます重要な位置を占めるようになる。社会政策としてだけではなく経済政策として住宅政策が国家の重要施策であることは、欧米の政策を見れば歴然である。倒産や人減らし、残業カット、労働時間の短縮など国民の縮小している家計支出の範囲で住宅を供給するという、消費者視点での住宅政策こそ社会経済的に求められているものである。

４．緊急性を必要とする住宅政策
（１）自民党政府が責任を住宅産業会に転嫁した建築基準法の改正
住宅建設計画法を廃止した２００４年以降の官僚主導の住宅政策は、上記「２．自民党の住宅政策の総括」に見るとおり、建築住宅関係行政関係者の天下り対策を、「消費者保護」という大義名分をかぶせて、結果的に消費者負担を拡大する形でやられてきたものである。特に、耐震偽装事件に便乗した建築基準法の改正は、この事件自体が、建築確認制度を担ってきた行政自身が単に手抜きをしたことで発生したもので、一般の建築産業に欠陥があったわけではない。そのため、建築基準法の改正自体、きわめて悪質なものである。
基本的に必要でない建築基準法の改正は、極めた多大な無用な審査資料の作成を義務付けるものであった。その結果、消費者の所得下落の社会経済環境下での住宅価格の高騰になり、それに付加された過大の行政事務による「不要な書類作成作業」と「審査事務による費用と労力と時間の浪費」が工務店経営を圧迫し、住宅建設を大きく後退させてきている。

（２）行政責任を行政権限の強化に摩り替えて官僚に擦り寄った自民･公明党政治
耐震偽装事件は、指定確認検査機関が建築基準法違反を容認し、又は、教唆することで開発事業者に不正利益を供与することで営業拡大したことに問題の端を発している。自民党政権やった耐震偽装事件対策は、法律で定めた審査業務やらなかった行政の責任と、役人ＯＢを雇用してきた指定確認検査機関の確認事務違反を容認して、不正利益を供与してきた審査事務の原因究明をやらなかったことである。
耐震偽装事件処理は、指定確認検査機関がその確認事務を正しくやっていれば発生しなかった建築基準法違反幇助の加害者である行政を無罪放免にして、ヒューザーの小嶋社長と姉歯一級建築士をスケープゴートにあると責任転嫁して、代わって、国民を護る再発防止ためといって、事件と全く無関係の行政権限の強化にすりかえた。

（３）根拠のない規制強化は国民負担の増大
自民党政治は、官僚とそのＯＢ受け入れ業者に迎合する方法で官僚に迎合し、「建築基準法の強化」という「官僚のシナリオに乗った解決」を受け入れた護送船団方式で、役人ＯＢの雇用機会を拡大する建築行政事務拡大の法律改正をやった。その結果、住宅自体の改善はされなくて、コストだけが釣り上げられた。建築基準法の改正が住宅購入者の負担増になったことから、一挙に住宅需要が圧迫させられ、代わって、これらの制約を受けなくてすむ住宅のリモデリングに、消費者も住宅産業も方向転換を余儀なくさせられている。

（４）国民経済負担を強化した建築基準法等改正の廃止
この異常事態を改善するためには、建築基準法はその改正を実施しなかった以前の状態に戻すとともに、さらに、既存の法律上の矛盾や利権がらみの規定をそぎ落として、簡素化する必要がある。併せて、住宅品質確保法の廃止、住宅瑕疵保障保険法の廃止、長期優良住宅法の廃止など一連の官僚利権がらみの住宅制度を廃止することが必要である。
これらの法律を廃止しても、工務店にとっては事業がやりやすくなるだけで全く困ることは何一つない。住宅産業に絡んで護送船団方式で仕事をして、住宅価格の釣り上げに関係する業者においては、既得権を奪われることで困るという反対があるが、それらの反対は、そもそも、消費者の利益に反するものであるから、配慮する必要はない。

５．現代の時代認識と住宅産業
（１）長期的デフレ基調の経済環境
自由貿易協定（FTA)に時代に入り、工業先進国の所得は、発展途上国の所得と平準化する方向にある結果、先進工業国では、どこにおいても賃金の低下傾向が平準化するまで、基本的に下落する傾向をたどることになる。当然、雇用機会は発展途上国に移動し、製造業をはじめ、産業の雇用機会は縮小し、デフレ基調の経済は長期に継続することになる。

（２）絶対消滅しない住宅産業
このような社会に置いて、継続し続けることの出来る産業が、「衣・食・住」という内需産業である。これらの産業は、いずれも、先進工業国に人々が居住している間は、先進工業国からは消滅しない産業である。そして、高い文明水準を経験した国民の要求に応えるためには、高い専門技術を必要とする産業であり、かつ、最終需要者から厳しい目で直接的に評価されている産業であるため、これからも住宅産業は、常に、先進工業国の文明の進歩に合わせた技術革新と、文化的なニーズに取り組まれ、生き残る産業である。

（３）「建設サービス業」から「不動産製造業」へ
米国の住宅産業は、日本の住宅産業に比較してその生産性が２．５倍の高さにある。このことは、仮に日本と同じ価格の住宅を同じ粗利と労賃によって建築しているとすると、１戸当たりの粗利や労賃として支払われる額は同じであっても、工務店の期間当たりの粗利や、期間当たりの労賃額は、米国の場合、日本の工務店粗利や、労賃に比べて２．５倍の高さになる。日本の住宅産業を自民党政府が考えてきたような「建設サービス業」として、粗利を先取りすれば後は下請けの丸投げするだけと言う「重層下請け」産業から、欧米のように、「住宅建設業を不動産製造業」と位置づけ、建設現場で建設業者が、直接、建築する下請け業者の生産管理する「１層下請け」構造に変えなければいけない。

（４）建設業の最大の課題：生産性向上
特に、建設労働者の賃金が、「重層下請け」構造の中で、企業系列化されて,末端に「ピンはね（粗利先取り）」のしわ寄せが及んでいる。それをあらためて、欧米工業先進国のように企業の枠を超えて寸法、制度、施工詳細、必要技能の標準化、規格化、単純化を社会的に共通化することで、建設労働者の企業系列の枠を超えた流動化を可能にして、１戸当たり労賃が低くても、一ヶ月の稼働日を拡大して、賃金総額を米国並みの２．５倍増する生産性向上が取り組まれるならば、国民に適正な賃金を保障できる産業となる。

（５）製造業の体質改善経営管理技術：ＣＭ（コンストラクション・マネジメント）
日本の自動車産業が米国に倣ってＯＭ（オペレイション･マネジメント:工場生産管理）を学び、半世紀に亘り実践・改良して、追いつき追い越したように、住宅産業に置いても米国の現場生産性を向上するＣＭ（コンストラクション･マネジメント：建設業経営管理）に倣い、実践・改良すること無しには、産業構造を変えて、将来展望を作ることはできない。

（６）建設現場での生産性向上
しかし、政府がこれまで進めてきた住宅生産生を工場生産で高める方法は、工業生産者に利益を吸い上げるものであって、住宅を生産している地場の住宅産業を破壊するものである。工業生産住宅又はバスユニットやシステムキッチンといった工業生産住宅部品はその供給会社が消滅してもしなくても、従前部品も修理方法もなく、部分修繕は費用が掛かりすぎ、建設廃棄物にするしかない消費者に不利益を与えるものでしかない。

（７）全米ホームビルダー協会の現場生産性向上経験に学べ
米国の１９６０年から１９９０年までの連邦政府工業化政策と全米ホームビルダー協会が取り組んだ建設現場の生産性向上の闘いで、現場生産性向上の取り組みが勝利したことで、現在の米国の住宅の建設労働者の高い賃金が可能になり、人びとが生活する地場に有能な建設労働者営業継続できる環境を造り、既存住宅の長期の資産活用を確実にするリモデリングを含む消費者の住宅改善要求に対応できる体制が維持されている。

６．住宅産業政策重視の理由
（１）住宅資産（ストック）重視の政策
しかし、現実のデフレ時代の到来に直面した日本国における住宅の果している役割と、これから住宅の果す役割は、以下のとおり、日本の政治および経済が最も頼りにするべき国民生活と国家経済に関係する重大な柱であることには変わりがない。日本の国富は、国民の資産の総体であり、国民が住宅によって資産を形成するか、しないかにより、国富が左右されることになる。既存の住宅資産の価値を高めることが、国富の拡大に繫がっている。

住宅が国民にとってこれまでの負債から、資産に代われば、当然、その資産（エクイテイ）を背景の金融が拡大し、国民の支出は高まり、景気にプラスに働くだけではなく、地方公共団体の税収が向上し、地方財政も豊かになる。高齢化社会に向けての福祉に対しても、住宅による資産形成が期待できれば、リバースモーゲージへの可能性も高まる。その認識の上に、これからの住宅政策が取り組まれなければならない。

（２）日本の住宅資産の全体像
現在の日本の資産対象とすることのできる住宅総戸数は、約５、０００万戸である。その住宅資産価値は、と建物一体で、１戸当たり平均、２、０００万円と仮定すると、国家全体での総住宅資産額は、約１、０００兆円になる。
そこに、毎年の新規の住宅投資約１００万戸とリモデリング事業約３０万戸のよる投資総額は、約２５―３０兆円である。それに対し、既存の住宅資産５０００万戸が、滅失や資産価値下落によって減価する住宅資産減総額は、約２５―３０兆円である。
わかり易く言えば、日本の住宅は国民が毎年大変な努力をして住宅投資をして資産形成を図る努力をしているにも拘らず、その一方で、住宅の資産を維持向上させるシステムがまったく存在せず、機能していないため、資産喪失をし、国富は増大できないでいる。
それは、住宅建設計画法が始まったときから４０年、ＧＤＰ（ＧＮＰ）最大化を経済目標に定め、住宅に置いてもスクラップアンドビルド政策を続けてきたからである。住宅により資産形成をするという考え方を捨て、「建て替え」政策に代表されるように、住宅を資産形成する手段としない政策が続いたため、全体としての資産形成は出来ないできている。

（３）米国の住宅産業を見て可能な読み替え
米国の住宅バブル崩壊は、米国の住宅産業のこれまでの取り組みが間違っていたわけではない。それは逆に、「住宅は、確実に国民の資産形成が出来る手段である。」という認識が、社会全体の取り組みとして、「住宅は確実な投資対象である」という「神話」の領域にまで信用され、政治的にも、住宅は経済政策の中心に置かれ投資対象とされたことにある。
「住宅は資産価値を確実に増殖できるもの」という住宅自体の信用を利用して物権としての住宅ローン債券（モーゲージ）の証券化（MBS）が、金融投機や金融投資会社により、金融派生商品（デリバテイブ）や融資保険制度を悪用した「不良債権の優良債権化」の口実で投機対象にされた。そのため、事故率を遥かに上回った金融工学の適用の誤りにより、大きな金融事故を招いたものであり、米国の住宅産業は金融投資の被害者にさせられた。
このような不当な投機に晒されなければ、米国の住宅産業が生産し、住宅地の資産熟成のシステムを利用した住宅地経営管理下にある住宅の資産価値は、年平均６―７％の割合で上昇し続け、国民は住宅を保有することが個人資産管理上最も安全な方法という常識が形成されていた。米国で発生した住宅バブルの乱高下が一段落しようとしているが、定常状態に戻ろうとしている現代の米国に住宅価格は、乱高下部分を切り取った価格、つまり、住宅産業の統計上は、バブル発生時点の約１．２倍程度に上昇している。

（４）米国の住宅バブルの正しい理解
既に、クリントン政権時代から取り組まれた所得の低い人にも住宅取得ができるようにすることで、個人として住宅により資産形成できる政策がブッシュ政権に置いて協力に推進された。頭金がなくても保険により住宅ローンを得て住宅購入ができるという所得の低い人にも住宅が購入できるサブプライムローンの拡大で住宅需要が拡大した。その需要拡大で住宅価格が高騰を始め、住宅純資産（エクイテイ）増を担保に住宅ローンが拡大することを容認したＦＲＢの判断も加わり，サブプライムローン事故の原因が形成された。
このような米国の不健全な住宅棟期時代を除き、米国の健全な住宅産業当時のように、もし、日本の住宅産業が成長できれば、１０００兆円の住宅資産は毎年６-７％づつ上昇するとすれば、毎年６０―７０兆円の資産が増殖することになる。その額は、日本の年間の国家の税収額の１．５倍に相当額である。住宅政策はそれほど大きな影響のある政策である。

（５）米国の住宅産業に学ぶべきこと
米国で住宅資産額が上昇する理由は、住宅地経営管理システムが合理的に機能していることと、それと一体化した住宅資産鑑定評価と住宅金融システムが適正に機能してきたためである。米国は自由主義経済を基盤として、市場原理を生かすことで産業を活性化してきた。自由市場では市場ルールを持たなければ無政府状態になり、住宅資産は護られない。
それに対し、日本の住宅政策は、１９６０年代の住宅生産近代化政策以降現在まで、基本的に行政（官僚）が支配可能な住宅産業と護送船団方式を実施して、市場経済をゆがめて、「差別化とて離れのよい」詐欺的事業で住宅を売り抜けてきたことにある。日本の住宅産業が体質改善をするためには、消費者の利益を中心に置いて、住宅金融制度と住宅保険制度を活用して住宅資産を住宅地経営管理により護る体質改善することをおいてない。

７、拙速的であっても、実施すべき緊急を要する自民党政権の政策
（１）住宅産業を窒息させ、役人ＯＢの利益のための法律制度の廃止
住宅建設計画法時代には、公営住宅、公団住宅、公庫住宅の３本柱で官僚が護送船団方式の需要を創出し、財政及び金融制度を使って天下り体制を作ってきた。しかし、日本は政府施策住宅の下支えを財政的に維持できなくなったことから、今度は、政府主導の住宅供給事業から、規制緩和による民間企業の利潤追求事業を、基本的に、建築基準法、住宅品質確保法、住宅瑕疵担保保障保険履行法等の規制を軸にした政策に移行してきた。
そのため、「国民の安全」という大義名分を付けて、行政ＯＢによる安全管理が必要であるという身勝手な理屈を作って、不要な国民負担が過剰になる審査や行政事務が要求されることで、住宅産業界に大きな負担となっている。これらの官僚の生活を守るためにも受けられた審査、評価等の行政事務はすべて廃止し、自由市場化の自重競争の元で、住宅産業時自体で責任を欧米国のシステムに倣うことが必要である。

（２）民主党がまず取り組むべき住宅政策
経済不況がこれほどひどくなった原因の一つが自民党・公明党連立政権下の住宅政策の失政にあったことは明らかである。中でも、違反建築を容認して不正利益を供与することで、役人ＯＢを雇用する民間確認検査機関の利益の拡大を幇助してきた建築行政が、自ら教唆して違反をやらせてきた建築活動の責任を、「耐震偽装事件」とあたかも悪質で発見することの出来ない巧妙な偽装工作によった事件にでっち上げて、御用学者を取り込んで、行政権限を強化して、役人ＯＢ雇用機会を拡大する途に摩り替えてしまったのが建築基準法の改正である。このような役人にとって責任追及されるべきところを、役人の利益拡大の途に転換させ、そのしわ寄せを日本経済の失速や住宅産業界の不況に導いた制度を廃止するために、以下に列挙する取り組みをすることは、住民の支持を受けた民主党政権が取り組むべき政策課題である。

イ．建築基準法改正を元に戻せ
耐震偽装事件を利用して建築基準法を強化したが、あの改正では再発防止はできない。耐震偽装事件の本質は、建築行政でなすべき確認制度に財団法人日本建築センターを筆頭に、指定確認検査機関で「行政による違反幇助」が常習化した中の一部が、スケープゴートとして取り上げられたもので、確認制度の責任追及をしないで、また、官僚主導の護送船団方式の中で、「業者への不正幇助」の小道具として建築基準法が改正されただけである。

建築基準法でなされた構造関係の改正は、建築主事又は指定確認検査機関自体で技術的に対応する能力を超えた分野であり、形式的に行政の審査をすれば、それで安全確保ができるといった架空の想定に立つもので、実効性が担保できない。この種の審査は欧米では専門の職能としての技術者の内在的制約に依存し、職能資格を有する者の排他的独占業務としての保護と営業責任として取り扱っている例に倣うべきである。

日本の対応は、天下り人事を受け入れている民間主事である指定確認検査機関の利益を中心に考えたもので、明らかに護送船団構造を利用した不正利益分配の構造を強化するものである。

ロ．小泉政権のなした規制緩和の法律改正をすべて廃止する
小泉内閣のなした不良債権を良債権化するために建築基準法及び都市計画法の「都市再生」を口実にした規制緩和は、都市計画法と建築基準法の姉妹法の関係を無視して、それぞれを無関係の法律として改正をしたもので、既存の都市計画決定を住民の意向を無視して蹂躙し、都市空間利用に重大な混乱と摩擦を引き起こしている。

一部の不良債権となった不動産を、規制緩和をすることで救済する規制緩和は、都市の既存秩序や景観に大きな傷を与え、住民の間に都市空間利用をめぐって激しい対立と、絶望を与えてきている。「わが街」という帰属意識のもてる熟成した市街地の形成を蹂躙する規制緩和は、既存の都市計画法及び建築基準法に矛盾し法律論理に違反したものである。
目下この規制間をめぐって開発審査会、建築審査会及び行政事件訴訟法による紛争は急増している。このような法治国において法秩序を混乱させて、国民をばらばらにして小泉改革としてなされた都市計画法及び建築基準法関係の規制緩和は、可及的速やかに廃止し、従前の法律に戻す。その間緩和規制を受けて建築又は開発されたものの既得権は保護すればよい。

ハ．住宅品質確保法を廃止しろ
住宅品質確保法による住宅性能表示制度は、住宅の実体性能を表誦しているものでなく、住宅の実体性能を計測するシステムもない者で、「不当景品表示に抵触する詐欺行為の小道具」と言ってよい。この制度は工業生産住宅業者が国民を騙して、その住宅を優れた住宅と思い込ませやすくした「お墨付き」住宅を、効果で販売するための「詐欺商法」手段でしかなく、即刻廃止するべきである。

この制度では、桂離宮はもとより、日本の伝統建築ではその性能を、性能表示制度の性能として評価もされず、政府及び同制度を推進する学識経験者に言わせると「価値のない住宅」ということになる。住宅の品質と住宅の経済的価値とは、必ずしも対応する関係にはない。しかし、高性能住宅に政府は、市場の需要と供給の関係を無視して、先験的に高い価値を持った住宅であるとして、高い融資をするように指導してきた。

住宅品質確保法に関連した瑕疵保証保険履行法は、その保険料負担方法に実体は、瑕疵保証を受けるべき者に瑕疵保証保険金を支払わせるという理屈は、民法上の瑕疵保証の定義に反する。保険金の支払いを住宅所有者にさせるならば、それは損害保険と同一のものであり、民法上の瑕疵保証に違反する不適正なものであり、廃止されるべきである。瑕疵保証保険制度は、法律上の正当性がないから廃止されなければならない。

二．「羹に懲りて膾を吹く」住宅行政
現行の建築基準法「機械換気設備のない住宅の居室は、建築基準法違反状態にある。」
ＣＯ２削減が民主党の重大な政策になっているとき、気候の穏やかな日本で自然環境を住宅に取り入れるべきであるにも拘らず、VOC(有機的揮発性物質）の陰に隠れて、一部の業者、業界の利益に迎合して、日本中の住宅の全ての居室にＣＯ２を増大させる機械換気設備を義務付けることがやられている。機械換気設備を設置するための費用負担は重く、実際設置されても運転するランニングコストを節約するため機械は停止状態であるものが多い。
現行の建築基準法の基準の多くは、社会的に見て全く不合理なものが多く、見境なく行政担当者が、一部の業界と繋がったが御用学者と癒着して採り入れられ、国民負担が過剰になっている。その理由は、行政担当者や、行政機関の責任者が自己責任を全て法令の不備ということにし、CO2削減が民主党の重大な政策になっているとき、気候の穏やかな日本で、謙虚に自然環境を利用しようとせず、あらゆる事故の都度、事故の原因究明をおろそかにして、不合理な技術基準を一部の業界や業界の代理人的な御用学者の示唆に基づき、技術基準の整備という名の下に吟味のされていない技術基準を付け足してきたことにある。

８．住宅資産を建設廃棄物にする定期借地権制度を止めリースホールドを活用
（１）土地の資本化
ＦＴＡ時代になり、今後土地需要は減少し、地価は下降傾向をたどることは必至である。土地を購入することは、購入者が資産を失うことになる。しかし、土地は利用される場合、その土地利用により利用者の支払い能力を反映した地代という利潤を生み出すことが出来る。住宅開発でも、基本的に土地はリースホールドとして、土地を資本化するようにし、土地のうえで適正な住宅地経営をすることで、住宅地を熟成し、所得の高い人に住み変わること日本では現在でも土地に絡んで金儲けを考える政治家が多すぎる。わが国では人口傾向と、で、高い地代負担ができるとともに住宅取引価格は上昇し、住宅の資産価値は上昇する。わが国の定期借地権事業は、地主の節税と住宅業者の住宅販売額を拡大することを目的とした事業で、生活者を考えた恒久的街づくりの事業ではない。５０年で住宅を取り壊して建設廃棄物を生産する環境破壊事業である。

（２）住宅の資産形成を支える住宅地経営管理
住宅購入者は、土地取得費は負担しなくて、利用できる費用を住宅建築費に投入できるため、住宅購入者は、住宅のために投下した費用を住宅購入者の生活の質の向上に振り向けられる。リースホールド事業は、住宅地全体を一元的な土地管理法人の基で管理されることで、住宅地全体を有機的な一体の住宅都市空間として造り、計画通り経営する。
９９年のリースホールドは、１００年目には総ての財産は土地法人に帰属するが、その住宅はこれまでの住宅所有者が買い戻すこともあれば、賃貸住宅としけ経営されることもあれば、第３者に売却されることもあるが、基本的に住宅は取り壊さず使い続けることになる。ＣＯ２削減、資産を最も大切にする途でもある。

（３）公共事業一般に適用するべきリースホールド
このリースホールドシステムは、総ての道路、河川、公園などのほか学校、福祉医療施設を含む総ての公共公益施設事業に適用されるべきである。その際の時代は、基本的に国際波の利率の時代とするか、または長期国債を使って買収することにすれば、国債の価値を高めるだけではなく、定期借地（リースホールド）であれば、現在土地費として必要とする費用は、その１００分の一で足りることになる。

終わりに
個々に提案した内容の裏付けの説明は、いつでも実施できる状態になっており、民主党内部及び政府内部に置いてこの問題提起をご検討くださるようお願いする。

皆さんこんにちは

今回は、「IT技術を活用した工務店の経営と営業に関して｣最近の調査を基にお話します。

パソコンが日常生活に入ってきて、多くの人は何でもパソコンで検索するということが一般化しています。そのため、パソコンを使わないと事業は出来ないとさえ考えてしまう人が増えています。工務店や、住宅設計、住宅販売の総てがそのような方向に動いています。その結果、ホームページの造り方やブログの作り方が経営の大きな関心になっています。

確かに便利なものを使おうとする行動形態は、人間総てに共通することから、パソコンの利用を否定することは出来ませんし、利用する傾向は変えられません。しかし、私が調べた限り、工務店の営業で、パソコンに全面的に依存をしたために、会社自体が失敗し、顧客に大きな損害を与えた事例が沢山発生していることも事実です。

ネットを使った設計者探し

住宅を建築しようと思っている人にとって、｢誰に設計を依頼したらよいか｣という問題は大きな問題です。そのニーズに応えるべくネットを使って設計者を紹介するビジネスが登場しました。これらの「ネットに登場する建築家」の多くは｢作家｣と自らを呼んでいるケースもあって、｢顧客に感動を与える｣住宅や、｢顧客の夢の実現する｣住宅を売り物にしています。そして、時代感覚にあったデザインをネットに紹介しています。その傾向としては、｢イメージによって顧客の心を掴むため｣スケッチや映像を工夫してネットに掲載されています。しかし、彼らの住宅には、美しい街並みの担い手になっている事例を見つけることは不可能に近い状態で、時代トレンドのつまみ食いをした自己主張がその殆どです。

ネットを利用した設計図書を使っての工事

ネットを利用して何とか設計図書が纏まったとしても、設計者と建築主が面談することもなく、情報のやり取りで設計図書を纏めるわけですから、設計条件の確認も不十分で、建築士法で言う「設計」がなされていない疑いの強いものです。設計者は建築主の要求を正確に把握することが設計の基本で、安藤忠雄が言っている「建築家は自分の好きな設計をすればよい」という考えは、間違っています。発言の趣旨が、「自分の能力は自分のやれる能力以上は出来ない」というのならば許せても、「建築主の要求を無視して、建築家の自己主張をすればよい」という安藤忠雄の主張は、建築士法違反です。ネットを利用した設計者は、現地を見たりするとそれに適合する設計能力がないことが多いため、「設計料を節約する」という口実で、建築士との現地の調査すらしていません。そのような方法で作成された設計図書では、まともな住宅は造れません。

ネットを利用して見つけた設計者の設計図書

ネットの設計者は、「住宅の設計」を、「絵画を買う」ように思って注文するように消費者を促します。これは設計者自身に建築設計の基礎知識が欠如しているために犯している過ちです。建築とは、その建築物を建てようとしている「土地の加工の仕方で、建築物は建築されて土地の一部になる」のであって、土地の置かれた環境を無視しての建築はありません。顧客は、自分の土地を自分の好きなように建築を建てて何が悪いという人もいますが、近隣の人たちは、自己主張の強すぎる醜い建築を立ててほしくないと思っています。

ネットの設計者は、「差別化」といって、近隣から目立つ住宅を建築することで、顧客の自己主張に応え、それによって近隣の住宅より優秀な設計をした住宅であると顧客に思い込ませます。ナチスが「ゲルマン民族は優秀で、ユダヤ民族は劣った民族」と言ったり、日本人が、「朝鮮人や中国人を見下して支配」したものと全く同じ「差別」の思想です。

これらのネットの設計者の作品に、建築時点で満足した顧客の多くは、冷静になったとき、「差別の設計」による住宅の貧しさが、街並みを壊していることを感じ、恥ずかしがるはずです。

住宅建築工事業者もネットで探す

顧客は設計図書を作ってもらったら、その通りの住宅を造ってもらえると思っています。しかし、工事業者の選択も、不良業者を見分けることが難しいことが分り、ネット設計システムに工事業者の選択を依頼することになります。しかし、工務店の能力の評価は、過去に造った住宅を見ないと分かりません。誰に依頼しても、「同じ住宅を造れる」というわけではではありません。依頼すべき工務店の選択は、設計内容によっても違います。簡単に出来ることではありません。

現在は工事需要が縮小しているため、住宅建設工事を受注したい工務店は、仕事探しにネットを使って営業をしています。顧客の中には設計をネットで作成したように、工事もネットで探そうとします。この種の工務店は住宅会社の営業出身の経営者であることは多く、「仕事さえ受注すれば、粗利を抜いて下請け業者に仕事を配分」することを建設業者と考えています。これが政府の考えている「建設サービス業」と産業分類されている理由の「日本の建設業」です。大工から工務店経営者になった良質の経営者の場合いには、住宅建設は住宅建設を製造業と認識しています。責任を持って住宅を製造しようとします。

住宅設計と住宅建設とネット利用

米国のホームプラント日本でやっているネットとは似ているやり方ですが、本質は全く別のものです。住宅の敷地面積が十分広く、近隣との環境に関しても広い庭があって、隣接する相互の建築デザインが干渉しない場合いには、それぞれ独立したデザインの住宅を採用しても、混乱した町にはなりません。米国では、ホームプラン集から気に入った住宅を選び、それを多くの場合ホームビルダーが建設場所と住宅購入者のニーズに合わせて修正して使うことになります。また、多くの住宅地は、住宅の資産価値を守るために環境管理を義務付けています。住宅が優良な住宅地として維持管理されるように、住宅所有者は優良住宅地経営管理マニュアルの「３種の神器」に従うべきことになっています。そのためホームプラン集を利用するときも、「三種の神器」に従うべきことを義務づけられています。住宅を建設するホームビルダーは、その土地に根を張って仕事をしますから、住宅を建築しようとする建築主に適格なアドバイスをする力を持っています。そのため、米国のホームプランシステムは、建築主にとってもその社会にとっても有効に役立っています。

地場に根を張って仕事をする工務店、設計者のやるべきネット利用

工務店や住宅設計者は自らの営業上の広告や広告看板は、これまで自分が建築し、又は、設計した住宅であると考えるべきです。そして、工務店や設計者の営業マンは、彼ら建設し、又は、設計した住宅に、これまで生活した人と、現在生活している人たちと考えるべきです。工務店や設計者の最大の営業上の財産は、「昔の健全な大工や棟梁が活躍していた時代の日本」のように、米国の住宅産業でも、「評判（レピュテイション）」であると考えています。評判は工務店や設計者が思い通りに作ることはできません。住宅に生活し、住宅を見、訪れた人の厳しい評価によって形成されるため、皆との約束を大切にして「信用」を築いてきました。

よい住宅を造りたいと願っている人は、よい設計者や工務店を探しています。これらの住宅需要者は、いつも都市の中で生活し、多くの住宅や、街並みを見て自分達にあった住宅を探しています。しかし、それらの素敵だと思う住宅を見つけても、その設計者や施工者が誰であるかということは分かりません。現代のネットの時代には、住宅を建てようとしている消費者は、先ず、ネットで探そうとします。そのとき消費者が「間違わない選択」ができるような情報を工務店や設計者が提供することが必要です。その情報は、過去に自分が建築し、又は設計した住宅が何処にあり、どのようにして第3者の評価を知ることが出来るかという情報だと思います。工務店や設計者は、自らを売ろうとするのではなく「顧客から選んでもらうためにネットを使う」という姿勢で臨むべきです。

建築教育と建築出版物の貧しさ

ネットによる住宅の設計施工において多くのトラブルが発生しています。その原因は、わが国の建築教育の貧しさと並んで、建築・住宅に関する出版物の貧しさにあります。別の見方をすれば、わが国の建築・住宅産業に高い建築や住宅の知識が必要とされていないため、その種の書籍が本屋の店頭に並んでいません。それは建築・住宅ジャーナリズムが貧しい建築や住宅の「売らんかな」の提灯記事を書き、消費者に間違った情報を与える「詐欺の手先」に近い「広告集のような書籍」の出版をしてきたことに一半の責任があります。それは、大学の建築教育で「建築学」（人文科学）や、建設業経営学（社会科学）としての教育がなされず、「建築工学」しか教育されてこなかった日本の建築教育の欠陥です。

そこに住宅コンサルタントが、「工務店経営指導」と称して、チラシ配りやネットを使って、いかがわしい風俗営業の「ポン引き」に近い集客方法を、住宅雑誌、新聞を使って正統な広告宣伝であると教えてきました。そして、「詐欺販売」といわれても不思議ではない「差別化」による営業を教えてきました。「差別化」とは、単なる「違い」を、「優劣」であると説明した「騙し」で、捕まえた客を虜にして、売り抜ける方法です。

「凶器にもなるネット（刃物）」の重視を止め、専門知識・技術の訓練を

今の工務店や設計者のネットの使い方を見ていると，それは顧客の利益を損なうだけではなく、既にそれを使っている工務店や設計者自信を傷つけ、害に気付いていない「筋肉増強剤」のようになっています。ネットを利用する能力は高まっているかもしれないけれど、住宅産業者としての基礎的な知識をまったく学ぼうとしない現状は、住宅を求めている消費者にとってはもとより、住宅産業界にとって憂慮すべき事態です。

住宅生産性研究会では１月から毎月定期で住宅の資産形成に関する総合的知識教育として「超長期優良住宅地経営管理マニュアル」を用いたセミナーと住宅建設業経営（コンストラクションマネジメント）教育セミナーとを以下の計画で実施することにしました。

「何時でも、誰でも、学習したい人疑問のある人、困った人に学習の窓口を」と言うのがこのセミナーの目的で、人数に拘らず、一人でも実施します。私の限られた時間でのやりくりとなりますので、基本的には予約制にします。

第１． 長期優良住宅地経営管理マニュアル「３種の神器」セミナー

HICPMが国土交通省住宅局の要請に応えてハウジングアンドコミュニテイ財団で９年間に亘って行った調査研究とHICPMが毎年グローバル研修企画と実施してきた国内外の住宅地開発の調査した成果を元に纏めた「超長期優良住宅地経営管理マニュアル」の利用指導のための研修セミナーを実施します。

実施場所：住宅生産生研究会（HICPM）セミナールーム

日時：毎月第１水曜日、午後（１３：３０－１７００）

参加費用：一般．６，０００円、HICPM会員．３．０００円、

ただし、初回は、テキスト購入代のみで参加料無償

テキスト代：￥１５，０００円、会員割引１０，０００円

セミナー：マニュアルの解説、事例解説、リースホールド事業、個別事例相談、法令解説

第２． CM(コンストラクションマネジメント)

基本的に全米ホームビルダー協会のテキストを基本に、１年間に亘って、毎月CMの関し、（１）建設業経営、建設工事（工事計画、原価管理、工事工程管理、品質管理）、顧客管理

（２）住宅地計画、住宅地デザイン、建築設計、住宅デザイン、

（３）建築の材料と工法、材料の物流、伝統的建材、新材料、新工法、住宅設備

に関して、毎回テーマを変えて、どのセミナーに出席しても、また総てのセミナーに出席してもCMの全体系の理解と個別の経営管理技術の学習が出来るように計画しています。

実施場所：住宅生産生研究会（HICPM）セミナールーム

日時：毎月第３水曜日、午後（１３：３０－１７：００）

参加費用：一般４，０００円、HICPM会員２，０００円

ただし、毎回テキストはHICPM指定テキストの中から１冊、自由選択

テキスト代：参加費用に含まれます。

日本の調査団４人のやったこと
この中の丹羽は最初から全く遊び気分で、カナダ政府に招待されて、日本・カナダ両政府とも２×４工法の日本導入のためには、ＣＭＨＣの果たしている役割を学んでもらいたいと思っていたのですが、彼は、その機会にアメリカ旅行を意図していて、カナダでは観光に熱心で、途中でアメリカに回っていってしまいました。旅費は全額カナダ政府です。
上村は、熱心に製材工場や加工木材工場を見ていましたが、見た後に、製材比率が日本の方が高いとか、精度は日本がよいとか、カナダの林産業と日本の林産業との比較をし、カナダの欠点と日本の優れているところ探しに熱心で、カナダの優れたところから学ぼうとする姿勢はなく、２×４工法住宅には頭から否定的で、全く関心を示しませんでした。
今泉は、２×４工法の工学的な技術の関心を持って住宅の建設のされ方やデテイールを熱心に見ていました。特に釘による接合による応力伝達といったことに関心があったようでした。カナダでは木造耐火問題が進んでいて、そこに対する関心もあったようでした。今泉は大学で林産学を学び、材料の物性研究から建築工学で学位をとった研究者でした。
私は２×４工法がカナダのホームビルダーにとって満足行く利益を与えているかということと、建設労働者がこの工法どのように評価しているか（工務店の経営上の利益と、建設労働者の賃金とが他産業と比較して優れているか）ということを知ることが最も大切だと考え、旅行中、２×４工法の生産性の高さの与える利益を中心に見てきました。

ＨＩＣＰＭ／グローバル研修企画研修旅行
当時もそうでしたが、現在になっても正直な感想として、カナダへの調査旅行で、丹羽と上村の両人は、あの旅行で気がとがめなかったのだろうかとよく思い出します。自分のお金と時間を使って旅行したりするのと、公費（日本とカナダ国民の血税）とで旅行するのとではまったく意味が違います。旅費はカナダ政府が負担してもその関、国内の仕事をしないで、給与が支給されているから、両国の国民の血税での旅行になります。
ＨＩＣＰＭ研修旅行でも、参加者の行動を見ていると、いつもカナダに出かけたときと同じ違和感、会社からお金と時間を出してもらって研修旅行に来ているのではなかったか、を指摘したくなる参加者の混じっている様子を見ます。しかし、最近では研修目的を絞って実施していますので、殆ど違和感はありません。研修旅行ですから計画上、旅行先の国の歴史文化を学ぶという物見遊山をして、住宅産業が消費者に文化を売る産業であるという研修に絞るようにしてきました。同じものを見るにしても、「消費者として楽しむ」のではなく、「消費者が楽しめる理由を考え、それを創り出し、維持管理する技術を学ぶ」という視点で企画をしています。「真似ることは学ぶこと」というのが私の原点です。鹿島建設１４０周年記念懸賞論文で、「模倣から創造へ」という私の論文は、優秀賞を受賞して５０万円を頂いたのは、まだ、建設本省にいた１９７０年ごろのことです。
最近では、参加者の問題意識が高く、参加者相互の経験交流の場としての機能も果たしています。そのように参加者の気持ちがそろってきますと、研修の中に歴史文化を学ぶという視点で出来るだけ歴史文化や生活文化を見る機会を入れられないかという検討をしています。同じものを見ても、見る人の視点が重要であると思っています。

私の基本的な視点：生産性
住宅産業に携わっている人たちが満足行く所得が得られなければ、安心して仕事に打ち込めません。中国の諺に「恒産なければ、恒心なし」があります。実際は、人間の欲望には切がありませんので、「恒産」としてどれだけあればいいのかという基準は人によって全く違います。私は「恒産」という財産は、「人並み」、「社会的な平均的レベル」というように考えることにしています。一方、「ハングリー精神がなければ発展することはない」といって、お金だけではなく、知識や閑静に関し、いつも「恒心の目標」を高く持つことが必要です。「恒産」とは、経済的な財産で、どれだけあれば「恒産」といえるのかは、個人によって差があります。私は「人波の生勝を営むための資産」を諺の言う恒産と考えます。
私はカナダの４都市の総てでホームビルダーと話し合いをする機会を作ってもらいました。そこで驚いたことは、何処の都市でもホームビルダーは、その地域のなかで、社会的な平均以上の所得を取っている産業であり、産業労働者であったということです。そして、その理由が、現場の高い生産性により工場労働者より高い賃金を得ているということでした。その現場の高い生産性を支えているハードな技術が２×４工法であり、ソフトな技術がＣＭだったのです。当時、私は２×４工法にしか関心がなく、生産性の高さはハード技術と思い込んでいました。ＣＭに気付いたのは、建設省を退官する５年ほど前の１９８０年代半ばで、ＮＡＨＢの進めたＣＰＭ／ＣＰＮのテキストを勉強して米国の住宅産業が日本の自動車産業同様に、生産性を高める取り組みをしてきたことを発見しました。そこで私は日本の住宅産業の体質改善のためには生産性を重視し、ＨＩＣＰＭを創設しました。そして、会の名称に住宅生産性研究会（ハウジング・インステイチュウト・オブ・コンプリート・プロジェクト・マネジメント：住宅に関する完璧な事業管理研究会）として、運動の旗幟を鮮明にしました。それから千田さんと一緒にＮＡＨＢ（全米ホームビルダー協会）からの技術移転の仕事をテキストの翻訳を通して、ＣＭの体系を知ることが出来ました。

生産性の生み出す利益
これまで、このメールマガジンで生産性を挙げることは、工務店経営にとっても、建設労働者にとっても、「期間利益を最大にすること」であることを説明してきました。工期を半分にすることが出来れば、粗利分を全額住宅請負価格から差し引いて、従来の住宅請負価格の８０%に引き下げても、工務店の総額としての粗利は確保できる。生産性を２倍に向上することは、それまでの粗利総額を確保して、請け負う価格の引き下げるだけではなく、その粗利をそれまでの工期の半分の期で得られるようになることから、工期あたりの粗利は、それまでの低い生産性に比べて２倍になるという説明をしてきました。
その説明を聞いたある元ハウスメーカーの支店長であった工務店の社長が、「日本の大手ハウスメーカーであれば、いずれも１３０平方メートル程度の住宅であれば、６０日で造ることが出来る」といって、私が「４ヶ月の工期を２ヶ月程度に短縮して建築する」ということを優れているといった事例説明に対し、その程度の生産性向上では「遅れている」といわぬばかりの対応をしました。わたくしは４ヶ月で造る工事を２ヶ月で造るという例を挙げたのは、現在の工務店の実現目標になると考えたこともありますが、単に、実現可能な工期短縮という話としてあげただけで、工期の２ヶ月を達成目標とすることを，工務店の努力目標とするべきことを示したわけではありません。
そこで、私はそのような貧しい理解を反省させなければと思ったのですが、わざわざＨＩＣＰＭのセミナーに出てくれたのですから、意見として聞くだけにしておきました。私は次の節での説明をはっきりしておくことが、参加者にもためになると思っているので、いつもなら,間髪を置かずはっきり説明したのですが、グローバル研修企画との合同セミナーでしたので、小林さんのやり方にも気を配って、誤解を解くための説明をしませんでした。

米国では「１日で住宅を建設する住宅会社」が沢山ある
米国のモーバイルホームという車のシャーシーの上に住宅を建築し、それをトレーラーで建設地まで引っ張っていって予定敷地に据え付け、上下水道と電気ガスを設置する住宅があります。この住宅は、わずか１日で住宅を建築しています。モーバイルホームには、一般的に、モー場いるホーム団地として、その建築場所が決められていて、そこにはモーバイルホーム用の電気、ガス、上下水道等インフラストラクチャーが整備されています。
また、モジュラーホームといって住宅の部分を工場で造り現場で繋ぎ合わせるものや、日本のパネル化住宅のようなもので害は軌を工場で造り、それを現場得組み立てるものは、１日から３日くらいで作ってしまうものもたくさんあります。
住宅の現場生産性を高める方法として、現場工事の一部を生産性の高い工場製作に置き換えることにすれば、その分、現場の仕事は少なくなりますから、現場の生産性が高くなります。しかし、工場製作部品の運搬や現場での取り付けなど、工場と現場全体としての生産性を見ないといけません。また、住宅生産性が上がったといっても、工場での生産性向上は、工場の問題で、建設現場の生産性向上ということにはなりません。工場製作部品を採用して、現場の生産性が上がったという認識は間違っていて、現場から仕事が工場に移っただけで、現場の生産性は上がったわけではないのです。
生産性を挙げるためならば、現場で上がっても、工場で上がっても、何処で上がっても生産性があがれば、同じことで、それでよいという風に考えている人が沢山います。その考え方は何の目的のために、誰が利益を得るかという視点がないことから、生産性向上を考える上で間違っています．

現場で生産性が挙げることと工場で生産性を挙げること
結論から言えば、生産性を上げることができたところでは、その生産性を挙げた分だけ期間利益は上がります。工務店にとっては工期が早くなって期間利益が上りますが、工場製作分の工事がなくなるわけですから、その分の工事による利益は抜けていきます。それにも拘らず、工務店は工場製作分の費用に自ら仕事をしないのに、粗利だけを取ろうとします。当然、その分だけ住宅価格は高くなり、消費者の負担は大きくなります。ユニットなど工場製作分を現場で製作する分での材料費と一緒にして、その費用総額に粗利率を掛ける計算場間違っています。それは、現場と工場製作分に２重の粗利を取っていることになります。工場製作分の粗利計算は分離しなければ正当といえません。
工務店関係の新聞で、盛んにユニットバスやパネル化を推進して、生産性を挙げるということを推奨していますが、それらの生産性は、彼らが工務店のためとか現場の職人のためと言っている理屈と真っ向から対立する取り組みなのです。工務店関係の新聞の編集長にはその辺の勉強をしてもらわないと、工務店や職人の味方といって彼らの生活を脅かすことをやっているのですから、矛盾した主張は困ったものです。
分かりやすい例として、ユニットバスが壊れたらどうやって修理をしますか、修理をする人は地場にはいませんし、多分、ユニット製造メーカーも修繕をしてくれません。現場でお風呂を作る米国では、修繕をしてくれるリモデラーもいればＤＩＹでも可能です。米国ではユニットバスは殆どありません。工場製作と遜色のない現場で高い生産性で職人がバスルームを造ります。
その高い生産性は、使用する材料と施工方法の社会的標準化、規格化、単純化共通化が出来ていて、職人たちが何処の現場でも同じ材料と技能を使って手馴れた手順で手馴れた作業が出来るようになっているからです。高い現場生産性が、職人に多くの仕事を苦労しないでこなしていくことが出来るため、一仕事あたりの利益や労賃が少なくても、１か月あたりの仕上げる仕事量が大きく、利益総額や労賃総額が大きくなるのです。
住宅はその使用材料は耐用年数に限度がありますが、住宅自体は恒久的に使用することが出来ます。修繕をし続けることで、最も少ない費用で住宅の効用を持続することが出来ることになります。ＬＣＣ（ライフ・サイクル・コスト：住宅の生涯必要費用）を最小限にするためには、リモデリング費用を最小にする社会システムが不可欠です。

現場で生産性を挙げることとＣＭ
米国ではホームビルダーとサブコントラクターとが、現場での資産性を挙げるために３段階の生産性向上の取り組みをしています。
第１段階は、バリュウ・エンジニアリングとも言われている取り組みで、請負契約で取り決められた設計図書を、施工者の立場でより合理的な施工方法はないかという検討をし、資材と労務量を削減する方法を検討します。バリュウ・エンジニアリングで、住宅自体の効用には変化がなくても、工事内容の合理化をする場合、それを建築主の了解を必要とする合理化と承認の必要のないものとがあります。
第２段階の生産性向上の取り組みは、個別の下請け業者に担わせる工事には手を加えず、それは既定の条件として、その下請け業者がする工事を組み合わせる方法によって、全体の工期を短縮する取り組みです。前工程、本工程、後工程の組み合わせを合理的にすることで、現場が連続的に仕事を行うことが出来るようにする施工計画の取り組みです。
第３段階は、個別の下請け作業ごとに作業手順や機械工具の導入や人員構成の工夫などを工夫して、その下請け単位の工期を短縮する方法です。多くの倍した受けの担う仕事には、関係する他の工事の矛盾が転嫁されることも多いため、下請だけでは改善できません。
これらの合理化をすることで、基本的に工期を削減することが出来れば、それだけ人件費と間接経費を節約することになり、節減した分はそれだけ利潤が大きくなります。また、工期自体が短縮されることは、施工業者自体の施工能力が大きくなったと同じことで、それだけ多くの仕事が出来るということになります。この技術がＣＭ（コンストラクション･マネジメント）という管理技術なのです。

工場で生産性を挙げること
工場に移された仕事は、工場自体の製造に仕事になり、工場で新しい価値を創造し、その創造された価値は総て製造工場に帰属します。現場に工場で作られた部品や部位を多く使うようになれば、当然現場の生産性が上がったように見えます。それは住宅を早くできたというだけのことです。現場での時間が短くなったのだから、住宅の現場生産性が上がったといっても間違いではありません。しかし、それは、現場自身での製造工事が向上したわけではなく、現場での製造作業がなくなって、工場に移行したにすぎないものであるため、現場での価値の創造はなく、現場の職人に賃金は入りませんし、工務店も工場に出した分に関して、手数料と利益を加算することになっても、価値が創造されたわけではないため、住宅の販売価格を引き上げることにしかなりません。工場化を進めれば進めるだけ、現場で働く職人の働く場や機会を奪い、工務店は墓穴を掘ることになります。
日本では建設業を政府の産業分類では建設サービス業に仕分けしています。この仕分けは、「建設業者は手配師である」といっているのと同じであるから、現場の職人にやらせるか、工場製品を使うかは、どちらでも選択の範囲で、早く工事粗利を手にするためなら、工場製作ユニットを使ったほうがよいということになる。日本の工務店関係雑誌、新聞の論調は工務店が出来るだけ早く請け負い代金を手にするために、プレカット材を使え、ユニット製品を使えといって、同じ粗利が取れるならと考えて工業製品を使って工事を早く終わらせることを支持してきた。そして、現場で働く熟練技能者を不要にしてきたのです。

日本の住宅産業コンサルタントのお粗末
ここで私が書いていることは１９６０年に米国で始まったＨＵＤ（住宅都市省）の工業化住宅推進策（ＯＢＴ）と全米ホームビルダー協会（ＮＡＨＢ）との生産性を何処で実現する現場生産性向上とが消費者のためになるかという戦いが起こった。そして、その戦いの結果、住宅産業はそれ自体が土地の加工産業であって、土地に定着する工作物を作る産業であるから、その産業の担い手である建設労働者に高い賃金を支払えなければならないとして、建設現場の生産性を挙げることであるとしたＮＡＨＢＮＯ主張が、工場化を主張した連邦住宅省（ＨＵＤ）に勝利したという歴史的事実があります。
それにも拘らず、住宅産業や工務店関係の新聞雑誌には、そのような歴史を全く知らないかのようなコンサルテイションを工務店にしてきた。政府自体がまともな住宅政策をやってこなかったこともあるが、住宅産業関係者の不勉強や、無責任さに大きな問題があります。
今回は「生産性」という住宅生産生研究会が拘ってきた問題の本質をここに検討することにした。また、ＨＩＣＰＭでは、ＣＭ及びその関係技術、デザインや設計、住宅建築都市関係法律関係に関し、ＮＡＨＢの技術移転をさらに積極的にやろうと考えています。その方法として、ＨＩＣＰＭに予約して来場された形には時間があるかぎり、参加人数の如何にかかわらず教育をするようにし、その費用に関し次の目安で行う予定であるので、お問い合わせをしてください。下記の費用を参考にして、ご利用できる条件を明らかにして、ご相談ください

現在計画しているＨＩＣＰＭによる研修費用（案）
（１）ＨＩＣＰＭで実施する場合の研修、コンサルタント業務（テキストを含む）
イ。1日（10－17時）セミナー参加費用６千円（会員３千円）

ロ。半日（3時間未満）セミナー参加費用４千円（会員２千円）

（２）ＨＩＣＰＭ会員又はその関係者で研究会に来会者

コンサルタント料　　　　　                1時間程度                ０円
上記（1）ロとして扱う。

（３）出張を伴う多人数を対象にした1日の費用に関し、講演会又は研修会（一般的な目安としての費用としては、以下のような講師費用とし、交通費・宿泊費用は実費又は依頼者負担とする）

企業・団体を対象

イ。教育研修で３時間を越える場合　10万円（会員5万円）

ロ。企業の事業や経営相談の場合　　　5万円（会員2万円）
ハ。挨拶等で1時間程度の場合　　　　3万円（会員2万円）
ニ。ＨＩＣＰＭ啓蒙活動として必要　　1万円（会員　0円）
消費者対象（企業が実施する場合でも同じ）　　　基本的に、上記の会員価格

次の質問に貴方は同答えますか

（1）法律と最高裁判所の判決とが矛盾するとき、どちらを優先させますか。

（2）法律と行政運用とが矛盾するとき、どちらを優先しますか。

都市計画法に基づく「開発許可」をめぐり以下のような判決がだされました。

（1）建築基準法第6条では、開発許可を擁する予定建築物の確認では、開発許可がなされたこと（第29条第1項）を確認要件（建築基準関係規定令第9条第十二号）としている。

これは、開発許可にかかる開発行為が完了していることを要求するもので、都市計画法第29条から第37条までの一連の事務の完了を要求していることを指すものであることは、都市計画法立法当時からの法律の内容である。

（2）しかし、最高裁判所は、開発許可は開発計画が開発許可の基準に適合しているとする計画を許可した電解で「開発許可の事務は完了している」と解釈し、その理屈で言うと、開発許可がなされていれば、そのとおりの開発行為がなされていなくても建築物の確認ができるということになります。

（3）東京地方裁判所は、このような最高裁判所の判決を根拠に開発許可に関する行政事件訴訟を、都市計画法第36条の開発許可の工事完了公告がなされたことを持って、「開発許可という合成行為は終わり完了公告という別の行政段階に入ったので、開発許可の訴えをすることはできない」という間違った判決をしました。これは最高裁判所の判例を法律の規定の上位に置いているからです。

都市計画法における開発許可権者は、都市計画法第29条で都道府県知事と決められ、政令都市の長刀に対しては例外的に開発許可権者とすることができるということが定められています。

（1）東京都では、都市計画法に違反して、特別区長を開発許可権者として東京都知事にしかやらせてはならないという事務をやらせています。

（2）棟京地方裁判所は、東京都の間違ったこの行政事務を訴えたことに対して、全く無視して、東京都の間違った行政権の行使を黙認しています。

原告弁護人は、本来原告の弁護をしなければならない立場にありながら、裁判官のやりやすいように原告の要求を歪め、抑え込んで、司法にとって能率よく裁判を終結させることに手を貸してきました。原告は一見の客に過ぎないが、弁護士は馴染みの客という司法と法曹界の癒着が、上に上げたような例を生んでいる。

国民の代表者（国会議員）と行政府（内閣）の役割
立法の中には、国会議員が直接提案する議員立法もあれば、行政府が法律を提案する政府立法もあります。行政府（内閣）の仕事は、基本的には、国会で立法されたことを、その立法趣旨と法律内容を尊重して、忠実に政治を行うこと（行政）が役割です。しかし、現実の政治や行政は連続して行われるものですから、行政を実施していく過程を通して、既存の法律制度の不備や欠陥が発見されるので、それを補い、修正していくこと（行政運用）も必要となります。
その行政での運用が法律の枠内では法律理論的にできないという場合には、実態を法律に反映させるため、行政府の長（内閣総理大臣及び各省大臣）が、法律の改正又は新規立法の提案をすることになります。そこで、政府提案という立法方法が政府（内閣）に与えられているのです。しかし、政府提案の立法は、例外なく、国会で国民の代表である国会議員によって審査され、国会の議決のより立法されることになっています。

行政刷新会議
民主党が今回始めた｢事業仕分け｣は、行政府が政府提案として国会に提出する予算案を、国会に提出する前に、主権者である国民によって事前審査するというもので、単に国民の代表者である国会議員だけではなく、直接利害関係の大きい国民や、その分野の専門家の事前審査を基に、国民の代表者である国会議員が民意を代表して事業の採択の仕分けをしたものです。
それは間接民主主義の弱い部分を補強する対応として、民主主義の枠組みを直接民主主義に向けて拡大したものとして評価できます。一部のジャーナリズムの意見の中には、権力を握った民主党の学術研究などへの理解のない判断といった批判がありました。
しかし、重要なことは、民主主義は、意思決定を国民が行うというもので、｢衆愚政治に陥る危険性｣と常に隣り合わせにありますが、又は、かつてのエリート政治家が国民の引きずっていった｢啓蒙主義が、帝国主義戦争に国民を引きずり込んだ歴史｣という弱点を持っています。啓蒙主義を皮肉ったトルストイの｢イワンの馬鹿｣を思い起こすとよいと思います。国民が自分で判断した結論に責任を持つことが重要です。

見当違いの有名大学学長とノーベル賞受賞学者たち
行政刷新会議での事業仕分けに関して、東京大学学長らが批判しましたが、この対応は啓蒙主義思想のゆがみ逸脱であるというべきです。彼らが大学研究費の利害関係者であることは間違いありません。だから、自分たちのやりたい研究費が圧迫されるのは困るという利害関係者の主張であるというならば納得できます。しかし、彼らの発言は、利害関係者からの意見という枠を逸脱して、俺たちの言うことを聞かない無知な仕分けには正当性がない、いわぬばかりの傲慢な意見発表です。これは啓蒙主義の歪んだ表れで、行政的判断を「著名大学と著名学者」の権威で裁いた｢学者馬鹿｣の僭越な発言というほかありません。
学者研究者たちが、自己主張を利益団体として、社会的な共感を得られるように論理立ててすることなら分かります。しかし、自己主張の正当性を、権威を傘に来て強調するだけにしか映らない主張でした。一体、彼らは、これまでの予算要求を文部科学省に対して要求するに当たって、どの程度社会的に合理性の高い説明をしてきたのでしょうか。学者たちがやりたいと主張する研究に関し、今回の事業仕分け作業での回答者となった文部科学省の関係者に、現在の800兆円近くある財政赤字国家の予算として、どの程度の納得できる資料を整備して説明したのでしょうか。また、実績として国会議員たちの質問に耐える準備をし、血税を使う説明責任を果たしてきたのでしょうか。

彼ら学者たちのやるべきことは、居丈高に啓蒙主義者として自己主張をする前に、まず、自分たちの主張をどのように今回の予算案作成の基礎作業した文部科学省に説明したか、そして、文部科学省がその要求を理解して財務省に提出したか、さらに、行政刷新会議での各章の国会議員に対する説明と審査経緯はどうであったのか。有名大学の学長達はそのプロセスを、「社会に対して、分かりやすく謙虚に説明する」ことが必要であったはずです。しかし、彼らはジャーナリズムに向かって吼えただけでした。
もし、その作業がやられていれば、一体この予算を切り捨てたことが正しかったのか、間違っていたのか、その責任はどこにあったか、が国民に分かることになります。そうすれば、その改善の途が、次回の国会選挙も含んで、反映できるはずでした。

国会議員は、基本的には、所詮｢素人｣集団
国会議員の事業仕分けで果たした際の役割と、その能力との関係での、｢国会議員｣という人物の資質について考えてみることが必要です。国会議員は、所詮、多種多様な利害に関係する国民の代表者と考えるべきで、一部の階層からの推薦を受けたとしても、それらの推薦者の利益のよき理解者であっても、その特定の国民の代理人ではありません。国会議員には、国民の利益を代理をするような国民の最小公倍数的な知識や経験を求められていません。国会議員には、専門的知識のある人や、高学歴や、博識の人もいれば、専門性はなく、低学歴で専門知識な低い国会議員もいます。

国会は専門知識を競い合う場所ではなく、国会議員に求められている資質の最大の要件は、現状を理解し、専門家の意見を間違わず理解し、国民の意見を代表する判断の出来る資質で、個別の専門知識ではありません。国会では国民の代表者に専門的知識がなくても、国民一般の消費者としての権利の主張と義務の履行が出来ることを前提に、国会議員としての活動が出来るようにできています。議員は、専門家集団を国会の議員調査権を使って調べることはいくらでも出来ます。憲法で「国家が国民に約束していることを実現する」ために国民のニーズを調査し、それを実現するためにはどのような方法があるかを専門家たちの知識で提案を纏めさせて、それらの選択肢の中から、国民的感覚で憲法に規定してある国民の利益の選択する仕事が国会議員に求められています。

今回の事業仕分けに関しても、国会議員は、｢費用対効果｣の関係で予算案所審査しているのであって、その技術的内容ややり方を議論する専門的知識を持っている専門家集団ではないし、その様な審査をすることも、必要も求められていません。国会議員が専門的知識を持たないことを恥じる必要もありませんし、それのないことを非難する必要もありません。所詮国会議員は｢素人｣であってかまわないのです。

小泉内閣の裁判員制度との違い
小泉内閣でやられた行政改革や司法改革はこれとは全く違ったものでした。小泉内閣の取り組んだ行政改革・司法改革のうちの行政改革は、護送船団方式で、自民党内の権力争いが、あたかも国家の行政改革の基本問題であるとして取り上げたものでした。竹下派が握っていた郵政行政と癒着した政治権力を崩壊する権力闘争としての行政改革であって、主権在民の観点で,国民にとって行政を風通しのよいものにするというものではありませんでした。小泉内閣のやったことは、自民党内の利権構造の改変であって、国民主権の行政改革ではありませんでした。
司法改革についても同様で、国民に分かりやすい司法にするのではなく、本来、司法内部で体質改革しなければならないことを怠り、刑事訴訟に限定して、これまでの刑事訴訟事件での最高裁をトップと、検察とが癒着した司法の膿を出すことはせず、それをむしろ隠蔽してしまうことをしたものでした。そのやり方は、司法への住民参加ということで、刑事事件に隠された検察と司法の癒着問題を反らし、刑事裁判の責任を国民に転嫁することで司法改革を闇に葬り去ってしまったものが、小泉の司法改革でした。

高い専門性が要求される行政及び司法事務
行政や司法は、憲法で国家が国民に保障した国民の基本的人権を護る行政事務又は司法事務を適格に実行する制度と、組織と人材によってしか、期待どおりに行うことは出来ません。そこで国家行政組織法を軸に各省の行政組織法、各省の行政を実行する行政法と、それを担う職員の資質、採用、人事管理を定めた国家公務員法、地方公務員法に基付き、職員の任用から研修、人事管理まで、専門的知識と能力を有するものが、それぞれの知識、能力を駆使して、実施できるように作られています。
国会という国民の代表という素人集団が制定した法律を、司法、行政の専門機関が担当することにより、立法どおりの行政が行われることになるはずです。しかし、現実には、国会で考えたとおりの行政や司法が行われないことから、それをモニタリングする必要が生まれてきます。通常の行政の欠陥は、行政不服審査請求という方法で、直接、行政府に処分又は不作為の吟味を求めることが制度化されています。それでなされた行政内部での最高の判断に疑問があるときには、三権分立の仕組みで、司法で判断を争うことになります。
その司法の判断が国民代表者が国会でなした立法に照らして適合していることは、主権者である国民によりモニタリングされなければなりません。それが欧州や米国でやられている陪審員制度です。陪審員は裁判官という専門側の判断が、国民の代表が国会でが立法した法律で裁かれた結果が、素人の国民で求めたものに合致しているかという結果の評価は国民でやれる仕事です。

国民に責任転嫁の裁判員制度
しかし、小泉内閣は、陪審員制度という国民視線で裁判をモニタリングするのではなく、素人の国民に、専門的知識の学習や訓練（司法訓練制度）を受けた裁判官でなければ出来ないとされた仕事を、全く専門的知識や訓練をする機会も与えないで、裁判官に支払われる高給とはかけ離れた安い費用で、無理やりに担わせることで、国民に司法の責任を転嫁したのです。被告（患者）の立場に立ってみれば、素人（ヤブ医者）の診断で決められた処分（処置と処方）に従うべきことを受け入れることはできません。
その裁判員制度な最高裁判所以下の司法が反対しないどころか、積極的に賛成したのです。司法は司法が担うべき責任を国民に責任転嫁することを喜んだか、それとも彼らはこれまで法律を無視し、本当は素人でもやれる仕事をやってきているということを社会的に認めているのか、最高裁判所は、そのいずれかの行動をしたもので、司法の対応は、気が狂ったのではないかとしか私には思われません。

民主党の当面の取り組みの評価
今回の事業仕分けの取り組みに対し、最初の取り組みであったことで、不十分であったことはいくらでも指摘できると思いますが、私は、民主党が｢国民の目線で｣といった政策目標を実践したという点で評価しています。時間さえ許せば、これまでの政府がやってきた国民から提出されたパブリックコメントを行政が勝手に処理できるのではなくて、出されたコメントには忠実に理由をつけて採択、非採択、保留とその後の処理とを明らかにするようなことが取り組まれることが必要だと思います。いずれも時間と費用が掛かる仕事になりますが、主権在民の民主政治をするためには避けられない問題だと思います。その方法として今回のような公開の場で、国民の代表者として政権を任された政党の議員が国民を代表して公開の場で｢事業仕分け｣に取り組んだことは非常に評価できると思います。

事業仕分けの次の段階
実は、この民主党の行った事業仕分けの結果について、今度はジャーナリズムが主体性を持って野党を交えて評価する作業が必要になるのです。その評価を通して、当初の計画が実施に移されたときの国民のモニタリングとなり、それが次の選挙を通して政権政党の評価として現れることになると思います。ＣＭ（コンストラクション・マネジメント）でもＯＭ（オペ令ション・マネジメント）でも、Ｐ（プラン：計画）－Ｄ（ドウー：計画通りの実施）－Ｃ（チェック：計画との照合検査）－Ａ（アクション：修正計画に基づく再起動）という試行錯誤を繰り返して改善していきます。
計画したものは、その時点での最善であっても、社会経済環境は常に動いており、実施段階ではその変更を求められることもあります。計画と実績との違いを通して計画の段階と実践との段階との矛盾を理解して改善に取り組むことが求められています。
民主党は、｢初心、忘れるべからず｣で、「国民の代表者」であり、「代理人」ではないことを肝に銘じて、専門知識、経験を有する人を駆使して、国民に正しい情報提供をして、国民に判断をさせること、つまり、代表者として国会議員である民主党議員が、どのような判断をしたかの｢国民に対する説明責任を果たす｣ことをかならず行い、そのなした判断に関して、しっかり責任をとり、次の選挙で国民の審判を仰ぐという姿勢を維持することでなければなりません。
戸谷英世

日本の戦後住宅政策の総括
このテーマ―住生活基本法の生まれた背景と、それが現代の住宅政策の基本条件になっている実情―は、実は私がこれまで総括に務め、住宅関係者に知ってもらいたいことと考えていたことの一部でした。現代に住宅政策に暗い影を投げ掛けているのは、とくに｢スクラップ・アンド・ビルド｣政策化で進められた住宅政策です。このために、いかに貧しい住宅と住宅地がつくられてきたかということは、世界の住宅と比較すれば歴然です。しかし、日本ほどの経済力と国民資産とＧＤＰを誇っている国で、どうしてこれほど住宅が貧しくて、都市が醜いのか。この問いに対する回答は、１９６０年の日米安全保障条約に端を発する｢日米同盟｣を前提になされた日米間の経済合意とそこから生じる経済活動の分業、およびその背景を理解することなくしては不可能、と、私は過去数十年にわたる検証から確信してきました。今回のハワイ大の講義は、そこにテーマを絞ってみました。以下は当日の話の筋に若干補足したものです。

マッカサーによる占領政策
まず、６０年日米安全保障条約の背景です。日本が１９４５年夏に敗戦したとき、連合軍が最大に恐れていたものは、日本の軍国主義の復活でした。連合軍の指導の下に作成られた日本国権法第９条は、国民を収攬する象徴とされた天皇制と並んで代表的な条項です。当時、吉田首相は第９条に関しては、攻撃のための軍隊はもとより、自衛のための軍隊をも持たないことを国会で説明しています。吉田首相の関心は経済再建でした。マッカサーも日本の大都市の殆ど総てが爆撃に遭い、経済的に疲弊した日本の現実を見て、経済復興の重要性を理解し、約１０００人近いニュー・ディーラーと呼ばれる米国の世界恐慌から経済再建した関係者たちを日本の再建のために呼び寄せました。

日本経済の朝鮮特需による復興
やがて朝鮮戦争が勃発し、その結果、自由主義圏の軍事力と社会主義圏の軍事力が拮抗していることが明らかになりました。朝鮮戦線は、戦前の日本の内地軍と関東軍の支配地域を２分していた３８度線を境界として分割され、戦争は終結したものの、米ソ冷戦関係の緊張は高まったのは周知の通りです。他方、東大の丸山眞男に代表される知識階級たちを含め、戦後日本社会は軍国主義に対抗する勢力として、民主主義を社会主義に厚い信頼を築きつつありました。とくに、日本の独立に際して、社会主義国を含め全世界とのいわば「全面」講和条約を結ぶという方向に世論は動いていました。しかし、１９４８年中国とソ連との間で締結された中ソ軍事同盟では、｢日本は両国にとって仮想的｣と明記されたこともあって、吉田茂首相は全面講和の見込みはなくなったと判断しました。

単独講和と日米安全保障協定に至った経緯
結局、吉田首相は、自由主義諸国だけとの単独講和を決意します。しかし、米国内では、それを歓迎する国務省と、独立国日本に米軍基地をおけなくなることを危惧して反対する国防省との意見が対立し、当初は講和への見込みが立ちませんでした。そこで、吉田首相は池田勇人(大蔵大臣)を首相の特命大使として米国に送り、単独講和条約締結の同日、独立国日本から米国に対して、「米軍基地の設置」の要請を出すことを提案しました。これが、その後問題となる日米安全保障条約と、それに基づく日米地位に関する秘密協定です。独立後、日本政府は日米安全保障条約を根拠に、国防(自衛隊)予算を拡大します。そして日本の本格的な経済復興は、米軍の軍需費も含めた鉄鋼産業、自動車産業、電気機械産業等軍需産業を育成することが基本となり、それが日本の経済復興の原動力になったのです。

日本の軍需産業による経済発展
以来、米国の日本に対する経済援助があるのですが、重化学工業を復興させた「朝鮮特需」以降の警察予備隊を含む日本の軍需産業は、日本の経済復興を理解していく上で大きな要となります。戦争特需により、炭鉱、鉄鋼産業、自動車産業、化学工業が一挙に戦前をしのぐ大きさに復興し、それが神武景気の始まりとなるのです。一方では敗戦の傷跡を大きく残した状態ではありましたが、旧財閥や旧軍事産業が平和産業という姿で復活したのです。さらに重要なのは、この時期に人口の都市集中による住宅政策が始まったことでした。炭鉱の復興と軍需産業の成長により、米国への輸出産業が発展して都市に産業労働者が集中しはじめたのです。これらの労働者に対して住宅を供給することが、「戦後住宅難世帯の解消」という政策目標下、政府の住宅政策目標となったのです。

産業政策としての日本の住宅政策
１９５０年の住宅金融公庫は、まさに三井、三菱を中心とする炭鉱住宅のために住宅供給を目的として始められました。やがて、産業労働者用住宅（社宅）建設のための住宅金融をすることが最も大きな政策目標となりました。ここで「個人用住宅建設」が始まりますが、これは、社宅に依らないで住宅を建設しようとする需要者を対象にするものです。産業政策として、政府が企業の住宅供給を肩代わりしているといってもよいでしょう。政府は、社宅等企業向け中高層住宅建築のための融資を、戦災復興のために｢都市不燃化政策｣という大義名分の下に、支援しました。鳩山内閣が成立した１９５５年、２７０万戸の住宅難を解消するとして、住宅政策を政策に掲げ日本住宅公団を設立しました。これは、大都市で働く一般勤労者を相手にする賃貸住宅と産業労働者を対象にする特定分譲住宅、という企業社宅の建設でした。

世界の政治経済地図の改変
１９５１年に締結されたサンフランシスコ平和条約は、日本と自由主義諸国との間で結ばれた国際条約ですが、その背後にあったのが、先に述べた日米安全保障条約という日米同盟でした。ソ連が水素爆弾を米国に先行して開発するなど、米ソの緊張関係は高まり、それに輪を掛ける形で、アジア大陸では、西欧の植民地が、中立国又は社会主義国の独立として相次ぎました。それを見て、米国のＣＩＡ長官アレン・ダレスは、社会主義国の支配が拡大することを｢ドミノ理論｣として警告していました。他方、５０年代後半になると日本の経済力が拡大しはじめ、１９５１年の日米安全保障条約の不平等性が日本国内で新たに問題になっていました。これに対して米国側は、日米地位協定など基地に関する不平等を解消するのではなく、日米の政治・軍事・経済的分担の対等な関係を政治的平等関係の構築することが求められる、と要求してきました。

６０年日米安全保障条約と日本経済構造の再編成
こうして、１９６０年の日米安全保障条約では、憲法第９条で軍事力を持ち得ない日本を米国が軍事的に護る代償に、日本政府は米国の国内経済問題を一部肩代わりすることが求められました。とくに、産油国・大農業国アメリカの石油と農産品について、為替及び関税の自由化政策により日本が輸入拡大を支援する、という軍事と経済面両方においての対等の関係が提起されました。この提案は、結局｢日米対等の同盟｣として日本側が半ば一方的に受け入れることになったのですが、その経済状の結果がここでは重要です。この合意により、日本国内では炭鉱の閉山と農業構造改善事業による零細農業の切捨てが必要となり、多数の失業者が１０年以上に亘って都市に流出することになったのです。日本経済が年間１０%以上の経済成長率を１０年以上継続することができた背景には、６０年安保により失業者して低賃金労働者となった人々が、潤沢産業労働者として供給されたことがあったのでした。「岩戸景気」はここに始まるのです。そして、この景気を支えたのが、新たな局面を迎える日本の住宅政策でもありました。

炭鉱の閉山と農業構造改善による社会問題
北九州では、大手炭鉱の約５０の中小炭鉱のうち、約８０%を占める労働者が未開放部落の住民でした。彼等は、明治時代に皮革と食肉の排他独占的営業権を奪われたのち、新たな差別(新平民)を持ち込まれてきたのです。およそ１００年後の６０年安保にともない炭鉱が閉山されるようになると、炭坑労働者は再び失業に追い込まれることになり、あらたな政治・社会問題として浮上してきました。他方、北海道でも類似した炭坑問題がありました。そこでは、朝鮮人労働者が約８０%を占めていましたが、彼等は戦前に強制徴用された人たちです。日本の敗戦があっても彼等の社会的地位向上には直接つながらず、むしろ戦勝国民としての扱いを受けず、やがて失業問題が発生することを意味していました。炭鉱労働者問題、部落問題、朝鮮人問題—これら3つの問題に対して、しかし政府は日米安全保障問題と相乗効果を図ることがないよう、いわゆる「分断政策」で対処し、社会・経済不安を押さえようとしました。例えば、朝鮮人問題は朝鮮事情がよく知られていないことを良いことに、当時創立されて間もない北朝鮮を理想郷のように謳い上げ、各紙メディア―朝日新聞や赤旗も含みます―までも宣伝作業に寄与し、やがて１９５９年１２月を皮切りに日本赤十字ベースでの朝鮮帰還事業をはじめます。他方、１９６０年１月、政府は炭鉱閉山の審議会答申(有沢広巳調査団)を行い、４月には、同和対策審議会を設立し総合的な対策をはじめることを制度化しました。こうして、「分断政策」に成功し、同年６月の日米安全保障条約の自然成立へ、途を開いたのでした。

官僚が需要を計画的に生み出す新しい住宅政策
さて、１９６５年に始まった住宅建設計画法に目を転じてみましょう。この計画法では、５年ごとに国民の居住水準を調査し、それを基に将来の国民の居住水準を政策決定します。そして、地方公共団体、公団(日本住宅公団、地域整備振興公団)、公社(地方住宅供給公社)などの公的住宅供給主体を発注者とし、新しい水準に従った公営住宅や公団住宅及び公庫住宅を、供給するようにしました。新しい住宅政策の実体は、急成長する企業の住宅問題を政府が事実上背負い込むことであり、行政が指導・先行する形をとることでした。この点は重要です。この政策は、行政が産業の要請を受けて、住宅産業を育成する、という流れをつくりだし、政・官・業が癒着したいわば｢護送船団方式｣と呼ばれる利権構造で進められることになったのです。こうして、日本全体としての住宅ストックは１９６８年以来、住宅統計上、「住宅余り現象」が拡大していったわけです。どうしてかというと、政府が５年ごとに居住水準を自由に引き上げることができたわけで、結果的に無尽蔵に住宅政策上の需要を拡大したのです。さらには、政府指導で創りあげた住宅産業界用に住宅需要を生み出すことの出来る｢官営住宅産業｣構造を作り、官僚ＯＢの雇用機会まで供給するようになっていったのです。

ＧＤＰ最大化のためにスクラップ・アンド・ビルド政策
この政策を推進するためには、余剰の住宅を「スクラップ」し、新たに住宅を「ビルド」することが必要になります。「スクラップ・アンド・ビルド」政策として、政府は住宅を「償却資産」として扱うように不動産評価制度を変えます。また、住宅金融公庫のローンにおいても、「既存住宅は木造の場合２０年で資産価値はなくなる」という扱いをしました。この政策は、政府の経済性格であるＧＤＰを最大化する政策と「軌を一にする」ものでした。「償却」という概念は会計法又は税法上の扱いであっても、住宅の市場価格を「償却」という概念で扱うことは世界的にも異例であり、非常に特異である点、ここで押さえておく必要がありましょう。さらに問題なのは、日本の都市では、戸建て住宅(シングル・ファミリーハウス)と共同住宅(マルテイ・ファミリーハウス)とが同じ土地利用区分に入ることが可能であり、しかも、共同住宅に商業・業務施設までもが入り込んでもそれを拒否しないという、先進国として異例な歪んだ混合用途地域が認められています。そのため、最も地価負担額の高い土地利用に移行する現象が横行し、土地利用が戦後非常に混乱していきました。そのいい例として、たとえば大手企業は利用目的も無い土地を保有し、そのため空地が多数存在しながら「土地不足」とされ、地価の理不尽な高騰を招いてきました。一方企業側は、「保有地／空き地」を担保に銀行から資金を借り、株式投資のためのマネーゲームにのめりこんでいったのです。

バブル経済と株式・土地・住宅問題
戦後にこうして構築されていった非常に特異な住宅産業・土地市場構造が、バブル経済の基である土地と株式の相乗効果構造を作っていったのでした。そして、９０年代初頭のバブル経済崩壊の原因でもあります。日本が世界の経済活動の３大局(ニューヨーク、ロンドン、東京)の一つになるとする想定の元に、バブル崩壊以前の日本銀行は金融緩和を実施しますが、これは国土庁発表した商業業務床需要予測に対応していました。この金融緩和をきっかけに、不動産買い替え特例に関する租税免除措置を利用して、都心から郊外に、玉突き状態の住宅地の売買がされ始めました。そのため、多数の取引が都心から郊外へと進行するのですが、さらに放射状に地価投機売買が進み、それが都市全体の地価水準を高騰させて株式投機へと拡大循環しました。やがて、余剰資金を利用したリゾート開発にも開発対象が拡大し、バブル経済は全国規模に達しました。その最も中心になった経済的な仕組みはなにか。それは、土地自身が開発されて所期の収益を発生されることなく、あたかもそのものが同様な投資効果を発揮するものとみなしたたうえでの融資がされてきたこと、ここから「土地と株式の相乗効果」が生まれたことが、あらためて確認される必要がありましょう。

バブル経済後の住宅による景気刺激策の失敗
バブル経済はいろいろな経済活動に障害を齎しました。先行きにおびえた日本銀行の三重野総裁は、短期的にバブル経済を収束させるべく金融引き締めを行い、ハード・ランデイングでの問題解決を図ろうとしました。その結果、多くの倒産事故が発生し、不良債権が金融機関を筆頭に全産業を覆うことになって、企業倒産や関係者の自殺まで多発しました。政府はその状態を改善するために、当時、最も経済効果の高い住宅投資を利用して、｢お金を使わせることを目的にした｣景気浮揚策を推進しました。しかし、政府のやったことは何だったか。それは、国民に年収の８倍(政府は５倍まで、残りは別の金融機関の合わせ融資)以上もの借金を背負わせることで、それを｢ゆとり償還｣といって最初の５年間は元金の返済猶予を与えるというやり方でした。つまり、返済能力を遥かに逸脱した金融を｢返済できるかのように勘違い｣させて借金させて、お金を使わせてきたのです。このやり方は　住宅ローン返済不能事故を引き起こさせ、ローンの担保に取られた個人信用を保険した生命保険による資金回収を、｢自殺の強要｣という形で進められ、結果的には、自殺の拡大と個人破産を引き起こしたのです。

バブル経済の破綻と住宅政策の破綻と新しい住宅政策
財政と金融とを濫用した住宅による景気刺激策が失敗したのはいうまでもありません。地方公共団体、住宅公団、住宅公社、住宅金融公庫は、いずれも財政・金融上破産状態になり、その住宅政策を継続不能に陥りました。公庫、公団の廃止が閣議決定され、住宅建設計画法による住宅政策は破綻したのです。それに変わって登場したのが、「住生活基本法」と呼ばれる政策です。この政策は、官僚中心のこれまで住宅産業に依存して退職後の生活を計画してきた制度に代わるものとして策定されたものです。しかしそれは、住宅の性能表示、耐震性安全、エネルギー対策などにより、いわゆる「護送船団方式」で育った住宅産業の営業を支援するものであることにかわりはありませんでした。安全を口実にした検査、審査を強制的にし、さらに住宅の瑕疵保証など消費者の不安を利用して性能試験、建築確認の手数料、保証保険金の掛け金を消費者に負荷し、それを官僚や公務員ＯＢの退職後の収入源にする、というこれまでと同じ国民不在の政策を、長期優良住宅政策として展開したのです。その政策は、長期優良住宅政策に感覚する国民、住宅産業には、その政策のために余分に掛かる費用分のお金を補助しようとするものです。端的に言うと、その本質は、形を変えた官僚及び関係行政機関職員ＯＢの雇用機会確保と賃金保障政策なのです。この政策は、総て国民に高い費用負担を求め、要請関係者が利益を得るという政策となっています。

ハワイ大学での講義と質疑応答
さて、ハワイ大学の講義では時間制限もあり、バブル経済関係のところは殆ど説明をすることは、残念ながらできませんでした。しかし、若い学生たちからの質問は正鵠を付いたものが非常に多く、真面目な授業態度には驚き感心させられました。学生の質問は、「スクラップ・アンド・ビルド政策」という、政府主導の特異な住宅政策に対する驚きに集中していました。「国民の住宅が資産造りではないのではないか」とか、住宅の資産価値を崩す「土地利用規制に対する混合用途制はおかしいのではないか」というコメントも多々あり、まだ２０歳にもならないアメリカ人男女学生にとっても、先進国日本の住宅政策が、日本国民にとって理不尽だと強く感じられるようでした。講義する側の私も、｢世界の常識が日本の非常識であり、日本の非常識が世界の常識｣だということが実感される思いがしました。この学生たちの疑問を日本人が同じように感じるようになることが大切なことだと思いました。
戸谷英世

今回の特集は、HICPMとしてこれから取り組んで意向と考えているアグリカルチュラルアーバニズムの考え方の発祥の地、オランダの住宅と住生活をとりあげました。現代のFTA時代は、今後先進工業国の所得と発展途上国の所得とが平準化に向かう時代です。発展途上国での投資の拡大は、雇用機会の拡大をもたらし、所得の拡大へと発展します。それは食の改善となり、食糧の消費拡大になり、先進工業国への食糧輸出を困難にします。その結果先進工業国では食料不足という事態に追い込まれることになります。かつて、マルサスの「人口論」が問題になったときの危機意識が再度世界の不安になっています。

２．インターナショナル・アーツ＆クラフツ

－－A・W・N・ピュージン：ウエストミンスター新宮殿の壁紙デザイン。１８５１年

３．アメリカ版ハウスプラン

－－ギリシャ風折衷様式

４．特集記事：オランダの住宅と住生活

－－第１部　オランダ住宅の全体像：オランダには１６世紀以前の建築から、現代建築まで多様な建築が建てられているが、、いずれもそれまでにつくられた住宅・都市の経験を夫々の時代の生活にあった形で発展させて、現代の都市資産として有効な資産の形成となっている。そこでは人人の生活を湯t化にするための街並み作りと、粗道で繋がれた人びとの生活空間のつながりが、死活者ちゅうしんのとしくうかんをけいせいしている。

－－第２部　オランダの全体像：オランダでは、人とびとがその都市環境自体を自分達の生勝を豊かにする「宝」であると感じ、それを積極的に生活の中に活かし、大切に守り育てることで、外部から見ても羨ましい生活であることが分り、その生勝を教授したいと多くの観光客が集まってくる。個性豊かなオランダらしさにかんこうきゃくがあこがれている。

－－第３部　新しいオランダの発展と住宅計画の再発見：オランダの都市生活は、同時の農村計画であると言ってもよい。農業を都市居住者も都市生活に不可欠な営みと考えて、小学校の子供から必修授業として農業の実習を採り入れている。オランダには「キューブハウスのような。極めて前衛的な建築もあるが、決しtまちづくりから浮き上がっていない。

１０。Cross Culture

－－「ハワイアンスタイル」の住宅　その４：米国の小さな家

１２．ｶﾅﾀﾞのオリジナルな建築　第９０回

－－イクイリブリアム・コミュニテイ計画扇動事業（３）

１３．Ａｍｅｒｉｃａｎ News Pin　Ｂｏａｒｄ

－－住宅地への移転が進むカトリーナコテッジ

１４．図解　建築のデイテール　第２９回

－－下地床の取り合い・下地床の連続性、隣接する床剤とのレベル調整、輻射熱床暖房

１６．ＮＡＨＢ技術講座　第５６回　コミュニティ造りの理論と技法

－－コミュニティ建設のためにどれだけ投資をするか

１８．新コンストラクションマネジメント講座　第６２回

－－効果の見えるコンストラクションマネジメント：現場生産性の向上（粗利急増の鍵）

「需要がないから工期を早めても意味がない」のか

１９．読者からの質問のページ

－－住宅産業偏：お客さんに進めるジュウタクノデザイン

－－まちづくり偏：開発許可における公共施設の管理者の同意

２０．書籍注文書と編集後記

それに対して11月13日HICPM会議室で開催されたグローバル研修企画との合同セミナー後での参加者交流会で、三重県から参加された工務店社長で、かつて三井ホームの支店長をやっておられた方から、「大手住宅メーカーでは150平方メートル程度の住宅であれば60日くらいで十分建築できる程度の生産性を持っている」という話がありました。

これと同じようは話で、これまでもHICPMの会員であるフランチャイズの住宅を１ヶ月以内で建設する話や、普通の住宅でパネル化をすることや、バスユニットを採用することで工期を短縮できたという話も、基本的に共通する話です。全て生産性向上の取り組みであることは変わりません。住宅の生産性の高さで言えば、米国にはモーバイルホームといって、車のシャーシーの上に住宅を建築した住宅を建設現場に牽引車で牽引し、現場に設置したら設備関係を繋いだら、即日生活できるといった高い生産性の住宅もあります。

現場の職人とホームビルダーの分断をしなかったＮＡＨＢの取り組み
1960年米国の連邦政府の住宅都市省（HUD)が工場生産住宅の開発をOBT(突破作戦)と名付けて始めました。しかし、どれでは現場で住宅生産をするホームビルダーと建設労働者が食い上げになってしまうと判断して、全米ホームビルダー協会はCM技術によって向上に負けない生産性向上に取り組んだのです。そしてHUDとNAHBとの間の約３０年の技術的競争は、1990年になって競争は勝負が付き、HUDは住宅のエネルギー対策(ＰＡＴＨ)をすすめるためにNAHBに技術的な協力の和を求めてきたのです。

工場生産を取り入れることで現場での住宅生産性を高めることも出来ます。しかし、住宅生産自体は土地の加工産業で、土地から離して生産することは出来ません。米国のモーバイルホームのようにその殆どすべてを工場で造ることも出来ます。それでも住宅として土地に定着するようにする｢住宅｣として土地に定着する仕事は、建設現場に残ります。住宅をその構成部品に分解し、それらの殆どを工場で製造して、プラモデルのように建設現場で組み立てるのが、日本のハウスメーカーの住宅です。現場作業を工場政策に置き換え手、生産性を挙げることは、これらの取り組みを見るといろいろなやり方があることが分かります。

現場生産を工場に移すことは職人の切り捨てを支援する住宅ジャーナリズム
工場生産部門を多くすればするほど、現場生産部門が少なくなります。それは、現場での作業が少なくなることですから、工場政策に置き換えられた分だけ現場生産性は高くなりますが、それは現場の生産性を高めたからではなく、現場作業がなくなった分だけ、見かけの現場生産性が高くなったに過ぎません。現場の仕事がなくなった分だけ、現場の技能者は仕事がなくなり、現場での人で不足は一層厳しくなり、なるべく現場で仕事をしなくても良い方向に住宅生産が向かうという悪循環に向かうことになります。

わが国では、口先で地場の工務店と騒いでいる住宅新聞や住宅雑誌が、地場の工務店を護るとか、｢地産地消｣と地場産業に立場を護るような振りをしながら、同じ紙面で平気でプレカット、パネル化、現場採寸アルミ建具、ユニット風呂を推奨しているのです。日本の伝統木造といいながら、一体どこの｢日本の伝統｣だか分からないプレカットの木材を金物で固め、黒色のアルミサッシの住宅｣がこれらの住宅雑誌や新聞を飾っています。

江戸時代の木造が完成したシステムに学べ
日光東照宮の造営には、「飛騨の匠」左甚五郎も参加して彫刻をやっていますが、江戸時代の日本の木造建築技術は、木造技術が最も熟成した時代といわれています。飛騨の大工が日光で仕事が出来たということは、建築の仕様や、仕口継ぎ手の詳細標準化され規格化され共通化されて、した小屋や現場での加工組み立て技能が問い何時されていました。
つまり、建築の設計施工の技術が全国的に規格化、標準化されそれが全国的に共通化されていました。そのため｢旅職人といって、仕事のあるところならどこへでも渡り歩いてしっかりした仕事をすることが出来たのです。米国の熟練工（ジャーニーマン）と旅職人の語源は同じである。

江戸時代は、経済成長はゼロの低成長時代でした。人口も増えない時代で建築需要も大きくはありませんでした。職人たちは、仕事をし続けられなければ死んでしまうほど厳しい環境にありました。限られた工事期間に建築を仕上げるということで少ない手間賃でも、無駄な働きをしないで、生活に足る労賃総額にしなければなりませんでした。現場生産性が非常に重視されていたのです。そのときに｢段取り８分に仕事２分｣という言葉や、｢土方殺すに刃物はいらぬ、雨の３日も降ればいい｣といった米国のＣＭの考え方と同じ考え方が仕事のうえで、また、川柳の中にも使われていました。

現場の職人切捨てを図る工務店経営
今日本で工務店がプレカット、パネル化、ユニット化というようの現場生産を縮小する方向で、建設現場の職人たちを切り捨てて、自分たちだけが生き残ろうとしています。住宅雑誌や住宅新聞は、その購読者である工務店経営者に迎合して、その経営を支えてきた大工など現場労働者などの生産労働者を切り捨てることを指示してきました。それは工務店経営者の多くが、昔のように、大工・棟梁からの出身者ではなく、ハウスメーカーの営業担当者からの出身者たちで、住宅生産技能体系全体を知らず、下請業者を叩きあわせ、職人を使い捨てする消耗品と考えている人たちによって構成されるようになったからです。

工務店経営者たちは、その仕事は営業で、「顧客を捕まえてくる仕事」であると信じている勘違いをしている人が過半数を占めています。これらの経営者たちは、下請けや職人に対して、｢俺が彼らに仕事を作って養ってやっている｣と勘違いしています。それらの経営者に、｢建築主はなぜ工務店にお金を支払ってくれていますか｣と尋ねてみるとよい。
「次の２つの選択のうちのどちらですか?」；
①　工務店が下請け業者にお金を配ってくれるから、建築主がお金を支払ってくれる。　　②　建築の生産現場で建築主に約束したとおりの工事が確かに出来上がっているので、下　請け業者の労働に対して、建築主はその労働制下に対して工事代金を支払ってくれる。

以上の疑問の回答をした人に継ぎの質問に答えてもらってください。
①　元請業者が下請け業者を養っている。
②　下請け業者が元請業者を養っている。
国土交通省が考える「建設サービス業」としての建設業であるならば、「元請業者が下請け業者に養われている扶養者」だったのです。すくなくとも、日本のような建設業を｢建設サービス業｣と考え、欧米のように「不動産製造業」と考えていない国では、それ以外に回答はありません。日本とは違って、米国のホームビルダーは次のように答えます。

米国のホームビルダー経営の本質
建設現場で仕事をするため、土地を調達し、そこへ住宅建設に必要な材料と建設労働者を調達することは積算業者にお願いすれば、工事に必要な資材と労務送料の積算は可能です。
工程計画に関しても、日本でＣＰＭの教育をやっている能力開発大学校にＭ教授やＹ教授や、かつて、私と一緒にＨＩＣＰＭ理事でＣＰＭを担当してもらったこともあるＩ元理事やＳ元理事に指導しているマキントッシュやマイクロソフトのＣＰＭのプログラムを使ったら、積算も工程計画も出来て材料や労務も調達することは出来ます。しかし、連中は結果では、計画どおりの工事は出来ず、これまで大きな失敗を繰り返してきました。

ＣＭの技術がなくても、設計図書があれば見積もりはできます。見積もりに合わせて労働者や建材を調達することは出来ます。現場に計画通りの材料や労務を持ち込むことが出来ても、それらを使って工程管理計画を作成しても、下請け業者の能力を正しく理解し、工事を指揮しなければ、立案した工程管理計画通りに仕事を進めることは出来ません。１９８０年代のわが国各地で取り組まれた輸入住宅の取り組みは皆同じ誤りを繰り返しました。

日本の輸入住宅の最大の失敗例：ＳＶビレジ
その代表事例がＳＶビレジでした、住宅金融公庫のＭが中心になって進めた輸入住宅は、米国の技術を日本に移転するものではありませんでした。住宅の設計は、米国の大学を卒業したが、米国での２×４工法の知識・経験がなく、日本の建築士の資格も米国の建築家の資格もない設計者Ｎを、「米国の有名建築家の下で働いたから」といって、あたかも「米国の２×４工法設計の専門技術者」であるかのように宣伝し、その周囲に社会から疎外されていた野武士集団を形成して、その虚像を使って輸入住宅を金融公庫が進めたのです。
住宅金融公庫と一体となって進めたＳＶビレッジでは、建築主である神戸市住宅供給公社が２かける工法の住宅では、再起できないほどの失敗を与えてしまいました。その上、住宅金融公庫のＭが、日本での建設業登録もなく、施工管理者の資格もなく、米国での建設現場のスーパーバイザーの経験もない知人Sを、神戸市供給公社の現場監督(米国の現場のスーパーバイザー)の役割を担わせるように推薦し、工事の指揮を取らせました。

そして建設工事が当初社会全体に説明していた予定工事費より５０%以上も高くなったにも拘らず、工事の最後まで、当初説明した計画とおりに工事が出来たかのような｢出来たはず｣という説明を繰り返し、神戸市供給公社に損をしても、「計画が失敗したように見られる価格設定をするな」と脅して、原価割れした価格で住宅を販売しました。ちょうどバブル経済が始まろうとした時期でもあって、価格削減の結果であってもその実験の責任を追及することは社会的に起りませんでした。それをよいことに、その責任を一切明らかにせず、建材輸入業者であるＡＢＣ開発に責任を押し付けようとした。
当時、私はＡＢＣ開発の担当役員をしていたから内容はほぼ完全に分かっています。住宅金融公庫と設計事務所とが癒着し、２×４の専門知識がないままプロジェクトを指揮したことが失敗の原因でしたが、いまだにその総括がされていません。

｢出来たはずの生産価格｣を｢実現できた生産価格｣と偽った輸入住宅推進
その後のバブル経済に向かう中でＳＶビレジ推進者たちは、どこででも、ＳＶビレジの当初予定計画どおり「できたはず｣の説明を厚顔に繰り返し、その後のあらゆる輸入住宅に関係し、物としては設計図どおりの住宅を造ったが、雨漏り、腐れ、結露などのエンジニアリングの欠陥と、建築工事費で「足がでる」というプロジェクトを繰り返し、最後には輸入住宅でリゾート開発に取り組んだ会社を行き詰まらせて、事実上の倒産に追い込むことになりました。
この設計事務所が取り組んだ仕事の尻拭いを消費者に問題が転嫁しないようにする取り組みに、私自身３件関係して処理してきました。消費者に多数の苦痛を与えてきた建築家を自称する設計担当者Ｎを、金融公庫担当者Ｍが推薦の根回しをして、建設大臣表彰を与えていることに、日本のこれまでの輸入住宅の失敗物語が集約されています。

要するに、建設用土地も、建材も、建設労働者も計画通り建設現場に用意できても、そこで働く建設労働者の能力を把握し、それらを建設工事現場の工事環境を正しく理解して、計画通りに住宅生産に携わることの出来る環境を作り、その計画どおりの指示をし、お金と時間と品質の管理を正しくやれるＣＭ技術を正しく行使できるスーパーバイザーがいなくては、土地と、建材と建設労働者が計画通り調達されても、契約書どおりの住宅を計画通りの費用で造ることはできません。ホームビルダーは建築主と請負契約をした設計図書どおりの住宅を、契約した工期どおりに、工事請負金額の中で実現できるから、建築主から工事請負代金を受け取る「生産者」の権利があり、それを建築主に要求できるのです。

現代日本の工務店の再生計画
わが国の工務店の経営を蘇らせるためには、現場での生産性を高めることで、現場生産に関係する工務店の期間利益と建設労働者の期間賃金を最大化する一体的な取り組みをしなければならないにも拘らず、工務店は職人を切り捨てる形で自分だけは生き残ろうとしているのです。
職人が工務店経営者になる道を切り捨てている今の工務店経営者事態に、大きな問題があることをしっかり見ることがなくてはいけません。住宅産業を大局的に眺める視点で考えることが必要だと考えます。それは個別の利益を追うのではなく、長期的に見た産業自体と矛盾しない枠組みの中で力を合わせ手、個々の企業努力をすることをしないと産業界全体として分裂し、衰退することになるのです。

私は、米国の住宅産業を勉強すればするほど、日本の近世江戸時代の木造建築が完成した「よき時代の住宅生産システム」がそのまま伝えられているのではないかと感じます。江戸時代の経済が停滞していた時代に日光造営だけでなく、大工や棟領たちは、社会的にも尊敬できる産業人として尊重されていました。その理由は、お互いに技術的な研鑽をし、その中には、現代の建設業者が全く忘れてしまった現場生産性の問題、住宅のデザインの美しさの問題、木造住宅の耐久性、耐震性の問題といった住宅産業に必要な技術研鑽をしていました。江戸時代に大工棟梁が事業の宣伝や、客集めのためにチラシを配ることは絶対にありません。その大工棟梁の誇り高い生き方自体に社会の尊敬が払われていたのです。

今年は、ＨＩＣＰＭの新しい運動としても、工務店と現場の職人とが力を合わせて社会的な信頼を確立することが出来るよう日本の江戸時代と米国のホームビルダー経営の共通点を発見し、日本的な住宅産業の発展の道を考えて生きたいと考えています。
戸谷英世

２００８年９月のリーマンショック移行、日本から外資は逃げ出して、小泉内閣による規制緩和と外資が相乗効果を発揮して、大都市からその周辺都市のスカイラインを変えてしまったマンションと商業ビルは、ふたたび経済後退の波に飲み込まれ、日本中が不況に落ち込んできた。住宅生産性研究会もその産業基盤の上に建っているため、経営悪化により経営再建に取り組むことで、これまでの雑誌を内部での製作だけにすることになった。本号は、印刷会社による最終号である。

本号では都市生活と農村生活との調和が最も進んでいるコミュニティにとして、またアグリカルチュラル・アーバニズム発祥の地として、オランダの現状を詳細に見て廻った報告である。

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－Ａ・Ｗ・Ｎ・ピュージン：ウエストミンスター新宮殿の壁紙のデザイン

３．アメリカ版ハウスプラン

－－ギリシャ風折衷様式

４．オランダの住宅生産性研究会と住生活

－－第１部：オランダの住宅生産性研究会の全体像

クラシック様式とインターナショナル様式が共存する国／ストリートスケープを大切にすることで、我が町への愛情を示す国／シークレットガーデン「秘密の庭」を大切にする国／バックアレーで繋がれた近隣の絆

－－第２部オランダの全体像

自由な国オランダ／地方性の大きなオランダ／観光業で「大きな成果」を上げている理由／オランダから日本に伝わった「観光」／観光先進国に学ぶ「町おこし」観光の原点／市民が中心の公共施設・美術の宝庫オランダ／日常生活の中の美術品

－－第３部新しいオランダの発見と住宅生産性研究会計画の再確認

都市と農村の共存／アグリカルチュラルアーバニズム／オランダ人のライフスタイルとして定着した追う行／「キューブハウス／レンガ見地九月売る「街並み」・レンガ建築から学ぶもの

１０．Ｃｒｏｓｓ　Ｃｕｌｔｕｒｅ

－－「ハワイアンスタイル」の住宅

１２．ｶﾅﾀﾞのオリジナルな建築（９０）

－－イクイリブリアム・コミュニティ

１３．Ａｍｅｒｉｃａｎ　Ｎｅｗｓ　Ｐｉｎ　Ｂｏａｒｄ

－－住宅地への移転がすすむカナトリーナコテッジ

１４．図解　建築のデイテール

－－下地板都の取り合い／輻射熱・床暖房

１６ＮＡＨＢ技術講座　（５６）コミュニティ造りの理論と技法

コミュニティｋｗんせつのための投資戦略

１８．新コンストラクション・マネジメント講座　第６２回

－－効果の見えるコンストラクション・マネジメント

１９．読者からの質問のページ

皆様にお進めできるデザイン

２０．書籍注文書と編集後記

平成20年（行ウ）第６３４号　土地開発許可処分取消請求事件
原　告　　原 口　萬 治
被　告　　世　田　谷　区

準　備　書　面（６）補足

２００９年（平成２１年）１０月１５日

東京地方裁判所民事代３８部A２係　御中

原告　原 口　萬 治

はじめに
原告は、かつて大手ゼネコンに勤務し、開発許可の関連の仕事を担当していたことから、本件開発を知ったとき、開発許可に関して多くの違反の事実を発見しました。本件に関し、開発審査会の審査の途中から、元建設省の本省職員で、豊富な専門的知識と経験を有し、都市計画法の立法及び建築基準法の改正にも直接関係された専門家に協力して頂きました。今回の準備書面はその専門家の指導を得て取り纏めました。

第１　公益を享受する権利を奪われている事実
私は当開発行為が、都市計画法及び建築基準法の規定に違反した計画であるにも拘らず、開発許可がなされたことには納得できませんでした。もし、このような開発許可制度に違反した開発行為及び建築行為が許されるならば、これらの行政法により、公益が享受できるはずの行政区域内の住民の利益を損傷することになります。また、都市計画法に違反した開発許可に伴い、行政法がその適用対象にしている地域の住民に保障した公益を侵害されることになります。そのため、その関連行政法の適用地域に居住する私には、行政事件訴訟法第９条で規定に基づく公益を享受する権利のために提訴することにしました。
本件においては、「都市計画法第３２条、第３３条に定める開発許可の基準違反の実体が多数存在する計画に許可を与え、かつ、違反の実体を有する違反建築物」が建築されています。よって、原告は、法治国における公共の利益を害する違法な行政庁処分を容認できず、本裁判で法律違反による開発許可は無効であることを確定されるべきことを要望することにしました。都市計画法第２９条第１項、ならびに、同法第３２条及び第３３条に関連する道路法、河川法、建築基準法等の関係行政法の規定に関する違反で、これらの行政法が約束している公共の権利を奪われているのです。

第２　法律上に定められた行政権者によらない処分は無効

（１）法律上の「処分権者でない世田谷区長」のなした処分を無効とすべき理由
本事件の調べを進めるほど、開発許可が全く法律に根拠を置かない審査がやられていて、本開発許可による開発行為は、開発許可の基準に違反し、周辺地域の住民に対し、各種の関連行政法が保障している公共の利益を奪う開発になっていることが明らかになってきました。そこで、このような開発許可の審査をして、開発計画に許可を与えた開発許可権者の能力と法律が付与している資格に疑問を持ちました。
都市計画法第２９条で定めている開発許可権者は、基本的に都道府県知事と定め、それと同水準の審査能力を持つ「指定都市等」の長に関しては、地方自治法第２５２条の１９第１項の指定都市、第２５２条の２２第１項の中核都市、又は第２５２条の２６の３第１項の特例市と限定列挙した「指定都市等」で、都道府県知事と同じ開発許可の権限を行使できると限定的に定めてあります。
しかし、本事件の開発許可を行った特別区長は、「指定都市等」に該当せず、都市計画法上の開発許可権者になれる根拠は、都市計画法上存在しないことが確認されました。つまり、世田谷区長には開発許可権者になる資格はなく、開発許可をする行政権はありません。つまり、本件の開発許可は、都市計画法上の行政権を持たない行政庁（世田谷区長）による開発許可処分であり、都市計画法第３２条（関連公共施設の管理者の同意）及び第３３条（開発許可の基準）で、法律上審査すべきとされたことが、審査されないでなされた処分です。
よって、世田谷区長名でなされた開発許可は、法律の手続き規定上でも、実体規定上でも、法律違反によってなされたものであり、許可処分は都市計画法第２９条の許可権者に関し、違反で、無効であります。

（２）世田谷区が主張する開発許可処分権者としての適法性
世田谷区長は、平成１２年東京都条例第１０６号を根拠に、法律上の正当性を有する処分権者であると主張しています。同条例の法律上の根拠は、地方自治法第２５２条の１７の２を根拠にした市町村への事務委任の規程です。その条文は、特別区を対象にしたものではありません。特別区を対象にする都条例とするならば、地方自治法の根拠条文は、第２８３条を根拠条文としなければなりません。それだけでも、この地方自治法第２５２条に１７の２を根拠とした都条例を以って、事務委譲規程を特別区に適用することは出来ないため、この条例自体が無効です。
仮に、第２８３条を根拠とした条例であっても、その読み替えをした場合の根拠となる地方自治法第２５２条の１７の２で定めていること、及びそれを受けて都条例で定めていることは、「東京都知事の権限の行使に伴い事務の一部を特別区（という地方公共団体）に委譲することが出来る」と地方自治団体に対する事務の委任規定に過ぎません。地方自治法の規定は、決して、都市計画法により東京都知事に与えられた開発許可権限を、特別区長という行政庁に権限委譲する規定ではありません。
地方自治法第２５２条の１７の２で規定していることは、東京都知事の名前と公印を使って行う開発許可の処分に係る事務の一部を、東京都知事の監督下で、都職員と同様に扱って、特別区職員にやらせることが出来ると規定したものです。
特別区長には、開発許可処分をする権利もなければ、その権利の行使に対する責任を取ることもできません。本行政事件訴訟は、開発許可処分がなされ、それが実際の効力を持っていることから、被告は開発許可をなした処分庁です。しかし、法律上の開発許可をすべき処分庁は、東京都知事ではありますが、実際に処分をなした処分庁は、世田谷区長であります。その世田谷区長のなした処分によって、事実上の行政効果が発揮されていることから、「被告適格のない処分庁のなした処分」ということになります。
この行政処分の処分権者の適格を問う問題は、本件のように、法律上の処分権者が、法律違反を知っていて、又は、知るべき立ち場にありながら、法律違反を犯して、処分権のない処分庁に処分権を委譲している問題は、本来、行政機関内部で是正されなければならない問題です。その内部問題が法律の適正施行ができない結果を産み、違反した審査を成すことになったものです。この開発許可処分に関係した開発許可行政機関全体が被告なのです。
本件の訴えは、都市計画法第２９条で定めたとおりの能力がある処分庁（都知事）によって、処分がなされることです。東京都は平成１２年東京都規則１２５号で、地方自治法上、都条例で特別区長権限として決められないことを、違法に、特別区長に開発許可権限者として行政権限を行使させたものです。法律上権限のない者のなした処分は無効であることには変わりがありません。

第３　開発許可審査の間違い

（１）開発許可権者の権限
開発許可（第２９条）は、計画されている開発行為が既存の公共施設や市街地環境に影響を与えるため、開発許可権者は開発許可申請書を審査して、その計画が開発許可の基準（第３３条）に適合しているときは、開発許可をします。開発許可の基準には、その開発によって影響を受ける既存の公共施設や都市環境に関し、開発業者は関連公共施設の管理者に対し、事前に開発計画の内容についての協議をし、開発により周辺環境にしわ寄せをしないような対応を、開発計画に織り込む計画にすることを求めています。
そして、開発の関係する関連公共施設の管理者による同意を得ること（第３２条）を以って、公共施設の管理者の審査に合格したものとみなします。開発許可権者は、その同意書が開発許可申請書に添付されていることの審査確認を以って、公共施設についての第３３条に関する開発許可の審査を行ったことにするという法律構成となっています。
道路法、河川法、下水道法、公園法、水道法、学校教育法、社会福祉関係法等、その他の関係する公共施設に関する開発許可の基準で定められた事項を、開発許可権者自身が関係行政法に照らして審査をしようとしても、開発許可権者にはこれらの法律の施行権限がないため、直接審査することは出来ません。開発許可の基準（第３３条）には、これらの関係行政法による審査内容が定められてあり、その審査は、それぞれの関係行政法上の権限を有する者が審査しなければ、審査結果に対しての行政法上の責任を負うことは出来ません。
関係公共施設の管理者は、施行者として、開発許可の基準に照らした行政法上の審査をし、適法であるときには開発申請者に第３２条で定める同意書を交付します。
開発許可権者は、開発許可申請書に、第３３条の開発許可の基準に関する関係行政機関の管理者による第３２条に定める同意書が添付されていることの審査をし、間違いなく第３３条の審査がされたことを確認して、開発許可をすることになります。
本開発許可事件では、ここで説明した「第３３条で定めた開発許可の基準」に関して、公共施設の管理者が審査をし、適合したとする「第３２条で定めた関係公共施設の管理者の同意書」はありません。今回提出された同意書は、第３３条に定める開発許可の基準に適合するという審査の結果ではなく、単に、「公共施設の管理者による工事の同意書」が添付されているだけです。
ここから本件開発に関わる下水道の同意書に関連して、述べていきます。
まず本件雨水貯留槽に関しては、書類のすり替えが行われている事実もあります。乙第１４号証「地下ピット平面図」には５３００㎥の雨水貯留槽とすることで開発許可が出されていますが、乙第２０号証「地下ピット平面図」によるとA～D棟地下は〈溜水施設〉と、いつのまにか変更しています。
また本開発許可が出された後に、東京都下水道局に対して排水に関して情報公開をした折にはなかった変更が、本年８月再び情報公開を行い書類を確認すると、度重なる変更や追加の申請が行われていることが以下に判明しました。
本件事業主に対し東京都下水道局による「排水に関する事前協議について」（変更申請 原NO H１９－４８ 受付月日 平成２０年１０月２０日）（変更申請 原NO H１９－４８ 受付月日 平成２１年４月２７日）（変更申請　原NO H１９－４８ 受付月日 平成２１年７月１０日）の、「排水に関する事前協議書」の書類においては、「６．汚水貯留量」の変更、「７．雨水貯留量」の追加、「８．循環利用量」の変更があります。（甲３２号証）
「排水に関する事前協議内容」の書類（変更申請　原NO H１９－４８ 受付月日 平成２０年１０月２０日）においては、「予定汚水量」の変更、「雨水量」の２度の変更、「流出量」の２度の変更、「延床面積」の２度の変更、「汚水ます」の変更がみられます。（甲３３号証）
他にわかるだけでも「面積表」の差し替え（甲３４号証）、「汚水排水流域図」の追加（甲３５号証）、「雨水再利用設備表」、「雨水再利用設備」の書類の追加（甲３６号証）が行われています。
これらについては「排水に関する事前協議内容」の注意事項にある必要とされる変更理由書がないため、都市計画法第３２条の下水道の法律上定められた協議とならないので手続きは無効となり、関連する下水道の同意書（乙１７号証）も無効となるため、本件開発行為は第３３条の許可の基準に適合していないことから、第２９条の開発許可の違反となります。

（２）開発許可の基準に関する審査
行政事件訴訟で争われるべきことは、行政法に照らしての違反があるかどうか、また、開発地周辺に住民が享受してきた既存の行政レベルと比べて、開発によって周辺環境への行政サービスが低下するのではないかということです。それを開発許可権者は、それぞれの関係行政法施行者から、行政法上の責任に裏付けられた判断を聞かなければなりません。
関係行政法を所管している管理者以外の者の判断は、河川技術や河川行政に素人の弁護士の主張はもとより、水文学の専門家や河川行政学の専門家の判断であっても、関係する公共施設の管理者（河川行政権者）の判断にはなりません。つまり、公共的利益が奪われることを判断するうえでの開発許可の適否の判断を左右する資料にはなりません。
もし、河川法上の正しい手続きを経て出された第３２条の同意書の判断に誤りがあることを争おうとする場合には、河川法の施行者の同意という行政処分に対し、行政事件訴訟を、本行政事件訴訟とは別に争うことになります。その際の訴訟では、河川法施行者による第３２条の同意処分の適否が争われることになります。
本訴訟では、特に危険が問題とされている道路と河川の両行政に関して、道路法及び河川法上の管理者の第３３条に関する審査結果としての第３２条の同意書の添付を問題にしなければなりません。開発許可権者にそのような法律で定められた審査をする能力がないということで、都市計画法上、世田谷区長には開発許可権者になることが認められていません。従って、法律上開発許可の出来ない者である世田谷区長の許可は、無効であるのです。

第４　開発許可の基準の実体規定に違反した開発

以下の５項目に亘る開発許可権者の都市計画法違反は、本開発許可を行った世田谷区長自体が、都市計画法で定めた開発許可権を行使する行政能力を持っていないことを証明するものです。また、本開発計画及び現実に築造された開発行為及び建築物行為が、都市計画法第３３条に定める開発許可の基準という実体規定に違反していることを証明するものです。
本行政事件訴訟に前置されている都開発審査会は、新都市計画法の目玉として行政処分の、より適正化を図る機関として設置された機関ですが、行政機関のやっていることを追認するだけで、法律に照らした審査をしていません。都市計画法及び建築基準法が適正に施行されることで、開発行為、建築が適法に造られるという構成を作っており、このような違反の実体を容認することを認めていません。

（１）    第３３条第１項第１号：「一敷地、一建築物」を前提にした道路と敷地
開発許可の基準（第３３条第１項第１号）で「用途の制限に適合する」ことは、開発計画が都市計画法第８条（地域地区）に関し、都市計画決定した内容に適合していることを求めています。
都市計画決定は、都市の空間利用に関する住民のコンセンサスを都市計画法に定める「主権在民」の決定手続きを経て決定することで公共性が付与され、その実現には強制権が与えられています。それを計画公権（又は「計画高権」ともいう。）と呼んでいて、都市計画決定した基本計画（マスタープラン）を基に、個別の建築行為に当たり、建築基準法第３章規定を実施するための建築設計指針（アーキテクチュラルガイドライン）の強制権の裏付けとなっています。
都市計画法第８条（地域地区）に関し、都市計画決定した内容の実現を確実にするために、建築基準法第３章では、予定建築物ごとに固有の敷地を定め、その敷地が幅員４メートル以上の道路に２メートル以上接する区画計画を要求しています。つまり、地域地区の都市計画決定の公共性を実現する前提として、「一敷地、一建築物」の原則という建築物に対する第３章規定適用の条件を、開発計画として定めることが求められています。
しかし、この開発計画では、建築基準法第８６条を根拠に、「複数の建築物を一団の敷地内の開発として扱うとする規定を適用することで、道路はいらない」とする計画を世田谷区長が容認して立案させ、法律上正しい計画であると主張しています。第８６条の規定は、都市計画法第１１条第１項第８号で定めた「一団地の住宅施設」という都市施設として計画されたもののうち、都市計画決定したものは、都市計画法第８条（地域地区）で定めた都市計画決定を排除して、都市計画法第１１条（都市施設）の都市計画決定に従うことが出来るとした計画に対する建築基準法上の建築規制の受け皿になっている条文です。
この開発計画のように「一団地の住宅施設」として計画されても、その「一団地の住宅施設」としての都市計画決定されていない場合には、地域地区として都市計画決定された「一敷地、一建築物」の原則に従うべきことは、法律上、当然です。
本地区の再開発前に存在した旧日本住宅公団の団地も、本開発計画と都市計画法上は同様の扱いを受ける都市計画決定されていない「一団地の住宅施設」です。いずれも都市施設として計画されたものですが、都市計画決定されていないため、「一敷地、一建築物」に規定に従って計画されなければなりません。
つまり、「一団地の住宅施設」に関し、都市計画決定されていない本開発の扱いとしては、旧日本住宅公団の団地と同じように、「一建築物、一敷地」の原則に従った扱いをしなければなりません。この開発において、世田谷区長が、敢えて従前の法秩序を変更しなければならない理由は見当たりません。
旧日本住宅公団の団地内に建設された道路は、甲州街道と旧甲州街道とを結ぶ幅員６メートルのこの地域の連絡道路としての役割を担うもので、建築基準法第４２条第１項第５号に定める特定行政庁が位置指定をして築造された都市施設としての道路です。この道路は、団地内の交通はもとより、この地域の人びとの日常生活道路として利用されてきたものです。
しかし、本開発計画において、この道路は建築基準法に定める手続きに違反して、開発工事により廃止されるという扱いがされていますが、少なくとも工事を実施する以前までは、法律上も、実体上も、道路であると認めながら、その道路は敷地であると牽強付会な解釈を持ち込んで、建築基準法第３章の規定の適用をしないでよいという開発計画を行ったのです。
しかも、この開発は地域と隔絶して交通を遮断するゲーティッド・コミュニティとして計画された結果、この地域の交通網体系に著しい危険を持込むことになります。

（２）第３３条第１項第１号：都市計画法第８条（地域地区）の都市計画決定
都市計画法第８条（地域地区）として定められた都市計画は、その前提として都市計画法第１８条の２で定められた都市計画の基本方針に従わなければなりません。都市計画の基本方針では、この地区を中層共同住宅地域として整備することが決定されています。この基本方針と都市計画決定された地域地区の内容とは、必ずしも整合性が取れてはいませんが、行政法においては、２以上の異なる規制がなされている場合には、「より厳なる規制に従う」ことになっています。
しかし、今回の開発計画は第１８条に２で定められた都市計画の基本方針を蹂躙した「より緩なる規定」に従う計画になっているものを、違法に容認する処分となっています。
そのうえで、上記（１）で説明したとおり、建築物ごとに敷地を定めずに、道路部分を敷地として扱うことで、建築基準法第５２条の容積率、第５３条の建ぺい率、及び第５６条の建築物の各部分の高さの規定の適用を、悉く適用しないようにする「脱法行為」が容認されています。
その結果、都市環境を著しく悪化させ、都市計画の基本方針で定めた中層住宅地としての都市景観、都市眺望を破壊する当敷地には建築することが不可能な高層建築物が築造されることになりました。

（３）    第３３条第１項第２号：交通の安全、災害の防止、事業活動の障害
仮に、予定建築物が都市計画決定された地域地区の規定に適合していたとしても、現地の都市施設は、必ずしも、都市計画決定された地域地区の限度に対応した水準まで整備されているわけではありません。また、現実の都市施設の整備は、都市計画決定された地域地区の制限一杯までの建築物を前提にして開発されるわけではありません。
そこで、この開発許可の基準は、計画されている建築物を建築した場合に、現実に存在する都市施設で十分対応ができて、既存の都市環境にしわ寄せしない計画であることを審査する基準として作られています。
新しく建築される建築物は、都市施設に依存することなくては、その機能を発揮することは出来ませんから、開発計画者は、予定建築物を建築する場合には、あらかじめ関係する公共施設の管理者と協議をしなければなりません。それと同時に、その建築物を建築することで、既存の都市生活者に、環境の保全、交通の安全、災害の防止、事業活動に障害をもたらすことがないよう検討することを、開発事業者に義務付けています。
これらの都市の公共施設は、それぞれの行政法規で監督されており、それらの施設の管理者以外には、開発計画の実施による社会的な影響を、行政的に判断することは出来ません。そこで都市計画法第３２条では、計画されている計画が公共の利益を侵害しないものであることを、それぞれの行政法規の管理者の立場から審査することを求めているのです。
その審査は関連公共施設の管理者が行い、開発計画が第３３条に規定する開発許可の基準に照らして適正であると判断したときには、開発事業者に対し、開発計画に同意する証明を交付することになっています。本件の開発許可では、その開発に関係する関連公共施設の管理者の同意書が添付されていないにも拘らず、違法に許可証が交付されているのです。

（４）    第３３条第１項第２号：雨水調節槽か、建築物の雨水貯留槽か
本開発地は歴史的に旧河川の遊水地であって、豪雨時には雨水が湛水する地区でした。そのため、地価が安く、旧日本住宅公団が住宅団地用地として購入したという経緯があります。その後、この地域は都市下水路の整備によって、敷地内の雨水及び下水発生に対しては処理できることになりましたが、豪雨時の流域の洪水の対策は、特段講じられてはいません。今回の開発計画は、旧日本住宅公団住宅地を取り壊した跡地に、開発敷地全体を土盛りし、洪水による湛水事故が起きないようにして、新たに超高層住宅団地を開発することにしたものです。
当然、この開発によって、これまでこの地域に湛水していた水は逃げ場を失って、開発地周辺に大きな水害を及ぼすことが危惧されています。開発許可における洪水に関する基準は、河川管理者によって審査されなければなりません。しかし、第３２条による河川管理者が、この開発計画が開発許可の基準に適合することを証明した第３２条の同意書は添付されていません。よって、開発許可処分は、都市計画法に違反した処分となります。
ところが、開発事業者は、処分庁により、建築物の地下空間に雨水貯留槽を計画することを示唆され、それに応えて雨水貯留槽と名付けた建築物の床を計画しました。開発許可の処分庁は、建築物の床を雨水貯留槽として計画したことで、開発許可の基準を満足したとみなして開発許可をしました。
しかし、建築基準法において雨水貯留槽という建築物の床利用は存在せず、建築基準法上の扱いは、「一般の建築物の床」を、建築主が「雨水貯留槽として利用する」という意思表示をしただけに過ぎません。雨水貯留槽の床面積は、建築物の延べ面積に参入しなければなりません。しかし、それがなされていないうえ、雨水貯留槽をそれ以外の用途に転用することを、建築基準法で制限することは出来ません。それにも拘らず、処分庁は、雨水貯留槽の床面積を延べ面積に勝手に参入せず、容積計算の根拠に虚偽の延べ面積を用いた違反を容認した処分をしたことになります。
その上、世田谷区長は、雨水貯留槽のある予定建築物を、都市計画法第３７条に違反して、開発許可による工事の完了公告以前に着工させるために、同条ただし書きで許可をしました。この許可は、開発許可による開発行為が完了するまで建築することが出来ない予定建築物であるにも拘らず、都市計画法３７条違反を犯して、開発許可が完了する以前に着工しました。
都市計画法上、雨水調節施設を河川管理施設としての地下工作物として、建築物の下部に造ることは可能です。その場合には、開発事業者は河川管理者と協議をして、開発許可の基準に定める開発地周辺に、本開発による影響が及ぶ恐れがないと河川管理者が判断する容量の雨水調節施設を計画することになります。
その場合の施設の管理は、施設自体を河川管理者に移管するか、又は、開発事業者の施設として開発事業者が所有し、それを河川管理下に置くかのいずれかの管理方法でなければ、建設された雨水調節施設が所期の効用を発揮することは出来ません。

（５）第３３条第１項第２号：広域的な道路網の管理
本開発計画は、既存の甲州街道と旧甲州街道の連絡道路を、それに代替する道路を築造することなく廃止し、代わって一切の既存の交通を妨害する高層高密度のゲーティッド・コミュニティを建設することになりました。ゲーティッド・コミュニティとは、「一団地の住宅施設の出入り口に入門規制を行って、その住宅地の安全性を高めることが目的」とする住宅団地開発技法です。
本件のように、既存の甲州街道と旧甲州街道の連絡路を廃止し、ゲーティッド・コミュニティを築造すると、総ての都市機能は、その「一団地の住宅施設」により妨害されることになります。そのため、現在でも交通量が飽和時状態になっている旧甲州街道及び甲州街道は、新しいゲーティッド・コミュニティに出入りする大量の新規発生交通量によって、渋滞現象を引き起こす危険性は高くなります。
特に、住宅地の外側の車線に出入りする交通は、内側の車線の交通を停止しなければ右折又は左折が出来ないことから、交通渋滞と右折左折の車により、歩道上の人が車に巻き込まれる危険が高くなります。そのような災害の発生の恐れをなくすために、本開発計画のような場合には、道路交通上必要とされる距離に、最低２車線の退避車線を開発地周辺に築造させることを開発許可の条件にすることが必要です。
このような場合、道路管理者が既存交通量と発生交通量とを考慮して、道路法に基づく道路管理上の公益性の観点から、道路行政法上の判断に従わなければなりません。そのような審査が、甲州街道と旧甲州街道の道路管理者による道路法の判断に委ねられています。しかし、この開発許可申請書には、これらの道路管理者との開発許可の基準に適合する協議を経た上での同意書は存在していません。それは、開発許可の基準に違反しているので開発許可はできません。

第５　最高裁判所判例に対する反論

（検討の対象となる判例）
最高裁判所第２小法廷判決／平成３年（行ツ）第４６号
最高裁判所平成９年（行ツ）第２４号開発許可取消請求事件

（１）開発許可制度の法律解釈の誤り
本事件との関係で最高裁判所判決を解説します。最高裁判所は都市計画法第２９条の開発許可の規定を、法律解釈に第２９条と第３６条とを独立した別の処分とする誤りがあります。
第２９条の開発許可制度は、１９６８年の都市計画法立法の経緯及び趣旨、都市計画法及び建築基準法を詳細に調べればわかる通り、〈広義の開発許可〉という概念と〈狭義の開発許可〉とから構成されています。
〈広義の開発許可〉という概念は、予定建地区物の建築に先立って、その敷地に関しては、「開発許可の基準（第３３条）に適合することを完了してからではないと、予定建築物は建てさせない」とする一連の開発許可処分を指しています。都市計画法と姉妹法の関係にある建築基準法では、建築確認に関する都市計画法関連の「建築基準関係規定」（建築基準法第６条及び同法施行令第９条第１２号）との確認事務として、｢都市計画法第２９条第１項｣と照合確認することが定められています。
この｢第２９条第１項｣という規定の仕方は、〈広義の開発許可〉を指していて、建築物の確認申請は、都市計画法の開発許可に定めた開発行為が完了し完了公告がなされないかぎりは、開発許可をした開発行為の実体が存在していないことから、確認審査はもとより、確認済み証の交付をしてはしてならないという規定です。
最高裁判所の前述の判決のように解釈すると、開発許可の計画が許可されれば、開発行為が始まっていなくても、敷地の実体が開発許可どおりできていなくても、確認申請はもとより、確認審査も、確認済み証の交付もできるといったことになります。この法律解釈は、明らかに確認制度を蹂躙することになります。
判決理由の中には、確認制度に関しても同じ間違いがあります。建築基準法第４条で、建築主事の事務が｢第６条第１項｣と規定されています。それは広義の確認の規定で、第６条から第７条の６までの規定を指すことは、建築基準法行制定交付以来の法文の書き方です。このように、建築物の確認事務の規程において、開発許可、又は、確認のいずれも、申請から工事の完了までが一体不可分です。その行政事務は、その最初の条文を記載することで、開発許可又は確認事務の完了までを指し、都市計画法又は建築基準法という姉妹法の共通の書き方になっているのです。
つまり、開発許可も確認もいずれも計画段階の開発許可(都市計画法第２９条)、又は、計画確認(建築基準法第６条)と、工事段階完了後の予定建築物建築開発許可(都市計画法第３６条)、又は、建築工事検査確認(建築基準法第７条)とがそれぞれ一対の不可分一体の許可処分及び確認事務で、計画段階の許可、又は、確認では、開発許可処分、又は、確認事務は完結しないという法律構成になっているのです。
一方〈狭義の開発許可〉は、開発許可全体の業務の中の計画段階の完了の節目として、開発許可したとおりの開発行為を行ってよいとするものです。開発許可をした段階では、開発許可した敷地の実体は存在していません。つまり、〈広義の開発許可〉の一部にしか過ぎないのです。開発許可権者がなした開発許可の手続きは、開発許可申請を受け付けてから始まります。開発計画が開発許可の条件に適合して開発許可がなされて以後は、開発許可されたとおりの整備をするために開発行為を継続し、開発許可どおりの開発行為がなされたときは、完了検査に合格し、完了公告がなされることで、開発許可が完了します。
この関係は確認事務の場合も同様ですが、確認は許可ではなく、あくまでも建築主事による建築確認関係規定との照合確認事務であって、行政処分ではありません。

（２）行政不服審査請求の出訴期間
〈狭義の開発許可〉は、開発計画に対するが交付開発許可がなされたときから開始され、開発行為が完了するまでの間は、〈狭義の開発許可〉処分が継続した状態にあります。そして、完了公告がなされた時点で開発許可が完了します。つまり、〈狭義の開発許可〉は、開発許可証が交付された時点だけではなく、〈広義の開発許可〉が完了するまでの間、継続するのです。それを〈狭義の開発許可〉がなされた時点に限定的に考えて、行政不服申請の出訴期間を、開発許可処分をなした時点、又は知り得た時期という出訴期間の開始時期の計算することがやられています。
開発許可に対する不服審査請求を認めている目的は、開発許可の基準に適合しない開発の開発行為を未然に防止することであり、開発許可に係る内容が事前に関係住民に十分納得できる説明がなされた場合には、〈狭義の開発許可〉がなされた時点を出訴期間の開始とすることもできます。しかし、一般的には、建築士法や建設業法に基づき登録された業者が計画を申請し、都知事による開発許可がなされたものに法律違反はあってはならないことで、国民は、都市計画法上の開発許可権者のなした処分は適法になされたと思っているのが通常です。
しかし、現実には、開発事業者はもとより、開発許可権者からも、開発計画に関して事前の説明すらなされないか、なされても形式的で、実情は詳細に説明されないことが一般的です。住民は、開発計画内容に疑問を持ち、調査が始まっても、情報はなかなか得られず、情報公開を求めても、個人情報開示制度を理由にして、処分庁は不当に情報公開を妨害しています。
そのため、開発許可処分がなされてから住民の検討が始まっても、専門的なの審査をするわけではないため、〈狭義の開発許可〉に法律違反があることを発見するのは、当然開発許可がなされてから相当時期が経過してからになります。従って、出訴期間の開始時期は、開発許可処分に違反が発見された時点とされなければなりません。
行政不服審査方第１４条第１項ただし書きは「ただし、天災その他審査請求をしなかったことについて、やむを得ない理由があるときはこの限りではない」とする定めがあります。審査請求人が開発許可の内容に違反を発見するまでの審査は、このただし書きの規定にあたると考えるべきです。
しかし、現実の開発審査では、字句どおり、開発許可処分のなされた時点、又は、処分がなされたことを知った時点という扱いがされています。処分は適正になされたならば、基本的に不服審査請求をする理由はありません。
開発許可処分が適正になされたかどうかを知るためには、開発許可の審査に相当期間を有すると考えても無理はありません。住民が満足な資料の提供もなしに検討をして処分の違反を発見したときは、行政法に精通している人が関係して、その一部が早く分かったとしても、常識的に考えても２ヶ月近くは必要なのです。
都市計画法の開発審査会創設の趣旨を考えても〈狭義の開発許可〉、すなわち、開発計画に対する許可という行政処分の時点に拘るとするならば、不服審査請求の出訴期間の始まりは、開発許可処分が違反であることを知った時点と読み替えることが適当です。開発許可処分の違反が１以上あるということは、違反の発見は、複数箇所になると思われます。そして、その発見は、処分庁からの資料の公開につれて拡大します。しかし、開発許可は、〈広義の開発許可〉処分という観点で考えると、開発行為が完了して工事の検査済み証が交付され、完了公告がなされた時点だということです。
最初の〈狭義の開発許可〉の違反の発見から、〈広義の開発許可〉までの期間は、開発許可の成された開発計画に基づく開発行為が継続している期間、すなわち、開発許可による行政事務が継続している期間です。この間において、開発許可の基準に適合しない開発許可処分が発見されたときは、その発見された開発許可違反が発見された時点ごとに、その開発許可の基準に違反する処分の問題ごとの出訴期間の始まりということになります。
開発許可制度に対し開発審査会の機能を鑑みた場合、出訴時期は、〈狭義の開発許可〉処分違反が発見された時期から計算され、〈広義の開発許可〉が完了するまでの期間継続すると考えることが、都市計画法の立法の趣旨に最も適したものです。
このような法律解釈こそ、開発許可処分に対する住民の不安を払拭し、住民主体の都市環境を実現する都市計画法の立法趣旨に適合する開発審査会への不服審査請求の出訴期間の解釈です。
開発審査会は、不服審査請求制度をとおして開発許可処分の利害関係者に対し、十分な審査期間を与え、最終的に開発許可の基準に適合した正しい判断を導き出すことで、都市計画法のめざした開発許可制度の実体に適合することになります。

（３）開発許可制度自体としての行政処分の責任の取り方
この判決においても上記(１)で指摘したとおり、最高裁判所の判決で、開発許可処分を計画段階で完了し、これと独立して完了検査が存在するとした理由の説明は、開発許可という一連の許可処分を、法律上の根拠を示さないで、２つの別の行政処分とアプリオリに決め付けたもので、明らかに都市計画法違反の解釈です。都市計画法の立法の経緯を無視したか、又は、それを知らずに間違った法律解釈をしたものです。
少なくとも立法当時の立法府が、内閣法制局による政府立法の立法解釈を前提に立法した内容は、三権分立の民主主義にあっては、司法もまたそれに従うべきです。都市計画法の立法時の国会でなされた政府委員による立法趣旨の説明及び法律条文に対してなされた文理解釈を、司法が軽々しく変更することは、最高裁判所であっても許されません。
本事件において、都市計画上の開発権を持たない世田谷区長が、開発基準に違反した開発許可を行っているため、その処分庁が開発許可をなした開発行為が完了した場合、その開発計画が開発許可の基準に違反しているという不服審査請求や行政事件訴訟法が係争中であっても、同じ処分庁が検査合格を出し、完了公告をする可能性はきわめて高いといえます。
最高裁判所の判決で、完了公告がなされた場合には、開発許可に関する行政処分とは別の段階の完了検査という行政処分がなされました。そのため、その時点で実施された開発行為は適法とされたわけですから、それ以前の開発許可段階の訴訟は、別の行政段階に入ったとして、開発許可の問題としての追及できないと判断しました。つまり、完了検査に合格したとしても、もし、開発許可基準に違反があったことを、錯誤により容認していた場合には、開発許可では争えないが、第８１条に基づき違反是正すればよいというものです。
最高裁判所の判決は、「完了公告が出れば、第２９条の開発計画を開発許可の基準に適合したことを認めて開発許可をした行政処分は、検査済み証の交付という開発許可とは別の段階に行政処分がなされたものであるから、前段階にまで戻ることは出来ない」と判決理由を解説しています。
この最高裁判所の判断は、都市計画法に根拠を置くものではなく、都市計画法の立法趣旨、文理解釈を無視したものです。上記(１)で説明したとおり、開発許可の広義の内容は、第２９条から第３６条までを含んでいて、完了公告がなされるまでを指します。その間、開発許可の基準（第３３条）に適合する工事として開発許可を受けた開発業者は、仮にその計画に開発許可の基準に違反した内容が含まれていても、許可権を背景に、開発許可されたとおりの工事をする権利があります。
行政事件訴訟は、開発許可権者のなした〈狭義の開発許可〉の基準に違反がある行政処分がなされた場合には、〈狭義の開発許可〉違反の処分に対してはもちろん、〈広義の開発許可〉違反の処分に対しても、利害関係者には不服審査申請をし、また、行政事件訴訟が出来なければなりません。行政事件訴訟法に基づく裁判において、行政処分が違法であるとされた場合には、最高裁判所が言うように、第８１条により、建設大臣又は都道府県知事が是正命令を出すのではなく、開発許可をなした処分庁が責任を持って適法にする義務を果たさなければなりません。

（４）違反是正の考え方
都市計画法による開発許可処分に違反があれば、開発許可処分の体系の中で、違反是正をするべきことが法律上の考え方です。最高裁判所の判決のように、開発許可処分に違反があっても、開発許可処分の段階を経過してしまえば、それで開発許可処分権者の責任を問うことは出来なくなり、都市計画法違反一般の体制で是正処分をする考え方です。このような考え方は、都市計画法自体には全くありません。
開発事業者が都市計画事業の専門業者であれば、都市計画法及び建築基準法を知るべき立場にあり、違反工事をすることは許されません。建設業法の登録業者で、建築士法の登録業者は、行政法で排他独占的に営業が保護されていますから、社会的に適法な計画と工事をする義務があります。しかし、利潤追求を目的にする開発業者は、利潤最大化のために、開発許可基準及び建築基準を犯してでも利潤を高めようとするため、法律解釈を開発に有利にしようとする動機は常に働いています。
また、開発許可権者は、国民の納税義務の反射的行政義務として、国民との社会契約として結ばれた憲法で、国民に保障した公共的利益の実現を、関係行政法を総ての国民に守らせることにより確実にするという義務があります。そのような観点で、開発許可権者は、開発許可基準違反を取り締まる義務を負っています。
しかし、開発許可の権限を間違って行使したことによる行政庁の処分責任は追及されなければなりません。この行政機関の責任はあくまでも開発計画と開発行為の審査責任です。
開発事業者が違反工事を是正することは、開発許可権者から是正指示がある、なしに拘わらず、是正するべき義務を負っていることは当然です。
違反是正に対し、開発事業者の同意が得られなければ、開発許可権者は行政代執行法によっても是正させなければなりません。
最高裁判所がいう第８１条による違反是正を処分庁の裁量でやるという判断は、全く都市計画法の法律制度を無視したものです。処分庁が違法な処分をして、結果的に実現した実体違反の開発行為を、その違反処分をなした処分庁が素直に是正することは期待しにくく、結果的には、違反の実体は放置され、違反は容認されることになります。
最高裁判所の判決には、瑕疵がある行政処分をした場合の行政機関の責任の取り方がまったく示されていません。最高裁判所の判決が、行政機関は無責任でよいとしている点は、憲法で規定していく国民主権と公務員の公僕としての義務の関係をわきまえておらず、全く国民無視の判決といわざるを得ないのです。
以上

～第５講座～

日時：平成２１年１２月１日・火曜日　　午前１０時～午後５時

場所：住宅生産性研究会セミナールーム

費用：１２，０００円（HICPM会員９，６００円）　テキスト代込み

問合せ：NPO法人住宅生産性研究会

TEL：０３－３２３０－４８７４　FAX：０３－３２３０－２５５７

Email：info@hicpm.com

世界経済不況は、１９２９年の世界恐慌に匹敵する厳しい経済環境を作り出していますが、この時代に経済恐慌から復興した米国のビルダーの経験に学ぶことが必要です。それは資産価値が確実で、金融機関に支持される住宅を合理的な生産システムで実現し、住宅生産・流通を確実なものにします。その方法として、全米ホームビルダー協会がビルダーに提供してきたCM（コンストラクションマネジメント）の学習と、高い生活文化の受け皿となる住宅を構成する建材と工法についての正しい知識を学習することです。

■ＣＭ　建設業経営管理・・・・・・・ミクロＣＭ　･　下請管理

■ＢＭ　住宅材料と工法・・・・・・・・外構

■ＡＤ　住宅と住宅地デザイン・・・・マークスプリングス

アグリカルチュラル・アーバニズムの研究に関して、農住センターと協力して実現する運びになりました。今年度に完了した住宅による資産形成のための｢超長優良住宅地経営管理マニュアル｣をさらに発展する取り組みとして計画していた調査研究開発が、突然，ハウジングアンドコミュニティ財団から、予算枠が廃止になり出来なくなったという通知を受け、別の途を探ってきました。しかし、国土交通省でこれまでの研究成果を評価して、昨年まで一緒の研究に関係してくれていた都市農地活用支援センターの方で行う調査研究の中に、こちらの準備していた調査研究を入れ込むことが出来ることになり喜んでいます。

この研究に関しましては、ＦＴＡ時代の先進工業国が直面している基本問題で、やがて日本の都市住宅問題にとって避けて通ることの出来なくなる問題であることから、私としては、昨年までの９年間ハウジングアンドコミュニティ財団でやってきたと同じようなやり方で、この問題に関心を持ってくださる団体、企業２０社くらいの参加を求めて、全５回程度の研究会を実施したいと考えており、また皆様にもご案内したいと思います。国庫では４００万円程度の補助金をこの研究開発のために支出することになっていますので、その費用の半額程度２００万円を参加者２０者に負担していただいて、参加費用１０万円（毎月１回）５回の研究会で補助金を受けて研究していることを実践できるかどうかという検討を行って、実践的事業に取り入れられる成果をまとめたらと考えています。

この調査研究としてＨＩＣＰＭが用意する作業は、国内外のアグリカルチュラル・アーバニズムの取り組みを、以下に日本の現在の業務に取り込むことができるかという視点に立って、これまで世界各国に出かけて調査したことを整理検討していきます。そして、日本の多様なアグリカルチュラル・アーバニズムとしての取り組みに取り入れることを提案していきたいと考えています。それとあわせて、ＨＩＣＰＭ近畿支部の猪谷さんが三重県名張で伊藤伝一さんの元で経験したことをもう一歩進めた「名張市の農村と堺市の勤労者とを繋ぐアグリカルチュラル・アーバニズム｣という形で結実できないものかとして取り組み始めた課題を研究開発に取り入れて生きたいと考えています。

まだ、意向打診はまだ行ってはいませんが、兵庫県淡路市に於ける淡路市会議員竹中さんの町興しの話は、これまでＨＩＣＰＭの渋谷理事、竹山副理事長、猪谷理事と私の４者が、現地にも再三出かけて、間接的に淡路市の町おこしに関係し、そこでアグリカルチュラルアーバニズムを展開することに関しては、竹中さんとも気持ちの上では関連が取れていますので、できれば、淡路市でのアグリカルチュラルアーバニズむの事例研究の対象になるようなことが出来ないかを、これから打診しようとも思っています。

工務店生き残りをかけたＣＭへの関心
約３０年近い紆余曲折を経て、やっとＣＭ（コンストラクションマネジメント）を日本の工務店に伝える方法の具体的糸口が分かりかけてきたように思います。ＨＩＣＰＭがまだ発足するといった検討もしていない頃から、わたくしは米国の住宅政策と住宅産業の動向を研究して｢生産性｣というキーワードこそ、日本の住宅産業に帰し怪異性の幸運の鍵をも取らすものと信じてきました。その最初のきっかけは、私が建設省住宅局建築指導課長補佐時代に、米国の大工３人が、建設省建築研究所内で延べ面積１００平方メートルの住宅の構造部分を６９マン・アワー（人・時間）で建築するという予告で始めた工事が７２マン・アワー（人・時間）で完成し、５大紙が３面記事を４段抜きで｢青い目をした大工の生産性｣を驚きの目で書いたことに始まります。そのニュースを聞いたとき、私は、日本はプレハブ住宅という工場生産住宅で出来ることを人力で実現できることには驚きましたが、その生産性自体には驚きませんでした。

住宅生産性の成果を誰のために提供するのか
私自体は、その高い生産性自体に対して、日本のプレハブ住宅を育てる側に立っていましたので、速さ自体には驚きはしませんでした。米国から大工を連れてくることに関係したグループの一人で、日本ホームを創設しようという意図を持っていた松田妙子は、その父元衆議院議長松田竹千代であったという政治力を利用して、大蔵、通産、建設３省に影響を与えていました。自社の宣伝をかねて我が物顔に建設省に出入りし、住宅生産課松谷専門官や建築指導課救仁郷課長の応援をしてやると言わぬばかりのかなり高飛車な態度で、建設省職員にも命令口調で臨んでいました。米国の大工のデモンストレイションも建築研究所を使うことなどその一環であったようです。
当時、私は何とか工務店の体質改善をしなければと考えて、金子住宅生産課長らとその後｢住宅建築業の手引き｣(井上書院)として刊行した研究会を多くの大工、工務店と取り組んでいました。建設省に顔を出した松田妙子は、私を頭ごなしに教えてやるといった態度で、唐突に、｢これからは２×４住宅にしなければいけない時代が来る｣と言いました。そこで、私はすかさず「生産性が上がっても、その住宅会社だけが儲けるだけなら、私にはあまり関心がありません｣といったところ、「住宅局の突っ張っている若造」と思ったのか、彼女は｢生産性が上がればそれでよい｣と言い捨てていってしまいました。それ以来、松田妙子とは、２×４のことで、全く話をしたことはありません。

３人の米国人大工の実演の衝撃
実は、米国の大工のデモンストレイションがあったとき、最も困っていたものが、カナダ政府・大使館でした。カナダ大使館は、米国カナダとの間に林産資源をめぐる争い（シングル戦争）から、カナダは米国以外の国に林産供給市場を拡大するということで、日本を中心に、ヨーロッパに２×４工法材料（デイメンション・ランバー）の営業を５年以上かけてやっていたのでした。しかし、日本では、ベイビー・スクエアー（小角材）以外は購入しないという厳しい対応の前に、日本への２×４材の営業は中止するといった決定をした直後に、米国大工のデモンストレイションが日本社会に大きな影響を与えることになったからです。
カナダ政府は、「鳶に油揚げを持っていかれる」危機感に脅かされて、大使館が年度末の３月までに使える海外出張旅費を取りまとめて建設省住宅局に持ち込んで、｢日本政府からカナダに住宅と木材資源調査団を派遣してくれ｣という依頼出張を持ちかけてきました。そこで建設省では農林省林野庁とも協議をし、林業試験所の木材部長、建設省建築研究所有機材料室長、住宅金融公庫指導課長と住宅局からは建築指導課長補佐の私の４人がカナダに２×４住宅と関係する林産物資を調査するために派遣されました。調査団は住宅局が中心であったので、私が調査内容を金子住宅生産課長と相談して決定しました。

カナダによる日本の２×４工法の井戸掘り人
カナダ政府は林産物資の輸出を中心に考えていたため、製材工場から加工木材（合板、修製材、トラスなど）の工場若菜だの西から東までの各州で見せることになっていました。私は、２×４工法による住宅生産が、工務店や大工など建設業に携わっている人びとを豊かに出来ているかに絞って、カナダの住宅産業を調査したいという希望を出して交渉しました。最終的に調査団は、カナダの建設労働者と話し合いをする機会を造ることは出来ませんでしたが、バンクーバー、カルガリー、トロント、オタワなどの各地では、調査団がホームビルダーと意見交換をする機会を準備してもらいました。
そこでは、カナダの住宅と共にその住宅生産に携わる人たちの声を直接聞くことが出来ました。そのときの驚きは、どの街のホームビルダー協会の幹部の方から共通に、ホームビルダーはどこの町でも最も信頼されているし、その所得も高く、また、住宅建設業に働く建設労働者の賃金は工場労働者に比べて３０％以上高く、憧れの職業になっているということを聞きました。そのときの驚きが、私に２×４工法を日本で工務店のために普及しなければならない工法であると決心させることになりました。
私がその後米国やカナダの２×４工法について十分な知識を持っていなかったのですが、ともかく日本国内で一般的にやれるようするため、カナダ大使館と協力してモデル住宅の建設や、実験住宅の建設とカナダの栄光での実戦経験映画の上映をする一方で、２×４工法の技術基準「枠組壁工法の技術基準」を作成しました。そして、一般化した基準を追っかけて、米国やカナダの２×４工法のように、耐火建築物で５階建て程度の住宅までを一般的に建築できるようにしようと考えました。そこで、米国やカナダの建築法規に学ぶべく、５年間で５億円の調査研究費を総合研究開発プロジェクトとして、その後横浜市長になった高秀室長の支持を得て予算化しました。
その当時の様子は、全く気がついていませんでしたが、当時日経ＢＰ社から発行された｢２×４工法のすべて｣に日経新聞で私の取り組みを見ていた小牧記者が、｢一介の役人が水を得た魚のように住宅産業界を牽引していた｣ことを書いていました。それほど２×４工法は私を夢中にし、社会も住宅産業もそれに応えて動いていました。

日本の２×４工法の失敗
その後の事情は全く知らされていなかったのですが、私がインドネシアで３年間、住宅氏開発に取り組んで日本に帰ってそこで見た実際の２×４工法の取り組みは、私の期待を全く裏切るものになっていました。２×４工法の研究開発の座長となった、岸谷孝一らセメント学者たちは、２×４工法は、「所詮木造である２×４工法住宅は、都市計画法に火災荷重を持ち込むことになるので、市街地内部ではむしろ制限すべきである」と言って、コンクリートの牙城を脅かす研究として、中途で挫折させてしまったのです。そのため、私と一緒に予算作業をした高秀室長は、「建築屋に騙された」と感じ、研究開発は２年間で打ち切ってしまいました。岸谷達は、米国やカナダで２×４工法の実現する芽を摘んでしまいました。
それに代わって、三井ホームの営業を２×４建築協会と住宅金融公庫とを結んで進める取り組みが、松谷局長の後押しで、「カナダのキャラバン事業」として、全国の郊外開発中心に進められました。住宅金融公庫による２×４モデルタウンハウスという事業が、米国のＰＵＤ（計画的一団地開発）として、２×４工法で、簡易耐火建築物に準じる扱いをすることで融資額を高める事業が展開され、それが神戸住宅供給公社の「ＳＶビレッジ」という形で一つの時代を築きました。２×４建築協会が、坪井東の三井ホームの事業発展となって、松谷局長のその後の政治活動基盤となったことは住宅関係者で知らない人はありません。そこには工務店の生産性を高めるという考えは全く消えていたのです。

「トップダウン」から「ボトムアップ」へ
私はインドネシアから帰国後も、２×４工法の生産性の高さを工務店及び建設労働者の賃金の向上に反映すべく、できる限りの努力をしましたが、国家権力を直接利用できる立場と、全くその力を奪われた立場とでは、やれることの違いを痛く感じることになりました。しかし、権力によらなくても、理屈に適ったことは、必ず成果を出すという確信の下に米国やカナダの住宅産業について執拗に追っかけ、その歴史を調べ、私の「生産性向上が住宅産業に不可欠である」確信は、ますます高まってきました。しかし、そのやり方は政策を広める「トップダウン」方式とは逆に、実例を作って、それを見て皆がまねるという「ボトムアップ」という方法に代えることしかないことが分かりました。

ＣＰＭ／ＣＰＮの取り組み
建設省を退官してから、民間企業（ＡＢＣ開発）で輸入住宅や輸入建材を取り扱う仕事に関係したことも、米国の住宅産業をより詳しく理解することになりました。その調査研究を通して、米国の状況をより詳しく知ることになりました。１９９０年に米国で全米ホームビルダー協会は、連邦政府ＨＵＤが進めた工場生産住宅政策（ＯＢＴ）に対して、工務店の利益を護るために対決した歴史の中で、建設現場での工務店及び建設労働者の利益を護るための生産性向上運動が、現場を工場に買える技術として取り組まれました。
ポラリス潜水艦の操作技術として開発されたＣＰＭ／ＣＰＮを建設現場の生産管理技術に取り入れられたことを知ったとき、そのときのテキスト（ジェリー・ハウスホールだー著「スケジューリング・フォー・ビルダーズ」の翻訳に取り組むことにしました。それが龍源社から出版した｢ＣＰＭのすべて｣です。この名前は、「２×４工法のすべて」（日経、前掲載）に倣ったものです。この本は現在「住宅建設の工程管理」（住宅生産性研究会刊行）として、解説付きで販売されています。

ＨＩＣＰＭのＣＭの取り組み
その後１９９３年にＨＩＣＰＭを設立しましたが、そのとき「住宅生産性研究会」と「生産性」という名をつけた理由もそこにありました。研究会の創設に当たっては生産工学を日本で学び、米国のペンシルベニア大学ウヲートンカレッジでＭＢＡの資格を取った千田理事が参画しました。千田さんは米国の建設業経営管理額の全体系を詳しく調べ、「アメリカのコンストラクションマネジメント」という全米ホームビルダー協会から出版されている本を翻訳しました。この版の翻訳は、建築の専門的な用語も多く、私も監修という立場で事実上半分近く翻訳を手伝鵜ことになったため、私にとって大変勉強になりました。

私のコンストラクションマネジメントの知識
たまたま私の息子が、米国のＣＭを学びたいといって、筑波大学を卒業してから日本の建築設計事務所で働いていましたが、それを中断してワシントン州立大学のＣＭ（コンストラクション・マネジメント学部に入り、その後カリフォルニアのＤＰＲ社でコンストラクションマネジャーとして働くことになりました。そこで、私自身、これまでの全米ホームビルダー協会のＣＭテキスト（３冊）の翻訳作業に加えて、間接的に息子の仕事を通して米国でのＣＭ業務を聞くことで、ＣＭの現実を知ることになりました。
その間、日本で全米ホームビルダー協会のテキストを使ったＣＭセミナーを、ＨＩＣＰＭの事業として１０年近く実施してきましたが、限られた時間と、レベルの、ばらばらの受講者を相手にするセミナーは、情報の一方的な投げ掛けに終わってしまい、それに食いついてくる一部の工務店に対しても満足な教育を与えられませんでした。また、日本の重層下請けの建設産業の構造が、生産を管理することに関心が向かず、粗利を取ることに関心が集中していました。

ＣＭこそ工務店の生き残る究極の技術
しかし、社会経済の状態が厳しくなるにつれ、工務店の方から、「どうも、ＣＭをやらなければ救い道はないのではないか」という対応が現れ始めています。それは、「消費者の購買力の低下により、同じ住宅をより安価に販売しなければならない環境に直面して、「工務店がその利益を削らず、建設労働者にその賃金を削らずに住宅を販売するために、ＣＭが唯一の有効な手段である」ことに気がつくようになったことにあります。
米国は日本の２．５倍の生産性を誇っている結果、仮に１戸当たりの粗利総額が同じであっても、期間あたりの粗利総額は、日本の２．５倍あります。同様なことは、建設労働者にあっても、請負金額の中の賃金比率が同じでも、期間粗利の賃金総額は日本の２．５倍あるからです。

住宅産業化意図しての生産性向上
米国のようにホームビルダーが高い生産性を実現できるようにするためには、個別の工務店だけの努力だけではなく、ホームビルダー協会のような団体の努力、政府を含んだ住宅産業全体としての材料や施行方法、使用、デイテールシートなどの標準化、規格化、単純化、共通化といった総合的な取り組みが必要となります。日本の自動車産業は、６０年代以来、ＧＭに倣い、それを半世紀以上追いかけ、自己改良をし、やっと追い越すことが出来ましたが、その道は決して甘いものではありませんでした。住宅産業におけるＣＭの合理性の実現は自動車産業が歩んだと同じ険しい道のりであることに変わりはありません。「学問には王道はない」と同様、そこには近道はなく、その道を乗り越えなければ米国のレベルに到達することは出来ないのです。

二つの生産性向上方法、工場生産性か、現場生産性か
住宅生産性を上げることなしには、工務店の将来はありません。しかし、最近のようにパネル化、プレカット化といった工業化を推進することで現場生産性を高めることは生産性を高めるという結果を齎すことはできますが、それは現場労働を向上に置き換えることで、本当の現場での生産性を与えるのではありません。現場労働者の労働生産性を挙げることがなければ、現場に働く労働者に良い賃金を支払うことは出来ません。工務店の多くは自らの利益を高めることに全精力を投入し、現場で働く労働者に賃金を高めることを殆ど考えていません。米国ではよい住宅を建設するためには建設労働者に高い賃金を支払えるように労働者の仕事をやりやすく、標準化、規格化、単純化、共通化に取り組んでいます。

ＣＭを勉強したい工務店に学習機会の提供
工務店が考えなければならないことは、建築主は、「工務店が下請け業者に仕事を分配するから請負代金を支払ってくれる」のではなく、「下請け業者が実際に住宅を建設して言ってくれるから請負代金を支払ってくれる」という現実をしっかりと見届けなくてはいけません。工務店は下請け業者の湯用家族みたいなものだという事実をしっかり見極めなければならない。そうすれば、下請け業者に働きやすい環境を作ることが、如何に大切であるかに気付くはずです。それこそ生産性が高い労働環境であるのです。
このようなわけで、これからもう一度ＣＭ教育を毎月位階は実施し、「誰でもＣＭについて勉強したい人には教育をしていこう」と考えています。今年中に具体的なやり方を纏めて来年１月からＣＭ講座の新装オープンということにしたいと考えています。
戸谷英世

｢アメリカ建材セミナー｣
輸入住宅促進を政府が旗振りしていた頃の｢アメリカ建材セミナー｣は、建材販売を中心にした取り扱いの仕方に相当重点を置いたものになっていましたが、今は、ＨＩＣＰＭで長年やってきた工務店向けＣＭ講座に非常に近いものになってきたように思います。ＣＭ(コンストラクションマネジメント)に関係した話は、私と小金沢さんの話の中にちりばめられていて、はっきりＣＭという言葉を上げてきませんでした。

今回、私の話には、ＣＭを学ぶ基本的利益を指摘することにしました。出展業者の方々は、いずれも取り扱っている商品の消費者にとっての効用を説明することで、それらの取り扱い建材の知識を正しく学ぶ機会になっています。これは、米国の住宅産業のレベルの高さが、日本の住宅産業関係者に良い影響を与えるようになっているためで、いずれも工務店の関係者のための最新建築知識の学習機会として大いに活用されるべきセミナーです。

ワシントン州政府の方針も、建材販売を表に出すのではなくて、日本の住宅を消費者の満足を高めるためにするために、米国の経験に立って工務店に対して役に立つ「技術の移転」という観点に立って実施していることが、このセミナー参加者の評価になっていると思います。

小金沢さんと私の基調講演
全体の構成は、ワシントン州政府の東京事務所の伴さんが全部アレンジしたもので、その構成はこれまでの私と小金沢さんの知識経験の中からワシントン州政府のセミナーに必要とするテーマを与えて講演するというもので、私は、「鵜匠に馴らされた鵜」のような役割をやっているわけです。講演内容は、最初から講師たちの関心と、ワシントン州政府の意図とを良く摺り合わせて作られたものです。

特に、私のプレゼンテイションの映像は、総て伴さんが受講者の気持ちで纏めて作成してくださっているものであるため、聞く人にとって分かりやすいということもＨＩＣＰＭで私がやっているのとは違います。そのうえ、私も５日間のセミナーを通して、トライアルエラーを繰り返して、毎回、伴さんの画像改良も加わって、改良を加え、進化したセミナーとすることが出来ましたし、小金沢さんや、その他の建材セミナーをされる方とも意見交換をして、私からもお互いの講演が相乗効果を発揮できるように提案や、感想を持ちかけ、結果的には皆さんの講演とうまく融合することが出来ました。

小金沢さんは、住宅産業を取り巻く金融環境が変わることを中心に｢無理、無駄、斑｣を無くする取り組みをアメリカではどのようにやっているかという実施例を使ってのお話で視聴者には分かりや食いお話になっていたと思います。私は、資産形成のできる住宅作りをアメリカではどのようにやっているかということを、住宅を取得して資産を失ってきた日本の現実との対比で何を米国から学ぶべき課のお話をしました。

私からの｢ＣＭ｣のはなし
このメールマガジンで既にお話した｢１０００万円の住宅で、その粗利が２００万円、材料費及び労務費がそれぞれ４００万円という内訳で、４ヶ月掛けて造っていた住宅を、あなたは８００万円で請け負いますか｣という、例題について、急遽、伴さんの作成してくださった画像で説明しました。この説明を、始めは小金沢さんが｢無理、無駄、斑の話し｣をしておられたので、「小金沢さんの話に入れていただければ｣、と小金沢さんに提案したのですが、「急の話であり、私自身でやったほうが良い」ということで、私の話の中に入れました。この新しいＣＭの｢コストカット｣の講演を聞いておられた方は、始めよく理解が出来ないように見えましたが、やがて納得されたようで、良かったと思いました。

正解は、｢工期を２ヶ月に短縮することで、工務店としては２倍の機関利益を上げることができたうえで、建設労働者には従前の賃金（月額）を保障して、２００万円の価格切り下げをすることができます」。実際の建設現場では、現在の設計図書と同じ図面を使い、同じ労働者が労働強化をすることなく、これまで無給で長時間拘束されていた打ち合わせや、工事進捗状況の下見、前工程や建材供給や設計上の収まりが決定していないなどの理由で、手待ちや手戻りとなっていた｢無理、無駄、斑｣時間を無くすることで可能になるのです。私がかつて会員の下請け業者に聞いていた話は、｢１ヶ月に２８日近く拘束されているが、その内、賃金の支払われるのは１３日にもならない｣といった驚くべき日本の工務店の現状を改善することに工務店の関心が向かうべきです。

｢粗利総額｣や「労務費総額｣から｢期間あたりの粗利｣や｢期間あたりの賃金｣へ
日本と米国の住宅建設現場生産性は、これまで多くの調査がやられてきて、日本は米国のほぼ４０％、つまり、米国の２．５分の一であることを考える必要があります。ここでの解決策は、現在の米国の生産性の８０％の解決です。粗利総額が２００万円でも、それを手に入れるために４ヶ月掛かるということは、一ヶ月当たり５０万円です。

しかし、日本の工務店は、日本政府が考えている通り、｢建設サービス業｣という経営をしている会社が多く、(ハウスメーカーは例外なく建設サービス業)粗利だけを取ってしまえば、後は下請け任せで、自ら建設現場の経営管理をやりません。そのため粗利総額にしか関心がありません。日本以外の国では、ホームビルダーは、不動産製造業です。建設現場にある土地の上に建材と労務を投入して住宅不動産を製造する業者です。自ら製造をするために時間が拘束されるから、拘束時間内に製造する量を以下に多くするかを経営の基本に考えます。その基本指標が｢生産性｣です。

つまり、単位時間当たりの住宅生産能力をいかに高めるかという関心です。現在の２倍(米国の８０％)の生産性になれば、住宅価格を現在の８０％に引き下げても、工務店の期間あたり(毎月の)の粗利総額は２倍になり、建設労働者の賃金総額も現在の賃金総額を保障できることになります。

「生産性を挙げても工事を受注できなければ何にもならない｣という批判に対して
｢建設サービス業｣というピンはね建設業者には、基本的に｢生産という理屈が分からないし、必要がない｣からこの欄のような「標題の質問」をすることになるのです。しかし、現実のこのような質問が多いことも事実ですから、その回答も用意しました。今回のセミナーでは、先手を打って次のような話をしました。この提案は米国のホームビルダーで当然のようにやられているＣＭの技法のひとつです。

「生産性を挙げて暇が出来たら、これまでに仕事をした住宅を見て回りなさい」。これまで仕事をしてもらった顧客は、自分の住宅を造ってくれた工務店なら、｢その工務店が造った住宅に不具合がないか、ということで訪問したのなら、家に入れないということはない｣でしょう。しかし、下手をすると、大変なクレームを効かされることになるかもしれません。事実は、それこそ、工務店にとって、大変良い反応と考えるべきです。クレームが多いということは、工務店が顧客に対して約束を護っていなかったということです。つまり、これまでの建築に瑕疵が有ったということですが、クレームが出されたことは、その工務店にまだある種の期待を持っていてくれるということだからです。

その機会を｢売り逃げをした業者｣という汚名返上のチャンスと考えるべきです。クレームの内容を顧客との間でよく検討し、工務店の責任に関しては、その瑕疵保証工事はしなければなりません。顧客のクレームが瑕疵でなければ、その改良工事として仕事をさせてもらうことも出来ます。いずれにしろ工務店がこれまでに建設した工事こそ、その工務店の看板であり、その建築主こそ工務店の成果を社会に説明してくれる無給の営業マンと考えれば、過去の顧客にサイド立ち返って、その満足を実現することに取り組んだらどうでしょう。

実は、このような顧客との関係を大切にすることを顧客管理(カスタマー・リレイション)といっていて、カスタマー(顧客)との関係から新しい需要を発堀する営業のことをカスタマー・セイルス(顧客紹介販売)とも言います。これまでの顧客はどれだけの住宅費負担をして住宅を購入したのか、その住宅販売で工務店はどれだけの利益を得たのか、ということを少しまじめに考えれば、今何をしなければならないかが分かるはずです。このような人間として当たり前な思考を失った工務店が多すぎることに、住宅産業に対する社会的不信感があるのです。

デザインに対する意識を高めるためのショック療法
「刑務所の囚人の服装は、通常の人びとの服装と何が違っていると思いますか?」囚人の服は、作業がしやすいように作られ、囚人の健康にも良いように作られていますが、囚人の好みは反映できないようなデザインで造られ、番号で呼ばれます。服装に求められ効用とは、住宅同様にその効用は、｢デザイン、機能、性能｣の３種類ですが、囚人服ではデザインに関して囚人の好みを入れることは許されません。

要するに、囚人には動物のように生きることは求められますが、人間としての文化的な人権が認められていないのです。そのような「文化的な人権を認められない罰を受けるという償い」を求められているのです。その選択の自由を拘束することが罰則なのです。もちろん、囚人に対する罰則にも時代や社会によって代わりますが、それは罰に対する罪の償い方の方法ということで、必ずしも、囚人服における個性を認めない方法以外にも適当な方法があるかもしれません。

日本の住宅では｢デザイン、機能、性能｣の３要素のうち｢性能｣に偏重し、少し機能は問題にしますが、デザインには殆ど言及していません。このことを先の囚人服の例と比べてみてください。人間が個人の文化的自由にとって、もともと重要なデザインについて放置していることは、人間の個性を大切にする考え方がない住宅政策をやっているということです。デザインに関して軽視していることは、デザインの自由を尊重しているのではなくて、その逆で、デザインを大切にしなければならないということが、全く分かっていないからです。

人権を尊重するということは、まず、人権が大切であり、それは、人びと相互間でも、国家によっても尊重すべきものであるということを共通理解とすることがなければ、具体的な尊重の仕方(ルール)が明らかに出来ません。個々人にとってのデザインは、人格的な表現なのです。個人の部屋では好きなように出来ても、家族としての共通の空間では、家族としてのコンセンサスの得られるデザインとすることがなければ、家族で共通に楽しめません。家族としての合意が我が家のデザインです。

「我が家のデザイン」は「他人の家のデザイン」とは、住んでいる家族が別ですから、当然違っているに違いがありませんが、それは、単に違いであって、優劣ではありません。お互いの家族がそれぞれの違いのデザインを尊重しあうことで、相互に共存しあえますが、相互の相違するデザインの家族の住宅が立ち並んで、それぞれの家族が満足できる街並みのデザインを造ります。

街並みのデザインがその通りに立ち並ぶ住宅の総てに家族とって、｢わが街｣と思えるような町にするためには、その通りに立ち並ぶ住宅に共通な基本計画(マスタープラン)があって、そのマスタープランを実現できるよう、個々の敷地ごとに従うべき建築設計指針(アーキテクチュラルガイドライン)が必要になります。

このようなデザインに対する配慮に関し、国家の住宅政策は何も明らかにしないどころか、国家の住宅政策に関係した住宅関係者のこれまでの社会に対する発言も、実際に社会的にやってきた行動も現れていません。これまでのデザインの取り扱いは、樹木を植えて住宅を隠すことや、建物をでこぼこして複雑にすることや雁行させて道路に顔(ファサード)を見せないで欠陥を見えにくくすることをデザインするといってきました。

目先の流行を追ったデザインを推奨したり、何か従来と変わった形や意匠を採用することを住宅のデザインをすることのように言ってきました。

それらの住宅や街並みの多くは、住宅や住宅地のデザインを歴史文化に根ざした人文科学の問題とは考えないで、単に目新しいことで消費者の関心を引き、やがて、数年経って見慣れてしまえば目障りになる売り抜けのデザインを推奨してきたのです。要するに囚人服においてさえ意識されているデザインの重要性を日本の住宅政策では全く無視しているといってよいのです。

それは、日本の建築教育が世界に例を見ない工学部のエンジニアリングであって、歴史文化に根ざした建築形態と意匠という人文科学として建築を学んでいないからです。国土交通省自体が建築士は｢アーキテクト｣ではないといわざるを得ないのです。

ワシントン州政府の実施しているセミナーの専門性
日本の住宅産業は、集客が難しいといいながら、消費者の個性や人権と深い関係にある個人のデザインを知る技術を鍛えようとして住宅のデザインを学ぶ努力をしないため、消費者との距離が埋められないのです。トレンデイーな流行のデザインを追い、使い捨ての住宅を売ってきた悪い癖が抜けず、工務店が建築や住宅に必要な知識や技術を学ばず、楽をして売り抜けようとするための技法としての｢ポン引き｣同様に、｢下手な鉄砲数打てば当たる｣方式を追い求めてきました。

その広告宣伝方式として、｢ブログつくり｣、「ホームページつくり」をすることであるといった間違った取り組みを教えてきた連中が、自称｢住宅コンサルタント｣や住宅産業関係の大学教授や講師といって住宅新聞・雑誌に登場する著名人顔で登場する人たちです。彼らは、自ら「誤った解説をしている」という自覚すら持っていません。

それほど住宅産業に関し専門的知識も経験も薄い素人たちであることは、これまで何を学び、どのような業績があったかを見れば歴然です。工務店同様、過去にやった実績から飛びぬけたことが突然できるということはありません。

ワシントン州政府が実施している｢米国の建材セミナー｣は、米国の優れた住宅産業の経験の上に立って米国の個人の資産形成に大きな寄与をしてきた住宅産業の中でも、米国内だけではなく、国外に対して長年月に亘って建材を輸出し、そのアフターケアーをし、経済の好況と不況の大きな波にもまれながらも、継続して事業を行ってきた企業によって構成されています。

これらの企業が、日本市場について専門性のある人材を充当して、ワシントン州政府の提供する米国の総合的な住宅情報、建材技術、知識と一体的になされる今回のセミナーは、多分、国内で現在実施されているこの種のセミナーの中では、工務店にとって最も優れたセミナーになっているといってよいと思います。

私自身ＨＩＣＰＭで実施してきたＮＡＨＢの技術移転として、セミナーをＣＭの理論を中心に２０年近く実施してきました。それを昨今の工務店を取り囲む状況を考えて、ＣＭセミナーを工務店の関心との接点を広げる形で、昨年と今年の２年間は、住宅設計と建築材料という具体的な課題を加えて実施してきました。

しかし、そのような具体的なテーマという点では、ワシントン州政府の取り組みは、多様な建材を扱うということで、ＨＩＣＰＭで実施しているものと比べて、はるかに実践的なものになっています。｢米国の建材セミナー｣では、これからは、工務店の経営改善を前進させることを建材の利用と一体的に取り組む必要があり、ＣＭ教育のウエイトを大きくする必要があります。

それだけに、今後このセミナーが継続するということでしたら、私が関係する場合いには、｢住宅の品質をこれまで以上に高めながら、住宅販売価格を消費者の購買力に対応するように引き下げ、それでいて工務店の利益総額を高め、建設労働者の賃金総額を高める米国の住宅産業が実施してきたＣＭ技術の実践の仕方のＡＢＣを説明していきたいと考えています。
戸谷英世