戸谷英世のメルマが　ＨＩＣＰＭ住宅生産性研究会

第２３９回（２００７年１１月１９日）

みなさん、こんにちは。

　2,973 ㎡の林地を取り壊してマンションと住宅を開発するという事業に、町田市玉川学園八丁目の住民方が反対しつつも対応の手だてがなく HICPM に協力を求められました。その住民集会が昨日開催され出席しました。開発許可を下ろすことが都市計画法上できないものですが、それでも町田市のことだから法律違反を繰り返すことも考えられる為、業者の説明会には、町田市が開発許可を下ろしていたら、その理由を説明してもらうために、町田市の担当責任者に出席してもらうようにと、住民代表には事前にお願いしてもらっていました。
　先週までの町田市の対応は、開発許可は下ろしていないので出席はしないとの返事でした。しかし、会場に出掛けてみると、開発許可が下りたので工事を始めることにしたとのことで、工事説明会としての準備が業者の手で始められていました。開発業者と土地所有者は、町田市から開発許可が下りたということで、鬼の首を取ったような勢いで会場の準備をしており、住民の方々は小さくなっていました。そこで私は住民の方に、「開発許可が下りたとしても、その内容について住民に業者や土地所有者が説明する責任があるので、先ずそこから始めるようにしたら」と話しました。
　住民側は完全に業者の気迫に押され、集会は住民のペースで進められているようには思えませんでした。私は住民の方にお願いし、「町づくりの件で、住民としては専門家に来てもらっていますので、その方から住民に代わって分からないことを尋ねるということでどうでしょう」と話を切り出してもらい、業者側の同意を得て、私が質問をすることにしました。
　私は、この種の住人運動の多くが、環境や景観を壊すという主観的な感情の上でやられてきたことには、以前から批判をしてきました。日本国が法治国であるという前提に立って、事業主も開発業者も住民も、まず法律に適合していることは尊重すると言う共通点の確認こそが必要ではないかと言う原則を提起しました。この原則には業者も事業主も同意しました。そこで、事業主と業者は、開発許可が下りていて適法であるので、工事説明をさせろと言う発言をしました。私は、この開発地が、日本の建築基準法第４２条の幅員４ｍ未満の道路にしか面していないことを指摘しました。
　そして、東京都の場合、面積５００㎡以上の開発にあっては、一般的にその開発を受け止めることのできる都市施設を備えていないと考えられることから、都市計画法第３３条に明記された開発許可の基準に該当する開発をして、その開発による悪い影響が周辺地区に及ばないことを確認して開発許可を行なうべきであると、都市計画法第２９条の開発許可では定めています。第３３条を受けた都市計画法施行令第２５条では、開発区域の周囲には６ｍ以上の道路があるか、又は幅員６．５ｍ以上の道路までの占用取り付け道路を造るべきことも定めてあります。
　この開発にはそのような道路はなく、今でも車のすれ違い自体が困難な道である地区に、このような開発をすることは法律で許されていないことです。そもそも開発許可ができない開発に対して、町田市が開発許可を与えた理由はわかりませんが、ＩＢＭグランド跡地５０，０００㎡の開発でも、接道する道の幅員自体が６ｍ未満の土地に、開発許可が必要ないとして、都市計画違反のままで建築基準法により確認を正当化した町田市のことを思い出してくださいと、参加者にお話しました。業者は、そんなことは町田市とやってくれ、ここでそれを持ち出さなくてもよいと言いました。
　私は、町田市との問題は町田市と話し合わなければなりませんが、町田市長からの開発許可が下りたからといって、それが法律に照らして正しい証明にはならないということで、少なくとも開発業者も、事業主も、法律に照らして正しいことをやっていると主張されるならば、この開発内容が法律にどのように適合しているかの説明を、責任を持って住民に説明する義務があると主張し、少なくとも住民側が都市計画法第３３条に違反していると言う疑問を持っているわけですから、それに対して説明をして下さいと言いました。
　開発計画を立てた測量事務所の責任者は、町田市の開発事業担当責任者の指導の下に開発計画を取りまとめたことを明らかにしました。その中で、都市計画法の第３３条の扱いとして、道路にしろ、雨水調節池にしろ、法律に違反した扱いで開発許可を与えるという指導をしていることが分かりました。例えば、開発に不要な道路については、建築基準法第４２条第２項と同じように、開発地に面する道路について、道路中心線から３ｍ後退すれば、それで都市計画法施行令第２５条第二号の規定に適合するという、法律に違反した扱いをしていることが分かりました。
　開発許可にあっては、その開発の中で土地の整備を完結しなければならないという法律構成になっているにも拘らず、開発行為として行なわれる工事である雨水調節についても、建築工事として負担となる整備をしなければならないような都市計画法違反の開発事業を、町田市が容認していたことが分かりました。その違反こそが、ＩＢＭグランド跡地のマンション開発において、雨水調節池を造らないで建築工事の中で形ばかりの雨水貯水槽を造り、開発許可と同程度以上の安全対策をしているので開発許可は不要と、町田市長は都市計画法違反を繰り返したのでした。
　結局、昨日の集会は、業者がどのようなことを考えているのか工事の全てを住民の方々に説明してもらい、皆さんで考えてもらうことにしました。その説明から、工事中は町が工事車輛によって混乱し危険になるであろうことが少し理解されたようでしたので、後は住民の対応次第ということになると思います。