こと誌は新築住宅が極めて不調で、米国の住宅産業の過去の最大新築建設量の８分の１程度の縮小しているため、新築市場を大きな市j法と考えているIBSは、産か出展企業が縮小し、出展内容も小さくなっている。そのどうようのけいこうがTNAH2012にも影を落としている。こと市の展示住宅の規模は過去最小の規模と言われ、住滝自体もシンプルなデザインで、地味な内容となっている。しかし、エコロジカルで省エネルギーと言う基本にはこだわった内容になっている。

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－－ウイリアム・レザビー、ホールイェーブル

３．カレント・トピックス

－－－住宅による個人年金：リモデリングと計画修繕

４．若本修治のレポート

－－－巨大地震の予知・対策と地下空間の有効利用

５．レンガ住宅・街並み景観

－－－ボルチモアのレンガによる街並みの再生事業

６．特集：２９１２TNAHザ・ニューアメリカンホーム

－－－TNAH2012のすべてを写真と解説で紹介したもので、現在の米国の住宅産業の考えている計画の前置増を知ることができる。シンプルでいてビューティフルな住宅として６０－７０年代にはやった「ホワイトシリーズ」デザインを継承するものと言われ、ムダをそぎ落とした上で、ゆとりを感じさせるデザインとなっている。

１０．竹山清明の街並み講座

－－－フライブルクの歴史的街並み

１１．澁谷征教による「町図栗」講座

－－－住宅生産性研究会のデザインのポイント

１２．図解建築のディテール（５９）

－－－キャビネットのカウンタートップ

１４。長期優良住宅実現の途・住宅資産形成のための「三種の神器」

－－－第２６回：ニューアーバニズムによるアメリカンドリームの実現

１６．アメリカンハウススタイル

－－－アーリー・コロニアル・リバイバル様式

１８．新CM(コンストラクションマネジメント）講座

－－－第３回：建設製造業VS建設サービス業

１９．読者からの質問（８０）

－－－リースホールドによる土地経営利益と国債

２０．書籍注文と編集後記

欧米の１１０年以上の住宅産業経験に学ぶ
１９００年に自称「都市経営の発明者」ハワードが提唱した「ガーデンシティ」の夢とその実践をニューアーバニズムの計画手法の実践結果を、ＧＫＫ・HICPMの研修ツアーとして実施した現地研修ツァーに㈱大建松尾社長は出かけ、その理論と実践の成果を実体験をしました。この研修ツァーは、ＧＫＫ・HICPMの実施してきた住宅地開発のOJT(オン・ザ・ジョブ・トレーニング)です。つまり、欧米の優れた住宅地の調査を実施し、西欧先進国の住宅産業の技術や経験と、欧米各地で実践された１１０年間のガーデンシティの理論を展開した試行錯誤の結果を現地で研修するものです。松尾社長は、欧米におけるその理論と実践の研修を通して、日本においてこれらの理論を実践できるということに確信を持ちました。松尾社長は、欧米の住宅地経営理論を信じ、その理論と実践とをつき合わせ、それを福岡県糸島の条件に読み替え実践した成果が「荻浦ガーデンサバーブ」です。

「荻浦ガーデンサバーブ」の挑戦
この住宅地の完成した姿をできるだけ早い時期に、現地での研修ツアーを開催できるようにしたいと思っています。現地見学に先立って、今回は、この計画の基本となったことを私の理解している範囲で説明したいと思います。HICPMはこのプロジェクトにたいしては、松尾社長の要請を受けて、欧米の住宅産業の知識・技術と経験を技術移転する役割を担って、最初から㈱大建の顧問として計画に参画し、欧米の住宅産業で実現している日本からみた夢の実現に取り組みました。その基本は、以下のようなことです。

第１．「アメリカンドリーム」を「ジャパニーズドリーム」にすること
「アメリカンドリームとはなにか」と多くのアメリカ人に聞くと、「自分の住宅をもつことだ」と言います。実は日本でも住宅をもつことを「身上をつくること」と言い、「恒産なければ恒心なし」と昔から言われたように、住宅をもつことは個人の経済的な安定基盤をつくることです。人は住宅をもつことによって安心して生活ができます。
住宅は個人の資産の中で最大のものであり、その資産が価値を増殖し続けることができれば、個人の生活は安全になります。そのためには住宅の資産価値が経年的に増殖するような住宅地開発と住宅地経営が必要になります。個人の住宅資産価値の総体が国富です。住宅の資産価値が増加すれば、その純資産の大きさを担保にエクイティー（純資産）ローンが受けられ、個人の生活を豊かにするだけではなく、経済活動を活性化させます。その結果、地方税収を拡大させ、ひいては、国家全体の経済を活性化させることになります。住宅を購入者に、住宅自体が売買差益を生むことのできるように建設し、経営することにより購入者を豊かにすることが、住宅地開発に取り組む第一の目的でした。住宅を購入者を幸せにすることのできる工務店こそ、社会の受け入れる工務店なのです。

第２．安心安全な住環境をつくること（その１：セキュリティ）
日本以外の世界中の住宅産業の関心は、モーゲージ（不動産担保金融）であるため、住宅金融機関は住宅の資産価値が融資期間内に下落しないことに関心をもっています。そのための最大の条件が「セキュリティ」です。自然災害と並んで犯罪と言う社会的安全が保障されない住宅に対しては、居住者が住みたがらなくなり、住宅市場は買い手市場になり、住宅の取引価格は下落しますから、金融機関は担保割れになります。そのため、そのような住宅に対しては融資をしたがりません。
世界の住宅では、販売後の住宅地経営がしっかりおこなわれていない住宅には金融機関がそっぽを向きます。日本では住宅の資産価値を問題にしないで住宅価格がつけられ、巨額な営業販売費をかけて売り抜け、後は手離れのよいようなやり方（詐欺師の手法）が住宅産業の常道です。
ゲーティ ッドコミュニティミュニティとかスマートハウスなど、既に半世紀前に米国で実践され「効果が統計的に証明済み」のハードなセキュリティ対策が、日本では、「こけおどしのセキュリティ対策」とされています。
欧米ではセキュリテイの実現方法は、ニューアーバニズムによる居住者が相互の違いを理解しあって尊重するコミュニテイづくり（「三種の神器」：①ニューアーバニズムによるマスタープランとアーキテクチュラルガイドライン（ハードなルール）、②住民が民事契約として締結した生活環境ルールと住宅地経営管理を、③住民全員参加の住宅地経営管理法人（ＨＯＡ）が、住宅地開発業者の支援を得て実施しない限り実現できないことが経験的に明らかになり、実践されています。荻浦ガーデンサバーブは、日本で最初のニューアーバニズムによる「三種の神器」による住宅地経営の取り組み事例です。

第３．安心安全な住環境をつくること（耐震火災安全性）
東日本大震災後、地震による地盤の液状化や耐震構造と地震に伴なう都市火災の問題が大きな不安として取り上げられるようになりました。「荻浦ガーデンサバーブ」は地盤の悪い地区で、「最小限の費用」で安全な住宅を建てるため試行錯誤の結果、「NCZ工法」という人工地盤工法を開発しました。これは幅５メートル間隔にコンパートメントを造り、非常に剛性の高い「コンクリートの船」による人工地盤を軟弱地盤に構築することにしました。基本構造として「岩盤と同様の構造的な強度ももっている人工地盤」を構築することができました。その地盤上に木造２階建て住宅を建築することにしたため、地震に対し極めて安全な建築となりました。NCZ工法による人工地盤は、コンクリートの巨大な棟が軟弱地盤に停泊している感じで造られていますが、構造的には船底に掛るか荷重を分布荷重に平準化することで、低い地耐力でも十分安全に釣り合っています。
コンクリートの船はその側壁にそって砂利層が造られその底部に集水管が設置され、地下水位が船体底部まで引き下げられることになります。その結果、地震時の地盤の流動化は完全に阻止されます。

仮に地盤が流動化することがあったとしても、その場合には、理論上、地盤が地震で流動化したときには、地盤の地耐力と摩擦支持力が失われ大海原に浮かんだ船のようになります。しかし、NCZ工法では、コンクリートの船として造られた人工地盤が地盤中に潜っていることによって、流動化した泥を排除する分の重量分の浮力が発生することになります。地盤が大揺れになったとしても、人工地盤は軸対称の構造で偏心荷重の状態ではなく、航空母艦が海原にあるような具合で、極めて安全な状態を維持することができます。
コンクリートの船という自重とそのうえに立てられる２階建て木造住宅及びそこに持ち込まれる家具や什器や居住者という積載荷重の合算と浮力とが十分にバランスするよう十分安全に造られています。

人工地盤の上に建築されている木造建築は、米国の建築法規上では、「ファイアーコンパートメント（防火区画）」の技術を使って、耐火建築物としての評価を受けている独立住宅が、隣地境界線に接し、遮音的には固体伝達音の伝播がないように、２，５センチの空隙をもって建てられています。そのため、耐震火災にたいして安全に造られています。

第４．エコロジカルでミューチャルアシスタントのできる環境
これまでの住宅地開発は自然環境を破壊し、エアコンと雨水排水と地盤面舗装によりヒートアイランドを造る環境破壊の住宅地でした。「荻浦ガーデンサバーブ」は、豊かな自然を回復し、昔の自然環境を回復することが、人間にとっても良い環境形成になるという欧米の住宅地開発技術に学び、開発地に降った雨を地下に浸透させ、貯留し、地下の恒温性を利用し、その地下水を各住戸に引くとともに、地上に大きな池を造り、その池の水が住宅地全体の緑を潤し、樹木の炭酸同化作用と水の蒸散による気化熱によって、真夏でも地方気象台発表の気温より３－５度程度低い環境を創り、エアコンを使わなくても過ごせる環境を計画しています。まだ樹木が小さいために、この地域の植生による森が形成されるまでは暫くは計画通りの環境を享受することはできませんが、樹木の成長とともに、次第に昔の自然が戻り、花木や樹木とともに昆虫、魚、鳥などが住みつくオアシスが育てられることになります。居住者のための菜園も計画され、野菜の自給なども可能になるだけではなく、居住者がお互いの違いを尊重しあって、生活することで農業の分担や子育て、介護、子どもの教育、習い事、手に職をもっている人の家内職、ホームオフイス、下宿など兼用住宅、半地階にある５０平方メートルの空間を利用してお互いの得意とする能力を生かし、生活の糧の一部を補填することできるところです。街が人々とともに熟成し、限られた経費支出で豊かな生活のできる街が育てられることになります。
㈱大建は、今後下落する地価を考え、住宅を購入者に損失をかぶらせることがないように、土地をすべてリースホールドにし、個人の家計支出の３倍以下で住宅取引きができるとともに、毎月の住居費が公団や後者の賃貸住宅並みの負担で持家をもてるようにしています。この住宅地には多様なライフステージの多様なライフスタイルの人々が居住し、お互いがその異なる生活の仕方を尊重し合えるような街造りをすることになります。その方法としてこの住宅地を開発した㈱大建は、建設後の住宅地経営管理協会という住宅地の一元的な法人住宅管理主体の裏方として、この住宅地を計画し開発したノウハウを駆使して、住宅地の経営管理を下支えし、この地の住宅資産価値の向上に尽します。
㈱大建がやろうとしていることは、欧米工業先進国で１１０年以上掛けて「住宅による個人資産の向上に成功してきた事例」に倣って住宅地開発と住宅経営に取り組んでいるもので、わが国では誰もやったことのない途ですが、世界には多数の事例がある事業でその読み替えをすることできっと素晴らしい成果を産んでくれることになると思っています。
（特定非営利活動法人　住宅生産性研究会　理事長　戸谷　英世）

期待を超えた「荻浦ガーデンサバーブ」が完成しました。
住宅生産生研究会が、創立以来１８年目を迎えますが、これまで多くの住宅地開発事業に関係してきました。その中で最も住宅購入者の立場で住宅開発に取り組んできた事業が、目下、福岡県糸島市で㈱大建が取り組んでいる「荻浦ガーデンサバーブ」です。
この開発と営業状況を見て、㈱大建は、対象とした住宅購入者層の現在から将来の利益を考え、現在の不況と経済環境が悪化する事態に対し、「住宅をもつことで生活の基盤を造る」という欧米の経験を福岡の地で誠実に実践してきました。
しかし、日本の住宅産業の狂いが国民の判断を狂わせ、住宅購入者に正しい選択をできなくさせており、その矛盾がうしろに住宅販売の大きな障害となっています。そこで今回は、日本の住宅産業を狂わせて来た背景を説明し、皆さんに考えてもらいたいと思います

資産価値を備えた欧米の住宅と「騙しの詐欺価格住宅」
住宅購入者と住宅供給者の立場は、共通する面と対立する二つの側面があります。その対立する面とは、取引上の需給関係での「売り手」と「買い手」の関係です。しかし、この関係は、基本的に、社会的な取引関係で「利益率」という自由主義経済の市場関係で大きな枠組みで決められます。それは住宅の取引が消費者の求める効用（品質）と、住宅供給会社が得ようとするお金（価格として表示される価値））の関係で決められるためです。
しかし、日本では、住宅の「価格が価値を表していなくてもよい」という住宅政策が戦後一貫して実施されてきました。住宅の価格は、供給業者が勝手に決め、住宅金融機関は住宅の価値に縛られずに、融資を受ける人の個人信用（生命保険契約額）を基本に決められてきました。最近は生命保険会社の不安もあり、所得の審査が強化されています。
日本以外の国ではモーゲージローン「不動産抵当金融」といって、住宅の価値を不動産鑑定評価制度（アプレイザル）に基づく評価に基づき金融機関が融資します。そして政府が金融機関の融資を債務保証し、その証券（ＭＢＳ）を市場で取引する形で金融機関に資金回収をさせています。市場取引される住宅の価値と価格の関係を自由市場の経済原理で安定させています。
日本でも、似非「ＭＢＳ」という名前で住宅ローン（クレジット）債権の証券化が行われていますが、政府の不動産評価（住宅を償却資産としたときの残存価値）とすれば、木造住宅の住宅ローン再建を担保にした「ＭＢＳ」は、２０年目には担保価値ゼロの無担保証券になります。それを住宅金融保証機構が発行した「ＭＢＳ」を、国家は、郵便貯金や保険資金に購入させています。

建て替え政策により「住宅を駄目にした」日本の住宅政策
日本の住宅市場では、政府が過去半世紀以上も住宅市場を混乱させてきた「スクラップアンドビルド」政策により、「住宅は償却資産」であり、その資産価値を「残存の価値である」として、既存住宅の「スクラップ」を促し、建て替えを推進してきました。これは既存住宅の価値の評価の計測方法を分からなくするだけでなく、不動産取引が住宅の取引を支配する需給関係常識を機能しなくしてきました。
先進工業国で広く実施されている新築住宅供給方法として、プランブックを使った注文住宅制度があります。それは日本のハウスメーカーが使っているカタログ住宅販売とは基本的には違っています。なぜかと申しますとハウスメーカーのプランブックは、住宅の設計図と使用材料や使用の全体がセットで販売価格を決めたもので、設計図ではないのです。
欧米のプランブックは、住宅地開発業者が住宅地開発の基本計画と関係付けて住宅販売するときにホームビルダーが使うものと、既に消費者が保有する宅地にプランブックを見て住宅を建てるとき消費者が使う一般的なものとがあります。そこでは同じプランブックでも見積もりには、松・竹・梅のような価格差のある材料と仕様の違いでの選択ができるようになっています。

「見積書」に記載され、確かめられる「住宅の価値」
ホームプランは住宅のデザイン、機能、性能を特定するものです。住宅購入者はホームプランで自分の好きな住宅を選択しますが、その後決められた住宅の見積価格を業者に求めますと、カスタム（松）、スタンダード（竹）、バジェット（梅）仕様の見積書が送られてきます。３種類の見積書を比較して分かることは、デザイン、機能、性能と住宅の価格とは関係がないことです。住宅価格の違いは何で決まるのでしょうか。
価値の違いは、日本の見積書では曖昧にされていますが、住宅に使用される材料と労働力の価値の違いなのです。高級な価値（価格）の材料が沢山使われているか、有能な価値（高い技能を必要とする）の高い労働者が長時間投入される住宅であるかは見積書から伺えます。分かり易くいえば高価な材料と高い技能を持った職人が手間を掛けて造る住宅が高級住宅ということです。（日本では性能が問題にされ、材料や労務は、「材工一式」その数量や単価の詳細な内訳が見積書に明記されません。）

「不当景品表示法違反（詐欺）」に該当する住宅性能表示制度
日本政府が「住宅性能表示」で高い性能表示されたものは高価である、と国民を騙し、大手ハウスメ－カーが大量生産で安くできる住宅部品を高額で販売価格（見積価格）に入れ、販売してきたのが「詐欺の小道具」である性能表示制度です。住宅性能表示制度が作成された目的は、住宅価格を高額にする理屈でしかありません。価格と性能とは直接関係はありません。そのうえ、住宅購入者が「実際の性能を確かめられない状態」にさせられ、「設計性能が実態性能である」と説明されています。実体性能を確かめる方法も示さずに、表示どおりの性能があるといって販売する商売は、「不当景品表示」による詐欺商売です。それが住宅の優劣であるとする住宅販売が、長期優良住宅であるとする政策です。

現代版「貧乏人は麦を食え」差別を推進している住宅政策
日本国憲法第２５条で定められているように、国は健康で文化的な住宅を保障する義務があります。従って、貧乏人であろうが、金持ちであろうが、安全性や居住環境（気候）に対し「同じ性能の住宅」が供されるべきです。その性能の違いを住宅の優劣とし、その差別を商売に利用させることは憲法違反の住宅政策であるといわざるをえません。
欧米の住宅政策で、地域の機構環境に合わせてその地域の全ての住宅は国が定めた性能を持つべきことを要求し、その基準を地域ごとに別の基準として定め、その実体性能を評価する制度をもっている国は沢山あります。
しかし、日本のようにハウスメーカーの利益本位に、ハウスメーカーの作成した住宅は、設計性能どおりの性能を持っていることを確かめる方法も示さないで、国が「住宅には表示した性能がある」と認め、高い価格での販売を容認している詐欺幇助国は他の国にありません。このように政府が住宅購入者の住宅に不当な差別を持ち込んで、それにより住宅産業の詐欺商売を補助している国は他にありません。

政府の住宅政策は官僚と政治家が税金を不正に私物化する政策
政府は、国民に価値の低い住宅を高額で販売することを支援し、その住宅資産を２０年で建設廃棄物にするやり方で住宅産業の不正営業を支援してきました。その方法は、外郭団体を作り、「住宅性能表示制度」を軸に、指定確認検査機関、住宅性能表示関係試験研究機関、瑕疵保証関係機関や関連する一般社団法人や民間企業を構築しました。そこに多数の官僚ＯＢを雇用させて、そこに長期優良住宅を実施するという口実で巨額な財政支出（行政部費）を投入し、民間に詐欺商売を推進させ、その利益を吸い上げる組織に、事実上の行政官僚や公務員ＯＢを雇用させてきました。政府自身が認めているとおり、長期優良住宅とする評価、審査関係で住宅購入者の負担は１戸当たり１００万円以上高くなるので、それを「長期優良住宅」として住宅購入者に助成するという制度です。つまり、１００万円の財政支出は「公務員ＯＢのための助成」でしかありません。
公務員であれば国家公務員法や地方公務員法のモラル上の縛りを受けていた連中が、民間団体であればその縛りも外され、公務員ではできなかった不当な横暴な態度を「決められた制度である」といって、お仕着せるようになりました。しかし、これらの官僚及び公務員ＯＢは、民間に業務が移っても、その人事権と行政部費による支配により、官僚支配を続け、見方によれば、官僚や公務員が直接業務をやっていたときより、官僚支配により脅えて、現職に隷属した仕事をするようになっています。
公務員であれば、一応その地位は公務員法により守られていますから、不等に命令や支持を拒否することができます。しかし、民間に公務員業務が移された場合には、民間事業を補助金や行政部費で締め上げ、職員を恣意的な人事により操り、特定の業者に便益を与え、特定な業者の邪魔をし、という違法な処分や扱いが、政治家、官僚、等の影響かで容易に行われることになります。
末端の民亊上の不正を刑事上の詐欺として扱うことは、刑事事件は警察（検察）の起訴権濫用で難しく、また、行政処分の不正も問題にした行政事件訴訟や行政手続法による不服審査も行政機関自体に自浄作用が働いていなく、まともに取り上げられていません。
行政の不正を司法の場で行政事件訴訟として争っても、司法は行政判断どおりの判決しか出しません。そうすれば、司法は行政法の知識専門性のないことを行政に見破られないで裁判能率を高められ、裁判官は昇進に有利であると言う利益が得られるからです。
（特定非営利活動法人　住宅生産性研究会　理事長　戸谷　英世）

開発計画とその分析
現在、池上４丁目の五交差路にある二面が大田区道に接する三角地に、株式会社リンク建設（開発担当責任者企画開発部長近江大介）が、仮称「アルファーコート池上４丁目」という鉄筋コンクリート造８階建て単身住宅マンションを建設する計画をこの地区に持ち込み、住民説明会がもたれました。この開発計画は、地域の住民が守ってきた街造りに対する配慮をせず、開発業者の利潤追求一辺倒の計画を一方的に進める身勝手なもので、開発業者の説明は「建築基準法に適合しているから邪魔するな」という一方的な内容で、５月７日工事に着手すると通告するものでした。
住民としては突然出された計画に大変困って相談がありました。検討の結果、この開発計画は住民のこれまで守ってきた環境を破壊する都市計画法及び建築基準法に違反する計画であることが確認されました。この計画は歴史文化を破壊するという観点で、大田区、東京都および国にとっても好ましくない計画であるので、修正させなければならないという結論になりました。

大田区長は建築基準法の施行者・特定行政庁です。この計画について、大田区長から確認検査機関に対し、「開発業者は地元との調整を進めるよう」な指導を要請してはどうかということになりました。そこで、過日、地元住民から大田区長への要請趣旨について、その内容を文書にまとめました。

池上本門寺通りの街並み景観破壊
池上本門寺は幕末に西郷隆盛と勝海舟が江戸の無血開城の話合いをした日本の近代史として重大な場所であるとともに、わが国を代表する日蓮宗大本山です。池上本門寺通りは、その歴史文化が対外的に高く評価されないまま現在に至っていますが、地元の商店街や住民は、何とか門前町の歴史と文化のある街並み景観を守ろうと、お互いに歴史建築物のデザインの保存や開発とともに、「建築物の高さは４階以下に押さえよう」という努力をしてきました。最近になって地元では、池上本門寺に参拝や近代日本史の歴史観光にこられた方に、地元の歴史ある街並み景観を、歴史に照らして文化的に優れたものにする取組みを始めてはどうかと言う声が、地元でも上がっています。そのような折に、街並み景観を真っ向から潰す１０階建てマンション（本音は８階建て）計画が提起されました。
池上本門寺通りの都市計画は、池上の過去からの文化を未来に伝承することがなければ、帰属意識のもてる街とすることはできません。住民が帰属意識のもてる街並み景観を造るため、都市計画法と建築基準法の構成も、基本的に、「都市計画決定で定められた内容を、建築基準法第３章規定で建築規制する」ように街造りの制度が作られています。

違反建築とする理由：都市計画決定に違反する建築基準法の緩和
地元の不動産所有者及び居住者が、今回の開発で問題にしていることは、都市計画決定した土地利用計画（街並み景観形成のための形態計画：道路車線制限と絶対高さ）に違反し、この計画が作成されていることです。マンション開発事業者は、埼玉県川越市に拠点を定めている業者です。住民から街並み景観を重視してきた川越の開発業者に対し、街並みの重要性を指摘した質問が出されたのに対し、川越市では、このような建設計画はできない暴挙であると認めました。街並み景観が重要であることを承知の上で、「本開発は、利益のための適法な計画であるから、池上の歴史文化を破壊することになっても、誰からも口出しさせない」と明言しています。
業者が「適法である」とする根拠は、建築基準法第５６条第７項に定められた「天空率の規定」に適合しているという理由です。確かに、この計画は「天空率の規定」に適合しているようです。しかし、この規定は都市計画決定された土地利用規制に対応した街並み景観形成のための形態規制に違反しています。都市計画法と建築基準法の姉妹法の関係を考えた場合、「天空率の規定の適用は、都市計画法に違反しないこと」という優先性が、法律の文理上、存在すると考えるべきです。

都市空間の秩序を蹂躙する天空率緩和
天空率の規定は、平成１４年、小泉内閣の時代に不良債権を良債権化するために都市計画法と建築基準法の関係を破壊し、容積率と建築物の高さに対する規制緩和が行われたときの「一種の例外許可」です。この規定の適用範囲は、「街並み景観を配慮した都市計画決定に違反しない範囲でしか有効ではない」ことは、都市計画法と建築基準法の姉妹法の関係を考えれば当然のことです。
本開発業者は池上本門寺通りの住民に対し、「川越では、利潤追求本位の開発は、街並み景観に関する詳細な規定によりできない。しかし、池上ではそれがないので建築基準法に違反していなければ、地域の環境を壊しても法律上問題はない。」と開き直っています。しかし、都市計画決定の内容を建築基準法行政で実現する建築行政から見た場合、都市計画決定された街並みの空間計画を蹂躙する手段として使われる「天空率」の適用は、脱法の手段といっても過言でありません。
池上本門寺通りの人たちが自らの建築をする場合、４階までの建築とする暗黙裡の地域の申し合わせを、都市計画決定で定めた建築物の形態規制の内容として大切に守ってきました。その地域の合意を、「天空率」による緩和を理由に蹂躙する建築計画は、確認するようなことがあってはなりません。建築基準法第５６条第７項による例外規定の適用は、「都市計画法及び建築基準法の姉妹法の関係を破壊しない範囲でしか適用してならない」、と解釈すべきです。

地元による開発業者のための代替案の提起
今回、この計画には納得できない一部の住民は、適法になる別案を用意しようと、開発業者が現在計画しているマンションと同等以上の計画内容（現在計画されているマンションと同等以上の床面積）をもつ４階建てのマンションを計画できるかどうかの検討を、開発業者の立場に立って「代案」作成することをHICPMに依頼しました。HICPMで基本的な設計上権とエスキースをまとめ、+HICPMの岡田さんに設計を依頼しました。
まとめられた代案は、地域の住民のこれまで守ってきた４階以下と言う開発条件を満足した上で、今回、開発業者が計画したマンションと同等以上のマンション床面積をもち、計画マンションより２０－３０％も安い建設工事費で建設でき、収益性の高いマンションを造るものでした。

「天空率」を利用した開発が法律違反とする理由
開発業者は「天空率を用いた計画」に関し、住民からの指摘を受けるまで説明しませんでした。住民が都市計画法との関係で見て違法な計画であると指摘し、計画変更提案にもとづく個別の説明会で、「天空率緩和の計画」であることを初めて認めました。しかし、開発業者は「天空率による緩和」が街並みを計画する都市計画法上、適法なものであるという具体的な内容の説明はできませんでした。開発業者自体には、「天空率」による計画が周辺地域に与える影響についての理解はなく、「法律に適合している計画に文句をつけるな」という態度に終始するものでした。
建築基準法に適合していることは、「最低限の基準に適合している」というだけで、実際に建築できる建築物は、その地域の住民が守ってきた環境のルールに適合しなければなりません。しかし、開発業者は始めから、地元住民としても支持でき、市場でも受け入れられる建築計画を全く検討しようとせず、開発業者の既存の計画を現地に強行に実行しようとし、それが地元の住民と軋轢を起こしています。このような地域の靴（池上本門寺通りの環境）に収まらない足（本計画マンション）を無理に入れようとして、靴（池上本門寺通りの環境）を壊すような横暴な計画は地域にとって受容れ難いことです。

指定確認検査機関への指導
特定行政庁である大田区長は、指定確認検査機関を指導監督する立場にあります。法律違反と思われる確認が行われますと、それに対し納得できない住民は、やむを得ず、確認処分をした「指定確認検査機関」と、確認処分を追認した「特定行政庁・大田区長」を相手に、不服審査請求を大田区建築審査会に起こすことになります。建築工事をめぐっての建築紛争審査や紛争処理、損害に対する民事訴訟としての賠償請求や、さらには、行政処分に対する行政事件訴訟まで、地元は多くの紛争に振り回されることになります。それは大田区の調和を乱し、政治的な問題にも発展する危険性を孕んでいます。このような不毛の紛争に多大のエネルギーを費やすことがないようにしなければなりません。特定行政庁（大田区長）は、現在の段階で指定確認検査機関に対し、都市計画法と建築基準法の姉妹法の関係を理解し、確認審査に十分な時間をかけて、住民の提起した案に対し開発業者は住民に納得の行く説明をし、住民との合意の得られるような計画にしない限り、確認処分をしてはならないという指示（行政指導）をするべきです。

特定行政庁（大田区長）に採るべき行政
建築基準法上、指定確認検査機関による確認には、審査期間の定めはなく、地元住民と十分納得の行く協議を促すことを、建築基準法は否定してはいません。法律上、適法なものは確認しないわけにはいきませんが、本事例のように都市計画法との関係でみる限り、明らかに違法状態になっている計画であることから、特定行政庁・大田区長による指定確認検査機関に、「開発業者が地元住民との協議を続けること促す」ように指導することは行政庁の義務であり、建築基準法及び都市計画法の立法趣旨に適合しているものと確信しています。
（特定非営利活動法人住宅生産性研究会　理事長　戸谷英世）

生活に必要な空間を、最小の材料と手間で実現
第一は、合理的な設計によりコストを最小限に抑えることに成功していました。住宅のコンセプトを空間のイメージで説明しますと以下のようになります。
各住戸一辺約４メートルの立方体の空間を２段に積んで並べたもので、１戸当たりの容積に対し、床、壁、天井という空間を囲う面積を最小にしたことです。その空間の中の床面積の約半分に、台所と洗濯物の干し場にもなるバスルーム等の空間の上階に、ロフト（中二階）天井高さ約１．５メートルを設けることで、ロフトを寝室とクローゼットとし、吹き抜けのある空間全体をリビングとして使うことができています。結果的に全体で床面積２０平方メートルの住宅を３０平方メートルの延べ面積の住宅として利用でき、その部屋面積は通常の３０平方メートルの延べ面積の住宅の半分程度にしていることです。しかも、平面形は４出隅でできている単純は立方体であるため、たぶんこの種の空間では、最小量の材料と手まで造ることができている住宅です。

居住者の嗜好に会ったデザイン
第二は、外壁の約６割部分（１階住戸部分）にブリックプロダクツのスライスレンガを張り、住戸の中二階２階部分に各階ごとの同じ形の開口部を設けているため、気持ちの良いリズムを作り出していることです。１戸当たり二面しか化粧をする必要がないアタッチドハウスであるため、豪華なデザインであってもコスト総額は少なくなっています。
内部には白の漆喰の壁に黒のアイアンレースのデザインを取り入れ、ロマンティックな夢にも応えることの出来る空間を造っています。駐車場については、住宅の全面に計画する貧しい計画を止め、アイアンレースのフェンスを設け、「ゲーティッドコミュニティが演出するセキュリティが高く、特別に選ばれた人が住む館」というような、バッキンガム宮殿や赤坂離宮の生み出しているイメージを演出していることが、大きな成功の鍵となっていました。
この住宅の窓には、窓台と3方を額縁で囲われた開口部と、住宅の高級感が演出され、装飾の果たす役割の良さをはっきりと示していました。

デザインが担っている歴史文化の研究にもう一歩の検討を
この住宅には、いくつかの欠陥がありました。一つは玄関の位置が対称形ファサードをすこし壊していたことや、本物のレンガ建築の合理性にこだわったならば、中二階の開口部の形として縦長のリズムを徹底していないなど、本物のレンガ建築の歴史文化という点から見ると、「実際のレンガ建築ではやらないようなこと」もありました。また、設備配管や機器の外壁面は配置などが弱く、煉瓦壁と漆喰壁のバランスなど歴史的なレンガ建築とどこか違っています。デザインは歴史文化を伝承するもので、現代に造った住宅であっても歴史文化を担ったデザインを取り込むことによって、建築物が担う歴史文化を未来に伝承することができます。住宅は３次元の空間ですが、実はデザインにより歴史文化を伝承する時間軸の入った４次元の空間となります。居住者は、その歴史文化のデザインを楽しんでいるわけで、住宅専門業者はその計画する住宅の中に過去の豊な空間デザインを取り入れ、それを居住者が「自分の宝」と感じ大切に守ろうとする住宅として造ることが大切です。それが資産価値のある住宅を造る鍵を握っていることになります。

レンガ倉庫が生き残った理由
この住宅を見学した後、妻木頼黄が設計したレンガ倉庫の転用商業施設横浜赤レンガ倉庫を見学しました。妻木は、西欧建築を基本的に正しく学びその歴史文化を伝えていることでは当時においても日本の最高の建築家でした。妻木はドイツのベックマン・エッケ建築事務所や米国の大学で建築を学び今の財務省付きの建築家でした。妻木は日本橋の設計者としても、横浜正金銀行（後の東京銀行）の設計者としても知られ、大連にはそれ（横浜正金銀行）と同じデザインの建築物があります。妻木は、その時代の建築設計家辰野金吾に邪魔されて、国会議事堂の設計を任されながら、実現に至らなかった悲劇の建築家です。何故レンガ倉庫がパリの中央駅から変身したオルセー美術館のように再生したのか。それは美しい建築物であったためでした。横浜港にできた倉庫建築物は、その用途としての機能を失ったとき、日本では一般的に壊されてきました。バブル時代や経済成長時代に壊されないで生き抜いた理由は、壊せない良さがあったからです。
このレンガ倉庫には西欧の歴史文化と日本の歴史文化があるため壊せなかったのです。それだけではなく、現代この建築を見る人にその歴史文化を伝え、倉庫とは別の建築用途になってもこの建築が担っている歴史文化を楽しませてくれているのです。
一方、辰野金吾はジョサイア・コンドルのもとでの日本国内で、ルネッサンス建築を国家のデザインとして推進した建築家で、レンが建築に関しては、赤レンガに白の石灰岩を補強のために帯状の縞目として取り入れたデザインの「辰野式」と名付けて日本各地に建築した東京大学総長を歴任した権力者でした。

バスセミナー
その後、昔、岡倉天心が住んでいた土地に建っている横浜市開港記念館と、レンガを地下の内装に利用した地下鉄駅の建築を見てから東京でのブリックセミナーの会場に向かいました。会場に向かうバスの中で、横浜から東京でのセミナー会場までのバス移動は、私の建築セミナーを聞いてもらいました。資産価値の生まれる住宅を造るためには、住宅地計画と住宅地経営を如何にしなければならないかというエベネッツァー・ハワード『ガバーデンシティ』であきらかにした理論と、それを現代で広く実践されているニューアーバニズムの理論と実践との関係で説明しました。その中で、特に現代との関係で重要なことは、国民の所得が先行き凋落しようとする中で、土地を販売の対象にしないリースホールドの技術と、住宅生産業者としてＣＭ（コンストラクションマネジメント）の技術を如何に実践するかということをお話しました。

ブリックセミナーは二宮さん、笠井さんと大熊さんの経験とＧＫＫの用意した世界の優れたブリック建築のスライドを私の解説で見てもらいました。アメリカンドリームの話と日経ホームビルダーに掲載された「荻浦ガーデンサバーブ」の抜き刷りの記事と「アメリカンハウススタイルの参考建築図」を資料として配布しましたので、多分後日参加者が見てくれると思います。その後、東京駅前の三菱レンガスクエアーのジョサイア・コンドル設計のビクトリアン様式（クイーンアン）の貸事務所建築の再建された建築（三菱地所が一旦取り壊したが、歴史文化空間の評価を事務所の価値として使えると考えて、再建された貸事務所建築）を見てから、同じく復興された辰野金吾設計の復興工事中の東京駅を見て、その外囲いに展示されているといる東京駅の歴史を見てから解散しました。
三菱１号館の再建や東京駅の大改装を通して、建築にとってもっとも大切なことは、機能や性能は建築物として使われる限り当然具備すべき効用であるが、建築物ないかされるために最も重要な要素が、建築物の担う歴史文化のデザインであることを物語っていることを学んでもらいことだと思いました。
（ＮＰＯ法人　住宅生産性研究会　理事長　戸谷　英世）

本事件の経緯と今回の訴えの理由
諏訪２丁目住宅管理組合による強制建て替え事業は、マンション建て替え円滑化法、建物区分所有法及び国庫補助金等適正化法違反のまま進められ、控訴人坂元克郎（８５歳、男性）伊藤綾子（８０歳、女性）は、その資産の過半を建て替え組合に詐取横領され、生活を破壊される被害を受けました。控訴人は、目下、マンション建て替え事業の違法性をめぐり、二つの民事事件とひとつの行政事件として東京高等最判所に控訴し、係争中です。
この事件は、住宅管理組合が国土交通省住宅局INU市街地建築室長の指導を受け、法律の実体規定に違反したまま推進されてきたマンション建て替え事業です。この法律違反は住宅局が事業実績を作るため、担当室長が陣頭指揮をとり、行政が形式を整えれば国庫補助金を交付すると教唆し、実体のない「建て替え推進決議」及び「建て替え決議」をやらせ、詐欺をすることにより建て替え事業をしたものです。
多摩市、東京都及び国土交通省はこれまでに５億１，２７０万円の国庫補助金の不正交付をしたダーティハンドです。そのため、補助金交付の不正を隠蔽するために、そのまま建て替え組合の認可まで違反を幇助し、遂に、犠牲者を路頭に迷わせる結果となりました。
司法は行政に追従し、形式審査で法律の実体規定に違反した住宅管理組合の建て替え事業に対する違法な行政処分を正当化し、犠牲者を加害者のように扱っています。法治国である日本国でこのような日本国憲法に違反することを放置してよいでしょうか。
NPO法人住宅生産生研究会は平成１６年から国民の住宅を守る立場で、行政による詐欺行為による不正を法廷において明らかにする支援をしてきました。多摩市長の国庫補助金等適正化法違反訴訟以来８年以上にわたり法治国のルールに従い、行政不服審査法、行政事件訴訟法、民事訴訟法及び刑事訴訟法に定める手続きにより、法律で定めるあらゆる可能性を使い、行政及び司法に訴えてきました。しかし、２人の控訴人はこれまでの行政及び司法での審理には限界を感じ、控訴審と並行して、広く国民に訴えることになりました。

控訴人による訴えの内容
「私たちは諏訪２丁目マンション建て替え事業により、平成２３年年８月、東京地方裁判所立川支部の決定に、基づき、マンション自体の所有権は不動産登記法上、現在も私たちの財産であるにも拘らず、私たちに建物明け渡し断行仮処分決定をし、その一週間後の真夏日に仮住居も用意せず自宅マンションからの立ち退きの強制執行を行い、１０日間の野宿を余儀なくさせられました。そのうえ不動産登記法上は現在でも私たちに所有権のあるマンションを取り壊し、住むところを奪われました。供託金として供託された額は、マンション建て替え円滑化法第１５条で定める規定に従って計算した額の半額以下です。この供託金では、これまでのマンションと同程度のものを取得することはできません。
私たちは、マンション建て替え事業の犠牲者であるにも拘わらず、国土交通省、東京都、多摩市は、私たちの生活を破壊する建て替え事業を正当化しました。さらに、東京地方裁判所立川支部は住宅管理組合の要求どおり、不当に安い供託金であっても、それを供託したからという理由で、私たちを自宅マンションから強制排除する片棒を担いできました。」(坂本、伊藤)

１．    私たちがマンション建替事業に応じることができない理由は、以下の１０項目です。
一、マンション建替円滑化法第４条に定める手続き（マニュアル）違反の事業。
二、国庫補助金５億２１７０万円を、補助金等適正化法に違反し詐取し横領した事業。
三、国庫補助金を詐取・横領し、補助金及び組合費を全く返還していない事業。
四、マンション建替円滑化法及び建物区分所有法違反の「建替決議」による事業。
五、都知事がマンション建替円滑化法第９条に違反した組合認可事業。
六、私たちの修繕積立金２２２万円を不正に詐取横領し、マンションを詐取した事業。
七、私たちへの供託金は時価補償でなく、損失補償額の３分の一程度で実施した事業。
八、東京地方裁判所立川支部は憲法で定めた国民の裁判を受ける権利を蹂躙した事件。
九、国土交通省が実績造りのため、マンション建替円滑化法違反で推進した事業。
十、司法及び行政は、法律の実体規定違反を承知で違反を幇助した（羊頭狗肉）事業。

２．    私たちの人生設計を破綻させる建て替え事業に正当性はない
私たちは３０年程前、将来の人生設計として諏訪２丁目マンションを購入し、住宅ローンは５年ほど前に完済し、現在は毎月５千円程度の住宅地管理費を払い、年金収入だけで安心できる人生設計を立ててきました。明け渡し強制執行で自宅マンションから追い出され、（高齢者に厳しい住宅市場）で、見つけた現在入居している仮住宅は、従前マンションの床面積の半分程度のアパートで、しかも家賃は、従前の住居費の１０倍、約５万円であり、月額１２万円の年金で破綻寸前の厳しい生活を送っています。時価の半額以下の供託金が供託されていますが、その供託金に手をつけると供託金額を正当と認めたことになるといわれて、供託金には手をつけられません。供託金の性格を裁判所書記官や法務局に尋ねても、本当のことの回答はできないといいます。
この建替え事業は違法な手続きで進められただけではなく、仮に任意事業であって、住宅自体は権利変換で得られても、修繕積立費や維持管理費、組合費などで、年金生活者にとって生活は破綻することは明白で、事業に応じることはできませんでした。（坂元、伊藤）

３．国が実績作りのために「法律の実体規定に違反した建て替え事業」
諏訪２丁目住宅管理組合は、国土交通省住宅局ＩＮＵ市街地整備室長が、東京都と多摩市長に対し、優良建築物等整備事業補助金を使ってマンション建替事業の実績を作るため、補助申請要件に適合していることを示す書類（「建て替え推進決議」という名称の書類）が添付されていれば、国庫補助金を交付するという違法な示唆をしました。
それを受けて旭化成ホームズ㈱は、組合理事会との間で、暗黙裡に建て替え事業業者になる内諾を得たうえで、組合のコンサルタントになり、事業を「国の違法な示唆」どおりの指導をしてきました。そして、マンション建て替え円滑化法第４条を説明した「マンションの建て替えか、修繕かを判断するためのマニュアル」及び「マンション建て替えの合意に向けてのマニュアル」に違反し、建て替えに絞って検討をする組合の合意形成がない段階で、国庫補助金を受けられるという説明で「建て替え推進決議」を実施させました。
その後、多摩市長は、名称だけの「建て替え推進決議」を根拠に、優良建築物等整備事業補助金を不正に申請し、補助金を詐取し、それを旭化成ホームズ㈱に供与し、詐取した補助金を建て替えに応じられない人を切り捨てる工作費及び旭化成ホームズ㈱の利益本位の建て替え事業計画作成費に使いました。

４．５億１，２７０万円の国庫補助事業の詐取・横領
補助金等適正化法違反の行政事件訴訟で訴えられた多摩市長は、旭化成ホームズが纏めた建て替え事業計画は、建物区分所有法で定めた「建て替え決議」の共通資料として使うと裁判所を騙し、裁判所は住民の訴えを却下しました。裁判で多摩市長は勝訴しましたが、旭化成ホームズ㈱の建て替え事業計画には、３０%以上の組合員が賛成しませんでした。この時点で旭化成ホームズ㈱に渡った補助金は、国庫補助金等適正化法違反が明確になり、組合員からは、多摩市長、旭化成ホームズ社長、組合理事らを相手に刑事事件の告発が多摩中央警察行われました。
その告発書類は、東京地方検察庁多摩支部に書類送検されました。訴追を怖れ、多摩市長は再選を断念し、旭化成は刑事訴追を怖れ事業から身を引きました。検察官は告発人から多摩市長を外せば旭化成ホームズ㈱に起訴は可能性があるといい、告発人はその誘導に応じ、結果的に事件の筋が狂い、起訴猶予になってという経緯があります。住宅管理組合は法律制度上、５億１,２７０万円の「優良建築物等整備事業補助金」をかけて纏めた成果を廃棄し、補助金を返還せず、その補助金等適正化法違反が表に出ない（国庫補助金受け入れの痕跡が見えない）方法を模索しました。そしてマンション建替円滑化法に規定のない事業者コンペ方式を違法に持ち出し、行政の不正幇助を得て、建替事業を推進しました。

５．「１世帯５００万円の移転補償金」
住宅管理組合は、旭化成ホームズ㈱に代え（禅譲させ）東京建物㈱に建て替え事業者を転換するという謀議のもと、東京建物㈱には一世帯当たり「従前の床面積を保障するほか５００万円の移転等補償金を給付する」条件を掲げさせ、圧倒的多数の組合員の支持を受け、建て替え業者として選出されました。旭化成ホームズ㈱が建て替え事業者として事業を推進していた当時、同社は既存マンションを１戸当たり１，５００万円(市場取引価格の平均)で買取るとしていました。それを、東京建物㈱は買い取り価格を、１，１１７万円に設定しました。その差額約４００万円は東京建物の提示した移転補償費５００万円に書き換えられたものです。その内の３５０万円は組合員の共有の底地の評価を不当に低く抑える不正査定を財団法人不動産研究所にさせ捻出したものでした。
東京建物㈱は建て替え業者に選定され、競争業者がないことを確認すると、「リーマンショックで経営環境が悪化したので、５００万円の移転等補償金は支出できない。それに応じなければ、建替事業から撤退する」と組合員を脅しました。住宅管理組合は組合員がひるんだ隙を見て、区分所有法による「建て替え決議」を総会決定したのです。結局、東京建物㈱は「５００万円の移転補償費」を理由に建て替え業者に選考されながら、それを支出しないで総額３２億円を「濡れ手に粟」としました。この組合と東京建物株が共謀したやり方は、詐欺の手口です。建て替え決議はマンション建て替え円滑化法第４条を説明した「マンションの建替えにむけた合意形成に関するマニュアル」に違反し、法律上で定めた実体（事業計画）のない「建て替え決議」でした。

６．    実態が法律違反の建て替え事業（詐欺）
マンション建て替え円滑化法は、憲法第２９条（所有権の保護）との関係で、同法第４条で定めた基本方針の内容を二つのマニュアルで定めました。そこで定めた民主的手続き（「建替推進決議」及び「建替決議」）でそれぞれ共通の検討資料をもとに８０%以上の賛成で決議をした場合は強制事業として実施できると定めたものでした。その大前提は組合員の意向を反映した事業計画が前提となることはマニュアルの記述だけではなく、国会で政府委員（三沢住宅局長）が衆参建設委員会で再三説明したとおりです。諏訪２丁目の場合、国庫補助金の交付条件である「建替推進決議」及び強制建替条件である「建替決議」のいずれも、「１枚の紙切れ」の決議で、それに対応するマニュアルで定めた法律の実体規定を適合する実態は存在しません。しかし、この事業の最初から、当時の国土交通省住宅局ＩＮＵ市街地建築指導室長が法律違反を示唆し、東京都知事も多摩市長も国の違反指導を受け入れ、補助金を違法に交付し、違法に額の確定をしただけではなく、最終的に東京都知事の建替組合認可の違法に関しても、事業に参加できない者に対する損失補償も計上しない杜撰な事業計画で、「形式が整っているから」都知事の認可でよいとしたのです。

７．    詐欺幇助をしてはならない法治国の裁判
ダーティハンドで違反を教唆した国は、私たち都知事の建て替え組合の認可は違法であるとする行政不服審査請求を却下しました。国土交通大臣の処分を不服として司法に提訴した行政事件も、司法は行政判断を追認するだけでした。私たちは、違法な東京都知事の認可を前提に所有権移転登記の裁判を民事訴訟事件として提訴され、係争中に建物明け渡し断行仮処分決定が出されました。所有権移転の訴訟が係争中であるにも拘らず、自宅マンションから移転先もなく追い出され、昨年の真夏日が続く８月１１日から１０日間も野宿を強いられました。その挙句、自宅マンションは取り壊されました。供託金でこれまで同様なマンションを手に入れることは不可能です。マンション建て替え円滑化法第１５条で定めた「時価」は「時価補償」です。司法も行政も一切供託金の内容を審査せず、私たちを不当な事業妨害債務者のように扱っています。私たちは建て替え事業の犠牲者です。国家に対し納税義務を果たし、自らの生活設計を自力で立ててきました。その生活を破壊することに手を貸す行政、司法は民主国家の機関なのでしょうか。「法律違反の実態であっても、国が指導して不正文書の作成を幇助したら、強制事業としてできる」ということがあってはなりません。日本が法治国であることは、司法・行政が法の適正な施行を確実にすることであって、羊頭狗肉を正当化（詐欺）することではありません。
特に国が違反を教唆した事実は重大で、司法はその実態を究明し、即、是正しなければなりません。

８．    自分の問題として考えてみてください。
この事件で長年月かかって他人に依存しなくてもささやかな老後の生活を築いてきた２人の老人が、建て替え事業でも受けようとする人の犠牲にさせられることに行政司法が手を貸している事態に、皆さんならどうしたらよいと思いますか。お考え下さって、お知恵をお貸し下さい
以上。
追記：３週間前のメールマガジン「マーガレット・サッチャー」を安江さんが読みやすく編集してくれました。以下のリンクでご覧なれます。http://shinshumachidukuri.blogspot.jp/2012/04/blog-post.html

多大な被害を被った東日本大震災から1年が過ぎ、日本国内でも新たな首都直下地震や東南海地震などの可能性が指摘されています。ワシントン州においてもM9級の米国北西部地震が50年以内に起るとされており、日本の皆様と同じく東日本大震災から得るべき教訓があります。今回の視察では住田町役場と陸前高田の工務店の現場を訪問し、仮設住宅建築の経緯と課題を行政・民間の双方の視点から視察し、また復興住宅市場と安全なコミュニティの再生・新たなまちづくりの現状と展望を考察します。日米双方に起りうる災害について共に学び将来の対策を考え、また建設業関係者として東北の復興に貢献できる機会を探る視察ツアーです。

◆日　時： 平成２４年６月１日（金） ０９：００～１８：１５

◆集合場所・時間： ＪＲ盛岡駅　０９：００

◆視察地：　岩手県住田町、陸前高田市

◆同行講師：　戸谷英世（ＮＰＯ法人住宅生産性研究会理事長）

◆参加費：　￥２０，０００（住宅生産性研究会会員）　￥２５，０００（一般）

＜参加費から一人当たり￥５，０００を東北復興義援金として寄付させて頂きます。＞

◆共同企画：　米国ワシントン州政府商務局、　ＮＰＯ法人住宅生産性研究会

◆研修実施：　株式会社グローバル研修企画　（TEL：０３－３２３０－４８７６）

◆プログラム：

09:00　ＪＲ盛岡駅集合・出発

午前　・車中セミナー＝戸谷団長より復興住宅と安全なコミュニティ再生のありかた

午前　・住田町役場訪問＝仮設住宅の現場視察

午後　・陸前高田市視察＝地元工務店の案内により仮設住宅の現場視察及び復興住宅とコミュニティ再生についての話を伺う

午後　・車中セミナー＝戸谷団長より研修のまとめと今後の展望について

18:15　ＪＲ一ノ関駅着・解散

★詳しいパンフレットと参加申込書はこちら＞＞＞東北現場セミナー開催のご案内（PDF)

当現場セミナーでは、アメリカ型長期優良住宅の実現に向けて神奈川県で取り組まれた以下のプロジェクトを視察いたします。

①「披露山庭園住宅地」・・・1965年に開発され、建築協定により建ぺい率20%、高さ８ｍ以下、区分分割不可能等が守られており、松島菜々子、松任谷由美等の芸能人も多く住む超高級住宅地として有名。住宅地内にある住宅生産性研究会会員のお宅を見学させていただく。

②「ブリリアテラス町田、サンクタス二俣川、サンクタス三ツ沢公園」・・・住宅生産性研究会理事で渋谷デザイン事務所代表の渋谷征教氏がデザインした、今でも人気の高い洋風デザイン住宅地３か所を渋谷氏の案内で見学する。

③「マボリタウンハウス」・・・1977年に開発された１５棟８９戸からなるタウンハウスで、３５年を経過した今でも美しい街並みを保っている。連棟式住宅（アタッチドハウス）の利点を再認識するうえで、必見の住宅地。

◆日　時：　平成２４年５月２８日（月） ０９：３０～１８：００

◆集合場所・時間：　ＪＲ新横浜駅　０９：３０

◆団　長：　戸谷英世（ＮＰＯ法人住宅生産性研究会理事長）

◆同行講師：　渋谷征教（同理事、渋谷デザイン事務所代表）

◆参加費：　￥２５，０００（一般）　　￥２０，０００（住宅生産性研究会会員）

◆共同企画：　米国ワシントン州政府商務局、ＮＰＯ法人住宅生産性研究会（HICPM)

◆研修実施：　株式会社グローバル研修企画 （TEL：０３－３２３０－４８７６）

◆プログラム：

09:30　ＪＲ新横浜駅集合・出発

午前　「ブリリアテラス町田」視察

午後　「披露山庭園住宅地」、「マボリタウンハウス」、

「サンクタス三ツ沢公園」「サンクタス二俣川」視察

車中セミナー：戸谷団長、渋谷講師による本物の洋風デザインセミナー

18:00　ＪＲ新横浜駅着・解散

★詳しいパンフレットと参加申込書はこちら＞＞＞神奈川現場セミナーのご案内（PDF）

◆　実施日：２０１２年５月１５日（火） ◆見学地：千葉・茨城・埼玉

◆　同行講師：　上岡榮信氏（一般社団法人有料老人ホーム入居支援センター理事長）

◆　参加費用： 一般￥３０，０００　　住宅生産性研究会会員￥２５，０００

◆　参加定員：　１０名様限定

◆　申込締切日：　定員になり次第締め切ります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

◆　スケジュール：０９：３０東京駅集合～有料老人ホーム等見学～車中セミナー～１８：００東京駅解散

◆　見学先　：

◎ときわ苑ゆらぎの家＝８９床の介護療養病床を１００床の介護付き有料老人ホームに転換した施設で４月末にオープン予定。

◎日生オアシス和光＝在宅療養支援診療所、調剤薬局、多種多様な介護事業所が併設されているサービス付高齢者向け住宅。

◎住宅型有料老人ホーム＝月額使用料等が格安な木造２階建ての小規模施設を見学。

◎高齢者住宅セミナー（車中）＝上岡榮信氏が、入居したくなる高齢者住宅・施設とそうでないものとは何が違うのか、具体的な事例を挙げて解説。

研修企画　：　NPO法人住宅生産性研究会　www.hicpm.com

研修実施　：　（株）グローバル研修企画　ＴＥＬ：０３－３２３０－４８７６ www.hgkk.co.jp

★詳しいパンフレットと参加申込書はこちら＞＞＞案内パンフレット（PDF)

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－－ウイリアム・レザビー「部屋のデザイン１８８５年」

３．カレントトピックス

－－－.２０１２・ＮＡＨＢ・ＩＢＳとアメリカンドリーム：２００８年に崩壊したアメリカの住宅バブルの崩壊が現在まだそのときのリーマンショックから立ち直れないで低迷している現状と、やっと回復の糸口が見えてきたアメリカの状況の報告。

４.若本修治のレポート

－－－「グーグルアース」は過去が見えるか？！」：米国のニューアーバニズム開発を見学した著者が、その場所をグーグルアースで過去の追跡をすることで、興味深い情報が得られることを紹介した。

５.レンガ住宅の事例

－－－英国レッチワースガーデンシティのレンガ住宅：１００年以上の歴史を経験したガーデンシティの住宅紹介

６.特集：ハワイ大学の日本指講座、「戦後のみ開放部落と在日朝鮮人部落問題」：

関東大震災時の朝鮮人が多数殺された話や、大逆事件がでっち上げられて、幸徳秋水等社会主義者が天皇殺害計画嫌疑で大量検束され、社会主義運動が一挙に葬り去られた。

終戦直前、ソ連に天皇の亡命を画策していた日本は、その望みが断ち切られ、天皇の国外亡命のために、皇居から東京湾に闘争する地下道建設を始めた。それが現実的ではないということで、皇居を長野松代に地下宮殿を造り、そこで米軍からの被害を受けないようにしようとした。地下宮殿建築が始められ、これらの労働に携わった朝鮮人は闇に葬られた、いずれも天皇訴追をされないようにする証拠隠滅工作であった。

戦後、朝鮮人は日本の戦時中の軍国主義を米軍の兵站基地にするマッカーサーの戦略家で、戦敗国民と扱われ、米国の軍事産業を担わされ、それにより日本の戦後経済復興が実現した。しかし、朝鮮人と未開放部落の人たちは、戦後も落盤事故が頻発した炭鉱や、奴隷状態で厳しい労働の旧軍需産業ではたらかされた。

１９６０年安保で日米対等な軍事上や苦になるため、米国は日本に石油を購入させるために炭鉱を閉山させ、農業生産物を自由化させた。その結果、それまで未開放部落民と在日朝鮮人は炭鉱と農業から追われ失業者の波に投げ出された。中でも北朝鮮系朝鮮人は日本にとって邪魔ものとして、事実上国外追放を「超線はこの世の天国」であるという「嘘の宣伝」朝日新聞と赤旗が行い、日赤ベースでの商船人帰還を実施した。国内に残った在日朝鮮人と未開放部落民は公的な仕事や大中企業には就職の途が差別により閉ざされていた朝鮮人と未開放部落民は、やみ商売やパチンの、ギャンブル弁護士、スポーツ、風俗、芸能界に生活の糧を求めざるを得なくなった。

しかし、経済成長の過程で大きなお金は小寺の人たちが葉あたら区不正が渦巻くマネーロンダリーの仕事を使わざるを得ず、それが結果的に表の政治経済が浦の闇の力に助けを求め、やがて支配されることになった。野中自民党幹事長、橋下大阪市長、孫ソフトバンク社長は、そのような社会構造のの中から、自力で、又は闇の力を活用して育ってきた勢力である。

１０.竹山清明の街並み講座

－－－フライブルグの戦後再建の街並み：戦中の破壊された町と現在の街を比較した街並み論

１１.澁谷征教による「街づくり」講座

－－－住宅生産性研究会のデザインポイント：丘陵地に建築された洋風住宅による街並み造り

１２.図解　建築のディテール、キャビネットとカウンタートップ・キャビネットの棚

１４・長期優良住宅実現の途・住宅資産形成のための「三種の神器」

－－－第２５回ＴＯＤ：ソートンプレイスとザ・クロッシング：スプロールした年が成長能力を牛なたとき、それを如何にして豊かな街につくろいかえるかと言う問題提起に対して、ピーターカルソープは、ＴＯＤ（トランジット・オリエンティッド・デベロップメント）と言う技法を生み出し、見事と都市塾生を成功に導いた。

１６.アメリカン・ハウス・スタイル

－－－クラフツマン様式：ギュスター不・スティックレイがカリフォルニアから「クラフツマン」誌を発行してクラフツマン様式を普及展開した。

１８.新ＣＭ（コンストラクション・マネジメント）入門講座

－－－第２回「製造業としての工務店」

１９.読者からの質問

－－－既存住宅取引きとホームインスペクション：ハワイにおけるリモデリング事例の紹介

２０.編集後記

試練に挑戦している㈱大建の「荻浦ガーデンサバーブ」の取り組み
先週は福岡県糸島で㈱大建が取り組んでいる「荻浦ガーデンサバーブ」の事業のために現地に出かけてきました。㈱大建が、これまで日本の住宅産業の悪習に染まっていなかったため取り組めている良い面と、日本の悪い住宅産業環境に汚された住宅市場を相手に取り組まなければならない難しさで、大きな試練への挑戦を余儀なくされています。
顧客は、日本の悪い住宅産業を相手にしたため、住宅建設業者に疑心暗鬼で、建設業者が供給する住宅を見るまでは信用しない対応をしています。そのため、㈱大建では、「住宅地を全部造ってから判断してもらう」対応をしようと決意しました。
私は、㈱大建の駆け引きのない松尾社長の実直な対応に立派であると感じながらも賛成できません。私の福岡滞在中、ＨＩＣＰＭ会員の内海さんが訪問され現地でアドバイスをしてくれました。内海さんも松尾さん同様、住宅産業の建設生産業者として、非常に進取の気性を持って取り組んでいる経営者です。顧客の想像力の欠如した現状に対して、そのレベルを考えた取り組をしなければならないという的確なアドバイスをしていました。

誤った日本の注文住宅地開発
日本の住宅地開発は、住宅都市整備公団（現在のＵＲ）の開発に象徴されています。
住宅地開発業者は道路、公園、上下水道、電気、ガス等のライフライン、学校、ショッピング施設等の利便施設を造るとともに、公共住宅用地を用意し、民間デベロッパーに卸売りする共同住宅地と、ハウスメーカーのために分譲住宅を用意する街造りです。
住宅地を経営管理する考え方は存在せず、宅地の売り逃げです。公共賃貸住宅は賃貸住宅を経営しても、「住宅環境を育て、住宅地経営をする」視点はほとんどありません。公共分譲住宅も全て売り逃げです。
公団は、優れた住宅地は「全て道路によって、優れた利便の最良な宅地になった」と説明し、周辺の宅地がどのような街並みが開発されるかには関心をもちません。仮にもっても、宅地購入者が購入した宅地は、十分な自由を持って開発できると説明し、又は、それぞれの周辺宅地が自分の購入した意図通りに開発してくれると説明し（騙し）、できるだけ高く売り逃げてしまうやりかたです。
そのため、個々の住宅は、全て公団が宅地分譲した敷地ごとに、「敷地との関係で最も効率の良い住宅を建築すること」に終始し、住宅地全体として経営管理する視点はありません。公団や公社の住宅地開発は、住宅地全体を美しい住宅地を造るという意図はありません。全ての住宅地を宅地購入者の購入能力に対応した土地に分割し、全ての宅地が道路によって開発地内のどの施設にもスムーズに行けるから、良い宅地であるとして売り逃げてきました。

「腐っていく住宅地」と「熟成する住宅地」
このような宅地の上にハウスメーカーが「差別化」といい、住宅性能や材料や工法が違う住宅を、「違いを住宅の優秀性である」と差別（騙）して販売してきました。
出来上がった住宅地は「無政府状態の貧しい住宅地」となって行きました。そのため、住宅地に住宅が建て詰まる都度、住宅地は相殺効果により腐っていきました。欧米の都市計画や優れた住宅地開発は、全体を「モザイク画」造りであり、都市計画や住宅地開発は、「モザイク画の下絵」であると説明されています。
個々の住宅地は「モザイク画」を構成する「モザイクの石」の相乗効果を発揮すると説明されています。人々は敷地と住宅を買うのではなく、住宅環境を購入すると考えます。住宅購入者は、マスタープランと住宅地に立てられる住宅に対する建築設計指針を見て、都市や住宅地が熟成する将来の住環境を容易に具体的に想像し、自らが住環境の担い手として熟成する住宅地に夢を乗せて住宅を購入します。公団や公社の住宅はもとより、民間の住宅開発を見てくると、住宅開発はほとんどが「腐っていく住宅地」であって、「熟成する住宅地」は例外にしかありません。

「荻浦ガーデンサバーブ」の人びとの生活
「荻浦ガーデンサバーブ」は、一般的な世帯年収６００万円の国民が年収の３倍以下の価格で手に入れられる「欧米の優れた本格的な注文住宅地開発」を目指した日本で最初の開発です。
糸島市荻浦の歴史ある穏やかな既存集落と融合した住宅地に、新婚世帯から、子育てが終わって子供達が巣立っていった世帯（エンプティネスターズ）までの７段階のライフステージの人たちを対象に住宅を供給しています。住宅専門の設計者が、全ての世帯の多様なライフスタイルを想定した住宅設計を用意しました。住宅購入者はその中から自分に合った住宅を選択し注文し、家族の嗜好を盛り込んだ住宅を造ります。
この住宅地には、全ての世帯が豊かな近隣関係を育てられるように、子どもが飛び跳ね、水遊びをし、その様子を見ながら、近隣の人が談笑できる池のある公園が住宅地の中心にあります。
そこには来客や家族が宿泊することのできるゲストハウスや、皆で話し合い、居住者の趣味や関心を深める活動のできる集会場、子育てを支援する託児施設があります。
全ての住宅が、学習塾や習い事教室をすることのできる兼用住宅を基本とする住宅地が供給されています。これからの賃金の上昇が望めない時代に向けて、全戸が市民菜園をもち、自宅で居住者のできる能力を生かした店舗を持ち、仕事ができるダブルインカムを実現できる住宅で構成されています。人々は創意工夫を凝らし、自らの生活要求に合った生活を近隣との良い関係のもとで作り上げられます。この住宅地は住民が全員参加した住宅地経営管理協会を作り、㈱大建はこの住宅地の計画、設計施工を担当した専門業者として、建設後の住宅地経営管理協会の支援業者として半永久的に住民の生活を支援します。

住宅購入者が住宅を購入することで資産形成ができる住宅地
日本は人口が減少し、高賃金のため国内から企業が流出し、今後宅地は供給過剰が続き、地価は下落し続けます。㈱大建は、「地価下落の損失を住宅購入者に与えてはいけない」と考え、土地を住宅販売から切り離すことをしました。
世界の住宅地経営の最も優れた理論として現代も世界の住宅地経営理論としている英国のエベネッツアー・ハワードの都市経営理論「ガーデンシテイ」の経営に倣い、相続のない法人土地所有者の下で土地を売買の対象にしない借地経営と、住宅所有者全員加入がガーデンシテイ株式会社の支援を受けて住宅地経営管理を始めました。
住宅地を細分化し住宅を押し込めるのではなく、住宅地全体を全ての居住者が楽しめる環境とし、全ての住宅と居住者が環境の担い手であり、その良さを享受する受益者としての住宅地経営とすることにしました。
土地を売買の対象から外した住宅地経営により、住宅はいつも「多くの人たちが住みたい」と願う環境として維持されます。優れた環境管理ができる限り、住宅の資産価値は「今、その住宅を建てようとしたらいくらの費用がかかるか」（推定再建築費）で見積もられます。つまり、住宅の価値は物価と連動して評価され、地価が下落してもその影響を受けません。この住宅地は人びとが生活を始め、近隣と一緒に育てていく住宅です。神輿と同じように、皆がこの住宅地のルールを守ってお互いの生活を尊重し合い、お互いを大切にし合う良い住環境が育てられます。神輿にぶら下がるのではなく、神輿を皆で高く担ぎ、祭りを楽しむように、此処での生活を豊かにすることができるのです。

基本的に変えることが必要となる住宅販売の方法
これまでの住宅販売は、大きな土地を端切れに分割した宅地の上に住宅を建築するもので、その住宅は、隣とは絶縁された「一国一城の主」かもしれません、しかし、それは「端切れ国」の王様です。「荻浦ガーデンサバーブ」は、日本の中世にあった「堺」や「近江八幡」やイタリアの「フィレンツェ」のような「市民社会の都市国家」を造ろうとしています。
お金持ちもそうでない人も、様々な職業の人も、住民として対等な関係で尊重しあいます。豊かさを享受する戦後の開発ではほとんど例を見ない住宅地開発です。欧米の現在の住宅地開発では、ニューアーバニズム（米国）、アーバンビレジ（英国）と呼ばれ、居住者にセキュリティと生活の質が高い住宅地として高い人気に支えられてきました。１９８０年代以降、欧米先進工業国では、資産価値の向上する住宅地として急拡大しています。

自己責任で自分たちの生活を守る街づくりへのチャレンジ
現代の日本では、年金会計、保険会計など老後の生活を支えるシステムが赤字国債に蝕まれ、頼れなくなっています。中国の諺に「恒産なければ恒心なし」とあります。国民が資産価値の維持向上できる住宅をもつことで自衛をする必要があります。自分の住宅は家族にとって最も高額な資産です。自由主義国の最先端を走っている米国における国民共通の「アメリカンドリーム」は資産価値の維持向上できる住宅を持つことで、自分の生活を守ることができます。米国では、住宅が個人年金の役割を果たしてきました。
㈱大建は、国民の立場に立って住宅事業に参入しようとし、その供給している住宅を住宅需要者にいかに伝えるか、という日本で前例のない大きな挑戦をしています。
（ＮＰＯ法人住宅生産生研究会理事長　戸谷英世）

当時、朝日新聞の記者のO氏は新聞社を休職し、約２年間英国に渡って勉強し、その成果をドメス出版から、ドニソン著『あすの住宅政策』を翻訳出版しました。彼は私の所にやってきて、「いい本だったので翻訳したが、売れないので書評を書いてくれ」と頼んできました。「どこのジャーナリズムに掲載するのか」と尋ねたところ、「掲載するところも探してくれ」と頼まれました。早速本を読んだところ、住宅政策史としては、私がそれまでに読んだ本の中で最も優れたものでした。そこで早速住宅関係の雑誌に紹介したところ、少しは影響があったようで、暫くすると彼から再度、書評を頼まれ、新しく書き直しました。その都度、本を読み直し、１年間で多分５回ほど書きました。その結果、翻訳者以上にその本をよく読み、著者同様に住宅政策を理解しました。

ドニソン著「明日の住宅政策」
最初は著者ドニソンが批判するように、「国民の基本的人権に係る住宅問題を市場経済に投げ出すサッチャーの政策は間違っている」という批判が当たっていると思えました。
しかし、書評を書いているうちに、「この書評でよいのだろうか」と疑問を感じました。その後、書評を書く都度、批判されるサッチャーの立場に、自分を置いて考えました。「首相としてどのような選択ができるのか」という疑問をぶつけてサッチャーの政策を批判していくと、その批判に自分自身で納得できないと感じました。サッチャーの立場にあったら、私も彼女と同じ選択をしたに違いないと考えるようになり、書評の中ではっきりと「著者のドニソンのサッチャー批判は間違っている」と記述しました。その１０年後、日本の住宅政策が大きな転換点を迎えるようになったとき、年金福祉事業団の招待でドニソンが来日し、各地で講演会が開催されました。私は、どうしてもドニソンの話が聞きたいと講演会に駆けつけました。

来日したドニソンの講演
ドニソンの話は私の予想を覆し、私のドニソン批判と全く同じ考え方の講演を展開されました。講演のなかで「サッチャーの選択を世界の先進工業国の住宅政策として学ばなければならない先進例である」と絶賛されました。そして、かつてのドニソン自身の著書に対し、「あの著書の記述は間違っていた。」と明言されたのを聞いて、「よかった」と感じたことを今でも思い出します。
戦後の住宅政策として英国の住宅政策がもっとも先進的な政策であると考えてきた世界の住宅関係者（政策、行政、学術・研究）にとって、当時の「既存公営住宅の払い下げと新設公営住宅の廃止」というサッチャーの政策は、青天の霹靂でした。かく言う私も、大学時代にエンゲルス著「住宅問題」（岩波文庫）を読み、西山卯三著「住宅問題」（岩波新書）や上野洋著「日本の住宅政策」（彰国社）などを読み、住宅政策を実践しようとして建設省に入省しました。
当時の住宅局の技術官僚は、Ｓ課長を筆頭に、英国の住宅政策を日本の住宅政策の目標にしていました。それを覆すサッチャーの政策は、それまで信じてきた理想の住宅政策の拠り所を否定したため、住宅問題関係者ほとんど全員が無条件にサッチャーの政策には反対でした。
財政状態が厳しかった英国にとって、「１世帯の住宅難を救済するために１戸の住宅を供給する費用で、１０年間先までの家賃補助をする政策を採用すれば、同じ財政負担で２０－３０倍の世帯を救済することができるならば、あなたならどのような選択をしますか。」という問いをサッチャーは自らに課した結果だったということに私は気付きました。
サッチャーは限られた予算で国家が一人でも多くの国民に公共住宅施策を及ぼすことを考えたのでした。一人でも多くの国民に自分が政治責任を負うことのできる政策としてどのような政策を取るべきかという政治判断の結果が、直接供給から家賃補助への転換だったのです。

「一般社団」という公費私物化「我田引水」の官僚の隠れ蓑
通常の政治家の政治判断は、保守党、労働党いずれの党も党利党略が何より優先します。官僚の場合も、自ら退職後の人生で楽をすることを第一に考え、「ＡＩＪの企業年金運用事件」にみられるように、目先の天下りしか見えなくなり、企業年金会計ことなど考えなくなります。現在の長期優良住宅政策の中で、経済特区での特例措置の議論がなされ、民間活力といって「一般社団法人」を通して補助金を使う政策が実施されています。しかし「一般社団法人」は天下りの社団法人や財団法人の「隠蓑一般社団」であることを皆承知のうえで、膨大な財政が「一般社団」を経由し、官僚の天下り人事の人件費（生活費）と政治献金に流れています。
一般社団からのおこぼれに預かろうとする卑しい民間の連中が、予算配分権を利権として業者を操ってきた官僚の言い訳を容認し擦り寄っているからです。政治家も官僚も国民のためという枕詞を使っていますが、その本質は自分らの利益です。
サッチャーの生き方は、それとはまったく違うものでした。自分に与えられた政治選択の中で、限られた財政支出の中で、既得権の反対を押し切っても自分の信じる最大の費用対効果を生み出そうとしました。この映画を自分の利益中心で動いている公的立場の人に是非見てもらい、自らに恥じない生き方を学んで欲しいと思いました。

政治家としての一分
映画「マーガレット・サッチャー」は、現在認知症を患っていますが、映画では、亡き夫の幻影との会話から始まり、過去を回想するというストーリーを通して、サッチャーがどのように政治に取り組んだかということを浮き彫りにした優れた映画作品です。映画の中には住宅政策のことは特に出てはいませんでした。しかし、フォークランド戦争のような今でも国際的に論争となっている問題で、国家のため、フォークランドに住んでいる移民地居住者のため、歴史的事実を踏まえて、筋を通して現実的な政策を採ろうとしました。現実的に見て合理的なことに、彼女の全ての政策への取り組みの考え方が現れていると感じました。映画を見ながら３０年前の英国の住宅政策の大転換のことを思い出していました。サッチャーのような生き方ができるだろうか、とわくわくして一気に見てしまった感じで、映画が終わってからも、余韻と感動が残りました。

政策のない利益不正分配の政策
出勤して現実に戻されたのは、ジャーナリズムに流れ、会議や雑談の中で、私の耳に入ってくる国家の震災対策、政治家や官僚の卑しい取り組みを聞かされたことでした。震災対策として何をするかの基本的な政策議論もいい加減で、大きな予算が震災対策に計上されました。その後は専ら予算の分捕りです。その利権に預かろうとする民間人、その弱みを自己の権益拡大に結びつけようとする官僚、その間にブローカー役として機能する政治家達が、御用学者を取り込んで、それぞれ利権を確保することに汲々としています。
それを震災対策といい、裏では胡散臭い話が進んでいます。予算の枠の中で利益誘導の「現実的な取り組み」をしている姿を見せつけられました。関係者は、それぞれ、震災対策に取り組んでいる、社会性のある仕事をやっている、と胸を張っています。本気でそう思っているのでしょうか。
震災に立ち向かう政策がなくて震災対策だけがある。対策の衣の下に利益を求める鎧が見えている愚かしさを、相手が気付いていないとでも思うのでしょうか。

「仮設対策」と「恒久対策」
全くあほらしくなる話ですが、法律上は２年ごとを期間として建設を許可する「仮設住宅の取り組み」に象徴的に現れています。仮設住宅は当面の仮設ですから、被災地に建設し、これまでの生活に一番近い生活を支えるものでなければなりません。仮設住宅はその性質に合わせ、「２年間しか利用しない」という理由で間伐材程度の「木材杭」基礎で造っています。それなのに構造・性能仕様は、長期優良住宅並み、とする理由は分かりません。
さらに建設場所としては、「恒久的に津波から安全な高台建設の実施しか認めない」といいます。仮設住宅がどうしてそのような方法で造られているか、それが、まともな頭の人の考えとして通っていることの愚かしさです。既存の利権と結びつき復興事業が考えられているためです。
さらにそこで街が活気を帯びるためにと、思い付きの提案を売り込んで多くの利権が群がっています。ＡＩＪと基本的に同じで、肩書きだけが大きい素人の連中で、これまで都市や住宅に関し、日本の状態を悪くしてきた政治家や官僚が権力を利用して群がっています。政治家と官僚とが予算執行の権限を濫用し、その利権を拡大するやり方で、業者やコンサルタントを採用し、政府の震災対策が尤もらしくやられているのです。当面の物づくりに当たっては、仮設住宅同様、既存の産業需要と繋ぐことで利権を発生させられるのです。政治家と官僚とが予算がついたから、勝手に予算配分をするというこれまで同様の護送船団方式による理不尽が罷り通っています。

人類の知恵と経験に学ぶか、学ばないか
住宅や街造りは、人類の発生以来の歴史と経験があり、すべての人びとが享受してきたもので、ない市民運動活動家や、都市を工学としてしか理解していない素人学者の思い付きで良い街ができるのでしょうか。
その勘違いが、国民に資産価値のなくなる住宅をこれまで供給し、国民を不幸にしてきました。その反省もなく、同じやりかたをして、政治家と官僚が懲りることなく、震災対策を口実に将来の国づくりの政策を、誤った方向に引っ張っています。欧米の住宅や都市の事業は、過去に住宅都市の研究調査を土台にして取り組まれるのに対し、日本の住宅や都市づくりは、過去のデザインや海外事例をつまみ食いする「思いつき」に近いもので、その理論や技術を学んでそれを伝承発展するものではありません。

追：メールマガジンの中の記述違い、ご不明の点など、ご指摘いただければ幸いです。
（ＮＰＯ法人ＨＩＣＰＭ理事長　戸谷　英世）

刑法上の犯罪者を幇助する東京地方裁判所立川支部の判決
１．今回の裁判の事実関係
先週３月１５日には東京地方裁判所立川支部の修繕積立金の判決が出されました。結果は却下の判決でした。平成２２年３月マンション建て替え決議がなされ、平成２２年１２月に東京都知事の建て替え組合認可がなされ、諏訪２丁目住宅管理組合の解散が事実上決定されました。これまで住宅管理組合がマンションの区分所有者全員から、管理を任されていたマンションの修繕積立金をマンション建て替え決議がなされた日に在籍していたマンション管理組合員に均等配分することが住宅管理組合総会で決りました。

２．諏訪２丁目住宅管理組合による違法建て替え事業
しかし、住宅管理組合は、４人の建て替え事業に反対してきた組合員には修繕積立金を配分しませんでした。所有権移転登記が法的に実行されていないにも拘らず、区分所有権を組合に譲渡に反対した２人の組合員に対して、裁判所は明け渡し断行仮処分を認め、強制執行を認め、マンション自体を取り壊してしまいました。そのときの供託金は、法律で評価される「時価」の３分の１程度です。その明け渡し仮処分断行の結果、８４歳の老人は仮住まいも見つからず、１０日間もの野宿生活を余儀なくさせられました。

３．住宅管理組合による修繕積立金の詐取横領
そのうえ、住宅管理組合は、マンションの区分所有権は組合が供託した時点で組合のものになっていると主張し、それを裁判所が認め、組合が供託したマンションの区分所有権を権利変換計画により建て替え組合に移しました。その際、住宅管理組合は、「修繕積立金の分配を受ける権利も、区分所有権と一緒に住宅管理組合から建て替え組合に移転する」という違法な主張をして、修繕積立金まで取り上げてしまいました。

４．刑法上の違反（詐取横領）を幇助した東京地方裁判所立川支部
区分所有権は建て替えの権利変換計画により建て替え後の建築物に移転しますが。修繕積立金は取り壊す前のマンションの修繕積立金であるから、マンション建て替え円滑化法第４条の内容を定めたマニュアルの定めに従い、「建て替え決議をした時点の区分所有者に分配するべきこと」は、当然のことです。しかし、住宅管理組合は、建て替え反対者に修繕積立金の分配をせず、詐取横領したのです。裁判所は、刑法上の犯罪を犯して修繕積立金を詐取横領した住宅管理組合の主張をさらに補強する形で違反幇助をした判決をしました。

５．東京地方裁判所立川支部だけの異常か、それとも司法全体の問題か
これまでの三つの東京地方裁判所立川支部の判決（所有権移転、明け渡し仮処分断行、修繕積立金分配）は、全てにおいて、「マンション建て替え事業主のやりたいとおりの違反幇助」を繰り返してきたといわざるを得ません。事業自体が違反が繰り返されましたが、裁判所は、違法な建て替え事業を審理対象として全く取り上げず、建て替え推進の方向で住宅管理組合の嘘で固めた主張にさらにその違反を補強する形の判決を繰り返してきました。司法が建て替え事業の肩を持つ理由は、一体何でしょうか。
日曜日の午後に、控訴を提起するための最終打ち合わせをしました。月曜には控訴します。

ニューアーバニズムの調査報告（前号の続き：その４）

ＤＰＺ（アンドレス・ドゥアーニーとエリザベス・プラター・ザイバーグ）による最初のＴＮＤ（伝統的近隣住区開発）シーサイドと隣接ウォーターカラーと１０年後のマリーローズビーチ

１．シーサイド
３月の研修ツァーの際、シーサイド現地ツアーが始まるまで、ツァー参加者はそれぞれシ－サイド内の街並み景観調査・見学を行い、午前９時、シーサイド内の公式ツアーが始まりました。
シーサイドのタウンセンターから約３時間掛けてシーサイドの計画の重要な道路計画（歩車道の区分とその計画の仕方、フットパスの計画）、街並み景観計画、植栽計画、建築計画、を見学しました。シーサイド計画では、共通して、「誰を対象に、どのような生活文化ニーズを満足させるか」という本事業の目的や対象を意識的に絞り込んだことに特色があります。例えば、「シーサイドにはスパニッシュコロニアル様式の建築は許さない」、「自由なデザインでも、フェンスは必ず白で造る」、「造園は、当地の自然植生に拘る」とかに現れていました。全体の「基本コンセプト」を徹底して守り、これらの技法を繰り返すことで街並みのリズムが作られ、一体感のある街並みの特長をつくっています。

計画は、「基本コンセプト」を守る前提で、「個々の住宅購入者の創意工夫を引き出」し多様性を生み出し、帰属意識の高い住宅地としています。シーサイドの生活空間は、５分間（徒歩距離）で街の中心に辿り着けるフットパスを軸に、居住者（生活者）が相互に干渉をせずに、相手を尊重し、相手の生活に関心を持つような街を形成している。
リゾートコミュニテイでも重要なことはセキュリティである。そのため、多種多様な方法でパトロールが行われ、鍵を掛けずに出かけても、不安を感じないほどの安全が実現されていた。もし、セキュリティの不安が発生したら、コミュニティの資産価値は失われます。セキュリティは、資産価値を決定する重要な要因です。
シーサイドには、地域の公立の学校や、商業、業務施設なども取り入れ、周辺の地域に開放された住宅地」として計画されています。道路計画も、外部からこの地域に必要があってやってくる交通に関しては、その量と速度を規制し、シーサイドの環境は守られるとして、あえて自動車の進入を拒否せず、むしろ積極的に受け入れています。

２．ウォーターカラー
シーサイドを取り囲むように造られたウォーターカラーは、塩水で囲まれたコミュニティと、淡水で囲まれたコミュニティーにより構成されています。ツァー参加者は住宅地の中心にあるワインレストランで昼食をし、街の雰囲気を味わってから現地を見学しました。ウォーターカラーの計画は、地元植生を利用し水彩画を描くように、苗圃で育てた植生をパレットから画板に移す水彩画を描く方法で造られた街並みです。ウォーターカラーは、世界的な人気を博したシーサイドと居住者が往来し合える特色を生かしながら、シーサイドとは違うリゾート開発として個性を主張し、集客に成功してきた。
シーサイドとは違った個性豊かな既存の自然環境を生かした住宅地を造り、シーサイドとの相乗効果をあげるリゾートの魅力を発揮しています。
「どのような人たちのニーズに応えるか」という視点で、特色をつくることが、如何に重要かということをシーサイドと比較し、理解できました。「建築のデザインや植生が担っている歴史文化を居住者がどのように享受できるようにするか」という重要性と難しさを教えてくれる事例です。住宅地の設計者の能力が、魅力的な生活の文化性を提供しています。

３．ローズマリービーチ
シーサイドやウォーターカラーとも違うヨーロピアンテイストのローズマリービーチには、その豪華さによって別の魅力を感じました。この地区の計画は、１９９５年シーサイドの計画者であるＤＰＺが担当しました。シーサイドの計画と基本的に同じニューアーバニズムによるものですが、都市のデザインとしては、全米で人気のニューオリンズのフレンチクオウターのイメージで取りまとめられました。
ローズマリービーチはシーサイドとも全く違ったラテン系の街の雰囲気を持った個性の強い都市空間で、同じニューアーバニズムによるリゾート開発として、多様な街を造る可能性を見せ付けてくれました。
この計画では、米国のニューオリンズの人気が、サンランフランシスコ、チャールストンと並んで高く、ローズマリービーチのデザインにフレンチクオーター（ニューォリンズ）のデザインが持ち込まれました。
シーサイドにはチャールストン様式のシングルハウスが多数建築され、ラスキンスクエアーのようなロンドンのテラスを連想させるアングロサクソンの街として造られたものとは対照的に、ラテン系のデザインの街とし、シーサイドと相乗効果を挙げるリゾートを造り上げました。ローズマリービーチの街並みの雰囲気の奥行きは、ラテン系の街の歴史文化の面白さを建築のディテールに拘って取りいれ、来訪者にリゾート地を満喫させることに成功しています。
（ＮＰＯ法人住宅生産性研究会　理事長　戸谷　英世）

事件番号　平成２４年（行コ）第５７号　裁決取り消し請求控訴事件
控訴人　　坂元　克郎、伊藤　綾子、戸谷　英世
被控訴人　国

東京高等裁判所第１９民亊部ハ係
裁判所書記官　市川　浩　殿

控訴人　坂元　克郎
伊藤　綾子
戸谷　英世

準備書面（１）「虚偽で固められた建て替え事業」の説明

はじめに（控訴内容と控訴趣旨の要約）
（１）東京地方裁判所の法律違反を容認した判決
東京地方裁判所の判決は、本事件の形式的手続きが法律に適合していることを持って訴えを却下しました。しかし、法治国である日本国において、マンション建て替え円滑化法、建物の区分所有法及び国庫補助金等適正化法と言う関係法律の規定で定めた実態がないのに、あたかもその実態があるような違法な認可文書を形式のみの審査で、適法とすることがあってはなりません。日本国憲法に基づいて、国民が裁判を受ける権利として保障されていることは、「法律に定められた実体規定に違反した実態を幇助した行政処分」を、住民が「違法である」として訴えたことに対し、「行政がなした違反幇助の建て替え事業認可の実態に踏み込んで、実体規定に照らして糾す裁判をしなければならない」ということです。

控訴人が本取り消し請求控訴事件で求めていることは、法治国のルールどおりの審理を行い、法律の実体規定どおりの行政処分が行われるようにさせる判決を実現することです。しかし、東京地方裁判所定塚誠裁判長は、原審において、諏訪２丁目住宅管理組合、多摩市長、東京都知事及び国土交通省住宅局長が行った法律で定めた実体規定違反に関し、控訴人が請求した「法律違反の実体の事実調べ及び審理」を一切しませんでした。そして、実態違反を隠蔽した虚偽で固めた文書手続きを形式的に審査し、行政処分の違反の実態を審理の対象にせず、行政処分の違反を追認し、違反した建て替え事業を幇助したのです。

訴外諏訪２丁目住宅管理組合が「法律の実体規定で定めた実態の存在しない虚偽の内容」を、あたかも法律上の正しい実態があるかのように、法律の規定どおりの名称を使った「形式を整えた虚偽の文書」を作成し、申請した不正申請書に対し、東京都知事が違反を承知し、「法律に違反した認可の行政処分」をしました。それに対し、東京地方裁判所定塚誠裁判長は、実体違反を審理せず、形式上の文書審理のみで追認した判決を下しました。

（２）自浄能力を失ったマンション建て替え行政の違反容認の事実
東京都知事がなした建て替え組合認可の処分は、諏訪２丁目住宅管理組合が、不正な方法でマンション建て替え円滑化法、建物の区分所有法及び国庫補助金等適正化法に違反し、５億１２７０万円を多摩市長が訴外㈱旭化成ホームズに不正交付申請し、国庫補助金に対する不正な額の確定をし、㈱旭化成ホームズがその補助金を詐取しました。この不正な国庫補助金申請及び交付決定並びに額の確定は、国土交通省住宅局ＩＮＯ市街地建築指導室長の指揮に基づいて、違反を承知のうえで実施されたものです。

さらに、諏訪２丁目住宅管理組合は、多摩市長、㈱旭化成ホームズ及び㈱東京建物と共謀してマンション建て替え円滑化法及び建物の区分所有法に違反して、実体のない「建て替え決議」の名称を持った文書を作成し、それを持って東京都知事による建て替え組合の認可処分を騙し取ったものです。法律で定めている「建て替え決議」は、途中で挫折しないよう、国庫補助金を受け入れて作成した組合員の相違を取り入れた事業計画を作成し、その事業計画に基づいて組合員の８０%以上の賛成で実施を決議する事業を言います。

本事業では、マンション建て替え円滑化法を悪用し、優良建築物等整備事業補助金を騙し取って、旭化成ホームズ㈱の言いなりに住宅管理組合で作成した事業計画が、組合員の７０%程度の支持しかえられないことが判明しました。建て替え事業を強行しようとした住宅管理組合は、「それでは建て替え決議ができない」と、国庫補助金５億１，２７０万円を使った事業計画を闇に葬った後で、マンション建て替え円滑化法に違反した別の方法で建て替え事業を、マンション建て替え円滑化法どおりにように騙して実施しているものです。

現在進行中の建て替え事業計画自体の内容は、まったく無関係の組合員の合意によらぬ方法、即ち、建て替え事業者選考事業競技（コンペ）で、マンション建て替え円滑化法に違反した組合員の合意は存在しない㈱東京建物が勝手に作成した計画内容の建て替え計画です。その際、それまで旭化成ホームズ㈱に国庫補助金を不正供与し、諏訪２丁目住宅管理組合が推進した「旭化成ホームズ㈱の利益本位に実施させる不正な約束に基づく建て替え事業計画」が、が組合員の７０%程度の支持しか得られず破綻しました。

そこで建て替え事業の実現不能に陥ったことから、その代替手段として法律にない違法なやり方が考案されました。それは、旭化成ホームズ㈱への国庫補助金不正交付が露見しないようにするとともに、建て替え事業を実現するために、建て替え業者として多摩市で多数の事業を実施してきた東京建物㈱に事業を担わせるという方法が、住宅管理組合、多摩市、旭化成ホームズ㈱、東京建物㈱他の関係者の間で謀議されました。国庫補助金を受けて作成した旭化成ホームズ㈱の事業計画は、組合員のめを騙すために、東京建物㈱との競争提案の「当て馬」として参加し、「東京建物㈱の条件に劣る」ことで、もっともらしく撤退させることになりました。このことで補助金の不正交付を隠蔽しようとしたのです

法律で定めた「建て替え事業計画」の組合合意は存在しない状態で、諏訪２丁目管理組合は、建て替え事業を強行するために、東京建物㈱当と共謀して、東京建物㈱に｢１世帯当たり５００万円の移転等補償金を提供する｣と組合員を騙す「建て替え事業提案」をさせ、東京建物㈱の提案事業を選択させました。この建て替え事業提案は｢組合員を騙し｣、㈱東京建物に事業を禅譲させる方法として、㈱東京建物に｢１世帯当たり５００万円の移転補償金｣を提示させる方法を編み出したものでした。この建て替え事業者選定は、強制事業の前提となる「組合員の意向を反映した建て替え事業計画」不在で、単に、｢建て替え業者選考事業競技(コンペ)という違法な方法を持ち込み、建て替え事業者を決定したものです。

(３)組合員を「脅し」と「騙し」で実行に移した建て替え事業
建て替え事業計画の作成経緯自体が法律に規定した手続き要件をまったく無視した違法なものです。そのうえ、㈱東京建物が建て替え業者として選考された不正な経緯に加え、東京建物㈱を業者選考した条件は、「５００万円の移転等補償金」であったわけです。しかし、東京建物㈱が建て替え業者に選考された直後、東京建物㈱は自社以外に建て替え事業を実施する業者が存在しないことを知った上で、｢リーマンショックによる経営環境の悪化｣を理由に、｢移転補償金として提示した１世帯あたり５００万円の移転補償金を破棄しなければ、建て替え事業を実施しない｣と脅迫してきたのです。東京建物㈱の選考理由の基本が変わったわけですから、東京建物の選考事態を白紙にしなければおかしい話です。

この建て替え業者選考の決め手となった選考条件を、㈱東京建物が一方的反故にするという通告は、組合員を当初から蚊帳の外において、建て替え推進住宅管理組合理事が㈱東京建物と事前の了解した筋書き通りに実施されたものです。その結果、｢建て替え事業業者選考｣の決定条件を蹂躙したうえで、移転補償金の支払いは反故にされました。建て替え推進組合理事等は、不正な建て替え事業を履行する見返りに、組合員を犠牲にして、５００万円×６４０世帯、総額３２億円の不正利益を㈱東京建物に供与することになりました。

建て替え推進組合理事は、組合員に｢移転補償金に支払いを放棄しなければ建て替え事業はやらないぞ｣と脅迫し、組合員が怯（ひる）んだ隙を見て、法律上定めた実体規定に適合した要件を具備しない名称だけの形式的な｢建て替え決議｣を、建物の区分所有法第６２条を根拠に実施しました。建物の区分所有法第６２条は、マンション建て替え円滑化法の制定時の関連改正としてなされたもので、この「建て替え決議」はマンション建て替え円滑化法第４条基本方針で定めた実体規定（マニュアルに定められた組合員の要求を反映した事業計画を基にした組合員の８０%以上の賛成決議という実態）に定めた内容であることは暗黙裡に了解されていることです。マニュアルに定めた「建て替え決議」に違反したものは、建物区分所有法に定めた「建て替え決議」に違反したものです。本建て替え事業の根拠となっている「建て替え決議」は、法律上の規定に適合しない実態を持たないものです。

この東京都知事のなした実体違反の組合認可処分に対し、控訴人が行政不服審査請求したことに対し、国土交通大臣が実体規定に違反した事実を調べようとせず却下しました。東京都知事及び多摩市長という行政機関には、本事業当初から、不正を前提にしてマンション建て替え事業実績を作る方針が示され、法律違反を容認した事業として進められた事業であったため、多摩市長、東京都知事、国土交通大臣の全てが、国庫補助金の交付及び建て替え組合の認可の全てで法律違反を幇助してきたためです。ダーティハンドの関係者による行政不服審査では、行政内部の不正な処分を糾す自浄機能が全く機能しませんでした。まさに、クリーンハンド不在の護送船団方式による不正幇助であったわけです。

（４）行政機関に自浄能力がなくなったときの司法の役割
その経緯としては、マンション建て替え事業を推進する国土交通省の住宅政策に基づいて、住宅局ＩＮＵ元市街地建築室長自身が、「法律違反をやってもマンション建て替え事業を推進する」ための事業実績を作りの指示を、平成１６年に、東京都および多摩市長に行ったという事実があります。その不正が暴かれるのを怖れて多摩市、東京都知事及び国土交通省住宅局が共謀し不正を隠蔽するために、その後のマンション建て替え事業は、不正な既成事実を容認し続けてきました。それは本建て替え事業当初から、違反を構造的に認めるやり方で、進めてきたからに他なりません。まさに官民癒着のスキャンダルです。

この不正事実は、かつて、控訴人により刑事告発され、多摩中央警察署から東京地方検察庁立川支部に書類送検されましたが、不正を告発していた控訴人は、ＯＧＴ検察官に不正な誘導をされ、「多摩市長を刑事告発人から外せば、旭化成ホームズ㈱社長の起訴の可能性はある」と騙され、誘導に同意し、告発事件そのものを闇に葬られてしまいました。
しかし、国庫補助金５億１，２７０万円の不正交付の事実は消えてはおらず、㈱旭化成ホームズに供与した国庫補助金は、優良建築物等整備事業補助金制度を利用して不正に引き出された補助金で、国庫(間接)補助金であるため、国民の血税の不正使用として、東京都、多摩市を含む)及び諏訪２丁目建て替え組合に返還させなければならない問題です。本事件において、国庫補助金が全く目的外に使用された事実が究明されなければなりません。

行政機関に自浄作用が働かないときに憲法で定めた｢三権分立｣の民主主義の国家の仕組みで違反を是正する役割を担っているのが司法です。そこで司法に対し、行政規範の不正を糾す仕組みとして、行政事件訴訟法に基づき、東京地方裁判所に対して国土交通大臣の行政事件訴訟法に基づく裁決を糾すことを司法に求めた本事件を提起したのです。本来、刑事事件として５億１，２７０万円を不正交付した行政機関が幇助した詐欺事件は争われなければならない問題ですが、行政事件としての争いが係争中又は敗訴をしている場合、刑事は、刑事事件として取り扱ってくれず、行政事件で敗訴となれば刑事事件として扱おうとしない「起訴権の濫用」が実際に行われております。そのような不正を容認しないためにも、本控訴審で実態解明の審理をするよう要求します。

(５)司法に期待された憲法で定めた役割を果たさなかった東京地方裁判所
控訴人（原審原告。以下同じ）は、求めてきた諏訪２丁目住宅管理組合がこれまでやってきた事務は、法律に定められた規定に違反して、法律に定められた実体の存在しない事務の実態であることを、東京地方裁判所に対し原審で詳しく説明し、実態違反を審理するよう求めてきました。しかし、東京地方裁判所定塚誠裁判長は、憲法に違反して、控訴人の求めている裁判を受ける権利を蹂躙し、「控訴人の求めている内容の審理は、東京地方裁判所に訴えた原審で扱うことはできない｣と明言しました。そのうえで、「原審で扱えない理由は難しいので、控訴人には理解できないかもしれない」といい、「法廷では時間の制限もあって、控訴人に理解できるように説明できないかもしれない｣と説明責任を果たせない無責任さを暴露(自白)しました。そのうえで、｢東京地方裁判所は形式論として書類の形式が整っていることしか審査対象にはできない」と法廷で控訴人に対し口頭で説明(言い訳)をしました。そして、定塚誠裁判長は結審を宣言し、その言い訳どおりの判決を下したのです。

東京地方裁判所は、憲法で国民に保障した控訴人の裁判を受ける権利を何重にも蹂躙し、裁判所として行うべき説明責任の義務を果たさず、行政事件訴訟において行政の住宅管理組合と共謀した不正を隠蔽し、幇助するとしか思えない一方的な判決を下したのです。
一体、東京地方裁判所の定塚誠裁判長は、国及び東京都のなした法律違反の行政処分に対する「不利益を回復する訴えを、どこでできるのか」という疑問に対し、司法権を行使する裁判長として、どのような回答を考えているのでしょうか。憲法に定めた裁判を受ける国民の権利に対し、司法全体(本控訴審)として、控訴人に納得できる回答を出さなければなりません。

(６)行政機関が共謀した違反を司法は許容してよいか
日本国において刑事事件では、詐欺を問題として取り上げることが出来るが、行政事件訴訟では、「行政が関係した詐欺または詐欺幇助事件は取り扱わなくてよい」という理屈はありません。行政がマンション建て替え事業の不正に関与し、文書だけを整えたならば、行政はどのような違法(不正幇助)を犯しても良いという理屈もありません。刑事事件としての立件と並行して行政事件として行政処分はなされなければなりません。少なくとも法律の規定に照らして違法行為があるという控訴人の訴えに対し、それを審理の対象にすることは、法治国としてやるべき当然の裁判です。特に、現実の刑事訴訟事件で扱われるべきマンション建て替え事業における国庫補助金詐取事件に関しても、それが行政事件に関係している場合には、刑事は、「行政事件に影響を与えるから｣という口実で、行政事件の判決が出るまで捜査を実施しないことが一般的です。それは刑事が通常国民に対して説明していることであり、やられていることです。本事件の場合、５億円を超える巨額な国庫補助事業であり、財政危機が問題になっているとき放置容認できる問題ではないはずです。

行政事件の多くは過去の行政事件を見ても明らかなように、圧倒的多数が原告敗訴(被告の行政庁勝訴)で、行政処分の追認がされ続けてきています．司法は行政秩序を守るために、「既存の行政でやられている実績を追認することが法治国の安定になる」ということを口にする意見(以下に説明する東京地方裁判所判事も｢公定力｣の説明)もあります。司法と行政とが癒着して、行政の不正を隠蔽し、裁判官の事件処理実績成績を上げているのではないかという疑惑も市井ではささやかれています。建て替え事業により不正利益を上げる裏では、その不正行為の結果、善良な国民が犠牲にさせられています。

本事件でも、既に控訴人（原審原告。以下同じ）のうち二人は、東京都知事の建て替え組合認可を根拠にして、自宅マンションから強制的に排除され、１０日間以上人権を侵害され、野宿を余儀なくされてきました。所有権移転の裁判も係争中で、所有権が控訴人にある状態で東京地方裁判所立川支部の執行吏により、強制執行が行われました。東京地方裁判所立川支部の判事は、二人の控訴人の所有権移転登記の判決が確定していないのに、国民の財産を奪うことは違法であると控訴人が主張しました。違法の理由として、控訴人は、刑法上の｢推定無罪｣の論理を行政事件に援用しました。ところが裁判長は、突然、｢公定力という言葉を知っているか｣と居丈高に持ち出し、「私は法律の専門家だ」と頭ごなしの説明を始めました。

｢司法権や行政権は基本的に誤りを犯さないという前提で処分をなしている。ところが、司法や行政の決定に対し、あなたのような訳の分からないことを言う人も少なからずいる。そんな不平に付き合って司法や行政事務を遅延させることはできない。それで、司法や行政で決定したことは、司法や行政事務の円滑な履行ができるように、司法処分やや行政処分を計画通り実施出来る権力を公定力というのだ。公定力は法律で認められた権力で、刑事事件と司法処分や行政事件とはまったく違うのだ。｣と説明をしてくれました。要するに、司法と行政の横暴は、公定力として妨害されず実施することが許されるということでした。しかし、裁判官は公定力を裏付ける根拠を、法律上の根拠を示して明確に説明できず、｢法律の専門家として説明してやっているのだ｣と言い切っただけで、その説明は裁判所の決定に正当性を説明できる説明責任の伴わない「権力の強がり（威圧）」でしかありませんでした。公権力の行使は、実定法に根拠がある場合に限り、公定力があるのです。

しかし、控訴人戸谷は、かつて建設本省で政府立法にも関与し、また行政実務を担当し、また地方公共団体でも行政実務を担当し、毎年多くの行政裁判に関係してきた経験に立つ限り、現在の行政は、護送船団方式の一種の｢伏魔殿｣になっており、その隠蔽体質こそ改善されなければならないと確信しています。行政は、「行政による不正は隠蔽しきれる」という間違った自信を持ち、本事件のように横暴なやり方で、法律を犯し国民の権利を蹂躙しています。本控訴審は、法律が国民に約束した法の利益を奪うことがないように、法治国の行政の誤りを糾すべく、法律の実体規定に違反した実態を解明し、その審理を求めているものです。本控訴審では、東京高等裁判所の権威と国民の信用にかけて、行政のなした違反の隠蔽や、違法な行政処分を形式論で容認せず、法律の実体規定に照らし、違法行為は許されないように、行政実務を審査の対象とし、不正を裁くことを要求します。

以下、本控訴事件に対する事件が、法律で規定された実体規定の違反として実施された経緯を、法律の実体規定の説明とあわせて、手続きの時間軸を追って説明します。

１．マンション建て替え円滑化法とマニュアルの関係
マンション建て替え円滑化法の中で立法時に問題にされたことは、「多数決により建て替え組合に強制権を付与するとした内容が、憲法第２９条に抵触しないようにすること」との関係で、同法第４条基本方針が定められました。第４条第２項では、基本方針で定めるべき事項として７項目が掲げられていますが、その中で｢マンション建て替えに向けた区分所有者等の合意促進に関する事項｣（第４条第第１項２号）の規定がおかれ、それを受けて｢マンション建て替えに向けた合意形成に関するマニュアル｣（平成１５年１月付け国土交通省）が公表されています。このマニュアルの位置づけに関し、同マニュアルは、以下のように説明しています。

マンション建て替え円滑化法の制定に伴い、同法第４条第１項の規定に基づき国土交通大臣が定めることとされている｢マンション建て替えの円滑化に関する基本的な方針｣が公表されました。この中において、「マンション建て替えに向けた区分所有者等の合意形成に関する事項｣に関し、国、および地方公共団体が取り組むべき事項の一つとして、「国は、区分所有者等の合意形成の進め方に関する方針を作成し、地方公共団体と連携し、その普及に努めることとする｣と規定されています。このマニュアルは、以下のように、この国が作成することとしている建て替えに向けて住宅地管理組合が「合意の形成の進め方に関する指針」として作成したものです。

（１）マンションの建て替えの検討に当たっては、建て替えと修繕その他の方法における改善効果と所要費用等を比較するなどして、建て替えの必要性を確認するとともに、各区分所有者等の意向把握を十分行うように努める必要があります。

（２）管理組合が適切な時期に説明会を繰り返し開催するなど、区分所有者等の建て替えに関する知識の普及に努めるとともに、建て替えの各段階ごとに、専門家の協力を得ながら策定した計画内容等の区分所有者への情報提供の徹底、区分所有者の意向の反映に努める必要があります。

（３）このようにして建て替えの決定に向けては、区分所有者の合意形成を適切に図りながら進めていくことが重要です。

２．マニュアルで定める建て替え事務の進め方
マニュアルは、「強制権を付与することのできる建て替え事業」は、その手続きとして、「段階を積み上げた民主的合意形成により事業を進めること」によるとし、その場合には、全員合意ではなくても、５分の４以上の多数決によっても、民主的な決定とみなすことができるとしています。そして、建て替え決議までの合意形成の基本的進め方を｢三つの段階｣として定めています。

（1）    準備段階：建て替えの提起までの検討
[住宅管理組合の組合員有志による建て替えを発意するまでの段階で、任意の自由意志による取り組みとされています。

（2）    検討段階：建て替え構想の検討
｢住宅管理組合として、建て替えを必要として計画することの合意を得ること｣が、この検討段階の目標です。
住宅管理組合として、自らの費用で以下の検討をして、建て替えか、修繕かの検討を行い、｢建て替えに絞って検討を進めること｣という住宅管理組合としての意思決定の段階です。そのためには、組合として検討組織を設置し、専門家を選定し以下の４項目の検討を行うことを示唆しています。住宅管理組合自体の検討結果は、下記1から4までの検討に基づき、「住宅地管理組合として建て替えに絞って検討を進めるものとするとの決定」を、組合員全員の５分の４以上の賛成を持って｢建て替え推進決議｣として行ないます。
1    老朽度判定、不満や改善ニーズに基づく要求改善水準の設定
2    修繕・改修の改善効果の把握と費用算定
3    建て替えの改善効果の把握と費用の算定
4    建て替えか修繕かの判断

（3）    計画段階：建て替え計画の作成
｢建て替え計画を策定するとともに、それを前提とした建て替えの合意（「建て替え決議」）を得ること｣が計画段階の目標です。
管理組合における計画組織を設置し、専門家及び事業協力者を選定し、以下の５項目の内容を検討し、「建て替え計画」を作成します。検討の結果は、上記１から５までの検討に基づき、住宅管理組合として、組合員全員の５分の４以上の賛成を持って｢建て替え決議｣として行ないます。
1    建て替え計画の検討
2    意見交換による計画の調整
3    非賛成者等への対応
4    関係団体及び近隣住民との協議
5    建て替え計画の策定

３．諏訪２丁目住宅管理組合での実際に実施されてきた事務
諏訪２丁目において実際に実施さられたことは、第１段階も第２段階も存在しません。そして、組合員の合意をとる作業をしないで、一挙に第３段階に入り、マニュアル上でできない第２段階の作業を経ないで「予算を国から騙し取る」ための行動に入っています。

マンション建て替え円滑化法の規定では、住宅管理組合が「建て替えに絞って検討する｣という結論を出すためには、マニュアルで定めている「組合自身の費用で上記２の（２）の作業」を実施しなければなりません。諏訪２丁目住宅管理組合の場合には、マニュアルで定めた組合自身でする作業を一切をせず、名称のみの実体のない｢建て替え推進決議｣という決議を行いました。それは、国土交通省の担当室がマンション建て替え事業予算獲得という行政上の違法な指導もあり、専ら上記２の（３）段階の国庫補助金を受ける手段として実施しました。

マンション建て替え円滑化法の制定に当たり、国会の建設委員会での政府委員（三沢住宅局長）の説明は、以下のようなものでした。
（１）住宅管理組合は、まず、住宅管理組合自らのお金で、「建て替えか、または、修繕によるかの検討」をすることを義務づけています。しかし、組合自身の検討をしても、検討に要する費用の関係で、工事の詳細までの検討の詰めをすることは出来ません。そこで、「建て替え推進決議」を実施できた組合に対しては、建て替え事業が中途で、後戻りすることのないように、国は、詳細な建て替え事業計画を策定するために必要な支援をする必要があると考えました。

（２）多くの住宅管理組合では、「建て替え推進決議」に持ち込むために、組合自身の検討作業に費用がかかります。それを乗り越えるために住宅管理組合としては慎重な検討をすることになります。それだけに、安易な建て替え事業の取り組みは、「住宅管理組合の費用負担によって組合員の要求を反映しなければならない」という制限により、一部の建て替え推進者による詳細の検討を経ないで進めようとする勝手な建て替え事業の推進は、事実上、制限され、真剣に身銭を切って建て替え事業に取り組む住宅管理組合に制限して、国の支援を行うようにしてきました。

（３）諏訪２丁目団地の場合にも、これまでも建て替えをしたい組合員の提案で、５回以上｢建て替え推進決議｣という名称だけの決議をしてきましたが、それ以上の検討には費用がかかるため、一部の建て替え推進者の希望どおりには、建て替えの具体的な検討作業は突き進めず、事業化に進めるものではありませんでした。今回事業家に向けての取り組みが可能になった理由は、５億円を超える国庫補助事業費を使って、建て替え事業の締め付けを組合内にする一方、建て替え事業者の利益中心で建て替え事業を進めたからです。つまり、旭化成ホームズ㈱の建て替え事業と東京建物㈱の営利中心の事業が巨額の国庫補助事業で進められているため、補助金が事業採算を成立させてきたのです。

（４）マンション建て替え円滑化法の制定に当たり、国土交通省が、同法の制定に当たり作成した建て替え事業の実質的内容が、十分組合員の意向を反映していない建て替計画の場合、中途で挫折する危険性があるので、組合自身の費用で検討することのみを前提にして｢建て替え推進決議｣をすることをまず定め、その後、詳細な建て替え事業計画を国の支援を得てすすめる２段階の事業システムを構築しました。

（５）つまり、マンション建て替え円滑化法の考え方は、先ず、｢建て替え推進決議｣を実施します。その結果、｢建て替えに絞って検討をする組合員の合意を作った組合」に対しては、建て替え計画の作成に必要な費用に対しては、優良建築物等整備事業補助金制度による計画事業費の３分の２を補助金として支出する制度(間接補助制度)の適用をすることを決定し、組合員が後戻りすることのない建て替え要望を、事業計画に的確に反映した事業計画を策定する制度を構築しました。

（６）即ち、マンション建て替え円滑化法における事業の公共性に関しては、建て替え事業計画に組合員の意向を反映することが第１に重視されたのです。しかし、諏訪２丁目住宅管理組合の場合は、この住民合意で建て替え計画を取りまとめる過程が、事実上完全に脱落して進められ、最初から旭化成ホームズ㈱に建て替え事業を実施させるとする一部の組合幹部の意図通り進められました。そして、作成した建て替え事業計画は、旭化成ホームズ㈱の利益中心の計画になり、建て替え決議に持ち込めるものにはなりませんでした。

（７）そして、その国庫補助金の交付条件として、マンション建て替え円滑化法第４条の内容を定めたマニュアルに定める｢建て替え推進決議｣を交付条件にし、国庫補助金の交付をすることが規定されました。その事実に照らして、諏訪２丁目住宅管理組合の場合は国庫補助金の交付を受ける条件を全く満たしていません。国庫補助金を受け入れる条件がなかったにも拘らず、受け入れることができた理由には、以下の経緯があります。

（１）国土交通省による違法な補助申請の教唆
諏訪２丁目住宅管理組合では、平成１６年の管理組合総会ではマンション建て替え円滑化法の制定に対応して、このマニュアルに沿って建て替え構想の検討をするための組合予算の計上に関する議題も出されていました。しかし、その議題は、翌年の組合総会では消滅し、以後まったく検討されませんでした。それは、諏訪２丁目住宅管理組合にコンサルタントとして入った旭化成ホームズ㈱が国土交通省の意向を反映して、違法な指導をしたことにあります。

法律が制定されて後、国土交通省住宅局INＵ市街地建築室長が東京都及び多摩市に対し、優良建築物等整備事業補助金を使ってマンション建て替え事業の実績造りのため同補助金の受け入れ制度要綱の作成を要請しました。そこで「事実上、マニュアルの手続きを踏まないでも、名称としての｢建て替え推進決議｣としての紙切れがあれば、国の審査では申請書しか審査しないので、国庫補助金を交付する｣という意思を伝えました。

訴外旭化成ホームズ㈱は、江戸川アパートの建て替え事業がTVで放映されたことから一挙に建て替え専門業者と名乗り、諏訪２丁目住宅管理組合の組合理事と関係が出来、組合理事会や総会の議決なしてコンサルタントとして雇用され、国土交通省住宅局ＩＮＵ市街地建築指導室長の指示に従った指導で補助金の詐取が行われたことにありました。

（２）マニュアルによらない「建て替え推進決議」
諏訪２丁目住宅団地組合総会では、｢総会議題｣として事前に通知されていなければならない議題以外の議題として、突然、建て替え推進組合理事の提案がだされました。その提案として、「国庫補助金として、建て替え事業推進の調査費が交付される」という趣旨の説明と、その補助金を受けるための緊急決議が提起されました。国がマンション建て替えを推進する方針の中で、今回新たに「マンション建て替え推進決議」という名前の決議を５分の４以上の賛成で決議すれば、建て替えを推進するための検討費用が、３分の２の補助率の国庫補助事業として行うことができる制度が作られた｣という説明でした。この種の内容の議題は、事前に組合員に伝えられる総会議題であるにもかかわらず、総会議題という扱いはなく、その他の議題の一つとして、緊急提案として提案されました。

その上、総会での提案説明では、｢この補助金には全く何の紐もついておらず、事業ができなくても返済の義務は受けない補助金で、組合には何の損もない貰い得の補助金である｣と説明されました。当然、この制度は、マンション建て替え円滑化法第４条に対応して、国が定めた条文の内容を解説した二つのマニュアルがあるという事実も、後日明らかになりました。しかし、組合総会では、そのマニュアルに根拠をおく補助事業であるという説明など、一切なされませんでした。組合員のほとんどは、マニュアルの存在も、補助制度との関係は一切聞かされてはいませんでした。

総会では、「修繕か建て替えかの検討もされていなく、その予算で修繕か、建て替えかの検討はどうするのか」という疑問も提起され、その検討もこの調査費が交付されれば、その予算の中で並行して行うという回答がなされていました。結果は、法律上の制限のない何の制約も受けない調査費補助金であれば、「貰い得」であるので反対することはないという総会の大勢で、その予算の性格も分からないままで、国庫補助金を受けるために準備条件の整備として「建て替え推進決議」がなされました。

（３）国庫補助金適正化法違反の不正申請
その後、その予算がマンション建て替え円滑化法第４条に定めた基本方針の内容を定めた二つのマニュアルを根拠にした優良建築物等整備事業補助金として、マニュアルに定めた「建て替え推進決議」を条件にして交付されるものであることが住宅管理組合員にも分かりました。そのため、マニュアルの手続きを経ていない「建て替え推進決議」を根拠にした補助金申請は違法であることを、組合員が多摩市の会計監査上の問題にしました。

実は住宅管理組合からなされた国庫補助金の申請書では、国庫補助金申請に当たって、住宅管理組合の総会も、理事会も承認していない状態で、一部の建て替え推進理事だけの「意思決定原議」なる共同謀議を前提にして、住宅管理組合理事長の代表執行権を根拠にしていると説明し、国庫補助金を申請していました。組合理事長に総会決議や理事会決議に代替することのできる理事長の代表執行権は建物の区分所有法上ありません。当初、多摩市はその補助金申請書に組合理事会の決議も総会の決議もないことを知って驚き、それに相当する資料の提出を要求しましたが、それがないことを知り、｢意思決定原義」で組合としての決定がなされたとする扱いの代行する違法を認めました。その背景には、国の違法な補助金申請を容認する建て替え事業推進の指導があったからです。

この件に関し、多摩市会計監査委員会に地方自治法に基づく監査請求をする一方、同補助金を交付する国土交通省の担当であるＩＮＵ市街地建築整備室長に直接面会し、国庫補助金適正化法違反の補助金交付をしないように抗議をしました。
前者に対しては、一部の組合員は、行政事件訴訟法により東京高等裁判所まで控訴しましたが、多摩市長は、法廷で、「国庫補助金は政府が推進している建て替え事業に使用する目的で交付されたもので、補助目的に違反していない」と主張し、高等裁判所は事実調べをせず、東京地方裁判所の判断を支持したため、組合員原告敗訴になりました。しかし、実際には、交付された国庫補助金は交付目的には使われていませんでした。裁判所は事実に踏み込もうとせず、多摩市長の答弁を信じ、説明に騙され、誤審をしていたのです。

後者に対しては、抗議をした本事件の控訴人である諏訪２丁目住宅管理組合員に対して、担当ＩＮＵ室長は、「国への申請は、多摩市長、東京都知事、国土交通省関東地方整備局を経由して申請され、その審査されたものを本省で疑うことは出来ない」という建前論で、「不正の解明を拒否する」といい、「組合員からそのような指摘があっても、本省としては調査をやらないし、およそ建て替え推進決議の実態の有無の議論は、神学論争に近いものだ」と自らが教唆した不正の調査には応じようとしませんでした。

（４）裁判所による事実審理をしない判決
多摩市長を相手に行われた地方自治法に基づく裁判でも「実体のない・建て替え推進決議」に関しての事実調べは、一切なさず、多摩市長の陳述を信じた判決でした。
また、交付された５億１，２７０万円の国庫補助事業の成果物は、組合員の「建て替え決議」の共通の判断資料として使われることなく、単に建て替え反対者の切り崩し工作費と「㈱旭化成ホームズに事業を請け負わせるという暗黙裡の了解の基で、旭化成ホームズ㈱の利益本位に作成された建て替え事業計画」に使われ、国庫補助金の目的として定められた組合員の要求を反映した建て替え事業計画作成には使われませんでした。

しかし、東京地方裁判所では原告の訴えたその事実を裁判での審理の対象にせず、不正が判明せず、裁判官は多摩市長に騙され、原告敗訴の判決を下しました。東京高等裁判所は、その控訴審に当たって、東京地方裁判所の判決を、控訴人の事実調べの要求を退けて、多摩市長の陳述をそのまま支持し、控訴人の敗訴となりました。

この判決後、国庫補助金を受けて取りまとめられた㈱旭化成ホームズの立てた建て替え事業計画は、住民の７０％程度の賛成しか得られないことが判明し、強制事業に必要な「建て替え決議」の要件を満足しないことが明らかになりました。その国庫補助金を受けて取りまとめた建て替え事業計画の成果は、日の目を見ることなく廃棄にされました。

（５）建て替え業者提案競技
多摩市長、㈱旭化成ホームズ、諏訪２丁目住宅管理組合建て替え推進理事を相手に、国庫補助金等適正化法違反による刑事告発がなされました。その訴えに対し、行政事件訴訟の係争中、多摩中央警察署は捜査を一切しようとしませんでした。しかし、国庫補助金を使った建て替え事業計画が「建て替え決議に使われなくなったことが確定したことを確認して、多摩中央警察署は事件を東京地方検察庁立川支部に書類送検しました。

訴追を恐れた多摩市長および㈱旭化成ホームズは本建て替え事業から撤退するに当たり、対外的なスキャンダルとならないように、建て替え事業を旭化成ホームズ㈱以外の建設業者東京建物㈱に禅譲することを謀議し、マニュアルに定めた建て替え決議をしないで、先に業者を「業者提案競技」で決定する制度上、予定していない方法を持ち出しました。マンション建て替え円滑化法には「業者提案競技」と言う方法は定められていません。

まず、マンション建て替え円滑化法で決めていることは、住宅管理組合として納得のいく建て替え事業計画を「建て替え決議」として決定し、「その決議の事業計画の内容に沿って工事をする業者を決定せよ」と法律は決めております。そのために組合員が納得する建て替え事業計画に巨額の国庫補助金が交付されたのです。しかし、住宅管理組合は国庫補助金を目的外に使用し、組合員がその意向が十分に反映されていない業者の建て替え計画に強制事業として実施することには賛同できないとする意向が示されました。建て替え推進者に牛耳られた住宅管理組合理事会は、法律を無視して、「事業計画を無視して、先ず、建て替え業者を先行して選ぶ」という違法な方法を考案しました。

「組合員の納得する建て替え事業計画」というマンション建て替え円滑化法で定めた方法は完全に蹂躙され、そこで考案された方法は、建て替え事業者を決めて建て替えをやらせるだけのものになっていました。事業者として採択された東京建物㈱が策定した建て替え事業計画には、もちろん住民の意向が反映されたものではありません。ただ、「従前の住宅と同じ面積のマンションを保障し、かつ、一世帯あたり５００万円の引越し補償金を支給する」という金銭的な負担の軽減という条件を付けただけのものです。

組合員はその「よい条件」に賛成し、「㈱東京建物を建て替え業者にする」組合決定がなされました。その決定を受け、旭化成ホームズ㈱は国庫補助金の不正使用を暴かれずに、不正着服したままで事業から退場し、国庫補助金を不正に申請し交付した多摩市長は、詐欺の刑事罰の傷を負わず、再選に出馬しないことで、検察庁の不起訴の扱いを受け、政治家として無傷のまま撤退を表明できました。

建て替え事業を担う業者が㈱東京建物㈱一社になったことから、東京建物㈱は、「リーマンショックの影響で５００万円の補償金の提供は不可能になった。もし、組合員から補償金を要求されるならば、事業から撤退せざるを得ない」と一方的な通告をしてきました。
その通告を受け、建て替え推進の組合理事が中心となって、組合員に働きかけ、事実上、組合が東京建物㈱に「５００万円の補償金がなくても建て替え事業をやってくれ」拝み倒すような形で東京建物㈱に建て替え事業者として留まることを申し入れました。東京建物㈱と住宅管理組合による「やらせ」ではないかといううわさが団地で囁かれていました。補償金の放棄に関し、諏訪２丁目住宅管理組合としての総会決議はありませんでした。建て替え事業計画は、その後も東京建物㈱の意図に沿って勝手に変更されています。そこには、「建て替え事業計画が、事業に強制権を与える背景になっている」というマンション建て替え円滑化法の法律の論理は完全に蹂躙されています。

（６）建て替え決議
組合員が「５００万円の補償金」問題でひるんだ時期を見て、建物区分所有法に基づく「建て替え決議」が実行されました。しかし、その「建て替え決議」はマニュアルに定めた実体規定に違反した実態の違法な｢名称だけ｣の｢建て替え決議でした。
この建物の区分所有法第６２条に規定された「建て替え決議」は、マニュアルで定めている「建て替え決議」でなければならないことは、建物区分所有法のこの条文は、マンション建て替え円滑化法の制定との関連でなされたの改正条文であり、マンション建て替え円滑化法と建物区分所有法の両法は、不可分一体の関係にあることから、当然のことです。

しかし、実際になされた「建て替え決議」は、マンション建て替え円滑化法第４条に違反したマニュアルの規定を全く無視した名称だけの「建て替え決議」で、組合員の意向を反映した建て替え事業計画を前提にしたものではありませんでした。国会において憲法第２９条との関係で、「組合員が実施する建て替え事業計画を共通理解として認めたもの」に対し、「民主的な手続き」（第４条）をすることを条件に、５分の４以上の賛成でも、強制できるとした制度の前提が尊重されなければなりません。

その前提を崩して、組合員の意向を無視し作成された建て替え事業計画を作成し、その成果である建て替え事業計画では「建て替え決議」ができないことが分かって、巨額な国庫補助金を使った成果物を反故にして、建て替えを強行するために、全く法律に予想していない方法で、名称だけの「建て替え決議」で建て替えの強制権を行使しようとしたのです。

(７)形式上の法律論でもやるべきこと
第１に、多摩市長が先の東京高等裁判所で陳述したとおりの補助金は補助目的どおり使うことをするのであれば、旭化成ホームズ㈱が取りまとめた建て替え事業計画を元に「建て替え決議」の採決をとり、その結果、５分の４以上の賛成が得られないときは、強制事業としての建て替え事業は実施してはならないということです。そうすれば、控訴人が受けた悲劇は生まれなかったはずです。
一体、国庫補助金を受けた優良建築物等整備事業補助金、５億１，２７０万円の成果を「建て替え決議」のベースにしなかった「建て替え決議」の違法性を法律上追及することは、当然するべきことです。「建て替え決議」をマンション建て替え円滑化法に照らして文理解釈をしても、「実態のない名称だけのカミペラの建て替え決議でよい」という論理的結論はでません。一体、国庫補助金に違反した費用を返還させないでよいのでしょうか。
現在進めている建て替え事業で、さらに、仄聞するところでは１４億円とも１８億円ともいわれる国庫補助事業がなされるといわれています。東京建物㈱の利潤追求の事業に、どうして法律違反の事業に巨額の財政支出を「泥棒に追い銭」として差し出さなければならないのでしょうか。

第２に、仮に「業者選定競技」が、容認されるといったことであっても、「５００万円の補償金」が選考の決め手になったことは自明であることから、その条件変更は、総会議決事項でなければなりません。さらに、５００万円の内容を調べてみると、そのうち１５０万円は、実質上の引越しや仮住居保証金ですが、残りの３５０万円は、組合員の保有する土地の評価に、実質上法廷容積率一杯の開発している土地であるにも拘らず、不当な「形状を理由にした削減率７８％」を乗ずることで組合員の資産を騙し取ったものです。

５００万円の補償金をゼロにしたときに、組合員の土地を騙し取ったということになります。開発計画は、都市計画で定められた容積率を２００％完全に利用しており、地形が悪くて利用できないとする削減率を掛けなければならない正当な理由はありません。つまり、５００万円の補償金のうち３５０万円は、本来組合員の土地資産であって、そのまま建て替え事業が行われた場合、組合員に還元される費用でした。しかし、「リーマンショック」を理由にして、５００万円の補償金の支払いをしないとしたことによって、１戸当たり３５０万円分は、「東京建物㈱が不当利益として組合員の財産を奪ってしまう」という財産侵奪の不正という刑事事件となる犯罪が仕組まれていたとも考えられます。

多分、住宅管理組合が中心となり、多摩市長、東京建物㈱、旭化成ホームズ㈱が裏約束で、東京建物㈱が建て替え事業者となる権利を旭化成ホームズ㈱から禅譲されたとき、つまり、東京建物㈱にこの不正まみれの建て替え事業の尻をふく見返りとして、業者選定競技（コンペ）を実施するという違法な方法を決定したときに、予め用意されていた謀議であろうと推察できます。財団法人に本不動産権書のこの土地に対する鑑定評価は、きわめて論理性にかけた杜撰なもので、というよりも、依頼主の意向に合わせた作文としての鑑定で、組合員の財産を詐取した詐欺幇助の嫌疑が懸けられてよいものです。

つまり、多摩市長、建て替え推進理事、旭化成ホームズ㈱の３者は、当時、刑事告発を受け、東京地方検察庁の調査を受け、すでに刑事訴追の危険性があったことから、「毒食らわば、皿まで」といった「破れかぶれな芝居」を挑んだのではないかとも考えられます。
その危ない橋を渡る危険に対する見返りとして㈱東京建物に結果的に「３２億円の補償費を支払わなくてもよい」という｢補償費の詐欺事件｣という刑事事件の犯罪の嫌疑の掛けられる芝居を行った「裏の筋書き」があったと考えられます。この事実を究明することが控訴人が求めている控訴審での「実態としての違反の真相究明」の一つの重大な証拠となる要素でもあると考えています。「５００万円の補償費」の提案がなければ東京建物㈱が建て替え事業者として選考されることはなかったと考えられています。

（８）    住宅管理組合自身不安があった東京都知事認可
諏訪２丁目住宅管理組合は、マニュアルに違反した建て替え事務をしてきたという認識はあり、その違反は、かつて、東京高等裁判所で、国庫補助金等適正化法違反の控訴事件としてで多摩市長との争いがなされました。しかし、同時に、組合員の刑事告発を受けて多摩中央警察から東京地方検察庁に書類送検がされ、検察官からの関係者に対する事情聴取を受けたことから、東京都知事による建て替え組合の認可には、これまでの取り組みが法律違反の積み重ねであり、国土交通省が違反を容認していても、大いに不安があったに違いありません。

諏訪２丁目住宅管理組合として実施した建物区分所有法第６２条を根拠にした名称だけの（マニュアルで定めたような実態のない）「建て替え決議」を実施した平成２２年２月６日から、法律上、組合としては建て替えを決定したわけですから、修繕積立金の徴収は廃止しなければならないことになります。しかし、組合は、「もしも東京都知事からの認可が下りないときのこと」を不安要因として修繕積立金は徴収し続け、東京都知事からの認可が得られるという意向が確認された１１月からになって、やっと、修繕積立金の徴収を中止しました。その間１０ヶ月も不当に修繕積立金を徴収し続けたのです。東京都知事による建て替え組合の認可は、平成２３年１２月９日でした。

本事件控訴人は、東京都知事による認可は、これまでの経過より見て明らかに国土交通大臣がマンション建て替え円滑化法に関して、公的に説明してきた法律およびその解釈に違反している建て替え事業でしたから、法律に定める手続きに従い、不服審査申請を行ってきました。東京地方裁判所は原審において、定塚誠裁判長が結審に先立って、あえて原告に対し、「言い訳がましく」口頭で説明したことは、以下のような趣旨のことでした。

控訴人が東京地方裁判所で説明したことについて、裁判長も理解したが、「この裁判では実態違反には踏み込めない」という「裁判長自身が設けた審理の枠組」を指摘しました。その上で、この判決における判断の範囲は、「法律手続きに関してしか出来ない」と説明しました。裁判は、以上の趣旨の言い訳で審理が終結されました。控訴人は、審理の終結を宣言されてしまったので、仕方なく、その後、準備書面において、実態違反がなされた場合の違法行為を容認しては法治国の秩序は守られないことも準備書面に纏め裁判所に送付しました。しかし、全く考慮されず、裁判長の予告どおりの判決がなされました。

４．控訴審で審理してほしいと要求していること
（１）主権在民と法治国ということ
控訴人は、日本は法治国であると信じていますし、裁判所もその事実を否定しないと信じています。法治国であるということは、法律で定められたことが、「国家と国民との社会契約」という憲法を基本に法律が構成されていることから、各法律で定められた実際の内容が、国家によって国民に保障されなければならないと信じています。

本事件のように国土交通省住宅局ＩＮＵ市街地建築室長が法律違反を東京都および多摩市長にマンション建て替え円滑化法による優良建築物等整備事業補助金制度による事業実績を作るため、法律の手続きに違反した建て替え事業を実施することを教唆し、書面だけの形式が整えば国庫補助金を交付するという違反を実行すると示唆をしました。それをＩＮＵ市街地建築室長に直接問題にした諏訪２丁目住宅管理組合員であった控訴人に対し、形式が整っているから「違反の追及は出来ない」、その追求をしても「神学論争（水掛け論として尻尾を捕まえることは出来ない）」と嘲笑して逃げてしまいました。

控訴人の戸谷は、元建設省住宅局建築指導課係長・課長補佐時代に立法作業を担当し、また、それ以前に国庫補助事業を担当した経験者であって、行政法と補助事業には精通していることを知って、ＩＮＯ市街地建築室長は｢先輩も補助事業のことはご存知で、本省では国庫補助金は補助金の申請書以上の審査は出来ないので、不正を争おうとしても本省にまで手は出せないことは分かるでしょう｣と、最初から国庫補助金適正化法違反上の訴えがあった場合の逃げ途、つまり、形式論での門前払いという不正な途を考えていることが分かりました。

そこで、底まで読んで不正をやっているのであれば、官僚を相手の訴えは困難と考え、多摩市長を相手の国庫補助金等適正化法違反の訴訟をやったわけです。その結果は、すでに説明したとおりです。行政機関が建て替え組合の不正を教唆し、共同で不正を実行した事実があるとき、その事実を司法が是正することが出来なければ、どのようにして法治国の安定は図られるのでしょう。日本国憲法は主権在民をうたっており、その中で、国民に裁判を受ける権利を保障しています。控訴人は法治国の原点として、法律に違反した建て替え組合の違法行為を許してはならないことと同時に、それを容認し幇助してきた東京都知事および多摩市長の行政処分の違法を糾すべきであると訴えを求めてきました。

その訴えも、まず、マンション建て替え円滑化法を施行している行政機関の最高の権力を持っている国土交通大臣に対して、東京都知事の組合認可には、実態違反があるのでその認可を取り消すよう求めたのです。しかし、国土交通大臣は、違法行為を指揮した当時の担当ＩＮＵ市街地建築室長が幹部職員になっている現在、部下が犯した違法行為とマンション建て替え行政を担当している東京都知事と多摩市長をかばって、形式的な手続きに誤りがないという理屈で、実態違反に踏み込まないで不服審査請求を却下しました。

(２)憲法が定めている司法の役割
行政が形式論に終始し、実際に建て替え組合および行政機関が実態違反を犯していて、組合が法律の国民に約束した利益を奪っている場合には、司法の場でそれを糾すことが出来るという制度が法治国の仕組みです。そこで、その仕組みどおり、行政事件訴訟法で「行政機関のなした法律の実態に違反した処分を是正してほしい」と東京地方裁判所に提訴したのです。しかし、今回控訴しなければならなかった理由は、東京地方裁判所は、控訴人が憲法に定めた「３権分立の民主国家の構成」に基づいて、憲法で定めた「国民が裁判を受ける権利」を根拠に、「法律に違反した行政処分の実態を是正してほしい」という行政事件裁判を起こしたにも拘らず、違反の実態を調査せず、「裁判所のやるべき審理は、形式審査以上に実施できない」と法律及び司法制度上根拠のない言い訳をして、国民の求めを却下したことは、憲法に保障された国民の権利を奪う判決という他ありません。

控訴人は、この事件により大きな被害を被っているわけですが、その原因は、東京都知事による法律に違反した実態を、形式的な「偽の建て替え推進決議」と「偽の建て替え決議」を容認して不正幇助がなされていることにあります。その不正が法律を正しく施行することで阻止されれば、控訴人の不利益も回復できます。控訴人はこの訴訟によって、特段の利益を求めているわけではありません。憲法を基にした法律で、国民に国家が約束した法律で定められた利益の保障を求めているのであって、それ以外のものではありません。

控訴審で求めていることは、法律はそこで定められている実態が保障されなければならないので、不正の実態を形式で覆い隠してしまえばそれでよいという｢不正のやり得｣と｢不正被害を不当に国民に押し付ける｣ことに司法が手を貸すとしたら、法治国の秩序が守られなくなります。特にこの事件のように行政が法律違反を教唆し、幇助しているとき、その行政の不正を是正できるのは司法しかありません。司法は法律の実態が守られることをしなければ、国民の国家に対する信頼感（ロイヤリティ）はなくなります。それは「司法の存立」に掛かるとともに、「法治国の存立」の基本に関する問題です。この裁判で裁かれているのは国の行政であり司法であるというべきです。日本国憲法に照らして正しい控訴審判決をするよう要求します。
以上

破綻を認めざるを得なくなった国土交通省
最近私の方に直接・間接に伝えられる国土国交省の住宅政策は、１９６５年から４０年続いたスクラップアンドビルドの間違った「居住水準向上政策」が、日本の経済力衰退の条件下で継続できなくなり、完全に破綻したことを認めざるを得なくなったことを示しています。もっと具体的に言えば、日本国民に住宅資産をスクラップした損失を補うに足りるほどの所得が失われたことです。住宅を建て替えることは、既存の住宅資産を建設廃棄物にすることです。かつては、使える住宅を壊してＧＮＰを増やし、新しく住宅を建築してＧＮＰを増やし、ＧＮＰを拡大していた時代には、インフレ率は高く、住宅ローンは目減りし、土地の高密度利用をすれば、既存住宅を壊しても、経済的な損失破壊とすら考えられていました。既存住宅の残債が残っていて新たなローンを組む２重ローンを問題にしない時代があったのです。
しかし、現在は使える住宅はデフレ時代に入り住宅ローンは重くのしかかり、既存住宅を利用しないと生活を維持できないほど生活の余裕はありません。新築住宅を建築する場合にも、家計支出の範囲で建てなければならない当然のことが理解されるほど、所得が少なくなったのです。政府が主張してきた年収の５倍もの価格の住宅を購入することは、たとえ住宅ローンが安い金利になってもそれは無理なことです。
住宅の建て替えは、東日本大震災の津波の被災者同様に、２重ローンの負担を押し付けることであることが理解されるようになってきました。住宅ローンが安くなったことは、預金金利自体がゼロになり、社会の物価自体が低迷しているためで、将来的な賃金は物価上昇分上昇するのではなく、引き下げられていきます。政府はなりふり構わず税制改正をして税収を高めようとしています。国富自体の減少を抑えない限り国家は成り立たないことが次第に理解され、住宅政策に関しても、「新築中心の住宅政策から、既存住宅中心に政策」に軸足を移さざるを得なくなっています。

税収増の仕組み（償却資産の仕組み）
国土交通省が進めてきたスクラップアンドビルドの住宅政策は、「住宅を償却資産であり、その価値は残存価格である」と国民を騙し、住宅金融公庫を中心に金融機関に対して、「既存住宅の価値は残存価格であるから、建設廃棄物同然のもの」であると既存住宅を取壊して、ハウスメーカーに住宅を販売することに力を貸してきました。建て替えに追い込んできた政策は、国民の実際の富を無残に廃棄物にしただけではなく、結果的に固定資産税、相続税を減少させ、中央政府と地方政府の財政収入を減少させてきました。国民の富である国民の住宅を粗末にした結果、税収が減少させてきました。経済成長を背景に支えてきた経済・財政政策の仕組みが崩壊し、中央政府が交付税財源に困り国債を乱発し、地方政府に地方債の乱発を許し、ついに国債及び地方債で首が回らなくなってきました。しかし、４０年続けた間違ったスクラップアンドビルドによりＧＤＰを拡大してきた住宅政策の変更に、国土交通省も財務省も取り組む勇気がないのです。しかし、時間の猶予がないところまで追い詰められてきています。国民の住宅資産は国民一人ひとりにとって最大の財産です。それを粗末にして国民の資産の全体である国富が増大し充実することはありません。欧米ではどの国を見ても、国民の住宅資産価値を高めることで国富を大きくし、国民の生活を豊かにしてきました。住宅の資産価値を高める取り組みを実践的にわが国で進めてきた例が「サステイナブルコミュニテイの実現」（ＨＩＣＰＭ刊）に紹介されています。

以下は、今月訪問した米国の住宅調査は、住宅に資産価値を高める住宅経営をしている熟成し続けている米国のニューアーバニズム報告の続きです。

都心型ニューアーバニズム開発：ボールドウィンパーク

米軍の飛行場跡地に開発されたボールドウィンパークの開発は、セレブレーションの最初の入居が始まってから数年遅れて開発されました。立地条件はオランドの都心近くで、オランド（フロリダ）の都市成長を睨んで、将来的に高い所得の、より都心的なライフスタイルを求める人たちを対象に計画されました。計画段階でセレブレーションの爆発的な人気に押され、ボールドウィンパークの開発はディズニーの計画を参考にし、それに負けない計画をより都市的な開発として取り組まれました。開発地の中には、ＮＡＨＢによるＴＮＡＨ「ザ・ニュー・アメリカン。ホーム」が２年連続して建設されました。このことは、地場のホームビルダー｢工務店｣及び全米ホームビルダー協会（ＮＡＨＢ）が、この開発にディズニーに対抗し、如何に力をいれていたかを示しています。

今回の研修ツアーでは、ボールドウィンパークのプロジェクトの中の計画上の特色を以下の３ヶ所について見学研修しました。
（１）    究極のＴＮＤの戸建注文住宅モデルホームが展示販売された街区：
ＴＮＤとして建築される注文住宅は、デベロッパーが居住者階層の所得やライフスタイル、デザイン嗜好を調査のうえ想定し、それらの住宅購入予定者の求める代表的な伝統的な住宅様式（ハウススタイル）の前面にリビングポーチを付けたものに絞りモデルホームを建設した街区です。「注文住宅」は、いわゆる「創作住宅」ではありません。注文住宅とは、「専門的な設計力があり、過去の伝統的な建築様式の住宅について設計者の豊かな知識経験にもとづいて提案した中から顧客が、選択（注文）する」ものです。注文住宅の定義に基づいて、ボールドウィンパークではモデルホームとそれに対応したホームプランの中から顧客が選択｢注文｣するレストランの食事や、テーラーでの洋服を注文のやり方と同じです。住宅のデザインは、単に３次元（空間）のデザインではなく、居住者にノスタルジアを感じさせる４次元の空間デザイン（歴史文化）です。ＴＮＤのデザインは建築様式として歴史文化の形状を担うものに限られます。ボールウィンパークの戸建住宅は、多種多様なデザインで造られていますが、モデルホームを基本にホームプランブックを利用して顧客が、「気に入った住宅を注文して」住宅が建てられているといいます。

（２）中央に大きな池と親水散策公園を囲んで造られた最高所得者向け住宅街区：
ボールドウィンパークの中心の一つが、約２０戸余の大邸宅が大きな三日月池と高木と潅木と芝で埋め尽くされた親水型プロムナードを取り囲んで造られた公園住宅地です。この計画ではジョルジュ・オースマンがパリ改造計画で実施したように、公園を市民に開放する考え方に立っています。公園の回りに建てられた大豪邸群の全てが大きな池を囲んだ緑の空間を享受するだけではなく、そこに建てられた大豪邸地区全体が親水公園の構成要素として、居住者に「自分たちの宝」と意識できる都市型公園を提供しています。これらの豪邸はこの親水公園の雰囲気造りに不可欠な景観になっています。大豪邸群が存在しなかったら、親水公園の面白さ・重厚さは非常に削減されたにちがいありません、

（３）都市的居住としてのＴＮＤ開発に挑戦した都心型中高密度開発地区：
ボールドウィンパークのダウンタウンは３階建ての共同住宅(コンドミニアム)や連続住宅（テラス)が駐車場を囲んで造られています。全ての住宅は、車道に顔(ファサード)を向け前面道路から６メートル以上セットバックして造られています。後退部分に高木による植栽とアーケードを多く取り込んだサイドウォーク(側道)が計画され、ヨーロッパの街並みの雰囲気をＴＮＤの理論で実践したものです。
集合住宅地の駐車場は、住宅で囲われた表の道路からは見ることのできない中庭に造られ、路上の駐車は来客だけに限られています。駐車場が各住宅からの裏庭の眺望になっているため、駐車場は、植栽を多い庭園計画がされ、無味乾燥になりがちの駐車場の中庭が、公園の眺望として計画されています。表道路から車が進入し、人々が出入りする通りは、中庭が全て公園であるかように緑が計画されています。特に、居住者が駐車場に出入りしたり、駐車場から街並みに直接出入りする通りの眺望は、景観的にさまざまな工夫がされ、アーチや柱列を細部にわたって取り入れた空間造りとなっています。

道路計画はボンエルフ（歩車道共存道路）と呼ばれる歩行者優先の自動車の速度をハンプ(障害突起)と、道路幅を狭め植栽帯を広くし、駐車スペースを広く取り緩速にする道路計画です。道路に張り出してテーブルを広げ、アウトドア・カフェー、アウトドア・レストランは、都心の賑わいある景色を楽しみながら食事やお茶を楽しめるよう計画されています。都心で人間の往来を楽しむ生活空間として、賑わいを景観に取り入れた街造りとなっています。誰かに出会うかもしれないといった「お祭りに出かけるようなわくわくした期待を感じさせる空間が、都市の大きな魅力です。その演出がされているボールドウィンパークは、ヨーロッパ風の高密度な市街地のかもしだす雰囲気と、広く展望できる水面に開かれた広場を持った誰でもがこの街を散策しようと思う空間を造っています。私たちもそこを訪問し、疲れを忘れて散策し歩き疲れて、カフェーやレストランで食事をし、熟成しつつある都市の魅力を楽しみました。短時間でしたがボールドウィンパークの都市生活の一部を経験し、開発者の意図と具体的なしつらえを経験できました。景色として見ている風景の中に入ってみることが、計画者の意図を理解できました。

ボールドインパークが、「なぜ住む人にとって楽しくなるのか」、そのために、「どのようなランドスケーピングがなされているのか」、ということを半日の見学研修で学ぶことができました。ボールドウィンパークの計画は、非常の奥の深いランドスケーピングの知識を背景に、道路と建築物の関係を、居住者や当地への来訪者に見せるかという検討の集積がされています。優れた著作は、それを読む都度、新しい発見と興味を駆り立てられるような都市空間には、歴史文化が提供し与えてくれる興味の４次元空間が含まれています。設計者自身が気づかないで取り入れた柱やアーチのデザインや建築の様式、部材の形、材料の中に、歴史的な形態が担っている奥深い歴史文化の言葉を、生活者や来訪者に伝えていることも多く、人々はその文化を発見して豊かな気持に浸ることが出来ます。

ＨＩＣＰＭ月例セミナーの開催；

日時：３月２２日木曜日

場所：ＨＩＣＰＭセミナールームで

１３：３０－１７：００：ＣＭと住宅地経営管理の「三種の神器」

参加料。５，０００円（ＨＩＣＰＭ会員３，０００円）

（ＮＰＯ法人住宅生産生研究会　理事長　戸谷英世）

Ｐ１．表紙：トーマス・ジェファソン「モンテセロ」

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－－Ａ・Ｈ・マックムルド：織物による壁掛け

３．カレントトピックス

－－－震災復興と戦災復興の教訓

４．若本修治のレポート

－－－上空からみれば、環境負荷が見える？！

５．黒瀬洋のレポート

－－－　レンガを使った住宅事例紹介：これまでの総括

６．特集：ラ・ﾂｱｰ・ダイカンヤマ法律違反実行のカラクリ

－－－住友不動産株式会社は、設計者日建設計と結託し、澁谷区長を抱きこんで、建築基準法と都市計画違反をすることで、都市計画法で決められている土地利用規制に違反して高さ制限と建ぺい率及び容積率違反による違法利益を手に入れようとした事業である。このような違反を実施することにより、通常より大きな床面積の建築物を作ることになり、事業主が大きな利益を上げることができる。渋谷区は住民税及び固定資産税を拡大することができるため地方自治経営の改善と言う視点で違反を容認してきた。

１０。竹山清明の街並み講座

－－－安養寺地区の景観改善モデル

１１．澁谷征教による「街づくり」講座

－－－住宅デザインのポイント

１２．図解　建築のディテール（５７）

－－－キャビネット・アンド・カウンタートップ

１４．長期優良住宅実現の途・住宅資産形成のための「三種の神器」

第２４回：ニューアーバニズムを採用したＨＯＰＥⅥ計画：ハイポイント

１６．アメリカンハウススタイル

－－－プレイルー様式

１８．入門・ＣＭ（コンストラクションマネジメント）講座

－－－第１回　始めてＣＭを勉強する工務店のための講座

１９．読者からの質問（７８）

－－－「一敷地」、「一団地の住宅施設」、「総合設計制度」による違反幇助

２０．書籍注文書・編集後記

ＨＩＣＰＭ／ＧＫＫ。ＮＡＨＢ・ＩＢＳとニューアーバニズム住宅地調査報告とセミナー
先週３月７日は、住宅生産生研究会で２月８‐１６日のＨＩＣＰＭ・ＧＫＫ北米ツァー（ＮＡＨＢ・ＩＢＳとニューアーバニズム住宅地研修ツァー）報告会を開催しました。私としても出来るだけ多くの人に聞いて欲しいとお誘いし、募集期間が短かったにも拘らず、１８名の参加者があり、ご熱心に聞いてもらい、所期のセミナー成果を上げることができました。今回の報告の目的は、日本で「工務店がハウスメーカーに食われている」現状に対し、米国では１９６０年代に住宅都市省（ＨＵＤ）が始めた工場製作住宅政策（ＯＢＴ）に対決し、全米ホームビルダー協会（ＮＡＨＢ）が勝利した理由を調べ、納得の行く理由を発見したことを、工務店の皆さんに伝えたかったのです。

工務店がハウスメーカーに食われている

日本で「工務店がハウスメーカーに食われている」ことに関し、昨年ＨＩＣＰＭ近畿支部主催のセミナーで、ＨＩＣＰＭ副理事長の竹山教授が、統計を根拠に指摘されました。その理屈を今回のセミナーで日米住宅産業の比較をすることで、確認しました。

工務店が、ハウスメーカーと同じ住宅で競争すれば、工務店がハウスメーカーと同じ営業、設計、施工をしている限り、勝てる見込みはありません。そこで現実の工務店の取り組みは、トリプルガラス窓や、遮熱シート、特殊な床材など少量発注によって、「ハウスメーカーと差別化」し対抗してきました。これらの材料は、大量発注・大量生産するハウスメーカーにとっては割高になるため、手が出せないできました。工務店のやっていることも、基本的には、ハウスメーカーと同じ「差別化（本来優れてもいないのに優れているとする詐欺商売）」をやっているだけで、消費者にとっては迷惑なことです。

米国では、「消費者の求めるものを、如何に安く提供するか」に関し、ホームビルダーと工場生産住宅業者が競争し、ホームビルダーがＣＭ技術を駆使し、生産性を高めることで勝利したのです。日本の工務店は、ハウスメーカーと同じ住宅では勝てないので、単に、「ハウスメーカーの造っている住宅と少し違う住宅」を「優れた住宅である」と差別して販売しているのです。「相違」は、「優劣」を表していません。

「ハウスメーカーが消費者の要求に応えていない住宅」を供給していると工務店は説明していますが、工務店が供給している住宅に比べ「どうして優れている」といえるのですか。「ハウスメーカーが供給している住宅と同じ住宅」を「ハウスメーカーより安く供給できますか。」できなければ、それは工務店の能力がハウスメーカーよる低いということです。米国では、ホームビルダーが工場生産住宅に、コストで勝利したのです。

以下、先週に続き米国のニューアーバニズム調査の報告です。

住宅による資産形成の実現

米国人の心に響いたケネディーの呼びかけ
「国家が国民に何をしてくれるかを求めるのではなく、国民が国家にどのような貢献が出来るかを考えよう」と呼びかけたＪ・Ｆ・ケネディーの言葉に、米国人が共感したように、米国人の住宅に対する考え方も、その考え方が集約されています。
「自分の住宅資産を守るために国家が何をしてくれるかに期待するのではなく、国民（同じ住宅地に住宅を持っている人たち）は、自らの資産を高めるために、どのような努力をしなければならないか」が問われていると、米国人は考えてきました。

米国の歴史を振り返ってみると、米国に移住したときから、西部劇にみられるとおり、子供の教育のために皆がお金を出し、学校を建て、教師を雇い、治安維持のためにシェリフを雇うというように、住宅の資産価値を守るために、所有者自身が「自らの財産を守ることを、経済的に自立するために必要な取り組み」と考え、主体的に「治安対策を中心に自治による住宅地の環境管理」を行ってきた歴史を持っています。

住宅資産価値向上とその実態
人々は、住宅という「その所得に比較したら、飛びぬけて高い資産価値」を守る方法として、住宅地が「いつも人々が住みたいと憧れる住環境」として維持管理し、「売り手市場」としてきました。常に「高い需要」によって支持される住宅地とすること、即ち、その住宅地で、多くの人々が憧れる生活をすることが、需給関係に反映され、住宅を高く取引させ、資産価値を高められることを経験してきました。
取引きにより決定される住宅の価格を引き揚げることが、住宅資産の価値を高めることになり、金融機関による「エクイティローン（純資産担保金融）の評価を高める基礎」となります。米国人は、住宅の価値を高めることを、住宅のエクイテイ（純資産信用）ローンを通し「社会生活の中の経済学」で、経験的に学んできました。

即ち、「好きなときに、いつでも」、購入価格より高い価格で住宅を買却出来る「売買差益の得られる住宅」として、どのように自分の住宅を管理するべきかを学んできました。（住宅の価値は、需給関係を反映して、住宅価格として表現され、住宅性能により固定的に定められるものではありません。住宅の効用であるデザイン、機能、性能では、住宅の価値（貨幣額として）は測れず、直接に決められません。）

住宅購入者の求めているもの：住環境
住宅の市場で需要者が求めている住宅は、単体としての住宅ではありません。その住宅を生活の場（立地）の中心に営まれる就業、就学、医療・福祉、ショッピングなどの利便生活とともに、住宅需要者は、セキュリティや「近隣住民とが、相互に生活を尊重しあえる関係」も住宅環境の一部に取り込んだ「生活環境」を求めてているのです。人々それぞれが個人として尊重される基本的人権の尊重される生活環境（「ライトの第４原則」：居住者の生活文化のニーズに応えた土地と一体となって歴史文化を担う建築デザインの住宅画相互に尊重しあってできる住宅地）にこそ、最も豊かさを感じさせる住宅地として、人々が求めているものなのです。

シーサイド（フロリダ）は、リゾートコミュニティとして開発されたにもかかわらず、世界が注目した開発です。この開発方法を、その後、一般住宅地に展開しました。それは、ワシントンＤＣになくてはならない世界のあらゆる分野で最高の活躍をする人にとって必要な住宅地「ジョージタウン」の再現を思わせる一般住宅地開発・ケントランド（メリーランド州）が開発され、話題となりました。それらのＴＮＤ開発が展開されてきた経験をにらんで、アイズナーの２つの目標に応えるリゾートライフを、日常生活空間に豊かさを採り入れた事業として、セレブレーションの開発事業が始まりました。

セレブレーションの計画思想：「ハワードにも叶えられなかった夢」の実現方法
この開発は、居住者の就業の場所「セレブレーション・プレイス」、医療福祉機関「セレブレーション・ヘルス」、学童・生徒の教育施設「セレブレーション・スクール」、人々の都市生活を楽しむ「セレブレーション・ダウンタウン」の建設営業を先行させて街造りの基盤整備がされました。その後に、セレブレーションの建設入居が始められました。アイズナーが計画したとおり、「最初に入居した人にも、街が熟成したときのアメニティの享受できる都市」という「ハワードの叶えられなかった夢の実現」に成功しました。

この地域のディズニー関連のテーマパークは環境事業関係者には街造りの計画として知らされていました。また、セレブレーション・ダウンタウンにそれを｢都市博覧会｣というテーマパークのひとつと勘違いしてきた人たちが訪問し、実際の住宅地のためのダウンタウンと聞かされ、この地に居住したいという人が、開発以前に多数ウエイティングリスト化していました。このような高い入居希望者のあったことも、街造りが、計画通り、最初から多数の居住者によって営まれるようになった鍵でした。

アクテイブ・リタイアメント・ライフの受け入れ
特に、ダウンタウンのショッピング建築物の上階には、「アクティブ・リタイアメントの都市的ライフスタイルの高所得者たちのコンドミニアム」が多数建設されました。これらの人々は、ダウンタウンでの生活を楽しみ、建設当初から、多くの常住人口になりました。そこでの生活を一緒にしていない家族たちがディズニーリゾートの長期的滞在の宿泊基地として賑わい、魅力ある街を提供していました。このように裕福な生活を営めるアクティブ・リタイアメント・ライフを楽しむ生活環境を先に計画しました

物造りではなく、生活者を取りこんだ生活文化造り
結果的に、ディズニー関連企業を含む現役の勤労者世帯の利用できる豊かな日常生活の拠点を建設しました。新規の一般の普通世帯に取って、「アクティブ・リタイアメントの人たちの定住環境」を造ることは、最初の入居者に利便施設としてだけではなく、実際に豊かな生活を支える賑わいのあるダウンタウンを提供した計画としました。それはセレブレーション・ダウンタウンのリタイアメントライフの都市居住者を、一般世帯の豊かな生活環境の「基礎的な経営及び賑わいの雰囲気づくりの支持者」として計画したのです。そこには、ソフトな生活環境の一部として、いつも「豊かな時間とお金をもった人たち｣を常住させ、彼等自身の生活だけではなく、友人、家族を呼び寄せて、楽しんでいる生活を取り入れて計画したところに、過去にない計画の新しさがありました。（セレブレーション・ダウンタウンは、計画当初から有機的に繫がっている住宅開発計画とは、経営的には別の事業で経営されてきました。）

街造りの思想：「モザイク画」
欧米の都市計画や住宅地造りの考え方は、「モザイク画」作りに例えて説明されてきました。住宅地は、モザイクの下絵として作成された「マスタープラン」の考え方に沿って示された「モザイクの石」を埋め込む方法を指示されます。それが「アーキテクチュラル・ガイドライン（建築設計指針）」です。
個別の建築は、アーキテクチュラル・ガイドラインに従って造られ、街は最初の基本計画とおりに造られて行きます。全体の「モザイク画」としての完成図の実現に向けて、街が造られていくのであって、個々の敷地と建築物の関係だけを考えていて、最良の計画通りの住宅地が出来るわけではありません。

最良の住宅地を建設するために、個々の住宅地が担うべき役割（住宅建設）を果たす「一人は皆のために、皆は一人のために」という理念の下に、街造りと住宅地経営がなされなければなりません。セレブレーションの実験は、人々にとって豊かさとはどうゆうものか」という生活文化の視点に立って取り組まれたというところが、この計画を大きな成功に導いた鍵があるのです。（以下次号に続く）
（ＮＰＯ法人住宅生産生研究会　理事長　戸谷　英世）

皆さんこんにちは！ はじめに緊急のお知らせをいたします。

3月7日（水）午後１時30分より、HICPN会議室でNAHB・IBSとニューアーバニズム代表事例調査報告会を開催します。｢住宅による資産形成をいかにして実現するか｣を実践してきた米国住宅産業の仕組みを調査、実情報告で、これからの工務店に参考になる理論と実践を説明します。参加者にはこのツァーで私が撮影した映像で当日映写解説したCDを参加者全員にさしあげることにしています。ぜひ、ご参加ください。

２月２６日から３月３日まで米国のフロリダに、ポラスの研修ツァーに解説者として同行しますので、東京のHICPM事務所を留守にしますので、御用の方は帰国後にお願いします。

淡路市会議員団による街並み研修

先週２月２０日、２２日の２日にわたり、淡路市議会議員の「町興し研修ツァー」を実施しました。竹中さんは本住宅生産生研究会員であり、淡路市議会議員として、ホームビルダーとして長年にわたり、世界の住宅地開発視察事業に参加し、その調査研究成果を町興しの実現に尽力してこられました。竹中さんの淡路市議会議員への働きかけのより、今回の研修ツアーが実現しました。ツァーの目的は、淡路市議会議員及び淡路市職員が意識的に町興しの主体となり、共通認識を高める取り組み準備として、東京、埼玉、千葉、神奈川の１都３県の町興しのオン・ザ・ジョブ・トレーニングを、GKK・HICPM共同支援のバスツァーとして実施しました。

これまでのの街づくり、これからの街づくり

これまでの多くの「町興しの取り組み」は、高度成長時代から中央（国または県）主導で進められてきました。補助金や交付税等の財政支出との関係で、審議会委員である御用学者、有名大学の教授、知名度の高い評論家、その他関係する国や県等の役人が推薦する技術者を中心としたコンサルタントに町興し計画業務を丸投げし、それを町にとって最も優れた町興しとして進めてきました。

しかし、そのほとんどすべては、「市民のため」、｢災害復興｣、｢町興し｣等という枕詞は付いていますが、実態は、護送船団を構成する関係者の利益を追及するものばかりでした。市民は、箱物造りに要した巨額の事業資金の財政負担（地方債務）を長期にわたる税負担として負わされ、現在の地方財形危機を生み出し、市民の生活が縛られてきました。

赤字国債まみれの日本財政

現在、日本政府は国債が返還できず、赤字国債を国民の預貯金と保険で買い取らせることにより何とか消化する自転車操業です。このまま続けば、１０年以内には国民の個人資産は全て返済不能の赤字国債、つまり、紙切れ同然になります。それは、国や地方の財政だけではなく、国民の資産と家計も全て紙くずになってしまいます。

野田内閣が｢福祉と税制の一体改革｣といっていますが、これは税収を拡大しないと赤字国債が返済不能になる、と言っていることと同じです。これまでのような財政収入(交付税、補助金、税収)が見込めないときに、つまり、お金が欠乏しているとき、国や県からの町興しにこれまでのような巨額な財政資金を期待することはできません。

グリーンツーリズム

研究するべき取り組みの代表的な事例は、「自由時間都市の取り組み」や「グリーンツーリズム」の考え方です。それらは、新たな財政支出や投資に依存するのではなく、現実の社会で動いているお金の流れを、都市と農村との両法のニーズを組み替え、その流れを揃えることにより、相乗効果の上がる取り組みとすることでした。

HICPMが３年ほど前に取り纏めた欧米の取り組み、即ち、ヨーロッパで始まり、米国を中心に世界に向けて拡大している調査報告書『アグリカルチュラルアーバニズム』の取り組みに農村の開発の方策が集約されています。

このレポートは、販売の見込みが立たなかったため、出版ができず、目下コピーサービスで対応していますが。今回の淡路市議竹中さんや、長野県で「蓼科便り」を毎週無料配信しておられる安江さんにもご覧いただき、地元での検討会のきっかけにもしてもらいました。このレポートは、現代から未来にむけて、財政が厳しくなっている先進工業国の町興しの「世界の知恵｣の詰まった調査報告書であると自負しています。

フランクロイドライとの４原則

このレポートの中で世界が教えていることは、「中世のレオナルドダビンチに相当する現代の建築・都市空間造りの哲人」といわれるフランク・ロイド・ライトの｢建築の４原則｣の実現に集約されます。

この｢ライトの４原則｣を町興しに読み替えると、各地方、地域は、その「土地の特性」と、「居住者の担ってきた歴史文化」を豊かに育てることをせよ、ということです。地域の特性や居住者の特性は、それぞれ「個性」であって、それは「優劣」で評価するものではありません。自らの土地と人びとが、自らをアイデンティファイするものです。人びとや地域や地区がお互いの違いを、「相互に区別し、尊重し合うこと」により、相手の良さが分かり、「自分と違うことに関心が向かう」のです。観光の原点がそこにあるのです。

観光という言葉は、江戸時代に幕府が、オランダで作らせた鉄の船に｢観光丸｣という名前をつけ｢国の光を示す｣としたことに始まるといわれています。それぞれの地方で自負できる個性は、他人からも関心がもたれます。

都市と農村との相補。相乗効果

都市と農村という全く対立する特性に、それぞれの地域にいる人は関心をもちます。それを勘違いし、農村で都市の真似をし、都市で農村の真似をし、都市や農村にでかけることのできない人たちに、｢真似による空間で満足｣を与える、ことがなされてきました。しかし、真似より本物のほうが、満足度は高いはずです。しかし現実に存在する都市と農村は、高度経済成長時代に、都市的農村を作り、農村的都市を造ることによって歪められ、都市住民にとっても、農村住民にとっても誇るべき都市や農村でなくなってしまいました。住民が自分で誇れる都市や農村を造ってきたかといえば、答えは「ノー」です。

｢田中角栄の列島改造｣や「小泉規制緩和」に象徴されるとおり、都市は護送船団の利益追求により貧しくしてきました。農村には都市的開発が持ち込まれ、「日本的リゾート開発」というように農村に都市的生活を持ち込む「金儲け目的の開発」により、農村環境を破壊する事業が持ち込まれただけでした。それを農村は、「都市化して個性を失い、魅力を失った｣と感じず、逆に「農村が発展した」と勘違いしました。

カルロスゴーンの経営の種明かし

以前、「カルロスゴーンが、何故、短期にニッサンの経営再建を実現したのか」に関し、『カルロス・ゴーンの経営の種明かし』(HICPM刊)という本を工務店の経営改善の「他山の石」として書きました。この本はHICPMの簡易印刷で９00部位販売し、その後、第３書館が出版する予定で最終ゲラの校正を終え、広告宣伝文書も作成されながら、突然、出版が出来なくなりました。それは、辻本議員が国土交通書副大臣になり、その秘書である出版社の社長が多忙になったからでした。しかし、同書の中で明らかにしたカルロスゴーンの経営方法は、町興しにそのまま当てはめることができると思っています。

この研修ツァーでもそのお話をしました。

得意部門に絞った経営

カルロスゴーンは、｢ニッサンの車を世界中の全ての人に購買の対象にしてもらおうとは思いません。ニッサンの車の歴史文化に憧れる人にだけ買ってもらうことで十分です。そのために、ニッサンは過去に供給したニッサンの自動車の中で、最も愛された歴史文化を伝承する車を開発することにしました。｣そして、日産社の歴史文化の調査をもとに、｢Z｣のデザインコンセプトこそ、｢ニッサンの個性を最も適格に発揮することのできる車である｣と判断し、供給しました。その後、僅か２年で倒産寸前のニッサンを救った経営の基本は、ニッサンの個性を生かした車だったのです。ニッサンは世界で最大の自動車生産を誇る段階に迫ろうとしていますが、それでも日産社の世界の自動車全体のシェアーとして、１%あるか、ないかの規模でしょう。

帰属意識の持てる街づくり

人びとは自分のものというアイデンティティを感じるものに帰属意識を感じます。そして自分のものではなく他人のものでも他人がアイデンティテイを感じ大切にするものに興味を抱き、それを自分でも経験してみたいと願います。観光はそこから始まるもので、生活空間としても、日常空間と非日常空間という異なった空間として都市と農村という異質な空間を享受することを求めます。それを実現することが、フランスで、ミッテラン大統領が自由時間都市を実現して以来、一般的な方法として可能になってきました。

近畿圏の中で、大阪（都市）と淡路（農村）の両極の生活者に、それぞれの個性の違いを特化させ相乗効果を挙げる形で享受することができるためには、ニッサンのカルロスゴーンが自動車生産で実現したように、「大都市では享受できない」淡路の特性を生かした生活文化を大切にした淡路人の誇れる街造りをすることではないか、と考えます。

この研修で私がお話したことは、フロリダで実践され、世界で最も先進的なニューアーバニズム開発によって裏付けられていることの説明でもあったわけです。地域に根ざした街造りこそ、地域の住宅の資産価値を高め、住民に経済的にも文化的にも幸福を与える方法なのです。

3月7日のNAHB・IBSとニューアーバニズムのツァー報告会はまさにその種明かしです。住宅購入者に資産価値が増殖する住宅経営の実践の経験と理論を、米国の実情は分かり易く説明したいと思います。

HICPM　理事長　戸谷　英世

その説明に先立って、先週のメールマガジンに間違いがありましたので以下の｢住宅全体｣は、間違いで、｢自動車生産全体｣に訂正します。
ニッサンは世界で最大の自動車生産を誇る段階に迫ろうとしていますが、それでも世界の自動車生産全体の日産社のシェアーとして、１%あるか、ないかの規模でしょう。

ニューアーバニズム調査報告：｢様々な夢の実現｣（その１）

セレブレーション：今回の訪問地の中で最も中心である視察地

セレブレーション誕生の背景
ウォルト・ディズニーが、１９７０年初頭に世界を襲ったエネルギー危機に際し、新しい環境対応の事業を考えようと、ダミーの会社を使い、フロリダのオランドで膨大な土地を買収しました。しかし、巨大な土地買収が終わったときには、エネルギー危機で言われた「地球資源の有限化」という社会環境は消滅し、購入した土地で実施するべき事業目標が失われていました。そこで、ディズニーは、人々に娯楽としての「多様なテーマを持った夢」を楽しむテーマパークの建設を、次々と実施して行きました。

「先代のディズニーの抱いていた夢」の実現
ディズニーが亡くなったとき、そのようにして買収した土地のほぼ半分がテーマパークのために使われていました。２代目のアイズナーがディズニー社の社長に就任すると、この土地は、「先代のディズニーの持っていた夢」の実現として使わなければと考え、まだ開発されないでいた残りの半分の土地を利用し、次の２つのテーマを掲げた事業の取り組みを社員に指示しました。

（１）社会的に関心の高い、世界が驚愕するようなプロジェクトに挑戦する。
（２）プロジェクトは、世界が驚愕するほどの利益を上げる事業に挑戦する。

この課題に対して出された答えが、当時、全米で大きな関心のもたれていたシーザイド（フロリダ）に始まったＴＮＤ（トラディショナル・ネイバー・フッド・デベロップメント：近隣住宅地区開発）を利用し、国民全てに関心のある｢住宅による資産形成を図る｣アメリカンドリームを拡大発展させる事業を実現することでした。
当時の米国では、住宅地の郊外開発（アーバニズム）によって、豊かな自然をふんだんに取り入れた物理的に優れた環境の都市が建設されていました。それにも拘らず、理想と考えられた「プライバシーが守られた街」が、結果的には、外敵に弱い街だったのです。物理的に低い密度で計画された「他人から煩わされない」と考えられていた街は、外部からの賊の進入に抵抗力のない「セキュリテイに大きな弱点を持った」住宅地であり、住宅所有者の資産を蝕み、大きな社会問題になっていました。
セキュリティーの問題は、住宅の財産価値を左右する最大の課題です。その対策として、「ゲーティッド・コミュニテイ（住宅地を塀で囲み、ゲートで住宅地に出入りする人を監視する住宅地）」や「スマート・ハウス（住宅に電子頭脳を組み入れ、ＩＴ技術により防犯をする住宅地）」の開発が、住宅産業界を挙げて、３０年以上にわたり取り組まれることになりました。しかし、いずれの方法も、ほとんどセキュリティーを高め、効果を上げることができませんでした。

「資産形成の夢」を叶えていた１９２０年代以前の街
一方、自動車が登場する前からあった徒歩圏で生活する都市は、同じ時代においても、犯罪が少なく豊かさを享受していました。その理由は、居住者が徒歩生活圏で生活し、人同士が理解しあい、居住者がお互いを配慮し、暗黙裡に「人びとの絆」というネットワークが造られていたからです。そのため、結果的に相互が思いやりをもった「生活をする環境」を創っていました。このことが評価され、ＤＰＺ（アンドレス・ドゥアーニーとエリザベス・プラター・ザイバーグ夫妻）により「ＴＮＤの計画理論」として取りまとめられました。
それ以来、新しく、伝統的な近隣住区の理論を尊重した街造りが、防犯的にも強さが評価され、ＴＮＤの理論による街造りは、各地で取り組まれることになりました。
しかし、ＴＮＤの夢も、かつて英国でエベネツアーハワードが取り組んだ「ガーデンシテイの夢の繰り返し」を離脱することはできませんでした。
そこでアイズナーは、それまでの「ＴＮＤによる街造りの計画理論を使っても、造りえなかった夢｣、即ち、開発時点から都市が熟成し豊かさを享受でき、かつ住宅開発事業に対するセキュリティーの高い、売り手市場を維持し、国民の資産形成の夢の実現する回答の事業として取り組もうと考えました。

ＴＮＤとＤＰＺとアイズナーによる｢先進工業国の労働者夢｣の実現
１９８０年代の経済成長を背景に、人々は、「所得の増大を押さえても、自由な時間を拡大したい」という要求から、年間の労働時間２，１００時間から１，８００時間に短縮し、その自由時間をお金を使わずに楽しめるリゾート空間を求める方向に移っていきました。その取り組みは、フランスのミッテラン大統領時代に始まった自由時間都市の開発と同じ考え方です。シーサイドの取り組みは、人々にとってお金では買えない自由な時間を、自ら生活文化ニーズ満足させ、家族が自由時間を豊かに過ごす必要な環境造りとして、欧米先進工業国において広く取り組まれたものと考え方は同じでした。
シーサイドの開発事業主であるロバート・デービスは、自らが子供の頃、デベロッパーであった祖父と一緒に過ごした懐かしい｢真っ白い砂浜と潮騒の響きと風の響きの楽しめる｣シーサイドで、新しいリゾートコミュニテイの開発を実現したいと考えるようになっていました。デービスがフロリダ南部のマイアミを訪れたとき出会った２人の建築家が、ＤＰＺでした。ＤＰＺはエール大学を卒業後、過去から現在までの米国における懐かしさあ利、しかも治安の高い、居住者の満足度の高い歴史のある住宅地の計画原理が何であるかという研究をしていました。

伝統的な近隣住宅地区の豊かな空間
ＤＰＺはマイアミを拠点に住宅地調査と設計活動を続け、「米国南部を中心に豊かな住宅地の研究成果」を住宅地計画に生かしてきました。デービスに請われ、それまでの米国南部にある「歴史が息づく伝統的住宅地の調査」の研究成果を、シーサイドの事業を通して実践し、ＴＮＤという開発手法を、現代における住宅地の計画技法として構築し、一般的な住宅地開発技法として提案しました。この成果は、住宅や都市の専門誌ではなく、ニューヨークタイムズなど一般紙が大きく取り上げ、英国のチャールズ皇太子が着目し、ＢＢＣ放送で世界に報道されました。ＴＮＤのモデルは１９２０年代以前に造られた米国の南部の懐かしい町に多く発見されていました。
１９２０年代のＴ型フォオードが社会に登場する時代（徒歩による生活空間で街が造られた時代）以前に建設された優れた住宅地は、現在においてもセキュリティーの高い優れた住宅地として熟成し続けていることをＤＰＺが発見しました。ＴＮＤによる住宅地開発手法のモデルにしたチャールストン、サバナ、ニューオリンズなどの街や、事業は人々の徒歩での豊かな生活環境を実現し、エベネッツアー・ハワードによる「ガーデンシティの理論」と実践を共通の開発理念として取り組んだものでした。いわばＤＰＺが提案したＴＮＤは、自動車が住民の足になる前の街造り、即ち、「ガーデンシティの理論」に文芸復興した街ということもできます。

「エベネツアー・ハワードの叶えることの出来なかった夢」の実現
エベネツアー・ハワードの「ガーデンシティの理論」とその思想に立って、戦後、英国でニュータウンが開発されて行きましたが、その理論に従って開発されたニュータウンに対し、社会的な評価は、「ニュータウン・ブルー（ニュータウンは受益者負担の原則で作られてきたため、住宅地は常に施設が後追いになっているため、生活環境は不十分さが付きまとう淋しい生活。）」が指揮されていました。その欠陥は、受益者負担の原則に立つ限り、住宅地形成上では不可避的な欠陥であるとされ、永久に解決できない課題であるとも考えられてきました。
そこでアイズナーは、アメリカンドリームの実現として、「セキュリティーの高い住宅地の実現」に加え、「最初に居住者に対しても、都市が熟成したアメニテイ提供の実現」というエベネツアーはワードの叶えることの出来なかった夢の実現を考えました。
ＤＰＺを中心に、住宅開発および住宅経営関係者による基本コンセプト作成チームを結成し、「シャレット」（シャッフル：「カードを切る」という意味：開発に必要なキーワードを出し合い、それを開発事業に組み立てる議論を時間を決めて取りまとめて行く方法）という方法で、約１週間で開発の基本コンセプトを取りまとめました。

「アメリカンドリーム」の実現
アイズナーが「ディズニーの夢の実現」に住宅地開発を選択した背景には、米国の社会に、昔から存在する「住宅を待つことによって人生の生活設計を安定させる」という「アメリカンドリームの実現」を果たすという「国民全ての夢の実現」の課題が眠っていることに気付いたということです。
米国社会は自己責任による自由主義国家であるため、オバマ大統領の時代になってやっと、初めて国民医療制度が、民間の保険制度を利用し、曲りなりに制度化されました。現在でも社会政策はその程度で、社会的な国民年金制度などは存在しません。米国人は、自らの可能性に人生をかけ、国家への依存を使用とはしません。自由を求めて米国にやってきた人たちは、社会に依存するのではなく、自己責任で自分の生活を考えることを前提に人生を考え、国造りがなされてきました。
一人ひとりが資産価値を高めることのできる住宅地を造り経営管理することが、アメリカの国富を高めることであるという共通認識がアメリカ人の心に息づいています。自分のために努力することが国家に尽くすことが、国民の利益と国家の利益が共通することになります。
（ＮＰＯ法人住宅生産性研究会　理事長　戸谷　英世）

（１）日本と米国の住宅産業人の考え方の違い
連日、現地見学ツアー参加者全員による見学研修成果の発表と意見交換により、見聞したことを多角的に考えるようにしました。また、これまでＨＩＣＰＭが調査研究した成果をもとに、参加者の疑問に答える総括をし、単独旅行では吸収できなかった多くの米国の知識、技術、経験を学ぶようにしました。
住宅を単体の「もの」として、「住宅販売で住宅会社が如何に設けるか」としか見ていない日本の住宅産業の貧しい見方に対して、米国の住宅産業は、「個人の豊かな生活実現する空間」と「住宅による将来の生活の支えとなる自己資産形成」という住宅購入者の基本的な利害関係で、「如何にして自らの住宅環境を造り、販売し、経営するか」を考えています。
アメリカンドリームの基本は、住宅を取得する「将来における自己資産の維持増殖の基本を造り、家族全員の生活の安定を図る」という｢消費者の利益を高める結果、住宅産業が潤う｣という経営の考え方が、このツアーで理解できたはずです。

（２）リゾートハウスと定住型住宅地の共通点と相違点
特に今回の調査で興味深かったことは、リゾート住宅地経営と定住住宅地経営の連続性と、その遷移の仕方の面白さでした。もともと米国南部には、経済的自由を求めプランテーション栽培などで大きな富を獲得した人たちや、北部の産業革命による重厚長大産業や金融業で大きな富を手にした人たちのリゾート地でのホリデイハウスが開発された歴史があります。
ＴＮＤ開発に最初に取り組み、シーサイドのプランナーとして大きな事業を計画したＤＰＺ（アンドレス・ドゥワーニーとエリザベス・プラター・ザイバーグ）は、マイアミに仕事の拠点を置き、米国南部にある優れたリゾート地の住宅を調査し、豊かさを感じる住宅地の計画手法を発見しました。優れた住宅地として高い評価を受けている住宅地は、基本的に非定住型のホリデイハウスやリゾート地開発から始まり、その後、人口の増加に伴い定住住宅地に変質したものでした。その共通点がＴＮＤ（伝統的近隣住区開発）であり、相違点は住宅地を経営管理する手法の違いであることが分かってきました。

（３）セレブレーションの方向とボールドウィンパークの方向性
今回の調査で、米国の社会の住宅バブル崩壊後の傷跡の大きさが、住宅市場回復に依然大きな陰を落としていましたが、住宅地経営にも大きな影響を与えていました。それを象徴するものがセレブレーション開発とボールドウィン開発の違いに現れていたと思います。
セレブレーションは、ディズニー社長アイズナーの発意で、最初の居住者でも住宅地が熟成したときのアメニティが享受できる定住型住宅開発を目指していました。しかし、実際は、その住宅地の立地がディズニーのテーマパークの計画地に隣接して開発されたことから、ディズニーリゾートライフを、何時でも我が家のように利用したいと考える世界中の金持ちのセコンドライフの拠点として購入された住宅も多数ありました。このディズニー王国での勤労者の常住住宅地であることも事実ですが、非定住者が多数住宅所有するホリディ住宅地であるという性格もある住宅地です。
世界が好況のときであれば、文字通りお金にゆとりがあるセレブが集中することになります。お金持ちが絶対量として増えるわけですから、セレブレーションは大いに需給関係を反映し、価格が上昇し続けます。しかし、世界的に景気が後退している現在は需要が冷え、当初のような高い需要による支持は、勢いを失っています。
しかし、基本的なポテンシャルのある住宅地ですから、現在でも住宅の取り引きは売り手市場です。やがて、米国の景気が向上すれば、それを反映し、再び以前の盛況を迎えることは十分期待されます。
一方、ボールドウィンパークは、オランド自体の経済発展を反映し、確実に定住人口は拡大し、勤務に非常に便利な立地で、都市的豊かさのある空間ですから、所得の高い事業主、経営者、勤労者の憧れの住宅地として高い需要に支持され続けています。そこには都市の熟成という実態のある生活が息づいているため、オランドという都市圏の限られた住宅に対して増大する需要が集中するため、需給関係の良循環が継続し、その需給関係を反映し、街の活性が停まりません。

（４）計画コンセプトの重要性
シーサイド、ウォーターカラー、ローズマリービーチのいずれを取ってみても交通が不便で、大都市から飛行機を使っても、そこに到達するのは大変不便です。それであるにも拘わらず、１０年前や５年前頃と比較して、いずれのリゾートコミュニテイも確実に熟成度を高めており、しっかりした社会の変動を読み込んだ住宅地経営が行われていました。この３地区だけで３、０００戸程度の住宅があります。それがいずれも、しっかりとした環境を維持向上しているのは、国民のリゾート需要に対応したコミュニテイ経営が行われているからに他なりません。
日本の別荘開発がバブル開発後、衰退し、住宅が朽ち果てて行った事例が多数ある理由は、全て土地を端切れにして分譲し、そこに土地購入者が思い思いの住宅を建て来ました。お互いが恣意的にデザインを競い合い、傷つけ合った住宅を建設し、街並み景観として相殺効果しか生まれないリゾート住宅地経営になってしまい、リゾート地全体の魅力が殺がれ、アメニティも薄れ、共倒れしたのです。
それに対して、シーサイドに象徴されるように、住宅地全体が一人の住宅地経営管理協会（法人）により経営管理され、国民のリゾート需要に応えることの出来る環境管理経営がされているため、人びとが集まってきて、各住宅の経営を成り立たせたことにあります。３、０００戸の住宅といえば大きな量ですが、全米の世帯数に比較すれば無視できるほどの数値でしかありません。この事実は、リゾート地としての経営管理がしっかりされていることの重要性をはっきり説明していると感じました。

今月の相次ぐ研修事業
来週（２月２０－２１日）は、今回一緒に研修旅行に参加した淡路市議会議員の竹中さんが、市議会議員及び市職員の研修旅行として東京にこられます。そこでＨＩＣＰＭの渋谷理事および小林理事ともども受け入れ側として研修業務を担う予定です。今回米国で実地に学んだ住宅地経営を参考にし、日本のとっての先進事例といわれる住宅地をみて、そこから学んでもらうものと、米国に比較してみると反面教師として学ぶべきことを正確に伝えるための準備を始めたところです。
翌週(２月２６日―３月３日)は、再び、ポラス・グリーン開発の皆さんと米国住宅地経営調査に出かけます。そこで、現地で見学する住宅地の説明役として、今回の研修ツアーと同じ都市と住宅地を訪問する予定です。過去３回の欧米の研修ツァーで実施したように、現地で表面に見えてわかるものの背景に隠れている歴史や制度、業務の仕組みについて解説し、米国で実現している技術を日本の条件に読み替えて適用できるようにする力をつけてもらいたいと願っています。
わが国の住宅産業人にこの種の研修ツアーをお誘いすると、「忙しい、余裕がない、既に行ったことがある｣といった理由で参加をしない人が多いのですが、その人たちは決して米国の住宅産業人がやっているような進んだ仕事ができているわけではありませんし、又そのような技術を習得しようとは思ってはいないようです。消費者のために彼等の利益になる仕事をする必要性を認めていないから学ぼうとしないのです。

住宅産業人に必要な能力育成のための海外研修ツアー
自社の経営の都合で、住宅産業によって金儲けをしているわけで、自分のやっている仕事で顧客が資産形成が出来ることを真剣に実現しようとは思ってはいませんし、それを実現する能力も、現在はありません。「顧客のため」というのは口先だけで、自社の金儲けが中心で、儲かったら、そのときは、「遊びに海外に出かけてもよい」といった考えです。
ポラスはこれまでも積極的に欧米に学ぼうとし会社として学ぼうという姿勢で海外に研修旅行をされる点は立派だと思います。今回研修ツアーに参加された企業は、米国の住宅産業が保有している技術を消費者の要求に応えるために必要と考えて参加されました。
その共通した認識に立ち、「職員の能力を高め、顧客のニーズにこたえる仕事をしよう、そのためには職員教育をし、その能力を高めよう」という姿勢が大切です。
ＨＩＣＰＭでは、街造りの学習は、実際の現場で体験をしないとそれを支えている技術は説明しきれないと考えおります。そこで、オン・ザ・ジョブ・トレイニングをし、参加者に主体的に学んでもらおうと考え、国内外の研修ツアーをＧＫＫ（グローバル研修ツアーと共同で実施してきました。

今回のツアー報告会
来る３月９日、今回の｢米国の住宅デザインとニューアーバニズム視察ツアー｣の報告会をＨＩＣＰＭの会議室で開催します。その際、研修報告会の報告書とあわせて、今回、私が撮影した写真のＣＤも差し上げることしています。ご参加された方も、できなかった方も是非ご参加され、米国の住宅産業から学ぶべき知恵を受け取って欲しいと思っています。
（ＮＰＯ法人　住宅生産性研究会　理事長　戸谷英世）

荻浦ガーデンサバーブで顧客の立場に立った説明
２月２日と３日に、福岡県の大建で、荻浦ガーデンサバーブの工事の詳細の詰めと販売に関し、松尾社長以下と検討をしました。年末年始の社会情勢の分析を踏まえ住宅産業が大きく変化している状況を説明し、目下、大建が取り組んでいる荻浦ガーデンサバーブの住宅購入者向けの説明の修正を提起しました。
わが国の住宅産業には悪意はなくても、資産価値が確実に下落する住宅を、資産価値を形成する住宅であるかのように住宅購入者を騙し、企業利益を追求し、住宅購入者に損失を負わせてきました。工務店が利益を追求することは、企業として当然の営業行為ですが、住宅購入者に損失を与えて自らの利益を追求してはなりません。
荻浦ガーデンサバーブは、基本的に、「住宅購入者が住宅取得して資産形成できる事業をする」という前提で始められた事業です。大建の利益は住宅購入者の資産形成を実現できる結果として与えられるオリンピックの金メダル同様の取り組みです。
そこで提起した問題は、現在の住宅産業に共通の問題でもありますので、以下紹介します。

第一．    日本社会のおかれた経済環境と住宅対応策
１　国民の所得自体が下降傾向を辿っているだけではなく、将来的に上昇を展望できる経済環境好転の材料がありません。そのうえ、国民の預貯金が国債の購入に使われ、国債自体が満期返済できず、赤字国債によって満期国債の償還がなされている状況です。
やがて国民の預貯金が返済不能になる国債に換る事態に直面させられています。しかも国民の預貯金を預かっている金融機関は、国債以上に信頼できる投資先もなく、国債を購入しています。金融機関は国民の預貯金を国債で運用をしているため、国債金利は金融機関の手数料と消え、国民の預貯金金利はゼロにしかできなくなっています。国が経済政策として設定しているインフレ率が２%ですから、預貯金金利０%ということは、実質２%のインフレ率分だけ預貯金は目減りしています。

２　欧米のように国民年金制度が整備されていない国では、老後の生活を考えるときに国民は自分の保有する資産自体の運営をして現在から将来に向けての資産管理を考えます。その際、国民が所有する最大の資産は住宅です。欧米では、全ての住宅所有者は住宅の資産価値に高い関心を持ち、自らの住宅資産価値の維持向上のための努力をします。住宅を建設又は販売する住宅会社は、住宅購入者の住宅が、購入時以上の資産価値を持続するようにしなければなりません。そのためには次ぎの対応策が必要です。

（１）新築住宅の販売同様に、既存住宅市場において購入価格以上の価格で住宅が取引されるようにするためには、住宅の価値（販売価格）が購入対象階層の家計支出の範囲（年収の３倍以下の価格）で取引されることが必要です。
（２）明らかに下落する土地を住宅購入者に購入させないために、住宅購入者が土地を購入しないでよいリースホールド事業（５０年で建設廃棄物を造り、居住者を追い出し、根拠のない保証金や地代の前取りしない歪んだ日本の定期借地権事業ではなく）とし、住宅地経営を法人土地管理団体（HOA）の下で実施する必要があります。
（３）居住者に文化的に優れたハード、ソフトの住宅環境を造り、維持管理するためには、住宅地全体として優れた環境として経営管理し、居住者の憧れの住宅地であり続けるようにすることが必要です。

第二．    住宅購入者と共有できる事実認識
１　住宅生産者が住宅購入者の利益になることを前提にしなければ、住宅産業として社会的に支持されません。その原則を踏みにじった住宅産業が、現実の社会で支配力を行使し、現実に巨額の利潤を得て事業を拡大しています。彼等は、口先で消費者の利益といいますが、実質は自社の利益となる事業を、消費者の利益、と言うだけです。彼等の販売した住宅を市場で再販するとき、「購入価格以上の価格で売れるか」という問いに答えることはできはずです。住宅購入者に損失を与えてきた住宅産業が、国民から支持されるはずはありません。

２　住宅性能表示や瑕疵保証など、詐欺商売の小道具を消費者保護の住宅政策のように言いますが、これらの政策は、国民の判断を狂わせるものであって、国民を守るものではありません。住宅性能は、憲法２５条に規定されるとおり、国家が国民に保障するもので、貧富の差により差別するものではありません。つまり、現在の性能評価は憲法違反の差別施策です。住宅の性能は文明水準の反映として社会的に決められるもので、それを住宅価格に対応する品質として販売の小道具にはしていけません。住宅価格差は、性能の差ではなく、使用する材料・工法の価値を反映して決められるべきものです。

３　住宅自体の価値を社会的な取引と切り離し、購入者の生命保険額で裏付けられる信用力を背景にローンを組ませ、「住宅ローンを背景に決められた住宅価格を住宅の価値」と騙して販売した住宅販売は、「不当な詐欺商売」であることを住宅購入者に情報公開しなければなりません。生命保険で裏付けられた信用力でローンを組み、購入した住宅価格は、住宅購入者の信用力と切り離されて、その販売価格で取引されません。不動産取引が低迷している理由は、中古住宅市場に出された住宅は、欧米のように豊かな住環境を担っている｢既存住宅｣ではなく、文字通り「住環境とは全く関係しない区画整理で造られた端切れとしての土地」の上に、「償却資産として造られた経年劣化する中古住宅｣です。無政府状態の街並みは、経年とともに資産価値を失っていくことは当然の結果です。

４　日本の預金や年金、株式や証券が紙切同様になっても、衣食住という生活の必需品を確保するとともに、それらが物価のインフレ率以上に上昇するような管理をすれば、自分の資産を守ることができます。欧米では、人びとがライフステージに合ったライフスタイルを豊かに享受することを家族の成長と所得の上昇にあわせ住み替え「ムーブアップ」、家族の衰退と所得の衰退とともに住み替え「ムーブダウン」をし、住宅資産を生活に繰り入れます。このやり方を取り入れることにより、間違った政治をする国家への依存をせずに、自らの生活をすることができます。その鍵を握るものが、国民にとっての最大の資産である「住宅の価値」を維持向上させることです。

５　日本全体をマクロで見た場合、一応これからも国民の資産として扱うことのできる住宅は全体で５千万戸あります。その平均資産価値が２千万円とすれば、日本の資産として評価できる住宅は全体で１千兆円となります。この１千兆円の国富は、現在毎年３％程度ずつ資産価値を失っています。一方、新設住宅やリモデリングなどで住宅に投資されている額は、やはり全住宅ストックの価値の３%程度です。その結果、日本のストックとしての住宅資産は殖えも減りもしていないことになります。しかし、欧米工業先進国では都市の熟成、住み替えにより、住宅地が年々資産価値を向上しその比率も長期的に見ると５－６%近くの比率で上昇しています。英国でも優れた住宅地（ハムステッド、レッチワース、ハーローなど）住宅価格は２０年で４倍、３０年で６倍になっています。仮にそれらと同程度（５％）の価値上昇が見込めるとすれば、日本の住宅資産は毎年税収と同額ずつ上昇することになります。

６　米国では自宅を所有することが、アメリカンドリームの実現に向けての第一歩といわれています。社会的に高い需要で支持されたノスタルジーを感じる住宅は、根強く市民の支持を受け、いつも高い需要に押されていますから、その住宅は推定再建築費で評価されます。つまり物価上昇分だけは必ず上昇し続けるわけです。その場合もその絶対額自体が、その地域に住む人の家計支出として、年収の３倍以内で購入できる住宅であることの条件になります。

荻の浦ガーデンサバーブは、以上のようなコンセプトに基づき販売価格を定め、計画通りの住環境のルールと生活のルールを定め、住宅地経営管理協会（HOA）がこの開発を計画し、建設した大建を維持管理専門業者として契約し、所期の住環境を管理をするわけであるから、住宅を購入者が、資産を増殖こそすれ失うことはありません。このように世界では日常茶飯事におこなわれていることが、日本では例外中の例外としてしか行われていないことに考えを及ばせ、荻浦ガーデンサバーブでも、その計画の裏にある思想を広く宣伝していかなければなりません。

住宅生産性研究会理事長　戸谷　英世

ハワイ大学での講義

私の娘でハワイ大学の歴史学部の教授で、現在、日本歴史のうち近代史を教えることになったので、私が建設省時代に取り組んだ「部落問題と在日朝鮮人問題」について７５分の講義をしました。その準備には思った以上に時間をかけることになりました。
部落問題と在日朝鮮人問題は、日本の近代史の中の鍵を握っている歴史であるにもかかわらず、政府も教育界もタブーとして、全く扱っていない問題でもあります。日本人の感覚は、今回、野田首相が韓国大統領李明博と会談したときの慰安婦問題に象徴されています。外交的には、慰安婦問題が解決積みのことを李大統領は当然、十分知っています。しかし、それでも国内的に大きな社会問題となっていることへの配慮をせず、野田首相はあえて外交的には解決済みということを繰り返し、会談は成果の得られないものになりました。

戦前までの「部落問題」と「朝鮮人問題」

戦時中、日本政府は、朝鮮人を奴隷として扱い、落盤の頻発する主として北海道の炭鉱や京浜地帯の軍需産業で、たこ部屋に入れ、厳重な監視の下に酷使しました。
明治政府以来、部落民は四民平等といいながら、その戸籍の頭に、行政が｢新｣の文字を書き足して｢新平民｣と書き、｢新平｣と蔑称をつけ、江戸時代からの部落の皮革や食肉の仕事を奪い取る一方、職業機会を奪い差別をしました。やむなく、売春、やみ商売、芸能・娯楽・サービスの世界でしか職業を選べない状態が続きました。
日本軍が東南アジアに戦線を拡大するとき、慰安婦として日本国内の部落関係者と並んで、朝鮮から強制徴用された女性たちが、慰安婦として、組織的に戦地に送り出されました。

政治・行政で部落民や朝鮮人の差別をしてきた日本政府は、彼等の人権を無視した扱いをする一方で、いつもその差別扱いをしてきた人たちからの報復、反乱に脅えていました。差別の構造を不当と考える社会主義思想は、差別をされた人たちの怒りに火をつける導火線のように怖れていました。差別されている部落民や朝鮮人と社会主義者との関係を分断しようという対策は、日ごろから官憲によって計画され、行動が準備されていました。
関東大震災時に｢朝鮮人が井戸に毒を投げ入れた｣というデマが流され、多数の朝鮮人が検束され、射殺されました。朝鮮人は日本語の濁音の発音がうまくできないということで，それを言わせ、朝鮮人と認定し、惨殺し、苦しめました。そのとき同時にでっちあげられた事件が大杉栄、幸徳秋水を初めとする当時の社会主義者をほとんど網羅する形で検束し、「天皇殺害事件をでっち上げ、幸徳秋水や多数の社会主義者が死刑に処せられるという事件がありました。これこそ政府がいつも報復に脅えていた証拠に違いありません。

第２次世界大戦中のと「部落問題」と「朝鮮人問題」

ハワイのパールハーバーの奇襲攻撃で始まった第二次世界戦争は、途中で、日本軍がソ連に戦争（ノモンハン事件）を仕掛け、手痛い敗北を喫しました。ソ連は西部戦線で手一杯で、日本にも満州にも攻撃を拡大しませんでした。そのため、日本政府及び軍は、「ソ連は基本的に親日である」勘違いし、関東軍を東南アジア戦線に振り向け、｢鬼畜米英｣と米国に最大の敵愾心を向けてきました。そして、戦線の状況が悪化するに従い、天皇陛下の安全を確保するために、ソ連に天皇の保護を打診し続けました。ソ連は最後まで回答を留保し、ぎりぎりになって日本の要請を拒否しました。そこで日本政府および日本軍のやったことは、皇居の長野県の松代の地下への移転と、皇居周辺に天皇の皇居からの脱出を図るための東京湾に抜ける地下秘密道路の建設でした。この機密大土木工事は、軍の手で機密事項として進められ、その秘密を隠蔽するために工事に関係した朝鮮人労働者は、全て殺害されました。証拠隠滅のためであり、戦後の天皇の訴追を免れるためでした。

私が３年間働いていたインドネシアでも、「泰緬鉄道建設のためインドネシア人の強制徴用があり、１０世帯に１世帯程度の比率で犠牲者がいるので、人里はなれたところへの旅行には気をつけたほうがよい」というアドバイスを現地のインドネシア人から何度も注意されました。日本の近代化は、欧米諸国の植民地政策と奴隷活用をそっくり真似たもので、それにより富と労働力を奪い、日本の近代化、経済成長ができたといってよいといえます。「日本による３年半の植民地支配は、オランダによる３５０年の植民地支配よりはるかに残虐であった」（インドネシア共和国国定高等学校教科書）と言う記述があります。

第２次世界大戦後の「「部落問題」と「朝鮮人問題」

連合軍司令長官マッカサーは、ソ連が北海道分割を要求してきたとき、社会主義国（ソ連、中国、北朝鮮）と対決するためには、日本のような強力な軍事国家の仕組みを利用する以外の途はないと考えました。そこで日本の軍事産業を含む戦時中の部落民と朝鮮人の奴隷支配の仕組みを米国の極東戦略のもとに組み直そうとしたのです。北海道の炭鉱労働者の８０%以上が朝鮮人に担われており、軍需産業の多くが朝鮮人労働力によって担われていたため、マッカサーは、マニラから日本政府に対して、「朝鮮人を戦勝国民として扱わず、戦敗国民として扱え」という命令を出し、国内に拘束することを日本政府にやらせました。

部落民と在日朝鮮人は、基本的に奴隷として扱われ、自由を得た人たちも職業選択で差別され、闇商売、芸能界・性産業、パチンコ・博打、屠殺・食肉、廃品回収業、汚物処理、といった一般の職業から差別された産業で活動するほかありませんでした。経済が拡大するにつれ、政治、経済、金融界が、国家的な産業政策、国土総合開発計画として、政府の財政及び金融を通して、官主導の成長をしました。

高度経済成長に伴なう「部落問題」と「朝鮮人問題」

政治家と官僚たちは巨額な税収を背景に財政主導の公共事業、産業政策を行い、その実現のために闇の世界を使うことで、その政治行政目的を早く実現しようとしました。田中角栄流の政治手法は｢闇将軍｣ともいわれたとおり、闇の産業を組織化し、その政治目的を実現し、党利党略を駆使して、利権政権を私物化し、私利私欲を拡大しました。

そのうちに、それまで闇の世界の中におかれて、資金力を持つようになった人が、その資金力で拝金主義の表の政治家や官僚を支配するだけではなく、やがて、自らが表の世界に現れ、政治、経済を支配するようになってきました。アメリカのかつてのマフィアや、アラブの政治、戦前の軍国主義政治の構造も全て基本は同じ構造に乗ってやってきました。このような歴史認識で、近代史を「部落問題と朝鮮人問題」の視点から説明しました。講義は娘の解説を挟むことで、受講者には興味深い話として聞いてもらえたようでした。

ハワイの親戚旅行

親戚旅行としてのハワイは、初めにハワイ島で２泊、オアフ島で２泊を過ごしました。全体で３００余の島からできているハワイは８つの主要な島が西から東に向けて、プレートテクとニックス（大陸移動説）どおり、地下のマグマが島を造り、順次西に運ばれています。そのため、西の島ほど土壌が熟成し、植生も動物も多様化するとともに複雑化し、熟成していきます。しかし、火山で生まれた島は、海の潮に襲われて、島は西に向かう歩で小さく削り取られていきます。ハワイがプレートに乗って日本の領土に来る頃には、全て海面下に崩れてしまうということでした。キャラウエイ火山は、新しい東のハワイ島にあり、ダイヤモンドヘッドは休火山になり、オアフ島にあります。

ハワイ島のような新しい島は、東側と西側での気候がまったく違い、東はマグマが冷えた状態ですが、西は、高温多雨に恵まれ、巨大な樹木のジャングルを形成しています。また、火山で急峻な土地であるため、高地は涼しく、温帯地方の高原野菜がある反面、水面に近いところは溶岩や砂浜で、背の低い蛸足の潅木の密集地もあります。自然が多様で神秘的であるため、昔から多くの民話があるところで、踊りも歌も、音楽も大変豊かなところです。ポリネシアセンターやハイヤットハワイアンセンターなどハワイの民族族芸能を観光客に見せるとこともたくさんあり、日本からも、米国本土からも大量の観光客が繰り返し訪れる全島が豊かな観光資源の満ち溢れているところです。

私たちの親戚旅行の中に車椅子利用の人もいましたが、ハワイではハンディキャップを感じさせない対応を市民がやってくれ、観光に出かける上での障害になることはありませんでした。日本からの観光客だけではなく、その昔、日本から移住した人たちが３世、４世といった時代になっています。たとえば、ハワイ島にはヒロを中心に、現在の人口数１８万人と同じ数の１８万人の日本人が移住し、日本の衣・食・住文化の生活文化もこの地に根付いており、懐かしさや、親しさを感じることのできるところです。

カメハメハ王がハワイの統一を果たし、英国の強力な指導の下に現在の国旗に象徴されているような８つの島の連合体としての国造りがされました。王侯貴族たちは英国に留学し、英国の血と英国文化をこの国の誇りとして受け入れ、国民によい政治を行ったと説明されているとおり、英国のよき文化があちこちに見られます。建築や住宅文化に関しては、ホノルルの市街地にある非常に興味ある特色を見ることができました。基本的には米国大陸同様、住宅による資産形成の考え方は強く、それが都市資産を詰めに改善する動機になっていることが分かりました。

住宅地の価値は、最終的には住み手によって左右されます。ここの居住者はばらばらに住宅を選定しているようでいて、実は個性的な要求に応えてインテリアはそれぞれ変化していきます。多様な生き方をする人が増えるほど、住宅地全体の多様性が生活の豊かさを高め、隣同士でまったく違うライフスタイルを尊重し合う住宅地ができ、住む人に多様な生活を楽しめるようになります。居住者の生活の多様性が、住宅地として資産価値を高めようとすることでは結束するため、相乗効果が発揮されます。
（特定尾非営利活動法人　理事長　戸谷英世）

皆さんこんにちは。

新春住宅産業セミナー

１月１８日(水)に、３年ぶりにHICPM近畿支部でHICPMの新春住宅産業セミナーを開催しました。実は、下ＨＩＣＰＭ事務局長の猪谷さんが身体を壊し、リタイアされて以来、近畿支部では近畿能力開発大学校の田島教授が、年間２回ほどHICPMと共同で研修をしましたが、それ以外は実施できませんでした。昨年東京でNAHBリモデリングショウの報告会をしたとき、報告会参加者の反応がよかったので、それを近畿でもやろうと考え、近畿支部の理事の皆様に持ちかけました。それが新年になって、突然１８日に開催ということになり、近畿支部理事・幹事４人が中心となり、セミナーを実施することになりました。

竹山教授の現状分析と警告

支部長の竹山教授には、学者の立場から、「現代の住宅産業をどのように理解するべきか」というテーマで話して頂きました。｢調査のないところには、発言権なし｣という言葉を学者として実践している竹山さんは、「近年の住宅産業階の動向をデータを使い冷静に見て、工務店はハウスメーカーに食われていきます。このまま放っておくと、やがて工務店はハウスメーカーに食い尽くされていきます。｣ということをデーターから導き出し、皆さんの関心を惹きました。その説明の中で、ハウスメーカーの「生き残りにかけるハングリーな努力」が営業成果に繫がっているということを竹山さんは鋭くしっかり指摘していました。

竹山教授の提言

竹山教授の「工務店がハウスメーカーに食われている」という指摘は、非常に重要だと思います。その指摘に基づき、「ハウスメーカーの作る住宅と工務店の造る住宅とは異質なものでなければいけない」から、工務店の生き残りのためには、特性を発揮できるものを開発しなければならないという結論でした。竹山教授は、「住宅生産は、工業化の方向ではなく、地方的なものでなければならない」という示唆し、「大企業ではできないものを探すべきだ」と、取組みの方向を提案しました。また、「住宅の平面計画においても４寝室住宅こそ中心的な平面計画として取り上げなければいけない」という持論を語ってくれました。

現状の社会経済環境（戸谷の認識）

日本の住宅産業が世界の経済、日本の経済と非常に強く結びつくようになった理由は、TPPやFTAのような国際的な自由化政策と深い関係があります。私は、先進工業国がそれらによって惹き起こされる問題が、失業の増大となり、また、税収の縮小による国債依存の財政になっていることを説明しました。そして、金融危機が生まれているグローバルな認識が、工務店の長期の経営をする上で重要性を持っていることを指摘しました。

現在、世界を揺るがしているユーロ危機、日本の国債危機という財政と金融危機との関係で、住宅産業のおかれている外部環境を考えるべきです。国民の所得が縮小している中で、当然住宅産業において、購買力の縮小という住宅産業の経営基盤に大きな影響を与える問題が重く押しかかってきています。全ての中心が家計支出の縮小傾向が継続的に進行している中で、住宅生産コスト削減が産業界最大の問題となっています。

ＮＡＨＢとＨＵＤとの戦いから導き出された教訓

その中で先週初め米国共和党のロムニー大統領候補者が、かつて米国のロムニー住宅都市開発省（HUD）長官であったことに関係しメールを作成しました。当時、住宅生産工業化に対抗して全米ホームビルダー協会（NAHB）が建設現場の生産性を高めることにより、工場生産政策に勝利した歴史的事実を紹介しました。

（１）   米国の国民が求めている住宅は、HUD（住宅都市開発省）が進めた工場生産住宅も、NAHBが供給しようとしていた住宅も基本的に同じでした。それは、国民の住生活要求を満足させることで社会的に基本的に同じであるからです。求められる住宅は住宅地環境で、土地と切り離された住宅ではありません。工務店は、ハウスメーカーと同じ住宅（環境）を供給して、競争で勝てる能力を如何に蓄えられるか。そのためには住宅地計画と住宅地経営に取り組むことをおいてありません。

（２）   NAHB（全米ホームビルダー協会）がHUDに勝利した理由は、同じ住宅を工場生産より安く供給させることができたからです。その勝利の武器はCMであり、同じ住宅で住宅の販売価格も、価格構成（粗利、材料費、労務費）が同じ住宅であっても、工期の短縮で高い生産性を上げたものほど、工務店は、期間当たりの粗利を高め、建設労働者は、期間あたりの賃金総額を高められました。そこで、今年の３月からHICPMビルダーズマガジンで入門CM講座を開講することにしました。

地価を住宅取引きに持ち込むな

日本では、政府が金融機関と一体となって、不当な地価（公示地価）操作をやることにより、金融機関の信用を不当に「水ぶくれ」強化し、固定資産税及び都市計画税といった地方財政収入を不動産所有者の犠牲の下に守ってきました。その結果、国民は確実に値下がりする土地を高い価格で買わされ、高い土地関係税負担をさせられ、資産を失い、消費を圧迫させられてきました。住宅産業関係者は住宅を購入し又は住宅を賃借してくれる人たちの負担で、自らの生活の糧を得ている自覚があるならば、最低限住宅の販売で、住宅購入者が大きな損失を被らないようにしなければなりません。

ガーデンシティとリースホールドによる都市開発

そのもっとも直接的な方法が、リースホールドによる住宅販売です。それは日本の似非｢定期借地｣のように、地主に建設廃棄物を押し付けるための借地をさせるのではなく、世界のリースホールドのように、熟成する住宅地を形成し、地主にも、住宅所有者にも、「住宅によって、資産形成が出来るリースホールド」でなければなりません。そのためには、「ガーデンシティ」の提唱者エベネッツァ・ハワードが明言しているように、「開発地単位に有機的な環境を形成管理できるよう、一人の法人土地所有者がいて、そのうえで１人の法人住宅地管理者（HOA）による経営管理がされなければならない。」ことを指摘しました。

ＣＩＤと「向こう３軒両隣」

カリフォルニア（米国）では最小単位の開発（CID:Common Interest Development））は、2戸からといい、英国のプリンス・チャールズは、｢コモン・グリーン（共有緑地）｣を囲んだ６戸であるといいます。それを日本語に訳すと｢向こう３軒、両隣｣です。これは複数の住宅群が協力すれば、環境形成に相乗効果による環境利益が拡大することを指しています。

国民の所得が急激に収縮しているときに、居住者の生活空間（容積）を、同じ費用で最大に造る方法として、デュプレックス、フォープレックスなどのアタッチドハウスを建てることにより、材料と労務量を最小限にします。そして、同じ材料と労務を使って最も短い期間で住宅を建設することにより、安価で優れた住宅を造ることができます。このことを米国はもとより、世界の優れたホームビルダー経営から学ぶことを説明しました。

美しいブリックを使った住宅の秘密

HICPMの大熊監事のブリックプロダクツ東京の常務取締役の黒瀬さんが、同社の設立から現在までの歩みを総括し、日本でのブリックの拡大の可能性を展望して見せてくれました。そのうえで、ブリックの販売をする中で学んできたことをブリックの担ってきた文化を、ブリックプロダクツ東京の関係した住宅事業との関係で分かりやすく説明し、ブリック建築の魅力や面白さを３０分の講義時間で興味深く伝えて、日本には、ますます今後ブリック住宅が広がる土壌のあることを示してくれました。

注文住宅のためのホームプランシステム

その講演に続き、夢現設計室社長の前野理事から、工務店の注文住宅販売を優れた住宅設計を効率的に利用する方法として、「カストマイズして利用できるホームプラン｣を、これまで挑戦して、纏めきれなかったものを、今年中半までには纏めるとして、これまで取り組んできたサステイナブルハウスによるホームプランの作業を説明されました。この作業は、モット具体的な作業をしないと皆さんには取り扱える確信が持てない感じがしました。前野社長の無限設計室では、これまで何度も挑戦してきたテーマであるので、今回は必ず纏め上げると決意の程を語ってくれました。

創作住宅と注文住宅

前野社長の説明を受けて、戸谷が｢注文住宅｣は創作住宅ではなく、「ノスタルジアを感じるクラシックな住宅デザイン」（ＨＩＣＰＭホームプラン）の中から消費者がその感性に合うものを注文すると理解するべきではないと認識を改めるべき提案を行いました。住宅購入者が自分の感性に合うアイデンティティを感じる住宅を選択することが注文住宅です。機能や性能という内容は時代の文明水準に対応するものであり、同じ文明水準にあれば、基本的に共通し、その優劣を争うことには、住宅販売上、左ほど大きな意味はありません。

試行錯誤の中で見つけた工務店経営

ハイランドの社長の岩本理事が、HICPMが１９９９年にサステイナブルハウスの取り組みを始めたときから勉強をし、一歩一歩、歩んできた試行錯誤の歴史を説明しました。映像で紹介された岩本社長の実践した多くの事例には、それぞれ手抜きをせず、最善を尽くしてきた仕事の後が見え、セミナー参加者には、岩本社長のような努力を惜しまぬ探究心の大切さを聞くことができ、仕事の取り組み方もわかり、大変盛り上がりました。

新春セミナーの総括

最後に近畿能力開発大学校の教授の田島幹事がセミナーの総括と質疑応答の取りまとめました。住宅産業経営の原則は、社会経済の変化により変化するように見えながら、経営の原則は、住宅産業、住宅地経営、住宅設計いずれにおいても基本は変りません。社会経済環境に合わせ多様な対応をしますが、対応の原則は変わらないことをHICPMのこれまでの取り組身が説明していると総括しました。HICPMがCMと｢ニューアーバニズムによる三種の神器｣の経営教育を、今年の社会経済環境の下で取り組むことを要約した総括でした。

これからの展開

セミナー後、多数の参加者が夜遅くまで酒を酌み交わして、驚くほど真面目な議論を楽しんでいました。こんなセミナーをまたやろうということでした。「全国各地でこのようなセミナーが開催できるといいな」と思い、ＨＩＣＰＭでは、これまでの技術の蓄積と情報とを生かして、何とか会員との交流だけではなく、学習したいと考える工務店との交流と技術移転をしていきたいと思っています。現在の経済環境を考えて、基本的には、実費で採算が取れるベースでやりたいと考えていますので、学習をご希望の方はお問合せください。。

（NPO法人住宅生産性研究会　理事長　戸谷英世）

これまでのHICPMの取り組みを振り返って
今年のHICPMの取り組みについて、これまでの経験をふまえ、年末から「今年はどうしようか」と考えてきました。今年はHICPMが創設されて１７年目に入りました。その準備期間を含めますと２０年になります。当初はNAHB  (全米ホームビルダー協会)プレスから出版されていた｢スケジューリング・フォー・ビルダーズ｣（龍源社刊「CPMのすべて」）を翻訳出版し、１９６０年代の米国の住宅産業発展の原点に立った運動を始めました。

ジョージ・ロムニーとOBT
現在米国の共和党大統領選挙で先頭を走っている元マサチューセッツ州知事ウイラード・ミット・ロムニーの父親が、元アメリカンモーターズ社長からミシガン州知事を経験し、当時の連邦住宅都市開発省（HUD：Housing and Urban Development Department）長官に抜擢されたジョージ・ロムニー長官でした。
ロムニー長官の提唱した政策が、OBT（オペレーション・ブレーク・スルー：「突破作戦」）でした。この政策は、その１０年前の５０年代、米国の住宅生産と住宅地開発をするため、自らを「住宅産業のGM(ジェネラルモーターズ）になる)と公言し、住宅産業を根底から変革したウイリアム・レビットによる生産方式を、さらに高い生産性の実現を目指し、住宅生産を工場に持ち込もうとした取り組みでした。その成果は、モーバイルホームやモジュラーホームとして大量に米国の住宅市場供給されました。

レビットハウス、レビットタウン
レビットは、｢私は住宅生産のGM（ジェネラルモータス)になる｣と宣言したとおり、住宅の生産にOM（オペレイションマネジメント：生産管理）方法を取り入れ、真このやり方を全面的に変革しました。「建設現場を工場にする｣ため、現場に搬入する資材は、当日使う材料以外は現場には搬入させず、現場労働者が最も働き易い環境を造り、かつ、住宅供給を住宅地全体の流れ作業による「材料に代わって、労働者が流れ作業で住宅生産をする」方法（レビットタウン）を開発しました。材料は現場での加工をせず、既製品の組立てを中心にする住宅生産方法を米国の農務省林森林研究所（フォレスト・ラボ）とNAHBの建築研究所（ビルディング・リサーチ・センター）と共同で開発しました。それが、現在の２×４工法（レビットハウスともプラットフォーム工法）と呼ばれる住宅生産工法です。

｢HUD詣で｣と内田元亨の「住宅産業論」
HUDがはじめたOBT(突破作戦）は、レビットが住宅団地で実施したことを、再度、自動車生産同様に、工場で住宅を生産しようとしたのです。当時、日本の住宅産業関係者は、建設省及び通産省の官僚を同行させ、「HUD詣で」と言われたように、門前市をなす勢いでHUDに出かけ、工場で住宅生産をする方法を見学に出かけました。
しかし、HUDに出かけても、そこには見せるようなものはなく、米国の住宅産業を見るならば、NAHBのビルダーズショウの時期に合わせて訪米すれば、米国の住宅産業界がわかるといわれ、その時期に訪米しました。NAHBのビルダーズショウに来た際、住宅建設現場を見た人たちは米国の住宅産業を見てその豊かさに驚きました。日本の住宅産業関係者はHUDとNAHBとが同じ組織であると勘違いするほどでした。
カラーベストやコンクリートブロック、カラー鉄板、波板鉄板やアスベスト板さまざまな材料を見つけ、日本に持ち帰り、新建材として広く販売しました。通産省の官僚内田元亨は、その驚きを日本の将来の住宅産業の姿として『住宅産業論』にまとめ、「中央公論」(１９６７年)に発表しました。「住宅産業」という言葉が始めて登場したときです。

NAHBとHUDとの闘い
しかし、当時米国ではHUDの進める「OBTによってホームビルダーは仕事を奪われる」との危機感がNAHBに拡がり、その対抗措置が議論されていました。その結果、到達した結論は、その後の米国の住宅産業の「礎(いしずえ)を築く」と言って良いものでした。

「OBTによる住宅政策は、住宅の生産性を上げ、消費者の住宅費負担を引き下げようとする政策であるから、その目的とする所は正しい。NAHBが同じ目的を、HUDに勝る形で実現するためには、OBTの上げる成果以上の高い生産性を、現場で実現する他にない。」

その実現は、「レビットハウス及びレビットハウスの生産方法に、工場生産管理技術であるOM(オペレイションマネジメント）の技術を導入することしかない)ということになりました。HUDとNAHBの闘いは、１９９２年のクリントン大統領の時代にゴア副大統領が推進したPATH(Partnership for Advancing Technology in Housing ：住宅エネルギー政策)を進めるに当たり、過去のHUDがOBTで犯した政策の誤りを認め、NAHBの政策を評価し、PATHに対し、NAHBの協力を求めるというNAHBの全面的勝利で幕を閉じました。

CPM(Critical Path Method:限界生産工程管理)
当時OM（Construction Management）の技術として、最も進んでいると考えられた技術が、デュポンのポラリス潜水艦の操作技術として開発されていたCPM・CPN（クリテイカル・パス・メソッド／クリティカル・パス・ネットワーク）でした。そこでCPM・CPNの技術を住宅生産に読み替える仕事が、ジョージア大学のジェリー・ハウスホールド教授に依頼されました。そこで取り組まれたホームビルダー向けの教科書が「スケジューリング・フォー・ビルダー」だったのです。
当時のNAHB の副会長をやっていた方が、私がNAHBの版権を取って日本で翻訳本を出したことをNAHBから耳にして、来日の際、私を訪問してこられ、CPM・CPNがホームビルダーの体質改善に如何に重要で、大きな役割を果たしたかを話してくれました。

CMの導入となったHICPMとNAHBの相互協力協定
この図書がきっかけとなり、千田さん(元理事・事務局長)、近藤さん(元理事長)と協力し、その後、HICPM（Housing Institute of Complete Project Management） とNAHB（National Association of Home Builders）とが相互協力協定を締結することになりました。そして、CM(コンストラクションマネジメント）に関し、NAHBの多数のテキストを翻訳・出版し、日本の工務店がCMの３つの管理技術：原価管理（CC：Cost Control）、工程管理（CPM： Critical Path Method）、品質管理（TQM：Total Quality Management）を学べるようにしました。しかし、日本ではCPMの技術もCMの技術もコンサルタントやセミナー屋の金儲けになってしまい、本来工務店が苦労して身につけるべき管理技術を、 「口先だけの飾り」として使い、結果的にその利益を消費者に今まで還元できないままできました。そのため、既に汚されてしまったCC(コンストラクションマネジメント）の技術を、原点に立ち返り学習してもらう取り組みを、ここ数年間、実施してきました。受講者には高い満足が見られましたが、その実効が挙げられず、参加者は低迷しています。

求められている学習の機会
その理由を昨年末から考えてきました。判明したことは、工務店の方々が、真面目に自力をつけるため苦しい勉強をし、試行錯誤を繰り返しながら、テキストに決められた原則を現実に読み替えて実践する本来の努力をしていないか、または、受講者は学習したCMをやりたいと願っても、会社として実践できないということでした。
工務店が、住宅建設業の基本となる経営管理技術（CM）を基本的に知らないのです。現実は、CMの学習をせず、代わって、新材料、新工法、新デザイン、政府と一緒になった「消費者の利益」を口実にした「性能表示」や「瑕疵保証」、「長期優良住宅」、「エコポイント」といった｢騙しの技術｣に終始していることでした。
護送船団方式で、役人の天下り先や、政治家のパーティーの金集めと一体となったその実態は、業者と官僚、政治家の金儲け本位の政策が、消費者の利益に優先し、住宅産業を汚染してきたためであることが再確認されました。

平成２３年のHICPM｢住宅産業講座｣
HICPMはそれらの護送船団に立ち向かっても、「蟷螂（かまきり）の斧」であることは、これまでも何度も経験してきたことです。しかし、住宅購入者の利益を守ろうとする工務店にとって取り組むべきことは、消費者に「住宅を取得することで、自らの資産形成を実現」し、高い信頼を受けて健全なホームビルダー経営をする技術を身につけることです。
そのためには、CMを実践している米国の事例に倣って学ぶことをおいてありません。HICPMはその設立の趣旨どおり、まともな工務店経営をしようとする工務店に対し、必要な住宅建設業経営管理（CM）技術を、何時でも提供する役割を果たすところが必要だと言う認識になりました。

この認識に立って、今年も工務店の学習塾として、通年的なCM(建設業経営管理)セミナーを開催することにしました。その半年分のセミナー開催予定を、先週、メールマガジンで発信したほか、ホームページに掲載することにしました。実際に工務店経営をされている方も、自らの経営を改善するために、体系的な学習をされるよう、この機会に２月から毎月開催する｢住宅産業講座｣にご参加ください。
（住宅生産性研究会　理事長　戸谷英世）

第１．セミナーのテーマ
セミナーのテーマは、以下の４テーマに関し、毎回その開催時期に合わせて、具体的テーマを定めて実施します。

１．工務店経営の基本となるCM(コンストラクションマネジメント)
工務店経営改善の技術（粗利を拡大し、職人の賃金を向上する技術）

２．消費者が憧れる洋風住宅のデザイン
ノスタルジアを感じることのできるクラシックデザイン

３．「リースホールドによる住宅地経営」と「ランドスケーピング・住宅地開発技術」
住宅地全体を有機的な経営管理をする「１土地法人による土地経営」

４．「ニューアーバニズムの理論」と「住宅地経営管理技術」
住宅購入者が住宅を取得することで資産形成ができるHOAによる住宅地経営

第２．セミナー開催日時
基本的に毎月１回第３または第４木曜日とする。
セミナーは、午後１時から午後５時まで（途中休憩を含む）
CM    住宅デザイン    土地経営・管理    ニューアーバニズム（事例）

3月22日  (木)

CMの全体像、

住宅様式の学習方法

土地の権利、

リースホールド

ニューアーバニズムとは

4月19日（木）

CC(原価管理)

クラシックデザイン

土地利用とPUD

工場町からガーデンシティ

5月１0日 （木）

CPM/CPN
（時間管理）

機能主義デザイン

タウンハウス  とランドプランニング

ガーデンシティ

6月21日（木）

TQM(品質管理)

ポストモダンデザイン

アタッチドハウス

ガーデンサバーブ

7月19日（木）

CMによる利益

TNDデザイン

ランドスケーピング

ニューアーバニズム（TND）

8月１6日（木）

まとめ（CM,ホームデザイン様式、住宅地のデザイン、住宅地の経営）

第４．セミナー会場
住宅生産性研究会セミナールーム（東京都千代田区飯田橋２－１３－３仁藤ビル）

第５．参加費用
HICPM会員：３，０００円
一般　参加者：５，０００円

第６．お問合せ
HICPM住宅生産性研究会（電話）０３－３２３０－４８７４、（FAX）03-3230-2557
E-mail：info@hicpm.com

バルチック歓待がこの力に本会に長旅をやってきた話は、司馬遼太郎著「坂之上の雲」で連日視聴者をＴＶの前に釘付けにしていた話です。それで、私もロシアとバルト三国の関係は歴史的によいと勘違いしていました。実際はその逆で、バルト三国の人たちはソ連によって、抑圧されていたことを聞き、大変な歴史のあるところであることを改めて聞かされました。

この地はヨ六派大陸銃弾が行われるより以前から、海路によって、地中海からの交易路が作られており、中世にはハンザ同盟の造られた土地になります。海に面下この地は公益上も、軍事上も大きな意味をもつ国として、ロシア、ドイツ、ポーランドなどのヨーロッパの大国に、いつも脅されていた国でした。これらの国には、早くから地中海文化が伝わり、この地を反映させてきたのでした。

２．インターナショナル・アーツ・アンド・クラフツ

－－Ａ・Ｈ・マックムルド：縦形の渦巻状になった葉っぱのデザイン

３．カレントトピックス：

－－原子力発電所事故、終戦処理、耐震偽装

４．若本修治のレポート

－－地域経済の活性化と住宅供給

５．黒瀬洋のレポート：レンガを使った住宅事例紹介（工藤建設）

特集：バルト三国（リトアニア、ラトビア、エストニア）と建築デザイン

－－都市全体が歴史的建築物の歴史的デザイン精度の高いモデルの集積と言っても過言ではない国である。ロシア、ソ連、ドイツ、スウェーデン、ポーランドなど周辺国からの強い影響を受けた国である。中でもラトビアの首都リガにはユーゲントシュチール（アールヌーボー）デザインの街並みが、多分世界最大級規模で、現存している姿は圧巻である。

１０．竹山清明の街並み講座

－－滋賀県での街並み景観の改善計画

１１．澁谷征教による「街造り」講座：

－－住宅デザインのポイント

１２．図解。建築のディテール

－－キャビネット&カウンタートップ

１４．長期優良住宅実現の途・住宅資産形成のための「３種の神器」

－－工場町からサステイナブルコミュニティ

１６．アメリカンハウススタイル

－－ネオクラシック・リバイバル様式

１８．新　コンストラクションマネジメント

－－ＴＱＭ＊ＺＤ（ゼロディーフェクト）の取り組み

１９．読者からの質問：

－－専有、共有、全共有、準共有、区分所有

２０書籍注文書・編集後記

◆　研修日　：　２０１２年２月１日（水）

◆　研修地区　：　東京

◆　団　　長：　住宅生産性研究会理事長　戸谷英世

◆　費　　　用　： 一般　￥２５，０００　　住宅生産性研究会会員　￥２０，０００

◆　参加定員　：　２０名様

◆　申込締切日：１月２５日（水）

◆　スケジュール：０９：３０東京駅前集合～丸の内～教室セミナー～田園調布他～１７：３０東京駅解散

◆　視察先　：　◎丸の内界隈のレンガ建築＝ブリックスクエア、法務省旧本館、国立近代美術工芸館

◎教室セミナー＝レンガ住宅と工務店経営／レンガの基礎知識／海外のレンガ建築

（講師：戸谷英世、ブリックプロダクツ東京・黒瀬洋氏）

◎田園調布の本格的レンガ住宅＝（株）ボウクス社長邸外観・内覧ほか２軒視察

◎大学のレンガ建築＝立教大学モリス館・チャペル・食堂、慶應義塾大学記念図書館

★募集パンフレットと参加申込書はこちら＞＞＞募集パンフレット（ＰＤＦ）

グリーンツーリズム

１月９－１０日、信州のグリーンツーリズムの法人設立準備検討会に参加してきました。過去１０年間に亘り、都会の人や子供達に、農村セラピー協会による取り組みをしてきた上田市武石「信州せいしゅん村」(村長小林一郎)から呼ばれ、地元の蓼科でご活躍の安江さん、街づくり運動をしておられる斉藤さんほか５人の方々と一緒に、農村街造りについて研究してきました。

アグリカルチュラル・アーバニズム

３年ほど前、私が｢アグリカルチュラルアーバニズム｣というHICPMコピーサービスの冊子(１，０００円)を、安江さんにお送りしたところ、関係者にご覧頂き、街造りと街運営の仕方に共感を得られたので、急遽、１泊２日の勉強会が開催されることになりました。現地は、快晴で、眺望も良く、素晴しい自然の環境を享受することができました。

現地の視察と意見交換を、食事と入浴、睡眠時間を挟んで、９日午前１０時半から１０日午後４時まで、連続３０時間の意見交換の旅でした。結構疲れましたが、お集まりになられた方達は、皆真剣で、これまで多くの苦い経験を乗り越えてこられただけに、議論を闘わせ、充実した時間を楽しむことができました。

ガーデンシティと村興し

議論の中心は、現代の日本人にとって、都市空間と農村空間をエベネツアー・ハワードの提案にあわせてどのように学ぶべきか、という視点で検討する問題提起をしました。都市か、農村か、それともガーデンシティか、という３肢１択ではなく、都市と農村という２つの生活モードを、時間空間の利用として、双方を同じ世帯がＩＴのネットワークで都市生活と農村生活を選択的に享受できる「デュアルモードの村造り」という議論です。

サステイナブルコミュニティ

フランスの｢自由時間都市｣の対応として、政府が開発した機能と性能中心の｢ラングドック・ルシオン｣と歴史文化を生かした｢グラン・モット｣の開発とを比較し、歴史文化という４次元の都市・農村開発の重要性を理解するとともに、アリゾナで実施された「アグリトピア｣の実践例について説明しました。そして、ピーターカルソープが提案した｢サステイナブルコミュニティ｣の本質が、｢豊かな生活文化を享受できる都市造り｣であることの再認識をしてもらいました。

税収と交付税

私は、これまで財政健全な東京都における開発許可に関し、多くの行政事件訴訟に関係し、東京都や都下の多くの市(交付金の不交付団体)が、財政を強化するという大義名分の前に、小泉内閣が実施した「規制緩和」と称する「都市計画法及び建築基準法違反の幇助をしてまで、住民税と固定資産税の増収をするための違反建築容認」をしてきた醜い姿を見てきたため、地方公共団体は、｢税収増を最優先に拘（こだわ）る｣と大きな思い込みをしてきました。今回もその思い込みで議論をしていたところ、信州の皆さんからは｢失笑｣を買ってしまいました。

交付団体ほど潤沢な財源となる不思議

財政上、交付金の交付団体では、税収が減少すればするほど、交付金は加速度的に拡大するため、税収が減少するほど地方財政は楽になるようになっている、という信じられない現実を見せ付けられました。そのため、交付税の交付団体では、財政赤字を生むことがないように財政を絞り、その結果、社会施設や文化施設、スポールリクリエーション設備の整備ができない状況にあるのに対し、税収が少ない赤字財政の交付税の交付団体では、さらなる施設整備に費用を掛け、財政赤字を拡大し、潤沢な交付金によって豊かな施設整備ができている、という事実をきかされました。

「働く」より、「寝ていたほう」が、「収入の多くなる」国：日本

全く同じことが、個人の生活レベルでも、真面目に働いて現金収入月額１２万程度の仕事をすると、それにより、「それより高い失業保険が得られなくなる」ので、「働きたくても、働けない」という話や、生活保護を受けている人も、「高い生活保護費を得るために、生活保護費より収入額の安い仕事には就かない」、という結果、生活保護費受給者が急増している話も議論されました。

企業に対する｢利益補助金｣の出るおかしな国：日本

同様に、日本では、これまで原子力発電と石油代金を安く設定し、電気代を安く設定できたため、バイオ、太陽光、風力による電量生産を経済的に不可能にしてきた、という話にまで拡大しました。
私が曖昧にしか理解していない話が、関係者の政治批判という形で提起され、大変面白い議論とすることができました。長期優良住宅補助金や、エコポイントなど、政府の目玉補助金は例外なく、政治献金や集票のための業者の利益拡大補助金でしかないということを再確認する話でしかないという結論でした。

温故知新

また、夜の１２時を回るまで話し合った話は、４００年前の温泉地における中風治療のリハビリテイションの街造りの話と、ドイツから日本に来たベルツの温泉治療が話し合われました。いずれも、これからの村おこし、町興しには、｢温故知新｣の大切さを考えるべきであるとの問題提起もありました。
学生達のように、土地の環境にあった事業を展開するためには、どうしても事業をする土地の文化生産性を調べることが必要であることを議論し、昔の古文書を調べなおすことの重要さを考えさせられました。

ベクトルをそろえる取り組み

１０日には全員で８名の集会になり、小林さんの司会運営で、私の問題提起を基に午前中議論をしました。昨夜遅くまで議論した内容を、今回は８名の場で、より拾い立ち何の人の中で議論することで、一層具体的な取り組みを考える前進となったと思います。これから紆余曲折があると思いますが、できるだけの支援をしていきたいと思います。
(ＮＰＯ法人住宅生産生研究会　理事長　戸谷英世)

１．開催趣旨
住宅産業全体が「新設住宅」供給時代から「既存住宅」供給流通時代に大きく軸足を移動させようとしています。この時代に当たり、新築住宅中心に経営を進めてきた工務店経営は、どのような方向に進むべきか。来るべき住宅産業のすすむべき方向に向けて既存住宅市場が新築住宅市場の４－５倍と成熟している欧米の住宅産業の経験から、新築住宅工務店は、米国の経験から、何を学ぶべきかを学ぶことが必要である。
セミナーは、ＨＩＣＰＭ会員を中心に、広く会員以外にも広報し、質疑応答を重視し、「３．学習内容」を共通の議論の課題として、参加者にとって実践的な研究会を開催する。

２．実施計画
（１）開催日時
平成２３年１月１８日（水）午前９：４５から、午後１７：００まで（終日）
（２）場所
大阪市中央区北宝寺町４－２－１０東明ビル２０３、７階
（当日場所確認問い合わせ先：(有)夢現設計室お６－６２８２－５２０１
（３）申し込み先：ＨＩＣＰＭ理事(関西支部主催セミナー担当幹事岩本愛一郎)
ＨＩＣＰＭセミナー事務局：(有)ハイランド(ＴＥＬ：０７８－５９５－１２２０)

（４）セミナーの次第(内容は「変更することがあります」ので、予めご了解ください)
第１部．午前中の部：住宅産業と方向転換：住宅地経営
１０：００－１１：００（質疑応答時間を含む）
竹山清明(ＨＩＣＰＭ副理事長、関西支部長、京都橘大学教授
演題「２０１２年の住宅産業の展望と工務店の取り組むべき課題」
１１：００－１３：００
戸谷英世(ＨＩＣＰＭ理事長)
演題「リースホールド・アタッチドハウス・究極の注文住宅」
１３：００－１４：００
昼食・休憩
第２部．午後の部：注文住宅の営業と建設工事
１４：００－１４：４５
前野敏昭(「夢現設計室」社長)
「新築住宅市場への挑戦｢注文住宅のためのホームプランシステム｣
１４：４５－１５：３０    
戸谷英世：講演｢サステイナブルコミュニティの実現｣
映像を中心とした海外情報と荻浦情報セミナー
１５：３０－１６；００
岩本愛一郎(｢ハイランド社長｣
「小規模工務店の取り組み｢ハイランドの経験からの提案｣
１６：００－１６：３０
司会：田島幹夫近畿能力開発大学校教授
参加者による討論
（５）参加費用
ＨＩＣＰＭ会員：５、０００円（資料代金を含む）、非会員：６，０００円
資料１：｢サステイナブルコミュニテイの実現｣（ＨＩＣＰＭ刊１、５００円）、
資料２：ＦＨＡ｢新しく住宅を購入する人のための１００のＱ＆Ａ｣（ＨＩＣＰＭ刊１，５００円）

３．本セミナーにおける学習内容
（１）福岡県糸島市で㈱大建が、９９年リースホールドによるＡＣ不要の微小気象を造る人工地盤を利用した低層高密度（グロス開発密度１００％）アタッチドハウスをニューアーバニズムによるランドスケーピングで建設し、経営管理する事業の教訓。
（２）ＮＡＨＢリモデラーショウとシアトルリモデリングツアーでは、「三種の神器」によるＨＯＡによる住宅地経営管理が、住宅による資産形成を実現し、リプレース（住み替え）とリモデリング増改築・模様替え）、住宅の仲介事業を拡大させている状況の教訓。
（３）工務店の経営利益は、「建設サービス業」としての利益から、「不動産製造業」と言う本来の産業形態に戻り、日本的な言葉での住宅生産では「段取り８分に仕事２分」で、「薄利多売」による総利益の拡大である。それがＣＭの「生産性の向上」であることの確認。
（４）住宅販売は、実は、単体としての「住宅」ではなく、住環境としての環境の担い手の一部としての「住宅」販売でなければならない。環境としての住宅地の実例を身体で体験することが実務を進める人に重要であることを国内外の研修ツアーでの学週の必要性。
（５）キャピタルゲインの時代からキャピタルロスが発生している時代に、住宅購入者に損失を与えず、土地所有者に国債の３－５倍の配当を約束する法人による土地経営を進め、地主の利益を増すための土地経営を工務店が実施するリースホールド事業の展開の必要性。
（６）住宅のデザイン及び住宅地（街並み景観）のデザイン作りとして、モデルホームプランによる住宅及び街並み景観形成の事例や、レンガ建築による住宅は、シンプルでビューティフルなデザインを学習する上で、実務的で、極めて適切なモデルであることの確認。