HICPM BUILDER’S MAGAZUNE 特別号

サブタイトルハワードのリースホールド経営「ガーデンシティ」からディズニーのフリーホールド経営「セレブレイション」へ

特別号の目的

HICPM22年目を経て、23年目以降に発展するため、12月6日に「日本におけるTND開発の取り組みと「海外の実例研修セミナ0「映像+講義」を開催するに合わせて作成した「TNDのすべて」を理解するための臨時号である。事業に取り組む人たちに対して事業を進めるインサイダーとしての問題の整理である。

目次に沿った記事紹介

はじめに:住宅による資産形成と英米の住宅地開発の経験とHICPM 

欧米では住宅を「土地の建築加工」として建設した物は、計画修繕と善良管理義務を果たすことで新築時の効用を維持すると考えている。そのため、欧米の不動産鑑定評価制度にあるとおり、その鑑定評価額は、「コストアプローチ」(推定再建築費)であるので、物価上昇分以上に資産価値は上昇すると考えられており、そこで優れたコミュニティができた住宅地は、物価上昇以上にキャピタルゲインが得られる。それを確実にするために必要な技術が住宅地経営で、その住宅地を「売り手市場」に維持することの重要性を書いた本がエベネザー・ハワードの@ガーデンシティである。しかし、多くの読者は、ハワードの記述からその目的を理解していない。

1.リースホールドによる「ガーデンシテイの開発」の理論と現代的な有益性

日本では英国のリースホールドと同じものと言って、定期借地権付き住宅開発が行われてきた。リースホールドと定期借地権とは似て非なるもので、前者は関係者を裕福にするのに対し、日本は関係者を貧困にしてしまう。リースホールドでは「定期借地権のための保証料は不要である。理論的にも日本でとっている定期借地権保証料は違法である。ここではハワードが英国の貴族(ランドロード)の領地経営に倣って行った住宅地経営を解説している。

2.英国の「リースホールド」から「米国の「フリーホールド」への移行調査の結果

20年ほど前英国のレッチワースに出かけてリースホールド調査を実施したときの経験を説明したもので、英国のリースホールドによる住宅地経営の現代的な実施をするうえでの理解には有効と考える。

3.米国のPUD[2×4タウンハウス」とHICPMの「サステイナブルハウス」

アパート並みの価格で戸建て住宅並みの環境を提供することを目指して取り組まれた「タウンハウス」の鍵は、低層高密度による優れた環境開発である。HICPM会員が取り組んだ「泊山崎ガーデンテラス」と「ガーデンヒル」は国土交通省の実施した「長期優良住宅」として評価されたが、物づくりに終わり住宅地経営には進めなかった。

4.「荻浦ガーデンサバーブ」とPUD開発とHOAと㈱大建による住宅地経営

HICPMの過去の経験の上に㈱大建がチャレンジしたTND開発をNAHBのテキストに沿って実施した事業である。ハワードのリースホールドによる住宅地経営を基本にし、ニューアーバニズムによるミクスハウジングとミクスユースを取り入れ、それを軟弱時願に人工地盤工法(NCZ)を取り入れて実施した。住宅地全体が年中花木で豊かになり、池があって魚や鳥がやってくるとともにそこの樹林が暑い夏に涼しい風の製造を担っている。そこにはそれまでの階hつで実現できなかった課題の解消を行なっている。

5.田園調布再生のTNDとHICPMのわが国住宅産業への技術支援

HICPMの会員ヴォークスは、電調府に根を生やして都市開発事業に取り組み企業で、米国のTND開発に学んで、田園調布の再生に向けての開発に着手したところである。その計画には、㈱大建の開発を含むHICPMの過去の米国のTNDから学んだ技術を投入して取り組まれているもので、その成果は住宅産業界にとって重要である

6.アイズナーのウォルトディズニーの「ハワードが叶えらなった夢の実現」

ハワードに始まった「ガーデンシティの夢は、アメリカンドリームの実現」であった。それはフロリダ州オランドのセレブレイションで実現し、全米はもとより世界に大きな夢を与えることになった。アイズナーが実現したプロジェクトは多くの日本人も現地に出かけてみて感心したに違いないが、それは多くのばあ表ずらだけの視察で、アイズナーの市道で実施されたものが何であったかを知らない人は多い。その骨格を説明する。

この特別号は定価|1,000で販売している。HICPMにご注文があれば対応する。Eメール:info@hicpm.com

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